20090402?？谥谢莺？谒{(lán)天白云項(xiàng)目前期策劃定位投標(biāo)

1、?？谒{(lán)天白云項(xiàng)目前期整體定位策劃研討需要明確的概念：旅游地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)別2報(bào)告結(jié)構(gòu)及主要內(nèi)容項(xiàng)目價(jià)值認(rèn)知與屬性初判37世聯(lián)藍(lán)天白云項(xiàng)目顧問服務(wù)內(nèi)容本項(xiàng)目需要解決的問題工作內(nèi)容及服務(wù)報(bào)價(jià)世聯(lián)顧問服務(wù)流程與工作思路4項(xiàng)目面臨的問題與挑戰(zhàn)5規(guī)律借鑒高爾夫價(jià)值提升體系世聯(lián)旅游地產(chǎn)、高爾夫地產(chǎn)操盤經(jīng)驗(yàn)16世聯(lián)建議：項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間節(jié)點(diǎn)建議2 世聯(lián)經(jīng)驗(yàn)1.世聯(lián)在旅游地產(chǎn)開發(fā)、高爾夫主題地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域有著豐富的研究認(rèn)識(shí)與市場經(jīng)驗(yàn)關(guān)于世聯(lián)近三年操作的旅游地產(chǎn)、類似高爾夫案例介紹3世聯(lián)在全國知名旅游區(qū)域具有大量旅游地產(chǎn)項(xiàng)目操作經(jīng)驗(yàn)世聯(lián)旅游地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)（部分）旅游區(qū)域開發(fā)旅游綜合體開發(fā)旅游物業(yè)開發(fā)深圳市政府大

2、梅沙旅游度假區(qū)泰達(dá)集團(tuán)溫榆河生態(tài)走廊項(xiàng)目泰達(dá)集團(tuán)天津七里海項(xiàng)目中糧集團(tuán)亞龍灣二期開發(fā)魯能集團(tuán)三亞灣新城開發(fā)三亞市政府紅塘灣項(xiàng)目三亞市政府海棠灣項(xiàng)目中信集團(tuán)福建東山島項(xiàng)目中信集團(tuán)博鰲特別規(guī)劃區(qū)項(xiàng)目中住集團(tuán)無錫鵝湖生態(tài)文化城金融街集團(tuán)惠州巽寮灣開發(fā)三江集團(tuán)武漢都市生態(tài)區(qū)項(xiàng)目祥云集團(tuán)昆明軍馬場項(xiàng)目鴻洲集團(tuán)海口美蘭靈山項(xiàng)目德業(yè)基河南萬山項(xiàng)目深圳土洋游艇國際濱海社區(qū)誠毅云霄海洋溫泉項(xiàng)目觀瀾高爾夫項(xiàng)目三亞灣新城高爾夫項(xiàng)目昆明滇池項(xiàng)目中信集團(tuán)惠州湯泉項(xiàng)目青島天泰假日溫泉項(xiàng)目華夏文化產(chǎn)業(yè)基地整體定位項(xiàng)目青島中少上揚(yáng)動(dòng)漫基地項(xiàng)目安寧溫泉鎮(zhèn)世紀(jì)天樂項(xiàng)目合肥東磁紫蓬灣項(xiàng)目 杭州千島湖項(xiàng)目三亞政府小魚溫泉項(xiàng)目深圳萬科

