2022最新新商品房購房合同范本資料匯編

1、2022最新新商品房購房合同范本資料匯編資料匯編目 錄1、商品房預(yù)售合同若干法律問題探討x2、長沙市商品房買賣合同x3、商品房買賣合同8889379248x4、最新商品房買賣合同樣本x5、上海市商品房預(yù)售合同x6、青島市商品房出售合同x7、商品房買賣合同中的常見問題x8、商品房買賣合同（現(xiàn)房）x9、審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋的理解與適用下x10、商品房買賣合同2x商品房預(yù)售合同假設(shè)干法律問題討 摘要商品房預(yù)售合同就其性質(zhì)而言是一種特殊形式的房屋買賣合同是本約。對商品房預(yù)售合同中的優(yōu)惠廣告應(yīng)定性為附條件的單方承諾行為這有利于保護購房者的利益。商品房預(yù)售合同有四個生效要件登記備案不是它的生

2、效要件而是它的對抗要件。由于目前商品房預(yù)售合同在本質(zhì)上只能保障購房者的債權(quán)不能保障購房者的物權(quán)不能從根本上幫助購房者降低相關(guān)風(fēng)險建議將預(yù)售合同登記改造為預(yù)告登記制度賦予其準(zhǔn)物權(quán)的效力使合同效力由保護債權(quán)變?yōu)楸Ｕ衔餀?quán)這樣商品房預(yù)售合同的法律效力可視為債權(quán)物權(quán)化的結(jié)果。關(guān)鍵詞 商品房預(yù)售優(yōu)惠廣告生效要件預(yù)售備案預(yù)告登記商品房預(yù)售是我國房地產(chǎn)近年出現(xiàn)的新事物 由于它能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌集資金 緩解房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建立資金的缺乏 因此成為眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競相采用的售房形式。由于商品房預(yù)售在我國剛出現(xiàn)不久 有關(guān)的法律法規(guī)尚不完善 導(dǎo)致理中出現(xiàn)不少問題。本文擬就商品房預(yù)售合同的假設(shè)干法律問題作一初步討。一

3、、商品房預(yù)售合同的法律性質(zhì)和特征商品房預(yù)售合同是由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售方與購房者預(yù)購方簽訂 由預(yù)購方先支付定金或預(yù)付款 預(yù)售方在合同約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移給預(yù)購方的書面協(xié)議。筆者認(rèn)為商品房預(yù)售合同雙方當(dāng)事人的行為的本質(zhì)仍是買賣行為預(yù)購人支付價款是為了獲得房屋所有權(quán)開發(fā)商承受價款負(fù)有交付房屋的義務(wù)。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同。除其特殊性外具有買賣合同的一般性質(zhì)。商品房預(yù)售合同有關(guān)付款、標(biāo)的物交付、權(quán)利瑕疵擔(dān)保和違約責(zé)任等條款內(nèi)容與一般買賣合同根本一樣。因此在理中遇到商品房預(yù)售合同糾紛缺乏專門的法律規(guī)定時應(yīng)按買賣合同一般規(guī)定來處理。合同有預(yù)約與本約之分兩者的性質(zhì)及效力不同。

4、筆者認(rèn)為商品房預(yù)售合同是屬于本約。商品房預(yù)售合同雖名為預(yù)售但不是買賣預(yù)約而是本約是買賣合同只是房屋交付在約定的將來的某一時間。商品房預(yù)售合同因買賣的房屋在合同成立之時并未開工或正在施工即是將要建立或正在建立的房屋甚至是尚在圖紙設(shè)計過程中的樓宇所以帶有預(yù)售字樣。但雙方房屋面積、價金、付款方式、交房限、違約責(zé)任等問題均明確約定無須將來另行訂立買賣合同即可直接依約履行并房屋產(chǎn)權(quán)過戶到達雙方交易目的。上海?土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)經(jīng)營理施行細那么?9條規(guī)定：“房屋開工驗收合格后按?房屋預(yù)售合同?房屋交付手續(xù)房屋交付后購房人應(yīng)憑?房屋預(yù)售合同?及房屋交付憑證房產(chǎn)登記、過戶手續(xù)。就此類規(guī)定而言商品房預(yù)售合

5、同屬于本約是明確的、肯定的。因此假設(shè)當(dāng)事人一方違犯預(yù)售合同守約一方可以依約定內(nèi)容懇求對方履行。商品房預(yù)售合同是一種特殊的房地產(chǎn)買賣合同它具備房地產(chǎn)買賣合同的一般法律特征之外還具有如下特征：1商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物在簽約時尚不存在。一般的房屋買賣合同的標(biāo)的物是現(xiàn)成的物而商品房預(yù)售合同的標(biāo)的物是正在建造的、在將來約定的時內(nèi)開工的商品房。2商品房預(yù)售人在將來約定的時間交付商品房而商品房預(yù)購人那么預(yù)付商品房價金。3商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門備案。二、購房優(yōu)惠廣告的性質(zhì)和效力在現(xiàn)實生活中購房優(yōu)惠是商業(yè)常事這種廣告屢見不鮮。它與通常的廣告有所不同表如今其吸引顧

6、客的手段不是通常的物美或價廉而是優(yōu)惠打折。優(yōu)惠廣告兌現(xiàn)與否直接關(guān)系到當(dāng)事人雙方的利益并對社會信譽產(chǎn)生影響。因此討優(yōu)惠廣告的性質(zhì)與效力具有重要的法律意義。法律對的歸根到底是對利益關(guān)系的利益關(guān)系分析由此是法理分析的根底其對制度創(chuàng)立、總體把握之下的定性尤有直接意義。從利益分析預(yù)售方做優(yōu)惠廣告旨在吸引和促進更多的不特定人與其訂立商品房預(yù)購合同以讓利與雙贏策略獲得自身利益。由于現(xiàn)代商業(yè)快速開展下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)競爭的劇烈和購房者的眾多優(yōu)惠廣告最終是效勞于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的利益這應(yīng)成為法律調(diào)整的立足點。從一般法理上講優(yōu)惠廣告對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)具有法律上的約束力否那么顯然不利于商業(yè)信譽和保護廣闊購房者的利益

7、。試想如優(yōu)惠廣告因?qū)Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)無約束力而滿天飛作為社會秩序的廣闊購房者的利益亦無從保護最終房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利益也將受損。在筆者看來優(yōu)惠廣告應(yīng)是附條件的單方承諾行為。1簡言之即以相對方訂立合同為條件而給予相對方一定的優(yōu)惠該承諾直接約束發(fā)布廣告的商家。單律行為也叫單獨行為其特點是不需要別人同意即能發(fā)生法律效力。2優(yōu)惠廣告從形式即表現(xiàn)為一種承諾將優(yōu)惠廣告定位于單方行為便于直接而非間接確認(rèn)其對于廣告主的效力防止邏輯上的復(fù)雜化和邏輯中間環(huán)節(jié)在實際處理中所產(chǎn)生的諸多問題。而這里所附條件即相對方對其訂立合同。從利益關(guān)系上看正是在相對方與其訂立合同并由此給其帶來商業(yè)利益的情況下廣告主才能讓渡部利益此前這種

