香港某大廈接管驗收方案(doc 41)

1、香 港 新 世 界 大 廈接 管 驗 收 方 案上海物業(yè)管理有限公司二00二年七月目 錄項目頁碼接管驗收整體計劃 3物業(yè)驗收移交程序 5竣工驗收應(yīng)提供的技術(shù)資料 6竣工驗收應(yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊 9物業(yè)驗收管理制度 11房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn) 13設(shè)施成品保護(hù)方案 21附表接管驗收整體計劃依照業(yè)主方新世界xx物業(yè)發(fā)展有限公司之要求，根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部1991年2月4日發(fā)布，1991年7月1日實施的中華人民共和國行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)中的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合香港新世界大廈實際情況及工程驗收進(jìn)度，我司將對香港新世界大廈接管驗收工作分二部分進(jìn)行：A辦公層區(qū)域（L12L57）和各設(shè)備房塔樓部分：7月2

2、0日到8月24日B商場部分（B3L3）及車庫裙樓部分：9月8日到10月28日接管必備資料如下竣工工程項目一覽表，包括竣工工程名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層樓、面積、裝修標(biāo)準(zhǔn)、開竣工日期等；設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、產(chǎn)地、主要性能、單價及隨機(jī)工具、備品備件等；工程項目竣工圖；材料、建筑構(gòu)件、外協(xié)件、各種設(shè)備、檢測儀器的出廠合格證、說明書和驗收記錄，預(yù)制作的荷載試驗記錄、自動控制儀表的調(diào)試記錄；隱蔽工作驗收記錄；土建施工記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝較正記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；設(shè)備安裝調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)的試壓、試漏檢查記錄，暖氣、衛(wèi)生、空調(diào)、電氣電信、通風(fēng)、供水、消防滅火、防暴報警、電視監(jiān)

3、控、應(yīng)急廣播等工程的檢查和試驗記錄；建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、隔熱等指標(biāo)的測試記錄，重要鋼骨結(jié)構(gòu)焊縫探傷檢查記錄；工程質(zhì)量事故的發(fā)生和處理記錄。圖紙會審記錄，設(shè)施變更通知和技術(shù)核定單；關(guān)于建筑物、構(gòu)筑物的使用注意事項說明；有關(guān)該工程項目的其它重要技術(shù)決定和文件；所有工程項目通過國家部門驗收或技術(shù)鑒定的證明或證書，如水、電、電話、空調(diào)、電梯、高低壓配電房等。以上資料將作為物業(yè)公司接管移交并管理大廈之基本資料，并需永久保存，以保障設(shè)施設(shè)備能得到切實之維護(hù)及保養(yǎng)。物業(yè)接管工作組織構(gòu)成：上海新創(chuàng)物業(yè)管理有限公司香港新世界大廈物業(yè)管理處（管理部、工程部） 2.其它相關(guān)人員接管驗收原則以

4、發(fā)展商和管理公司共同簽署有關(guān)驗收報告，方可有效。接管工作程序接管工作準(zhǔn)備階段熟悉接管各層面的情況接管工作應(yīng)備文件驗收接管流程相關(guān)驗收文件相關(guān)驗收表格成品保護(hù)方案接管人力與器具準(zhǔn)備接管前人員培訓(xùn)接管工作運(yùn)作階段進(jìn)入接管層面現(xiàn)場，由物業(yè)公司、發(fā)展商及有關(guān)人員共同進(jìn)行。按照準(zhǔn)備階段中所制各類驗收表格分別進(jìn)行接管。接管完畢，填寫表格，重要現(xiàn)場應(yīng)進(jìn)行照相，一式二份，一份交發(fā)展商，一份由管理公司存檔備案。接管合格，鑰匙移交管理處。接管繕后階段接照接管原則與表格，將不合格部分進(jìn)行匯總，并通知發(fā)展商限期整改。對整改情況作進(jìn)一步跟進(jìn)，并作出記錄。對整改情況進(jìn)行檢查，并對整改情況作出定論。對已接管樓層安排人員定時