3、十七英里昆明安寧西山新城項(xiàng)目江西柘林湖項(xiàng)目三亞灣新城452項(xiàng)目三亞西元項(xiàng)目杭州青山湖別墅金地集團(tuán)增城項(xiàng)目魯能集團(tuán)山海天項(xiàng)目成都今日蜀州城項(xiàng)目成都利通崇州白塔湖項(xiàng)目北京龍湖西苑項(xiàng)目煙臺(tái)140畝酒店式公寓及別墅項(xiàng)目 合肥萬振湯池項(xiàng)目 三亞星獅項(xiàng)目4世聯(lián)中國在海南的旅游地產(chǎn)操作項(xiàng)目三亞魯能三亞灣新城改造（6.8平方公里）三亞紅塘灣項(xiàng)目（5000畝）三亞魯能高爾夫別墅項(xiàng)目中糧亞龍灣二期開發(fā)（7平方公里）三亞政府小魚溫泉區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目（2平方公里）三亞灣新城452畝項(xiàng)目博鰲碧海銀沙項(xiàng)目魯能海口盈濱半島項(xiàng)目?？谖骱０俄?xiàng)目（1600畝）瓊海博鰲項(xiàng)目（1000畝）5世聯(lián)中國在國內(nèi)其它區(qū)域的旅游地產(chǎn)操作項(xiàng)目誠毅地

4、產(chǎn)云霄項(xiàng)目（1020畝）廈門福隆長泰項(xiàng)目（5500畝）金融街惠州巽寮灣項(xiàng)目（20平方公里）中信東山海峽論壇項(xiàng)目（4170畝）無錫鵝湖生態(tài)文化城項(xiàng)目北京溫榆河綠色生態(tài)走廊項(xiàng)目（6.67平方公里）杭州新廣發(fā)青山湖別墅項(xiàng)目深圳大梅沙旅游度假區(qū)規(guī)劃定位研究（2平方公里）唐山新戴河區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目6三亞日出觀光高爾夫球場基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項(xiàng)目位置：三亞塔嶺管區(qū)，天涯鎮(zhèn)區(qū)和涯城之間項(xiàng)目規(guī)模：原有1300畝已運(yùn)營高爾夫球場，現(xiàn)增加 2400畝土地?cái)U(kuò)充球場及開發(fā)物業(yè)項(xiàng)目資源：高爾夫球場景觀、水庫、原生山林等委托客戶： 三亞日出觀光有限公司項(xiàng)目階段：前期市場研究、整體發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議階段、營銷戰(zhàn)

5、略與策略運(yùn)作階段：項(xiàng)目前期定位、發(fā)展戰(zhàn)略制定效果評(píng)價(jià)：客戶對(duì)于我司工作給予了高度肯定?？蛻魡栴}項(xiàng)目處于觀光熱點(diǎn)區(qū)域、旅游度假居住的陌生區(qū)域，地產(chǎn)開發(fā)周期為35年，需解決快速消化項(xiàng)目的持續(xù)驅(qū)動(dòng)力問題。作為超大規(guī)模項(xiàng)目，如何確?？蛻舻目沙掷m(xù)來源和多元化？36洞高爾夫和1200畝地產(chǎn)開發(fā)，投資巨大，如何合理確定開發(fā)步驟和分期、如何進(jìn)行資金安排顧問內(nèi)容高爾夫物業(yè)高爾夫物業(yè)開發(fā)模式與產(chǎn)品研究高爾夫市場機(jī)會(huì)項(xiàng)目整體定位和營銷戰(zhàn)略7昆明陽宗海高爾夫旅游小鎮(zhèn)項(xiàng)目基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項(xiàng)目位置：陽宗海西北面項(xiàng)目規(guī)模： 15000畝，旅游用地約12500畝，房地產(chǎn)開發(fā)約2500畝項(xiàng)目資源：山景資源、陽宗