8、利益僅是作為引處于假設(shè)或虛擬狀態(tài)。以訂立合同作為兌現(xiàn)讓渡利益的方式符合優(yōu)惠廣告下當(dāng)事人雙方的實際。從學(xué)理上從有利于維護當(dāng)事人的利益和交易平安考慮把優(yōu)惠廣告作為單方行為可以強化對廣告人的拘束擴大享有報酬懇求權(quán)的范圍減輕相對人在求償時的舉證責(zé)任。優(yōu)惠廣告與要約邀請相似但優(yōu)惠廣告不是要約邀請。所謂要約邀請是指希望別人向自己發(fā)出要約的意思表示。要約邀請有三個特點：1它是指一方邀請對方向自己發(fā)出要約；2它不是一種意思表示而是行為是訂立合同的預(yù)備行為；3它對要約邀請人原那么上無約束力要約邀請人撤回要約只要沒有給要約好心相對人造成信賴?yán)娴膿p失要約邀請人不承擔(dān)法律責(zé)任。3一般而言商業(yè)廣告即屬要約邀請?合同法

9、?5條對此有明確規(guī)定。一般商業(yè)廣告作為要約邀請在內(nèi)容上并不提出擬訂立合同的主要條款。同時商業(yè)廣揭露出后因根本無法知道有多少人看到了廣告亦不知道多少人將作出意向因此不能使任何人承受廣告的條件便使合同成立否那么廣告人將要承擔(dān)不可預(yù)見的違約責(zé)任。4可見一般商業(yè)廣告的內(nèi)容與其效力是一致的。反之假設(shè)廣告在內(nèi)容上符合要約的規(guī)定那么應(yīng)視為要約?合同法?5條對此亦有規(guī)定。據(jù)此優(yōu)惠廣告應(yīng)不同于一般商業(yè)廣告兩者內(nèi)容并不一致。優(yōu)惠廣告通常即涉及合同價金而合同價金顯然不能說不是合同的主要條款。因此優(yōu)惠廣告雖同一般商業(yè)廣告一樣有推銷某種商品或效勞的作用但并不等于一般商業(yè)廣告。換言之優(yōu)惠廣告雖有要約邀請的作用但并非要約邀

10、請。優(yōu)惠廣告作為附條件單方承諾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生約束力在雙方訂立合同時生效在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不履行其單方承諾的義務(wù)時應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。由此優(yōu)惠廣告雖非雙方的合同條款但直接雙方的權(quán)利義務(wù)。換言之房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者的法律關(guān)系實際上是廣告和優(yōu)惠廣告的結(jié)合。在雙方發(fā)生爭議時如兼涉及合同和優(yōu)惠廣告應(yīng)作為一個法律關(guān)系對待。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在廣告中承諾給與其訂立合同的購房者法律上所認(rèn)可和保護的利益的此種廣告均屬于以訂立合同為條件的單方承諾對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)生法律上的約束力。三、商品房預(yù)售合同的生效要件1、預(yù)售方主體資格條件預(yù)售方主體分為兩種情況：1開發(fā)企業(yè)自行銷售；2開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售。自行銷售的開

11、發(fā)企業(yè)必須是具有法人資格獲得房地產(chǎn)開發(fā)主部門核發(fā)的資質(zhì)證書的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。對于委托房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)進展商品房預(yù)售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對中介效勞機構(gòu)的銷售行為承擔(dān)責(zé)任。受委托的房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)必須獲得相應(yīng)的資格。房地產(chǎn)中介效勞機構(gòu)在預(yù)售商品房或進展商品房預(yù)售宣傳時要出示房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的委托書委托書必須載明委托的權(quán)限。此外商品房預(yù)售的開發(fā)企業(yè)還必須滿足我國1995年1月1日施行的?城房地產(chǎn)理法?以下簡稱?房地產(chǎn)理法?對預(yù)售商品房主體資格所作的嚴(yán)格限定：1預(yù)售方必須是經(jīng)土地理部門核準(zhǔn)已全部交付土地使用權(quán)出讓金獲得了商品房開發(fā)工程的土地使用權(quán)；2商品房屋的開發(fā)工程已經(jīng)當(dāng)?shù)胤桨咐聿块T立項已申領(lǐng)了固定資

12、產(chǎn)容許證；3持有建立工程規(guī)劃容許證；4按提供預(yù)售的商品房計算投入開發(fā)建立的資金到達工程建立總的25以上并已確定施工進度和峻工交付日；5預(yù)售方已向級以上人民房地產(chǎn)理部門預(yù)售登記獲得了?商品房預(yù)售容許證?的。2、商品房預(yù)售合同雙方意思表示一致由于合同雙方對于預(yù)售商品房的情況的信息的知情不對稱承購方往往處于弱勢地位。因此預(yù)售方應(yīng)按照預(yù)售合同所規(guī)定的有關(guān)內(nèi)容向承購方、完好地披露有關(guān)承購方所要購置的商品房的情況。由于是預(yù)售承購方不可能地感受到商品房的客觀存在也不可能對商品房作任何的評價所以這就更要要求預(yù)售方按照老實信譽的原那么履行自己的告知義務(wù)以保護承購人的合法權(quán)益。也只有如此承購人才能在知情的根底上作

13、出自己的意思表示。任何一方尤其是開發(fā)企業(yè)都不得采取脅迫、欺詐、乘人之危等簽訂商品房預(yù)售合同否那么此合同為無效合同并不受到法律的保護。3、商品房預(yù)售合同內(nèi)容的合法性預(yù)售合同必須遵守我國現(xiàn)行法律、法規(guī)的規(guī)定尊重社會公德不得擾亂社會經(jīng)濟秩序和損害社會公共利益。4、商品房預(yù)售合同形式的合法性商品房預(yù)售合同屬不動產(chǎn)買賣合同涉及金額較大履行限較長且內(nèi)容比較復(fù)雜。為保護當(dāng)事人合法權(quán)益我國法律法規(guī)規(guī)定雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同并履行登記備案手續(xù)。?城房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營理?明確規(guī)定：“商品房銷售當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同我國?城房地產(chǎn)理法?規(guī)定商品房預(yù)售合同簽訂后“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報級以上人民房產(chǎn)理

14、部門和土地理部門登記備案建立部1994年11月15日發(fā)布的?城商品房預(yù)售理?也明確規(guī)定：“商品房預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應(yīng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。預(yù)售人應(yīng)當(dāng)在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預(yù)售合同向級以上人民房產(chǎn)理部門和土地理部門登記備案手續(xù)。四、建立商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度一登記備案的行政法意義上文中提到的商品房預(yù)售合同生效要件的第四個生效要件是我國對于商品房預(yù)售合同的登記備案制度。從理來看商品房預(yù)售合同備案只具有行政意義。?城商品房預(yù)售理?3條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品房中有以下行為之一的由房地產(chǎn)理部門處以罰款。3未按規(guī)定備案和登記手續(xù)的由此可見合同備案與否導(dǎo)致的是行政責(zé)任不合同備案只是

15、讓開發(fā)企業(yè)承擔(dān)一定的行政責(zé)任并沒有承擔(dān)合同無效的民事責(zé)任。從行政立法與民事立法的分工來看應(yīng)當(dāng)將違犯行政性規(guī)定的行為后果與違犯民事法律規(guī)定的行為后果分開處理。行政立法是為了調(diào)整行政理法律關(guān)系而民事立法卻是為了調(diào)整平等主體之間的民事法律關(guān)系。這兩種法律關(guān)系存在時尚不存在爭議；行政責(zé)任與民事責(zé)任發(fā)生競合時同樣應(yīng)根據(jù)這兩種法律分別處理分別承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。假設(shè)以違犯行政性為由而導(dǎo)致民事行為無效相當(dāng)于用行政法規(guī)調(diào)整民事法律關(guān)系也就混淆了兩種法律的作用。在此方面人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?法釋20037是比較符合實際的該解釋第六條規(guī)定“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、

