中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)六大模式報(bào)告

1、模式?jīng)Q定定未來(lái)中國(guó)國(guó)商業(yè)地地產(chǎn)六大大模式報(bào)報(bào)告 萬(wàn)達(dá)：老大之大寧氏“大悅”華潤(rùn)始燎原魯商的“地產(chǎn)商商業(yè)”SOHOO中國(guó)的的“歧途”學(xué)習(xí)凱德德好榜樣樣綜合體沖沖動(dòng)HOPSSCA：中國(guó)式式綜合體體一夜之間間，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)“眾望所所歸”地?zé)崃肆似饋?lái)。它似乎是是哈利利。波特特故事事里的魔魔鏡，所所有人都都能從中中看見(jiàn)自自己想要要的東西西：地方方政府看看到政績(jī)績(jī)與稅收收的雙重重豐盈，地產(chǎn)企企業(yè)看到到低價(jià)圈圈地的良良機(jī)，品品牌商家家看到“紅旗插插遍中國(guó)國(guó)”的雄心心，百姓姓看到“一站式式”生活的的魅力。危機(jī)從此此而來(lái)，因?yàn)榇蟠蠖鄶?shù)人人并沒(méi)有有發(fā)覺(jué)，將鏡中中幻影變變成現(xiàn)實(shí)實(shí)，道路路漫長(zhǎng)。現(xiàn)實(shí)是：商業(yè)體體量過(guò)剩剩

2、，融資資工具貧貧乏，開(kāi)開(kāi)發(fā)速度度大大高高于消費(fèi)費(fèi)力的增增長(zhǎng)。如如果常規(guī)規(guī)理性沒(méi)沒(méi)有問(wèn)題題，在一一輪熱潮潮之后，必將迎迎來(lái)市場(chǎng)場(chǎng)長(zhǎng)時(shí)間間的淘汰汰與整合合。未來(lái)來(lái)，許多多現(xiàn)在意意氣風(fēng)發(fā)發(fā)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)淘淘金客，也許會(huì)會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)當(dāng)初的冒冒失。當(dāng)所有人人都意識(shí)識(shí)到“這是個(gè)個(gè)機(jī)會(huì)”的時(shí)候候，機(jī)會(huì)會(huì)往往已已經(jīng)離去去了。而而在本文文中的六六家企業(yè)業(yè)，其共共同點(diǎn)是是早了一一步；不不僅如此此，他們們并非僅僅僅看到到機(jī)會(huì)，更看到到自己把把握機(jī)會(huì)會(huì)的方式式，摸索索出屬于于自己的的套路或者說(shuō)說(shuō)“模式”。萬(wàn)達(dá)的“現(xiàn)金流流滾資產(chǎn)產(chǎn)”，中糧糧的產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈整合合，華潤(rùn)潤(rùn)的“集團(tuán)孵孵化”、魯商商的“商業(yè)帶帶動(dòng)地產(chǎn)產(chǎn)”，凱德德的“地產(chǎn)

3、開(kāi)開(kāi)發(fā)加資資本運(yùn)作作”，還有有SOHHO中國(guó)國(guó)堅(jiān)定的的散售所有有的模式式并非一一蹴而就就，也絕絕不是永永遠(yuǎn)成功功?？少F貴的是，他們一一直試圖圖在中國(guó)國(guó)的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)規(guī)規(guī)律與企企業(yè)自身身的資源源優(yōu)勢(shì)之之間，建建立一條條有效的的通道。未來(lái)，烽烽煙四起起的群雄雄時(shí)代最最終會(huì)變變成少數(shù)數(shù)霸主的的戰(zhàn)國(guó)，因?yàn)槟ＤＪ降牧αα俊Ｈf(wàn)達(dá)：老老大之大大老大的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)有些些可以借借鑒，有有些則只只有欣賞賞價(jià)值。但是，從老大大身上，人們總總能獲得得啟示再精彩的的故事被被講了NN遍之后后也會(huì)讓讓人昏昏昏欲睡。萬(wàn)達(dá)就就有這樣樣一個(gè)過(guò)過(guò)于精彩彩的故事事。未曾上市市的公司司，往往往讓人看看到的都都是一個(gè)個(gè)背影，但萬(wàn)達(dá)達(dá)想低調(diào)調(diào)都難

4、，它的一一舉一動(dòng)動(dòng)往往都都被講述述了無(wú)數(shù)數(shù)遍，成成了公開(kāi)開(kāi)的秘密密。因?yàn)闉?，萬(wàn)達(dá)達(dá)已經(jīng)是是商業(yè)地地產(chǎn)的老老大，當(dāng)當(dāng)然也是是商業(yè)綜綜合體開(kāi)開(kāi)發(fā)的老老大。如如果IPPO成功功，也很很可能是是中國(guó)地地產(chǎn)的老老大。7月9日日，萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)公公布，上上半年實(shí)實(shí)現(xiàn)收入入6188.2億億元（萬(wàn)萬(wàn)科同期期銷(xiāo)售額額6566.5億億元），完成上上半年計(jì)計(jì)劃的1153%，同比比增長(zhǎng)669.77%，預(yù)預(yù)計(jì)萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)全全年收入入將突破破10000億元元。如此此，繼萬(wàn)萬(wàn)科之后后，萬(wàn)達(dá)達(dá)將成為為國(guó)內(nèi)第第二家銷(xiāo)銷(xiāo)售額過(guò)過(guò)千億的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)。20099年，8座萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)。20110年，15座。20111年，計(jì)劃開(kāi)開(kāi)業(yè)166家。

5、20012年年，計(jì)劃劃開(kāi)業(yè)220家左左右。今今年9月下旬旬，第1100座座萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)即將將在大連連高新區(qū)區(qū)開(kāi)工。萬(wàn)達(dá)以一一般商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商難難以置信信的速度度，保持持著一年年十幾個(gè)個(gè)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)的擴(kuò)擴(kuò)張速度度， 王健林林的個(gè)人人身家也也已經(jīng)被被各個(gè)財(cái)財(cái)富榜列列到榜首首。但是是，萬(wàn)達(dá)達(dá)并沒(méi)有有打算停停下。對(duì)對(duì)此，王王健林最最近公開(kāi)開(kāi)表示：“萬(wàn)達(dá)的的目標(biāo)是是取得規(guī)規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)，在行行業(yè)內(nèi)做做到全球球最大的的規(guī)模。保守估估計(jì)，再再過(guò)4年就可可在經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模、租金收收入等方方面做到到全球第第一?！睆闹袊?guó)第第一到世世界第一一，萬(wàn)達(dá)達(dá)帝國(guó)還還在不可可阻擋地地壯大，它也不不可避免免地成為為眾人羨羨慕嫉妒妒恨的

6、焦焦點(diǎn)?！白≌氐禺a(chǎn)學(xué)萬(wàn)萬(wàn)科，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)學(xué)萬(wàn)達(dá)達(dá)”，這不不是悄悄悄的暗流流，是大大張旗鼓鼓的運(yùn)動(dòng)動(dòng)。其實(shí)，談?wù)劦綄W(xué)習(xí)習(xí)，萬(wàn)達(dá)達(dá)算是不不錯(cuò)的樣樣板。它它擁有中中國(guó)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)唯唯一行之之有效的的模式相比比之下，如萬(wàn)象象城、大大悅城等等還僅是是成功的的個(gè)案。無(wú)怪乎乎在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)人人才市場(chǎng)場(chǎng)上，“萬(wàn)達(dá)系系”炙手可可熱。然而，挖挖幾個(gè)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)中高高層過(guò)來(lái)來(lái)，就希希望把企企業(yè)做成成萬(wàn)達(dá)，恐怕過(guò)過(guò)于樂(lè)觀觀。萬(wàn)達(dá)達(dá)的帝國(guó)國(guó)版圖與與商業(yè)模模式，已已經(jīng)經(jīng)歷歷了122年的風(fēng)風(fēng)雨打磨磨。王健林說(shuō)說(shuō)，“有人問(wèn)問(wèn)我一個(gè)個(gè)問(wèn)題，讓我用用一句話話概括萬(wàn)萬(wàn)達(dá)成功功的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)。我想想了一下下，要概概括萬(wàn)達(dá)達(dá)的成功功，就是是商業(yè)模模

7、式的不不斷探索索與創(chuàng)新新?！薄澳Ｊ健迸c“創(chuàng)新”本是對(duì)對(duì)立面，但王健健林并沒(méi)沒(méi)有說(shuō)錯(cuò)錯(cuò)，萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)三三代產(chǎn)品品線的更更新，“訂單地地產(chǎn)”模式的的演進(jìn)每一一條的“軍規(guī)”之后，都凝聚聚著痛苦苦的求索索與革新新。老大的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)有些些可以借借鑒，有有些則只只有欣賞賞價(jià)值，因?yàn)橛杏行┦轮恢挥袥](méi)有有老大的的那個(gè)年年代才可可以干，有些事事只有成成為了老老大才可可以干。但是，從老大大身上，人們總總能獲得得一點(diǎn)啟啟示。這這樣再講講述一遍遍萬(wàn)達(dá)的的故事，或許是是得體的的。舍得：養(yǎng)養(yǎng)商重于于收租英雄不問(wèn)問(wèn)出處，但故事事總要從從頭講起起，萬(wàn)達(dá)達(dá)與沃爾爾瑪?shù)慕Y(jié)結(jié)緣是萬(wàn)萬(wàn)達(dá)故事事的一個(gè)個(gè)合理的的起點(diǎn)。19999年，沃沃爾瑪準(zhǔn)

