XX大廈管理方案及管理制度

1、天旭大廈廈管理方方案及管管理制度度1、日常常管理及及客戶服服務(wù)1.1工工作程序序1.1.1總服服務(wù)臺接接待服務(wù)務(wù)（工作作時間: 根據(jù)據(jù)實際需需要） A)總總服務(wù)臺臺服務(wù)應(yīng)應(yīng)思想集集中，精精神飽滿滿，真誠誠微笑，著裝整整齊，儀儀表、儀儀容端莊莊整潔; B)客客人來到到總服務(wù)務(wù)臺，應(yīng)應(yīng)及時站站立，用用規(guī)范標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的語語言向客客戶主動動招呼，熱情問問候，讓讓人感到到溫馨感感; C)接接待問訊訊時，應(yīng)應(yīng)雙目平平視客戶戶，專心心傾聽。對能回回答的要要隨問隨隨答；對對不清楚楚的問題題和事情情，不能能隨便回回答或輕輕率回答答“不知道道”，應(yīng)表表示歉意意然后了了解清楚楚后再回回答客戶戶; D)在在接待客客戶問訊

2、訊時應(yīng)按按總服服務(wù)臺接接待問訊訊登記表表的要要求認(rèn)真真仔細、 字跡跡清晰地地填寫;在接待待客戶求求助服務(wù)務(wù)時應(yīng)按按客戶戶求助登登記表的要求求認(rèn)真仔仔細字跡跡清晰地地填寫，并馬上上與各部部進行協(xié)協(xié)調(diào)，確確?？蛻魬羟笾すぷ鞯募凹皶r性。負(fù)責(zé)及及時將客客戶求助助服務(wù)工工作中發(fā)發(fā)生的物物品跟蹤蹤、收回回、歸部部;1.1.2 禮儀接接待服務(wù)務(wù)（根據(jù)據(jù)工作需需要） 禮儀接接待站立立的位置置及服務(wù)務(wù)時間，固定到到位，流流動服務(wù)務(wù)，主 動補位位，通力力合作;按規(guī)定著著裝，儀儀表、儀儀容端莊莊整潔，精神飽飽滿，彬彬彬有禮禮， 真誠微微笑，表表里如一一;應(yīng)在規(guī)定定場合站站立，站站立時兩兩腳合攏攏，雙手手交叉在在前

3、。對對客戶要要主動熱熱情，和和藹可親親，微笑笑服務(wù);工作中要要一絲不不茍，認(rèn)認(rèn)真負(fù)責(zé)責(zé)，既要要堅持原原則，又又要掌握握靈活運運用。與與安保部部緊密配配合，做做到外松松內(nèi)緊，有理有有禮。1.1.3 電電話服務(wù)務(wù) （服服務(wù)時間間：8:30-177:000）話務(wù)員的的聲音代代表著大大樓的形形象，接接聽電話話鈴響三三聲必有有應(yīng)答。按照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的普通通話（英英語）和和嚴(yán)格按按照話務(wù)務(wù)員規(guī)范范用語接接聽 電電話;禮貌、友友善、愉愉快地應(yīng)應(yīng)答每個個來自大大樓內(nèi)外外部電話話;仔細傾聽聽客人的的要求，如遇到到無法解解決回答答的問題題，須將將電話轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)交部門門主管處處理;在轉(zhuǎn)接電電話時，首先要要認(rèn)真聽聽完客戶戶講話后

4、后再轉(zhuǎn)接接，在轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)接電話話過程中中，給予予客戶適適當(dāng)?shù)恼f說明;接到火警警電話時時首先要要了解清清楚火情情及火災(zāi)災(zāi)具體地地點，迅迅速報告告監(jiān)控中中心;認(rèn)真做好好上下班班電話總總機的交交接工作作，并有有記錄。1.1.4 報修接接待服務(wù)務(wù)（服務(wù)務(wù)時間: 8:00-177:000） AA) 鈴鈴響三聲聲必有應(yīng)應(yīng)答;態(tài)態(tài)度誠懇懇，規(guī)范范用語; B) 接報后后首先要要問清保保修人所所處的樓樓層、位位置、內(nèi)內(nèi)容、及及保修人人的姓名名，同時時要掌握握準(zhǔn)確投投報時間間;C) 立立即打電電話到綜綜合維修修組通知知報修;D) 按按規(guī)定認(rèn)認(rèn)真詳細細地填寫寫維修修記錄表表和填填寫維維修單;E) 五五分鐘后后電話跟跟蹤到

5、綜綜合維修修組確定定維修工工是否已已趕往報報修現(xiàn)場場,如果果還沒趕趕赴就再再次催囑囑;F) 遇遇到重大大或特殊殊情況應(yīng)應(yīng)及時向向工程部部經(jīng)理報報告;G) 認(rèn)認(rèn)真、仔仔細、具具體地做做好電話話跟蹤回回訪記錄錄;H) 每每天在117:000點以以前收取取當(dāng)日維維修單，進行整整理、分分析。如如發(fā)現(xiàn)在在維修單單上客戶戶對維修修不滿意意的，及及時將信信息返回回到服務(wù)務(wù)部經(jīng)理理處，便便于及時時回訪;I) 做做好每月月維修修記錄情情況表、維維修回訪訪記錄、維維修單的收集集整理工工作，做做出統(tǒng)計計分析交交工程部部和服務(wù)務(wù)部各一一份備案案存檔。1.1.5 VIIP接待待服務(wù)物業(yè)管理理中心受受業(yè)主/租用戶戶的委托

6、托，配合合VIPP接待工工作;服務(wù)部通通過各各部門工工作聯(lián)系系單將將VIPP接待工工作要求求傳遞到到各部門門經(jīng)理處處;禮儀接待待員及相相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)應(yīng)在VVIP到到達155分鐘前前就在入入口處站站好，準(zhǔn)準(zhǔn)備迎接接;VIP到到大樓,服務(wù)部部做好現(xiàn)現(xiàn)場管理理和接待待協(xié)調(diào)工工作;VIP離離開時，服務(wù)部部應(yīng)提前前10分分鐘通知知相關(guān)部部門做好好歡送準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作;VIP離離開時，禮儀接接待員應(yīng)應(yīng)預(yù)先站站在出口口處，看看見VIIP，應(yīng)應(yīng)彎腰迎迎送。2 會務(wù)務(wù)管理程程序：2.1會會議服務(wù)務(wù)工作內(nèi)內(nèi)容； 11、會議議服務(wù)工工作2、VIPP服務(wù)工工作部分分；3、總臺服服務(wù)工作作。2.1.1 會會議服務(wù)務(wù)工作部部分的

7、三三個步驟驟： 一、會會前準(zhǔn)備備。二、會議服服務(wù)。三三、會后后清潔工工作。2.1.2 VVIP服服務(wù)工作作部分的的三個步步驟： 一、準(zhǔn)準(zhǔn)備工作作。二、服務(wù)工工作。三三、收尾尾清潔工工作。2.1.3 咨咨詢臺服服務(wù)工作作部分的的三個步步驟： 一、開開檔工作作。二、服務(wù)工工作。三三、收尾尾工作。2.2 會議議服務(wù)工工作部分分2.2.1 會前準(zhǔn)準(zhǔn)備 1、務(wù)員要要掌握當(dāng)當(dāng)天所有有會議時時間、會會議地點點、會議議要求、會場布布置、會會議參加加人數(shù)等等會議細細則。 2、服務(wù)員員在會議議預(yù)定時時間1小小時前到到崗，并并復(fù)查會會議室內(nèi)內(nèi)的衛(wèi)生生及會議議室布置置是否符符合要求求。會議議桌面的的物品鋪鋪設(shè)，地地面

8、清潔潔程度，衣帽服服務(wù)設(shè)備備，工作作臺的布布置等都都是檢查查的內(nèi)容容。A、會議議桌穩(wěn)固固、完好好、無變變形、無無破損、無燙痕痕、無灰灰塵、無無污跡。B、桌布布及圍裙裙清潔平平整無污污跡。C、椅子子穩(wěn)固、完好、無變形形、無破破損、無無灰塵、無污跡跡。D、地面面無破損損、無污污跡、無無異味。E、衣帽帽車清潔潔無灰塵塵，衣架架擺放整整齊一致致。F、工作作臺擺放放位置合合理。G、物品品鋪設(shè)整整齊完全全符合會會議要求求。 3、檢查會會議室的的設(shè)備、燈光等等情況，如有問問題應(yīng)及及時匯報報并由咨咨詢臺服服務(wù)人員員通知工工程部進進行修理理。A、會場場溫度以以保持222攝氏氏度24攝攝氏度為為宜。B、會議議要求

