成都震后房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1、震后成都房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化與分析 “5.12”地震及目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的萎靡，使成都房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生很大的變化，現(xiàn)通過(guò)數(shù)據(jù)，試從樓面地價(jià)、建造成本、供銷(xiāo)結(jié)構(gòu)等幾方面來(lái)分析成都房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)，供集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)參考。一、 HYPERLINK /zhuanti/070913_zfx/index.htm 市場(chǎng)分析投資主體據(jù)“搜房網(wǎng)”專(zhuān)家統(tǒng)計(jì)，由于地震的原因，不少外來(lái)開(kāi)發(fā)商將重新對(duì)成都樓市的信心和價(jià)值進(jìn)行重新 HYPERLINK / 評(píng)估，或?qū)⒃?-2年內(nèi)調(diào)整在蓉的投資計(jì)劃，將其投資重心進(jìn)行一些調(diào)整。而對(duì)于尚未進(jìn)入的一些開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，必將放緩其進(jìn)入的步伐。外來(lái)開(kāi)發(fā)商對(duì)成都市場(chǎng)的觀望態(tài)度，勢(shì)必影響到成都土地市場(chǎng)的 H

2、YPERLINK /newsecond/newslist/1_3.htm 交易，最終導(dǎo)致土地價(jià)格在前段時(shí)間跌價(jià)的基礎(chǔ)上繼續(xù)回落，至少在近幾個(gè)月不會(huì)有明顯的價(jià)格上升。根據(jù)目前媒體上披露的土地拍賣(mài)公告顯示，土地價(jià)格與地震前相比并沒(méi)有明顯的下跌，但上市交易的宗地?cái)?shù)量已明顯減少。熱點(diǎn)板塊都江堰-青城山板塊的重建，將會(huì)給雙流、龍泉、新津等地的物業(yè)迎來(lái)發(fā)展契機(jī)。人們?cè)诙虝r(shí)間內(nèi)無(wú)法消除地震帶來(lái)的心理陰影，同時(shí)重災(zāi)區(qū)的重建也將需要3-5年甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。所以購(gòu)房者會(huì)考慮重新選擇休閑養(yǎng)老的區(qū)域。而雙流、龍泉、新津等區(qū)域在此次地震中基本沒(méi)有受到影響，這些區(qū)域的休閑、養(yǎng)老物業(yè)或?qū)⑹沁@類(lèi)群體考慮的區(qū)域。另外，因?yàn)榈卣?/p>

3、，人們對(duì)城西城北區(qū)域的置業(yè)信心將大受打擊，近期消費(fèi)者對(duì)城西（都江堰/郫縣/高新西區(qū)等）與城北（大豐/新都/成彭方向）區(qū)域的抗性明顯加大，因此對(duì)現(xiàn)金流緊缺、銷(xiāo)售回款緩慢的開(kāi)發(fā)商而言無(wú)疑是雪上加霜，部分開(kāi)發(fā)商在房?jī)r(jià)上做出了很大的折扣，持續(xù)下去的話(huà)很有可能導(dǎo)致局部?jī)r(jià)格大幅下滑。而城東（包括龍泉）、城南（包括東升、華陽(yáng)、牧馬山、航空港）區(qū)域?qū)⑹苤脴I(yè)者青睞，有助推房?jī)r(jià)走高的可能。根據(jù)房管局7月份交易的數(shù)據(jù)，各區(qū)商品房交易量環(huán)比來(lái)看，金牛區(qū)下降了40%以上，超過(guò)其他各區(qū)，位居第一；同時(shí)青羊區(qū)和成華區(qū)的下降也達(dá)到了三成以上。價(jià)格分析由于高層在地震時(shí)震感相對(duì)要大，因而一些人們對(duì)高層單位產(chǎn)生了恐懼感。目前出現(xiàn)了

4、低層單位的價(jià)格高于高層單位的樓盤(pán)。但這一體系的改變將會(huì)只是短期的，未來(lái)隨著購(gòu)房者對(duì)高層單位恐懼心理的慢慢消除，定價(jià)體系將會(huì)回到正軌。預(yù)計(jì)建安成本上漲200元/，同比上漲20%。自2007年6月以來(lái)無(wú)論是何種形態(tài)建筑的建筑工程成本都上漲了13%以上，鋼材、水泥都在漲，而且成都建筑 HYPERLINK /zhuanti/070913_zfx/index.htm 市場(chǎng)的人工成本也已經(jīng)比去年同期上漲了20%。特別是2008年以來(lái)，建筑材料及人工成本呈進(jìn)一步上漲之勢(shì)，而且隨著災(zāi)后重建工作的進(jìn)一步推進(jìn)，對(duì)建材及人力的需求量將會(huì)大增，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，面臨著前所未有的成本上漲壓力。目前建安成本在2100至2

