青島市房地產(chǎn)市場分析報告(doc 41)

1、青島市房地產(chǎn)市場分析月報（2007-11）11月國內(nèi)重要房產(chǎn)類新聞國土資源部擬定4條辦法限制開發(fā)商囤地一是要求實行“凈地”出讓。對于擬出讓的土地，要在理順土地產(chǎn)權(quán)和經(jīng)濟關(guān)系的前提下，進行統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，形成基礎(chǔ)設(shè)施較為完備的熟地，按“凈地”分宗出讓。二是控制單宗土地出讓規(guī)模。強調(diào)控制單宗土地供應(yīng)規(guī)模，以增加土地供應(yīng)的宗數(shù)，吸引更多的中小開發(fā)商參與競爭，防止部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑借其資金實力“圈占”大面積土地，形成“壟斷”。 三是規(guī)定每宗土地的開發(fā)建設(shè)時間。為了縮短土地開發(fā)周期，規(guī)定每宗地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年，確保供應(yīng)出去的土地能夠及時開發(fā)建設(shè)，形成住房的有效供應(yīng)。這一

2、規(guī)定，也為各地確定具體的單宗土地的供應(yīng)規(guī)模提供了依據(jù)。 四是加大閑置土地的處置力度。對超出合同約定動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，要依法征收土地閑置費，并要責令有關(guān)企業(yè)限期動工、竣工。土地閑置費原則上按出讓或劃撥土地價款的20%征收。滿兩年未動工開發(fā)的，要堅決無償收回。對雖按合同約定日期動工開發(fā)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足1/4，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設(shè)滿一年的，要嚴格按閑置土地依法進行處理。 國家發(fā)改委與商務(wù)部限制外資涉足房地產(chǎn)行業(yè)投資經(jīng)國務(wù)院批準，國家發(fā)展改革委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)，自2007年12月1日起施行。此次調(diào)整將房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全

3、部列入“限制”行列，同時對外資進入服務(wù)業(yè)、資源金屬業(yè)進行大幅度限制。今年以來，商務(wù)部以及外管局等部門先后發(fā)布多個房地產(chǎn)行業(yè)限外政策，其中包括5月23日聯(lián)合發(fā)布的關(guān)于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知(50號文)，規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項目必須通過審批。與此同時，未來所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報商務(wù)部備案。7月份國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知(130號文)對外資公司結(jié)匯進行了嚴格限制。這些措施雖沒有明令禁止外商投資進入房地產(chǎn)領(lǐng)域，但外商投資中國房地產(chǎn)行業(yè)已相當困難，除審批時期延長之外，境外資金結(jié)匯困難程度也大大增加。

4、新政提高房貸首付比例抑制炒房現(xiàn)象自9月27日央行和銀監(jiān)會發(fā)文宣布中國人民銀行 中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知，規(guī)定“已利用貸款購買、又申請第二套及以上住房，首付比例將從3成提高到4成以上，貸款利率從原來的最低基準利率85提高至基準利率的110“規(guī)定后，近期又出臺關(guān)于“第二套住房”的補充通知，明確第二套住房貸款以家庭為單位。以下為新政執(zhí)行后部分主要城市的市場反映。北京根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，11月以來，北京市住宅期房的每周成交量呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢。數(shù)據(jù)顯示，11月12日至11月18日，北京共成交住宅期房2375套，成交面積26.92萬平方米。與前一周相

5、比，成交套數(shù)下降了11.8%，成交面積下降了16.2%。其中，11月14日成交量最低，僅為232套，與每年的傳統(tǒng)淡季1、2月份水平相當。再上溯到此前一周(11月5日至11月11日)，住宅期房的日均銷量同比下降幅度也十分明顯，降幅高達每日百套。上海11月份，上海市商品住宅的成交均價出現(xiàn)下跌，跌幅達7個百分點。成交均價由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。其中市中心區(qū)新房上市量減少，閔行、浦東等非市中心區(qū)的新房上市量增加，也是直接導(dǎo)致上海房屋成交均價下降的原因之一。深圳據(jù)深圳國土房產(chǎn)局數(shù)據(jù)顯示，10月份上旬，深圳新房均價1.49萬元平方米，其中關(guān)內(nèi)均價為2.32萬元平方米，關(guān)外均價

