商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃與運(yùn)營管理

1、金龍商業(yè)廣場(chǎng)商業(yè)定位規(guī)劃及運(yùn)營建議第一章 市場(chǎng)調(diào)查第二章 項(xiàng)目定位第三章 招商打算第四章 招商程序第五章 運(yùn)營建議市場(chǎng)調(diào)查道縣概況：道縣又稱 HYPERLINK / t _blank 道州，位于湖南南部，隸屬永州市，與兩廣毗鄰。全縣轄9個(gè)鎮(zhèn)、14個(gè)鄉(xiāng)、3個(gè)國有農(nóng)場(chǎng)，總面積2442平方公里，總?cè)丝?5萬人，縣城人口12萬。1999年，工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值43.23億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值27.37億元，財(cái)政收入11154萬元，社會(huì)固定資產(chǎn)投資4.1億元，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)獲得全面進(jìn)展。道縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)進(jìn)展具有四大明顯優(yōu)勢(shì)：一是作為湘粵桂三省結(jié)合部的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。自古 HYPERLINK / t _blank 道州素有“襟

2、帶兩廣，屏蔽三湘”之稱，歷來為湘南桂北物質(zhì)集散地和兵家必爭之地。東距郴州170公里，與京廣線相接；西距全州90公里，與湘桂線相接；北上長沙、武漢，南下深圳、珠海，西出南寧、?？冢沙l(fā)夕至。207國道貫穿南北，1863、1806省道橫貫東西，瀟水河入湘江過洞庭可直達(dá)上海。縣城北郊還有一個(gè)56萬平方米的機(jī)場(chǎng)，是湘南及兩廣北部地區(qū)十余縣市，飛機(jī)播種、殺蟲、物探、航測(cè)的作業(yè)基地。洛湛鐵路從道縣通過差不多敲定，福貴線也將爭取從道縣通過，屆時(shí)道縣將成為南方新崛起的重要交通樞紐 ，二是得天獨(dú)厚的資源優(yōu)勢(shì)。道縣土地寬廣肥沃，氣候溫暖濕潤，年均氣溫18.6度，年降水量1503毫米，年日照時(shí)數(shù)1599.6小時(shí)

3、，無霜期309天，被專家譽(yù)為“天然溫室”?，F(xiàn)已探明的要緊礦藏達(dá)30多種，其中有較大開發(fā)價(jià)值的有20多種40多個(gè)礦點(diǎn)。鎢、錫、鋰、銣儲(chǔ)量頗豐。道縣是湘南農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)定點(diǎn)縣，省杉木速生豐產(chǎn)林基地、油茶基地、商品糧基地、湖南省蔬菜第一縣、全國糖料基地、厚樸基地和秸稈養(yǎng)?；亍Ｈ菤v史文明資源優(yōu)勢(shì)。道縣自秦朝設(shè)立營浦縣后，在2000多年的建制史中，有1500多年的時(shí)刻為郡、為州、為府、為路。那個(gè)地點(diǎn)古文化遺有產(chǎn)豐富，1995年出土了距今1萬年往常的稻谷遺存，經(jīng)鑒定為目前世界上發(fā)覺的時(shí)代最早的人類栽培標(biāo)本。在這塊土地上，先后孕育出宋代理學(xué)鼻祖周敦頤、清朝大書法家何紹基等有阻礙的歷史人物。四是差不多具有較

4、好的進(jìn)展基礎(chǔ)。水電路訊等基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，六車道的十里長街 HYPERLINK / t _blank 道州北路堪稱湘南第一路。移動(dòng)通訊和國際互聯(lián)網(wǎng)已全部開通，實(shí)現(xiàn)了縣、鄉(xiāng)、村與國際、國內(nèi)數(shù)字直撥。隨著經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，道縣實(shí)施了“擴(kuò)城建市”戰(zhàn)略，加大了都市建設(shè)投入，大搞房地產(chǎn)開發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場(chǎng)建設(shè)，大抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，城區(qū)面積擴(kuò)大到20平方公里，基礎(chǔ)設(shè)施逐步完善，一個(gè)功能齊全的中等規(guī)模的 HYPERLINK / t _blank 道州的輪廓已展現(xiàn)在人們面前。道縣進(jìn)展前景寬敞。通過幾十年的建設(shè)，道縣的都市建設(shè)和社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化等各項(xiàng)事業(yè)有了專門大的進(jìn)展，中心都市功能日益突出，國家已把道縣作為湘

5、、粵、桂邊界地區(qū)進(jìn)展的一個(gè)重點(diǎn)，實(shí)行傾斜政策。國家立即投資建設(shè)的洛（陽）湛（江）鐵路與福（州）貴（陽）鐵路交匯于此，將進(jìn)一步改善道縣的投資環(huán)境。湖南省政府已決定將道縣轍縣建市，由省直轄，現(xiàn)已上報(bào)國務(wù)院審批。屆時(shí)，古城 HYPERLINK / t _blank 道州將再展新姿，象一顆璀燦的明珠鑲嵌在瀟湘大地上。商圈概況：假如講道縣有一個(gè)商圈，那確實(shí)是瀟水路與月巖路交匯處商圈，在此，聚攏了道縣目前最大的兩大超市生源百貨和曙光超市，數(shù)十家品牌服裝專賣店沿瀟水中路分布，乃道縣人流、物流、信息流、資金流黃金商業(yè)中心。新華書店、汽車總站、學(xué)校、銀行、郵局、電信局、規(guī)劃中的火車站等近在咫尺，商業(yè)配套設(shè)施完善

6、，商業(yè)氛圍成熟。商圈分析：優(yōu)勢(shì)：商圈商業(yè)配套完善，商業(yè)格局成熟劣勢(shì)：商圈內(nèi)無序競(jìng)爭厲害，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)峻，經(jīng)營模式老化，經(jīng)營環(huán)境惡劣。進(jìn)展趨勢(shì)：隨著人民生活水平的提高，道縣政府 “擴(kuò)城建市” ，大搞房地產(chǎn)開發(fā)，大搞舊城改造，大搞市場(chǎng)建設(shè)，大抓基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等戰(zhàn)略的實(shí)施，都市建設(shè)投入的加大，商圈將進(jìn)一步的成熟！新的商業(yè)模式的引進(jìn)將隨金龍商業(yè)廣場(chǎng)的開業(yè)，給道縣的商業(yè)整體檔次帶來革命性的提升和質(zhì)的變化。競(jìng)爭物業(yè)調(diào)查分析：招商思路的確定首先要對(duì)物業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)做出準(zhǔn)確的定位，這種定位是依照道州市場(chǎng)狀況的所選擇的市調(diào)是策劃之母,業(yè)態(tài)種類的制定不是憑空想像的，為此我們做了詳細(xì)的市場(chǎng)調(diào)查：競(jìng)爭百貨、超市調(diào)查競(jìng)爭樓盤

7、調(diào)查道縣家具市場(chǎng)調(diào)查瀟水中路臨街鋪面調(diào)查匯總請(qǐng)見下表：項(xiàng)目定位項(xiàng)目簡介：金龍商業(yè)廣場(chǎng)（以下簡稱本項(xiàng)目）位于道州核心地帶，瀟水中路和月巖中路的交匯處東北角，東臨瀟水河，濱河路；西臨瀟水中路；北臨月巖中路,乃永州市宏遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司實(shí)力打造。本項(xiàng)目離汽車總站約五分鐘，離規(guī)劃中的火車站不到一公里遠(yuǎn)的路程，周邊的配套十分完善，學(xué)校、醫(yī)院、商場(chǎng)、銀行、酒店、超市、郵局、賓館等配套設(shè)施無奇不有，商業(yè)格局特不成熟。金龍商業(yè)廣場(chǎng)總占地面積40347平方米，項(xiàng)目總面積86948.63平方米。本項(xiàng)目分期分為商業(yè)廣場(chǎng),品牌酒店和高檔住宅三大版塊,分期開發(fā)。商業(yè)廣場(chǎng)共四層, 總面積34759.63平方米,其中負(fù)一

8、樓層高5.2米,一樓層高5米,二樓層高4.8 米,三樓層高 4.8米，設(shè)有四百多平方米的中庭廣場(chǎng)，配有扶手電梯5臺(tái),貨梯一臺(tái),停車位充足.目分析：優(yōu)勢(shì)（Strength）：地段好，且兩面臨主干道；體量大，能形成規(guī)模效應(yīng)；產(chǎn)品規(guī)劃配制較好，配有中央空調(diào)、扶手電梯，停車位充足。從地段、體量、配套來講整個(gè)道縣無出其右。劣勢(shì)（Weakness）：體量過大，單層面積約等于道縣現(xiàn)有幾個(gè)大型百貨、超市面積之和，區(qū)區(qū)一個(gè)縣城難以消化這么大的面積；需要建成一個(gè)包容性更強(qiáng)、門檻更低的MALL性質(zhì)的多業(yè)態(tài)共存的商業(yè)綜合體。產(chǎn)品配制尚需提高，由于電梯太少，且無直達(dá)觀光電梯，制約了如大型餐飲及其它相關(guān)業(yè)態(tài)的進(jìn)駐；機(jī)會(huì)（