5、或不定時巡視，確保大廈各功能及設(shè)施設(shè)備運(yùn)作正常。對部分成品（如：地面、墻面、天花、電梯等）進(jìn)行保護(hù)?？⒐を炇諔?yīng)提供的操作和維修保養(yǎng)手冊物業(yè)驗收管理制度1 物業(yè)交接管理2 驗收前的準(zhǔn)備工作驗收小組根據(jù)開發(fā)商提供的圖紙，按設(shè)計和施工要求編制驗收計劃，按國家標(biāo)準(zhǔn)建筑安裝工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)驗收；驗收小組編制驗收計劃和標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)商和承建商向物業(yè)管理公司進(jìn)行驗收和移交工作。驗收小組按開發(fā)商提供的竣工圖，設(shè)備清單，所有設(shè)施、設(shè)備出廠合格證書，設(shè)備調(diào)試運(yùn)行記錄、試驗報告等，在開發(fā)商組織下進(jìn)行驗收。3 驗收的實施 驗收小組在預(yù)驗收過程中，按專業(yè)分工及標(biāo)準(zhǔn)、計劃、設(shè)備清單進(jìn)行預(yù)驗收；主要驗收的設(shè)備和主材料的規(guī)

6、格、型號、制造廠，并清點(diǎn)數(shù)量、安裝位置等。在預(yù)驗收過程中，檢驗出未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計要求不符的設(shè)備，提出書面整改報告返回開發(fā)商。由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。4 驗收后的處理工作驗收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項的驗收報告，驗收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項驗收報告，寫出物業(yè)的綜合性驗收報告的評定及意見書，呈交公司項目工程負(fù)責(zé)人。對不合格的設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報告，上呈開發(fā)商及監(jiān)理公司。物業(yè)公司與物業(yè)的交接單位進(jìn)行正式移交，并辦理有關(guān)手續(xù)。驗收小組要填寫物業(yè)竣工資料驗收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。管理處辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，會同發(fā)展商、施工單位簽字生效，將全部檔案資料移交物業(yè)管理處存檔。5 驗

7、收后不合格的處理工作對在預(yù)驗收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改落實實施后，驗收小組進(jìn)行檢查驗證，并在整改報告中記錄結(jié)果，整改合格后進(jìn)行正式的驗收。對監(jiān)理公司移交的竣工圖，在交接記錄中記錄。6 設(shè)備驗收設(shè)計圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號、數(shù)量符合；主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合；設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合。7相關(guān)記錄：管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收報表消防設(shè)施驗收記錄表隱蔽工程驗收記錄表照明工程驗收記錄表設(shè)備驗收交接表機(jī)房驗收交接表給排水設(shè)備驗收記錄表高低壓配電系統(tǒng)檢查表單元設(shè)備工程驗收記錄表辦公樓公共區(qū)域驗收交接表辦公樓單元驗收交接表商鋪單元驗收交接表空調(diào)工程驗收記錄表房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)主題內(nèi)容

8、與適用范圍為確保房屋住用的安全和正常的使用功能，明確在房屋接管驗收中交接雙方應(yīng)遵守的事項，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。本標(biāo)準(zhǔn)主要適用于一般民用建筑的接管驗收。工業(yè)建筑、大型公共建筑、文物保護(hù)建筑及某些有特殊設(shè)備和使用要求的建筑的接管驗收可參照使用。引用標(biāo)準(zhǔn)GBJ7建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范GBJ10鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范GBJ11建筑抗震設(shè)計規(guī)范GBJ14室外排水設(shè)計規(guī)范GBJ16建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ45高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范GBJ206木結(jié)構(gòu)工程施工及驗收規(guī)范GBJ207屋面工程施工及驗收規(guī)范GBJ232電氣裝置安裝工程施工及驗收規(guī)范GBJ242采暖與衛(wèi)生工程施工及驗收規(guī)范CJB13危險房屋鑒定標(biāo)準(zhǔn)新建房屋

9、的接管驗收新建房屋的接管驗收，是在竣工驗收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗。接管驗收應(yīng)具備的條件：建設(shè)工程全部施工完畢，并業(yè)經(jīng)竣工驗收合格（分期交付使用的工程必須與施工區(qū)域隔離）；供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。接管驗收應(yīng)檢索提交的資料：產(chǎn)權(quán)資料：項目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；建筑分層、分單元面積表；行政主管部門驗收合格的證書、批文；拆遷安置資料。技術(shù)資料：竣工圖-包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報告；工程合同及開、竣工報告；工程預(yù)決算；圖紙會審記錄；工程設(shè)計變更通知

10、及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書；機(jī)電設(shè)備、設(shè)施系統(tǒng)的調(diào)試報告和使用說明書；砂漿、混凝土試塊試壓報告；供水、供暖的試壓報告。接管驗收程序建設(shè)單位書面提請接管單位接管驗收。接管單位按“3.2”和“3.3”條進(jìn)行審核，對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。接管單位會同建設(shè)單位按“3.5”條進(jìn)行檢驗。對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，按第三條第六款的規(guī)定處理。經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。質(zhì)量與使