6、為1.24萬元平方米，較9月份均價有10左右的降幅。廣州近期廣州有13的樓盤開始降價。開發(fā)商目前主要采取兩種手段調(diào)整價格。一種是將開盤前預(yù)期價格調(diào)低，比如日前開盤的金沙洲某樓盤，從預(yù)期的11000元平方米下調(diào)到7500元平方米，降幅在30%以上。另一種調(diào)價策略屬于“暗降”，主要是針對在售樓盤，通過送車庫、送物管費和額外折扣促進銷售。天津在經(jīng)歷了三個月價格飆升之后，10月份天津商品住宅價格上漲幅度有所回落，成交均價為6492元/平方米，環(huán)比上漲2.04%，較上月增幅回落0.86個百分點。整體成交量也有大幅度萎縮，成交總量為106萬平方米，成交總額為73個億，均較上月下降32%。據(jù)有關(guān)資料顯示，當

7、地價格增幅的回落，一方面是因為購房者觀望態(tài)度有所加強，另一方面是因為市區(qū)價格過高，導(dǎo)致郊區(qū)的成交量增加所導(dǎo)致。武漢11月武漢主城區(qū)在售樓盤435個，共成交8400套，在10月總成交量下降為8.9%的基礎(chǔ)上再減少981套，降幅約為10%。統(tǒng)計顯示，武漢房價漲幅也有所回落，11月最后一周主城區(qū)商品住宅成交均價為5638.92元/平方米，比10月份上漲約6%。增幅下降3.14個百分點。杭州11月，杭州樓市出現(xiàn)今年以來少有的現(xiàn)象，新開房源數(shù)量、成交量和成交均價均有所下降：該月杭州市區(qū)(不含蕭山)商品房新增供應(yīng)量為51.90萬平方米，環(huán)比下降了16.53%；成交量為49.31萬平方米，環(huán)比下降了12.9

8、6%；成交均價為11602元/平方米，環(huán)比下降了2.07%。受“一次性開盤量要在3萬平方米以上”等新政策的影響，一些樓盤推遲了開盤進度，新增房源量較上月也有所減少。同時下沙區(qū)多藍水岸的兩個組團重新納入透明售房網(wǎng)銷售，使得存量房源總量略有上升。截至11月底，杭州市區(qū)網(wǎng)上可售房源約為169.06萬平方米，可售房源套數(shù)約為12871套。一、青島市城市發(fā)展概況分析1. 城市建設(shè)四方區(qū)海岸線將建設(shè)旅游度假居住區(qū)本月，山東省委常委、青島市委書記閻啟俊在青島市委十屆二次全體會議上提出：四方區(qū)海岸線商務(wù)碼頭將改建成游艇旅游度假居住碼頭，附近海岸線將逐步打造成生活岸線、經(jīng)濟岸線和生態(tài)岸線，建設(shè)百萬居住區(qū)。要加快

9、推進城市布局調(diào)整，實施“依托主城，擁灣發(fā)展，組團布局，軸線輻射”戰(zhàn)略，構(gòu)筑“一主三輔多組團”的現(xiàn)代化大城市框架，將青島打造成為集生活、經(jīng)濟、生態(tài)于一體的現(xiàn)代化岸線，為城市發(fā)展搭建一個新平臺。青島基本完成大規(guī)模公路建設(shè)11月，青島已經(jīng)建成了榮烏高速青島段，并將在年底實現(xiàn)榮烏支線海陽至即墨高速公路青島段和即墨至平度高速公路的建成通車。至此，除了規(guī)劃建設(shè)的青島至龍口高速公路外，青島已經(jīng)基本完成了大規(guī)模高速公路建設(shè)，總通車里程超過700公里，占到全省的1/6，各項指標繼續(xù)保持全國同類城市第一的位置，整座城市已形成了以青銀高速、濟青高速、青蘭高速、同三高速為骨干，以膠州灣高速為城市環(huán)線，以榮烏高速支線、

10、濰萊高速、榮烏高速、疏港高速、夏雙高速、西流高架橋為連接線的多層次立體式的高速公路網(wǎng)絡(luò)體系。其中，每個縣市都通達至少兩條高速公路，除萊西外，青島主城區(qū)至每個縣市都有直達高速公路（規(guī)劃中的青龍高速將解決至萊西的問題）。發(fā)達的高速公路網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)成功地將青島由盡頭式城市塑造為樞紐式城市，并無可置疑地成為青島打造現(xiàn)代化國際城市的重要前提和顯著標志。海灣大橋年內(nèi)打完五成樁 截至11月底，海灣大橋工程已完成鉆孔灌注樁689棵，承臺、擴大基礎(chǔ)22個，搭設(shè)棧橋10033米，鉆孔平臺200個，碼頭11000，施工棧橋已向海中延伸了5000多米。包括滄口航道橋、大沽河航道橋在內(nèi)，所有的工程都在建設(shè)中。預(yù)計年前可以完