9、使使用的設(shè)設(shè)備到位位，并擺擺放合理理。話筒筒線、電電線等無無妨礙客客人行動動，否則則立即聯(lián)聯(lián)系工程程部加以以解決。C、會場場內(nèi)燈光光按會議議要求開開啟，無無損壞、無閃跳跳，如有有問題應(yīng)應(yīng)及時向向領(lǐng)班匯匯報，并并填寫工工程維修修單送工工程部，由工程程部加以以解決。 44、 檢檢查鋪臺臺及物品品準(zhǔn)備是是否規(guī)范范。2.2.2 會會議服務(wù)務(wù)1、會議議開始前前30分分鐘服務(wù)務(wù)員應(yīng)站站立于會會議室門門前迎候候客人?？腿诉M進入會議議室時，服務(wù)員員應(yīng)面帶帶微笑并并主動打打招呼和和拉門，指引客客人入場場。會議議服務(wù)要要求：態(tài)態(tài)度好、效率高高、服務(wù)務(wù)周到規(guī)規(guī)范化。當(dāng)客人人陸續(xù)到到達會場場后，服服務(wù)員開開始服務(wù)務(wù)。

10、A、倒水水時服務(wù)務(wù)員站立立于客人人的右后后側(cè)。將將水杯放放于桌上上，用右右手為客客人倒水水，若需需要拿取取杯子，則應(yīng)捏捏于杯子子的底部部。水的的量應(yīng)保保持與杯杯口有111.55 cmm的距離離。B、在為為客人倒倒熱茶時時，服務(wù)務(wù)員應(yīng)左左手提熱熱水瓶，站立于于客人的的右后方，向向所要服服務(wù)的客客人進行行示意后后，輕拿拿起杯子子在客人人身后倒倒水。C、如有有毛巾服服務(wù)，應(yīng)應(yīng)注意將將熱（冷冷）毛巾巾置于毛毛巾籃中中，用托托盤從客客人的右右方送上上，放于于客人右右側(cè)的桌桌面上。D、服務(wù)務(wù)員要主主動提供供衣帽服服務(wù)。2、會議議進行時時，服務(wù)務(wù)員應(yīng)站站立在門門外，面面朝客人人進入會會場的方方向。以以解決會

11、會議期間間會議室室發(fā)生的的突發(fā)問問題。要要求：服服務(wù)員要要采用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的站站立姿勢勢，面帶帶微笑并并主動向向過往的的客人及及酒店工工作人員員主動問問好。3、特別別注意要要主動了了解客人人的需求求。4、在會會議過程程中，每每隔155分鐘左左右，服服務(wù)員進進入會議議室為客客人倒 水水、調(diào)換換煙缸。5、在客客人會間間休息期期間，應(yīng)應(yīng)主動為為客人打打開會議議室的門門。6、午間間休會，須進行行會場整整理工作作。7、撤換換會場中中已經(jīng)使使用過的的礦水、水杯等等。8、換或或添加紙紙、筆。9、換會會場中的的毛巾。10、不不得隨意意亂動客客人物品品。11、在在結(jié)束整整理工作作后，為為客人鎖鎖上會議議室的門門，等待

12、待會議客客人到 達時時再開門門。12、 通常情情況下 ，客人人采用自自助形式式，服務(wù)務(wù)人員要要主動清清潔桌面面， 使使用托盤盤收取咖咖啡杯等等器皿。13、議議結(jié)束時時，為客客人打開開會議室室的門。14、 客人仍仍在本酒酒店用餐餐的，服服務(wù)員應(yīng)應(yīng)主動熱熱情地指指引方向向。15、 發(fā)現(xiàn)客客人有遺遺忘的物物件應(yīng)及及時上交交于協(xié)調(diào)調(diào)員。2.2.3 會會后工作作1、去所所有臟杯杯子和礦礦水瓶等等物品，將需進進行清洗洗的器皿皿交由會會議后 勤組處處理。2、檢查查臺布、臺裙，發(fā)現(xiàn)有有污跡，要及時時更換。3、通知知會議后后勤組拆拆除臺型型。4、通知知清潔部部的PAA組進行行會場清清潔工作作。5、及時時檢查會會

13、場硬件件設(shè)施是是否完好好，如有有問題，向協(xié)調(diào)調(diào)員匯報報。6、配合合物保員員做好物物品的領(lǐng)領(lǐng)用，歸歸還，外外借以及及物品盤盤點工作作。2.3 總臺臺服務(wù)工工作部分分1、開檔檔工作1.1早早上8：30到到崗1.2要要做好開開門、開開燈工作作。A、同時時開啟會會議室的的兩扇門門，無會會議的會會議室不不需開。B、參觀觀所有會會議室只只需開啟啟筒燈。1.3行行區(qū)域的的衛(wèi)生工工作?？偡?wù)臺臺的衛(wèi)生生清潔。A、服務(wù)務(wù)臺穩(wěn)固固、完好好、無變變形、無無破損、無燙痕痕、無脫脫落、無無灰塵、無污跡跡。B、櫥門門內(nèi)與抽抽屜內(nèi)整整齊無不不需要的的物品，無垃圾圾灰塵。C、桌面面無污跡跡，無多多余及枯枯萎的插插花。D、檢查

14、查總服務(wù)務(wù)臺對面面的沙發(fā)發(fā)、茶幾幾、和周周圍墻面面的清潔潔；檢查查公共電電話亭的的清潔；檢查公公共場所所地毯的的清潔程程度。發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題用內(nèi)內(nèi)部工作作流轉(zhuǎn)單單及時時通知物物業(yè)PAA進行整整理。2、服務(wù)務(wù)工作2.1將將對外開開放參觀觀的會議議室打開開，并檢檢查清潔潔衛(wèi)生工工作。2.2在在工作期期間時刻刻注意公公共區(qū)域域內(nèi)雜物物并及清清理，保保持會議議區(qū)域的的清潔。2.3檢檢查走道道燈和會會議室內(nèi)內(nèi)設(shè)備及及燈的損損壞情況況，如有有損壞，應(yīng)報工工程部維維修。2.4總總臺服務(wù)務(wù)人員服服務(wù)期間間，要保保持標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的站姿姿。2.5見見到客人人及物業(yè)業(yè)工作人人員要主主動微笑笑并問好好。2.6客客人進行行詢問時

15、時要耐心心講解，決不可可向客人人說“不”，需協(xié)協(xié)調(diào)的各各項事宜宜可向領(lǐng)領(lǐng)班匯報報。接聽聽電話時時要用規(guī)規(guī)范語言言。要求求：接聽聽 快、態(tài)度好好、業(yè)務(wù)務(wù)熟、準(zhǔn)準(zhǔn)確無差差錯。2.7因因工作需需要要離離開總臺臺，須將將臺卡翻翻至“請稍候候”，需離離開100 分種種以上必必須向協(xié)協(xié)調(diào)員或或當(dāng)班主主管請示示。2.8負(fù)負(fù)責(zé)在總總臺上放放置會議議中心宣宣傳資料料架并負(fù)負(fù)責(zé)領(lǐng)放放資料。2.9用用餐時間間由協(xié)調(diào)調(diào)員具體體安排。3、收尾尾工作3.1下下班之前前服務(wù)人人員應(yīng)將將所有會會議室的的燈、門門關(guān)閉。3.2收收電話和和鑰匙，發(fā)現(xiàn)地地毯有污污跡通知知物業(yè)部部PA組組在夜間間清洗。3.3及及時整理理總柜臺臺內(nèi)的垃