8、準(zhǔn)備進(jìn)軍軍東北。那一年年，萬(wàn)達(dá)達(dá)也開(kāi)始始放棄足足球，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)業(yè)地產(chǎn)。作為一一個(gè)苦心心的追求求者，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)商機(jī)，與沃爾爾瑪艱苦苦地談了了一年，獲得的的不是合合同，而而只是對(duì)對(duì)方的“興趣函函”。20011年，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)第一一個(gè)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目長(zhǎng)春萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)誕生。同年，沃爾瑪瑪在苛刻刻的監(jiān)工工和驗(yàn)收收完項(xiàng)目目后才與與萬(wàn)達(dá)簽簽訂了同同樣苛刻刻的合同同。 220022年，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)試水水“沃爾瑪瑪入駐底鋪銷(xiāo)銷(xiāo)售”的模式式，逐步步走向訂訂單地產(chǎn)產(chǎn)模式。20044年，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)與家家樂(lè)福開(kāi)開(kāi)始眉來(lái)來(lái)眼去，沃爾瑪瑪開(kāi)始主主動(dòng)向萬(wàn)萬(wàn)達(dá)發(fā)合合作函。 20006年年，沃爾爾瑪和萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的合合作出現(xiàn)現(xiàn)裂縫，沃爾瑪瑪開(kāi)始與與

9、其他地地產(chǎn)商接接觸。第第二年，萬(wàn)達(dá)在在上海召召開(kāi)主力力店招商商會(huì)。沃沃爾瑪評(píng)評(píng)價(jià)萬(wàn)達(dá)達(dá)“現(xiàn)在會(huì)會(huì)打牌了了”。等到20009年年，北京京第二屆屆“萬(wàn)商會(huì)會(huì)”召開(kāi)時(shí)時(shí)，包括括沃爾瑪瑪在內(nèi)的的20000名來(lái)來(lái)自全球球品牌商商總裁、副總裁裁參會(huì)，萬(wàn)達(dá)的的“訂單地地產(chǎn)”聲名達(dá)達(dá)到頂峰峰。這是個(gè)類(lèi)類(lèi)似窮小小子和富富家女的的橋段，鮮明表表現(xiàn)了白白手起家家時(shí)的屈屈辱困頓頓，以及及當(dāng)上老老大后揚(yáng)揚(yáng)眉吐氣氣的快感感。沃爾瑪是是萬(wàn)達(dá)的的初戀，是“訂單商商業(yè)”的起源源，也是是萬(wàn)達(dá)的的商業(yè)啟啟蒙者，不過(guò)，不厚道道地翻出出這場(chǎng)戀戀愛(ài)最初初的委屈屈求全，那才更更像萬(wàn)達(dá)達(dá)故事的的關(guān)鍵。沃爾瑪最最初和萬(wàn)萬(wàn)達(dá)簽訂訂合同，合同都都

10、是美國(guó)國(guó)總部發(fā)發(fā)來(lái)的合合同，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)無(wú)緣緣置喙，合同一一字未易易。這樣樣的合同同租金當(dāng)當(dāng)然低至至可憐，所以，萬(wàn)達(dá)一一面帶著著這位珠珠光寶氣氣的小姐姐四處出出游，一一面一直直對(duì)沃爾爾瑪?shù)淖庾饨鹬M莫莫如深。一個(gè)流傳傳很廣的的說(shuō)法是是，沃爾爾瑪?shù)淖庾饨鹗敲棵吭旅科狡矫?00元。不不過(guò)，一一位業(yè)界界人士笑笑著對(duì)記記者說(shuō)：“怎么我我聽(tīng)說(shuō)的的版本最最低是220元呢呢？”在20007年，有人幫幫萬(wàn)達(dá)計(jì)計(jì)算的日日平均租租金收益益在1.5元左左右。220111年，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)上半半年租金金13.6億，根據(jù)最最新消息息，20012年年總共將將開(kāi)業(yè)770個(gè)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)，持有有收租物物業(yè)面積積13000萬(wàn)平平方米。萬(wàn)達(dá)預(yù)預(yù)計(jì)

11、的租租金收入入是700個(gè)億。如果拿拿計(jì)算器器算一下下，租金金仍然是是1.55元。這樣計(jì)算算當(dāng)然不不準(zhǔn)確，萬(wàn)達(dá)在在一些二二三線城城市的租租金也不不算低，但是顯顯而易見(jiàn)見(jiàn)的是，萬(wàn)達(dá)的的整體租租金絕不不算高。第三代萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)中，主主力店及及次主力力店店鋪鋪10-12家家，占租租賃面積積70%，其余余30%為招商商的小店店鋪1550家左左右。在在王健林林看來(lái)，主力店店和次主主力店面面積大，可以很很好地充充實(shí)項(xiàng)目目，而且且抗風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)能力強(qiáng)強(qiáng)，而中中小店鋪鋪則是“可以同同甘不能能共苦”。招主力店店、品牌牌店，這這無(wú)疑降降低了萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)的租金金收入。商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的“租金”其實(shí)可可以分為為兩部分分，一部部分是

12、現(xiàn)現(xiàn)實(shí)租金金，一部部分是商商家的品品牌價(jià)值值，“任何商商家的品品牌價(jià)值值加上商商家的租租金，都都幾乎是是接近的的?！币卒佒兄袊?guó)首席席執(zhí)行官官陳建明明如此評(píng)評(píng)價(jià)。堅(jiān)持多元元業(yè)態(tài)，也必然然導(dǎo)致租租金低。零售業(yè)業(yè)的租金金非常高高，但是是，萬(wàn)達(dá)達(dá)的規(guī)則則是：零零售業(yè)態(tài)態(tài)不超過(guò)過(guò)50%.電影院、溜冰場(chǎng)場(chǎng)、電玩玩、健身身中心、酒樓等等這些業(yè)業(yè)態(tài)都是是低租金金。這被被視為萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力力的一個(gè)個(gè)重要方方面：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)絕大多多數(shù)都是是屬于區(qū)區(qū)域購(gòu)物物中心，“從超市市、百貨貨到院線線到餐飲飲，這四四大組合合內(nèi)容是是成功的的區(qū)域購(gòu)購(gòu)物中心心必不可可少的內(nèi)內(nèi)容。”餐飲業(yè)是是明顯的的低租金金業(yè)態(tài)。但是，王健林林

13、說(shuō)，購(gòu)購(gòu)物中心心不是賣(mài)賣(mài)出來(lái)的的，是吃吃出來(lái)的的。所以以堅(jiān)持在在每個(gè)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)餐飲至至少占 25%，以帶帶動(dòng)廣場(chǎng)場(chǎng)人氣。據(jù)說(shuō)，除了全全國(guó)性的的品牌外外，每到到一處，萬(wàn)達(dá)都都要先做做調(diào)查，為當(dāng)?shù)氐氐牟惋嬶嬈放婆排懦銮笆?，并并?zhēng)取將將其中的的一半拉拉進(jìn)來(lái)。讓萬(wàn)達(dá)租租金低的的另一個(gè)個(gè)原因是是它鐘愛(ài)愛(ài)緊俏品品牌，比比如Zaara、H&MM等?！斑@些流流行的快快速時(shí)尚尚消費(fèi)品品牌，特特點(diǎn)是快快速放貨貨，價(jià)格格不是很很高，款款式很多多，年輕輕人就喜喜歡這樣樣的。現(xiàn)現(xiàn)在受網(wǎng)網(wǎng)購(gòu)影響響，零售售這塊就就是這些些品牌來(lái)來(lái)吸引，所以它它把這些些招過(guò)去去，肯定定租金會(huì)會(huì)比較低低”。華高高萊斯高高級(jí)項(xiàng)目目經(jīng)理黃黃

14、輝說(shuō)。餐飲租金金往往只只有兩塊塊多錢(qián)，讓它們們?cè)趶V場(chǎng)場(chǎng)占300%，很很多老板板有時(shí)候候算算賬賬都舍不不得。商商場(chǎng)開(kāi)業(yè)業(yè)之后第第一年要要投入兩兩千萬(wàn)的的推廣費(fèi)費(fèi)，租金金多少先先不管，這更讓讓老板們們?nèi)馓邸！艾F(xiàn)在商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)一個(gè)常常見(jiàn)的問(wèn)問(wèn)題是，作為老老板對(duì)租租金的預(yù)預(yù)期和下下面達(dá)不不到一致致，預(yù)期期過(guò)高。但是，王健林林做了這這么多，他對(duì)這這方面很很明白?！贝鞯铝毫盒兄袊?guó)國(guó)商業(yè)地地產(chǎn)服務(wù)務(wù)董事張張家鵬說(shuō)說(shuō)?！巴踅×至质紫葘?duì)對(duì)租金不不要求高高，第二二賺不賺賺錢(qián)頭兩兩年都要要推廣，都是為為了先保保證商業(yè)業(yè)能存活活?！睆埣淫i鵬說(shuō)。沒(méi)沒(méi)有低租租金，招招商不會(huì)會(huì)這么順順利，沒(méi)沒(méi)有多業(yè)業(yè)態(tài)，不不會(huì)有熙熙攘的人

15、人流，王王健林在在這一點(diǎn)點(diǎn)上“是明白白的”。租售：地地產(chǎn)和商商業(yè)的兩兩把算盤(pán)盤(pán)誰(shuí)都知道道，商業(yè)業(yè)地產(chǎn)是是靠錢(qián)養(yǎng)養(yǎng)出來(lái)的的，在中中國(guó)，商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目很很難取得得長(zhǎng)期、低成本本的資金金支持，因此，散售商商鋪一直直是中國(guó)國(guó)商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展展無(wú)可奈奈何的主主流。萬(wàn)達(dá)也同同樣經(jīng)歷歷了這個(gè)個(gè)階段。和沃爾爾瑪合作作的第一一個(gè)項(xiàng)目目長(zhǎng)春萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)便是如如此，在在沃爾瑪瑪順利成成為主力力店之后后，一層層店鋪被被迅速售售罄，最最高售價(jià)價(jià)達(dá)到了了6.88萬(wàn)元/平方米米。20022年在長(zhǎng)長(zhǎng)春，這這樣的樓樓價(jià)毫無(wú)無(wú)疑問(wèn)是是天文數(shù)數(shù)字。但但是，高高價(jià)買(mǎi)得得店鋪的的業(yè)主都都期望自自己的投投資能夠夠馬上獲獲得豐厚厚的回報(bào)報(bào)