16、行政法規(guī)規(guī)定登記備案手續(xù)為由懇求確認(rèn)合同無效的不予支持。當(dāng)事人約定以登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的從其約定但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)對方承受的除外。因此筆者認(rèn)為預(yù)售合同備案的法律性質(zhì)是對商品房預(yù)售行為的行政理行為和措施。確立登記備案制度從立法的原意來說主要目的在于從行政理的角度和試圖整個商品房預(yù)售所做出的規(guī)定。當(dāng)然經(jīng)過法律本身的不斷開展同時也由于經(jīng)濟的不斷開展商品房預(yù)售合同登記的法律意義也在發(fā)生變化其已經(jīng)由一種行政理效力向確立一種法律權(quán)利尤其是賦予該登記以一定的物權(quán)效力發(fā)生轉(zhuǎn)變。二登記備案與預(yù)售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預(yù)售合同的效力根據(jù)民法的一般原理以及根據(jù)合同法及相關(guān)解

17、釋的規(guī)定法律行為的效力是否以登記為準(zhǔn)應(yīng)以法律規(guī)定為準(zhǔn)；在法律沒有明確規(guī)定合同沒有登記合同無效的登記本身并不影響到合同的效力。如前所述法律對于商品房預(yù)售都要求進展登記但同時又都明確指出登記只是備案同時并未明確規(guī)定登記與否是否影響到合同的效力。也就是說商品房預(yù)售合同登記只是從行政理的角度要求備案合同的效力是另外一個問題。這一點在當(dāng)前理界已經(jīng)獲得了一致的認(rèn)識。人民的有關(guān)解釋中都表達了這樣一種精即設(shè)立商品房預(yù)售合同登記備案制度的核心目的在于加強對商品房預(yù)售的行政理商品房預(yù)售合同的效力與登記備案是相別離的。?人民適用?合同法?假設(shè)干問題的解釋一?第九條規(guī)定“法律、行政法規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭掷m(xù)但未規(guī)定登記后

18、生效的當(dāng)事人未登記手續(xù)不影響合同的效力合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移。根據(jù)該條凡法律、行政法規(guī)規(guī)定了合同應(yīng)當(dāng)?shù)怯浭掷m(xù)但未同時規(guī)定合同登記后才生效的假設(shè)當(dāng)事人沒有按照法律、行政法規(guī)定登記手續(xù)的合同效力不因此受到影響即假設(shè)合同除未登記外都合法那么合同生效。商品房預(yù)售登記與預(yù)售合同本身的效力關(guān)系問題人民最近公布的?審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律假設(shè)干問題的解釋?法釋20037第六條的規(guī)定見很顯然是明確了二者相別離登記與否不影響合同效力的問題?，F(xiàn)行法律規(guī)定已對合同債權(quán)行為和登記產(chǎn)生物權(quán)效力的行為進展了區(qū)分將合同備案行為和預(yù)售合同效力捆綁在一起不符合民法理更與有關(guān)的法律規(guī)定不相吻合。假設(shè)因預(yù)購人

19、沒有預(yù)售合同備案就導(dǎo)致預(yù)售合同無效就不能保障雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益。理中假設(shè)因開發(fā)企業(yè)不能預(yù)售合同備案預(yù)購人也要承擔(dān)合同無效的后果對預(yù)購人不利；或者因預(yù)購人原因不能預(yù)售合同備案開發(fā)企業(yè)也要承擔(dān)合同無效的后果那么對開發(fā)企業(yè)不利。所以預(yù)售合同是否備案不應(yīng)影響合同效力。我們判斷商品房預(yù)售合同是否生效的主要應(yīng)是上文談到的四個生效條件而不應(yīng)該把商品房預(yù)售登記看作商品房預(yù)售合同的生效要件。登記備案與預(yù)售合同本身的效力相別離登記與否并不影響預(yù)售合同的效力。三登記是商品房預(yù)售合同的對抗要件在理中 對商品房預(yù)售合同的登記是合同的有效要件 還是對抗要件 學(xué)者們的看法并不一致。我們認(rèn)為 商品房預(yù)售合同的登記是合同的對

20、抗要件 而不是有效要件。首先 從法律的規(guī)定來看 如前所述 ?城房地產(chǎn)理法?和?城商品房預(yù)售理?都規(guī)定 預(yù)售方應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同報有關(guān)部門登記備案。這就十清楚確地說明 商品房預(yù)售合同簽訂在先 登記備案在后 而登記只能對有效的商品房預(yù)售合同予以登記備案 ；其次 在商品房預(yù)售合同中 預(yù)購方處于比較弱的地位 面臨的風(fēng)險比預(yù)售方要大得多。所以 假設(shè)認(rèn)為登記備案是商品房預(yù)售合同的有效條件 那么沒有經(jīng)過登記備案的預(yù)售合同就是無效合同。這樣 一旦商品房預(yù)售合同沒有登記備案 預(yù)售方就不會受合同的約束 可以任意將商品房再預(yù)售第三人 預(yù)購方也就無法追究預(yù)售方的違約責(zé)任 這極不利于保護預(yù)購方的利益。所以 登記備案不是商品

21、房預(yù)售合同的有效條件 而應(yīng)當(dāng)是對抗要件。四改造商品房預(yù)售備案制度為預(yù)告登記制度賦予其準(zhǔn)物權(quán)的效力在我國商品房預(yù)售過程中當(dāng)開發(fā)房商與預(yù)購人簽訂了商品房預(yù)售合同之后預(yù)購人預(yù)售合同享有商品房建成之后獲得產(chǎn)權(quán)的債權(quán)懇求權(quán)然而債權(quán)懇求權(quán)是一種只能向特定的相對人主張的權(quán)利即相對權(quán)。預(yù)售人在預(yù)售合同簽定后仍然一直占有標(biāo)的物此時預(yù)售人雖然負(fù)有于將來約定的時間轉(zhuǎn)移不動產(chǎn)所有權(quán)的義務(wù)但當(dāng)房屋價格不斷上漲的情況下預(yù)售人很有可能將房屋賣給第三人即出現(xiàn)“一物數(shù)賣的情況。而出現(xiàn)上述情況由于預(yù)購人只享有債權(quán)懇求權(quán)這種相對權(quán)因此預(yù)購人的合法利益得不到有效保護進而損害預(yù)購人利益不利于交易平安破壞了交易秩序。為保護預(yù)購人的利益?