6、海湖景等委托客戶：昆明高富旅游度假有限公司項(xiàng)目階段：前期市場研究、整體發(fā)展戰(zhàn)略及物業(yè)發(fā)展建議階段、營銷戰(zhàn)略與策略運(yùn)作階段：項(xiàng)目前期定位、發(fā)展戰(zhàn)略制定階段效果評(píng)價(jià)：客戶對(duì)于我司工作給予了高度肯定。顧問內(nèi)容項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略研究項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)跟進(jìn)區(qū)域開發(fā)模式與實(shí)施策略研究啟動(dòng)區(qū)策略以及發(fā)展建議8武漢萬科高爾夫花園基本情況委托背景服務(wù)內(nèi)容顧問效果項(xiàng)目位置：武漢市東西湖區(qū)金銀湖板塊項(xiàng)目規(guī)模：占地570畝，建筑面積60萬項(xiàng)目資源：高爾夫球場景觀、湖景等委托客戶： 武漢萬科項(xiàng)目階段： 項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行運(yùn)作階段：項(xiàng)目銷售階段效果評(píng)價(jià)：淡市之下取得良好銷售業(yè)績，獲得客戶高度認(rèn)可。客戶問題速度目標(biāo)逆市之下，

7、如何實(shí)現(xiàn)08年年底前高層、聯(lián)排100銷售形象目標(biāo)萬科新一期開發(fā)，希望持續(xù)提高本項(xiàng)目的高端影響力 價(jià)格目標(biāo) 超出同板塊競爭者的價(jià)格，高層6500-7000元/平米，聯(lián)排1.2-1.3萬元/平米顧問內(nèi)容 宏觀市場分析與競爭分析項(xiàng)目營銷戰(zhàn)略與執(zhí)行計(jì)劃9項(xiàng)目背景1:區(qū)域定位階段7平方公里/城市功能綜合開發(fā)/二線區(qū)域/資源有限/地塊狹長/機(jī)場影響 三亞灣新城位于海坡二線，由于在三亞建設(shè)初期缺乏對(duì)景觀資源、生態(tài)資源的統(tǒng)籌和長遠(yuǎn)考慮，二線地缺少沿海景觀資源 項(xiàng)目區(qū)北靠海榆西線公路，南臨三亞灣規(guī)劃區(qū)A線道路（新城路），東與三亞老機(jī)場相連，西接三亞灣規(guī)劃區(qū)西側(cè)西線高速入口路 東西長9公里，南北平均寬700米，總

8、規(guī)劃用地面積為約7平方公里。 案例詳細(xì)介紹：魯能三亞灣新城10項(xiàng)目背景2:一期營銷開發(fā)階段非成熟區(qū)域/大盤起勢/4.8萬/高爾夫純別墅區(qū)/資源普通/外界干擾案例詳細(xì)介紹：魯能三亞灣新城機(jī)場天涯海角主城區(qū)海坡村穆斯林墓地位置：三亞灣二線海景規(guī)模：高爾夫別墅1期總建面4.8萬平米項(xiàng)目優(yōu)勢：純別墅社區(qū)、北側(cè)為區(qū)域內(nèi)獨(dú)有的高爾夫球場；項(xiàng)目限制：機(jī)場噪音影響、周邊景觀、城市界面影響11項(xiàng)目在不同時(shí)期面臨不同問題:案例詳細(xì)介紹：魯能三亞灣新城關(guān)于區(qū)域戰(zhàn)略及規(guī)劃布局（2006年）：總體規(guī)劃調(diào)整原規(guī)劃方案在新的市場情況下是否合適？世聯(lián)研究：兩個(gè)出發(fā)點(diǎn)1.三亞旅游和房地產(chǎn)市場環(huán)境有所變化，規(guī)劃必須對(duì)其重新認(rèn)識(shí)；

9、2.必須從整個(gè)大海坡地區(qū)的整體協(xié)調(diào)上來梳理新城規(guī)劃，而不是單獨(dú)考慮項(xiàng)目本身。世聯(lián)研究：1.區(qū)域定位分析從市場、規(guī)劃、區(qū)位、資源、產(chǎn)業(yè)上分析，海坡地區(qū)具備成為三亞第二城市中心的必要條件2.案例研究濱海旅游目的第二城市中心的開發(fā)要重點(diǎn)解決三大問題，實(shí)現(xiàn)三大中心功能3.整體規(guī)劃修正4.規(guī)劃布局建議12ABC游艇港灣社區(qū) 土地使用中低密度住宅為主，游艇碼頭附近開發(fā)度假酒店和部分高層公寓 娛樂設(shè)施游艇俱樂部、酒店主題餐飲、特色商街臨海濱海生態(tài)公園 高爾夫綠地社區(qū) 土地使用高爾夫球場、分時(shí)度假、低密度住宅娛樂設(shè)施高爾夫球場、酒店美麗城度假社區(qū) 土地使用中密度住宅、中高密度住宅娛樂設(shè)施美麗產(chǎn)業(yè)常住和養(yǎng)老社區(qū)