16、，租金金坐地飛飛漲，租租戶(hù)被高高昂的租租金壓倒倒，幾個(gè)個(gè)月不盈盈利紛紛紛關(guān)店，繼而圍圍坐在商商城一層層，阻撓撓客人進(jìn)進(jìn)入其他他樓層。這是萬(wàn)達(dá)達(dá)的第一一代商業(yè)業(yè)。利用用沃爾瑪瑪作為商商業(yè)號(hào)召召力，然然后將黃黃金鋪位位高價(jià)分分零出售售，結(jié)果果是紅火火開(kāi)場(chǎng)，一地雞雞毛。第第二代產(chǎn)產(chǎn)品，吸吸取了第第一代的的經(jīng)驗(yàn)，將若干干個(gè)沒(méi)有有散售的的購(gòu)物中中心整體體出售，溢價(jià)變變現(xiàn)，結(jié)結(jié)果仍然然不行。任何一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，都都需要兩兩到三年年的市場(chǎng)場(chǎng)培育期期，但小小業(yè)主沒(méi)沒(méi)有培育育市場(chǎng)的的心態(tài)和和能力，在客戶(hù)戶(hù)較少的的情況下下，萬(wàn)達(dá)達(dá)和投資資的小業(yè)業(yè)主前前前后后打打了十幾幾場(chǎng)官司司。這使使萬(wàn)達(dá)不不得不反反思運(yùn)營(yíng)營(yíng)模

17、式的的問(wèn)題所所在，認(rèn)認(rèn)識(shí)到分分割小產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售售的模式式絕不是是商業(yè)地地產(chǎn)的出出路?！吧啼佋僭僖膊毁u(mài)賣(mài)了?！?0005年年年底，王王健林和和他的高高管團(tuán)隊(duì)隊(duì)閉門(mén)開(kāi)開(kāi)了3天會(huì)，得出了了這個(gè)結(jié)結(jié)論。這這是王健健林用55年時(shí)間間、9億元現(xiàn)現(xiàn)金、112個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目換到到的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)真真經(jīng)。散售會(huì)給給商業(yè)的的后期運(yùn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)來(lái)致命的的隱患，后期的的運(yùn)營(yíng)也也往往容容易失控控。但是是，沒(méi)有有幾個(gè)做做商業(yè)地地產(chǎn)的能能夠扛得得住商鋪鋪銷(xiāo)售的的誘惑，特別是是多年以以前。萬(wàn)達(dá)的壯壯士斷腕腕，最終終讓它走走上了綜綜合體開(kāi)開(kāi)發(fā)的道道路。并并最能通通過(guò)“售”與“租”的靈活活取舍平平衡，獲獲得商業(yè)業(yè)模式的的成功。其實(shí)，在在開(kāi)發(fā)所所

18、謂第二二代產(chǎn)品品之時(shí)，萬(wàn)達(dá)已已經(jīng)意識(shí)識(shí)到住宅宅帶來(lái)的的巨大效效益，開(kāi)開(kāi)始有意意識(shí)拿更更大地塊塊，增加加住宅和和可售面面積的比比重。20044年和20005年年成為萬(wàn)萬(wàn)達(dá)商業(yè)業(yè)廣場(chǎng)的的一個(gè)分分水嶺，20006年底底開(kāi)業(yè)的的項(xiàng)目看看，大多多屬于大大型的綜綜合體，萬(wàn)達(dá)商商業(yè)廣場(chǎng)場(chǎng)已經(jīng)實(shí)實(shí)現(xiàn)從第第二代產(chǎn)產(chǎn)品到第第三代產(chǎn)產(chǎn)品的過(guò)過(guò)渡。相比前兩兩代產(chǎn)品品，第三三代萬(wàn)達(dá)達(dá)城市廣廣場(chǎng)在面面積上增增長(zhǎng)最為為顯著。萬(wàn)達(dá)的的第一代代“單店”建筑面面積在55萬(wàn)平米米左右；第二代代“組合店店”上升到到15萬(wàn)20萬(wàn)平平米；而而第三代代萬(wàn)達(dá)城城市綜合合體的總總建面達(dá)達(dá)到400萬(wàn)80萬(wàn)平平米，可可銷(xiāo)售面面積部分分顯著提提升。

19、公寓、寫(xiě)寫(xiě)字樓、酒店這這些物業(yè)業(yè)能提升升商業(yè)的的人流和和檔次。但是萬(wàn)萬(wàn)達(dá)除核核心商業(yè)業(yè)只租不不售外，只要不不對(duì)核心心商業(yè)產(chǎn)產(chǎn)生沖擊擊，這些些物業(yè)都都可以銷(xiāo)銷(xiāo)售。據(jù)萬(wàn)達(dá)內(nèi)內(nèi)部人士士稱(chēng)，僅僅僅從建建安成本本上看，從第一一代產(chǎn)品品到第二二代產(chǎn)品品，就增增加了550，而從第第二代到到第三代代產(chǎn)品，更是增增加了1100。但是是在銷(xiāo)售售物業(yè)的的給力支支持下，萬(wàn)達(dá)資資金充沛沛，足以以支撐其其擴(kuò)張。有心人會(huì)會(huì)注意到到，萬(wàn)達(dá)達(dá)今年上上半年比比肩萬(wàn)科科的恰恰恰是“銷(xiāo)售收收入”。且不不論商業(yè)業(yè)可售部部分的銷(xiāo)銷(xiāo)售，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的業(yè)業(yè)態(tài)配比比中，商商業(yè)的比比例并不不高。有有人研究究，大概概平均只只有300%左右右。而且且，各

20、個(gè)個(gè)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)的比比重并不不相同，一線城城市偏高高，越往往下，比比例越低低。例如，上上海周浦浦萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)，比比例在660以以上，西西安碑林林區(qū)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)為為37%，而太太原、重重慶、成成都等地地的項(xiàng)目目只有220左左右。一個(gè)號(hào)稱(chēng)稱(chēng)“只售不不租”的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)，居然然蓋的大大部分房房子是住住宅或類(lèi)類(lèi)住宅，不止一一個(gè)業(yè)界界大佬私私下對(duì)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的做做法表示示過(guò)不以以為然。萬(wàn)達(dá)是做做住宅順順便做了了商業(yè)，還是做做商業(yè)時(shí)時(shí)順便做做了住宅宅？無(wú)論論答案如如何，人人們應(yīng)該該看到，隨著萬(wàn)萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品品的演進(jìn)進(jìn)，其身身份正由由單純的的“商業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)商”轉(zhuǎn)換為為“城市運(yùn)運(yùn)營(yíng)商”。第一一、二代代產(chǎn)品選選址都

21、要要求是城城市的核核心商圈圈，而第第三代產(chǎn)產(chǎn)品的典典型位置置是城市市副中心心和新區(qū)區(qū)。以“城市副副中心+都市綜綜合體”的開(kāi)發(fā)發(fā)模式帶帶活一個(gè)個(gè)商圈，由此，整體物物業(yè)的升升值水平平會(huì)比在在城市中中心區(qū)域域高出幾幾倍甚至至更多。從城市的的核心轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到周周邊，一一個(gè)重要要的轉(zhuǎn)折折出現(xiàn)在在寧波萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)上。220077年以前前寧波只只有一個(gè)個(gè)商圈，離開(kāi)了了天一商商圈，商商家很難難經(jīng)營(yíng)。據(jù)萬(wàn)達(dá)達(dá)人士回回憶，當(dāng)當(dāng)年，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)地塊位位于鄞州州區(qū)，周周邊相當(dāng)當(dāng)荒涼，沒(méi)有任任何商業(yè)業(yè)配套，也沒(méi)人人敢接手手。為了盤(pán)活活整個(gè)區(qū)區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)，政府府找到了了萬(wàn)達(dá)集集團(tuán)，在在地價(jià)方方面提供供了大量量?jī)?yōu)惠，以至于于“如

22、何做做項(xiàng)目都都不虧錢(qián)錢(qián)”。寧波波項(xiàng)目就就這樣起起來(lái)了，雖然開(kāi)開(kāi)始人流流不多，但低租租金留住住了租戶(hù)戶(hù)，最后后隨著住住宅和各各種業(yè)態(tài)態(tài)帶來(lái)的的人流，終于一一炮打響響。寧波萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)為為萬(wàn)達(dá)闖闖出了一一條新路路，讓萬(wàn)萬(wàn)達(dá)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：不在在城市、商圈的的中心，也可以以做商業(yè)業(yè)，可以以拿回現(xiàn)現(xiàn)金流，只是需需要大量量的人口口導(dǎo)入。此后，這這幾乎成成了萬(wàn)達(dá)達(dá)擴(kuò)張的的唯一模模式：“它現(xiàn)在在很多廣廣場(chǎng)都無(wú)無(wú)須培養(yǎng)養(yǎng)期，一一開(kāi)就火火了。這這些業(yè)態(tài)態(tài)租金都都低，但但是它可可以接受受啊。萬(wàn)萬(wàn)達(dá)成的的勢(shì)，未來(lái)來(lái)就會(huì)反反映在地地價(jià)的談?wù)勁心芰αι?，干干嘛非得得一把一一算呢。?shì)越高高，未來(lái)來(lái)談判的的主動(dòng)權(quán)權(quán)越大，地價(jià)越越低，

23、擴(kuò)擴(kuò)張得越越快?！备匾牡氖牵f(wàn)萬(wàn)達(dá)開(kāi)始始與地方方政府建建立了談?wù)勁心Ｊ绞?，充分分利用地地方政府府急于提提升土地地價(jià)值的的需要作作為切入入點(diǎn)，以以低廉的的土地成成本獲得得低租金金運(yùn)營(yíng)的的空間。這種模模式獲得得了絕大大多數(shù)地地方政府府的交口口稱(chēng)贊，萬(wàn)達(dá)的的路，越越走越寬寬了?？炫埽核偎俣葲Q定定未來(lái)萬(wàn)達(dá)復(fù)雜雜的商業(yè)業(yè)模式中中，幾乎乎所有的的元素都都在為跑跑得更快快量身打打造。對(duì)于一些些財(cái)大氣氣粗的房房企來(lái)講講，不搞搞“租售并并舉”，一心心一線做做高端商商業(yè)，收收取高租租金，也也未嘗不不是一種種做法。但是，租售并并舉加低低租金的的策略，保證了了萬(wàn)達(dá)開(kāi)開(kāi)一個(gè)火火一個(gè)，也讓萬(wàn)萬(wàn)達(dá)走上上了前所所未有的的