22、人民審理房地產(chǎn)理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件假設(shè)干問題的解答?第27條規(guī)定：“預(yù)售商品房合同簽訂后預(yù)購方尚未獲得房屋所有權(quán)證之前預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購方同意又就同一預(yù)售商品房與別人簽訂預(yù)售合同的應(yīng)認(rèn)定后一預(yù)售合同無效；如后一合同的預(yù)購方已獲得房屋所有權(quán)證的可認(rèn)定后一合同有效但預(yù)售方給前一合同的預(yù)購方造成損失的應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。經(jīng)過分析這一規(guī)定不難發(fā)現(xiàn)此時雖有違約制度予以救濟預(yù)售人的處分行為并未得到充分控制預(yù)購人的交易目的并沒有實現(xiàn)因此需要在法律上設(shè)計一種制度來對預(yù)購人進展更充分的救濟以保護交易的平安。在大陸法系采取的是不動產(chǎn)預(yù)告登記制度。保全不動產(chǎn)物權(quán)的懇求權(quán)是預(yù)告登記制度的出發(fā)點和歸宿所在。所謂預(yù)

23、告登記是指為了保全債權(quán)的實現(xiàn)保全物權(quán)的順位懇求權(quán)等而進展的提早登記。5它是與本登記或者終登記相對應(yīng)的一個概念。預(yù)告登記作為一種制度源于德國。?德國民?第883條預(yù)告登記的性質(zhì)和效力規(guī)定：“為保全目的在于轉(zhuǎn)讓或廢止一項土地上的物權(quán)的懇求權(quán)或者土地負(fù)擔(dān)的物權(quán)懇求權(quán)或者變更這些物權(quán)的內(nèi)容或其順位的懇求權(quán)可以在土地登記薄中將其納入預(yù)告登記的。被保全的懇求權(quán)附條件或者附限時預(yù)告登記也為容許。預(yù)告登記之后對土地權(quán)利或者土地權(quán)利負(fù)擔(dān)的權(quán)利所為的對被保全的懇求權(quán)的一部或者全部構(gòu)成損害的處分為無效。以強迫執(zhí)行或者假扣押方式所為的處分以及由破產(chǎn)理人所為之處分亦同。6自德國民法創(chuàng)設(shè)預(yù)告登記制度以來大陸法系的一些也設(shè)

24、立了這一制度。如?瑞士民?第960條第二款規(guī)定：“處分的限制經(jīng)預(yù)告登記后始得對土地后獲得權(quán)利有對抗的效力。7地區(qū)?土地法?第 79條規(guī)定：“土地權(quán)利移轉(zhuǎn)之懇求權(quán)得申請保全之預(yù)告登記。此項預(yù)告登記未涂銷之前登記名義人就其土地所為之處分對于所登記的懇求權(quán)有阻礙者無效。8隨著不動產(chǎn)交易的開展預(yù)告登記制度的適用范圍擴展到土地以外的不動產(chǎn)交易尤其是附著于土地之上的房屋。預(yù)告登記是為保全一項以將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的懇求權(quán)的不動產(chǎn)登記以確保權(quán)利人于將來可以獲得物權(quán) 它具有排他性 可以對抗第三人。預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)那么施加于債權(quán)法 給予屬于債權(quán)法的懇求權(quán)以排的物權(quán)效力 其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債權(quán)法的擴

25、張。9 預(yù)告登記制度的現(xiàn)實意義是解決所有權(quán)保存買賣中在合同成立后標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前買受人合同產(chǎn)生的移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)這樣一種債權(quán)所有權(quán)得不到保護的問題。預(yù)告登記制度賦予買受人的債權(quán)懇求權(quán)以物權(quán)的效力對于經(jīng)預(yù)告登記的懇求權(quán)可以對抗不動產(chǎn)的所有人其他物權(quán)人也可以對抗任意第三人具有了絕對性和排他效力。所以王澤鑒先生認(rèn)為預(yù)告登記制度與“買賣不破租賃一樣都是債權(quán)物權(quán)化的重要表現(xiàn)。10在我國盡通過一系列解釋、相關(guān)部門規(guī)章的規(guī)定逐步賦予了預(yù)售商品房預(yù)售登記以一定的法律效力。但是由于有關(guān)規(guī)定散見于不同的解釋或地方性法規(guī)中規(guī)定的內(nèi)容也相比照擬雜亂無章甚至是零星的、破碎的對于賦予商品房預(yù)售登記相應(yīng)的法律效力內(nèi)涵方面仍

26、然缺乏比較全面、體系化的規(guī)定。這與商品房預(yù)售登記所能解決的問題、所要保障的利益顯然是不能相稱的。目前我國現(xiàn)行法律未對房買賣的預(yù)告登記作出規(guī)定但從實務(wù)工作和法學(xué)界主流觀點來看應(yīng)建立預(yù)告登記制度。因此我國應(yīng)當(dāng)根據(jù)物權(quán)立法的進展將現(xiàn)有的商品房預(yù)售登記制度適時地改造為預(yù)告制度。當(dāng)前物權(quán)立法正在推進由梁慧星先生主持的?中國物權(quán)法草案建議稿?第35條、第36條、第37條對于預(yù)告登記制度中的效力、涂銷及義務(wù)人的抗辯等問題做了規(guī)定。11我們通過把商品房預(yù)售登記備案制度改造為與預(yù)告登記制度可以更好的保護購房者的利益抑制商品房預(yù)售備案制度的缺陷促進房地產(chǎn)持續(xù)安康開展。我國所建立的商品房預(yù)售合同的預(yù)告登記制度應(yīng)使預(yù)

27、告登記懇求權(quán)的物權(quán)性質(zhì)得到法律的成認(rèn)。這種預(yù)售合同登記所產(chǎn)生的一種懇求權(quán) 有學(xué)者將其稱之為準(zhǔn)物權(quán)。12 預(yù)告登記的懇求權(quán)作為準(zhǔn)物權(quán)應(yīng)具有以下四個方面的物權(quán)效力：1保全效力。主要為保障以發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動為目的的合同債權(quán)等懇求權(quán)將來肯定發(fā)生預(yù)物權(quán)效果的法律效力。在不動產(chǎn)債權(quán)行為成立之后、不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移之前雖然不動產(chǎn)所有權(quán)人已經(jīng)承擔(dān)了將來轉(zhuǎn)移其所有權(quán)或其他物權(quán)的義務(wù)但由于合同相對人享有的債權(quán)無對抗第三人的效力僅靠債權(quán)的懇求權(quán)債權(quán)行為的目的不一定能實現(xiàn)。假設(shè)將這種懇求權(quán)以預(yù)告登記的方式登記不動產(chǎn)出賣人違犯預(yù)告登記所為的變更或處分不動產(chǎn)的行為就會無效經(jīng)預(yù)告登記的懇求權(quán)就會得到保證。2順位保護效力。順位

28、是不動產(chǎn)物權(quán)在不動產(chǎn)登記簿上依設(shè)立的時間先后在排列的順序中所占據(jù)的位置。順位確實立取決于登記的先后順序先登記順位的物權(quán)優(yōu)于后登記順位的物權(quán)只有先登記的順位的物權(quán)實現(xiàn)后后順位的物權(quán)權(quán)利才能實現(xiàn)。預(yù)告登記在保全懇求權(quán)實體權(quán)利的同時還保全可懇求權(quán)的順位即依靠登記而為懇求權(quán)人獲得了在先的有利順位使其具有排斥后續(xù)登記權(quán)利的效力。3破產(chǎn)保護效力。相對人破產(chǎn)時經(jīng)預(yù)告登記的懇求權(quán)具有排斥債權(quán)人保障其將來實現(xiàn)物權(quán)的效力。假設(shè)懇求權(quán)的履行條件已經(jīng)成熟或者限已經(jīng)到來該懇求權(quán)的內(nèi)容為轉(zhuǎn)移所有權(quán)懇求權(quán)人可以行使取回權(quán)；假設(shè)該懇求權(quán)內(nèi)容為設(shè)定抵押權(quán)懇求權(quán)人可以行使別除權(quán)。預(yù)告登記的懇求權(quán)不當(dāng)可以對抗不動產(chǎn)所有權(quán)人和其他物

