朱家尖東沙地塊市場調(diào)查報修改

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word東沙地塊市場潛力研究(ynji)報告 TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc532871996 一、全國(qun u)旅游市場環(huán)境概況 PAGEREF _Toc532871996 h 23 HYPERLINK l _Toc532871997 1、產(chǎn)業(yè)(chny)現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc532871997 h 23 HYPERLINK l _Toc532871998 2、政策(zhngc)環(huán)境 PAGEREF _Toc532871998 h 24 HYPERLINK

2、l _Toc532871999 二、舟山市區(qū)域性旅游(lyu)市場分析 PAGEREF _Toc532871999 h 34 HYPERLINK l _Toc532872000 1、舟山市總體經(jīng)濟狀況 PAGEREF _Toc532872000 h 34 HYPERLINK l _Toc532872001 2、舟山市城市總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc532872001 h 45 HYPERLINK l _Toc532872002 3、舟山市旅游資源概況 PAGEREF _Toc532872002 h 46 HYPERLINK l _Toc532872003 4、舟山市旅游產(chǎn)業(yè)成果 PAGE

3、REF _Toc532872003 h 56 HYPERLINK l _Toc532872004 5、朱家尖旅游資源概況 PAGEREF _Toc532872004 h 67 HYPERLINK l _Toc532872005 6、朱家尖在“旅游金三角中的地位 PAGEREF _Toc532872005 h 68 HYPERLINK l _Toc532872006 7、朱家尖旅游客源分析 PAGEREF _Toc532872006 h 78 HYPERLINK l _Toc532872007 8、朱家尖旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點 PAGEREF _Toc532872007 h 79 HYPERLINK

4、l _Toc532872021 三、旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc532872021 h 89 HYPERLINK l _Toc532872021 1、國內(nèi)外旅游房地產(chǎn)開展概況 PAGEREF _Toc532872021 h 89 HYPERLINK l _Toc532872022 2、朱家尖旅游房地產(chǎn)開展現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc532872022 h 910 HYPERLINK l _Toc532872022 3、主要競爭物業(yè)分析 PAGEREF _Toc532872022 h 1011 HYPERLINK l _Toc532872022 4、朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠 PA

5、GEREF _Toc532872022 h 1213 HYPERLINK l _Toc532872022 四、工程地塊分析 PAGEREF _Toc532872022 h 1213 HYPERLINK l _Toc532872022 1、朱家尖總體規(guī)劃簡介 PAGEREF _Toc532872022 h 1213 HYPERLINK l _Toc532872022 2、工程地塊地理概況 PAGEREF _Toc532872022 h 1314 HYPERLINK l _Toc532872022 3、工程地塊成熟度分析 PAGEREF _Toc532872022 h 1315 HYPERLINK

6、 l _Toc532872022 4、工程地塊的相關地價和合作形式 PAGEREF _Toc532872022 h 錯誤！未定義書簽。15 HYPERLINK l _Toc532872022 五、總結(jié)意見 PAGEREF _Toc532872022 h 1415 HYPERLINK l _Toc532872022 1、有利形勢 PAGEREF _Toc532872022 h 1416 HYPERLINK l _Toc532872022 2、制約因素 PAGEREF _Toc532872022 h 1416 HYPERLINK l _Toc532872021 3、開發(fā)建議 PAGEREF _To

7、c532872021 h 1516 HYPERLINK l _Toc532872022 附錄 PAGEREF _Toc532872022 h 1617 HYPERLINK l _Toc532872023 表1：各年度舟山市的旅游接待及開展狀況表。 PAGEREF _Toc532872023 h 1617 HYPERLINK l _Toc532872024 表2：2001年10月份舟山市各風景旅游區(qū)游客接待情況統(tǒng)計表 PAGEREF _Toc532872024 h 1618 HYPERLINK l _Toc532872025 表3：朱家見各景點歷年客流量統(tǒng)計。 PAGEREF _Toc53287

8、2025 h 1718 HYPERLINK l _Toc532872026 表4：客房總數(shù)在50間以上的賓館詳情一覽表。 PAGEREF _Toc532872026 h 1719根據(jù)(gnj)決策層的開展(kizhn)愿景，公司組織并參與了此次關于朱家尖東沙地塊的市場調(diào)研，經(jīng)過我們的實地考察以及對政府各相關職能部門的走訪，收集了大量的市場信息(xnx)并形成了一定的開發(fā)結(jié)論和建議，現(xiàn)將具體情況形成報告陳述如下，以供決策參考。一、全國旅游市場(shchng)環(huán)境概況1、產(chǎn)業(yè)(chny)現(xiàn)狀國家旅游局的有關官員指出，中國旅游業(yè)已初步形成了“大旅游、大產(chǎn)業(yè)、大開展的格局，成為中國與國際接軌最早并緊跟

9、世界潮流開展的行業(yè)。隨著國民經(jīng)濟的快速開展，隨著各省區(qū)自然風景旅游資源的開掘，隨著假日經(jīng)濟的紅火，中國旅游業(yè)在企業(yè)制度、經(jīng)營管理水平及旅游客源市場培育等方面都取得了長足進步，而且已經(jīng)成為有力促進居民消費拉動市場“內(nèi)需的推進器。數(shù)字顯示，中國旅游業(yè)總收入正以年均12.7%的速度增長，高于同期國內(nèi)生產(chǎn)總值7.4%的平均增長率，已經(jīng)成為國民經(jīng)濟新的增長點。2000年，我國接待入境旅游者8348.09萬人次,比上年增長14.68%；其中過夜旅游者3123.56萬人次，比上年增長15.49%；外國旅游者首次突破1000萬人次大關，到達1019.69萬人次，比上年增長20%；旅游外匯收入162.31億美元