24、快速擴(kuò)擴(kuò)展之路路?！澳切﹫?jiān)堅(jiān)持高租租金的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，在一線線城市也也可能做做得很好好，但擴(kuò)擴(kuò)展速度度肯定不不如萬(wàn)達(dá)達(dá)快。”張家鵬鵬說(shuō)。從拿地到到開(kāi)業(yè)，只需要要18個(gè)月月，這一一令其他他企業(yè)瞠瞠目結(jié)舌舌的速度度，在萬(wàn)萬(wàn)達(dá)已經(jīng)經(jīng)成為嚴(yán)嚴(yán)格的規(guī)規(guī)則。如如果實(shí)現(xiàn)現(xiàn)不了，一定要要對(duì)項(xiàng)目目總負(fù)責(zé)責(zé)人進(jìn)行行問(wèn)責(zé)。萬(wàn)達(dá)迄迄今為止止近百個(gè)個(gè)項(xiàng)目中中，只有有昆明一一個(gè)項(xiàng)目目沒(méi)能按按期交付付，結(jié)果果總經(jīng)理理被開(kāi)除除了?？煊惺裁疵春锰帲靠?，加加快現(xiàn)金金流周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，可以以更快獲獲得租金金收入，更短時(shí)時(shí)間搶占占更多的的地盤(pán)。另外，18個(gè)月月開(kāi)業(yè)與與中國(guó)政政治環(huán)境境存在緊緊密聯(lián)系系，一個(gè)個(gè)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)就是是一項(xiàng)政政績(jī)工程

25、程。所有有的政府府部門(mén)都都希望這這項(xiàng)工程程能在本本屆任期期內(nèi)完成成，自己己栽樹(shù)自自己乘涼涼。也就就是說(shuō)，“快”不僅是是經(jīng)濟(jì)的的需要，也是政政治需求求。萬(wàn)達(dá)為什什么可以以快？從從建設(shè)到到招商，萬(wàn)達(dá)每每一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)，都都以加快快速度為為準(zhǔn)則。項(xiàng)目從從拿地開(kāi)開(kāi)始就已已經(jīng)做規(guī)規(guī)劃方案案，所有有的項(xiàng)目目規(guī)劃都都采取產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化生生產(chǎn)流程程。一個(gè)個(gè)城市綜綜合體包包括“四菜一一湯”即四四棟商業(yè)業(yè)體加貫貫穿其中中的商業(yè)業(yè)街；四四棟商業(yè)業(yè)體分別別是百貨貨、超市市、娛樂(lè)樂(lè)和電器器萬(wàn)達(dá)達(dá)的商業(yè)業(yè)定位中中犧牲了了高端和和低端的的消費(fèi)人人群，以以求對(duì)各各個(gè)城市市的可適適應(yīng)性。在萬(wàn)達(dá)的的訂單模模式中，為了不不就單個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的租

26、金水水平進(jìn)行行談判，節(jié)約談?wù)勁袝r(shí)間間，從而而采取了了“平均租租金”的方式式。將全全國(guó)的城城市分三三等租金金，加快快招商談?wù)勁兴俣榷取Ｒ坏╉?xiàng)目目啟動(dòng)，土建、招商、裝修等等各個(gè)鏈鏈條都要要以188個(gè)月開(kāi)開(kāi)業(yè)倒計(jì)計(jì)時(shí)推進(jìn)進(jìn)工作，各個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)環(huán)相扣，責(zé)任細(xì)細(xì)化到每每一個(gè)人人。萬(wàn)達(dá)達(dá)所有的的員工都都知道，“晚上陪陪客戶(hù)喝喝酒到三三點(diǎn)”絕對(duì)不不能成為為第二天天遲到的的理由。但這依然然不夠。萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)不僅僅僅是幾幾棟房子子，更要要用大量量的商家家將其填填滿(mǎn)，而而國(guó)內(nèi)的的主力店店品牌很很難趕得得上萬(wàn)達(dá)達(dá)的節(jié)奏奏。萬(wàn)達(dá)達(dá)“全產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈”的結(jié)構(gòu)構(gòu)就此成成型。無(wú)論是陰陰差陽(yáng)錯(cuò)錯(cuò)，還是是有意為為之，全全產(chǎn)業(yè)鏈鏈?zhǔn)聦?shí)上

27、上最終給給了萬(wàn)達(dá)達(dá)一個(gè)“要什么么有什么么”的自由由，這給給萬(wàn)達(dá)帶帶來(lái)的最最大好處處是，建建一個(gè)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)，就立立刻將它它裝滿(mǎn)，并且熱熱熱鬧鬧鬧開(kāi)業(yè)。這讓萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的飛飛奔再無(wú)無(wú)拖累。萬(wàn)達(dá)影院院是20004年年華納兄兄弟影業(yè)業(yè)與萬(wàn)達(dá)達(dá)成立的的合資院院線公司司。雙方方約定好好，等國(guó)國(guó)家放開(kāi)開(kāi)文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)后就就將院線線股份悉悉數(shù)轉(zhuǎn)給給華納。但是，運(yùn)氣不不佳的是是，國(guó)家家隨后收收緊了對(duì)對(duì)文化產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的開(kāi)開(kāi)放，華華納遲遲遲等不到到控股的的機(jī)會(huì)，院線又又一直處處于嚴(yán)重重的虧損損狀態(tài)，索性選選擇撤離離。萬(wàn)達(dá)多方方聯(lián)系，都沒(méi)有有合適的的下家，而院線線是萬(wàn)達(dá)達(dá)確定的的主力店店和戰(zhàn)略略產(chǎn)業(yè)，最終只只能選擇擇自己做做，目

28、標(biāo)標(biāo)是不虧虧太多。沒(méi)想到到，華納納都經(jīng)營(yíng)營(yíng)得一塌塌糊涂的的院線，第二年年就一下下子翻了了盤(pán)。目目前，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)院線線已經(jīng)成成為萬(wàn)達(dá)達(dá)重要的的現(xiàn)金流流來(lái)源之之一，由由于收益益率高于于主業(yè)，在商業(yè)業(yè)地產(chǎn)上上市受阻阻的情況況下，已已經(jīng)成為為上市的的重要選選擇。如果說(shuō)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)院線線是陰差差陽(yáng)錯(cuò)，萬(wàn)千百百貨無(wú)疑疑是故意意為之。在20003年年，萬(wàn)達(dá)達(dá)集團(tuán)曾曾經(jīng)投資資大洋百百貨后撤撤資。萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)20007年成成立的萬(wàn)萬(wàn)千百貨貨，計(jì)劃劃到20015年年開(kāi)業(yè)1100家家店，年年銷(xiāo)售額額達(dá)到4400億億元以上上，成為為中國(guó)一一流的百百貨集團(tuán)團(tuán)。這個(gè)萬(wàn)千千百貨一一度不被被人看好好。萬(wàn)達(dá)達(dá)自主投投資萬(wàn)千千百貨店店出發(fā)

29、點(diǎn)點(diǎn)在于，萬(wàn)達(dá)每每年開(kāi)工工、竣工工七八個(gè)個(gè)萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)，但但百貨方方面很少少有哪家家品牌公公司能夠夠以這樣樣的速度度開(kāi)出分分店。“萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)業(yè)，它把把萬(wàn)千百百貨裝進(jìn)進(jìn)去，把把萬(wàn)達(dá)影影院裝進(jìn)進(jìn)去，再再加上一一些戰(zhàn)略略伙伴，這個(gè)廣廣場(chǎng)就裝裝得七七七八八了了。所以以它開(kāi)業(yè)業(yè)總能是是滿(mǎn)的?！睆埣淫i鵬說(shuō)。急速擴(kuò)張張其建筑筑綜合體體計(jì)劃的的萬(wàn)達(dá)集集團(tuán)，希希望遵循循并確保保自己的的開(kāi)發(fā)節(jié)節(jié)奏，一一旦萬(wàn)達(dá)達(dá)發(fā)現(xiàn)擴(kuò)擴(kuò)張速度度的短板板出現(xiàn)，任何可可能的選選擇便會(huì)會(huì)被予以以實(shí)施，萬(wàn)千百百貨是這這樣，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)影院院也是這這樣。因因?yàn)闆](méi)有有能適合合萬(wàn)達(dá)的的規(guī)劃院院，萬(wàn)達(dá)達(dá)自己甚甚至建立立了自己己的規(guī)劃劃院。萬(wàn)達(dá)的成成功

30、，也也許并沒(méi)沒(méi)有做到到什么都都好，但但是做到到了足夠夠快。萬(wàn)萬(wàn)達(dá)經(jīng)過(guò)過(guò)幾年的的快速奔奔跑，現(xiàn)現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)積累了了1000座商業(yè)業(yè)綜合體體中的商商業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)，成為為中國(guó)最最大的地地主，也也是最大大的商業(yè)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商商。已經(jīng)沒(méi)有有必要復(fù)復(fù)述萬(wàn)達(dá)達(dá)在商業(yè)業(yè)綜合體體上不斷斷拿地開(kāi)開(kāi)發(fā)、再再拿地再再開(kāi)發(fā)。對(duì)于形形成了模模式的萬(wàn)萬(wàn)達(dá)來(lái)講講，那只只是“復(fù)制”。在做做大到做做強(qiáng)之間間，大往往往并不不令人更更尊重。不過(guò)，在市場(chǎng)場(chǎng)有空間間，能力力能支持持的時(shí)候候，做大大和做強(qiáng)強(qiáng)兩者選選一，往往往需要要先選擇擇做大。在一騎絕絕塵之后后，萬(wàn)達(dá)達(dá)已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始在旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)上再次次搶跑，從商業(yè)業(yè)綜合體體的多業(yè)業(yè)態(tài)，向向旅游