9、Opportunity）：道縣尚無真正意義的大型百貨，市場(chǎng)空白，這是本案的一大機(jī)會(huì)點(diǎn)；道縣缺乏現(xiàn)代商業(yè)治理和經(jīng)營下的商業(yè)企業(yè)和綜合性商業(yè)項(xiàng)目。威脅（Threat）：商鋪大部分已對(duì)外銷售，且未簽托付租賃合同或自購自營合同，一部分客戶處于游離狀態(tài)，既想拿租金，又想自營，全部返租回來有一定的難度且有一個(gè)過程，嚴(yán)峻制約招商工作的前進(jìn)；一部分購買了好位置想自營的客戶，由于未簽自購自營合同，可能會(huì)依照一己私利自行經(jīng)營或出租，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目形象及統(tǒng)一商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃大大不利；周邊競(jìng)爭對(duì)手及提早開業(yè)的廣業(yè)等會(huì)分走部分商家資源。項(xiàng)目定位 A整體定位:湘南六縣最大的SHOPPING MALL湘南六縣最大的完全貫徹“體驗(yàn)式

10、消費(fèi)”模式，集購物、休閑、娛樂、餐飲、酒店及商務(wù)六大功能于一體的現(xiàn)代化購物中心，道縣及湘南六縣人們一站式購物，一條龍消費(fèi)的天堂！ B項(xiàng)目檔次及功能定位： 南六縣檔次最高功能最全的SHOPPING！所有品牌皆為中高檔品牌，功能方面力求齊全，除在精品百貨、電器、家具等的基礎(chǔ)上，強(qiáng)勢(shì)引進(jìn)大型中西餐飲品牌店，小吃休閑吧，銀行、小時(shí)自助銀行，中國移動(dòng)、聯(lián)通、郵政等營業(yè)廳，讓本項(xiàng)目入主商家及消費(fèi)者足不出戶即可滿足各種生活配套需求！消費(fèi)群體定位： .道縣縣城12萬人口中所有中等收入及以上的家庭：政府公務(wù)員、企業(yè)中高層治理人員、個(gè)體工商戶老總、大夫、教師、外來商賈等 b.道縣轄區(qū)9個(gè)鎮(zhèn)、14個(gè)鄉(xiāng)因此中高等收入

11、的人群 c.南六縣部分中高等收入的人群4項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位（詳見下表、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖） 購物中心的商業(yè)規(guī)劃和室內(nèi)設(shè)計(jì)的任務(wù)及要點(diǎn)購物中心為大型、復(fù)合型商業(yè)設(shè)施。業(yè)態(tài)組成、使用要求復(fù)雜、交叉，對(duì)空間的需求也是豐富、多樣。從屬性上區(qū)分，百貨店、超市、專業(yè)商店、餐廳、娛樂設(shè)施等專用空間，依租戶的不同經(jīng)營內(nèi)容而要求不同；入口大廳、步行內(nèi)街等公用空間將各個(gè)專用空間結(jié)合起來，并使之相互融合，促進(jìn)商業(yè)運(yùn)營，并為大眾提供舒適、優(yōu)美，情愿長時(shí)刻停留的購物環(huán)境。1.要緊入口應(yīng)當(dāng)從功能分區(qū)和文化涵義的角度，處理空間和裝飾，達(dá)到即統(tǒng)一又富于變化的效果。 功能區(qū)分：整個(gè)內(nèi)部空間的意想焦點(diǎn)處在建筑物內(nèi)部動(dòng)線交匯點(diǎn)入口大廳，其中

12、心地位造成其功能需求的多樣化。 人流集散 展覽 休息 問訊、指路 存物 公用電話 表演 促銷 兒童游戲 大屏幕演播 公眾參與的活動(dòng) 展覽 點(diǎn)播 冷熱飲 文化涵義： 商業(yè)的后現(xiàn)代的、發(fā)達(dá)的商業(yè)文化具有特不的鼓動(dòng)性和感染力 科技的IT和通訊行業(yè)與高科技、工業(yè)化緊密相關(guān)，并越來越具娛樂性 休閑的崇尚自然、回歸人本是都市生活中最具長久吸引力的時(shí)尚2. 內(nèi)街的游歷感受： 空間的節(jié)奏處理內(nèi)街的各個(gè)節(jié)點(diǎn)和節(jié)點(diǎn)間的關(guān)系，制造有抑有揚(yáng)、有張有弛的空間序列 穿插和流淌打破直上直下的開洞方式，豐富多層空間的融合，保證視線的舒適角度、良好通達(dá)性和心理感受的連貫、連續(xù)，并考慮游歷過程的時(shí)刻因素。 節(jié)點(diǎn)和線路沒有死角、幸

13、免重復(fù)路線是商業(yè)經(jīng)營的需求，室內(nèi)設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)為此做技術(shù)上的處理 向上引導(dǎo)如同沒有死角、幸免重復(fù)路線一樣，打破購物者不愿上樓的行為適應(yīng)，吸引購物者去往另一樓層也是室內(nèi)設(shè)計(jì)的任務(wù)。3. 共享空間的整體操縱 尺度結(jié)構(gòu)布置和建筑技術(shù)專門大程度上限制了兩個(gè)入口大廳的空間尺度，但還有一些靈活量同意室內(nèi)設(shè)計(jì)操縱。 形式空間界面的形式應(yīng)當(dāng)與其屬性相附，力求符合大多數(shù)人的審美和心理需求。曲線的輪廓比直線轉(zhuǎn)折可能更適用。 視線分析視線分析是確定空間高度和輪廓、上下開洞位置等的輔助手段。4. 環(huán)境操縱 光線 人工采光、照度、顯色指數(shù) 直射陽光、西曬、節(jié)能 聲音、背景噪音操縱 聲聚焦操縱 空氣調(diào)節(jié)、舒適度 溫度 濕度 風(fēng)

14、速 氣味5. 交通組織6. 有裝飾作用的室內(nèi)構(gòu)件 硬件 采光頂、玻璃墻面 欄桿、扶手 燈具 座椅 雕塑 噴泉、水池 樓、電梯 花池 櫥窗 飲水處 冷、熱飲 軟件 織物懸掛件 仿真植物 植物 廣告牌 棚架 牌匾、燈箱規(guī)格 樂器、專用音箱 標(biāo)示、指示牌 桌椅 鐘表7. 主題的制造和渲染 街道的風(fēng)格香榭大道、遠(yuǎn)洋大道、繽紛大道、星光大道、 E-食代 8. 租戶自主裝飾工程操縱，由我司派人進(jìn)行審圖，力圖裝修風(fēng)格達(dá)到協(xié)調(diào)一致，符合安全規(guī)范。 招商打算目標(biāo)客戶定位：樓層目標(biāo)客戶定位單家可能所需面積客戶分析1F品牌廠家直營 本地加盟店 本地專賣店個(gè)體老總 欲來本地進(jìn)展的商家30-150對(duì)本項(xiàng)目較為關(guān)注 對(duì)行

15、業(yè)進(jìn)展較為了解 對(duì)商場(chǎng)前景比較看好 2F品牌電器 中西餐飲 品牌廠家直營/本地加盟店 本地專賣店個(gè)體老總 欲來本地進(jìn)展的商家30-2000不等對(duì)入場(chǎng)有一定要求如：裝修 租金 稅收等 具有一定阻礙力 入駐本項(xiàng)目會(huì)給其他客戶帶來信心3F欲來本地進(jìn)展的家具 燈飾廠家直營或個(gè)體直營 本地從事家具燈飾行業(yè)的個(gè)體老總500-2000對(duì)商場(chǎng)前景比較看好 對(duì)入場(chǎng)有一定的要求如：裝修 稅收 治理費(fèi)等2金龍商業(yè)購物廣場(chǎng)“統(tǒng)一招商治理的十項(xiàng)差不多原則 第一差不多原則：要維護(hù)購物中心的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂 62：18：20的那個(gè)購物中心產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例，此比例特不適用于超大型綜合