11、用功能的檢驗主體結(jié)構(gòu)地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ7的允許變形值，不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過GBJ10的規(guī)定值。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材，必須符合GBJ206中2.1.1條的有關(guān)規(guī)定。凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11的有關(guān)規(guī)定。外墻不得滲水。屋面各類屋面必須符合GBJ207中4.0.6條的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位應(yīng)設(shè)置屋面檢修孔。陽臺和三層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固、接口平密、

12、不滲漏。樓地面面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正、接縫均勻順直，無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽臺、盥洗室地面與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不應(yīng)有積水、不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。裝修鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。抹灰應(yīng)表面平整，油灰飽滿，

13、粘貼牢固。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線腳順直，無缺棱掉角。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。電氣電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。每回路導(dǎo)線間和對地絕緣電阻值不得小于1M/KV。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電器接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置正確。各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合GBJ232的要求。電梯應(yīng)能準(zhǔn)確啟動運(yùn)行、選層、平層、停層，曳引機(jī)的噪聲和震動聲不得超

14、過GBJ232的規(guī)定值。制動器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程、試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。對電視信號有屏蔽影響的住宅，電視信號場強(qiáng)微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置電視共用天線。除上述要求外，同時應(yīng)符合地區(qū)性“低壓電氣裝置規(guī)程”的有關(guān)要求。水、衛(wèi)生、消防管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水壓試驗及保溫、防腐措施必須符合GBJ242的要求。應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。衛(wèi)生間、廚房間的排污管應(yīng)分設(shè)，出戶管長不宜超過8M，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排

15、水必須流暢。衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正，牢固、部件齊全、制動靈活。水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時無較大震動。消防設(shè)施必須符合GBJ16、GBJ45的要求，并且有消防部門檢驗合格簽證。采暖采暖工程驗收時間，必須在采暖期以前兩個月進(jìn)行。鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全，不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗合格簽證。爐排必須進(jìn)行12H以上試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相磨擦，且無雜音，不跑偏，不凸起，不受卡，返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。各種儀器、儀表應(yīng)齊精確，安全裝置必須靈敏、可靠、控制門應(yīng)開關(guān)靈活。爐門、灰門、煤斗閘板、煙、風(fēng)檔板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活，閉合嚴(yán)

16、密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架應(yīng)牢固。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合GBJ242的規(guī)定。鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。經(jīng)過48H連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計要求。冷凍機(jī)組/熱泵機(jī)組冷凍機(jī)/熱泵應(yīng)安裝平正，配件齊全，由原廠或授權(quán)單位檢驗合格。與冷凍機(jī)/熱泵運(yùn)行相關(guān)的冷卻塔，風(fēng)機(jī)、水泵等安裝適當(dāng)平正，無變形、裂

17、紋、磨損、腐蝕等。各管道、管件安裝符合要求，保溫、避雷支架等設(shè)置安裝合理。各類現(xiàn)場儀器、儀表齊全準(zhǔn)確，自動控制調(diào)節(jié)系統(tǒng)靈活可靠。機(jī)器運(yùn)行平穩(wěn)，無異常撞擊聲及雜音，無劇烈振動，顯示屏顯示正常，各類指標(biāo)均在運(yùn)行范圍內(nèi)。各輔助設(shè)備運(yùn)行正常，無雜音。冷卻塔效果良好無嚴(yán)重飄水，水泵運(yùn)行平穩(wěn)，揚(yáng)程，流量符合要求。經(jīng)過一段時間連續(xù)運(yùn)行，冷凍機(jī)/熱泵和附屬設(shè)備的熱工性能，機(jī)械性能及空調(diào)區(qū)室溫符合設(shè)計要求。新風(fēng)機(jī)、定/變風(fēng)量機(jī)組、風(fēng)機(jī)盤管、溫控器調(diào)節(jié)閥等工作正常，無異聲。冷凝水管道暢通無滲水，集水盤排水情況良好，無倒泛水，連續(xù)運(yùn)行無滴水，保溫良好。附屬工程及其他室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、

18、管徑均必須符合GBJ14的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈?；S池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得小于5CM。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個彎。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象。房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固。煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。單體工程必須做到工完料凈場地清、臨時設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計要求。群體建筑應(yīng)檢驗相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)