11、成大橋5527棵灌注樁的一半，實現(xiàn)總投資20億元。預(yù)計2010年年底海灣大橋竣工通車。屆時，青島到黃島行程將縮短30多公里，按設(shè)計時速計算，時間可節(jié)約22分鐘。隧道連接線兵分兩路走 快速路三期11月開工 在兩條快速路中，快速路三期將率先開工建設(shè)，三期將聯(lián)接起東西快速路一期、二期、海底隧道等。根據(jù)規(guī)劃，快速路三期將呈“人”字形走向，東起膠州路長清路路口，北接規(guī)劃中的新疆路快速路，南接海底隧道，建成后將快速路一期二期連接，直通海底隧道?？焖俾啡谙虮睂⑼ㄟ^昌樂河立交接入杭州支路鞍山路快速路，沿線與膠州路、莘縣路、四川路、北京路、泰安路、中山路、廣州路、云南路、市場三路、聊城路、山西路、臨清路、李村

12、路、濟南路等快速路及主次干道相交，規(guī)劃紅線寬度60米，瀝青混凝土路面。膠州灣隧道青島端接線工程一部分在地下，為隧道工程，一部分在地上，為雙向六車道高架橋。全長約兩公里，預(yù)計造價7.9億元，計劃工期為32個月。膠州灣灣口海底隧道青島端接線工程將采用雙線隧道方案，隧道接線工程南起海底隧道青島端終點(瞿塘峽路和團島一路路口南50米處)，在團島二路處“兵分兩路”，西線沿四川路，東線沿云南路，分別在東平路北側(cè)爬升地面后開始高架，至山西路并線，接入快速路三期工程?？焖俾啡趯⒃谳房h路建設(shè)一座全定向立交橋，該立交橋?qū)⒊蔀檫B接東西快速路與海底隧道接線的一個重要的交通樞紐。莘縣路立交橋是一座T型四層立交橋，立交

13、橋南自云南路與四川路路口，北至小港一路與莘縣路路口，東至濟寧路與膠州路路口，主橋長921米，寬26米，直通未來的海底隧道。立交橋建成后，東西快速路將與環(huán)膠州灣高速和杭州支路鞍山路快速路相連，南與海底隧道相接?？焖俾啡诠こ踢€將打通北京路、拓寬膠州路。道路自河南路與北京路路口至聊城路與膠州路路口，全線長約900米，拓寬道路至40米；另外，為方面車輛進出，還將在膠州路建設(shè)長755米，寬18米的引橋。同時完善工程范圍內(nèi)的市政管線、交通設(shè)施和景觀環(huán)境等。 根據(jù)測算，快速路三期工程建設(shè)周期18個月，工程總投資為183億元。青島火車站站房主體竣工由中鐵十局承建的2008年奧運會重點配套工程青島新客站站房主

14、體工程11月21日竣工，22日起，東、南、西三面建筑物包括候車室、售票廳在內(nèi)的主體工程將展開內(nèi)外部裝修，預(yù)計明年7月可投入使用。經(jīng)濟發(fā)展情況（2007年10月統(tǒng)計局數(shù)據(jù)是目前最新數(shù)據(jù)） 注：2月統(tǒng)計數(shù)字為1、2月份合計10月，青島市完成規(guī)模以上工業(yè)增加值140.62億元，比9月份下降4.97億元。2-10月份規(guī)模以上工業(yè)增加值統(tǒng)計圖表中顯示，今年以來青島市工業(yè)發(fā)展相對平穩(wěn)，截至10月末，已經(jīng)累計實現(xiàn)增加值1387.6億元，同比增長21.65。注：2月統(tǒng)計數(shù)字為1、2月份合計自6月份開始，青島市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資額開始呈現(xiàn)下降趨勢。10月份，青島市房地產(chǎn)施工面積大幅縮減，房地產(chǎn)銷售情況環(huán)比有所