16、性的購物中心，招商要注意維護(hù)和治理好那個(gè)經(jīng)營比例（因此不是絕對(duì)的）。我們針對(duì)本案特不要注意娛樂方面的引進(jìn)，因此，也能夠考慮開發(fā)利用三樓頂層的利用。 第二差不多原則：要維護(hù)購物中心的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它絕不是一個(gè)無序的大雜燴，購物中心必須是一個(gè)擁有明確經(jīng)營主題和巨大制造力的品牌形象企業(yè)。招商要始終注意維護(hù)和治理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。我們的統(tǒng)一主題確實(shí)是金龍商業(yè)廣場(chǎng)，能夠引入VI企業(yè)整體識(shí)不系統(tǒng)，對(duì)外形成強(qiáng)烈的視覺形象。 第三差不多原則：購物中心的招商目標(biāo)要能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ)。簡單地講，同業(yè)差異確實(shí)是市場(chǎng)有一定承受力，不

17、能盲目招同一品類的店進(jìn)入。譬如零售業(yè)態(tài)的核心主力店招商，就不要同時(shí)招來兩家差不多上差不多上經(jīng)營食品和日用品的大型超市；核心主力店同質(zhì)化無差異更是不能想象的。異業(yè)互補(bǔ)的目的確實(shí)是要滿足顧客消費(fèi)的選擇權(quán)，并能讓顧客心軀體驗(yàn)變化，提高其消費(fèi)興趣。譬如百貨、超市因?yàn)榻?jīng)營品項(xiàng)不同，能夠互補(bǔ)；讓顧客逛得疲勞的零售店與讓顧客休息放松的餐飲店能夠互補(bǔ)等等。 第四差不多原則：購物中心經(jīng)營方式的選擇原則。購物中心的經(jīng)營方式差不多有三種：自營、聯(lián)營和租賃。購物中心怎么講是一個(gè)以零售為主的商業(yè)組織形式，而零售是一個(gè)精細(xì)化治理的產(chǎn)業(yè)，精細(xì)化治理要求治理者加強(qiáng)經(jīng)營操縱力度；另外，相關(guān)于非主力零售商戶的招商條件，核心主力零

18、售店必須引入知名度高的大商家，故核心主力零售店的招商較困難且招商條件放得較寬，造成核心主力零售店的提成或租金收入偏低。我司建議，購物中心的進(jìn)展商往常不管是房地產(chǎn)商或是零售商，在條件容許的情況下，核心主力零售店盡量自營一部分或全部，如此一能夠加強(qiáng)經(jīng)營操縱力度，有利于購物中心長期經(jīng)營；其次可增強(qiáng)其他商戶與之合作的信心；第三能夠提高非主力零售店的提成或租金收入。而招非主力零售商盡量以租賃為主、聯(lián)營為輔，如此也能夠增強(qiáng)進(jìn)展商對(duì)購物中心的整體操縱力度。這也是建立在我們對(duì)道縣目前的商業(yè)狀況和本案的具體分析基礎(chǔ)上，一般類似于沃爾瑪、阿波羅等品牌的百貨并無縣城的拓展打算，而康星等品牌的號(hào)召力有限，而且需要的面

19、積也可不能太大，因此，對(duì)自有品牌的建立和自營就變得十分重要和現(xiàn)實(shí)。第五差不多原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。我們的核心主力店是康星百貨、通程電器，三樓的3家家具家居，一樓的電信、移動(dòng)和銀行，還有配套的老樹咖啡、德克士快餐。 第六差不多原則：核心主力店招商布局原則。核心主力店的招商對(duì)整個(gè)購物中心的運(yùn)營成敗，購物中心輔助和配套店的引進(jìn)都有重大的阻礙。一個(gè)超級(jí)連鎖店或超級(jí)百貨公司的入駐，常常能帶動(dòng)整個(gè)購物中心的順利招商與治理。另外核心主力店關(guān)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接阻礙到購物中心的形態(tài)。購物中心特不是大型購物中心的核心主力店適合放

20、在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)，不宜集中放置在中間，如此才能達(dá)到組織人流的效果。 第七差不多原則：專門商戶招商優(yōu)惠原則?！耙渣c(diǎn)代面，特色經(jīng)營是購物中心特不是超大型綜合性購物中心的經(jīng)營特點(diǎn)。專門商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對(duì)它們給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其入場(chǎng)，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍購物中心氣氛之作用。例如深圳華僑城MALL購物中心就專門邀請(qǐng)三百硯齋，展示中國的硯文化。因此專門商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。 第八差不多原則：租賃經(jīng)營采納放水養(yǎng)魚的原則。因?yàn)橘徫镏行慕?jīng)營具有長期性特點(diǎn)，采納合理租金與優(yōu)質(zhì)服務(wù)做法，將整個(gè)購物中心作熱，而后依照運(yùn)營狀態(tài)，適當(dāng)穩(wěn)

21、步地調(diào)整租金。如此，進(jìn)展商與商戶才能一同成長。放水養(yǎng)魚的原則能夠理解為“先做人氣，再做生意的原則。 第九差不多原則：統(tǒng)一招商的“治理要充分體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對(duì)商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場(chǎng)布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)治理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)治理服務(wù)等等。那個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的治理行動(dòng)中。那個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)確實(shí)是要求“服務(wù)出購物中心的品牌與特色來。 第十差不多原則：購物中心要具備完善的信息系統(tǒng)，為購物中心治理者、寬敞簽約商戶和顧客都提供便利。因此，便利各有不同，有治理便利、財(cái)務(wù)核算便利、營銷便

22、利、經(jīng)營決策便利、結(jié)算便利、消費(fèi)便利等等。購物中心有必要建立完善的信息系統(tǒng)，以便在招商時(shí)就能夠承諾對(duì)顧客與商戶提供信息技術(shù)支持服務(wù)，最終為顧客與商戶都能夠提供便利。招商方式：招商策略招商策略：立足道州、面向湘南.以道州為重點(diǎn)，在確保道州地區(qū)招商工作全面、順利開展的同時(shí)，招商各部門安排出招商力量，對(duì)外地核心主力商家（包括國內(nèi)知名電器、知名百貨、國內(nèi)知名品牌的廠家和經(jīng)營商、知名產(chǎn)品的國內(nèi)代理、國內(nèi)內(nèi)銷分支等）運(yùn)用電話、傳真、網(wǎng)絡(luò)、DM等現(xiàn)代化通訊手段進(jìn)行招商，從面點(diǎn)面全面鋪開范圍。由于本項(xiàng)目1-2樓大部分鋪面已對(duì)外銷售且未簽任何自購自營合同或托付租賃合同，即門面的擁有權(quán)屬單個(gè)的業(yè)主而又毫無約束其符

23、合本項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃之合同，大部分客戶對(duì)自營與托付我方出租舉棋不定此問題至關(guān)重要，因?yàn)橥懈蹲赓U合同一日不簽，就意味著該門面我們沒有經(jīng)營權(quán)及對(duì)外租賃權(quán)，我們就不能與來訪商家簽任何正式合約，否則，后果不堪設(shè)想。而且，此問題越到后面越為嚴(yán)峻，對(duì)希望大面積需求的核心商家的招商的阻礙尤其嚴(yán)峻。為此我們建議：A 立即注冊(cè)成立組建商業(yè)治理公司“金龍商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營治理有限公司（以下簡稱該公司）”，由宏遠(yuǎn)公司委任一人為該公司法定代表人，全面協(xié)調(diào)指揮該公司注冊(cè)成立及相關(guān)工作，藍(lán)狐凱利派出一人擔(dān)任總經(jīng)理全面統(tǒng)籌該公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)工作。B 由營銷部以“金龍商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營治理有限公司”名義與情愿簽定托付租賃合同的客戶簽定合同，如此

24、，這一部分客戶的門面即可對(duì)外預(yù)定。C 關(guān)于欲自購自營客戶，由于其在簽定正式商品房買賣合同的時(shí)候未簽自購自營合同，且這部分客戶又占距了較好的位置，要其自愿服從我司商業(yè)規(guī)劃，有專門大的難度，為此，建議：營銷部工作人員用電話以口頭的方式向客戶建議交予我們統(tǒng)一經(jīng)營，有利于商場(chǎng)的可持續(xù)進(jìn)展，租金以后逐年增加，另一方面以同樣的方式向客戶強(qiáng)調(diào)我商場(chǎng)空調(diào)及治理費(fèi)15元/平方米/月（具體數(shù)據(jù)待商定）甚至更高，迫使一部分欲自購自營的客戶將門面交予我們托付租賃。關(guān)于最后一小部分執(zhí)意自購自營的客戶則要其與我司簽定自購自營合同，合同中約定必須符合我司商業(yè)規(guī)劃，統(tǒng)一布局。在解決上述問題的同時(shí)，招商同步進(jìn)行：第一步：先將三