19、量和使用功能要求。質(zhì)量問題的處理影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)進(jìn)行加固補(bǔ)強(qiáng)返修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理。對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由建設(shè)單位負(fù)責(zé)維修，也可采取費(fèi)用補(bǔ)償?shù)霓k法，由接管單位處理。原有房屋的接管驗收接管驗收應(yīng)具備的條件：房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚；土地使用范圍明確。接管驗收應(yīng)檢索提交的資料1、產(chǎn)權(quán)資料：房屋所有權(quán)證；土地使用權(quán)證；有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議；房屋分戶使用清冊；房屋設(shè)備及定、附著物清冊。2、技術(shù)資料：房地產(chǎn)平面圖；房屋分間平面圖；房屋及設(shè)備技術(shù)資料。接管驗收程序移交人書面提請接

20、管單位接管驗收。接管單位按第四條第一款、第二款的規(guī)定進(jìn)行審核。對具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。接管單位會同移交人按第四條第四款規(guī)定進(jìn)行檢驗。對檢驗中發(fā)現(xiàn)的危損問題，按第四條第五款規(guī)定進(jìn)行檢驗。交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和定、附著物，核實房屋使用狀況。經(jīng)檢驗符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗收合格憑證，簽發(fā)接管文件。移交人配合接管單位按接管單位的規(guī)定逐項移交。質(zhì)量與使用功能的檢驗以CJ13和國家有關(guān)規(guī)定作檢驗依據(jù)。從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度。查驗房屋使用情況（包括建筑年代、用途變遷、拆改添建、裝修和設(shè)備情況）。評估房屋現(xiàn)有價

21、值、建立資料檔案。危險和損壞問題的處理屬有危險的房屋，應(yīng)由移交人負(fù)責(zé)排險解危后，始得接管。屬有損壞的房屋，由移交人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由移交人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。屬法院判決沒收并通知接管的房屋，按法院判決辦理。交接雙方的責(zé)任為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按第三條第二款、第三款的要求提前做好房屋交驗準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時提出接管驗收申請。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢、及時簽發(fā)驗收通知并約定時間驗收。經(jīng)檢驗符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗收合格憑證，并應(yīng)及時簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。接管驗收時，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照本標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗收不合格時，雙方協(xié)議處理

22、辦法，并商定時間復(fù)驗，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗。房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會同建設(shè)單位組織設(shè)計、施工等單位，共同分析研究，查明原因。如屬設(shè)計、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。對接管的房屋質(zhì)量有爭議而又不能協(xié)商解決時，雙方均可請房屋所在地的質(zhì)檢部門進(jìn)行復(fù)驗裁決。新建房屋自驗收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。設(shè)施成品保護(hù)方案此方案適用于驗收后開業(yè)前總則建立巡查制度，對已經(jīng)驗收的區(qū)域、機(jī)房和單元要做好巡查記錄；建立應(yīng)急預(yù)案(包括火警、停電、管道爆裂等)，及時處置突發(fā)事故；

23、對已經(jīng)接收的區(qū)域機(jī)房和單元要盡可能封閉，鑰匙有專人保管；建立專門的清潔制度，專人負(fù)責(zé)已接收區(qū)域的清潔工作，發(fā)現(xiàn)問題及時報告；嚴(yán)禁在已經(jīng)驗收區(qū)域和機(jī)房內(nèi)吸煙；嚴(yán)禁擅自動用已經(jīng)驗收的衛(wèi)生潔具（特許使用的除外）；不得在驗收后的區(qū)域內(nèi)用餐；準(zhǔn)備必要的運(yùn)輸工具（四邊有橡膠保護(hù)的塑膠輪小車、塑料搬運(yùn)箱等）及保護(hù)用品（阻水沙袋、舊地毯、塑料保護(hù)膜、垃圾袋、鞋套等）；建立消防安全制度，遇有動火整改維修必須辦理相關(guān)手續(xù)，按要求規(guī)范配置滅火器具。實施細(xì)則石料地坪保護(hù)：在清潔結(jié)束后的石料地坪表面打上封底蠟及多層致密的保護(hù)蠟；禁止在地坪上拖曳雜物，防止表面受損；經(jīng)常保持表面清潔以減少磨損；在必經(jīng)的通道上鋪上木板加強(qiáng)保