16、垃圾桶，并套好好干凈的的垃圾袋袋。2. 保保安服務(wù)務(wù)2.1 保安服服務(wù)是指指為大廈廈內(nèi)業(yè)戶戶提供的的安全防防范服務(wù)務(wù)（包括括門崗、安全巡巡視、安安全監(jiān)控控與消防防管理）、禮儀儀接待服服務(wù)（包包括保安安禮儀值值勤與禮禮儀接待待）、車車輛管理理服務(wù)（包括泊泊位管理理、停車車管理與與交通秩秩序管理理）、保保安應(yīng)急急處理服服務(wù)（包包括火警警事故、治安事事件、自自然災(zāi)害害事件）等一系系列管理理服務(wù)活活動。其其目的是是為業(yè)戶戶提供一一個安全全、寧靜靜、有序序的物業(yè)業(yè)環(huán)境。2.2 保安服服務(wù)的分分類2.2.1按管管理內(nèi)容容分類：物業(yè)管管理的保保安服務(wù)務(wù)分為防防范管理理、消防防管理和和道路管管理三大大部分。2

17、.2.2 按服務(wù)務(wù)內(nèi)容分分類：保保安服務(wù)務(wù)可分為為門崗服服務(wù)、巡巡視服務(wù)務(wù)、監(jiān)控控服務(wù)、道路管管理服務(wù)務(wù)、安全全防范服服務(wù)和消消防管理理服務(wù)六六個大類類。2.3 保安服服務(wù)的內(nèi)內(nèi)容2.3.1防范范管理防范管理理是指物物業(yè)管理理公司為為防盜、防破壞壞、防流流氓活動動、防意意外及人人為突發(fā)發(fā)事故而而對所管管理物業(yè)業(yè)進行的的值勤、監(jiān)視、巡邏等等一系列列管理活活動。防防范管理理防范的的對象主主要是人人為造成成的事故故與損失失。為了了達到物物業(yè)區(qū)域域防范管管理的目目的，就就必須從從防范管管理的“硬件”和“軟件”兩方面面下功夫夫。物業(yè)業(yè)區(qū)域防防范管理理的硬件件是指根根據(jù)防范范管理工工作的實實際需要要所必須

18、須配備的的一套硬硬件設(shè)施施，防范范管理的的軟件是是指物業(yè)業(yè)管理公公司內(nèi)部部的專職職保安人人員及其其實現(xiàn)防防范管理理所采取取的一系系列措施施、規(guī)定定和制度度。2.3.2 消消防管理理消防管理理包括防防火和滅滅火兩個個方面。物業(yè)公公司管理理消防工工作的重重點應(yīng)放放在：火火災(zāi)災(zāi)情情發(fā)生后后，應(yīng)采采取何種種措施才才能將損損失降低低到最小小；另一一方面重重點是防防范于未未然，即即將防火火工作做做在前頭頭，并從從人力、物力、技術(shù)等等多方面面做好水水勢滅后后的充分分準(zhǔn)備。物業(yè)消消防管理理的主要要內(nèi)容有有：消防防宣傳教教學(xué)、消消防隊伍伍建設(shè)：消防制制度的制制定；消消防設(shè)施施、器材材的配置置及管理理、災(zāi)情情發(fā)生

19、后后的處置置措施等等五個方方面。2.3.3 道道路交通通管理道路交通通管理主主要包括括道路管管理、交交通管理理、車輛輛管理和和停車場場管理四四個方面面。道路路管理是是指對物物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)內(nèi)道路建建設(shè)進行行日常管管理，對對非法占占用道路路的行為為進行糾糾正和處處罰。交交通管理理的任務(wù)務(wù)是指正正確處理理人、車車、路的的關(guān)系。在可能能的情況況下做到到人車分分流，保保證物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域內(nèi)交交通安全全，暢通通，其重重點是機機動車行行車管理理。保安安服務(wù)的的基本要要求：2.3.4 安安全安全是物物業(yè)公司司管理服服務(wù)的第第一要求求，也是是保安服服務(wù)的第第一要求求。物業(yè)業(yè)管理公公司應(yīng)該該樹立積積極防范范的態(tài)

20、度度，不斷斷提高自自身安全全防范的的能力，配合公公安部門門和當(dāng)?shù)氐卣鲎龊弥伟舶?、消防防工作，努力使使業(yè)戶有有一個安安全的工工作與生生活環(huán)境境。2.3.5 有有序在大廈區(qū)區(qū)域里，業(yè)戶不不僅需要要物業(yè)設(shè)設(shè)備設(shè)施施運行優(yōu)優(yōu)有序，也需要要往來的的人流有有序、車車流有序序。一旦旦發(fā)生突突發(fā)事件件時，更更需要保保安人員員忙而不不亂，及及時有序序的應(yīng)對對，及時時妥善的的處理。這種安安全有序序的工作作與環(huán)境境必將給給業(yè)戶帶帶來一種種舒適的的感覺。3. 保保安作業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)1. 門門崗服務(wù)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1.1 在指定定位置上上、指定定面向立立崗，嚴(yán)嚴(yán)禁脫崗崗。1.2 立綱姿姿勢端正正，身體體挺直，雙手背背后，雙雙腿呈跨

21、跨立狀，不準(zhǔn)稍稍息呈依依狀或其其他姿勢勢，面帶帶微笑行行注目禮禮，遇領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)敬禮禮。1.3物物業(yè)管理理區(qū)域?qū)崒嵭腥焯?4小時時立崗保保安服務(wù)務(wù)。1.4物物業(yè)管理理區(qū)域的的大門55：0024：00實行行開啟服服務(wù)；00：00次次日5：00關(guān)閉閉時，如如有車輛輛出入，當(dāng)班保保安人員員應(yīng)即使使提供開開門、關(guān)關(guān)門服務(wù)務(wù)。1.5不不準(zhǔn)拾荒荒、小攤攤販、推推銷人員員進入物物業(yè)管理理區(qū)域。1.6雨雨天為業(yè)業(yè)戶提供供方便傘傘或傘套套等便民民服務(wù)。1.7對對進出物物業(yè)管理理區(qū)域的的機動車車輛實行行出入證證制度、登記制制度和停停車收費費制度（收費標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)所在在地物價價局規(guī)定定執(zhí)行）。禁止止載有易易燃、易易爆、有有毒

22、、有有害及其其他污染染物品的的車輛進進入物業(yè)業(yè)管理區(qū)區(qū)域。1.8 阻止四四噸及四四噸以上上大型汽汽車進入入物業(yè)管管理區(qū)域域（特種種車輛和和搬場車車輛除外外）。1.9 交接崗崗時按規(guī)規(guī)范操作作。1.100在指定定處休息息，對備備用鑰匙匙使用進進行登記記，做好好休息處處清潔工工作。2. 巡巡視服務(wù)務(wù)作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2.1 物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)實行行全年3365天天24小小時全天天候保安安巡視服服務(wù)。2.2 為防盜盜、防火火、防災(zāi)災(zāi)和維持持物業(yè)管管理區(qū)域域的公共共秩序，按制定定的巡視視路線，確保每每小時巡巡遍全部部公共區(qū)區(qū)域。2.3 物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)制止止占用公公共場所所任意施施工的行行為。2.4 付對突

23、突發(fā)事件件，制定定相應(yīng)的的應(yīng)急預(yù)預(yù)案并定定期演習(xí)習(xí)（每年年12次）。2.5巡巡邏中遇遇到業(yè)戶戶的要求求應(yīng)及時時提供服服務(wù)或立立即通知知有關(guān)人人員到現(xiàn)現(xiàn)場處理理。2.6 當(dāng)接到到監(jiān)控中中心對講講機呼叫叫時，應(yīng)應(yīng)立即趕趕到現(xiàn)場場盡心處處理，并并向上級級報告，將處理理結(jié)果反反饋監(jiān)控控中心。遇到緊緊急情況況按應(yīng)急急預(yù)案執(zhí)執(zhí)行。2.7 巡邏中中發(fā)現(xiàn)可可疑人員員應(yīng)進行行詢問、驗證，必要時時可帶到到管理處處處理。3. 監(jiān)監(jiān)控作業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)3.1 物業(yè)管管理區(qū)域域內(nèi)實行行監(jiān)控系系統(tǒng)小時開開通，由由專人值值班，定定點監(jiān)控控錄像，對可以以情況跟跟蹤監(jiān)視視，同步步錄像。3.2 監(jiān)控值值班人員員應(yīng)堅守守崗位，思想集集中，