10、，比上年增長15%；國內(nèi)旅游收入3175.54億元人民幣，比上年增長12.13%；旅游業(yè)總收入4518.95億元人民幣，比上年增長12.91%。今年1至10月，中國入境旅游人數(shù)達7334.74萬人次，旅游外匯收入累計148.19億美元，同比分別增長5.66%和9.28%。另據(jù)統(tǒng)計，中國旅游業(yè)固定產(chǎn)值已達7861億元，有各類旅游企事業(yè)26.8萬個；各類旅游住宿設施25.4萬個，各類旅行社8993家，旅游業(yè)直接和間接從業(yè)人員3335萬人。2、政策環(huán)境今年年初，國務院召開了全國旅游開展工作會議，朱镕基總理和錢其琛副總理代表國務院作了重要講話。國家旅游局緊接著召開了全國旅游工作會議(huy)，根據(jù)全國

11、旅游開展(kizhn)工作會議(huy)的要求，對全行業(yè)的工作作了全面部署。4月11日，?國務院關于(guny)進一步加快旅游業(yè)開展(kizhn)的通知?國發(fā)號文件正式下發(fā)，各級政府進一步加大了對旅游工作的領導力度和扶持力度。5月，江澤民總書記視察黃山，對黃山旅游和全國旅游業(yè)開展作了重要指示；8月，江主席給美國游客邁克奧謝伊的復信公開發(fā)表，在海內(nèi)外產(chǎn)生了積極影響。朱镕基總理等黨和國家領導人，在考察有關地區(qū)工作，特別是在第四次西藏工作會議上，就有關省區(qū)特別是西藏如何加快開展旅游業(yè)作了許多重要指示。黨中央、國務院對旅游工作的關心重視，進一步促進了各地區(qū)旅游業(yè)向廣度和深度開展。二、舟山市區(qū)域性旅游市

12、場分析舟山是我國新興的海島港口旅游城市，位于中國大陸海岸線的中部，世界四大漁場之一的“舟山漁場的中心，全市共由1390個大小島嶼組成，總面積2.22萬平方公里；總?cè)丝?8萬；現(xiàn)轄定海、普陀、岱山、嵊泗2區(qū)2縣。1988年，被國家列入沿海經(jīng)濟開放區(qū)；1996年被接納為長江沿岸中心城市經(jīng)濟協(xié)調(diào)會會員單位。是中國沿海經(jīng)濟開放區(qū)和長江三角洲地區(qū)先行規(guī)劃和開發(fā)的城市之一。1、舟山市總體經(jīng)濟狀況改革開放以來，尤其是在1991年10月22日江澤民主席在考察舟山時揮毫寫下“開發(fā)海洋，振興舟山的題詞之后，舟山全市人民從實際情況出發(fā)，初步探索出一條具有舟山海島特色的開展路子，實現(xiàn)了由溫飽到小康的歷史性跨越?！熬盼?/p>

13、成就：全市國內(nèi)生產(chǎn)總值到達114.04億元，年均增長9.2%；地方財政一般收入6.23億元，年均增長23.4%；工業(yè)總產(chǎn)值到達127.89億元，年均增長13.7%；漁業(yè)總產(chǎn)量到達134.92萬噸，年均增長6.6%；港口吞吐量到達3189萬噸，年均增長26.0%；旅游接待人數(shù)到達460萬人次，年均增長10.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8886元，漁農(nóng)民人均純收入4228元，扣除物價因素，年均分別增長2.8%和0.7%，城鄉(xiāng)居民生活質(zhì)量明顯改善，實現(xiàn)了由溫飽向小康的跨躍?！笆宸桨?fng n)：國內(nèi)生產(chǎn)總值200億元，年均(nin jn)增長10%以上(yshng)，人均國內(nèi)生產(chǎn)總值2萬元；工業(yè)

14、(gngy)總產(chǎn)值300億元，年均(nin jn)增長16.3%；港口貨物吞吐量6000萬噸，年均增長13.5%；旅游接待人數(shù)700萬人次，年均增長8.8%；三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重為22.5 : 39.5 : 38.0；總?cè)丝趹艏丝谠?8.5萬人左右，城市化水平到達45%以上；城鄉(xiāng)居民實際收入年均增長5%以上，恩格爾系數(shù)下降到40%以下；財政總收入20億元，年均增長10%以上，全社會固定資產(chǎn)投資五年累計260億元。2、舟山市城市總體規(guī)劃關于市域總?cè)丝谝?guī)劃：現(xiàn)有人口98萬，近期2005年104萬，中期2022年106萬，2022年110萬。其中近期城市人口39萬，中期42萬，遠期為50萬。關于市域城

15、鎮(zhèn)體系規(guī)劃：到2005年城市化水平到達45%以上，2022年到達65%。并將城鎮(zhèn)體系分為三個等級，即：中心城市包括老塘山、定海城區(qū)、臨城城區(qū)、普陀城區(qū)以及朱家尖，二級中心城鎮(zhèn)和三級中心城鎮(zhèn)。城市開展主軸線為329國道沿線，即金塘島冊子島朱家尖島。關于城市內(nèi)外交通規(guī)劃：建設連島工程，使舟山本島與寧波大陸相連，舟山本島那么建立“一環(huán)三縱公路系統(tǒng)；其中將在普陀區(qū)內(nèi)建設30條主次干道，并規(guī)劃從岑港老塘山定海城區(qū)臨城城區(qū)普陀城區(qū)朱家尖的公交走廊線路。關于風景旅游規(guī)劃：規(guī)劃期內(nèi)將使旅游業(yè)成為舟山經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)；建成海天佛國普陀山朱家尖沈家門組成的金三角綜合旅游區(qū)、列島晴沙嵊泗旅游區(qū)、東海蓬萊岱山旅游區(qū)、定