15、增長（詳見第二部分），受其影響，青島市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資138.9億元，比9月下降19.2億元，較6月下降127.8億元。截至10月末累計完成固定資產(chǎn)投資1428.8億元，同比增長24。注：2月統(tǒng)計數(shù)字為1、2月份合計社會消費零售總額統(tǒng)計圖表顯示，今年以來社會消費品零售總額處于逐步上升階段，10月份青島市社會消費品零售總額達到102.6億元，比上月上升0.97億元，累計增長17.6，成為本年度以來最高點。整體上漲原因除居民購買力有所提高以外，主要是受到物價上漲因素的影響。注：2月統(tǒng)計數(shù)字為1、2月份合計 10月全國居民儲蓄存款總額大幅度下滑，青島市也不例外，與9月相比減少了79.47億元，降

16、幅創(chuàng)歷史新高。出現(xiàn)上述情況主要由于以下二個原因：一是個人購房首付增加和房貸提前還款現(xiàn)象有所增多；二是通貨膨脹導(dǎo)致居民儲蓄款分流投資現(xiàn)象明顯，主要流向為股市。貨幣流動量的增加，無疑對房價走勢形成有利影響。因而判斷在未來幾個月中，青島房價仍會持續(xù)小幅上漲。 政策信息黃島公布土地基準地價2007年11月6日，黃島區(qū)土地級別及基準地價由黃島區(qū)政府正式公布實施。此次土地級別調(diào)整和基準地價更新項目成果已于2007年7月6日獲山東省國土資源廳批復(fù)。此次公布的土地級別及基準地價范圍包括長江路、黃島、薛家島、辛安、柳花泊、紅石崖六個街道，總面積256.83平方公里，評估基準日為2007年1月1日。基準地價內(nèi)含為

17、在“五通一平”開發(fā)程度下，商業(yè)用地使用年限40年、容積率為1.3；住宅用地使用年限為70年、容積率為1.2；工業(yè)用地使用年限為50年、容積率為0.8?；鶞实貎r中，商業(yè)和住宅用途宗地分五級，工業(yè)用途宗地分為四級；商業(yè)用地一級為108萬元/畝，五級為38.7萬元/畝；住宅用地一級為97萬元/畝，五級為33萬元/畝；工業(yè)用地一級為24萬元/畝，四級為18.3萬元/畝。城鎮(zhèn)土地使用稅稅額調(diào)高近兩倍日前，山東省政府正式公布了山東省人民政府關(guān)于調(diào)整城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準的通知，對全省城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)稅范圍和稅額標準進行調(diào)整。這次調(diào)整后，青島土地使用稅的納稅等級分為七級，其中市內(nèi)四區(qū)每平方米年稅額分別為一

18、級土地24元；二級土地14元；三級土地12元；四級土地10元；五級土地8元；六級土地6元；七級土地4元，在原來規(guī)定的基礎(chǔ)上提高了近兩倍。二、青島整體房地產(chǎn)情況分析房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模10月（萬平方米）增長率（%）累計（萬平方米）增長率（）施工面積40.3-77.52959.118.2 #住宅33.8-78.42232.214.6竣工面積36.92341.1-3.9 #住宅29.4-7.8285.8-2.1 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，1-10月份累計施工面積2959.1萬平米，同比增長18.2，比去年同期增幅下降3.2個百分點。10月份房地產(chǎn)竣工面積36.9萬平米，與上年同期基本持平。10月份房地產(chǎn)施工面積40.

19、3萬平米，同比下降77.5。房地產(chǎn)銷售情況 各物業(yè)形態(tài)去化情況11月全市共成交商品房3606套，環(huán)比增長5.9%，成交面積達392729。其中，住宅成交3266套，比10月增加197套。辦公房銷售125套，比上月微降2%。其中黃島區(qū)銷售51套，位列第一。目前該區(qū)域的寫字樓多集中在長江路沿線，均價自7000-10000元/不等。城陽區(qū)銷售23套，名列第二。城陽區(qū)當月銷售商業(yè)用房86套，占總量的65.65%。住宅成交量分析11月全市共成交住宅3266套，環(huán)比增長6.4%；總成交面積350376，環(huán)比增長4.7%。其中市內(nèi)四區(qū)為1007套，環(huán)比小幅下降2.1 %?？備N售面積為110305，環(huán)比下降3

