某地房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告(doc 9)

1、2005年前三季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告一社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境今年前三季度，廣東國民經(jīng)濟(jì)總體保持良好發(fā)展態(tài)勢(shì)，完成國內(nèi)生產(chǎn)總值13981.60億元，比上年同期增長12.3%，增幅同比回落2.5個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資4558.56億元，同比增長16.7%，增幅同比回落8.3個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入11272.9元，同比增長8.3%，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長5.9%。二 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析21 房地產(chǎn)投資2.1.1 完成開發(fā)投資今年前三季度，廣東房地產(chǎn)開發(fā)投資983.07億元，同比增長11.01%，比上年同期上升1.4個(gè)百分點(diǎn)，增速平穩(wěn)。與今年上半年相比，住宅與其他用途開發(fā)投資增速有所減緩，而辦公樓與

2、商業(yè)用房開發(fā)投資在今年上半年小幅度回落后，首次出現(xiàn)反彈，其中辦公樓表現(xiàn)尤為突出。表1. 按用途完成開發(fā)投資數(shù)據(jù)表（萬元）完成投資住宅辦公樓商業(yè)用房其它2004年1-9月88560085856142424968100814615667522005年1-9月9830699642345749644710308541879941同比增長(%)11.019.6916.822.2519.992.1.2 開發(fā)資金來源今年前三季度房地產(chǎn)開發(fā)本年到位資金1443.90億元，同比增長9.90%。其中，國內(nèi)貸款、利用外資分別同比下降10.29%、25.08%，自籌及其它（包括訂金、預(yù)付）資金分別同比增長27.77%

3、、10.17%。在到位資金結(jié)構(gòu)中，國內(nèi)貸款所占比重在上半年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步下降，且同比下降3.74個(gè)百分點(diǎn)，而其它（訂金、預(yù)付）資金所占比重在上半年的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加大，達(dá)51.30%。這說明國家緊縮銀根政策在進(jìn)一步發(fā)揮作用。表2. 房地產(chǎn)資金來源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表（萬元）資金來源國內(nèi)貸款外資自籌其它（訂金、預(yù)付）金額%金額%金額%金額%2004年1-9月13137748266487220.302914192.20345794026.30672351751.202005年1-9月14439005239073116.562183351.51441825630.60740718851.30同比增長(%)9.9

4、0-10.29-3.74個(gè)百分點(diǎn)-25.08-0.69個(gè)百分點(diǎn)27.774.3個(gè)百分點(diǎn)10.170.1個(gè)百分點(diǎn)22土地開發(fā)與購置與去年同期相比，土地開發(fā)投資、土地購置投資出現(xiàn)同時(shí)增長，而土地開發(fā)面積、土地購置面積同時(shí)大幅度降低的現(xiàn)象。這與去年同期的土地開發(fā)投資、土地購置投資同比同時(shí)降低，而土地開發(fā)面積、土地購置面積同比同時(shí)增長的現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比。這說明，國家實(shí)施的嚴(yán)格土地政策，使購置土地成本提高，開發(fā)商儲(chǔ)備土地的難度進(jìn)一步加大。表3. 土地開發(fā)與購置數(shù)據(jù)表（萬元、萬m2）土地開發(fā)土地購置投資面積投資面積2004年1-9月4185781524.3112519072010.132005年1-9月4

5、254771330.6113833611538.99同比(%)1.65-12.7110.50-23.4423 商品房建設(shè)與去年同期相比，商品房屋施工面積、新開工面積均有不同程度的增長，而竣工面積下降5.54%。與今年上半年相比，商品房屋施工面積、新開工面積增速放緩，而竣工面積降幅也有所減小。表4. 商品房建設(shè)數(shù)據(jù)表（萬元、萬m2）施工面積新開工面積竣工面積2004年1-9月11793.323342.021908.362005年1-9月13043.723634.451802.66同比增長(%)10.608.75-5.5424商品房交易與去年同期相比，商品房銷售額、銷售面積、成交均價(jià)都出現(xiàn)增長，其

6、中銷售額、銷售面積增幅分別約15%，且較上半年增速明顯提升。商品房平均價(jià)格為3759元/ m2，同比增長2.26%。其中，商品住宅平均價(jià)格為3539元/m2，同比增長2.05%。與今年上半年相比，商品房平均價(jià)格小幅上漲，商品房銷售量繼續(xù)保持增長態(tài)勢(shì)，商品房屋市場(chǎng)觀望氣氛減弱，市場(chǎng)銷售有好轉(zhuǎn)的跡象。表5. 房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)表銷售額（萬元）實(shí)際銷售面積（萬m2）均價(jià)（元/m2）2004年1-9月64942881766.463676 2005年1-9月75751322015.463759同比增長(%)16.6414.102.2625商品房空置商品房空置情況有明顯改善，空置面積共1952.44萬平方米，

7、同比下降9.62，延續(xù)了上半年下降的趨勢(shì)。待銷部分（空置一年以內(nèi)）同比大幅下降19.33%；滯銷（空置13年）和積壓（空置3年以上）面積同比下降4.52%。合理空置（待銷部分）占空置總量30.77%，不合理空置（滯銷和積壓部分）占空置總量69.23%，而去年同期這兩個(gè)比例是34.50%和65.50%。也就是說，在空置時(shí)間結(jié)構(gòu)上，合理空置同比下降和不合理空置同比上升各個(gè)3.73百分點(diǎn)。各類型物業(yè)，住宅、辦公樓、商業(yè)、其他房地產(chǎn)空置量同比出現(xiàn)不同幅度的下降，其中住宅降幅最大，達(dá)15.00%。各類型物業(yè)的空置時(shí)間結(jié)構(gòu)方面，住宅、辦公樓、商業(yè)用房出現(xiàn)惡化現(xiàn)象，其他用房變化不大，其中辦公樓、商業(yè)用房表現(xiàn)