16、海歷史文化旅游區(qū)、六橫桃花島度假休閑旅游區(qū)等五大風景旅游功能區(qū)；并形成獨具舟山海洋特色的海洋文化旅游產(chǎn)業(yè)，參與國內(nèi)乃至國際旅游大循環(huán)；把舟山建成交通便捷、設施齊全、效勞功能多元化的海洋佛教文化旅游、海洋度假休閑及會議會展旅游勝地和知名的海島國際旅游城市；為適應旅游業(yè)的開展，宜開展島際航空，在加強各島之間的直接通航的同時，增加空中旅游工程。3、舟山市旅游資源(zyun)概況舟山作為(zuwi)我國第一(dy)大群島，作為(zuwi)我國唯一(wi y)的省轄海島港口旅游城市，素有“東海明珠之美稱。境內(nèi)大小島嶼星羅棋布。1390座島嶼宛如撒落在碧波萬頃東海洋面上的璀璨明珠，構(gòu)成了“千島之城的壯麗景

17、色。悠久的歷史、優(yōu)越的地理條件以及2.2萬平方公里海域自然生態(tài)調(diào)節(jié)形成的“冬暖夏涼的氣候環(huán)境，使舟山這顆“東海明珠迅速崛起為中國東部的海島旅游勝地。據(jù)調(diào)查，舟山境內(nèi)擁有佛教文化景觀、山海自然景觀、海島漁俗景觀、歷史人文景觀等各類景點1000余處，主要分布在23座島嶼上，擁有兩個國家級、兩個省級風景名勝區(qū)。以“海天佛國普陀山為中心，以“碧海靈山朱家尖島、“東海漁都沈家門港、金庸武俠文化桃花島組成的“普陀旅游金三角，集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食、濱海運動、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務會議等多種旅游功能于一體。藍天、碧海、綠島、金沙、白浪是舟山旅游生態(tài)環(huán)境的主色調(diào)。改革開放以來，政府主導旅游產(chǎn)業(yè)化開展

18、，以“海洋文化、海天佛國、海鮮美食、海濱休閑為特色的海島旅游成為舟山市的一大支柱產(chǎn)業(yè)。4、舟山市旅游產(chǎn)業(yè)成果在從江澤民題詞至今的短短的10年內(nèi)是舟山旅游產(chǎn)業(yè)開展最快、最好的時期。主要成就有：旅游的支柱產(chǎn)業(yè)地位已經(jīng)確立。十年來旅游接待、創(chuàng)收增長迅猛，在全省僅次于杭州、寧波，位居第三。累計接待游客總量達2883.93萬人次，總收入為98億元人民幣。其中，國內(nèi)旅游者達2841萬人次，海外旅游者近43萬人次，累計創(chuàng)匯達1.5億美元。年均接待游客量增長率為11.5。2000年游客接待量達459萬人次，總收入達18億元人民幣，占全市GDP的16.4詳見附錄表1。今年的旅游市場的表現(xiàn)也令各級部門十分看好，據(jù)

19、統(tǒng)計，截至今年11月份，各景點共接待游客491.04萬人次，而且據(jù)有關部門統(tǒng)計，今年的游客接待總數(shù)將到達540萬人次，預計比上年增長17%詳見附錄表2。產(chǎn)業(yè)開展也實現(xiàn)了五個轉(zhuǎn)變。即“景的資源優(yōu)勢正逐漸向產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢轉(zhuǎn)變；由接待型、事業(yè)型旅游向產(chǎn)業(yè)型旅游轉(zhuǎn)變；由旅游部門辦旅游逐步向全社會共同興辦旅游轉(zhuǎn)變；產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟由封閉型逐步向開放型轉(zhuǎn)變；由政府投入為主搞旅游開發(fā)逐步向政府導向投入與民營資本介入共同搞旅游開發(fā)轉(zhuǎn)變。全市大旅游(lyu)功能區(qū)已初步形成。即以普陀山為龍頭的金三角綜合旅游區(qū)，定海歷史文化名城旅游區(qū)，蓬萊仙島岱山旅游區(qū)，列島金沙嵊泗旅游區(qū)。這些旅游區(qū)功能各異，個性鮮明，開發(fā)潛力巨大。并利用節(jié)

20、慶(ji qn)載體，大造聲勢，提升了海洋文化的主題形象，如普陀山將舉辦觀音節(jié)大做“觀音(un yn)文章(wnzhng)，朱家尖成功推出“國際(guj)沙雕節(jié)，桃花島大打“金庸牌，嵊泗漁家樂旅游產(chǎn)品等。在加大旅游宣傳促銷力度的同時，旅游根底設施也有了較大改善，海陸空立體旅游交通網(wǎng)絡業(yè)已形成，改變了過去單靠海運與外部市場對接的被動局面，海運朝著平安、快捷、舒適的快艇方向開展，航線增多，航班增加，市區(qū)、海島景區(qū)交通等級提高，島際旅游交通改善明顯；旅游接待能力成倍增強，全市現(xiàn)有國內(nèi)國際旅行社41家，其中導游人數(shù)506人，旅游飯店45家，其中二、三星級以上24家，星級飯店床位數(shù)4280張，根本滿足海