25、樓鋪面租賃出去。三樓鋪面尚未出售，公司擁有一切獨(dú)立自主權(quán)，招商部采取招商懇洽的方式協(xié)調(diào)好商家與商家關(guān)于錯(cuò)位經(jīng)營，所需面積調(diào)整等等關(guān)系，爭取三樓招商初戰(zhàn)告捷。第二步：視托付租賃合同簽定情況而定，將一部分已返租給我司，又對(duì)單層整體規(guī)劃調(diào)整無較大阻礙的鋪面租賃出去。著重抓好核心客戶的招商，為整個(gè)項(xiàng)目的推廣造勢(shì)。第三步：待通程電器所需位置全部簽完托付租賃合同后與通程電器簽定租賃合同，湖南家電行業(yè)排名第一的通城電器強(qiáng)勢(shì)進(jìn)駐，必定給經(jīng)營戶極大信心。第四步：利用各種宣傳手段及招商方式持續(xù)招商，直到招商圓滿完成，依照項(xiàng)目招商的進(jìn)展與客戶的需求，不斷做好局部調(diào)整，充分利用商場(chǎng)經(jīng)營面積，直至本項(xiàng)目正式開門迎客。在

26、整個(gè)招商流程里，按照主力店、次主力店、品牌店、中小店的順序進(jìn)行，主力店的商家我們會(huì)擬定備選名單，依照我們的科研調(diào)查結(jié)果，備選名單確保每一種核心主力店都有五家以上數(shù)量的洽談對(duì)象，優(yōu)先選擇不同主力店的形態(tài)做一個(gè)業(yè)態(tài)的安排，選定優(yōu)先順序進(jìn)行談判，辦理招商講明會(huì)。在主力店形態(tài)和購物中心營運(yùn)治理打算沒有決定之前，我們中小店業(yè)者只能以意向書的方式進(jìn)行，在6月18日新的招商部投入使用后，能夠收取部分誠意金，在我們的商業(yè)規(guī)劃圖上標(biāo)注客戶租賃意向。前期我們能夠跟他們談比較長的免租期，盡量在后面我們有一個(gè)比較短的合同來達(dá)到我們的一個(gè)整個(gè)相關(guān)領(lǐng)域的一個(gè)效果，作為一個(gè)調(diào)整，我們整個(gè)租金的收益。作為一個(gè)合理靈活的資金策

27、略，低租金的商家確信可不能給一個(gè)專門長的租期，然而一般如此高租金的商家可不能一開始就進(jìn)來，他們會(huì)在你比較成熟的時(shí)候才情愿進(jìn)來。有的商家希望商家租金低一些，免租金長一些，以適當(dāng)?shù)娜绱艘碳疫M(jìn)來，實(shí)現(xiàn)多贏的結(jié)果。在實(shí)現(xiàn)整個(gè)招商收益里面，整個(gè)租金收益里面，租賃合同是最重要的核心部分，而租賃合同重要性也在于我們需要投資的對(duì)我們自己的投資有一個(gè)明確的了解。我們必須明白我們租給他需要付出什么成本，我們需要裝修達(dá)到什么程度。要不要裝空調(diào)？不裝空調(diào)我們提出一個(gè)什么類型的設(shè)施投資，這確實(shí)是我們?cè)谧赓U合同里面要明確的。招商賣點(diǎn)提升選擇金龍商業(yè)廣場(chǎng)的八大理由理由一：永州市重點(diǎn)工程，引領(lǐng)湘南六縣商業(yè)新格局金龍商業(yè)廣場(chǎng)

28、是“永州市重點(diǎn)工程”，“永州市最受歡迎的項(xiàng)目”，總建筑面積逾八萬平方米，是湘南六縣最大的商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)地位無可比擬。理由二：雄踞道州核心商圈，鉑金地段無可復(fù)制 金龍商業(yè)廣場(chǎng)位于道州最繁華的瀟水中路與月巖中路交匯處東南角，絕版位置，絕版地段。理由三：超前商業(yè)模式，成就無限價(jià)值 金龍商業(yè)廣場(chǎng)領(lǐng)先引進(jìn)世界先進(jìn)的“體驗(yàn)式經(jīng)濟(jì)模式”，將購物與“體驗(yàn)”融合，集購物、休閑、餐飲、娛樂、酒店及商務(wù)六大功能于一體，成就湘南六縣“體驗(yàn)式購物樂園”霸者地位，成就無限價(jià)值。理由四：商業(yè)巨頭選擇的方向，確實(shí)是財(cái)寶的方向 金龍商業(yè)廣場(chǎng)雄踞道州核心商圈，湖南電器行業(yè)排名第一的通程電器，永州咖啡行業(yè)排名第一的老樹咖啡，快餐巨

29、頭德克士餐廳等等意向進(jìn)駐，與眾多行業(yè)排名第一的商業(yè)巨頭同臺(tái)共舞，財(cái)寶一路飆升理由五：道州最高硬件配置，為項(xiàng)目進(jìn)展保駕護(hù)航 金龍商業(yè)廣場(chǎng)配有品牌中央空調(diào)，品牌扶手電梯5臺(tái)、貨梯一臺(tái)，400多中庭廣場(chǎng)，5000主題市民廣場(chǎng)，停車位充足，硬件配置道州第一，項(xiàng)目先天優(yōu)勢(shì)明顯。理由六：政策優(yōu)勢(shì)保證項(xiàng)目可持續(xù)成長性 隨著國家都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例的實(shí)施，1萬平方米以上的大型項(xiàng)目將由商務(wù)部聽證，大型購物中心的規(guī)劃與建設(shè)將嚴(yán)密把控，意味著湘南六縣范圍內(nèi)，金龍商業(yè)廣場(chǎng)成為唯一。理由七：資本技術(shù)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，專業(yè)打造尖端商業(yè) 金龍商業(yè)廣場(chǎng)由“永州綜合實(shí)力二十強(qiáng)”的宏遠(yuǎn)地產(chǎn)投資開發(fā)，萬科房地產(chǎn)營銷與藍(lán)狐凱利合力參與項(xiàng)目策

30、劃、營銷、招商及經(jīng)營治理，專家行業(yè)陣容強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手推出完美巨獻(xiàn)。理由八：百萬人消費(fèi)空白，要賺就賺有鈔票人的鈔票道縣9鎮(zhèn)、14鄉(xiāng)及南六縣無一家大型高檔次的商業(yè)廣場(chǎng)，形成那個(gè)地點(diǎn)百萬人次的日益增長的消費(fèi)空白，大型商業(yè)中心呼之欲出，金龍商業(yè)廣場(chǎng)應(yīng)運(yùn)而生。3. 招商付款方式總體目標(biāo)：保證投資者的長期收益，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，建立金龍?jiān)诘揽h的長期進(jìn)展戰(zhàn)略要求。租金總體水平按對(duì)客戶的銷售價(jià)格的8%回報(bào)來計(jì)算。初步計(jì)算水平如下：1樓 銷售總額5859萬/面積8380=69928%/12=47元/月2樓 銷售總額2622萬/面積8065=32438%/12=22元/月3樓 銷售總額1098萬/面積8065=135

31、88%/12=10元/月綜合道縣目前的租金水平狀況和本案實(shí)際情況，我們能夠認(rèn)為整體租金水平是在大多數(shù)我們預(yù)期招商對(duì)象能夠同意的范圍之內(nèi)，然而為了通過科學(xué)的分配租金比例，利用租金的杠桿作用來調(diào)節(jié)好各樓層的業(yè)態(tài)布置，我們能夠通過靈活的租金調(diào)劑，來達(dá)到快速招商，且不阻礙到整體租金收益水平：1樓適當(dāng)下調(diào)部分到2、3樓，即1樓40，2樓26，3樓13主干道周圍、臨門部分、中庭周圍、電梯周圍等適當(dāng)上調(diào)10-30%，商場(chǎng)西頭內(nèi)部、人流不暢通部分等適當(dāng)下調(diào)10-30%核心商家適當(dāng)下調(diào)以形成戰(zhàn)略合作態(tài)勢(shì)便于宣傳需要，能夠適當(dāng)下調(diào)10-30%，散戶能夠適當(dāng)上調(diào)6月18日到7月18日前期簽約客戶給予適當(dāng)優(yōu)惠，7月1