24、護(hù)。木地板保護(hù)：進(jìn)入地板區(qū)域建議穿上鞋套；保持木地板區(qū)域的通風(fēng)良好且避免陽光直射；遇有整改維修工作時不得將工具隨意放置在地板上；嚴(yán)防水管破裂和下水道堵塞導(dǎo)致地板浸水。墻面、墻角及天花保護(hù)搬運(yùn)大件物品時必須有專人看護(hù)其行進(jìn)路線；開啟檢修孔時操作人員必須戴上清潔的手套；在經(jīng)常有搬運(yùn)物品進(jìn)出的墻角用木板做直角保護(hù)；在墻邊進(jìn)行整改維修時，必須在墻上貼有保護(hù)膠紙。地毯保護(hù)：進(jìn)入地毯現(xiàn)場必須穿鞋套；在地毯區(qū)域內(nèi)有整改維修時，必須鋪設(shè)保護(hù)膠紙；發(fā)現(xiàn)有抽絲起殼起皺現(xiàn)象，必須及時修補(bǔ)；管道保護(hù)：所有裝修必須安照要求進(jìn)行，不得擅自更改管線走向；所有打洞敲釘安裝必須確保不能損壞暗埋的管線；管道的保溫層不得損壞；做好

25、地漏的的巡查保護(hù)，防止堵塞；消防水喉必須有專人管理巡查，嚴(yán)禁挪作它用；電梯保護(hù)：不得隨意撕去橋廂內(nèi)飾的保護(hù)貼膜；在橋廂內(nèi)避設(shè)置保護(hù)板；禁止裝運(yùn)散裝的建筑材料及濕貨；準(zhǔn)備阻水沙袋，嚴(yán)防電梯井道進(jìn)水。配套表格:辦公樓單元驗收交接表驗收交接表編號：樓層單元驗收日期驗收移交內(nèi)容數(shù)量狀況遺漏及整改內(nèi)容備注地臺天花吊頂墻面窗框扇玻璃塊門扇鎖匙把單元內(nèi)配電箱個燈盤個照明開關(guān)只風(fēng)機(jī)盤管臺空調(diào)送風(fēng)口個空調(diào)回風(fēng)口個空調(diào)新風(fēng)口個風(fēng)機(jī)盤管控制器只電源插座只電視插座只電話插座只噴淋頭只煙感只小五金移交鑰匙把移交其他物品單元內(nèi)電表讀數(shù)度單元內(nèi)水表讀數(shù)字驗收交接單位代表簽署日期辦公樓公共區(qū)域驗收交接表驗收交接表編號：樓層區(qū)

26、域驗收日期驗收移交內(nèi)容數(shù)量狀況遺漏及整改內(nèi)容備注地臺地毯天花吊頂樓梯臺階及扶手墻面窗戶及玻璃扇各種門扇鎖匙及把手把公共配電箱個照明燈具個照明開關(guān)只空調(diào)送風(fēng)口個電源插座只噴淋頭只煙感只廣播啦叭只消火栓箱只滅火器及滅火箱只碎玻璃報警按鈕只應(yīng)急指示燈只門牌及標(biāo)牌塊小五金件移交鑰匙把移交其他物品驗收交接單位代表簽署日期單元設(shè)備工程驗收記錄表檔案編號：工程名稱施工單位驗收區(qū)域驗收日期驗收項目驗收內(nèi)容與要求檢驗情況處理意見1技術(shù)資料1.是否符合設(shè)計要求；2.技術(shù)資料齊全；3.隱蔽工程記錄完整、驗收單。2設(shè)備、材料1.符合國家標(biāo)準(zhǔn)；2.有銘牌、有合格證。3照明電源箱1.有平面圖、系統(tǒng)圖；2.安裝合乎圖紙要求

27、和施工規(guī)范。3.開關(guān)操作靈活，無發(fā)熱和卡澀。4.燈具安裝整齊、有單獨(dú)吊具、合乎要求。5.燈具無遺漏，發(fā)光正常，無噪聲異音和閃爍。6.絕緣電阻、系統(tǒng)接地連續(xù)性良好。4風(fēng)機(jī)盤管1.安裝合乎設(shè)計和施工規(guī)范要求。有檢修孔。2.保溫完整、嚴(yán)密、無遺漏和表面破損。3.不漏水冷凝水、不滲漏。4.開關(guān)安裝合乎要求，轉(zhuǎn)動靈活、無卡澀。風(fēng)機(jī)運(yùn)轉(zhuǎn)正常、無噪聲、無異音和異常振動。冷熱、風(fēng)速轉(zhuǎn)換溫度控制正常5電話、計算機(jī)CATV接口1.安裝合乎設(shè)計和施工規(guī)范要求。2.接線正確、通表抽查無錯誤。3.絕緣電阻。6上、下水1.安裝合乎設(shè)計和施工規(guī)范要求。2.管路和存水彎、地漏無滲漏、進(jìn)出水通暢。3.有隱蔽施工記錄和驗收單。4