31、地地產(chǎn)的多多業(yè)態(tài)上上平滑地地快速機(jī)機(jī)動(dòng)。長(zhǎng)白山國(guó)國(guó)際旅游游度假區(qū)區(qū)、武漢漢中央文文化旅游游區(qū)、福福州瑯岐岐島國(guó)際際旅游度度假區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目、武武夷山國(guó)國(guó)際旅游游度假區(qū)區(qū)項(xiàng)目，以及西西雙版納納國(guó)際旅旅游度假假區(qū)項(xiàng)目目莫不是是投資幾幾百億，面積幾幾千畝的的大盤(pán)。這讓萬(wàn)萬(wàn)達(dá)可以以突然宣宣布它已已經(jīng)在旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)上占據(jù)據(jù)50份份額。從從中依稀稀可以看看到萬(wàn)達(dá)達(dá)做商業(yè)業(yè)綜合體體時(shí)，一一脈相承承的風(fēng)格格。平衡：狂狂奔者必必備功夫夫王健林說(shuō)說(shuō)，“萬(wàn)達(dá)必必須再快快一點(diǎn)?？焓菓?zhàn)戰(zhàn)略問(wèn)題題，必須須要快。現(xiàn)在是是最后的的機(jī)會(huì)，可以做做大市場(chǎng)場(chǎng)份額，可以積積累經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，可以以贏得未未來(lái)的市市場(chǎng)空間間和話語(yǔ)語(yǔ)權(quán)?！钡?，他他同

32、時(shí)也也承認(rèn)，速度快快也是萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的最最大危險(xiǎn)險(xiǎn)，如有有閃失，萬(wàn)達(dá)這這樣的巨巨人也有有可能一一夜垮掉掉，所以以萬(wàn)達(dá)在在狂奔之之余，一一直在小小心尋找找著自身身的平衡衡。一個(gè)簡(jiǎn)單單的租售售并舉不不能說(shuō)明明萬(wàn)達(dá)的的平衡能能力。真真正的功功夫是王王健林給給萬(wàn)達(dá)做做的資金金平衡規(guī)規(guī)劃，這這是一門(mén)門(mén)藝術(shù)。“訂單地地產(chǎn)”的招商商模式也也許是犧犧牲了高高額的租租金，但但換來(lái)的的卻是穩(wěn)穩(wěn)健和長(zhǎng)長(zhǎng)期的租租金收入入。萬(wàn)達(dá)達(dá)的“緊密型型合作伙伙伴”與“戰(zhàn)略合合作伙伴伴”能占據(jù)據(jù)70%以上的的面積；而且，約定從從商場(chǎng)建建成的第第91天開(kāi)開(kāi)始計(jì)租租。不管管租戶(hù)是是否進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)，購(gòu)物物中心只只要開(kāi)業(yè)業(yè)，一兩兩個(gè)月就就能收到到租金

33、。多年來(lái)來(lái)，萬(wàn)達(dá)達(dá)的租金金收取率率都在 99%以上。眾所周知知的萬(wàn)達(dá)達(dá)地產(chǎn)“現(xiàn)金流流滾資產(chǎn)產(chǎn)”模式中中，銷(xiāo)售售回款占占據(jù)了非非常重要要的作用用。在一一個(gè)包括括商業(yè)、寫(xiě)字樓樓、住宅宅公寓等等業(yè)態(tài)的的“城市綜綜合體”中，住住宅項(xiàng)目目是銷(xiāo)售售重點(diǎn)，1000%銷(xiāo)售售；其次次是寫(xiě)字字樓、公公寓、酒酒店等，按照不不同項(xiàng)目目的資金金情況決決定出售售的比例例。關(guān)于銷(xiāo)售售對(duì)現(xiàn)金金流的支支撐，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的內(nèi)內(nèi)部定位位是“完成成銷(xiāo)售指指標(biāo)是萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)的生命命線，關(guān)關(guān)系著萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集團(tuán)團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的持持續(xù)性和和長(zhǎng)遠(yuǎn)性性”。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)一旦開(kāi)開(kāi)業(yè)，不不但可以以把手中中的物業(yè)業(yè)抵押出出去變成成錢(qián)，也也可以把把手中的的租戶(hù)變變成錢(qián)

34、。它是國(guó)國(guó)內(nèi)最早早嘗試經(jīng)經(jīng)營(yíng)性抵抵押貸款款的企業(yè)業(yè)，模式式基本上上是依據(jù)據(jù)總租金金額度，抵押貸貸款額大大概為總總租金額額的 770%，項(xiàng)目總總投資額額的 770%.總租金金的 770%.而且，“對(duì)于十十年期抵抵押，五五年后還還可以重重估重抵抵，由于于五年后后租金提提升，因因此又可可以獲得得一筆更更高的抵抵押貸款款?！蓖踅×至终f(shuō)。加上開(kāi)業(yè)業(yè)后必然然會(huì)有的的租金，萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)一旦旦開(kāi)業(yè)，就可以以給項(xiàng)目目帶來(lái)三三筆錢(qián)，這讓項(xiàng)項(xiàng)目的快快速開(kāi)業(yè)業(yè)變得非非常重要要，所以以萬(wàn)達(dá)有有18月雷雷打不動(dòng)動(dòng)要開(kāi)業(yè)業(yè)的說(shuō)法法，完不不成任務(wù)務(wù)地方經(jīng)經(jīng)理要卷卷鋪蓋走走人。四大國(guó)有有銀行中中三家銀銀行的總總行給了了萬(wàn)達(dá)巨巨額

35、的授授信。工工商銀行行、中國(guó)國(guó)銀行總總行、農(nóng)農(nóng)業(yè)銀行行總行都都與萬(wàn)達(dá)達(dá)簽署銀銀企協(xié)議議。農(nóng)行行總行給給央行寫(xiě)寫(xiě)了一個(gè)個(gè)報(bào)告，把萬(wàn)達(dá)達(dá)和萬(wàn)科科兩家企企業(yè)作為為中國(guó)房房地產(chǎn)企企業(yè)金融融改革試試點(diǎn)企業(yè)業(yè)上報(bào)，得到了了央行的的批文，允許這這兩家企企業(yè)開(kāi)展展叫做總總行對(duì)總總部的合合作，貸貸款可以以直接審審批，叫叫做綠色色通道。由于和國(guó)國(guó)有銀行行的深度度合作，萬(wàn)達(dá)在在開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的時(shí)時(shí)候，銀銀行資金金會(huì)包括括土地抵抵押貸款款、開(kāi)發(fā)發(fā)貸款、資產(chǎn)抵抵押貸款款、資金金貸款、租約抵抵押貸款款和銀行行貸款的的異地使使用等，顯得比比其他的的房企花花樣更多多一些。王健林說(shuō)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)達(dá)去年銷(xiāo)銷(xiāo)售面積積和銷(xiāo)售售額大約約是萬(wàn)科科

36、的655%，但但是賬面面現(xiàn)金與與萬(wàn)科相相近，資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率則是是萬(wàn)科的的2倍多，并稱(chēng)由由于今年年的調(diào)控控主要針針對(duì)住宅宅，而住住宅銷(xiāo)售售在萬(wàn)達(dá)達(dá)的比重重不到330%，所以萬(wàn)萬(wàn)達(dá)前五五個(gè)月銷(xiāo)銷(xiāo)售額較較去年同同期提高高了三成成，全年年銷(xiāo)售將將在千億億之上。當(dāng)然，隨隨著萬(wàn)達(dá)達(dá)的擴(kuò)張張的速度度越來(lái)越越快，對(duì)對(duì)資金的的需求也也越來(lái)越越多。有有跡象表表明，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)今年年開(kāi)始大大規(guī)模染染指房地地產(chǎn)信托托融資。公開(kāi)資資料顯示示，截至至目前萬(wàn)萬(wàn)達(dá)今年年已有110只信信托產(chǎn)品品成立或或正在推推介、募募集。目前，和和20005年前前一度風(fēng)風(fēng)傳萬(wàn)達(dá)達(dá)資金緊緊張有可可能倒掉掉相比，萬(wàn)達(dá)的的資金狀狀況已經(jīng)經(jīng)完全不不可同日日

37、而語(yǔ)。王健林林不久前前表示，為了讓讓企業(yè)可可持續(xù)發(fā)發(fā)展，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)無(wú)論論何時(shí)都都有3000億元元的現(xiàn)金金在賬面面。這樣樣的錢(qián)包包堪比一一貫穩(wěn)健健的萬(wàn)科科。要管理如如此龐大大的一支支隊(duì)伍，管理上上亦不能能只持一一端。王健林選選擇的是是“中央集集權(quán)制”?！叭f(wàn)達(dá)基基本就是是軍事化化管理?！边@是萬(wàn)萬(wàn)達(dá)從高高管到基基層員工工的共識(shí)識(shí)。這既既帶有早早期萬(wàn)達(dá)達(dá)商業(yè)偶偶像沃爾爾瑪?shù)暮酆圹E，也也有萬(wàn)達(dá)達(dá)自己的的中國(guó)特特色，比比如，男男職工必必須西裝裝領(lǐng)帶，女職工工上班飾飾品不能能超過(guò)三三件，每每個(gè)耳環(huán)環(huán)算一件件。但是，業(yè)業(yè)界在看看到萬(wàn)達(dá)達(dá)集權(quán)主主義的特特色同時(shí)時(shí)，往往往忽略了了萬(wàn)達(dá)把把各個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目獨(dú)立立切分，以項(xiàng)目目