5、800左右。附：成都建筑工程（住宅）造價(jià)指數(shù)表數(shù)據(jù)來(lái)源：成都建設(shè)信息網(wǎng)日前，成都市房管局各公布了住宅土地的的成交均價(jià)：二環(huán)內(nèi)樓面價(jià)為5780元/，二三環(huán)間為5080元/，三環(huán)外為4730元/。對(duì)享受優(yōu)惠政策普通住房標(biāo)準(zhǔn)也重新進(jìn)行了劃定：二環(huán)內(nèi)購(gòu)房?jī)r(jià)格低于8092元/，二環(huán)至三環(huán)之間購(gòu)房?jī)r(jià)格低于7112元/，三環(huán)外購(gòu)房?jī)r(jià)格低于6622元/。情況表明，在樓面地價(jià)居高不下、開(kāi)發(fā)成本不斷上漲的情況下，未來(lái)房?jī)r(jià)上漲趨勢(shì)明顯。同時(shí)因?yàn)檫@些項(xiàng)目拿地成本較高，開(kāi)發(fā)時(shí)不得不考慮走高端路線(xiàn)，以提升房?jī)r(jià)，從而保持正常的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。高端項(xiàng)目的增多，但高端客戶(hù)是有限的，很多項(xiàng)目面臨較大的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。二、銷(xiāo)售分析1、在售項(xiàng)目

6、分析地震之后各樓盤(pán)都恢復(fù)了營(yíng)銷(xiāo)工作，我們對(duì)成都市區(qū)及雙流、溫江和龍泉的近50個(gè)項(xiàng)目的價(jià)格及優(yōu)惠情況進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，其中包括高密度和住宅密度住宅，并對(duì)所了解情況進(jìn)行了分析，情況如下：六成以上項(xiàng)目?jī)r(jià)格未作調(diào)整在調(diào)查項(xiàng)目中，超六成的項(xiàng)目暫未作價(jià)格調(diào)整，而超過(guò)兩層的項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)有所下調(diào)，更有達(dá)14%的項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)作了一定幅度的上漲。在價(jià)格上漲的項(xiàng)目主要位于雙流、溫江和龍泉，均為多層或別墅等高端產(chǎn)品。而在價(jià)格下調(diào)的項(xiàng)目較為分散，市區(qū)及各郊區(qū)縣均有，主要是前期銷(xiāo)售速度較慢的一些項(xiàng)目，如 HYPERLINK /house/3210220144.htm 珠江國(guó)際花園、西花汀、龍城一號(hào)、 HYPERLINK /h

7、ouse/3210338544.htm 蕭邦等都做出了很大的價(jià)格調(diào)整。而且，災(zāi)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)成為開(kāi)發(fā)商在特定時(shí)期的一種特殊促銷(xiāo)方式，成為了目前促銷(xiāo)的主導(dǎo)。在所調(diào)查的項(xiàng)目中，震后約1/3的項(xiàng)目加大了優(yōu)惠幅度，如 HYPERLINK /house/3210186706.htm 龍湖翠微清波、水韻天府、碧蔓汀、弘邦領(lǐng)邸、珠江國(guó)際花園、 HYPERLINK /house/3210278262.htm 恒大綠洲等。同時(shí)也有接近1/3的項(xiàng)目將之前的優(yōu)惠幅度減小了，如凱麗美域、華宇陽(yáng)光水岸、城市理想、 HYPERLINK /house/3210157702.htm 東山國(guó)際新城、 HYPERLINK /house/

8、3210230382.htm 宏信南樾等；優(yōu)惠幅度減小的項(xiàng)目中，也有直接將價(jià)格調(diào)低減少優(yōu)惠的情況。但是仍然有超過(guò)1/3的項(xiàng)目在優(yōu)惠措施上保持與震前一致，到目前為止未作調(diào)整。目前成都樓市開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者之間正處于拉鋸狀態(tài)， HYPERLINK /newsecond/newslist/1_3.htm 交易冷清，開(kāi)發(fā)商回款難度增大，同時(shí)因?yàn)槿谫Y渠道十分有限，開(kāi)發(fā)商會(huì)降低利潤(rùn)空間，以促銷(xiāo)來(lái)緩解資金上的壓力。目前大多數(shù)開(kāi)發(fā)尚未有新的動(dòng)作，多處于觀望狀態(tài)。開(kāi)發(fā)商開(kāi)展的災(zāi)區(qū)營(yíng)銷(xiāo)效果并不理想。預(yù)計(jì)近期成都樓市將會(huì)迎來(lái)新一輪的優(yōu)惠潮。從1-6月的成都房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量情況來(lái)看，容積率大于3.0的項(xiàng)目的供應(yīng)超過(guò)了8成