20、.8%，成交量占全市總成交量的30%以下，套均面積109.6平方米。萊西作為青島樓市價格最低的區(qū)域，共出現(xiàn)三個銷售過百套的樓盤，其中 HYPERLINK /house/2411140503.htm 龍澤御苑130套， HYPERLINK /house/2411212143.htm 名都花園117套， HYPERLINK /house/2411242303.htm 陽光四季117套。平度的 HYPERLINK /house/2411242263.htm 福臨家園銷售144套。本月萊西、平度成交量大幅增加是導(dǎo)致整體市場成交量提高的主要原因，而市內(nèi)四區(qū)的成交量實際上是保持小幅下降的態(tài)勢。綜合考慮了政

21、策面影響和銷售時段變化的因素，認為青島整體市場相比其它城市而言，發(fā)展較為穩(wěn)定。 住宅成交價格分析從所售住宅價格分段來看，受到平度市、萊西市低價項目熱銷的影響，本月單價在3000以下的住宅銷量最高，共銷售875套，占據(jù)總量的26%；該價格區(qū)間房屋銷售面積占總量的23%，中小戶型占主流。另外，價格在3000-8000區(qū)間的住宅無論是銷售面積還是銷量都處于較為均衡的狀態(tài)，平均單套面積（總面積/總套數(shù)）基本保持在82左右，總價較低的中小戶型仍是目前青島市居民的購房首選。而價格在8000-10000以及10000以上的住宅銷售量在本月有小幅上揚，共占總量的15%。其中單價在10000以上的住宅，銷售面積

22、占總量的14%，平均單套面積230左右。這類住宅多集中在青島市住宅一類區(qū)域（市南區(qū)、嶗山區(qū)沿海一線），景觀和地段優(yōu)勢明顯，消費群投資熱度較高。據(jù)相關(guān)渠道了解，成交的客戶中有50%左右來自外地。 住宅成交面積分析從全市所售住宅單套面積段分布看到，80100住宅依然是主流，本月共成交1267套，占住宅總成交套數(shù)的38.8%，上升了5%，市內(nèi)四區(qū)共成交385套，占住宅總成交套數(shù)的38.2%，比例較上月有所提高。其次是100120住宅，共銷售776套，占總成交套數(shù)的23.8%，下降了3.6%；本月120150住宅共成交489套，占總成交量的15%，與上月比變化不大；150以上與60以下住宅所占比例依然

23、最少。 新建商品房空置情況區(qū)域商品房（套）面積（萬）住宅（套）面積（萬）市區(qū)492957.45309827.92七區(qū)15316188.11831576.97全市26317298.0617342158.43本月新建商品房空置套數(shù)為26317套，其中住宅空置17342套，占總量的65.9%。從數(shù)據(jù)反映來看，市內(nèi)四區(qū)商品房空置情況明顯優(yōu)于其它三區(qū)，只占市內(nèi)七區(qū)總空置套數(shù)的32%。而嶗山、城陽、黃島三區(qū)的空置套數(shù)相加達到市內(nèi)七區(qū)的68%。其次，嶗山、城陽、黃島三區(qū)住宅空置套數(shù)為5217套，僅占三區(qū)總商品房空置套數(shù)的50%，由此判斷該三區(qū)除住宅以外的商業(yè)、辦公等銷售情況均不理想，導(dǎo)致空置情況較為嚴重。通

24、過與青島06年10月商品房屋空置情況對比又再次論證了上述結(jié)論。即06年9月底，青島市市內(nèi)七區(qū)商品房屋空置面積89.65萬平方米，商品住宅空置面積為52.94萬平方米，截止到07年11月，總空置面積增幅為109%，而其中住宅空置面積增幅僅為45%。 土地出讓情況 土地公示情況近一段時間，青島市公示的土地中郊區(qū)土地比例日漸上升。本月中公示的7宗土地中，無市內(nèi)四區(qū)土地，除黃島區(qū)的1宗城市單一住宅用地外，其余 6宗工業(yè)、住宅及商業(yè)用地均為即墨市、平度市范圍。從區(qū)域房地產(chǎn)情況來看，平度市房地產(chǎn)相對其他區(qū)市發(fā)展較晚，區(qū)域熱度不及其他各區(qū)，但平度市“建設(shè)山東半島加工制造業(yè)中心城市、現(xiàn)代山水田園秀美宜居城市和

25、膠東特色文化名城”的格局已經(jīng)展開，目前公示的土地均為平度市中心區(qū)域土地；該區(qū)域目前商品房均價3000元左右。 土地出讓情況土地編號-C-2007-16-C-2005-26 -C-2004-3-B-2005-211競拍時間2007.11.202007.11.202007.11.202007.11.30所處區(qū)域四方區(qū)四方區(qū)市北區(qū)即墨地塊地址開平路30號、大沙路7號四方區(qū)海岸路2號市北區(qū)吳石支路17號溫泉大田路南，西溫村北規(guī)劃用途住宅綜合住宅住宅占地面積32465.9173105.11626827943總建面積974004187503120027943容積率3.01.9181.0建筑密度25%25%