21、內(nèi)外游客的需要。5、朱家尖旅游資源概況朱家尖島位于舟山本島東南海洋上，距寧波85公里汽車車程2小時，據(jù)上海165公里，距杭州210公里。全島陸域總面積72平方公里，海域面積45平方公里，現(xiàn)轄一鎮(zhèn)29個行政村，總?cè)丝?.68萬人。朱家尖島具有豐富的風景資源，山海風光秀麗迷人。島上金沙連綿，碧波蕩漾，奇石峻拔，洞礁錯置，海光迷幻，空氣清新，有“海上盆景“海上雁蕩之美譽。在28.8平方公里的國家級風景名勝區(qū)內(nèi)，分布有烏石塘、白山、十里金沙、大青山等四大著名景區(qū)(各景點客流量統(tǒng)計詳見附錄表3)。其中，十里金沙景區(qū)擁有華東地區(qū)最大的沙灘群青沙、里沙、千沙、南沙、東沙五大沙灘，灣灣相連，綿延5千米，景色極

22、為壯觀，濱海旅游資源十分豐富。而且還現(xiàn)存有保圣寺、七星寺、碧云庵遺址等文物古跡。同時，在人文資源方面也極為豐富。漁家風情濃郁，自然形成了眾多的社會民俗，比方祭海、迎神賽會、胞瓶飄浮等等；島上還有各種不同類型的漁村風貌，有各種不同類型的水產(chǎn)品養(yǎng)殖基地，比方泥螺養(yǎng)殖、梭子蟹養(yǎng)殖、對蝦養(yǎng)殖等等；另外，鹽場、普陀佛瓜、桔園等也曾有一定知名度。這些都為朱家尖島新添了游覽觀光的好去處。6、朱家尖在“旅游(lyu)金三角中的地位(dwi)在整個舟山旅游(lyu)市場中，普陀山朱家尖沈家門的“旅游金三角是其最吸引來客(lik)的區(qū)域。該區(qū)域以“海天佛國(f u)普陀山為中心，以“碧海靈山朱家尖島、“東海漁都沈

23、家門港、金庸武俠文化桃花島為輻射支點，共同組成了集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食、濱海運動、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務會議等多種旅游功能于一體的大規(guī)模的旅游功能帶。在這個三角形中，沈家門作為舟山本島的一局部，已經(jīng)逐漸形成了游客去往普陀山、朱家尖以及桃花島的集散中心。而朱家尖作為與普陀山和沈家門均隔海相望的小島，其地位也表現(xiàn)的越來越突出。尤其是隨著朱家尖至沈家門跨海大橋的建成通車，朱家尖民航機場的建成通航，朱家尖蜈蚣峙碼頭至普陀山快艇航線的開通5分鐘直達，以及朱家尖本島旅游風景點的大力開掘、每年一屆的國際沙雕節(jié)的成功舉辦，朱家尖的樞紐地位將顯得更加明顯。以此為依托，朱家尖旅游風景點的人氣指數(shù)也將呈現(xiàn)

24、急劇上升態(tài)勢，其在旅游金三角中也將扮演舉足輕重的角色。7、朱家尖旅游客源分析從目前朱家尖乃至整個舟山的旅游客源結(jié)構(gòu)來看，主要以國內(nèi)游客為主從表1可以看出，其中浙江本省以及周邊省份比方江蘇、福建和上海等地區(qū)的游客占總量的60%以上。因此在結(jié)構(gòu)上是很單調(diào)而且是不合理的。旅游地開發(fā)必須以旅游客源市場為導向，以獨特的旅游資源為根底，對旅游六要素進行優(yōu)化組合，從而形成旅游產(chǎn)品的賣點。從世界海島、海濱旅游市場開展的經(jīng)驗和朱家尖現(xiàn)有旅游市場的特點，朱家尖旅游客源市場的定位在相當長的時期內(nèi)，仍需要以國內(nèi)游客為主，并在旅游市場開發(fā)上應優(yōu)先考慮上海經(jīng)濟區(qū)滬寧杭等近程市場，再吸引京、滬、穗等大城市的市場，拓展沿海經(jīng)

25、濟興旺地區(qū)市場。從長遠角度看，朱家尖的國際旅游市場迎面向國外市場，以漢文化區(qū)的日本、韓國以及新加坡等東南亞國家為主，香港、臺灣地區(qū)也作為今后潛在市場培育。8、朱家尖旅游(lyu)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點旅游季節(jié)(jji)明顯。受地理(dl)氣候環(huán)境的影響，“溫光同期效應限制了游客的活季節(jié)(jji)，導致旅游淡旺季差異(chy)明顯。每年8、9月份的游客人數(shù)占游客量的60以上，而在淡季大量效勞設施閑置，供需矛盾突出。景觀體系單調(diào)。目前朱家尖旅游開發(fā)的景點數(shù)量少，規(guī)模小，旅游工程不多，旅游產(chǎn)品老化的現(xiàn)象比擬嚴重，而且旅游各景點分散，景點間的交通聯(lián)系不暢，制約旅游的開展。效勞設施滯后。目前僅有朱家尖旅游開發(fā)公司

26、、朱家尖旅行社，效勞范圍不廣泛，設施不完善，遠不能滿足旅游開展的需求，還缺乏上檔次的大型旅游購物中心，游客人均消費水平普遍偏低。三、旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀分析1、國內(nèi)外旅游房地產(chǎn)開展概況旅游房地產(chǎn)的發(fā)源始于法國地中海沿岸在本世紀初開發(fā)的大量的海濱別墅，這些物業(yè)使得歐洲、北美的貴族、富商蜂擁而至，一時間地中海成為歐洲的度假中心。60年代法國阿爾卑斯山地區(qū)的別墅度假村首先開發(fā)了以分時銷售即出售以酒店為主的物業(yè)使用時間段的方式招攬客戶，標志著旅游房地產(chǎn)市場的開始。旅游房地產(chǎn)是指與旅游度假為目的的房地產(chǎn)開發(fā)營銷模式，開發(fā)工程全部或局部實現(xiàn)了旅游功能。一般而言，旅游房地產(chǎn)包括以下形式： 時權(quán)酒店：是將酒店的每個單