28、.有強(qiáng)度試驗、沖、吹洗試驗、通水試驗記錄、灌水試驗、通球試驗記錄。7裝潢1.天花安裝合乎規(guī)范、龍骨無彎曲、變形、吊項水平、無色差、無缺損。2.墻面平整、無損壞缺角，墻磚無破損無空殼、墻紙、護(hù)墻板無破損和差、安裝牢固、踢腳線整齊、水平，表面不毛糙。3.門窗合乎設(shè)計要求，安裝合乎規(guī)范、牢固、扇、閉靈活、油漆無損傷、匙齊全。4.地坪光潔、平整無裂紋和空殼、大理石，地磚無破損。5.各檢修口位置是否適當(dāng)，內(nèi)部有否進(jìn)入障礙。驗收結(jié)果及意見：驗收記錄人簽字： 日期：高低壓配電系統(tǒng)檢查表序系統(tǒng)類別系統(tǒng)名稱系統(tǒng)編號檢查及維修內(nèi)容負(fù)責(zé)人員檢查情況備注1.配電高壓配電柜1)電纜與接線柜有否松2)高壓配電柜導(dǎo)電試驗3

29、)高低配電柜電流表檢查4)高低配電柜電壓表檢查5)高壓接地試驗6)高壓真空開關(guān)測試7)供電局計電表檢查8)高壓配電柜絕源測試9)高壓镕絲2.配電變壓器1)變壓器絕源測試2)變壓器導(dǎo)電測試3)變壓器變電測試3.配電低壓配電柜1)電纜與接線柜有否松2)高壓配電柜導(dǎo)電試驗3)高低配電柜電流表檢查4)高低配電柜電壓表檢查5)高壓接地試驗6)高壓真空開關(guān)測試7)供電局計電表檢查8)高壓配電柜絕源測試9)高壓镕絲10)低壓電容補(bǔ)常器測試11)MCCB- 接線檢查- 電流過載- 接地 - 電源12)MCB- 接線檢查- 電流過載- 接地 - 電源13)RCCB14)FVD給排水設(shè)備驗收記錄表大廈 :系統(tǒng)及設(shè)

30、備 :位置 :記錄日期 :系統(tǒng)設(shè)備數(shù)量檢測項目檢測結(jié)果備注/跟進(jìn)供水/穩(wěn)壓泵設(shè)備水泵進(jìn)/出水壓力(kPa)編號:控制屏運(yùn)作電流(A)/電壓(V)水泵軸心定位正常否?進(jìn)出水閘閥運(yùn)作情況迫件/封墊/軸封運(yùn)作情況緊急停機(jī)制運(yùn)作功能輸水喉管狀況其它 :儲水箱設(shè)備儲水箱狀況/容量/現(xiàn)存水量編號:穩(wěn)壓水缸狀況/容量/現(xiàn)存水量進(jìn)出水閘閥操作情況進(jìn)出水水壓浮球控制閥操作狀況儲水箱外殼狀況其它 :排水系統(tǒng)排污喉管水道狀況編號:排污喉管出口格柵情況排污喉管狀況雨水喉管水道狀況雨水喉管出口情況雨水喉管狀況排水閘制閥門操作狀況排污隔油井狀況排污水泵操作情況其它 :備注 :記錄 :審核 :日期：管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收報表

31、頁：1系統(tǒng)名稱工程部已移交管理處工程部已提供有關(guān)文件(請看備注1至6)工程部已提供遺漏工程報告管理處已提供遺漏工程報告?zhèn)渥⑹欠袷欠癫糠菔欠袷欠裣涝O(shè)備 :消防噴淋頭系統(tǒng)消防煙感/熱感系統(tǒng)消防栓系統(tǒng)二氧化碳或自動滅火系統(tǒng)消防監(jiān)控系統(tǒng)消防與空調(diào)聯(lián)動系統(tǒng)給排水設(shè)備 :給排水管道隔油井及化糞池雨水管水泵閘閥給排水配電日期：管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收報表頁：2系統(tǒng)名稱工程部已移交管理處工程部已提供有關(guān)文件(請看備注1至6)工程部已提供遺漏工程報告管理處已提供遺漏工程報告?zhèn)渥⑹欠袷欠癫糠菔欠袷欠窨照{(diào)設(shè)備 :制冷機(jī)組設(shè)備冷水塔設(shè)備水泵設(shè)備空調(diào)水管系統(tǒng)空調(diào)控制系統(tǒng)送風(fēng)及排風(fēng)系統(tǒng)空調(diào)配電設(shè)備配電設(shè)備 :高壓配電設(shè)備低