29、權(quán)人的意思而使保全懇求權(quán)人到達獲得不動產(chǎn)權(quán)利的目的而且還可以在不動產(chǎn)物權(quán)人破產(chǎn)時對抗其他的債權(quán)人而確保保全懇求權(quán)目的的實現(xiàn)。4預(yù)警效力。由于預(yù)告登記具有保全順位的效力預(yù)告登記對于第三人具有預(yù)告的意義。第三人不得無視預(yù)告登記的存在對以后有本登記可能的認(rèn)識不得以好心而為抗辯。其預(yù)警效力向第三人及社會提供了法律信息以便別人理解該標(biāo)的的全面情況幫助其交易。參考文獻：1單：?商品房預(yù)售合同糾紛案有關(guān)法律問題研究?載于北京高級人民編著：?疑難案例事務(wù)研究?第二輯北京：法律2002年版第35頁。2王利明、崔建遠：?合同法新總那么?修訂版北京：中國政法大學(xué)2000年版第336頁。3 王利明、崔建遠：?合同法新

30、總那么?修訂版北京：中國政法大學(xué)2000年版36頁。4 王利明、崔建遠：?合同法新總那么?修訂版北京：中國政法大學(xué)2000年版42頁。5王利明：?物權(quán)法研究?北京：中國人民大學(xué)2002年版第210、211頁。6鄭沖、賈紅梅譯：?德國民?北京：法律1999年版。7殷根生譯：?瑞士民?北京：法律1987年版。8王澤鑒：?債法原理?冊北京：中國政法大學(xué)2001年版。9孫憲忠 ：?不動產(chǎn)物權(quán)登記?北京：?中國法學(xué)?1996年第 5。10王澤鑒：?債法原理?冊中第一章第2款第3項債權(quán)的物權(quán)化包括了租賃權(quán)的物權(quán)化和預(yù)告登記。11梁慧星：? 中國物權(quán)法草案建議稿?北京：?社會文獻?2000年版。12錢明星、

31、姜曉春 ：?房屋預(yù)售制度假設(shè)干理問題研究?北京：?中外法學(xué)?1996年第5。田孝禮長 沙 商 品 房 買 賣 合 同(合同編： 2021xxxxxx )合同雙方當(dāng)事人：出賣人：長沙教育基建開發(fā) 注冊：開福區(qū)芙蓉中路一段119標(biāo)志房產(chǎn)2106 營業(yè)執(zhí)照注冊：4301001002178 機構(gòu)代碼證：18387075-3 法定代表人：張友貴 聯(lián)絡(luò) ：21330 委托代理機構(gòu)： 注冊： 營業(yè)執(zhí)照注冊： 機構(gòu)代碼證： 法定代表人： 聯(lián)絡(luò) ： 買受人：張三 證件類型: 證件碼：430 xxxxxxxxxx 國籍：中國 聯(lián)絡(luò) ：139xxxxxxxx ： 長沙xxxxx 共有情況：/ 代理人：/ 國籍：/

32、聯(lián)絡(luò) ：/ 代理人 ：/ 根據(jù)?物權(quán)法?合同法?、?城房地產(chǎn)理法?及其他有關(guān)法律、法規(guī)之規(guī)定買受人和出賣人在平等、自愿、協(xié)商一致的根底上就買賣商品房達成如下協(xié)議：工程建立根據(jù) 出賣人以 出讓 方式獲得位于雨花區(qū)香樟東路196 ,編為長國用(2006)第018625的地塊的土地使用權(quán)。土地面積為 56.59 畝土地使用起始日為 2005年11月16日 其中非商業(yè)用地終止日為 2075年11月15日 商業(yè)用地終止日為 2045年11月15日 。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)在上述地塊上建立商品房工程名稱 雅致名園 。該工程的建立用地規(guī)劃答應(yīng)證為 出20050226 建立工程規(guī)劃答應(yīng)證為 建120070196 規(guī)劃用

33、處為 住宅 施工答應(yīng)證為。商品房銷售根據(jù)買受人購置的商品房為預(yù)售商品房。預(yù)售商品房批準(zhǔn)為長沙房屋產(chǎn)權(quán)理商品房預(yù)售答應(yīng)證為 / 。買受人購置的房屋為現(xiàn)房房屋所有權(quán)證為 / 。買受人所購商品房的根本情況買受人購置的商品房以下簡稱該商品房其房屋平面圖見本合同附件一為本合同第一條規(guī)定的工程中的：第 / 幢 / 層 / 房。該商品房的用處為住宅 屬 框剪構(gòu)造 該幢房屋建筑層數(shù)地上 18 層地下 0 層。該商品房合同約定】產(chǎn)權(quán)登記】建筑面積共 / 平方米其中套內(nèi)建筑面積 / 平方米公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e / 平方米有關(guān)公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。計價方式及價款出賣人與買受人約定

34、按下述第 1 種方式計算該商品房價款：1按建筑面積計算該商品房為人民幣每平方米 / 元總金額￥ / .00元 / 。2按套內(nèi)建筑面積計算該商品房單價為人民幣每平方米 / 元總金額 / 元/ 。3按套單元計算該商品房總價款為 人民 幣總金額 / 元/ 。預(yù)售款監(jiān)該商品房的預(yù)售款監(jiān)機構(gòu)：中國建立銀行股份長沙湘江支行預(yù)收款監(jiān)賬戶名稱為 長沙教育基建開發(fā) 賬為。預(yù)售款應(yīng)按法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定監(jiān)使用。買受人應(yīng)當(dāng)按本合同約定如足額將房價款繳入上列預(yù)售款監(jiān)賬戶。買受人采用現(xiàn)金直接支付給出賣人房價款的出賣人收到款項后應(yīng)及時繳入上列預(yù)售款監(jiān)賬戶。付款方式及限買受人按以下第 / 種方式按付款：一次性付款首付款含定金

35、 / 元于 / 一次性支付。尾款 / 元于 / 支付。2銀行按揭付款買受人以銀行按揭方式付款的應(yīng)于本合同簽訂之日向出賣人交付首房款小寫計 / 元余款小寫 / _元以按揭方式支付。買受人應(yīng)在接到出賣人之日起 / 日內(nèi)將申請銀行按揭所需的全部資料提交給出賣人在接到出賣人或貸款人后 / 日內(nèi)前往指定地點貸款相關(guān)手續(xù)并按要求交清相關(guān)款項和費用；買受人逾履行上述義務(wù)的按照本合同第七條處理。買受人以公積金貸款方式付款的應(yīng)于本合同簽訂之日向出賣人交付首房款大寫計 / 元余款大寫 / _元以公積金貸款方式進展支付。買受人應(yīng)在接到出賣人之日起 / 日內(nèi)將申請公積金貸款所需的全部資料提交 / 在接到后 / 日內(nèi)前

36、往指定地點貸款相關(guān)手續(xù)并按要求交清相關(guān)款項和費用；買受人逾履行上述義務(wù)的按照本合同第七條處理。因買受人的原因?qū)е沦I受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請貸款數(shù)額的出賣人同意買受人在收到之日起 / 日內(nèi)以自有資金或 / 支付不承當(dāng)本合同第七條約定的違約責(zé)任；逾出賣人在 / 日內(nèi)有權(quán)解除合同合同解除后 / 日內(nèi)將已付款及利息退還給買受人。因出賣人的原因?qū)е沦I受人未能獲得貸款或獲得貸款少于申請貸款數(shù)額的買受人可以選擇以下第 / 種方式：1合同繼續(xù)履行詳細付款方式和付款限另行協(xié)商并簽訂補充協(xié)議。2買受人在 / 日內(nèi)有權(quán)解除本合同合同解除后 / 日內(nèi)出賣人應(yīng)退還已付款及利息。因非歸責(zé)于雙方的原因?qū)е沦I受人未