26、25掛牌起價1480元/1400元/2010元/405元/成交價格2300元/1810元/2680元/獲地單位雙星地產(chǎn)青島聯(lián)城置業(yè)有限公司青島榮發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司 天隆置業(yè)青島香根溫泉置業(yè)本月青島市出讓的土地共有4宗。其中，位于海岸路2號的-C-2005-26 -C-2004-3地塊面積為173105.1，是目前四方區(qū)第一大盤。該地塊將建設(shè)商品住房、普商住房、公建和商業(yè)服務(wù)設(shè)施，其中，商品住房占地面積為50322.7，規(guī)劃建筑面積138430，普商住房占地面積79687.6，規(guī)劃建筑面積247790。公建設(shè)施為幼兒園，規(guī)劃建筑面積為4050，商業(yè)及配套公建的規(guī)劃建筑面積為28480，普通商品住房

27、的限制價格為4420元。最終以1810元的樓面地價，7.58億的總價由青島聯(lián)城置業(yè)有限公司獲得。位于開平路30號、大沙路7號的-C-2007-16號地塊，土地面積為32465.9，建設(shè)商品住房和普商住房，規(guī)劃建筑面積為97400，其中普商住房建筑面積不得少于42790，起拍價為1480元/。最終青島雙星房地產(chǎn)拍到，以2300元的樓面地價，2.24億元的總價成交。-B-2005-21地塊位于市北區(qū)吳石支路17號，該地塊土地面積為16268，規(guī)劃建設(shè)商品住房和普商住房，規(guī)劃建筑面積為31200，其中，普通商品住房的建筑面積不得少于11450。普通商品住房的銷售價格為4890元，拍賣起始價為2010

28、元/。該地塊最終被聯(lián)合競買人青島榮發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)公司和天隆置業(yè)以2680元的樓面地價，8361.6萬元的總價拿下此地塊。從土地拍賣情況來看，2007年以來，青島市計劃安排四流南路9號、海岸路2號、宜昌路12號、洛陽路12號、宜昌路1號等多宗地塊，規(guī)劃總建筑面積達80萬平米，屬于近年來四方區(qū)土地出讓較為集中的一年。另外，今年四方區(qū)的舊城村改造規(guī)模也創(chuàng)下了歷史紀錄，目前已有嘉善路片、大水清溝、河西村、河崖村、華光村、孤山村、大山村等多個改造項目正在進行。從明年起，這些地區(qū)的巨量房源將陸續(xù)上市，未來將成為本項目重點競爭區(qū)域。三、青島市各區(qū)域房地產(chǎn)分析各區(qū)域數(shù)據(jù)分析市南區(qū)豪宅投資熱度不減市南區(qū)11月銷售

29、286套，環(huán)比增長1.4%，總成交面積為40240，環(huán)比增長13.9%，是本月市內(nèi)四區(qū)中成交量唯一上漲的區(qū)域?？偨ㄖ娣e20.43萬平米的 HYPERLINK /house/2411097380.htm 頤中高山以73套占據(jù)龍頭。國際城名苑和金羚江山帝景分別以40和34套的成績分列二三位。最值得一提的是11月位于青島中央商務(wù)區(qū)、中央行政區(qū)、中央生活區(qū)三區(qū)集合之地的豪宅柏麗瀾庭在均價28000的情況下，本月銷售29套，顯示本地市場豪宅需求依舊旺盛。本月市南共有16個樓盤成交，其中8個樓盤銷售在10套以上。二手房價格分析本月，市南區(qū)二手房價格有小幅上揚，西鎮(zhèn)房源價位在 55007500元左右。逍遙

30、花園、大堯附近房源均價在8400元左右，房屋總價在 55萬元 80萬元，以多層住宅為主。 市北區(qū)老盤成為中流砥柱市北區(qū)11月銷售量環(huán)比再次大幅下降，本月共成交261套，總成交面積為29217，環(huán)比分別下降22.3%與21.3%，套均面積為111.9/套。本月市北區(qū)沒有新開盤項目，因而銷量下滑也是情理之中。該區(qū)域成交項目共15個，比上月少6個，成交套數(shù)在10套以上的項目是7個，比上月減少2個。其中老盤城建TOPTOWN鼎都以79套再次拿下冠軍。頤中銀街尾盤基本清盤，卻仍以32套排第二。上月冠軍海信都市陽光和良辰美景以29套的成績并列第三。從成交量排名前四位的項目中，城建集團、頤中地產(chǎn)以及海信地產(chǎn)