38、為單位位控制總總體平衡衡的方式式。這個(gè)個(gè)簡(jiǎn)單的的算式是是，如果果70個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目的資資金都平平衡了，萬(wàn)達(dá)集集團(tuán)的整整個(gè)資金金狀況也也就平衡衡了。在每個(gè)萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施前，簽訂目目標(biāo)責(zé)任任制，分分成很多多子項(xiàng)。有幾項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)是是剛性的的，不能能超支：第一是是工程成成本；第第二是營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)成本本；第三三個(gè)管理理成本。即使利利潤(rùn)超額額了，這這幾項(xiàng)也也不能超超支。在實(shí)際運(yùn)運(yùn)作中，資金實(shí)實(shí)行的是是單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目平衡衡的方式式?！叭f(wàn)達(dá)的的資金平平衡說(shuō)簡(jiǎn)簡(jiǎn)單也很很簡(jiǎn)單，他們的的策略是是，拿一一塊地，集團(tuán)初初始資金金投入之之后，原原則上不不再投錢(qián)錢(qián)了。你你要快速速實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)銷(xiāo)售，保保證建設(shè)設(shè)，能拿拿回來(lái)利利潤(rùn)最好好，拿不

39、不回來(lái)，原則上上公司也也不再給給你拿錢(qián)錢(qián)了，要要么賺錢(qián)錢(qián)，即使使不賺錢(qián)錢(qián)，最后后也要賺賺一個(gè)商商場(chǎng)?！睆埣淫i鵬說(shuō)。如果平衡衡實(shí)現(xiàn)不不了，比比如地價(jià)價(jià)有問(wèn)題題，就要要找政府府談地價(jià)價(jià)。萬(wàn)達(dá)達(dá)在不同同城市的的地價(jià)它它心理都都有預(yù)期期。如果果按照市市場(chǎng)地價(jià)價(jià)，即使使通過(guò)住住宅銷(xiāo)售售，也未未必可以以補(bǔ)回商商業(yè)上的的投資，這就要要通過(guò)談?wù)勍恋氐牡膬r(jià)格，最后達(dá)達(dá)成平衡衡?！斑@個(gè)也也有道理理。一些些物業(yè)可可以給城城市帶來(lái)來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)好好處。政政府就應(yīng)應(yīng)該給一一些好處處?！睆埣淫i鵬說(shuō)，“比如在在唐山，就給了了它很優(yōu)優(yōu)厚的條條件，以以保證它它的平衡衡?！贝送?，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)號(hào)稱(chēng)稱(chēng)對(duì)于資資金實(shí)行行項(xiàng)目的的封閉管管理，分分公司之

40、之間資金金不允許許調(diào)動(dòng)，必須統(tǒng)統(tǒng)一走總總部才能能在不同同項(xiàng)目間間周轉(zhuǎn)，這無(wú)疑疑也是為為了防止止單個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目平衡衡被打破破，出現(xiàn)現(xiàn)混亂。雖然萬(wàn)達(dá)達(dá)大事兒兒基本不不容各地地諸侯置置喙，但但就招商商來(lái)講，各個(gè)地地區(qū)其實(shí)實(shí)有很多多靈活性性?！罢l(shuí)搶了了算誰(shuí)的的，總部部也不管管?！睆埣淫i鵬說(shuō)，“這個(gè)品品牌在這這兒賣(mài)的的好，在在那兒賣(mài)賣(mài)得不好好，總部部如果干干涉太多多，就把把各個(gè)地地方的萬(wàn)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)就弄亂亂了?！边@是萬(wàn)萬(wàn)達(dá)集權(quán)權(quán)與分權(quán)權(quán)中的平平衡。未來(lái)：萬(wàn)萬(wàn)達(dá)之路路快速發(fā)展展，直至至成為老老大，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)這個(gè)個(gè)過(guò)程中中一直在在為自己己積累勢(shì)勢(shì)能。有有了“勢(shì)”，才能能讓對(duì)方方甘心按按自己的的規(guī)則玩玩游戲，模式化化得

41、以順順利推行行。獲得得了老大大的“勢(shì)能”后，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)在很很多地方方甚至不不再需要要是最好好。人才是商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的瓶頸頸，也曾曾是萬(wàn)達(dá)達(dá)憂(yōu)心的的問(wèn)題，據(jù)說(shuō)，王健林林在某一一日突然然發(fā)現(xiàn)，招不到到人，原原來(lái)是因因?yàn)樽顑?yōu)優(yōu)秀的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)人才都都已經(jīng)在在萬(wàn)達(dá)了了，這樣樣才開(kāi)始始了宏大大的內(nèi)部部培訓(xùn)計(jì)計(jì)劃。隨著商業(yè)業(yè)地產(chǎn)熱熱潮，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的人人也在流流失，也也在招人人。在各各個(gè)獵頭頭公司那那里，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)都是是大客戶(hù)戶(hù)。這些些這對(duì)于于萬(wàn)達(dá)來(lái)來(lái)講當(dāng)然然“都是小小錢(qián)”。作為為老大，萬(wàn)達(dá)仍仍有足夠夠的魅力力吸引新新人加入入。不過(guò)過(guò)從另一一方面看看，萬(wàn)達(dá)達(dá)甚至不不需要太太多最頂頂尖的人人才。“就像和和政府打打交道，如果

42、你你是最大大的，去去跟地方方政府談?wù)劊词故古蓚€(gè)毛毛頭小伙伙子去也也會(huì)有成成果，因因?yàn)樗麄儌冎滥隳闶亲畲蟠蟮拈_(kāi)發(fā)發(fā)商，認(rèn)認(rèn)可你這這個(gè)品牌牌，認(rèn)可可你這個(gè)個(gè)企業(yè)?！睆埣淫i鵬說(shuō)。“有了勢(shì)勢(shì)，未必必下面人人都要非非常強(qiáng)。對(duì)于一一些新的的開(kāi)發(fā)商商來(lái)講，沒(méi)有勢(shì)勢(shì)，就得得靠自己己的人比比別人強(qiáng)強(qiáng)。”這種戰(zhàn)略略上的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，甚甚至可以以收到點(diǎn)點(diǎn)石成金金之效。作為填填補(bǔ)萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)空空間的角角色的萬(wàn)萬(wàn)千百貨貨一度被被人瞧不不起，結(jié)結(jié)構(gòu)不合合理，品品牌低端端種種問(wèn)問(wèn)題都曾曾讓人詬詬病。但但是，待待到全面面鋪開(kāi)，人們會(huì)會(huì)陡然發(fā)發(fā)現(xiàn)，它它幾乎會(huì)會(huì)成為中中國(guó)最大大的品牌牌通道，遍布南南北，而而且往往往都在城城市的緊緊要

43、位置置。“在這樣樣的戰(zhàn)略略模型下下它是為為了解決決招商問(wèn)問(wèn)題，但但穩(wěn)定下下來(lái)之后后就了不不得了。只要這這個(gè)殼子子在，最最后貼金金都可以以，怎么么會(huì)做不不起來(lái)？”張家鵬鵬說(shuō)，“如果一一百個(gè)城城市都有有萬(wàn)千百百貨，外外資品牌牌想進(jìn)來(lái)來(lái)，它會(huì)會(huì)有多大大的議價(jià)價(jià)能力？”當(dāng)然，“萬(wàn)達(dá)模模式”絕非完完美。萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的成成功更多多是整體體開(kāi)發(fā)和和成長(zhǎng)戰(zhàn)戰(zhàn)略的成成功，要要將萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)與與大悅城城、萬(wàn)象象城等知知名綜合合體相比比，無(wú)論論從操作作的精細(xì)細(xì)程度還還是租金金回報(bào)率率，萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)未未必占優(yōu)優(yōu)。比如，“萬(wàn)達(dá)過(guò)過(guò)分注重重租金有有效的收收取，這這無(wú)疑影影響了商商業(yè)的淘淘汰升級(jí)級(jí)?！痹谛兄弥脴I(yè)總經(jīng)經(jīng)理姜新新國(guó)說(shuō)，“

44、王健林林說(shuō)可以以達(dá)到1100%的出租租率，這這是不正正常的，為什么么呢？有有些不合合適的要要淘汰，因此里里面肯定定有空置置的。其其次，1100%的出租租率肯定定意味著著較低的的租金收收益率，才會(huì)造造成人人人都在你你這里。”萬(wàn)達(dá)的成成功在于于模式化化，但是是在一切切為速度度服務(wù)的的前提下下，模式式化難免免也會(huì)造造成“僵硬”?！八哪ＤＪ交瘧?yīng)應(yīng)該會(huì)有有所調(diào)整整，總的的原則應(yīng)應(yīng)該是有有什么地地塊做什什么樣的的項(xiàng)目。”姜新國(guó)國(guó)說(shuō)，“就是這這個(gè)地塊塊有什么么商圈，有什么么消費(fèi)和和商務(wù)資資源的基基礎(chǔ)，才才能做那那些可行行的項(xiàng)目目。”對(duì)比快速速發(fā)展形形成的低低廉租金金，萬(wàn)達(dá)達(dá)有必要要逐步做做到資產(chǎn)產(chǎn)優(yōu)化?！?/p>

45、項(xiàng)目不不僅僅要要賣(mài)得掉掉，租得得出去?！苯聡?guó)國(guó)說(shuō)，“還要提提高租賃賃收益?！苯聡?guó)國(guó)說(shuō)。從地方政政府來(lái)看看，萬(wàn)達(dá)達(dá)廣場(chǎng)規(guī)規(guī)模都很很大而且且都能“填滿(mǎn)了了”，所以以才會(huì)都都希望到到萬(wàn)達(dá)到到那里去去做。但但是面積積做的很很大，效效益未必必好。萬(wàn)萬(wàn)達(dá)如果果不再像像原來(lái)那那樣渴求求拓展，就有可可能在和和地方政政府的博博弈中，克制這這種做大大的沖動(dòng)動(dòng)?！叭绻鲎?0萬(wàn)平平方米是是這些收收益，做做40萬(wàn)平平方米也也只有這這些收益益，做大大的商業(yè)業(yè)價(jià)值在在哪里呢呢？”姜新國(guó)國(guó)說(shuō)?！按罅康牡慕ㄔO(shè)成成本和土土地成本本都白白白扔掉了了，萬(wàn)達(dá)達(dá)一定要要很理性性地控制制自己的的商業(yè)部部分做大大的規(guī)模模?！薄暗谌?/p>