27、位分為一定的時間份如：一年周，出售每一個時間份的一定年限的使用權(quán)。消費者擁有一定年限內(nèi)在該酒店每年一定時間或一周的居住權(quán)。 產(chǎn)權(quán)酒店：是指將酒店的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權(quán)。 養(yǎng)老(yng lo)型酒店：是指投資人往往(wngwng)是最終消費者，在退休(tuxi)前購置(guzh)退休養(yǎng)老度假村的某一個(y )單位。委托管理公司經(jīng)營管理直至退休后自用。管理期間，將獲取一定的投資回報。一般情況下該度假村在產(chǎn)權(quán)人去世后由管理公司回購，再出售。收益歸其家人所有。 高爾夫、登山

28、、滑雪運動度假村：指高爾夫球場附近，登山、滑雪等運動地開發(fā)的度假別墅工程。 時值度假型酒店：指消費者購置一定數(shù)量的“分數(shù)，這些“分數(shù)就成為他們選購產(chǎn)品的貨幣。他們可以使用這些“分數(shù)在不同時間、地點、檔次的度假村靈活選擇其分數(shù)所能負擔的住宿設施。消費者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。只是為休閑消費提供便利、優(yōu)惠和更多項選擇擇?！胺謹?shù)消費可以獲取更大的折扣和免費居住時間。對于目前的中國旅游行業(yè)，旅游房產(chǎn)的市場空間是顯而易見的。中國房協(xié)秘書長顧云昌前不久在參加第一屆中國旅游房地產(chǎn)峰會時，對這一市場分析認為：我國一年中有114個節(jié)假日，足以引發(fā)假日經(jīng)濟造就的強大消費熱潮，而這類物業(yè)的開發(fā)在目前卻是市場的空白點。他

29、還算了一筆帳：一個擁有100萬會員的分時度假系統(tǒng)，可促進國內(nèi)市場每年實現(xiàn)5070億元的消費額。與此同時，其可盤活300500萬平方米的存量房，解決23萬人的就業(yè)。目前，旅游房產(chǎn)在北京、上海、杭州、海南、成都等地已初露端倪。其中杭州樂園、成都芙蓉古城、青城白鷺洲等已成為這類旅游房產(chǎn)的率先嘗試者。從市場反應情況看，休閑度假房產(chǎn)已經(jīng)得到了市場的認可。比方位于秦皇島的“維多利亞港灣、海南產(chǎn)權(quán)酒店、延慶龍慶峽的“快樂無窮大等在北京市場的推廣并取得良好銷售業(yè)績就能證明這一點。另據(jù)了解，北京、上海、海南、福建、廣東等地已開工的分時度假工程超過個；以高爾夫、山地、滑雪等為主題的休閑別墅超過個。2、朱家尖旅游(

30、lyu)房地產(chǎn)開展(kizhn)現(xiàn)狀(xinzhung)目前整個(zhngg)朱家尖的旅游根本(gnbn)上還處于初級開發(fā)狀態(tài)，旅游景點周邊生活娛樂配套設施極為貧乏，因此在旅游房地產(chǎn)的開發(fā)方面也僅僅是處于“小荷才露尖尖角的狀態(tài)。朱家尖開發(fā)是最早介入朱家尖旅游房地產(chǎn)開發(fā)市場的公司，該公司自1988年成立以來，投入了大量的資金，在朱家尖南沙先后開發(fā)和建設了淡風林、南和山莊、竹深小院、夢園、普陀賓館和金沙度假村等一批有影響的旅游度假村、賓館，在一定程度上完善了南沙作為旅游度假小區(qū)的根底設施，同時也掀開了朱家尖島旅游房產(chǎn)的開發(fā)熱潮。據(jù)統(tǒng)計，截至2000年年底，全島共有賓館、旅社飯店70余家，共計客房總

31、數(shù)約1400間，客房床位總數(shù)約3200個。其中個體賓館占總數(shù)的60%左右，因此在一定程度上限制了開發(fā)的規(guī)模性。有關各大型賓館的具體情況詳見表4目前白山景區(qū)、烏石塘景區(qū)以及漳州灣景區(qū)均無度假村、賓館、旅社飯店等物業(yè)，建筑物主要以當?shù)卮迕竦拿窬訛橹?。旅游物業(yè)主要集中在十里金沙景區(qū)的南沙地段之內(nèi)，主要有寶鋼夢園度假村、普陀賓館、淡風林度假村、金沙度假村、怡心樓、金沙灘酒店、海鷗旅社、南沙休閑屋、近海旅社、東南旅館、海邊人家、金沙灘旅社、幽蘭小園旅館、海濱旅社、望海樓旅社、南沙旅社、沙中園旅館、南和山莊、海勁旅社、竹深小院、近灘旅社、海島旅社、幽靜賓館、蓬萊小園、海灘旅社、海韻山莊等等26家大小規(guī)模不