32、8日以后適當(dāng)上調(diào)。以上方式并不是機(jī)械地推出，可視市場(chǎng)反應(yīng)情況進(jìn)行穿插，也能夠在尾鋪招商過程中，對(duì)尾鋪招商的優(yōu)惠力度增加時(shí)運(yùn)用。租金交納及優(yōu)惠政策有以下二種方式：1、一次性交納3年的租金。從第四年起租金遞增5；第五年租金遞增6；第六年租金遞增7；總體租金遞增比例不超過原租金水平的20。2、首期交納5年租金的30，正式開業(yè)前再交齊5年租金全款。從第六年起租金遞增5；第七年遞增6；第八年遞增7；總體遞增比例不超過20?？珊灦ㄗ饧s合同期為10年。招商品牌名單（部分）1家具/家私（部分）雙虎家私強(qiáng)人床墊泰安床墊星港床墊九龍梳化唐帕床褥2.床上用品雅居秀韓國整體臥房精品夢(mèng)潔床上用品水星家紡夢(mèng)麗莎家紡多喜愛

33、床上用品3女裝女的秀魅力女的歌曼牽帝羅詩雅居秀簡丹帝一秀千姿秀杰施JOJO伊韻兒靚女的麗人堂4男裝南極人步森與狼共舞金利來柒牌圣得西忘不了頂好男人利狼5鞋都市情人標(biāo)榜鞋店上海新鍔奧康意爾康超級(jí)鞋城紅蜻蜓6運(yùn)動(dòng)休閑安踏名樂運(yùn)動(dòng)營東方文體用品7其它至愛婚紗流行館聯(lián)想電腦專賣新世紀(jì)音像超市宏泰蛋糕屋科達(dá)眼鏡大明眼鏡金利來珠寶手機(jī)專賣中國移動(dòng)中國聯(lián)通中國電信建設(shè)銀行營業(yè)廳女的屋化妝品3招商時(shí)期劃分：招商的比例打算為：道州地區(qū)本地招商客商占50左右；外地招商客商占30左右；預(yù)留出5的比例，作為機(jī)動(dòng)或炒作。其中：道州地區(qū)招商所占比例不得超出整體的50；外地招商的比例可依照實(shí)際情況擴(kuò)大，擴(kuò)大部分可占用本地招

34、商份額；采納低開高走的價(jià)格策略，依照招商實(shí)際情況，假如招商出現(xiàn)火爆，可加大預(yù)留部分的比例（例如10）。如此后期可通過保留精品商鋪推出、拍賣等方式提高價(jià)位水平，平衡整體租金水平。時(shí)期時(shí)刻招商方式目標(biāo)客戶累計(jì)完成招商總額第一時(shí)期6.18-7.28采取本地客戶招商懇洽方式/外地客戶邀約上門外地及本土大商家40%第二時(shí)期7.28-8.18可視招商進(jìn)度 采取本地招商及異地SP、PR活動(dòng)相結(jié)合本地零售客戶專賣店老總70%第三時(shí)期8.18-9. 8視招商進(jìn)度 采取本地招商及異地SP、PR活動(dòng)相結(jié)合外地商家提供品牌本地商家加盟85%第四時(shí)期9. 8-9.28視招商進(jìn)度 采取本地招商及異地SP、PR活動(dòng)相結(jié)合外

35、地商家提供品牌本地商家加盟100%租 約編號(hào)：租賃合同書 二00六年 月 日出租方（以下簡稱甲方）：金龍商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營治理有限公司承租方（以下簡稱乙方）：甲、乙方經(jīng)平等自愿協(xié)商，依據(jù)中華人民共和國合同法及其他相關(guān)法律之規(guī)定，達(dá)成如下協(xié)議，并簽訂本租賃合同，以資共同遵守。第一條 鋪面差不多情況1、鋪面位置：出租的鋪面（以下簡稱鋪面）位于道縣瀟水中路與月巖中路交匯處金龍商業(yè)廣場(chǎng)_摟號(hào)，共_間，建筑面積為平方米。2、該鋪面系業(yè)主托付甲方代為出租。第二條 鋪面用途及裝修1、鋪面用途為。除乙方有專門情況經(jīng)甲方書面表示同意外，乙方不得改變鋪面用途。乙方經(jīng)營的商品品類須服從甲方商品功能分區(qū)規(guī)劃，不同意經(jīng)營非本

36、區(qū)域規(guī)劃商品，否則甲方有權(quán)單方面解除合同，乙方所繳押金概不退還。2、乙方自行裝修其鋪位，其裝修設(shè)計(jì)、色彩須與市場(chǎng)整體設(shè)計(jì)、色彩相協(xié)調(diào)。其設(shè)計(jì)、裝修方案經(jīng)甲方書面同意方可實(shí)施。裝修過程還必須遵守市場(chǎng)治理方制定的有關(guān)裝修規(guī)定（按市場(chǎng)治理方裝修要求表執(zhí)行）。3、合同簽訂之后，乙方在甲方指定的時(shí)刻內(nèi)提出裝修方案并報(bào)甲方批準(zhǔn)，拿到市場(chǎng)裝修單后，方可入場(chǎng)裝修。施工過程中不得損壞鋪面原主體建筑結(jié)構(gòu)，否則一切損失由乙方負(fù)責(zé)賠償。租賃期滿后裝修物不得拆除，無償歸甲方所有。 第三條 租賃期限：從二00年月日起至二00年月日止，租期為 年。第四條 商品治理1、乙方須自行對(duì)其自有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行投保，并自行承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用。2、

37、乙方的經(jīng)營商品須符合中華人民共和國產(chǎn)品質(zhì)量法以及其他法律法規(guī)。如有違反甲方有權(quán)要求工商部門對(duì)其經(jīng)營商品中的不合格產(chǎn)品沒收、并予處罰，乙方所繳納的保證金概不退還。 第五條 營業(yè)治理1、乙方需遵守甲方治理方營業(yè)時(shí)刻的規(guī)定。若商場(chǎng)整體布局調(diào)整改造要求乙方停業(yè)，須提早一個(gè)月通知，并安排場(chǎng)地給乙方營業(yè)。乙方必須服從甲方安排，停業(yè)期間免繳除水電費(fèi)外其他費(fèi)用。2、市場(chǎng)治理方統(tǒng)一組織的促銷活動(dòng)，乙方有義務(wù)積極配合和參與。3、甲方可依照經(jīng)營情況對(duì)商場(chǎng)商品品類布局進(jìn)行調(diào)整，乙方應(yīng)當(dāng)配合甲方。4、房屋租賃期滿或因乙方違約等緣故導(dǎo)致合同提早解除，房屋的裝修無償歸甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不對(duì)乙方進(jìn)行任何補(bǔ)償。第六

38、條 租金、租金的交納期限及逾期責(zé)任1、租金標(biāo)準(zhǔn)：鋪面租金按租賃的總面積乘以每平方米的單價(jià)計(jì)算。二00六年十月一日起至二00七年九月三十日每平方米租金為人民幣 元/月。2、租金交納期限：鋪面租金每月交付一次。本合同簽訂時(shí)，乙方即應(yīng)交納首月租金人民幣_(tái)元，以后每月租金均提早半個(gè)月交付。第七條 其它稅、費(fèi)的支付1、物業(yè)治理費(fèi)的支付：以上鋪面在租金之外另外收取的物業(yè)治理費(fèi)為每平方米_元/月，以上費(fèi)用乙方在交納租金的同時(shí)向市場(chǎng)治理方交納。2、水、電費(fèi)的支付：水、電費(fèi)由乙方支付，市場(chǎng)治理方按照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，按表計(jì)量收取。乙方按月交納，于每月的5號(hào)前向市場(chǎng)治理方交付上個(gè)月的水、電費(fèi)。逾期超過6日的，甲方有權(quán)停水

39、停電。3、其他稅費(fèi)、工商費(fèi)等由國家規(guī)定的各項(xiàng)稅費(fèi)由乙方主動(dòng)及時(shí)交納。4、在本合同有效期內(nèi)，假如發(fā)生政府有關(guān)部門征收本合同未列出的，但與使用鋪面有關(guān)的費(fèi)用，均由乙方承擔(dān)，以上費(fèi)用延期付款的責(zé)任由乙方承擔(dān)。第八條 押金1、乙方于本合同簽訂時(shí)交給甲方押金元，用作合同履約的保證金。2、甲方有權(quán)決定該款的優(yōu)先適用，并保留對(duì)不足部分的追索權(quán)。第九條 甲方的責(zé)任1、保證出租鋪面無產(chǎn)權(quán)糾紛。2、在2006年_月_日前將該鋪面提供給乙方。3、在業(yè)主轉(zhuǎn)讓該鋪面產(chǎn)權(quán)時(shí)，甲方在接到通知后3個(gè)工作日內(nèi)通知乙方，甲方應(yīng)協(xié)調(diào)該鋪面的受讓人接著履行本合同。 4、不得單方面解除本合同。5、不得干涉乙方的正常經(jīng)營活動(dòng)。第十條 乙