10、 土地使用中高密度住宅娛樂設(shè)施地區(qū)級(jí)商業(yè)街配套設(shè)施教育設(shè)施安置區(qū) 土地使用- 中高密度住宅，不會(huì)中密度配套設(shè)施教育設(shè)施EDCBA娛樂區(qū)：開發(fā)項(xiàng)目包括水上運(yùn)動(dòng)園、影院、體育、酒店等項(xiàng)目，除作為社區(qū)娛樂配套外，吸引所有到三亞的游客，成為旅游度假吸引點(diǎn)。FFED最終規(guī)劃調(diào)整成果展示：案例詳細(xì)介紹：魯能三亞灣新城13項(xiàng)目在不同時(shí)期面臨不同問題:案例詳細(xì)介紹：魯能三亞灣新城一期4.8萬高爾夫別墅定位營銷（2007年）：1.項(xiàng)目一期整體實(shí)現(xiàn)均價(jià)11500元/平米，約合獨(dú)棟14000元/平米，聯(lián)排9000元/平米，區(qū)域、資源價(jià)值有限的情況下，如何實(shí)現(xiàn)價(jià)格目標(biāo)？2. 區(qū)域未開發(fā)現(xiàn)狀，配套欠缺，如何建立樹立海南

11、魯能度假物業(yè)品牌；建立魯能三亞灣度假區(qū)的整體區(qū)域形象，為后續(xù)持續(xù)開發(fā)奠定基礎(chǔ)？世聯(lián)思考：目標(biāo)梳理及策略制定1.項(xiàng)目本體價(jià)值梳理三亞最大規(guī)模、集高爾夫資源及休閑娛樂配套于一體的、復(fù)合型高尚度假社區(qū)2.市場、競爭、客戶多維度分析3.案例借鑒迎合區(qū)域旅游大開發(fā)的趨勢，在陌生區(qū)域通過復(fù)合產(chǎn)品線分散市場風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)規(guī)劃較大比例的投資類產(chǎn)品吸引人氣，預(yù)熱區(qū)域，為未來發(fā)展奠定基礎(chǔ)4.項(xiàng)目定位得出5.項(xiàng)目營銷策略總綱14案例詳細(xì)介紹：魯能三亞灣新城一期定位及營銷成果展示：灣區(qū)度假航母，魅力休閑特區(qū)1、整體項(xiàng)目形象提升區(qū)域價(jià)值與高度；通過魯能三亞灣新城大的區(qū)域開發(fā)占據(jù)區(qū)域競爭的高度，主打區(qū)域大配套帶來的長期 度假

12、的宜居性 ，實(shí)現(xiàn)灣區(qū)價(jià)值的傳播；代表著無距離享受最高品質(zhì)的生活、娛樂配套，打造富人休閑度假天堂“示范區(qū)”；雖是二線海景，但是可參與的海資源；2、特色資源傳遞項(xiàng)目價(jià)值；在區(qū)域大項(xiàng)目形象的基礎(chǔ)上樹立高爾夫以及項(xiàng)目所規(guī)劃的綜合配套的資源地位；以參與性活動(dòng)拉近高爾夫與度假客戶的聯(lián)系，讓客戶體驗(yàn)未來生活；以簽約儀式等方式提前感受未來美麗城、游艇會(huì)的價(jià)值，為客戶描繪灣區(qū)高品質(zhì)豪宅社區(qū)的生活藍(lán)圖；3、島內(nèi)樹形象及品牌，島外定向區(qū)域傳播；占據(jù)島內(nèi)宜居度假別墅話語權(quán)，舍我其誰，使島內(nèi)、來島度假的外地客戶印象深刻；渠道為王，通過魯能的全國客戶渠道和當(dāng)?shù)氐木频暌约氨狈礁郀柗蚯驎?huì)等資源渠道找客戶+拓展與重點(diǎn)城市中介機(jī)