32、等的賓館、旅社飯店。東沙地段之內(nèi)也有少量物業(yè)存在，比方情人島俱樂部、海天臺賓館和金島度假村等。對于這些賓館、旅社的經(jīng)營狀況，我們根據(jù)朱家尖旅游開發(fā)公司的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出狀況不甚樂觀。以2001年10月2日的南沙賓館群的入住形勢為例，當晚各賓館平均入住率為77.9%，其中大型賓館的入住率為79.6%，個體賓館的入住率為60.7%。在旅游旺季中的旅游“黃金周中入住情況尚且如此，可以想見在這種嚴重受到季節(jié)影響的海景旅游區(qū)域內(nèi)，所有這些賓館、旅社在一年之中將會有一大半時間處于空置狀態(tài)。3、主要(zhyo)競爭物業(yè)分析由于(yuy)已經(jīng)存在的這些物業(yè)主要是以賓館、旅社性質(zhì)的住宿經(jīng)營方式為主各大賓館的經(jīng)營

33、(jngyng)價格詳見附錄表4。因此尚未形成開發(fā)國內(nèi)外已經(jīng)流行的權(quán)酒店、產(chǎn)權(quán)酒店、養(yǎng)老型度假村、時值度假型酒店等旅游房產(chǎn)的大氣候?？梢哉f這個市場在朱家尖仍然是一個(y )空白。但是(dnsh)隨著東方航空房地產(chǎn)開展的東航南沙假日公寓的建成推出，這一市場即開始慢慢地得到了補充。而且朱家尖開發(fā)公司、舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)開展有險工以及舟山建設實業(yè)開展公司也都隨即介入該一市場領域。假設我公司欲參與意向地塊的開發(fā)，這幾家公司開發(fā)的物業(yè)將是最大的競爭對手。因此，下面我們就將對它們進行逐個的分析介紹。東航假日公寓：占地面積25000平方米，總建筑面積19000平方米，容積率為0.76，綠化率為38%，建筑密度為

34、26.6%。整個樓盤共由5棟建筑組成，每棟3至4層局部為5層，依山而筑，成梯形排列，能夠俯瞰南沙海濱浴場。該樓盤依據(jù)市場需要，采取租、售結(jié)合的公寓形式推向市場，并伴以賓館式的物業(yè)管理。據(jù)銷售人員介紹，目前一期2001年8月底交付銷售率已經(jīng)到達了80%以上，每棟底層有局部剩余。銷售起價為2500元/平方米，最高價為2700元/平方米。一期的房型均唯一室一廳一衛(wèi)，面積有40、50、60平方米三種房型共205戶，而且每戶均以配備家具的成品房形式出售。碧海園假日別墅：由朱家尖開發(fā)開發(fā)。一期總占地面積28660平米，總建筑面積8197平米，容積率為0.29，綠化率為39.6%，建筑密度為26.2%。共有

35、21棟別墅，分A、B、C、D、E5中外型呈點式分布，每棟均為750平方米以上的自成一體式綠地院落。整個工程預計于2002年10月底交付使用。據(jù)調(diào)查目前該樓盤僅銷售3套。銷售起價為220萬元/棟，最高價為270萬元/棟。碧海金沙假日公寓：由舟山宏聯(lián)房地產(chǎn)開展開發(fā)。總占地面積20228平方米，總建筑面積14656.60平方米，容積率為0.73，綠化率為40%，建筑密度為24%。共由21棟公寓組成，分A、B、C三個區(qū)呈點式排列，每棟3至4層，依山傍海，環(huán)境宜人。整個工程將于2002年12月底交付。據(jù)銷售人員介紹目前銷售率在70%左右，銷售起價為13萬元/套，最高價16萬元/套。房型主要以50平方米的

36、一室一廳一衛(wèi)一廚為主，共有289戶，并均以成品房形式出售。屬于權(quán)裝修的假日公寓，室內(nèi)配備有電視、雙空調(diào)、熱水器、脫排油煙機、沙發(fā)、餐桌、席夢思等等。藍天度假村：由舟山市建設(jinsh)實業(yè)開展(kizhn)公司(n s)開發(fā)。該工程(gngchng)位于(wiy)東沙地段，目前僅僅完成前期市場調(diào)研和工程勘測等工作，尚未開工。具體規(guī)劃和建設情況不詳。預計將建成一個在規(guī)模、檔次和配套設施等各方面均比擬高檔的度假村。經(jīng)過調(diào)查，我們對以上旅游工程的賣點、市場定位歸納如下：銷售賣點：以上介紹的房產(chǎn)工程中其中前三家均位于南沙沿岸西北側(cè)，幾乎在同一地塊相鄰而建。因此它們的共同賣點是借南沙連綿、碧浪蕩漾的海

37、景；不同之處在于：譬如東航工程主要通過“以租養(yǎng)息的形式，即業(yè)主可將物業(yè)委托給物業(yè)公司出租，同時可獲得第一年固定租金5000元，以降低購房者的投資風險和歸還按揭貸款壓力；而宏聯(lián)房產(chǎn)那么是以裝修精美的成品房出售，并免費贈送業(yè)主一套中檔次的家具，這對舟山市場而言可以說是成品房的首次亮相。市場定位：首先從價位看，東航、宏聯(lián)兩家假日公寓面積適中，大都以50平米的一室一廳一衛(wèi)為主力戶型，因此總價較低，一般為1216萬/套，這個價位能被一般中收入者接受。其次從購房群的分布區(qū)域看：上海和定?？蛻粽?0%以上，而朱家尖本地客戶群僅為4%。因此，我們認為上述兩家假日公寓的市場定位是準確的。一方面在價位上適合中收入