46、綜合體體是一個(gè)個(gè)正確的的道路，但這里里面合理理的配比比，規(guī)劃劃理性方方面還是是要經(jīng)過(guò)過(guò)經(jīng)濟(jì)效效益的測(cè)測(cè)算?，F(xiàn)現(xiàn)在萬(wàn)達(dá)達(dá)處在一一種粗放放的階段段，規(guī)模模與投資資收益關(guān)關(guān)系的測(cè)測(cè)算還沒(méi)沒(méi)有做過(guò)過(guò)。商業(yè)業(yè)地產(chǎn)尤尤其是持持有物業(yè)業(yè)的到最最后就是是要錙銖銖必較的的，這樣樣才能達(dá)達(dá)到一個(gè)個(gè)很好的的效益。如果你你這里放放掉一點(diǎn)點(diǎn)，那里里放掉一一點(diǎn)，最最后就要要虧損?！绷硪粋€(gè)問(wèn)問(wèn)題是，業(yè)態(tài)常常新和品品質(zhì)的提提高。姜姜新國(guó)說(shuō)說(shuō)，萬(wàn)達(dá)達(dá)對(duì)國(guó)際際品牌和和高端品品牌仍然然重視不不夠，這這樣未免免有失偏偏頗?！爸袊?guó)有有的是廉廉價(jià)商品品的市場(chǎng)場(chǎng)，要取取得很高高的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益，要有這這些品牌牌產(chǎn)生它它的價(jià)值值?！比f(wàn)達(dá)起步步于

47、品牌牌化模式式化，所所以，“在初步步階段可可以粗放放一些，隨著商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的水平平的普遍遍提高，就需要要企業(yè)練練內(nèi)功，提高經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益，我想想萬(wàn)達(dá)仍仍有很多多的工作作要做。”萬(wàn)達(dá)一直直將上市市作為未未來(lái)發(fā)展展的另一一個(gè)重要要跳板。但是，一旦上上市，資資產(chǎn)的收收益率，對(duì)于萬(wàn)萬(wàn)達(dá)來(lái)講講非常重重要。“收益率率太低，就是內(nèi)內(nèi)部增長(zhǎng)長(zhǎng)不夠好好。未來(lái)來(lái)如果內(nèi)內(nèi)部的收收益率一一直太低低，資本本市場(chǎng)就就未必能能一直看看好它?！睂?duì)奢侈品品的態(tài)度度，或許許可以看看出萬(wàn)達(dá)達(dá)在商業(yè)業(yè)方向上上的一點(diǎn)點(diǎn)游移。20008年底底，對(duì)于于高端奢奢侈品定定位的恒恒隆廣場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展模模式，王王健林就就曾明確確表態(tài)稱(chēng)稱(chēng)“并不欣欣賞”。不

48、過(guò)兩年年后，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)在合合肥開(kāi)了了首個(gè)奢奢侈店后后，已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始了了奢侈品品店外拓拓的進(jìn)程程。但是是，王健健林對(duì)奢奢侈品依依然心存存疑慮，原因之之一是難難以在萬(wàn)萬(wàn)達(dá)模式式中得以以全面復(fù)復(fù)制?！拔矣X(jué)得得奢侈品品始終不不是零售售的主流流，零售售還是要要靠大宗宗消費(fèi)，時(shí)尚中中等偏上上才是真真正的主主流?！钡?，王王健林也也依然會(huì)會(huì)繼續(xù)在在奢侈店店上的嘗嘗試。據(jù)據(jù)透露近近兩三年年還會(huì)再再開(kāi)四五五家奢侈侈品店，但是都都是開(kāi)在在二線城城市，明明年還會(huì)會(huì)在武漢漢、長(zhǎng)沙沙等地開(kāi)開(kāi)，每年年最多開(kāi)開(kāi)一家店店。前幾年的的萬(wàn)達(dá)一一路狂奔奔，商業(yè)業(yè)綜合體體跑馬圈圈地做到到最大是是主要目目標(biāo)。當(dāng)當(dāng)前，情情況似乎乎已經(jīng)有有新的

49、變變化。一方面，萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)的第第1000家即將將動(dòng)工，萬(wàn)達(dá)廣廣場(chǎng)甚至至已經(jīng)開(kāi)開(kāi)到了三三線城市市。萬(wàn)達(dá)達(dá)商業(yè)綜綜合體如如果繼續(xù)續(xù)高速拓拓展，市市場(chǎng)空間間是否還還足夠大大？另一方面面，萬(wàn)達(dá)達(dá)在大手手筆向旅旅游地產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)移，即使在在旅游地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)方面，萬(wàn)達(dá)“拉幫結(jié)結(jié)伙”，拉入入大量合合作伙伴伴，粗略略一算，所需資資金仍然然是天文文數(shù)字。萬(wàn)達(dá)是是否還有有余力繼繼續(xù)高速速拓展商商業(yè)綜合合體？或或者說(shuō)，萬(wàn)達(dá)的的戰(zhàn)略是是不是已已經(jīng)有所所轉(zhuǎn)向？如今，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)累積積的勢(shì)能能在國(guó)內(nèi)內(nèi)已經(jīng)是是風(fēng)頭無(wú)無(wú)雙。跟跟隨萬(wàn)達(dá)達(dá)走南闖闖北的海海底撈，在作網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)推廣廣的時(shí)候候用這么么一句話話夸自己己：“人類(lèi)已已經(jīng)阻擋擋不了海海底撈

50、了了?！边@句話話用在萬(wàn)萬(wàn)達(dá)身上上也相當(dāng)當(dāng)合適，用王健健林自己己的話說(shuō)說(shuō)，“目前萬(wàn)萬(wàn)達(dá)的擴(kuò)擴(kuò)張速度度和規(guī)模模已經(jīng)沒(méi)沒(méi)有企業(yè)業(yè)能比得得上了，這在世世界商業(yè)業(yè)史是一一個(gè)奇跡跡?！钡珶o(wú)論如如何，萬(wàn)萬(wàn)達(dá)遲早早要將自自己的方方向調(diào)整整到更重重視資產(chǎn)產(chǎn)回報(bào)的的方向，即使不不是今天天的決策策，也是是未來(lái)的的方向。寧氏“大大悅”以“大悅悅城范本本”復(fù)制，再進(jìn)行行外部并并購(gòu)與內(nèi)內(nèi)部整合合，最終終瞄準(zhǔn)資資本市場(chǎng)場(chǎng)，寧氏氏棋局行行至中盤(pán)盤(pán)曾任中糧糧置業(yè)副副總經(jīng)理理的暴雪雪松有一一論斷：“一個(gè)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的成功，除了資資金，最最重要的的就是操操盤(pán)者對(duì)對(duì)商業(yè)的的理解?！薄凹t色摩摩根”寧高寧寧對(duì)商業(yè)業(yè)的理解解就很深深

51、。主政政華潤(rùn)，做成萬(wàn)萬(wàn)象城，“空降”中糧，推出大大悅城。兩例均均堪稱(chēng)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)界的經(jīng)經(jīng)典范本本。暴氏論斷斷的另一一層含意意是，企企業(yè)一把把手的態(tài)態(tài)度和能能力起著著決定作作用?！耙氐禺a(chǎn)、懂懂商業(yè)，還要熱熱愛(ài)商業(yè)業(yè)。他的的價(jià)值取取向起著著引領(lǐng)作作用，大大家會(huì)惟惟馬首是是瞻?！蹦苷f(shuō)明寧寧氏情迷迷商業(yè)地地產(chǎn)的事事例，首首先是西西單大悅悅城地塊塊的“失而復(fù)復(fù)得”。十多多年前，“華潤(rùn)版版”寧高寧寧以4億元將將這塊地地賣(mài)給中中冶集團(tuán)團(tuán)；20006年年，中糧糧版“寧高寧寧”又以100倍價(jià)格格40億元元從中冶冶手里買(mǎi)買(mǎi)回。其次，“大悅城城”之名為為寧高寧寧夜讀論語(yǔ)所得。子路路篇中中有“近者悅悅，遠(yuǎn)者者來(lái)”

52、之句，寧眼前前靈光閃閃現(xiàn)，遂遂取名“大悅城城”。中糧商業(yè)業(yè)地產(chǎn)出出自寧氏氏之手，從宏觀觀戰(zhàn)略到到微觀執(zhí)執(zhí)行，從從大悅城城到中糧糧置業(yè)成成立，再再到“兩鏈”的發(fā)展展戰(zhàn)略，處處可可見(jiàn)雄奇奇與輕靈靈并融的的“寧式風(fēng)風(fēng)格”。第一個(gè)一一定是經(jīng)經(jīng)典西單大悅悅城是中中糧大悅悅城系列列城市綜綜合體的的開(kāi)山之之作，也也是至今今為止最最成功的的作品。20077年12月28日開(kāi)開(kāi)業(yè)，西西單大悅悅城所有有商鋪在在5個(gè)半月月內(nèi)出租租一空。它吸引引了2334個(gè)品品牌，其其中466個(gè)首進(jìn)進(jìn)北京，58個(gè)選選擇大悅悅城為進(jìn)進(jìn)入西單單商圈的的第一站站。銷(xiāo)售額也也一路走走高：第第一年實(shí)實(shí)現(xiàn)100億元銷(xiāo)銷(xiāo)售額，第二年年則突破破15億

53、元元，20010年年?duì)I業(yè)額額超過(guò)220億元元；日銷(xiāo)銷(xiāo)售額最最高時(shí)達(dá)達(dá)10550萬(wàn)元元，日人人流量一一度高達(dá)達(dá)20萬(wàn)人人次，租租金收入入也突破破了3億多元元。大悅城這這一商業(yè)業(yè)傳奇絕絕非無(wú)心心插柳，而是出出自寧高高寧的縝縝密戰(zhàn)略略，也是是他一貫貫的管理理哲學(xué)：第一個(gè)個(gè)一定要要是經(jīng)典典?！叭A潤(rùn)的的成功就就是基于于一個(gè)萬(wàn)萬(wàn)象城的的成功，形成母母本，然然后進(jìn)行行復(fù)制，中糧大大悅城亦亦是如此此?！比A高萊萊斯國(guó)際際地產(chǎn)（北京）有限公公司高級(jí)級(jí)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)理黃輝輝說(shuō)。努力換來(lái)來(lái)豐厚回回報(bào)。西西單大悅悅城開(kāi)業(yè)業(yè)前三天天，“老房東東”從這塊塊地上賺賺了300多億的的中冶集集團(tuán)老總總先去去現(xiàn)場(chǎng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)了一圈圈，隨后后開(kāi)玩