13、構(gòu)的二級(jí)聯(lián)動(dòng)及銷售旺季重點(diǎn)區(qū)域設(shè)立項(xiàng)目展銷中心 ；15 概念明確2.著重關(guān)注旅游地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)：1、到底什么是旅游地產(chǎn)？它與普通的地產(chǎn)開發(fā)操作有什么不同？2、旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式有哪些？選答2：旅游地產(chǎn)開發(fā)中主要有哪些問題，如何破解？161產(chǎn)業(yè)認(rèn)知：有旅游；有地產(chǎn)；非簡單地旅游+地產(chǎn)旅游地產(chǎn)概念旅游地產(chǎn)休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時(shí)間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新營銷創(chuàng)新房地產(chǎn)業(yè)17中國旅游地產(chǎn)項(xiàng)目分布示意圖全國性旅游區(qū)域海南、云南區(qū)域性中心城市廈門、杭州、北京、深圳度假物業(yè)面向全國乃至世界各地區(qū)域性度假云南海南桂林深圳廈門杭州北京三亞?？诓椑ッ鞔?/p>

14、理18旅游地產(chǎn)三大分類旅游區(qū)域開發(fā)旅游綜合體開發(fā)旅游物業(yè)開發(fā)特點(diǎn)依托一個(gè)強(qiáng)勢旅游資源，運(yùn)用整合、創(chuàng)新等方式進(jìn)行深度開發(fā)。通過部分經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)，提升房地產(chǎn)住宅類物業(yè)價(jià)值依托成熟資源進(jìn)行以單純房地產(chǎn)住宅類物業(yè)為主的地產(chǎn)類開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)類型盈利點(diǎn)依托一個(gè)以上資源優(yōu)勢，通過系統(tǒng)整合，重新建立區(qū)域價(jià)值體系。通常進(jìn)行區(qū)域性的基礎(chǔ)建設(shè)，掌握部分核心經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)，實(shí)現(xiàn)大規(guī)模土地資源的控制，主要目的以提升土地價(jià)值進(jìn)而影響核心物業(yè)價(jià)值為主。系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)度假項(xiàng)目經(jīng)營性風(fēng)險(xiǎn)和陌生區(qū)物業(yè)銷售度假居住產(chǎn)品競爭風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)銷售收入物業(yè)銷售收入、物業(yè)租賃收入、物業(yè)經(jīng)營收入基礎(chǔ)建設(shè)收益、土地轉(zhuǎn)讓收益、物業(yè)銷售收益、物業(yè)租賃收益、物業(yè)

15、經(jīng)營收益192認(rèn)識(shí)誤區(qū)：認(rèn)識(shí)不足、缺乏經(jīng)驗(yàn)導(dǎo)致在認(rèn)知層面上存在一些典型的誤區(qū)第一大誤區(qū)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，盈利模式不清能不能在前期就能賣一個(gè)高價(jià)資金壓力大，我們要快速回現(xiàn)酒店經(jīng)營很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉培育期項(xiàng)目及區(qū)域成熟度成長期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價(jià)值收益存在持續(xù)性的經(jīng)營壓力前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大房地產(chǎn)銷售收入，隨著項(xiàng)目成熟度價(jià)值拔升迅速酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營收益土地升值拆賣盈利（一級(jí)開發(fā)）風(fēng)險(xiǎn)收益20第二大誤區(qū)度假和旅游不分觀光旅游休閑度假VS過境旅客，短期旅游缺乏高端休閑配套重點(diǎn)在于風(fēng)景名勝低級(jí)散亂