40、方的責(zé)任1、本合同簽訂之后，乙方必須按市場(chǎng)治理方規(guī)定的時(shí)刻進(jìn)場(chǎng)營業(yè)，且商品陳列須達(dá)到80%以上。2、主動(dòng)按時(shí)交納押金、租金及其以上各項(xiàng)稅、費(fèi)等一切費(fèi)用。3、自覺遵守國家及市場(chǎng)治理方的各項(xiàng)規(guī)章治理制度，服從市場(chǎng)治理方的監(jiān)督、治理。4、必須愛護(hù)鋪面及周邊設(shè)施，若有損壞，照價(jià)賠償。5、必須守法、安全、文明經(jīng)營，搞好防盜、防火工作，嚴(yán)禁竊水、電及私拉、亂接等違章用水、電行為。6、未經(jīng)甲方的書面同意，乙方不得將所租鋪面轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用。7、乙方從事經(jīng)營活動(dòng)，應(yīng)及時(shí)辦理有效的營業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證及其它必需的經(jīng)營文件，并向甲方提交相關(guān)經(jīng)營文件資料備檔。如乙方未能及時(shí)辦理相應(yīng)經(jīng)營手續(xù)而受到工

41、商部門或政府有關(guān)部門處罰，責(zé)任由乙方自行承擔(dān)，甲方有權(quán)解除合同。8、乙方應(yīng)對(duì)自身的任何財(cái)產(chǎn)承擔(dān)保管責(zé)任。如被盜自行承擔(dān)損失。9、乙方必須保證于 年 月 日之前裝修完畢并開始營業(yè)。第十一條 因乙方責(zé)任解除合同的約定1、乙方有下列情況之一的，甲方有權(quán)解除合同、無條件收回鋪面，并清收乙方所欠全部租金及其他各項(xiàng)稅、費(fèi)。雙方辦理退場(chǎng)手續(xù)后，乙方的所有物資自行拖回，物資滯留期間的租金照付，若給甲方造成其他損失的，由乙方負(fù)責(zé)賠償：（1）擅自將承租的鋪面轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)借他人或擅自調(diào)換使用的；（2）擅自拆改鋪面的原主體建筑結(jié)構(gòu)或改變鋪面用途的；（3）拖欠租金超過15天的；（4）未經(jīng)市場(chǎng)治理方同意閑置達(dá)15天，年

42、累計(jì)達(dá)45天；（5）利用承租鋪面進(jìn)行非法活動(dòng)、損壞公共利益的；（6）損壞門面及周邊設(shè)施的。2、本合同簽訂之后，乙方?jīng)]有按市場(chǎng)治理方規(guī)定的時(shí)刻進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營的，甲方有權(quán)解除合同，收回鋪面另行出租。乙方已交納的租金不退。第十二條 合同終止1、本合同有效期滿即行終止，乙方應(yīng)主動(dòng)找甲方辦理退場(chǎng)事宜。鋪面設(shè)施經(jīng)甲方檢查認(rèn)可后，乙方將鋪面鑰匙退還甲方，清交所欠稅、費(fèi)等一切費(fèi)用之后，方可要求甲方退還押金（所交押金不計(jì)利息）。2、本合同期滿后，如乙方要求續(xù)租鋪面，應(yīng)提早一個(gè)月通知甲方。甲方接著出租鋪面的，乙方在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。3、如乙方不續(xù)約，逾期又不騰空鋪面，甲方對(duì)乙方滯留物資享有留置權(quán)。甲方有權(quán)選擇按照本

43、合同或者當(dāng)時(shí)市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)中較高者收取租金，由此而給甲方造成的其他損失由乙方負(fù)責(zé)賠償。第十三條 違約責(zé)任1、商鋪面積一經(jīng)確定，乙方不得任意改變，若乙方隨意增加占用面積，每多占一平方米，應(yīng)向甲方交納人民幣伍佰元/平方米的違約金。2、若乙方逾期未交付租金，每拖延交付一天按應(yīng)交費(fèi)總額的5%支付違約金，由甲方從押金優(yōu)先扣除，不足部分的給付責(zé)任，由乙方接著承擔(dān)。3、如乙方未能按時(shí)開始營業(yè)，逾期超過 日的，甲方有權(quán)解除合同，乙方已付的押金作為違約金歸甲方所有。4、如乙方提早解除合同，需提早30天向甲方提出書面申請(qǐng)，并需支付相當(dāng)于三個(gè)月租金的違約金。 5、如乙方未按時(shí)支付租金、水電費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用的，甲方有權(quán)中斷

44、乙方用電、用水。6、本合同條款中對(duì)違約責(zé)任有約定的，按約定執(zhí)行。沒有約定的，一方違約，除應(yīng)向守約方支付年租金總額10%違約金外，還應(yīng)賠償由此而給守約方造成的其他損失。第十四條 其他1、免責(zé)條款：因人力不可抗拒的自然災(zāi)難等不可抗力因素導(dǎo)致合同不能履行或不能完全履行的責(zé)任，依法免除或部分免除。2、本合同一式三份，雙方簽字或蓋章生效，甲方執(zhí)兩份、乙方執(zhí)一份。3、因履行本合同發(fā)生的爭議，原則上雙方協(xié)商解決，否則直接向人民法院起訴。4、本合同未盡事宜，由雙方再行協(xié)商確定。補(bǔ)充合同與本合同具有同等的法律效力。甲方: 金龍商業(yè)廣場(chǎng)經(jīng)營治理有限公司托付代理人：聯(lián)系電話：乙方： 身份證號(hào)：聯(lián)系電話： 住址： 簽

45、約時(shí)刻：二00六 年 月 日6招商宣傳推廣（已呈交王總）廣告宣傳方案開業(yè)前廣告推廣：（廣告推廣與招商部署同步執(zhí)行）第一步：招商啟動(dòng)時(shí)期：通過樓盤現(xiàn)場(chǎng)和周邊包裝及廣告資料（招商手冊(cè)和DM單）發(fā)放，以金龍商業(yè)廣場(chǎng)主體完成，招商全面啟動(dòng)為點(diǎn)，突出金龍商業(yè)廣場(chǎng)的規(guī)劃和經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。以此增加商家進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營信心及前景，吸引前期接觸有意向之商家簽定進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營協(xié)議。第二步：招商公開時(shí)期：盡快制作招商電視動(dòng)畫廣告（電視動(dòng)畫可在電視、售樓部、招商部、公關(guān)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)播放，還可制作成DVD，VCD光盤送給客戶），在7月初落實(shí)電視媒體播放，同時(shí)包裝好招商辦公室，營造良好的招商氛圍。 第三步：招商持續(xù)時(shí)期：依照招商進(jìn)度，及時(shí)更換樓

46、盤現(xiàn)場(chǎng)及周邊廣告，在市民和商家中保持持續(xù)熱點(diǎn)，全面招商成功時(shí)（75%即可），考慮現(xiàn)場(chǎng)公關(guān)活動(dòng)，邀請(qǐng)進(jìn)駐商家聯(lián)合造勢(shì)，一為商場(chǎng)開業(yè)做鋪墊，二是能夠吸引尚未進(jìn)入的商家進(jìn)駐。開業(yè)期間廣告推廣：（單獨(dú)形成活動(dòng)方案）招商推廣各時(shí)期的大體時(shí)刻、炒作重點(diǎn)、媒體安排及費(fèi)用：推廣時(shí)期第一時(shí)期第二時(shí)期第三時(shí)期第四時(shí)期推廣時(shí)刻6月上中旬6月下旬7月上中旬7月下旬開業(yè)前10月上旬招商部署招商啟動(dòng)時(shí)期公開招商時(shí)期持續(xù)招商時(shí)期試業(yè)開業(yè)時(shí)期推廣背景那個(gè)時(shí)期主體差不多完工，招商工作全面啟動(dòng)，而且前期已有一定的商家積存，因此一是通過廣告炒作，吸引社會(huì)各界高度重視廣場(chǎng)的進(jìn)展，二是落實(shí)前期接觸的意向客戶通過6月上中旬的炒作，招商信