37、能獲得貸款或獲得貸款少于申請貸款數(shù)額的買受人應(yīng)在 / 日內(nèi)以自有資金或 / 支付。逾任何一方均可單方解除合同在合同解除后_日內(nèi)出賣人已付款及利息退還給買受人。3其他方式首付款含定金 / 元于 / 支付剩余房款的支付。剩余房款的支付 / 。第七條 買受人逾付款的違約責(zé)任買受人如未按本合同規(guī)定的時間付款按以下第 1 種方式處理：1按逾時間分別處理不作累加1逾在 30 日之內(nèi)自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之 1 的違約金合同繼續(xù)履行；2逾超過 60日后出賣人有權(quán)解除合同。出賣人解除合同的買受人按累計應(yīng)付款的 2 向出賣人支付違約金。買受人

38、愿意繼續(xù)履行合同的經(jīng)出賣人同意合同繼續(xù)履行自本合同規(guī)定的應(yīng)付款限之第二天起至實際全額支付應(yīng)付款之日止買受人按日向出賣人支付逾應(yīng)付款萬分之 2 該比率應(yīng)不小于第1項中的比率的違約金。本條中的逾應(yīng)付款指按照本合同第六條規(guī)定的到應(yīng)付款與該實際已付款的差額；采取分付款的按相應(yīng)的分應(yīng)付款與該的實際已付款的差額確定。2 / / 。第八條 面積確認(rèn)及面積差異處理根據(jù)當(dāng)事人選擇的計價方式本條規(guī)定以 建筑面積 本條款中均簡稱面積為根據(jù)進展面積確認(rèn)及面積差異處理。當(dāng)事人選擇按套計價的不適用本條約規(guī)定。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。商品房交付后產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異雙方同意按第

39、/ 種方式進展處理：雙方同意按以下原那么處理：1面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3的據(jù)實結(jié)算房價款；2面積誤差比絕對值超出3時買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的出賣人在買受人提出解除合同之日起30天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人并按 中國人民銀行一年基準(zhǔn)貸款 利率付給利息。買受人不解除合同的產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時面積誤差比在3以內(nèi)含3部分的房價款由買受人補足；超出3部分的房價款由出賣人承當(dāng)產(chǎn)權(quán)歸買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時面積誤差比絕對值在3以內(nèi)含3部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積面積誤差比100 合同約定面積

40、因設(shè)計變更造成面積差異雙方不解除合同的應(yīng)當(dāng)簽署補充協(xié)議。雙方自行約定：_ / / 。第九條 房屋室內(nèi)層高及差異處理方式買受人所購該房屋的室內(nèi)層高為2.90 米假設(shè)房屋實際交付時室內(nèi)層上下于該約定雙方同意按如下方式處理：_ / / 。本合同所述房屋室內(nèi)層高是指 2 1、上下兩層樓面之間2、天花板與地面之間的垂直間隔 。第十條 交付限及條件出賣人應(yīng)當(dāng)在2021年04月08日前按照和地方人民的有關(guān)規(guī)定將具備以下第 1 種條件并符合本合同約定的商品房交付買受人使用：1該商品房經(jīng)歷收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備；2該商品房經(jīng)綜合驗收合格并符合本合同附件三所約定的裝飾、設(shè)備。3. / 。但如遇

41、以下特殊原因除雙方協(xié)商同意解除合同或變更合同外出賣人可據(jù)實予以延：1)遭遇不可抗力且出賣人在發(fā)生之日起 30 日內(nèi)告知買受人的；2) 買受人未能按時付款或因買受人原因未按時入伙手續(xù) 。第十一條 房屋交接及違約責(zé)任商品房到達交付使用條件后出賣人應(yīng)當(dāng)書面買受人交付手續(xù)。買受人應(yīng)在書面送達之日起 30 天內(nèi)對該房屋進展驗收并與出賣人交接手續(xù)雙方進展驗收交接時出賣人應(yīng)當(dāng)出示本合同第十條規(guī)定的證明并簽署房屋交接單。所購商品房為住宅的出賣人還需提供?住宅質(zhì)量保證書?和?住宅使用說明書?。出賣人不出示證明或出示證明不齊全買受人有權(quán)回絕交接由此產(chǎn)生的延交房責(zé)任由出賣人承當(dāng)。由于出賣人原因未按本合同第十條約定的

42、限將該商品房交付買受人使用按以下第 1 種方式處理：1按逾時間分別處理不作累加1逾不超過 30 日自本合同第十條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付 已交房款萬分之一 的違約金合同繼續(xù)履行。2逾超過 60 日后買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的出賣人應(yīng)當(dāng)自買受人解除合同到達之日起 30 天內(nèi)退還全部已付款并按買受人累計已付款的 2 向買受人支付違約金。買受人要求繼續(xù)履行合同的合同繼續(xù)履行自本合同第十條規(guī)定的最后交付限的第二天起至實際交付之日止出賣人按日向買受人支付 已交房款萬分之2 的違約金。 2 / / 。由于買受人原因未能按承受房屋的雙方同意按 1 方式處理：

43、1、出賣人按逾每天 10 元向買受人收取房屋理費該房屋毀損、滅失的風(fēng)險由買受人承當(dāng)。2、 / / 。買受人房屋驗收手續(xù)時發(fā)現(xiàn)所交付的房屋如存在質(zhì)量問題應(yīng)當(dāng)將相關(guān)情況在房屋驗收交接單上注明交由出賣人在 30日 內(nèi)整改合格在整改合格之前買受人有權(quán)回絕收房超過整改出賣應(yīng)承當(dāng)每日 / 的延交房的責(zé)任。 / 。第十二條 規(guī)劃、設(shè)計變更的約定 出賣人承諾按批準(zhǔn)的規(guī)劃、設(shè)計建立該商品房工程不擅自變更建筑設(shè)計。出賣人確需變更且經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計同意的設(shè)計變更導(dǎo)致以下影響到買受人所購商品房質(zhì)量或使用功能的出賣人應(yīng)當(dāng)在有關(guān)部門批準(zhǔn)同意之日起10日內(nèi)書面買受人：該商品房構(gòu)造形式、戶型、空間尺寸、朝向；該

44、商品房所在小區(qū)的平面布； / 。買受人有權(quán)在到達之日起15日內(nèi)做出是否解除合同的書面答復(fù)。買受人在到達之日起 15日內(nèi)未作書面答復(fù)的視同承受變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)買受人的買受人有權(quán)解除合同。買受人解除合同的出賣人須在買受人提出解除合同要求之日起 30 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人并按 中國人民銀行一年基準(zhǔn)貸款 利率付給利息。買受人不解除合同的應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補充協(xié)議。第十三條 出賣人根底設(shè)施、公共配套建筑正常運行的承諾 出賣人承諾在銷售過程中銷售廣告和銷售人員就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)根底設(shè)施、配套設(shè)施所作的明確詳細的說明和許諾與該商品房正常使用直接關(guān)聯(lián)的以下根底設(shè)施、公共配

45、套建筑按以下日到達使用條件： 1 2021年04月08 ；2 。假如在規(guī)定日內(nèi)未到達上述使用條件或與其銷售廣告和銷售人員所作的明確詳細的說明和許諾不符雙方同意按以下第 3 種方式處理：1、買受人有權(quán)解除合同出賣人須在買受人提出書面解除合同要求之日起 / 天內(nèi)將買受人已付款退還給買受人并按買受人已付房款的 / 向買受人支付違約金。2、買受人不解除合同的出賣人應(yīng)按已付房款的 / 向買受人支付違約金并采取補救措施于 / 日內(nèi)到達合同約定。3、其他解決方式 假設(shè)在規(guī)定日內(nèi)未到達使用條件,雙方同意按以下方式處理:由出賣人負(fù)責(zé)完善 。第十四條 出賣人裝飾、設(shè)備承諾的違約責(zé)任出賣人交付使用的商品房的裝飾、設(shè)