24、嚴(yán)嚴(yán)禁脫崗崗、離崗崗，嚴(yán)格格遵守各各項規(guī)章章制度，堅決服服從各項項領(lǐng)導(dǎo)指指揮，充充分發(fā)揮揮監(jiān)控室室作用。密切注注意設(shè)備備運行情情況，對對發(fā)現(xiàn)情情況和處處理辦法法做好詳詳細記錄錄。3.3 控保安安員在當(dāng)當(dāng)班期間間應(yīng)認(rèn)真真、準(zhǔn)確確、如實實的填寫寫中控控室設(shè)備備運行記記錄表。當(dāng)監(jiān)監(jiān)視屏顯顯示異常常情況應(yīng)應(yīng)立即報報告當(dāng)班班班長。3.4 嚴(yán)禁無無關(guān)人員員進入監(jiān)監(jiān)控室，外訪者者必須做做好登記記手續(xù)。對有時時進出機機房人員員，按要要求如實實填寫設(shè)備機機房進出出登記表表。3.5 負(fù)責(zé)對對講機、應(yīng)急電電筒的充充電、保保管、借借用手續(xù)續(xù)。監(jiān)控控室物品品保管完完好，交交接班無無差錯，未經(jīng)同同意不得得私自外外借。凡凡

25、外借物物品應(yīng)做做好登記記、簽收收工作。3.6 發(fā)現(xiàn)監(jiān)監(jiān)控設(shè)備備、室內(nèi)內(nèi)空調(diào)有有故障時時應(yīng)及時時保修。3.7 保持監(jiān)監(jiān)控室的的清潔、衛(wèi)生。4. 車車管作業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)4.1地地面4.1.1引導(dǎo)導(dǎo)車輛在在指定部部位有序序停車，提醒車車主關(guān)好好車門，貴重物物品不留留放車內(nèi)內(nèi)。4.1.2按管管理處規(guī)規(guī)定對車車輛實行行收費服服務(wù)。4.1.3督促促車輛遵遵守禁令令標(biāo)志，糾正違違章行駛駛、停放放的車輛輛，不得得在廣場場上學(xué)習(xí)習(xí)駕駛和和洗車。4.1.4發(fā)生生事故應(yīng)應(yīng)保持現(xiàn)現(xiàn)場，立立即報告告管理處處。4.2車車庫4.2.1車輛輛憑管理理處發(fā)放放停車車證放放行，及及時登記記，進車車庫時問問車號、車位。4.2.2無停車證

26、證車輛輛，應(yīng)經(jīng)經(jīng)管理處處同意方方可進車車庫，但但不得占占用業(yè)戶戶的車位位。4.3.3督促促進車庫庫車輛遵遵守車庫庫內(nèi)禁令令標(biāo)志，不得在在車庫內(nèi)內(nèi)學(xué)習(xí)駕駕駛和洗洗車。4.3.4提醒醒車主關(guān)關(guān)好車窗窗、車門門、貴重重物品不不留放車車內(nèi)。4.3.5勸阻阻行人、自行車車、助動動車和摩摩托車進進入車庫庫。4.3.6保持持車庫入入口暢通通。4.3.7經(jīng)常常到車庫庫內(nèi)巡視視，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題應(yīng)應(yīng)做好記記錄并向向班長報報告。4.3.8車庫庫內(nèi)發(fā)生生事故應(yīng)應(yīng)保持現(xiàn)現(xiàn)場，立立即向管管理處報報告。4.3.9環(huán)衛(wèi)衛(wèi)車輛進進入車庫庫清運垃垃圾結(jié)束束后，通通知清潔潔人員做做好保潔潔工作，設(shè)備人人員開啟啟垃圾房房排風(fēng)機機。5.

27、安安全防范范作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)5.1 固定崗崗位保安安員每日日當(dāng)值工工作應(yīng)符符合保安安部物物品及人人員出入入管理作作業(yè)規(guī)程程中的的各項工工作要求求。5.2 巡邏邏崗保安安員每日日當(dāng)值工工作應(yīng)符符合保安安報案案巡視作作業(yè)規(guī)程程、出租屋屋暫住人人員、施施工人員員及“三無“人員管管理作業(yè)業(yè)規(guī)程、交交通管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程中中的各項項工作要要求。5.3 保安員員在每日日工作交交接班時時，必須須依照保安部部交接班班管理作作業(yè)規(guī)程程要求求進行接接班。5.4 停車場場保安員員（車管管員）每每日當(dāng)值值工作必必須符合合保安部部停車車場管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程中中的各項項工作要要求。5.5 當(dāng)大樓樓發(fā)生突突發(fā)事件件時，保保安部突發(fā)時

28、時間處理理作業(yè)規(guī)規(guī)程中中要求參參與工作作的保安安部員工工，必須須一規(guī)程程盡職盡盡責(zé)。5.6 保安的的內(nèi)務(wù)、作息標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)達達到保安安部保保安部、消防管管理中心心內(nèi)務(wù)管管理作業(yè)業(yè)規(guī)程的各項項要求。5.7 保安員員每日當(dāng)當(dāng)值的儀儀容儀表表、言行行舉止應(yīng)應(yīng)符合管理處處員工服服務(wù)管理理作業(yè)規(guī)規(guī)程的的各項要要求。5.8 保安員員在使用用警用機機械、機機動車時時應(yīng)嚴(yán)格格遵守保保安部保安巡巡邏機動動車保養(yǎng)養(yǎng)、維修修、使用用管理作作業(yè)規(guī)程程和保安警警用器械械管理作作業(yè)規(guī)程程的各各項要強強。5.9 保安部部管理人人員的產(chǎn)產(chǎn)生應(yīng)符符合保保安、消消防干部部競爭上上崗作業(yè)業(yè)規(guī)程的程序序和考核核要求。5.100保安部部員

29、工必必須按保安部部員工培培訓(xùn)作業(yè)業(yè)規(guī)程的要求求參加培培訓(xùn)和達達到培訓(xùn)訓(xùn)要求，培訓(xùn)合合格后上上崗。5.111保安部部各級干干部均應(yīng)應(yīng)按上述述各項標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)履行自自己的職職責(zé)，符符合標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)規(guī)程要求求。5.122保安部部各級員員工除應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格按按保安部部的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)規(guī)程進行行工作外外，還需需要嚴(yán)格格遵守公公司其他他相關(guān)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)業(yè)規(guī)程的的要求。6. 消消防管理理作業(yè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)員工應(yīng)把把預(yù)防火火災(zāi)視作作自己的的日常職職責(zé)，人人人都是是義務(wù)消消防員。本單位位或外單單位在管管理處區(qū)區(qū)域內(nèi)因因施工需需動火的的工程，必須事事先通知知消防中中心，在在管理處處辦理動動火作業(yè)業(yè)手續(xù)。施工單單位動火火前必須須采取

30、切切實有效效的防火火安全措措施，管管理處應(yīng)應(yīng)派人監(jiān)監(jiān)督，待待動火后后立刻清清查現(xiàn)場場。對私私自動火火作業(yè)的的，一經(jīng)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，對施工工單位除除責(zé)成其其補辦動動火作業(yè)業(yè)手續(xù)外外，還要要對施工工個人及及負(fù)責(zé)人人處以罰罰款；一一旦造成成事故，除加重重出發(fā)外外，還應(yīng)應(yīng)追究其其法律責(zé)責(zé)任。在在重點部部位、危危險地段段動火（變壓器器室、配配電房、汽車庫庫、發(fā)電電機房、樓層和和各裙樓樓辦公室室裝飾等等處）必必須經(jīng)管管理處主主任批準(zhǔn)準(zhǔn)方能動動火；違違者按有有關(guān)規(guī)定定罰款。動火必必須做到到“七不、四要、一請”，動火火后要認(rèn)認(rèn)真檢查查現(xiàn)場，防止留留下火種種引來火火災(zāi)。6.1動動火前“七不”6.1.1防火火、滅火火設(shè)施

31、不不落實不不動火。6.1.2周圍圍的易燃燃物不清清除不動動火。6.1.3 附附近難以以移動的的易燃結(jié)結(jié)構(gòu)未采采取安全全防范措措施不動動火。6.1.4凡盛盛裝過油油等易燃燃物品的的容器，未經(jīng)排排除易燃燃物品的的不動火火。6.1.5凡儲儲存有易易燃、易易爆物品品的場所所，未經(jīng)經(jīng)排除易易燃物品品的不動動火。6.1.6在高高空進行行焊接或或切割作作業(yè)時，下面的的可燃物物品未清清理或未未采取安安全防護護的不動動火。6.1.7未配配備相應(yīng)應(yīng)滅火器器材的不不動火。6.2動動火中的的“四要”：6.2.1 動動火前要要指定現(xiàn)現(xiàn)場安全全負(fù)責(zé)人人；6.2.2 現(xiàn)現(xiàn)場安全全負(fù)責(zé)人人和動火火人員必必須經(jīng)常常注意動動火情