8、尤為突出。表6. 房地產(chǎn)空置數(shù)據(jù)表（萬m2）總數(shù)住宅辦公樓商業(yè)其他2004年1-9月空置面積2160.281247.13130.12511.76271.27其中待銷744.59463.2535.41155.6190.32滯銷913.06522.2148.27217.60124.99積壓502.63261.6746.44138.5555.96滯銷和積壓1415.69783.8894.71356.15180.952005年1-9月空置面積1952.441060.07129.14501.45261.79 待銷600.67357.7929.12126.3587.41其中滯銷861.32477.2658

9、.19213.99111.88積壓490.45225.0241.83161.1162.50滯銷和積壓1351.77702.28100.02375.10174.38同比增長(%)空置面積-9.62-15.00-0.75-2.01-3.49其中待銷-19.33-22.77-17.76-18.80-3.22銷滯和積壓-4.52-10.415.615.32-3.63三生成指標(biāo)分析31 生成指標(biāo)的定義依據(jù)現(xiàn)有基礎(chǔ)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，在開發(fā)建設(shè)與市場(chǎng)銷售和資金風(fēng)險(xiǎn)等方面建立相關(guān)的市場(chǎng)衡量指標(biāo)。為了方便使用，所有指標(biāo)均是無量綱的。表7. 房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)指標(biāo)名稱計(jì)算公式市場(chǎng)消化系數(shù)1(X1)銷售面積/（k竣工面積）市場(chǎng)

10、消化系數(shù)2(X2)銷售面積/（k竣工面積+待銷面積以月為單位的時(shí)段數(shù)/12）市場(chǎng)消化系數(shù)3(X3)銷售面積/（k竣工面積+空置面積以月為單位的時(shí)段數(shù)/12）投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(F)1自籌資金/總投資資金來源l “市場(chǎng)消化系數(shù)”是通過計(jì)算一定時(shí)期內(nèi)商品房吸納量占市場(chǎng)供應(yīng)量的比值，反映市場(chǎng)消化能力。為了全面衡量市場(chǎng)供求和交易情況，這里設(shè)計(jì)三個(gè)系數(shù)分別在不同層次反映市場(chǎng)消化能力。結(jié)合現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)資料，這里只針對(duì)一手市場(chǎng)。 系數(shù)1的一般公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)新增供應(yīng)量； 系數(shù)2的一般公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)有效供應(yīng)量； 系數(shù)3的一般公式定義為：市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)吸納量/市場(chǎng)總體供應(yīng)量。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的含義

11、，銷售面積包含現(xiàn)樓和預(yù)售兩部分，所以統(tǒng)一作為三個(gè)系數(shù)的分子；差別則體現(xiàn)在分母。系數(shù)1只考慮新竣工面積，由于一般有約兩成的竣工面積是公建配套、回遷補(bǔ)償?shù)?，因此可銷比例k取為0.8；系數(shù)2在系數(shù)1的基礎(chǔ)上，假設(shè)滿足待銷面積（空置一年以內(nèi)）將在本年度被均勻地吸納的條件，而暫不考慮滯銷（空置13年）和積壓面積（空置3年以上）的影響；系數(shù)3則假設(shè)滿足全部空置面積將在本年度被均勻地吸納的條件。系數(shù)2和系數(shù)3在分母中對(duì)待銷面積和空置面積后面的處理都是為了滿足不同時(shí)間段計(jì)算系數(shù)的可比性。三個(gè)系數(shù)的詳細(xì)應(yīng)用計(jì)算公式見表7。該系數(shù)越大，說明市場(chǎng)越活躍，消化能力越強(qiáng)。l “投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)”利用非自籌資金占總投資資金來

12、源的比例，反映開發(fā)商開發(fā)資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)大小，也反映資金結(jié)構(gòu)的健康合理與否。風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)的取值區(qū)間為（0，1），該值越大，說明投資風(fēng)險(xiǎn)越高。32 生成指標(biāo)的分析與去年同期相比，今年前三季度的市場(chǎng)消化情況良好，三個(gè)系數(shù)均有不同程度的提高，其中系數(shù)1增幅為最大，反映市場(chǎng)消費(fèi)者仍看好市場(chǎng)?？⒐っ娣e同比小幅度下降，銷售面積同比大幅度增長是導(dǎo)致系數(shù)1同比增幅提升較大的主要原因。從資金來源來看，國內(nèi)貸款比重同比降低，自籌資金比重同比增長，導(dǎo)致投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)輕微降低，與上半年情況相比，變化不大。表8. 生成指標(biāo)數(shù)據(jù)表名稱2004年1-9月2005年1-9月增長市場(chǎng)消化系數(shù)1(X1)1.15711.39760.2405市場(chǎng)消化系數(shù)2(X2)0.93021.06490.1347市場(chǎng)消化系數(shù)3(X3)0.67760.69340.0158投資風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(F)0.73680.6940-0.0428四結(jié)論及建議l 房地產(chǎn)開發(fā)投資呈平穩(wěn)增長，住宅開發(fā)投資增速有所減緩，辦公樓開發(fā)投資出現(xiàn)大幅度反彈。l 國家緊縮銀根政策在進(jìn)一步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)開