31、三個大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)備受青睞，開發(fā)商品牌越來越成為消費者關(guān)注的對象。二手房價格分析市北區(qū)二手房主要集中在廣饒路小區(qū)，均價在7900元左右；浮山后小區(qū)，均價在7200元左右；威海路步行街附近，均價在 9600元左右；北仲小區(qū)，均價在 7000元左右。四方區(qū)價格之戰(zhàn)日趨明顯 HYPERLINK /newhousenet/newhouse/Search_Result.aspx?strcity=青島&strdistrict=四方 四方區(qū)11月住宅成交量較上月有小幅上升，共成交197套，總成交面積為18625，環(huán)比分別微升2.6%與0.8%。四方區(qū)可售項目較少，之前幾個月的成交量基本以 HYPERLI

32、NK /house/2411177907.htm 興隆花園為主，而其在10月每平米上漲了600元之后，銷售量就開始大幅度萎縮，本月銷售為69套，比起上月又大幅度下滑56套。后前期銷售一直較為低迷的 HYPERLINK /house/2411202663.htm 雁山世紀本月銷售75套，與上月只售8套形成強烈反差。 HYPERLINK /house/2411213253.htm 阜新苑銷售34套，位居第三。本月該區(qū)域共有5個項目參與成交，比上月減少4個。因區(qū)域內(nèi)在售項目存量不大，整個版塊顯得無樓可賣，但由于該區(qū)域內(nèi)舊村改造力度的加大，在近幾年內(nèi)將成為青島樓市的熱點區(qū)域。二手房價格分析典型成交價格

33、，瑞昌路均價在6000元左右，比年初增長500元；紫荊苑，單價6500元左右；杭州路，均價在 6100元左右，其中百通杭州花園二手房價格漲至均價7800元。李滄區(qū)熱銷新盤帶動區(qū)域在新開盤項目信義人生的帶動下， HYPERLINK /newhousenet/newhouse/Search_Result.aspx?strcity=青島&strdistrict=李滄 李滄區(qū)11月住宅成交量也有較大幅度的上升，共成交263套，總成交面積為24659，環(huán)比分別上升19.5%與22.4%。本月該區(qū)域共有9個項目參與銷售，與上月相同。滄口振華路黃金位置的新盤信義人生開始銷售，本月熱銷68套。經(jīng)濟房 HYPE

34、RLINK /house/2411176387.htm 金秋小區(qū)成交29套，排第三，滄口老盤 HYPERLINK /house/2411130945.htm 華泰翠海依居出現(xiàn)新的小高潮，本月銷售26套，成為第四。限價商品房項目 HYPERLINK /house/2411160823.htm 帝都嘉園本月銷售成績再次大幅度下滑，共成交20套，交通不便以及價格優(yōu)勢不明顯（目前在售房源屬于普商房，價格較之前限價房有大幅度提高）是限制該項目銷售的主要因素。如果本區(qū)域沒有新盤，則未來幾個月成交下滑不可避免，不過正在建設(shè)中的限價房應(yīng)該會取代商品房，成為未來兩個月的主力。二手房價格分析李村公園附近的二手房均

35、價5200元左右。百通花園，均價6000元，百通馨苑5500元左右?？傮w來看，李滄區(qū)近期二手房房價穩(wěn)中微升。本月開盤項目：信義人生青島信義置業(yè)有限公司開發(fā)，位于李滄區(qū)振華路60、66號?？偺讛?shù)91套，總面積9,204 。住宅套數(shù)90套，住宅面積8,031 ，目前銷售均價4880元，當月銷售68套。嶗山區(qū)資源大盤領(lǐng)軍區(qū)域嶗山區(qū)住宅共銷售203套，總成交面積為31799，同比下降了近30%。共有14個項目在售，但成交量在10套以上的僅3個。嶗山區(qū)最引人注意的就是 HYPERLINK /house/2411139103.htm 麥島金岸，該項目位于嶗山區(qū)與市南區(qū)交界處，地理位置優(yōu)越，延續(xù)上月的熱銷局