32、況況，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)不安全全苗頭，要立即即停止動動火。6.2.3發(fā)生生火災(zāi)爆爆炸事故故時，要要及時處處理。6.2.4動火火人員要要嚴(yán)格執(zhí)執(zhí)行安全全操作規(guī)規(guī)程。6.3動動火后的的“一請”：動火火人員和和現(xiàn)場負(fù)負(fù)責(zé)人愛愛動火后后，應(yīng)徹徹底清理理現(xiàn)場火火種，然然后才現(xiàn)現(xiàn)場離開開。6.4 配電房房及重要要機房內(nèi)內(nèi)不準(zhǔn)堆堆放可燃燃品，不不準(zhǔn)吸煙煙，消防防設(shè)備旁旁邊不準(zhǔn)準(zhǔn)對方任任何雜物物。6.5 各走道道、樓梯梯口等部部位經(jīng)常常保持暢暢通，疏疏散標(biāo)志志和安全全指示燈燈保證完完好，禁禁止住戶戶在走道道、樓梯梯、垃圾圾筒旁焚焚香、燒燒紙。6.6大大廈所有有人員必必須遵守守國家家消防法法律、法法規(guī)和和公司有有關(guān)消防防管

33、理的的規(guī)定。6.7 嚴(yán)格維維護消防防設(shè)備，按公司司規(guī)定定定期進行行測試檢檢查，保保證設(shè)備備完好。4. 保保安作業(yè)業(yè)規(guī)程1. 門門崗作業(yè)業(yè)規(guī)程1.1 對領(lǐng)班班負(fù)責(zé)，完成上上級布置置的各項項任務(wù)。1.2 按規(guī)定定的時間間立崗，面向規(guī)規(guī)定的方方向，站站立姿勢勢挺直，不得而而知稍息息或作依依倚狀，不得與與他人閑閑聊，嚴(yán)嚴(yán)禁脫崗崗。1.3 大崗期期間必須須滿腔熱熱情地回回答提出出的各種種問題，彬彬有有禮，有有禮有節(jié)節(jié)。1.4 大件物物品出門門必須憑憑物品品出門證證，經(jīng)經(jīng)核對后后無誤后后簽字放放行。夜夜間嚴(yán)格格控制裝裝簧施工工人員攜攜帶大件件物品出出門。1.5 特重物物、特長長物不得得從電梯梯上樓，必須向

34、向業(yè)戶或或裝簧人人員講解解清楚。1.6 嚴(yán)禁乞乞討人員員、做小小生意者者進入辦辦公大廈廈，非大大廈辦公公人員進進入大廈廈必須問問請原因因，做好好登記。1.7 當(dāng)物業(yè)業(yè)電梯、設(shè)備有有故障時時，立即即通知設(shè)設(shè)備部門門，夜間間發(fā)生重重大事件件時應(yīng)立立即通知知班長，按應(yīng)急急預(yù)案執(zhí)執(zhí)行。1.8 當(dāng)物業(yè)業(yè)的設(shè)備備、設(shè)施施被損壞壞時，應(yīng)應(yīng)將當(dāng)事事人帶至至管理處處處理。1.9 每日配配合監(jiān)控控市人員員做好崗崗?fù)?nèi)外外的清潔潔衛(wèi)生工工作。2. 巡巡視作業(yè)業(yè)規(guī)程2.1 巡邏人人員由保保安班長長負(fù)責(zé)，保安員員輪流巡巡邏。2.2 嚴(yán)格按按照管理理處制定定的巡邏邏次數(shù)（日班三三次，夜夜班三次次）和巡巡邏路線線對整個個辦

35、公大大廈做全全面巡視視，每次次巡視時時應(yīng)如何何填寫物業(yè)區(qū)區(qū)域巡邏邏情況單單，巡巡邏時必必須攜帶帶對講機機、應(yīng)急急燈。2.3 在巡邏邏過程中中嚴(yán)格按按照辦公公大廈巡巡視內(nèi)容容質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)逐個個檢查，發(fā)現(xiàn)問問題立即即用對講講機匯報報并做好好記錄，發(fā)現(xiàn)異異常迅速速報修。2.4 物業(yè)業(yè)區(qū)域巡巡邏情況況單填填寫必須須真實、規(guī)范、字跡端端正、無無涂改。2.5 在每個個項目空空格內(nèi)打打“”表示情情況正常常，若發(fā)發(fā)現(xiàn)問題題則在“備注”欄中寫寫明。2.6 每張物業(yè)區(qū)區(qū)域巡邏邏情況單單由管管理處經(jīng)經(jīng)理審閱閱簽名后后歸檔。2.7 消防設(shè)設(shè)備狀況況每月巡巡視一次次。3. 監(jiān)監(jiān)控作業(yè)業(yè)規(guī)程3.1值值班人員員要掌握握本控制

36、制內(nèi)各系系統(tǒng)的簡簡單工作作原理、性能和和常規(guī)的的維護保保養(yǎng)工作作，熟聯(lián)聯(lián)掌握各各系統(tǒng)操操作。3.2班班人員要要堅守崗崗位，密密切注視視監(jiān)視屏屏及各類類控制柜柜的運行行狀態(tài)。3.3每每班對各各類信號號至少檢檢查一次次，確認(rèn)認(rèn)正常與與否，并并做好記記錄。如如不正常常應(yīng)立即即查明原原因并及及時處理理，無法法處理迅迅速上報報主管或或機電人人員。3.4個個操作手手柄在正正常情況況下應(yīng)處處“自動”位置。每月第第一周做做一次手手動、自自動實際際操作檢檢查，以以確認(rèn)設(shè)設(shè)備是否否處于完完好狀態(tài)態(tài)。3.5當(dāng)當(dāng)電梯出出現(xiàn)火警警報警信信號時，應(yīng)立即即復(fù)位。再次出出現(xiàn)報警警信號時時，立即即通過對對講機或或電話通通知當(dāng)值

37、值班長前前去報警警位置核核查信號號真?zhèn)吻榍闆r。3.6當(dāng)當(dāng)電梯監(jiān)監(jiān)視系統(tǒng)統(tǒng)收到故故障報警警時，應(yīng)應(yīng)立即通通知當(dāng)值值班長和和機電人人員前去去處理。3.7從從閉路電電視上發(fā)發(fā)現(xiàn)可疑疑情況或或各類違違法犯罪罪活動，應(yīng)立即即通知當(dāng)當(dāng)值班長長前往調(diào)調(diào)查處理理。3.8按按上級負(fù)負(fù)責(zé)上報報消防、保安設(shè)設(shè)施運行行狀況的的各類數(shù)數(shù)據(jù)和報報表。3.9配配合機電電人員等等進行報報警系統(tǒng)統(tǒng)每季度度一次的的檢查以以及每半半年一次次的消防防系統(tǒng)有有關(guān)實驗驗。3.100為保證證中控室室專線報報警信息息暢通，除緊急急情況外外不得而而知使用用中控室室內(nèi)專線線報警電電話。3.111 當(dāng)值值人員準(zhǔn)準(zhǔn)確、真真實、清清晰地填填寫值班班記

38、錄。3.122 謝絕絕與本控控制室無無關(guān)人員員出入。3.133中控室室嚴(yán)禁收收、錄、放電臺臺節(jié)目及及與工作作無關(guān)的的音樂、錄像帶帶。4. 車車管作業(yè)業(yè)規(guī)程4.1 職責(zé)4.1.1保安安部具體體負(fù)責(zé)機機動車輛輛的進出出、停放放和收費費管理。4.1.2保安安部車庫庫崗負(fù)責(zé)責(zé)大廈地地下車庫庫機動車車輛的進進出管理理。4.1.3車管管員負(fù)責(zé)責(zé)廣場停停車場上上車輛的的停放和和收費管管理。4.2地地下車庫庫車輛停停放制度度4.2.1業(yè)戶戶的機動動車輛應(yīng)應(yīng)憑停停車證方可進進入地下下車庫，無證不不得入內(nèi)內(nèi)。4.2.2停停車場應(yīng)固定定放置車車輛前方方玻璃醒醒目的位位置。4.2.3 有有停車車證的的車輛應(yīng)應(yīng)嚴(yán)格按按