46、備應(yīng)符合雙方約定附件三的。達不到約定的買受人有權(quán)要求出賣人按照以下方式處理：買受人有權(quán)回絕出賣人的交付行為且出賣人應(yīng)按前述規(guī)定承當(dāng)逾交房的責(zé)任并按約定在 30日_內(nèi)完成整改。第十五條 保修責(zé)任買受人購置的商品房為商品住宅的?住宅質(zhì)量保證書?作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起按照?住宅質(zhì)量保證書?承諾的內(nèi)容承當(dāng)相應(yīng)的保修責(zé)任。 買受人購置的商品房為非商品住宅的雙方應(yīng)當(dāng)以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修限和保修責(zé)任等內(nèi)容。在商品房保修范圍和保修限內(nèi)發(fā)生質(zhì)量問題出賣人應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)。出賣人回絕整修或者在合理限內(nèi)拖延整修的買受人可以自行或者委托別人整修整修費用及整修間造成的其他損失

47、由出賣人承當(dāng)。房屋因質(zhì)量問題造成買受人經(jīng)濟損失的出賣人應(yīng)賠償買受人的損失。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞出賣人不承當(dāng)責(zé)任但可協(xié)助整修整修費用由買受人承當(dāng)。因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用的買受人可以懇求解除合同并要求出賣人賠償損失。房屋保修按出賣人提供的?質(zhì)量保證書?執(zhí)行但該?質(zhì)量保證書?規(guī)定的保修不得短于規(guī)定的最低保修保修自該房屋交付之日起計算。第十六條 買受人的房屋僅作 住宅 使用買受人不得擅自改變該商品房的建筑主體構(gòu)造、承重構(gòu)造和用處。除本合同及其附件另有規(guī)定者外買受人在使用間有權(quán)與其他權(quán)利人共同享用與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施并按占地和公共部位與公用房屋分?jǐn)偯娣e承當(dāng)義務(wù)。出

48、賣人不得擅自改變與該商品房有關(guān)聯(lián)的公共部位和設(shè)施的使用性質(zhì)。否那么違約者應(yīng)承當(dāng)由此造成的所有責(zé)任。第十七條 產(chǎn)權(quán)登記的約定出賣人保證銷售的商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和其他債權(quán)債務(wù)糾紛。因出賣人原因造成該商品房不能產(chǎn)權(quán)預(yù)告登記和產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的由出賣人承當(dāng)全部責(zé)任。自本合同生效之日起 30 天內(nèi)買賣雙方應(yīng)向長沙房屋產(chǎn)權(quán)理申請預(yù)告登記或預(yù)售合同備案登記。出賣人在交付商品房后 90 日內(nèi)將該幢商品房向長沙房屋產(chǎn)權(quán)理申請初始登記。獲得棟產(chǎn)權(quán)證后 550 日內(nèi)申請買受人的房屋所有權(quán)證 550 日內(nèi)申請買受人的土地使用權(quán)證。如因出賣人的責(zé)任未能在規(guī)定限內(nèi)為買受人上述手續(xù)并獲得相關(guān)權(quán)屬證書的雙方同意按以

49、下第 3 項處理：1買受人解除合同出賣人在買受人提出解除合同要求之日起 30 日內(nèi)將買受人已付房價款含利息退還給買受人并按已付房價款的 _0.5_ 向買受人支付違約金。 2買受人不解除合同自本合同規(guī)定限的第二天起至實際登記之日止出賣人按日向買受人支付 / 的違約金。3 買受人不退房,出賣人按已付房價款的0.5向買受人支付違約金 。如因買受人的原因出賣人不能在規(guī)定限內(nèi)上述登記手續(xù)的雙方同意按以下第 3 項處理：1出賣人解除合同出賣人在提出解除合同要求之日起 30 日內(nèi)將買受人的已付房價款含利息退還給買受人買受人按已付房款的 0.5 向出賣人支付違約金。2出賣人不解除合同自本合同規(guī)定限的第二天起至

50、實際登記手續(xù)之日止買受人按日向出賣人支付 / 的違約金。3 出賣人不收回房屋,買受人按已付房價款的0.5向出賣人支付違約金 。任何一方解除合同的都應(yīng)當(dāng)在解除合同的發(fā)生之日起 30 日內(nèi)雙方持解除合同的書面到長沙房屋產(chǎn)權(quán)理解除合同的相關(guān)手續(xù)否那么另一方可不承當(dāng)違約責(zé)任。第十八條 物業(yè)效勞出賣人以 / 方式選聘 長沙育天物業(yè)有限 對該房屋進展前物業(yè)理。前物業(yè)效勞合同約定的限自 2021 年 3 月 12 日至 2021 年 3 月 12 日收費為： 高層住宅:1.5元/月/平方米 收費的起始時間為 入伙之日起 。其他事項、效勞、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的理和使用等內(nèi)容詳見?前物業(yè)效勞合同?見附

51、件 另咨詢 。出賣人在銷售前已制定不損害買受人合法權(quán)益的?臨時理規(guī)約?并明示買受人應(yīng)當(dāng)書面承諾遵守。第十九條 解決爭議的方式本合同在履行過程生的爭議由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的按下述第 1 種方式解決：1提交 長沙 仲裁會仲裁。2依法向 / 人民起訴。第二十條 其他約定：本合同未盡事項雙方當(dāng)事人可在不違犯法律法規(guī)規(guī)定、不與本合同內(nèi)容相沖突的前提下進展其他約定或另行簽訂補充協(xié)議。經(jīng)雙方簽字蓋章的補充協(xié)議與本合同具有同等效力。第二十一條 合同的保和效力本合同所稱“已付款包括買受人的自付款、貸款銀行和公積金中心的按揭款。本合同所稱“利息指同銀行存款利息另有約定的除外。合同附件與本合同具有同等法律

52、效力。本合同及附件內(nèi)空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。本合同連同附件共 17 頁一式 / 份出賣人 / 份買受人 / 份長沙房屋產(chǎn)權(quán)理 / 份按揭銀行 / 份公積金中心 / 份。本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。出賣人簽章： 買受人簽章：法定代表人】： 法定代表人】 ：委托代理人】： 委托代理人】 ： 年 月 日 年 月 日簽于 簽于 為了保障您購房的合法權(quán)益在簽訂商品房買賣合同時請注意以下五項提示：1、設(shè)置購房合同碼：網(wǎng)上簽訂商品房買賣合同時系統(tǒng)為您的購房合同自動設(shè)定購房合同初始碼為“102716”。2、購房合同碼的作用：與銀行存折碼一樣購房合同碼是確保您的合同不被隨意變更、撤銷并保

53、障您合法權(quán)益的重要憑證您的購房合同的變更、撤銷都必須由您本人憑購房合同碼及購房合同等相關(guān)資料親自。獲得產(chǎn)權(quán)證后已設(shè)定的購房合同碼自動轉(zhuǎn)換為您的房產(chǎn)權(quán)交易碼。在您處分如抵押、買賣、贈與等房產(chǎn)時不僅要提交產(chǎn)權(quán)證等必要的登記資料而且必須憑碼才能相關(guān)的產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)。3、購房合同碼的修改：簽訂合同后您務(wù)必及時修改碼碼應(yīng)該設(shè)置為6位數(shù)字。詳細修改方式有三種：網(wǎng)上修改：通過登錄 HYPERLINK :/n ,在該網(wǎng)站的首頁修改碼。短信修改：中國挪動用戶發(fā)ax合同編】#新碼】到1062199955 例如：發(fā)ax2008305#654321到1062199955中國聯(lián)通用戶發(fā)35ax合同編】#新碼】到10625