36、面，本月銷售129套。而另一大盤 HYPERLINK /house/2411107600.htm 頤和星苑則因位置較偏的原因，本月只銷售20套。其他各項目則銷量平平。因嶗山區(qū)的山海景觀優(yōu)勢明顯，該區(qū)域目前開發(fā)的項目大多為高檔項目，戶型單價高、面積大，使得該區(qū)域大部分項目銷售速度較慢。二手房價格分析山水名園附近房源，均價在14600元左右。建飛花園附近房源均價漲至12300元左右。凱旋山莊附近項目，均價在12500元左右浮動。城陽區(qū)銷量微減地位依然城陽區(qū)10月銷售763套，11月出現(xiàn)較大回落，銷售663套，下跌13%，總銷售面積為86600，比上月下降11.3%。雖然有下降，但本月仍為全市銷量之

37、冠。本月該區(qū)域成交項目共28個。寶龍國際社區(qū)繼8月份和10月之后，本月以107套第三次成為銷售冠軍。但銷量比上月下跌35套。308版塊大盤 HYPERLINK /house/2411138583.htm 天泰城項目以77套的成績成為亞軍。為青島農(nóng)業(yè)大學建設(shè)的普通商品房銷售66套，居第三。上月亞軍惜福鎮(zhèn)版塊的 HYPERLINK /house/2411192629.htm 怡馨苑在上調(diào)價格之后，本月銷售59套，下降超過一半，位居第四。華鵬馨苑、陽光美寓憑借價格優(yōu)勢分別銷售了57套和46套，分列第五和第六。 HYPERLINK /house/2411161543.htm 萬科魅力之城一期尾盤，共成

38、交40套，雖然與旁邊的寶龍相比差強人意，但市場口碑依然較好。9月城陽區(qū)成交10套以上項目共20個，分布較為平均。本月開盤項目：一棟洋房位于城陽區(qū)春城支路，東距城陽世紀公園50米。一期、二期以“悅?cè)A園”作為案名，針對在城陽的韓國人及朝鮮族人銷售。本期開盤為該項目的三期工程，由一棟多層和一棟12層小高層組成，可售面積18655。目前住宅戶型在125210之間，銷售均價3900元。黃島區(qū)新盤名盤占據(jù)江山 HYPERLINK /newhousenet/newhouse/Search_Result.aspx?strcity=青島&strdistrict=黃島 開發(fā)區(qū)11月住宅銷售量較上月有所下降，共成交

39、396套，下降31套，總成交面積為37370，環(huán)比分別下降7.3%與7.4%，套均面積為94.4平/套，與上月基本持平。本月該區(qū)域成交項目共23個，比上月增加2個，成交量在10套以上的12個項目，比上月增加5個，顯示出比較均衡的局面，其中北部新項目 HYPERLINK /house/2411233383.htm 芙蓉苑三期（上月開盤）以88套的銷售成績遙遙領(lǐng)先。兩家知名企業(yè)的樓盤 HYPERLINK /house/2411136793.htm 上實達利廣場和 HYPERLINK /house/2411209063.htm 海爾望山居以42套并列第二。上月冠軍 HYPERLINK /house/

40、2411136703.htm 中南海灣新城本月業(yè)績大幅度下滑47套，11月只成交31套，屈居第四。其他樓盤的銷量都在20套以下。2. 區(qū)域整體分析從本月各區(qū)住宅銷售套數(shù)和銷售面積統(tǒng)計圖表上我們可以看出，城陽區(qū)異軍突起，其他區(qū)域表現(xiàn)平平。從銷售面積與銷售戶數(shù)的對比上看，本月市南區(qū)、嶗山區(qū)、城陽區(qū)所售住宅面積相對較大；四方區(qū)以及黃島區(qū)所售戶型多為中小戶型，其中以黃島區(qū)最為明顯。隨著青島港口產(chǎn)業(yè)逐漸西移，越來越多的年輕白領(lǐng)涌入黃島區(qū)，中小戶型較低的總價成為吸引這部分購房客戶的主要因素。從待售情況來看，市城陽區(qū)、黃島區(qū)、嶗山區(qū)待售量較大，這與以上三個片區(qū)大盤集中開發(fā)不無關(guān)系。另外，市南區(qū)本月待售量較大，目前市南區(qū)在售的項目中高檔項目較多，大盤頤中.高山、酒店式公寓邁哈頓廣場、海景住宅東海路9號存量均