16、的旅游服務(wù)業(yè)大量中長期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費(fèi)高端休閑配套休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條低階的市場層級(jí)，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場層級(jí)，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件21第三大誤區(qū)企業(yè)能力支撐不足房地產(chǎn)開發(fā)銷售旅游開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)酒店運(yùn)營特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營土地控制22第四大誤區(qū)游戲規(guī)則不清縱向競爭層級(jí)不明區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國橫向競爭關(guān)系不明競爭？競合？23第五大誤區(qū)客戶群體何在階段客戶LOWHIGH資源強(qiáng)度/開發(fā)深度客戶廣度HIGH初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段VAULE本地客戶區(qū)域客戶全國乃至全球客戶CUSTOMER誰會(huì)來買我們的房子？能不能吸引北京甚至海外的客戶？243世聯(lián)關(guān)于旅游地產(chǎn)的核心總結(jié)旅游地產(chǎn)開發(fā)需首先對(duì)項(xiàng)目層級(jí)

17、定位，旅游度假區(qū)因其資源稟賦和顧客市場的不同可分為以下三類25根據(jù)不同層級(jí)的項(xiàng)目資源層級(jí)，確定旅游地產(chǎn)開發(fā)策略國外頂級(jí)RESORT國內(nèi)大多旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目國內(nèi)頂級(jí)度假項(xiàng)目有資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目一次性銷售住宅回款持有部分配套物業(yè)，二級(jí)開發(fā)為重要盈利真正意義的旅游地產(chǎn)已持有物業(yè)的回報(bào)為主，住宅僅為配套不允許資金沉淀盈利模式的轉(zhuǎn)變企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，回報(bào)豐厚借勢造勢借助所在區(qū)域旅游度假氛圍和配套的成熟度，開發(fā)具有度假特點(diǎn)的房地產(chǎn)物業(yè)陌生區(qū)域旅游度假項(xiàng)目開發(fā)需自主造勢，大量投入配套設(shè)施，沉淀較多資金26旅游地產(chǎn)核心驅(qū)動(dòng)力世聯(lián)對(duì)世界各地休閑度假開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)行了廣泛而深入的研究，總結(jié)出5種核

18、心驅(qū)動(dòng)力及其代表案例Bintan，印尼Amelia Island Plantation ，美國佛州Laguna，泰國Napa valley，美國加州Cancun，墨西哥愉景灣，香港Homestead，美國密歇根Seaside，美國佛州La Jolla，美國加州Wintergreen ，美國維州亞龍灣，海南夏威夷，美國泰晤士小鎮(zhèn)，上海帕拉德羅，古巴博鰲，海南華僑城，深圳云頂，馬來西亞以休閑度假為主的熱點(diǎn)區(qū)域的5種核心驅(qū)動(dòng)力及相應(yīng)的典型案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來西亞博鰲，海南坎昆，墨西哥27培育期區(qū)域成熟度

19、成長期成熟期價(jià)格項(xiàng)目所處階段基本的配套及少量高端體驗(yàn)設(shè)施完善高端配套形成系統(tǒng)頂級(jí)配套拔升高度房價(jià)配套依托核心的驅(qū)動(dòng)力，形成項(xiàng)目經(jīng)營性和銷售性物業(yè)的良性互動(dòng)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目獲得可持續(xù)性的開發(fā)基礎(chǔ)，項(xiàng)目價(jià)值隨區(qū)域成熟度逐漸拔升旅游地產(chǎn)核心驅(qū)動(dòng)力經(jīng)營性物業(yè)開發(fā)銷售性物業(yè)開發(fā)持續(xù)開發(fā)運(yùn)營支撐盈利28抓住度假客戶的生活需求，正確定位項(xiàng)目規(guī)劃和產(chǎn)品度假生活城市生活“靜”生活“玩”生活“懶”生活“慢”生活“鄰里”生活“工作”生活“便利”生活“快捷”生活VS度假生活與城市生活的區(qū)別，直接會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品層面的差異294海南旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及瓶頸：定位、品牌以及開發(fā)模式單一化根本仍是對(duì)旅游地產(chǎn)的概念理解不透徹以及操作的