39、照車位位號停放放，嚴(yán)禁禁占有其其他任何何車位，嚴(yán)禁在在通道上上停放；4.2.4自覺覺遵守地地下車庫庫禁令標(biāo)標(biāo)志，嚴(yán)嚴(yán)禁逆向向形駛，服從工工作人員員指揮；4.2.5 駕駕駛員應(yīng)應(yīng)在車停停放后做做好安全全防范工工作，發(fā)發(fā)現(xiàn)異常常情況保保持現(xiàn)場場；4.2.6其他他車輛因因各種原原因需進進入車庫庫，必須須憑保安安部簽發(fā)發(fā)的特特別停車車證。4.3 廣場、停車場場4.3.1廣場場、停車車場為業(yè)業(yè)戶機動動車輛和和社會車車輛提供供泊車場場地，先先到先停停，停滿滿為止；4.3.2凡進進入廣場場、聽車車場的車車輛必須須服從工工作人員員的指揮揮；4.3.3遵守守禁令標(biāo)標(biāo)志，通通道上嚴(yán)嚴(yán)禁停放放任何車車輛。4.3.4

40、按收費規(guī)規(guī)定收收取停車車費用，對不愿愿意付費費的車輛輛應(yīng)勸阻阻離開廣廣場停車車場；4.3.5駕駛駛員應(yīng)做做好安全全防范工工作，保保安人員員有義務(wù)務(wù)進行配配合協(xié)助助，但對對車輛損損壞不承承擔(dān)賠償償責(zé)任。4.4非非機動車車、助動動車、摩摩托車4.4.1 非非機動車車、助動動車、摩摩托車應(yīng)應(yīng)停放在在指定位位置，4.4.2自行行車應(yīng)停停放在車車架上，摩托車車、助動動車應(yīng)聽聽從保安安人員的的指揮順順序停放放；4.4.3各類類非機動動車嚴(yán)禁禁進入車車庫，嚴(yán)嚴(yán)禁隨地地亂放影影響通道道；4.4.4車主主應(yīng)做好好安全防防范工作作，保安安人員不不承擔(dān)賠賠償責(zé)任任。5. 安安全防范范作業(yè)規(guī)規(guī)程5.1職職責(zé)5.1.1

41、保安安中心負(fù)負(fù)責(zé)組織織員工進進行土法法事件及及異常情情況處理理等培訓(xùn)訓(xùn)。5.1.2管理理處經(jīng)理理和保安安部主任任負(fù)責(zé)現(xiàn)現(xiàn)場指揮揮及督導(dǎo)導(dǎo)。5.1.3保安安部當(dāng)班班人員應(yīng)應(yīng)堅守崗崗位，負(fù)負(fù)責(zé)安全全防范。5.1.4其他他員工應(yīng)應(yīng)聽從上上級領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的調(diào)遣遣，積極極參與救救護。6.消防防管理作作業(yè)規(guī)程程6.1中中控室維維修工負(fù)負(fù)責(zé)消防防培訓(xùn)，制定演演習(xí)方案案，檢查查、整改改工作。6.1.1每年年12月月制定下下一年度度消防防演聯(lián)計計劃，按時制制訂消消防演練練方案，并對對義務(wù)消消防人員員進行消消防演習(xí)習(xí)培訓(xùn)；6.1.2每年年12月月制定下下一年度度消防防知識培培訓(xùn)計劃劃，按按時制訂訂消防防演練方方案，并對

42、義義務(wù)消防防人員進進行消防防演習(xí)培培訓(xùn)；6.1.3負(fù)責(zé)責(zé)臨時時動火證證的審審核，并并監(jiān)護動動火作業(yè)業(yè)。6.1.4 擔(dān)擔(dān)任大廈廈安全檢檢查員，發(fā)現(xiàn)消消防隱患患，制止止違章作作業(yè)；如如發(fā)現(xiàn)火火警隱患患，填寫寫消防防檢查整整改通知知單交交有關(guān)用用戶，限限期整改改；6.1.5管理理消防器器材設(shè)備備，定期期檢查，確保各各類器材材和裝置置處于良良好狀態(tài)態(tài)，防火火疏散通通道保持持暢通。6.2 工程師師負(fù)責(zé)對對中控室室維修工工的工作作進行檢檢查監(jiān)督督。6.3 管理處處經(jīng)理為為大廈消消防責(zé)任任人，對對大廈消消防工作作全面負(fù)負(fù)責(zé)。6.3.1審批批臨時時動火證證；6.3.2批準(zhǔn)準(zhǔn)消防防演練計計劃，消防防知識培培訓(xùn)計

43、劃劃、消防演演練方案案、消防知知識培訓(xùn)訓(xùn)方案。6.4 臨時動動火作業(yè)業(yè)管理工工作程序序：6.4.1本單單位或外外單位在在管理處處區(qū)域內(nèi)內(nèi)因施工工動火的的工程，原則上上應(yīng)報消消防局審審批，特特殊情況況下，在在管理處處辦理動動火作業(yè)業(yè)手續(xù)，施工單單位動火火前必須須采取切切實有效效的防火火安全措措施，且且管理處處派人監(jiān)監(jiān)督其動動火完畢畢后立即即清查現(xiàn)現(xiàn)場；6.4.2在經(jīng)經(jīng)批準(zhǔn)的的重點部部位（變變壓器、配電房房、車庫庫、樓層層等處）動火，必須做做到“七不、四要、一請”。3、保潔潔管理物業(yè)的外外觀將給給公共最最先入眼眼的印象象，故此此外墻清清潔至為為重要，當(dāng)顧客客進入大大廈后，清潔的的好壞尤尤其大堂堂的

44、清潔潔程度成成為首要要注意方方向。 3.1 確確定基本本方針3.1.1充分分研究各各種建材材及設(shè)備備的特性性，配合合該性質(zhì)質(zhì)使用最最適當(dāng)清清掃材料料及用具具。3.1.2清潔潔員須經(jīng)經(jīng)嚴(yán)格挑挑選，使使每位清清潔員與與大廈的的高品位位相稱。3.1.3作業(yè)業(yè)時配合合節(jié)省能能源原則則，將水水、電用用量降低低到最低低限度。3.1.4作業(yè)業(yè)時應(yīng)與與物業(yè)部部其他人人員密切切配合，符合大大廈各種種功能及及防范。3.2 清潔工工作分類類3.2.1日常常作業(yè)a) 道道路，地地面清掃掃；b) 玻玻璃門窗窗、鋁合合金門柜柜擦拭；c) 電電梯去除除污漬；d) 廣廣告指示示牌除塵塵、污跡跡；e) 安安全通道道、大門門刷洗

45、光光亮f)；金金屬欄桿桿去手印印、除塵塵；g) 消消防栓、滅火器器擦拭；3.2.2 定定期保養(yǎng)養(yǎng)a) 花花卉、盆盆栽；b) 地地面清潔潔；c) 玻玻璃、鏡鏡面清潔潔；d) 外外圍綠化化殺蟲；e) 金金屬部分分打光、保養(yǎng)；f) 燈燈具、衛(wèi)衛(wèi)生死角角清潔；3.3 作業(yè)時時間3.3.1 公公共部分分 日常常作業(yè)：每日77：000AM16：00PPM實施施。 定期期作業(yè)：利用平平常不影影響客戶戶活動為為最佳作作業(yè)時間間。3.3.2專業(yè)業(yè)部分 日常作作業(yè)：配配合平常常用戶活活動時間間外再作作業(yè)。 定期作作業(yè)：利利用晚間間操作。 33.4 檢查計計劃3.4.1每日日管理人人員須做做好當(dāng)日日工作安安排及特特