54、笑笑地對(duì)中中糧置業(yè)業(yè)董事長(zhǎng)長(zhǎng)史焯煒煒說(shuō)：“老史，我后悔悔了！”西單大悅悅城的成成功，讓讓寧高寧寧下決心心正式提提出打造造“兩鏈”戰(zhàn)略，即“全產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的食食品企業(yè)業(yè)”和“全服務(wù)務(wù)鏈的城城市綜合合體”，全力力發(fā)展以以大悅城城購(gòu)物中中心為核核心的城城市綜合合體，并并將大悅悅城品牌牌進(jìn)行全全國(guó)復(fù)制制。如今，大大悅城已已經(jīng)或即即將落戶(hù)戶(hù)北京、天津、上海、成都、沈陽(yáng)、煙臺(tái)，還將在在未來(lái)22-3年年內(nèi)，在在全國(guó)復(fù)復(fù)制100個(gè)以上上，5-10年年內(nèi)布局局規(guī)模將將過(guò)200個(gè)。玩轉(zhuǎn)“體體驗(yàn)式”大悅城崛崛起的秘秘密概括括起來(lái)并并不復(fù)雜雜：國(guó)人人對(duì)在購(gòu)購(gòu)物中心心消磨時(shí)時(shí)間的這這一生活活方式的的新偏愛(ài)愛(ài)，以及及快速時(shí)時(shí)

55、尚消費(fèi)費(fèi)熱潮加加速到來(lái)來(lái)所創(chuàng)造造的零售售業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)。西單大悅悅城總營(yíng)營(yíng)業(yè)面積積達(dá)200多萬(wàn)平平方米，差不多多占到西西單商圈圈總營(yíng)業(yè)業(yè)面積的的40%，含地地下2層、地地上100層，一一共有112層的的營(yíng)業(yè)面面積，幾幾乎達(dá)到到了商業(yè)業(yè)項(xiàng)目占占地的極極限。對(duì)對(duì)于任何何一個(gè)招招商團(tuán)隊(duì)隊(duì)來(lái)說(shuō)，如何填填滿(mǎn)如此此高大的的空間，簡(jiǎn)直是是一場(chǎng)夢(mèng)夢(mèng)魘。對(duì)此，中中糧置業(yè)業(yè)董事長(zhǎng)長(zhǎng)史焯煒煒有一個(gè)個(gè)很關(guān)鍵鍵的思路路：“要學(xué)會(huì)會(huì)浪費(fèi)空空間?！睂幐邔帉幰蔡匾庖鈬诟溃骸白钪匾橇舫龀隹臻g?！币虼?，在在設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)，大悅悅城將可可出租面面積控制制在400%.預(yù)預(yù)留了555%左左右的公公共空間間。這也也符合國(guó)國(guó)外大型型購(gòu)物中中心的標(biāo)

56、標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)這一一理念，大悅城城建起了了國(guó)內(nèi)迄迄今為止止最寬闊闊的室內(nèi)內(nèi)十字購(gòu)購(gòu)物連廊廊，在多多個(gè)樓層層建立獨(dú)獨(dú)立的中中央大廳廳，放置置眾多坐坐椅，供供消費(fèi)者者休息。噴泉、大型養(yǎng)養(yǎng)魚(yú)池、中央小小景、各各種小憩憩場(chǎng)所都是是為了營(yíng)營(yíng)造舒適適、愜意意的購(gòu)物物環(huán)境。這一點(diǎn)曾曾遭質(zhì)疑疑，開(kāi)業(yè)業(yè)首日即即有同行行“浪費(fèi)面面積”之譏，不過(guò)其其后的人人氣則證證明了公公共空間間的重要要性。西西單商圈圈長(zhǎng)期面面臨租售售面積和和人流不不成比例例的問(wèn)題題，人流流的簇?fù)頁(yè)砗酮M仄仄的購(gòu)物物環(huán)境抵抵消了消消費(fèi)樂(lè)趣趣，只能能以“便利”和“實(shí)惠”自我安安慰。大大悅城的的誕生，讓人們們真正發(fā)發(fā)現(xiàn)了“體驗(yàn)式式消費(fèi)”的樂(lè)趣趣。這與西單單

57、商圈其其他的商商業(yè)設(shè)施施大大不不同，更更像是一一個(gè)覆蓋蓋了大屋屋頂?shù)膹V廣場(chǎng)或者者公園，你可以以購(gòu)物、娛樂(lè)、剪發(fā)、就餐、喝咖啡啡、玩街街拍，或或者只是是信步閑閑逛。它它利用一一系列暗暗示讓消消費(fèi)者不不斷移動(dòng)動(dòng)：透明明的欄桿桿使視線線不受妨妨礙，人人造樹(shù)木木創(chuàng)造的的垂直感感覺(jué)誘使使你乘著著電動(dòng)扶扶梯來(lái)到到另一層層，明亮亮的燈光光讓你感感覺(jué)一直直停留在在午后三三點(diǎn)，忘忘記時(shí)間間的流逝逝。甚至至它還使使內(nèi)部氣氣候整年年如春。如此精心心營(yíng)造，凸顯了了購(gòu)物中中心與超超級(jí)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)運(yùn)營(yíng)哲哲學(xué)的根根本不同同：后者者追求效效率，所所以希望望消費(fèi)者者速戰(zhàn)速速?zèng)Q；購(gòu)購(gòu)物中心心則希望望消費(fèi)者者在這里里呆得越越久越好好。也

58、許許下一秒秒鐘，消消費(fèi)者就就會(huì)沖動(dòng)動(dòng)地打開(kāi)開(kāi)荷包，決定購(gòu)購(gòu)買(mǎi)。據(jù)稱(chēng)，西西單大悅悅城開(kāi)業(yè)業(yè)初期，時(shí)任總總經(jīng)理的的暴雪松松會(huì)到地地下車(chē)庫(kù)庫(kù)去查看看停車(chē)記記錄，當(dāng)當(dāng)他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)顧客的的泊車(chē)時(shí)時(shí)間從最最初的440分鐘鐘變?yōu)楹蠛髞?lái)的33個(gè)多小小時(shí)后，他知道道，這個(gè)個(gè)項(xiàng)目可可以活下下來(lái)了。在傳統(tǒng)的的百貨公公司，各各樓層的的商品種種類(lèi)大致致類(lèi)似，比如一一層是珠珠寶、化化妝品，二層是是女裝，三層是是男裝分而而治之，一目了了然。這這種布局局與客戶(hù)戶(hù)的目的的性消費(fèi)費(fèi)方式非非常契合合。而大大悅城的的樓層分分布完全全突破了了品類(lèi)而而大悅城城的樓層層分布完完全突破破了品類(lèi)類(lèi)限制，每一層層都有餐餐飲休閑閑類(lèi)商鋪鋪，如星星巴克

59、、漢堡王王、味千千拉面、臺(tái)灣小小吃等，也有供供消費(fèi)者者隨時(shí)休休息的場(chǎng)場(chǎng)所。這這種“走走停停停”的布局局設(shè)計(jì)，正是對(duì)對(duì)消費(fèi)者者步行距距離認(rèn)真真考量后后的結(jié)果果：把“人”作為購(gòu)購(gòu)物中心心規(guī)劃和和組織的的核心，通過(guò)對(duì)對(duì)消費(fèi)者者購(gòu)物心心理及行行為習(xí)慣慣的研究究，進(jìn)行行整體商商業(yè)組織織。而在總體體規(guī)劃上上，大悅悅城極大大地增加加了餐飲飲、娛樂(lè)樂(lè)類(lèi)業(yè)態(tài)態(tài)。在大大悅城的的6至8樓，共共2.33萬(wàn)平方方米的餐餐飲區(qū)是是西單規(guī)規(guī)模最大大、品牌牌最多的的。留出出如此多多的空間間，一方方面是餐餐飲品牌牌能夠在在開(kāi)業(yè)早早期帶來(lái)來(lái)客流，另一方方面因?yàn)闉椴惋嫎I(yè)業(yè)態(tài)暗含含著消費(fèi)費(fèi)者的社社交需要要，成為為消費(fèi)者者購(gòu)物之之后的

60、精精神和體體力的緩緩沖，增增加其逗逗留時(shí)間間。北京朝陽(yáng)陽(yáng)大悅城城副總經(jīng)經(jīng)理周鵬鵬提到，寧高寧寧曾經(jīng)說(shuō)說(shuō)過(guò)一段段非常精精辟的話話，“大悅城城的性格格應(yīng)該從從它的效效率、語(yǔ)語(yǔ)言、服服務(wù)、態(tài)態(tài)度，從從總經(jīng)理理到保潔潔員的眼眼神中體體現(xiàn)出來(lái)來(lái)。讓來(lái)來(lái)的人不不單要購(gòu)購(gòu)物，更更因?yàn)橄蚕矚g這里里的感覺(jué)覺(jué)。這樣樣才是一一個(gè)飽滿(mǎn)滿(mǎn)的項(xiàng)目目，否則則它就無(wú)無(wú)法進(jìn)步步。大悅悅城要走走進(jìn)人的的精神生生活，要要觸及靈靈魂?！边@段話話也成為為了大悅悅城打造造品牌的的主旨。于是，大大悅城的的每個(gè)樓樓層都被被賦予了了一個(gè)關(guān)關(guān)鍵詞：西單大大悅城有有眩目、前衛(wèi)、沖撞、優(yōu)雅、約會(huì)等等；朝北北大悅城城則用欣欣賞、時(shí)時(shí)尚、自自在、愿愿望