47、息實(shí)際差不多公開，這時(shí)期是加強(qiáng)信息面，包括周邊（可下到永州地區(qū)的其他縣市甚至株州的全國品拍代理商），開始全面公開招商。商家、消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目已深入認(rèn)識(shí)。眾多品牌商品已進(jìn)入，強(qiáng)勢(shì)吸納各主力及散戶入場(chǎng)經(jīng)營。品牌商戶已成為商場(chǎng)品牌形象推廣的重要組成部分。商戶已進(jìn)入75%以上，接著吸納各類散戶，保證滿場(chǎng)開業(yè)。開始轉(zhuǎn)入商場(chǎng)形象及品牌主推時(shí)期。各類節(jié)假日慶典活動(dòng)在前廣場(chǎng)舉辦，知名度提升。推廣主題打造道縣購物廣場(chǎng)第一品牌道縣最大“一站式”購物廣場(chǎng)招商全面起航商業(yè)王者 百年不遇金光熠熠龍翔福地入主金龍 誰與爭鋒彌足寶貴的創(chuàng)富商機(jī) 無法復(fù)制絕版鋪王 百年不遇機(jī)會(huì)不可復(fù)制主題經(jīng)營 精彩生活（強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)豐富，主題明確）各

48、大品牌旗艦全力加盟各大品牌旗艦全力加盟 體驗(yàn)之都立即盛大開幕XXX、XXX、XXX、XXX等行業(yè)巨頭全線進(jìn)駐與世界品牌比肩經(jīng)營 商機(jī)百年難遇與通程電器一起賺鈔票！道縣3萬空前絕后商業(yè)航母正式啟航開業(yè)一月？億營業(yè)售額創(chuàng)道縣經(jīng)營奇跡道縣唯一都市中心SHOPPING MALL金龍廣場(chǎng)盡顯世紀(jì)雄 創(chuàng)商鋪?zhàn)馐垭p冠王 全新商業(yè)版圖已然展開媒介使用樓盤現(xiàn)場(chǎng)包裝（條幅、燈籠、巨幅）樓盤周邊包裝（刀旗、戶外）招商手冊(cè)DM單張電視媒體：30秒，專題2分鐘電視動(dòng)畫：2分鐘招商部布置戶外：更換新內(nèi)容電視媒體：持續(xù)公關(guān)活動(dòng)：聯(lián)合進(jìn)駐商家聯(lián)合造勢(shì)，為開業(yè)做鋪墊開業(yè)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)聯(lián)合商家做各式促銷（主題）活動(dòng)電視新聞報(bào)道（開業(yè)）

49、戶外：針對(duì)開業(yè)推廣費(fèi)用樓盤條幅燈籠5000刀旗換畫面10000招商手冊(cè)100010=10000DM單張2萬0.6=12000共計(jì)37000動(dòng)畫制作120秒36萬播放費(fèi)用另計(jì)SP招商活動(dòng)4萬開業(yè)以“新、大、特”帶出項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，吸引市場(chǎng)注意，在眾多商場(chǎng)中脫穎而出，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。用商場(chǎng)規(guī)劃及經(jīng)營特色強(qiáng)化經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，公開招商，從外部環(huán)境導(dǎo)入商場(chǎng)經(jīng)營優(yōu)勢(shì)。招商進(jìn)行到一定時(shí)期以品牌商戶優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)全面招商總結(jié)：各時(shí)期要緊主題炒作中，應(yīng)利用多種媒體全面立體對(duì)項(xiàng)目要緊優(yōu)勢(shì)全面推廣，促進(jìn)招商。6.4公關(guān)動(dòng)建議招商進(jìn)行到一定時(shí)期，可考慮聯(lián)合進(jìn)駐品牌商家聯(lián)合做推廣活動(dòng)。例如：進(jìn)行“金龍形象代言人”選秀品牌推介活動(dòng)，遴選金

50、龍美女孩，形象可做為金龍的代言始終貫穿后期推廣，吸引公眾注意力。開業(yè)期間將各樓層的要緊功能與公關(guān)活動(dòng)作結(jié)合，邀請(qǐng)各商家出資提供獎(jiǎng)品和促銷品。例如：F1進(jìn)行“時(shí)尚行動(dòng)”最新潮流時(shí)尚推廣會(huì)、“女孩漂亮宣言”時(shí)尚寫真圖片展、“享受運(yùn)動(dòng)”運(yùn)動(dòng)用品最新動(dòng)態(tài)介紹會(huì)。F2“紳士風(fēng)采”男裝模特表演F3進(jìn)行 “現(xiàn)代家居生活”現(xiàn)代家居時(shí)尚風(fēng)格設(shè)開 業(yè) 活 動(dòng) 策 劃 案1、活動(dòng)規(guī)模：參加人數(shù)500800位左右，現(xiàn)場(chǎng)布置以產(chǎn)生熱烈盛大的慶典儀式氣氛為基準(zhǔn)，活動(dòng)以產(chǎn)生良好的新聞效應(yīng)，社會(huì)效益為目標(biāo)。2、活動(dòng)場(chǎng)所：金龍商業(yè)廣場(chǎng)。3、活動(dòng)內(nèi)容：金龍商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)儀式。4、舉辦時(shí)刻：2006年5、交通食宿安排：主辦單位負(fù)責(zé)安

51、排好嘉賓接送車輛及宴請(qǐng)場(chǎng)所，而承辦單位負(fù)責(zé)禮儀小姐軍樂隊(duì)、醒獅隊(duì)、攝影師等的接送工作。6、活動(dòng)物資籌辦：車輛、請(qǐng)柬、飲水、香檳酒、禮品紀(jì)念品、文具、電源設(shè)備、宣傳品等。7、活動(dòng)的主持人選：一女、一男(考慮活動(dòng)的轟動(dòng)效果，建議可請(qǐng)湖南衛(wèi)視聞名主持人汪涵或者大兵現(xiàn)場(chǎng)主持，提升項(xiàng)目知名度)。8、嘉賓邀請(qǐng)：（嘉賓邀請(qǐng)，是儀式活動(dòng)工作中極其重要的一環(huán)，為了使儀式活動(dòng)充分發(fā)揮其轟動(dòng)及輿論的積極作用，在邀請(qǐng)嘉賓工作上必須精心選擇對(duì)象，設(shè)計(jì)精美的請(qǐng)柬，盡力邀有知名度人士出席，制造新聞效應(yīng)，提早發(fā)出邀請(qǐng)函(重要嘉賓應(yīng)派專人親自上門邀請(qǐng))。9、現(xiàn)場(chǎng)廣告宣傳(建議性、僅供參考)：通過開業(yè)活動(dòng)（有獎(jiǎng)問答）、公關(guān)活動(dòng)、

52、促銷活動(dòng)等形式對(duì)市場(chǎng)作全面的立體式的宣傳，把“金龍商業(yè)廣場(chǎng)”良好的品牌形象凸現(xiàn)于道縣寬敞市民眼前，制造出良好的宣傳效應(yīng)，為今后進(jìn)展，經(jīng)營戰(zhàn)略銷路。廣告內(nèi)容要求：廣告媒體安排：在活動(dòng)前3天即預(yù)約電臺(tái)、電視臺(tái)，做好新聞報(bào)道預(yù)備工作，印制好預(yù)備派發(fā)的禮品袋、宣傳資料。1)印制廣告： 宣傳單頁、禮品袋、 A、前期預(yù)備時(shí)期：2006年9月1日，聯(lián)系好廣告禮儀公司將“金龍商業(yè)廣場(chǎng)”開業(yè)策劃草案送公司批閱，就方案做出實(shí)際性的修改。B、雙方公司就此次活動(dòng)簽訂合作意向書，合作意向書應(yīng)對(duì)本次活動(dòng)中雙方的責(zé)任及權(quán)益進(jìn)行講明，同時(shí)應(yīng)講明的有本次活動(dòng)的規(guī)模、舉辦地點(diǎn)等要素。以便著手安排工作。C二)、制作、實(shí)施時(shí)期工作安

53、排：E、2006年F、2006年9月24日，各種活動(dòng)用品G、2006年三)、現(xiàn)場(chǎng)布置時(shí)期工作安排：1、2006年9月25日，廣告公司開始現(xiàn)場(chǎng)的布置工作，2、2006年9月29日，開始現(xiàn)場(chǎng)的布置工作，上午：完成主席臺(tái)的搭建及背景牌安裝，下午：3：00完成主會(huì)場(chǎng)簽到處、指示牌、嘉賓座椅、音響的擺設(shè)布置， 3、2006年9月30日，上午9：00時(shí)前，完成花籃、花牌、盆花的布置，上午10：00四)、活動(dòng)實(shí)施時(shí)期工作安排：1、2006年10月1日2、2006年10月1日3、2006年10月1日4、2006年10月1日?qǐng)鼍安贾貌势?、數(shù)量：60面2、規(guī)格：075mXl5m 3、材料：綢面4、內(nèi)容：“金龍商