32、壓配電設(shè)備照明設(shè)備動力設(shè)備分層配電設(shè)備后備發(fā)電機(jī)日期：管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收報表頁：3系統(tǒng)名稱工程部已移交管理處工程部已提供有關(guān)文件(請看備注1至6)工程部已提供遺漏工程報告管理處已提供遺漏工程報告?zhèn)渥⑹欠袷欠癫糠菔欠袷欠皴仩t設(shè)備：鍋爐水處理設(shè)備供油設(shè)備熱水泵熱交換器設(shè)備鍋爐電氣設(shè)備煤氣系統(tǒng)保安巡邏系統(tǒng)停車場系統(tǒng)對講機(jī)系統(tǒng)日期：管理處系統(tǒng)及設(shè)備接收報表頁：4系統(tǒng)名稱工程部已移交管理處工程部已提供有關(guān)文件(請看備注1至6)工程部已提供遺漏工程報告管理處已提供遺漏工程報告?zhèn)渥⑹欠袷欠癫糠菔欠袷欠耠娨?有線電視系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)閉路電視系統(tǒng)樓宇管理系統(tǒng)大樓接地系統(tǒng)大樓防雷系統(tǒng)天臺防水工程日期：管理處系統(tǒng)

33、及設(shè)備接收報表頁：系統(tǒng)名稱工程部已移交管理處工程部已提供有關(guān)文件(請看備注1至6)工程部已提供遺漏工程報告管理處已提供遺漏工程報告?zhèn)渥⑹欠袷欠癫糠菔欠袷欠翊髲B外墻云石及玻璃幕墻工程大廈分層公共地方裝修大堂裝修大廈吊船設(shè)備備注:1)工程部與分包驗收報告2)有關(guān)設(shè)備及系統(tǒng)之政府認(rèn)可文件3)保修期合同及條款4)分包已提供之設(shè)備備件清單5)運(yùn)作及保修手冊6)竣工圖紙機(jī)房驗收交接表 驗收交接表編號：名稱位置驗收日期驗收移交內(nèi)容數(shù)量狀況遺漏及整改內(nèi)容備注地面天花墻面窗戶及玻璃扇門扇鎖匙把照明燈具個照明開關(guān)只分體式空調(diào)臺空調(diào)送風(fēng)口個換氣排風(fēng)口只換氣排風(fēng)扇臺電源插座只噴淋頭只煙感只廣播啦叭只消火栓箱只滅火器及

34、滅火箱只應(yīng)急指示燈只移交鑰匙移交其他物品驗收交接單位代表簽署日期空調(diào)工程驗收記錄表編號：年月日施工單位驗收區(qū)域抽查（）處，占（）%驗收項目具體內(nèi)容和要求檢驗情況處理意見1技術(shù)資料1.是否符合要求；2.技術(shù)資料齊全；3.隱蔽工程紀(jì)錄。2設(shè)備、材料1.符合國家標(biāo)準(zhǔn)；2.有合格證、銘牌；3.有甲方檢驗證明。3空調(diào)水系統(tǒng)管道安裝1.管道、鋼門、管件、支架、材質(zhì)、壓力、合乎施工規(guī)范或設(shè)計要求；2.管道內(nèi)壁清潔、干燥、鋼門經(jīng)清洗。；3.工藝流向、坡度、標(biāo)高、位置合乎設(shè)計。4.管道與設(shè)備對接時嚴(yán)禁強(qiáng)制對口。5.焊縫無裂紋、無夾渣氣孔。4空調(diào)水系統(tǒng)試驗1.試前充水24h，排盡空氣2.鏄鐵管PN0.5MpaPS