54、6588 例如：發(fā)35ax2008305#654321到106256588到房產(chǎn)申請修改：買受人持本人、購房合同到長沙房產(chǎn)指定窗口申請碼修改。4、碼重設(shè)：假如您忘記碼您可持本人、已進展預(yù)告登記的買賣合同到長沙房產(chǎn)指定的窗口申請重新設(shè)置碼。5、在本合同簽訂30日后您可以按以下兩種方式查詢您購置的房屋是否已到房產(chǎn)了預(yù)售合同預(yù)告登記手續(xù)。詳細查詢方式有：1網(wǎng)上查詢：通過登錄 HYPERLINK :/ 在該網(wǎng)站的電子政務(wù)欄目下查詢。2短信查詢：中國挪動用戶發(fā)aw合同編】到1062199955 例如：發(fā)aw2008305到1062199955中國聯(lián)通用戶發(fā)35aw合同編】到106256588 例如：發(fā)3

55、5aw2008305到106256588同意備案 份。 年 月 日抵押情況：無 有 權(quán)利價值 元限至 止。附件一：房屋平面圖附件二：公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明附件三：裝飾、設(shè)備一、公用部分裝修：外 墻：采用保溫材料外墻磚及高級外墻漆 首層單元門：頂棚、墻面為水泥砂漿抹面仿瓷涂料面層；地面花崗巖樓 梯 間：頂棚、墻面為水泥砂漿抹面仿瓷涂料面層；地面梯級水泥砂漿抹面、鐵欄桿、鐵扶手電 梯：國內(nèi)著名合資品牌KONE通力或蒂森二、室分裝修：頂 棚：水泥混合砂漿抹面抹888涂料 內(nèi) 墻：水泥混合砂漿抹面抹888涂料 地 面：水泥砂漿找平搓毛入 戶 門：國內(nèi)五大著名品牌安得永和安久喜佳宇盼盼之

56、一鋼質(zhì)子母防盜入戶門戶內(nèi)其它門洞預(yù)留窗 ：振升牌鋁合金雙層玻璃窗不帶紗扇廚 房：毛胚頂棚、墻面、地面均為水泥砂漿找平主 衛(wèi)：毛胚頂棚、墻面、地面均為水泥砂漿找平預(yù)留潔具位置公 衛(wèi)：毛胚頂棚、墻面、地面均為水泥砂漿找平安裝普通蹲式大便器一個 臺：未封閉有防護欄桿臺與客、餐、臥室之間的推拉門由客戶自理 屋 頂：采用保溫防水材料部分西班牙瓦三、配套設(shè)施：三網(wǎng)設(shè)施：電視、 、寬帶網(wǎng)絡(luò)預(yù)埋到戶；電視、 接口各兩個其它一個開通費客戶自理供電系統(tǒng)：IC卡計量、戶內(nèi)設(shè)置配電箱一個供水系統(tǒng)：政供水、IC卡計量、安裝簡易龍頭各一個排水系統(tǒng)：采用UPVC排水、預(yù)留排水接口供氣系統(tǒng)：燃氣道預(yù)埋到戶建立及開通費客戶自理

57、空 調(diào)：按設(shè)計預(yù)留主機位置對講系統(tǒng)：設(shè)黑白可視對講系統(tǒng) 安防系統(tǒng)：全小區(qū)網(wǎng)絡(luò)電視監(jiān)控車系統(tǒng)：地下停車場設(shè)智能車庫道閘理系統(tǒng)附件四：合同補充協(xié)議一、買受人所購置的住房為商品房以下簡稱該商品房其上交易應(yīng)按?長沙個人公有住房上交易方法?的規(guī)定。二、買受人必須遵守?業(yè)主公約?和小區(qū)的物業(yè)理制度所購置的該商品房可轉(zhuǎn)讓、出租但不得從事經(jīng)營活動以及隨意更改住房性質(zhì)。三、買受人在該商品房安裝空調(diào)室外機時應(yīng)嚴(yán)格按設(shè)計所指定的位置進展安裝不得有礙房屋建筑外觀統(tǒng)一外貌。四、該商品房內(nèi)的污水油煙應(yīng)嚴(yán)格按交房時已預(yù)留的排污道口排放買受人不得另開拓污水(油煙)排放口。五、該商品房的戶外廣告應(yīng)按照出賣人或物業(yè)理所指定的位置

58、、款式制作安裝。六、簽訂本合同時買受人須向出賣人提供能隨時聯(lián)絡(luò)上的準(zhǔn)確有效聯(lián)絡(luò)及方法如因提供信息不準(zhǔn)確造成出賣人不能按本合同約定方式聯(lián)絡(luò)到買受人其責(zé)任與后果由買受人承當(dāng)。七、選擇銀行按揭付款方式的買受人因個人原因未獲銀行批準(zhǔn)貸款買受人那么須在銀行或出賣人發(fā)出送達的十天內(nèi)選擇本合同第六條的另二種付款方式中的一種與出賣人重新簽定?商品房買賣合同?原合同的其他條款不變。買受人那么按新簽定的付款方式支付購房款。假設(shè)買受人的原因未獲銀行批準(zhǔn)貸款而要求解除合同或使合同無法繼續(xù)履行的那么按買受人違約處理。八、本合同使用的“告知“和“書面方式為以下三種： 1、通過郵政投遞的掛信假設(shè)買受人提供的郵遞有誤或有變更

59、未及時書面出賣人造成未能送達的其責(zé)任由買受人負(fù)責(zé)。 2、通過長沙登載的。 3、在售樓部張貼的。九、物業(yè)維修的繳交參照長政發(fā)200248執(zhí)行首維修的收取由出賣人在與買受人簽訂本合同時向買受人一次性代收歸集。以下空白編：GF20000171商品房買賣合同制定建立部制定工商行政理總 商品房買賣合同說明1、本合同文本為示范文本也可作為簽約使用文本。簽約之前買受人應(yīng)當(dāng)仔細閱讀本合同內(nèi)容對合同條款及專業(yè)用詞理解不一致的可向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)主部門咨詢。 2、3、為表達合同雙方的自愿原那么本合同文本中相關(guān)條款后都有空白行供雙方自行約定或補充約定。雙方當(dāng)事人可以對文本條款的內(nèi)容進展修改、增補或刪減。合同簽訂生效后

60、未被修改的文本印刷文字視為雙方同意內(nèi)容。 4、本合同文本中涉及到的選擇、填寫內(nèi)容以手寫項為優(yōu)先。 5、對合同文本 】中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容雙方應(yīng)當(dāng)協(xié)商確定。 】中選擇內(nèi)容以劃方式選定；對于實際情況未發(fā)生或買賣雙方不作約定時應(yīng)在空格部位打以示刪除。 6、在簽訂合同前出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人出示應(yīng)當(dāng)由出賣人提供的有關(guān)證書、證明。 7、本合同條款由建立部和工商行政理負(fù)責(zé)解釋。 商品房買賣合同合同編： 565200張玉房開字D00695222272900025出賣人：_注冊：_營業(yè)執(zhí)照注冊：_企業(yè)資質(zhì)證書：_法定代表人：_聯(lián)絡(luò)565200張玉樓0856