54、業(yè)廣場(chǎng)盛大開業(yè)”5、布置：現(xiàn)場(chǎng)周邊及都市要緊道路兩邊插置印制精美的彩旗隨風(fēng)飄動(dòng)，喜氣洋洋地迎接每位來賓，能充分體現(xiàn)主辦單位的熱情和歡悅景象，彩旗的數(shù)量能體現(xiàn)出整個(gè)慶典場(chǎng)面的浩勢(shì)，同時(shí)又是有效的宣傳品。巨幅1、數(shù)量：1條2、規(guī)格：依照現(xiàn)場(chǎng)情況待定（10M20M3、內(nèi)容：開業(yè)主題4、布置：背景臺(tái)后面的樓盤立面賀幅l、數(shù)量：100條2、規(guī)格：0.910M3、內(nèi)容：政府部門及各進(jìn)駐商家祝賀詞4、布置：樓盤立面5、原招商布置的燈籠接著使用放飛小氣球 1、數(shù)量：2000個(gè)2、材料：進(jìn)口PVC3、布置：主會(huì)場(chǎng)上空剪彩時(shí)放飛，使整個(gè)會(huì)場(chǎng)顯得盛大祥和，更能增加開業(yè)慶典儀式現(xiàn)場(chǎng)氣氛。空飄l、數(shù)量：68個(gè)2、規(guī)格：

55、氣球直徑3米3、材料：PVC4、內(nèi)容：祝賀詞5、布置：現(xiàn)場(chǎng)通道及主會(huì)場(chǎng)上空。充氣龍拱門 1、數(shù)量：13座 2、規(guī)格：跨度15米3、材料：PVC4、內(nèi)容：5、布置：主會(huì)場(chǎng)入口處及車道入口。簽到臺(tái)、遮陽傘1、數(shù)量：簽到臺(tái)1組、遮陽傘6把2、布置：主會(huì)場(chǎng)右邊桌子鋪上紅絨布，寫有“簽到處”，以便貴賓簽到用?；ɑ@ 1、數(shù)量：30個(gè)2、規(guī)格：五層中式3、布置：主席臺(tái)左右兩側(cè)帶有真誠祝賀詞的花藍(lán)五彩繽紛，明亮奪目，使慶典活動(dòng)更興奮人心。花牌1、數(shù)量：8塊2、規(guī)格：11n X 18m3、材料：泡沫、金字4、布置：主會(huì)場(chǎng)左右兩側(cè)熱情洋溢、言簡意賅的辭句讓人一目了然地明白本次慶典活動(dòng)意義所在。背景牌 1、數(shù)量：一

56、塊2、規(guī)格：依照主席臺(tái)規(guī)格待定3、材料：噴繪路燈刀旗1、數(shù)量：現(xiàn)時(shí)期所有現(xiàn)成的刀旗2、規(guī)格：3、材料：噴繪。三角彩旗1、數(shù)量：500主席臺(tái)1、數(shù)量：l座 2、規(guī)格：待定3、材料：鋼管、木板紅色地毯1、數(shù)量：200平方米2、布置：主會(huì)場(chǎng)空地突出主會(huì)場(chǎng)，增添喜慶氣氛。其它1、剪彩球8個(gè)2、簽到本1本、筆1套3、綬帶10條4、椅子200張5、胸花200個(gè)6、胸牌200個(gè)7、綠色植物50盆8、盆花20盆氣氛營造。禮儀小姐1、數(shù)量：10位2、位置：主席臺(tái)兩側(cè)、簽到處禮儀小姐青春貌美，身披綬帶，笑容可掬地迎接各位嘉賓并協(xié)助剪彩，是慶典場(chǎng)上一道靚麗的風(fēng)景。軍樂隊(duì)1、數(shù)量：22位2、規(guī)格：專業(yè)人員3、位置：主

57、席臺(tái)左側(cè)軍樂隊(duì)在迎賓時(shí)和儀式進(jìn)行過程中，演奏各種迎賓曲和熱烈的慶典樂曲，使典禮顯得喧鬧非凡。悠揚(yáng)動(dòng)聽的軍樂聲，余音繞梁，令每位來賓陶醉，難以忘懷，能有效地提高金龍商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)儀式的宣傳力度。醒 獅1、數(shù)量： 24對(duì)2、位置：主會(huì)場(chǎng)中央醒獅精彩的采青、吐字表演，恭賀金龍商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)大吉大利，為典禮活動(dòng)增添無比的興致，增添了喜慶氣氛。音響 1、數(shù)量：l套2、講明：專業(yè)3、位置：主會(huì)場(chǎng) 現(xiàn)場(chǎng)有獎(jiǎng)活動(dòng)待定設(shè)立獎(jiǎng)項(xiàng)（獎(jiǎng)品數(shù)量待定），此活動(dòng)可融洽賓主關(guān)系；以新穎的形式引起現(xiàn)場(chǎng)興趣，提高現(xiàn)場(chǎng)的參與意識(shí)；不具一格的內(nèi)容在歡笑聲中給參與嘉賓留下深刻印象；所選獎(jiǎng)品及活動(dòng)所需禮品均為商場(chǎng)所能提供的商品，借此可充分體

58、現(xiàn)商場(chǎng)品種齊全的特色；可控性強(qiáng)。五)、儀式程序2006年10月1日上午9：8：30 播放迎賓典，軍樂隊(duì)演奏迎賓曲；禮儀小姐迎賓，關(guān)心來賓簽到，為來賓佩戴胸花、胸牌、并派發(fā)禮品。8：40 來賓入會(huì)場(chǎng)就座。8；50 音響播放慶典進(jìn)行曲，一塊專門大的紅綢從空中緩緩降下，音樂改為舞曲，紅綢被揭開，出現(xiàn)舞蹈者表演舞蹈好生活，以調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，吸引現(xiàn)場(chǎng)的目光。9：00： 舞蹈結(jié)束，五彩繽紛的彩帶彩紙從空中灑下，主持人上臺(tái)宣布金龍商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)儀式正式開始，主持人介紹貴賓，宣讀祝賀單位賀電、賀信(鼓樂齊鳴)。9：15 主持人：邀請(qǐng)市領(lǐng)導(dǎo)致辭。(掌聲)9：20 主持人：邀請(qǐng)金龍商業(yè)廣場(chǎng)董事長講話(掌聲)9：25

59、主持人：請(qǐng)來賓觀賞威風(fēng)鑼鼓表演9：40 主持人：請(qǐng)貴賓代表講話。(掌聲)9：45 主請(qǐng)人：邀請(qǐng)業(yè)主代表講話。(掌聲)9：50 主持人：邀請(qǐng)金龍商業(yè)廣場(chǎng)總經(jīng)理及貴賓代表為睡獅點(diǎn)睛，舞獅歡舞，請(qǐng)來賓觀賞舞獅表演。10：00 主持人：宣布剪彩人員名單，禮儀小姐分不引導(dǎo)主禮嘉賓到主席臺(tái)。10：05 主持人：宣布金龍商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)剪彩儀式開始，主禮嘉賓為入伙儀式剪彩，嘉賓與業(yè)主舉杯齊飲，鼓樂齊鳴，醒獅歡舞，放飛小氣球?qū)⒌涠Y推向高。 10：10 主持人：宣布金龍商業(yè)廣場(chǎng)開業(yè)儀式圓滿結(jié)束。（演出活動(dòng)開始）六)、演出情況安排演出日期：2006年10月1日具體節(jié)目需由演出公司上報(bào)后，由公司領(lǐng)導(dǎo)決定具體節(jié)目。七)、

60、后勤保障工作安排本次活動(dòng)在具體的操作過程中將有大量的后勤保障工作需要得到足夠的重視，后勤保障工作的好壞將直接阻礙本次活動(dòng)的成敗：1、現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生清理： 配備2名清潔工，定時(shí)對(duì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行清掃確保活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的整潔。2、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)安排：對(duì)活動(dòng)所需的經(jīng)費(fèi)應(yīng)指定專人專項(xiàng)進(jìn)行治理，確?；顒?dòng)得以順利實(shí)施。3、活動(dòng)工作報(bào)告：定期進(jìn)行聯(lián)席工作會(huì)議，通報(bào)各項(xiàng)預(yù)備工作的進(jìn)展情況。4、活動(dòng)當(dāng)天安全保衛(wèi)及應(yīng)急措施：配備10名保安員對(duì)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全面的監(jiān)控。5、交通秩序：需申請(qǐng)交警部門協(xié)助維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)交通，我方派肆名保安負(fù)責(zé)活動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)入口交通秩序，路邊不得停放任何機(jī)動(dòng)車輛。車輛的擺放由專人負(fù)責(zé)指定停放。6、消防：配置滅火器，2名保安