46、別注意意事項；3.4.2制定定每日巡巡檢表以以使清潔潔水準(zhǔn)維維持在較較高水準(zhǔn)準(zhǔn).3.5道道路地面面保潔3.5.1每日日上班時時清掃場場地面一一遍，將將垃圾收收起放入入垃圾筒筒內(nèi)，對對確保地地面無明明顯沙土土，及時時清掃地地面紙屑屑、果皮皮、煙頭頭、積水水等；3.5.2清理理雨水槽槽內(nèi)雜物物，確保保其內(nèi)無無雜物。3.5.3每日日將公共共部位垃垃圾收集集并運到到垃圾周周轉(zhuǎn)站；3.5.4傾倒倒垃圾后后，用水水龍頭將將桶沖洗洗干凈，將垃圾圾袋洗凈凈套上；3.5.5每周周對垃圾圾桶消殺殺兩次。3.6樓樓梯3.6.1樓梯梯擦洗扶扶手并清清掃地面面垃圾。3.6.2 升升降梯擦擦洗其內(nèi)內(nèi)部的設(shè)設(shè)施（包包括控制

47、制按鈕、開關(guān)、樓層指指示燈、內(nèi)墻、電梯門門、天花花板、照照明設(shè)備備、應(yīng)急急電話）。3.6.3 電電梯內(nèi)的的金屬配配件用光光亮劑拋拋光。3.6.4如遇遇潮濕季季節(jié)，樓樓梯臺階階和電梯梯地面增增加擦洗洗次數(shù)，以保證證地面的的干凈。3.7 垃圾圾收集與與清運3.7.1通過過規(guī)范的的垃圾收收集與清清運，保保持整潔潔美觀，消除臭臭味和各各種細菌菌、害蟲蟲，不污污染環(huán)境境，不影影響人們們的健康康。3.7.2及時時清除樓樓面上所所有的垃垃圾，收收集清運運時，用用垃圾袋袋裝好，并選擇擇適宜的的通道和和時間；3.7.3在清清除垃圾圾時，不不能將垃垃圾散落落在地面面上；3.7.4要保保持垃圾圾間的整整潔，防防止產(chǎn)

48、生生異味及及飛蟲；3.7.5配合合環(huán)衛(wèi)部部門做好好清運垃垃圾工作作。3.7.6定期期聘請專專業(yè)保潔潔公司清清洗樓宇宇外墻。4. 園園藝保養(yǎng)養(yǎng)及節(jié)日日布置安排物業(yè)業(yè)園藝保保養(yǎng)員工工及園藝藝保養(yǎng)承承判商處處理日常常園藝景景觀的維維護工作作，并挑挑選供應(yīng)應(yīng)適時的的盆栽以以改善物物業(yè)環(huán)境境；于特特定節(jié)日日，如中中秋節(jié)、春節(jié)等等期間安安排物業(yè)業(yè)之布置置。5. 公公共區(qū)域域本公司將將負(fù)責(zé)公公共區(qū)域域及設(shè)備備設(shè)施的的清潔服服務(wù)，定定期安排排清洗公公共區(qū)域域地面、水池等等設(shè)施。如遇公公共區(qū)域域設(shè)施受受到損壞壞時，本本公司將將第一時時間查明明受損原原因，派派遣工程程維修隊隊進行搶搶修。4.工程程管理服服務(wù)管理處

49、工工程部負(fù)負(fù)責(zé)整個個大廈的的設(shè)備維維護保養(yǎng)養(yǎng)及操作作，整個個部門運運作是否否正常將將直接影影響到大大廈的正正常運營營，所以以為了提提高管理理水平、服務(wù)水水平及經(jīng)經(jīng)濟效益益，加強強工程部部人員管管理及設(shè)設(shè)備設(shè)施施的管理理將是整整個物業(yè)業(yè)管理一一個重要要方面。工程管理理目標(biāo)1. 完完好設(shè)備備，完好好機房，完好系系統(tǒng)的完完好目標(biāo)標(biāo)。 目標(biāo)是是最大限限度的降降低物業(yè)業(yè)管理成成本，建建立良好好的大廈廈形象。2. 完完備資料料，完備備圖紙，完備操操作的完完備目標(biāo)標(biāo)。 目的是是最大限限度的積積累物業(yè)業(yè)管理原原始資料料，建立立充分的的 軟件支支持。3. 完完整材料料設(shè)備，完整技技術(shù)檔案案，完整整操作規(guī)規(guī)程的完

50、完整。 目的的是要求求總分承承包商按按照合約約完成安安裝、調(diào)調(diào)試工作作、 發(fā)揮大大廈設(shè)備備設(shè)施功功能實現(xiàn)現(xiàn)最大功功能。為執(zhí)行上上述養(yǎng)護護計劃,本司將將把大廈廈的所有有設(shè)備開開列在設(shè)設(shè)備維護護預(yù)定表表上，而而日常工工作頻率率將根據(jù)據(jù)原廠的的養(yǎng)護手手冊確定定。日后后負(fù)責(zé)大大廈的工工程主管管將親自自擬定機機電設(shè)備備的保養(yǎng)養(yǎng)及操作作手冊，要詳細細至每項項設(shè)備的的保養(yǎng)工工作程序序表，使使工程部部能進行行系統(tǒng)化化的養(yǎng)護護工作。 設(shè)備設(shè)施施日常管管理工作作1. 房房屋、建建筑設(shè)施施1.1 工作程程序1.1.1設(shè)備備主管負(fù)責(zé)房屋屋、設(shè)施施的技術(shù)術(shù)資料、檔案的的收集，負(fù)責(zé)零零星材料料的采購購計劃的的編制，委托維

51、維修的聯(lián)聯(lián)系工作作；每年122月按房房屋完好好情況制制訂下一一年度房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度）維修計計劃表；組織實施施房屋、設(shè)施的的維修保保養(yǎng)工作作，對房房屋 養(yǎng)護、修繕提提供工作作指導(dǎo)及及檢查監(jiān)監(jiān)督；對每次周周期巡查查養(yǎng)護記記錄、維維修記錄錄進行檢檢查驗證證；每季度組組織維修修工檢查查房屋、設(shè)施的的使用狀狀況，記記錄房房屋、設(shè)設(shè)施檢查查表，根據(jù)日日常巡視視及季度度檢查記記錄按照照房屋屋完好程程度評定定辦法，填寫寫房屋屋完好程程度鑒定定表、房屋屋完好情情況分類類記錄表表，經(jīng)經(jīng)經(jīng)理審審核后上上報公司司主管部部門；每年根據(jù)據(jù)四個季季度檢查查情況，填寫房屋完完好情況況匯總表表，上上報公司司主管部部門。1

52、.2 質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)1.2.1 主主體結(jié)構(gòu)構(gòu)屋架、柱柱、梁、檀條及及各承重重磚墻平平直完好好，無傾傾斜、無無裂縫出出現(xiàn)；鋼砼框架架構(gòu)件完完好牢固固，保護護層無剝剝落，主主筋無外外露現(xiàn)象象，確保保構(gòu)件的的承載能能力；基礎(chǔ)無老老化、無無腐蝕、無酥碎碎、無折折斷現(xiàn)象象，確保保基礎(chǔ)結(jié)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定定牢固。1.2.2 屋屋面平整完好好，屋面面防水層層基本完完好，隔隔熱保溫溫板完好好無缺，無裂縫縫，排水水暢通，壓頂出出線無起起殼、裂裂縫，粉粉刷完好好。1.2.3 外外粉刷外粉刷無無起殼（包括各各類線腳腳粉刷，雨蓬、陽臺等等粉刷），無裂裂縫、無無剝落、接縫平平整、色色調(diào)協(xié)調(diào)調(diào)。1.2.4 內(nèi)內(nèi)粉刷各種內(nèi)粉粉刷及踢踢腳

53、線無無剝落現(xiàn)現(xiàn)象，粉粉刷完好好。1.2.5 水水、電各種照明明電器線線路完好好，無老老化，開開關(guān)、插插 座座、燈泡泡正常工工作。上、下水水管完好好，用水水正常，水箱流流水暢通通， 排水水系統(tǒng)暢暢通。1.2.6落水水各種水落落、水管管無損壞壞，托鉤鉤鐵腳完完好，排排水暢通通。2. 供供配電設(shè)設(shè)備2.1 工作程程序2.1.1 設(shè)備主主管負(fù)責(zé)設(shè)備備的技術(shù)術(shù)資料、檔案的的收集、保管；負(fù)責(zé)零零星設(shè)備備的配件件、材料料的采購購計劃的的編制，外委托托修理的的聯(lián)系工工作；每年122月制訂訂下一年年度房房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施（年年度）周周期檢查查、保養(yǎng)養(yǎng)計劃表表，并并按運行行情況制制訂房房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施（年年