9、。其中4.0以上的樓盤(pán)供應(yīng)量占到了總供應(yīng)量的58%；容積率在3.0-4.0之間的樓盤(pán)，占23%；而高于5.0的高密樓盤(pán)占據(jù)了供應(yīng)量的12%；而低于3.0的項(xiàng)目供應(yīng)量還不到兩成。因此容積率越低，價(jià)格就越高，所以大部分客戶(hù)還是只能選擇較高容積率、較高密度的住宅。從建筑形態(tài)方向來(lái)看，也充分體現(xiàn)了高密住宅大量供應(yīng)的現(xiàn)狀，高層物業(yè)占到了絕大多數(shù)，其中供應(yīng)量在十九層以上的高層住宅，占到了總量的70%；其次是12-18層的高層，占26%。同時(shí)超高層物業(yè)的比例達(dá)到了12%，隨著東大街一線(xiàn)及南部新區(qū)二、三十個(gè)超高層物業(yè)的面市，這一比例將會(huì)大大提高。多層和小高層兩者相加也只僅僅占到了總供應(yīng)量的4%，發(fā)展趨勢(shì)趨好。

10、1-6月份上市項(xiàng)目中，高層住宅的供應(yīng)量，已經(jīng)達(dá)到96%，因此，雖然多層的產(chǎn)品供應(yīng)較好，但大部分客戶(hù)還是只能選擇較高樓層的住宅。2、地震前后銷(xiāo)售分析地震前，成都樓市在房交會(huì)的帶動(dòng)下， HYPERLINK /newsecond/newslist/1_3.htm 交易量雖然尚未恢復(fù)到鼎盛時(shí)期的水平，但2、3月份有了一定的回升，但一場(chǎng)地震，將成都樓市的交易量重新拉回低值。我們將以量的方式來(lái)展現(xiàn)地震給成都商品房交易帶來(lái)的影響。震后下降四成以上比較地震前后的交易情況可以看出，地震對(duì)房地產(chǎn)的影響極大，震后成都市主城區(qū)商品房交易數(shù)量和面積下跌幅度都在四成以上，其中總成交量下降了41.45%，交易面積下降了47

11、.58%。在震后的成交中，其中部分屬于震前銷(xiāo)售的延續(xù)，如果排除震前訂購(gòu)，震后簽約部分，實(shí)際下滑可能達(dá)60%以上。同時(shí)由于地域和產(chǎn)品類(lèi)型的因素，青羊區(qū)和錦江區(qū)成為了影響最大的兩個(gè)區(qū)域之一。從銷(xiāo)售影響來(lái)看，城西城北影響較大，城南、城東影響稍小，顯示客戶(hù)對(duì)地震方位的心理顧慮。三、客戶(hù)需求變化分析低容積、低密度的住宅受到追捧地震后出于安全角度上的考慮，有些高端客戶(hù)可能會(huì)舍棄城市高端豪庭，而更多地選擇近郊的一些低密度、低容積率的高品質(zhì)別墅產(chǎn)品，以滿(mǎn)足其高品質(zhì)生活需要。省外客戶(hù)推遲置業(yè)計(jì)劃根據(jù)成都房管局的數(shù)據(jù)，1-4月成都市五城區(qū)人員購(gòu)房占到 HYPERLINK /newsecond/newslist/1

12、_3.htm 交易的近六成，其次是省內(nèi)二級(jí)城市人員，外省人員位居第三，以西藏等地為主。省外購(gòu)房者對(duì)地震的恐懼心理，雖然成都只是受到一些震感，但他們眼里成都仍為“災(zāi)區(qū)”，屬于一個(gè)不安全的地區(qū)。所以他們可能會(huì)考慮是否還在成都置業(yè)投資，即使計(jì)劃未變，時(shí)間上也將會(huì)推后。四、針對(duì)災(zāi)后重建的政策法規(guī)地震后，從中央到地方各級(jí)政府出臺(tái)了涉及財(cái)政、金融、稅收、災(zāi)后安置等方面的政策一系列的優(yōu)惠政策，隨著災(zāi)后重建的推進(jìn)，未來(lái)還將出臺(tái)更多的優(yōu)惠政策及措施。央行兩度調(diào)高存款準(zhǔn)備金率 地震災(zāi)區(qū)暫緩上調(diào)央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文：災(zāi)區(qū)還貸實(shí)行“四不”原則銀監(jiān)會(huì)：借款人受災(zāi)無(wú)力還個(gè)貸 銀行應(yīng)一筆勾銷(xiāo)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)：四川災(zāi)區(qū)貸款規(guī)模可以適當(dāng)?shù)姆艑捵》亢统青l(xiāng)建設(shè)部：對(duì)災(zāi)區(qū)職工使用公積金作出規(guī)定成都重災(zāi)區(qū)群眾憑戶(hù)口 可以一次性提取公積金重災(zāi)區(qū)群眾可一次性提取公積金不能按時(shí)還貸 6個(gè)月內(nèi)不催款重災(zāi)區(qū)購(gòu)經(jīng)適房首付降低一成至20%，貸款最長(zhǎng)期限調(diào)整為30年。公積金項(xiàng)目取消開(kāi)發(fā)商資質(zhì)要求建行公布對(duì)災(zāi)區(qū)房貸優(yōu)惠政策：擬執(zhí)行最低利率五、總結(jié)綜上所述，震后至今，成都地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整