35、=PN+0.5MpaPN0.5Mpa, PS=PN3.鋼管：PS=PN+0.5MpaPsmin0.9 Mpa4.管道應(yīng)不滲、不漏10min 內(nèi) PS0.05Mpa5送風(fēng)回風(fēng)系統(tǒng)1.牢固位置、標(biāo)高、走向符合設(shè)計要求，防火閥位置必須設(shè)于便于操作部位。2.支、吊托架的型式、規(guī)格、位置、間距合乎設(shè)計要。3.支架必須作防腐處理。4.風(fēng)帽安裝必須牢固，風(fēng)管與層面交接處嚴(yán)禁灑水。5.柔軟短管應(yīng)不透氣、內(nèi)壁光滑，與風(fēng)管和設(shè)備的連接處必須嚴(yán)密。6.風(fēng)管、靜壓箱安裝后內(nèi)壁清潔、無浮灰、油污、銹蝕、染物。6冷卻塔1.安裝合符規(guī)范要求內(nèi)部清潔、無染物。2.水盤無破損漏水，浮球個靈活不漏水。3.風(fēng)機(jī)轉(zhuǎn)向正確，無異常音響

36、和搖動。4.齒輪箱油位正常，無搖動。7保溫1.蒸發(fā)器、冷凍水、回水、送水、冷凝水舌、閥門保溫緊密無空隙、外包層無破損。2.送風(fēng)主管、支管保溫完整、嚴(yán)密、無破損。3.風(fēng)機(jī)盤管進(jìn)出水管、凝結(jié)水管，送風(fēng)管保溫完整、嚴(yán)密無破損。4.所有冷凍水管閥門，逆流閥、排氣閥、法蘭等保溫完整、嚴(yán)密、無破損。8絕緣電阻測試1.安裝牢固、保架、支架合符要求。2.管道保溫嚴(yán)密無破損、無漏水和二次冷凝水漏水。3.風(fēng)機(jī)高、中、低三速運(yùn)轉(zhuǎn)正常，轉(zhuǎn)向正確。4.溫控、風(fēng)速控制開關(guān)冷熱轉(zhuǎn)換安裝正確，轉(zhuǎn)動靈活，溫控?zé)o誤動作。5.運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無異常振動和音響，送、回風(fēng)口與天花吻合。9試運(yùn)行情況1.冷卻塔單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。2.冷卻水泵單機(jī)試

37、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。3.冷凍水泵單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。4.二次冷凍水泵單機(jī)試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄。系統(tǒng)試運(yùn)轉(zhuǎn)情況：參加人員建設(shè)單位設(shè)計單位施工單位技術(shù)隊長施工員質(zhì)檢員班組長備注商鋪單元驗收交接表驗收交接表編號：樓層單元驗收日期驗收移交內(nèi)容數(shù)量狀況遺漏及整改內(nèi)容備注地臺天花吊頂樓梯臺階及扶手墻面窗框扇玻璃塊各種門扇鎖匙及把手把各種五金配件公共配電箱個單元內(nèi)配電箱個燈盤個照明燈具個照明開關(guān)只風(fēng)機(jī)盤管臺空調(diào)送風(fēng)口個空調(diào)回風(fēng)口個空調(diào)新風(fēng)口個風(fēng)機(jī)盤管控制器只電源插座只電視插座只電話插座只噴淋頭只煙感只廣播喇叭只消火栓箱只滅火器及滅火箱只碎玻璃報警按鈕只應(yīng)急指示燈只門牌及標(biāo)牌塊移交鑰匙把移交其他物品單元內(nèi)電表讀數(shù)度單元內(nèi)水表讀數(shù)字驗

38、收交接單位代表簽署日期消防設(shè)施驗收記錄表編號：施工單位驗收區(qū)域抽查（）處，占（）%序驗收項目質(zhì)量驗收標(biāo)準(zhǔn)GBJ303-88, GBJ232-82檢驗情況處理意見1資料1.圖紙及資料齊全。2.有產(chǎn)品合格證，銘牌清晰。2煙感與溫度1.圖紙規(guī)定安裝煙感只，溫感只。2.工作情況。正常工作只不正常工作只3消防栓1.設(shè)計數(shù)量只。2.安裝位置合乎設(shè)計要求。3.閥門安裝及漏水情況。4.消防皮帶、嘖咀安放齊全。5.自動按鈕安裝情況。6.滅火器配備情況。7.立管、油漆。消防栓外觀，安裝質(zhì)量情況。實際安裝只。4噴淋系統(tǒng)1.噴淋頭設(shè)計數(shù)量共；2.安裝位置，間隔距離合乎要求。3.樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況。4.末端放水閥門安裝情況。5.管道安裝、支架安裝、漏水情況。實際安裝數(shù)量只5分區(qū)卷簾門1.分區(qū)卷簾門安裝位置合乎圖紙要求設(shè)計。2.設(shè)計安裝卷簾門只。3.樓層防火分區(qū)總閥，流量開關(guān)安裝情況。4.末端放水閥門