38、者進行雙重投資，既可作自己休閑渡假場所，也可在旅游旺季時對外出租，真正實現(xiàn)物業(yè)的附加值；另一方面，隨著舟山“大島建，小島遷城市化步驟的加速，本地居民大都選擇沈家門或定海城區(qū)，愿意在本島購房的人數(shù)所占比例較小，再根據(jù)該島總共2.68萬常住人口預測，朱家尖的市場份額極為有限。所以從這個層面講將客戶群定位為外地客戶是科學合理的。因此對于價格定位在每套220萬元以上碧海園工程，其銷售業(yè)績的低下也就缺乏為奇了。也許真要像他們自己所說的那樣：要等21個百萬富翁來買我們的房子。4、朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠根據(jù)朱家尖有關部門規(guī)定，對于新建的旅游設施、旅游景點工程、旅游商品定點企業(yè)和旅游商品專業(yè)市場，實行以下優(yōu)

39、惠政策：工程建設土地出讓金，按應繳區(qū)和鎮(zhèn)局部凈出讓金的50%繳納；工程建設的建筑營業(yè)稅，在按規(guī)定繳納后，返回50%給建設單位；對投資(tu z)興辦旅游工程(gngchng)和設施(shsh)，其城鎮(zhèn)配套設施費減半(jin bn)收??；投資者整體(zhngt)購置旅游資源或景區(qū)的，給予一次性優(yōu)惠，具體價格協(xié)商確定；按照“誰投資，誰得意的原那么，對引進區(qū)外資金開發(fā)旅游工程的，管委會將按投入資金實際到位總額的0.5%給予一次性獎勵等等。四、工程地塊分析1、朱家尖總體規(guī)劃簡介根據(jù)同濟大學編制的?朱家尖島總體規(guī)劃?，朱家尖島近期規(guī)劃的總體目標為：以充分利用自然、風景旅游資源及社會經(jīng)濟條件，使旅游、效勞

40、業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟增長點的指導思想，逐步把朱家尖建設成為集休閑度假、海島風情觀光、海上競技、海濱娛樂、會議商務功能于一體的以海島度假旅游為特色的國家級旅游重地；規(guī)劃結(jié)構(gòu)功能分區(qū)：全島共分為佛山探奇娛樂區(qū)、漳州風情旅游區(qū)、南沙休閑旅游區(qū)、大青山生態(tài)旅游區(qū)、海峽工業(yè)漁業(yè)科技園區(qū)、海島度假旅游區(qū)等六局部；旅游金三角的協(xié)調(diào)規(guī)劃：以朱家尖機場為中心，充分發(fā)揮其空運能力，將定海碼頭和普陀山碼頭規(guī)劃為區(qū)域一級碼頭、沈家門碼頭、蜈蚣峙碼頭、西岙碼頭、桃花島碼頭為二類碼頭，使朱家尖島成為桃花島、普陀山的重要交通中轉(zhuǎn)樞紐。2、工程地塊地理概況意向地塊東沙10#地塊位于朱家尖島的東南角，即規(guī)劃中的金

41、沙休閑旅游區(qū)，現(xiàn)地塊內(nèi)為山林，地勢較為平坦，視野也很寬闊，距朱家尖中心帶大同岙約2公里，東面正對海天臺賓館。目前四周無醫(yī)院、學校、銀行、菜場、超市等便民根底配套，毫無商業(yè)氣息。但是該區(qū)域是旅游景點集中地，對望情人島，近擁十里金沙景區(qū)，西鄰南沙賓館群主要包括：香溢賓館、寶鋼夢園、淡風林、南和山莊及上海外經(jīng)貿(mào)委培訓中心金沙渡假村，在旅游旺季應該是朱家尖島人氣最為旺盛的區(qū)域。根據(jù)規(guī)劃，該地塊占地9.40公頃計141畝，要求容積率小于0.8，綠化率大于35.0%，建筑密度小于30.0%，建筑高度小于15米，適建度假區(qū)兼容別墅區(qū)。與該地塊同處于(chy)東沙旅游度假大區(qū)域內(nèi)的其他9個地塊目前(mqin)

42、也正在招資招商之中。這其中包括：適建別墅區(qū)兼容度假區(qū)的8#地塊(d kui)占地(zhn d)3.56公頃(n qn)、商業(yè)效勞中心區(qū)6#地塊占地10.8公頃、適建度假區(qū)兼容別墅區(qū)的4#地塊占地6.61公頃、健身活動區(qū)5#地塊占地1.48公頃、安置區(qū)兼容度假區(qū)的1#和2#地塊占地7.59公頃、適建度假區(qū)兼容別墅區(qū)的3#地塊占地5.12公頃、適建別墅區(qū)兼容度假區(qū)的7#地塊占地3.13公頃。整個區(qū)域總占地面積為79.81公頃，其中包括各類度假別墅區(qū)、商業(yè)效勞區(qū)、生態(tài)區(qū)和旅游風景區(qū)，共同組成了東沙旅游休閑度假區(qū)。與其他地塊相比，我公司意向地塊具有一定的開發(fā)優(yōu)勢。這種優(yōu)勢主要表現(xiàn)在：地塊占地面積相對較

43、大，一旦開發(fā)成功，能夠具有一定的規(guī)模性；地塊地勢相對較高，比擬符合旅游房產(chǎn)的觀景功能；地塊與商業(yè)效勞中心區(qū)、旅游景區(qū)和村民安置區(qū)在地理位置上相近但仍有一定距離，既便于游客的出行旅游，又有利于游客的室內(nèi)休養(yǎng)；地塊與海天臺賓館、金沙度假村等檔次相對較高的旅游物業(yè)最為接近，這不僅有利于聚集人氣更有利于形成品位的高尚。3、工程地塊成熟度分析交通條件：雖然地塊位于蜿蜒的環(huán)島公路西側(cè)，但是根據(jù)朱家尖公交公司反映，自全島公交實現(xiàn)個人承包制后，個體司機考慮到該地段目前的相比照擬清靜，都不愿在此路段運營，現(xiàn)該路線已全面停止。景觀系數(shù)：雖然面臨情人島景區(qū)和十里金沙景區(qū)，但是從目前情況來看，在地塊內(nèi)四處觀望仍然顯得