54、度）維維修計劃劃表；組織實施施供配電電設(shè)備的的運行管管理及維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作，并進行行指導(dǎo)，檢查；每周巡視視配電房房設(shè)備,檢查巡巡視記錄錄、交接接班記錄錄；每月定期期組織電電工檢查查供配電電設(shè)備的的運行狀狀況，填填寫供供配電系系統(tǒng)檢查查表。按日常常巡視記記錄及定定期檢查查記錄，根據(jù)設(shè)備完完好率標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)填填寫設(shè)設(shè)備完好好率月度度統(tǒng)計表表交經(jīng)經(jīng)理審核核后報公公司主管管部門；對每次周周期檢查查保養(yǎng)記記錄、維維修記錄錄、故障障記錄進進行檢查查驗證；每季匯總總設(shè)備故故障情況況，填寫寫設(shè)備備故障記記錄（季季度）匯匯總表，報經(jīng)經(jīng)理審核核后，交交公司主主管部門門；按應(yīng)急急預(yù)案規(guī)定負(fù)負(fù)責(zé)處理理應(yīng)急事事件。2.2 質(zhì)

55、量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2.2.1 低低壓開關(guān)關(guān)柜耐壓試驗驗應(yīng)符合合規(guī)范規(guī)規(guī)定；開關(guān)柜內(nèi)內(nèi)各元件件應(yīng)齊全全、完整整、固定定、牢靠靠，盤面面油漆應(yīng)應(yīng)完好；電器或端端子排接接線應(yīng)牢牢固，綁綁扎排列列整齊，標(biāo)志清清晰齊全全；接地線連連接應(yīng)緊緊密牢固固，導(dǎo)電電漆均勻勻無遺漏漏；操作部分分應(yīng)靈活活，接點點和機械械聯(lián)鎖的的動作應(yīng)應(yīng)正確；閘刀開關(guān)關(guān)、負(fù)荷荷開關(guān)、空氣開開關(guān)和熔熔斷器完完好；接觸器和和各種繼繼電器完完好，面面板指示示燈和按按鈕完好好；雙電源箱箱能自動動切換；控制箱手手動和自自動操作作均能運運行。2.2.2 照照明設(shè)備備燈具、開開關(guān)、插插座和照照明配電電箱等固固定牢靠靠，清潔潔整齊；開關(guān)是否否切斷相相線，單單相

56、三極極插座接接地線是是否可靠靠，照明明燈頭有有無觸電電危險；照明線路路的絕緣緣是否良良好，接接線頭不不應(yīng)外露露，燈具具高度是是否符合合規(guī)定；防爆潮濕濕場所是是否應(yīng)用用防爆防防潮燈具具；2.2.3 防防雷接地地裝置接地電阻阻值應(yīng)符符合要求求；接地線應(yīng)應(yīng)平直、牢固，不應(yīng)有有高低起起伏和彎彎曲現(xiàn)象象；接地體焊焊接應(yīng)牢牢固，防防腐處理理應(yīng)均勻勻。2.2.4 機機房環(huán)境境消防設(shè)施施完備，有效；內(nèi)、外保保持清潔潔，室內(nèi)內(nèi)照明、通風(fēng)良良好，地地面、墻墻壁、門門窗、設(shè)設(shè)備均無無積塵、積水、油漬；電工絕緣緣工具、絕緣鞋鞋、接地地線齊全全、有效效。3. 供供氣設(shè)備備與煤氣公公司保持持聯(lián)系，每周巡巡檢，請請煤氣公公

57、司定期期專業(yè)保保養(yǎng)，隨隨時進行行報修。4. 給給排水設(shè)設(shè)備4.1工工作程序序4.1.1 設(shè)設(shè)備主管管負(fù)責(zé)設(shè)備備的技術(shù)術(shù)資料，檔案的的收集、保管，負(fù)責(zé)零零星設(shè)備備的配件件，材料料采購計計劃的編編制，委委托修理理的聯(lián)系系工作；每年122月制訂訂下一年年度房房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施（年年度）周周期檢查查、保養(yǎng)養(yǎng)計劃表表，并并按運行行情況制制訂房房屋、設(shè)設(shè)備、設(shè)設(shè)施（年年度）維維修計劃劃表；組織實施施給排水水設(shè)備的的運行管管理及維維修保養(yǎng)養(yǎng)工作，并進行行指導(dǎo)，檢查；每周巡視視水泵房房設(shè)備,檢查巡巡視記錄錄、交接接班記錄錄；每月定期期組織管管道工檢檢查給排排水設(shè)備備的運行行狀況，填寫給排水水系統(tǒng)檢檢查表。按

58、日日常巡視視記錄及及定期檢檢查記錄錄，根據(jù)據(jù)設(shè)備備完好率率標(biāo)準(zhǔn)填寫設(shè)備完完好率月月度統(tǒng)計計表交交經(jīng)理審審核后報報公司主主管部門門；對每次周周期檢查查保養(yǎng)記記錄、維維修記錄錄、故障障記錄進進行檢查查驗證；每季匯總總設(shè)備故故障情況況，填寫寫設(shè)備備故障記記錄（季季度）匯匯總表，報經(jīng)經(jīng)理審核核后，交交公司主主管部門門；每年二次次組織實實施水箱箱清洗消消毒及水水質(zhì)檢測測工作，記錄水箱清清洗消毒毒記錄表表；按應(yīng)急急預(yù)案規(guī)定負(fù)負(fù)責(zé)處理理應(yīng)急事事件。4.2 質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)4.2.1 供供水泵各水泵運運行主要要參數(shù)（流量、揚程等等）符合合出廠要要求；管道上的的各閥門門、避震震接頭、壓力表表、止回回閥等齊齊全有效效，

59、無泄泄漏，閥閥門啟閉閉靈活；各水泵運運行平穩(wěn)穩(wěn)，無震震動，無無異常聲聲，潤滑滑良好，無咬泵泵現(xiàn)象；電氣控制制箱中各各器件齊齊全，啟啟動、運運行正常?？煽浚凰?、電電機等接接地裝置置、防護護罩等安安全可靠靠，無缺缺損。4.2.2 水水箱及附附件各浮球閥閥自動啟啟閉靈活活、可靠靠；各進出閥閥門啟閉閉活絡(luò)有有效，無無滲漏；溢水管暢暢通，箱箱底排污污閥良好好；減壓閥暢暢通完好好，減壓壓閥前、后閥門門壓力表表、旁通通閥齊全全有效；各管道設(shè)設(shè)備等無無銹蝕，無滲漏漏。4.2.3 排排水系統(tǒng)統(tǒng)各排水（廢水）管道暢暢通，無無滲漏、堵塞；各排水（污水）管道暢暢通，無無滲漏、堵塞；各檢查口口標(biāo)記清清楚，操操作方便便

60、；各排水橫橫管無倒倒返水，排水暢暢通。4.2.4 污污水處理理系統(tǒng)各專用鼓鼓風(fēng)機運運行平穩(wěn)穩(wěn)，無異異常聲；初濾機運運轉(zhuǎn)正常常、無卡卡機、銹銹蝕現(xiàn)象象；壓濾機運運轉(zhuǎn)正常常、完好好；各輸送、提升日日流水泵泵運行平平穩(wěn)，主主要技術(shù)術(shù)參數(shù)符符合出廠廠要求；各專用污污泥泵運運行平穩(wěn)穩(wěn)，無堵堵塞；各調(diào)節(jié)池池、氧化化池等完完好，無無堵塞滲滲漏現(xiàn)象象；氣浮除渣渣設(shè)備完完好；各電機絕絕緣性能能符合規(guī)規(guī)定；電氣控制制箱中各各元器件件齊全，運行正正?？煽靠浚幌狙b置置完好、有效；電氣接地地保護可可靠、安安全；經(jīng)系統(tǒng)處處理后，排放符符合環(huán)保保要求。5. 消消防系統(tǒng)統(tǒng)5.1工工作程序序5.1.1 日日常巡視視設(shè)備維修修