44、不夠爽心悅目，而且海天臺賓館在一定程度上阻擋了意向地塊的觀景視線。人氣表現(xiàn)：目前東沙地塊除了海天臺賓館和金沙度假村等賓館物業(yè)外，東北部還有一個東沙行政村，總戶數(shù)170戶，總?cè)丝?12人以從事農(nóng)業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、汽車租賃及漁業(yè)捕撈為生，人均年收入在5000元左右，因此人氣表現(xiàn)仍欠鼎盛?？偟恼f來，意向地塊目前正需要投資者進行大力開發(fā)，已經(jīng)具備了旅游房產(chǎn)開發(fā)的先天條件，而且隨著有關部門對該地塊大力開發(fā)的重視，隨著整個東沙旅游度假區(qū)的全盤啟動，該地塊將顯得越來越成熟。五、總結(jié)(zngji)意見整合以上各種信息(xnx)資源，我們對我公司對意向地塊的開發(fā)與否總結(jié)出以下意見和建議，還望參閱領導明察。1、有利

45、(yul)形勢全國旅游大環(huán)境已經(jīng)形成，政府各級部門必將大力(dl)扶持該產(chǎn)業(yè)。舟山市的旅游資源豐富，客流量逐年遞增，而且增長速度客觀。而且在城市規(guī)劃(chn sh u hu)和經(jīng)濟開展綱要中已經(jīng)將旅游產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)。旅游金三角中朱家尖的地位表現(xiàn)越來越重要，將成為中轉(zhuǎn)樞紐中心。朱家尖旅游資源豐富，而且開發(fā)程度相對滯后，這種滯后狀態(tài)不僅使得生態(tài)和環(huán)境均未受到大的破壞，而且能夠便于在日后的開發(fā)中提供充分的資源條件，便于突現(xiàn)后續(xù)開發(fā)的高起點、高標準。地塊正在成熟之中，正是進行投資介入的較好時機。目前朱家尖國內(nèi)外比擬流行的旅游房產(chǎn)市場仍是一片空白。2、制約因素整個舟山市的旅游產(chǎn)品比擬單一，季節(jié)性矛盾日

46、益突出，客源結(jié)構(gòu)比擬單調(diào)，客流量尚未形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員淡薄并素質(zhì)偏低，而且全市大旅游的觀念還沒有形成。交通在海島型旅游開發(fā)建設中尚未得到徹底解決。因為整個朱家尖旅游開發(fā)進度的緩慢，所以意向地塊的成熟過程也相比照擬緩慢。投資回報期相比照擬漫長，容易造成資源閑置和投資風險。我公司沒有該類型物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，而且還需要有大量的資金實時運轉(zhuǎn)3、開發(fā)建議在介入時機上，我們認為還需要待到整個東沙區(qū)塊全盤啟動之時。在物業(yè)(w y)形式上，我們認為可以開發(fā)比方(b fng)產(chǎn)權(quán)(chn qun)式酒店、時權(quán)式酒店或會議商務中心等國內(nèi)外正流行的旅游房產(chǎn)，以來(yli)來填補朱家尖島乃至整個舟山是該一市場的空

47、白。在市場推廣上，我們認為(rnwi)應該主要面向江浙滬一帶，然后向華東地區(qū)輻射滲透，并將具有漢文化傳統(tǒng)的國家或華僑納入目標客戶群，尤其是追求佛教理義的各界人士。在合作方式上，我們認為應該在以適度參股形式的同時，利用我公司的開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)秀的物業(yè)管理介入開發(fā)經(jīng)營，這樣不僅可以躲避資金風險，也可以合理地盤活和優(yōu)化公司現(xiàn)有的各種資源。在公司戰(zhàn)略上，我們認為可以將此工程作為我公司在經(jīng)營性物業(yè)上的一個嘗試，可以作為我公司走大公司之路的一個象征點。附錄表1：各年度舟山市的旅游接待及開展狀況表。比擬要素1991199219956199619971998199920002001預計旅游總?cè)藬?shù)萬人次177.53

48、203.09280.65286.11325.49343.61397.49459.72540.00比上年增長率%+9+14+32+2+14+6+19+16+17國內(nèi)人數(shù)萬人次175.00200.00276.39281.46320.23338.88391.92453.61533.00比上年增長率%+9+14+32+2+14+6+17+16+17國際人數(shù)人次253203093042629465195264747318556196118070000比上年增長率%+18+22+26+9+13-10+18+10+14總收入億元人民幣0.981.429.3511.7913.0215.1916.6418.0320.00比上年增長率%+72+45+192+26+10+17+10+8+11國內(nèi)收入億元人民幣0.901.307.7410.0210.9513.2414.6015.5717.00比上年增長率%+66+44+172+39+9+21+9+7+9外匯收入萬元人民幣851124016100176992068119505204682464230000比上年增長率%+178+46+357+10+17-6+5+20+21表2：2001年10月份舟山市各風景(fngjng)旅游區(qū)游客接待情況統(tǒng)計表風景點本月人數(shù)萬人次比上年增減%本年本月之累計人數(shù)萬