20、單一化、淺表化定位開發(fā)模式品牌主題定位：旅游地產(chǎn)整體主題定位不明確。?？诼糜蔚禺a(chǎn)僅從概念上COPY旅游地產(chǎn)，甚至形式上也是模糊的。產(chǎn)品定位：目前，海南旅游地產(chǎn)產(chǎn)品定位單一，均發(fā)展單體產(chǎn)品線。多元化產(chǎn)品線基本沒有。國際化產(chǎn)品更是少見。市場定位:目前市場旅游產(chǎn)品市場定位均以國內(nèi)客戶為主，國際化市場觀念不強(qiáng)，相關(guān)社區(qū)配套比較簡單，景觀也是淺層次設(shè)計(jì)。難以拉動(dòng)國際化市場消費(fèi)。目前海南旅游地產(chǎn)的發(fā)展從政府到開發(fā)商基本走規(guī)?；肪€,政府強(qiáng)調(diào),走規(guī)?；?、集團(tuán)化。而規(guī)模化、集團(tuán)化的同事品牌口碑欠缺文化因素薄弱，開發(fā)產(chǎn)品與環(huán)境背離，環(huán)境被隨意改造。售后管理滯后。目前海南旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式僅是簡單的借助一線海景及

21、景觀資源的單體開發(fā)模式。缺乏旅游資源價(jià)值的挖掘，以及合理的考慮地產(chǎn)與旅游資源嫁接、互動(dòng)關(guān)系305海南旅游地產(chǎn)前景：資源唯一性/市場國際化，海南旅游優(yōu)勢將長期領(lǐng)先全國海南旅游地產(chǎn)開發(fā)5大優(yōu)勢：政府扶持海南省政府出臺(tái)海南國際旅游島建設(shè)總體規(guī)劃加快市政建設(shè)，快速發(fā)展相關(guān)配套建設(shè)，積極為旅游產(chǎn)業(yè)提供優(yōu)惠政策，為旅游地產(chǎn)的發(fā)展推波助瀾。資源唯一性作為全國唯一沒有冬天的熱帶海島和健康島，資源景觀具有不可復(fù)制性。海南的濱海旅游和休閑度假市場潛力巨大，休閑旅游地產(chǎn)將迅速崛起。特別是海南熱帶海洋資源的唯一性，海南旅游地產(chǎn)市場前景潛力巨大。交通邊際無界化班車化、城際高速列車公交化，交通便捷，城際距離正變短或消失，

22、是旅游地產(chǎn)興起的客觀外部條件。從海南政府交通規(guī)劃的大交通和小交通，將以旅游產(chǎn)業(yè)為主，從而帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。市場逐漸品牌化眾多品牌開發(fā)商進(jìn)入海南房地產(chǎn)市場，并逐步涉足規(guī)模旅游地產(chǎn)開發(fā)。市場國際化海南省憑借其資源唯一性，成就其區(qū)別于國內(nèi)其他城市的國際化市場。隨著海南省旅游市場國際化發(fā)展，其消費(fèi)群體從國內(nèi)走向國際。消費(fèi)群體從觀光、度假到發(fā)展旅游投資。2009年全省旅游業(yè)發(fā)展預(yù)期將實(shí)現(xiàn)全省接待國內(nèi)外游客達(dá)2224萬人次，同比增長8%。其中，海外游客達(dá)102.82萬人次，同比增長5%。旅游總收入207.71億元，同比增長8%。其中，旅游外匯收入達(dá)4.1億美元，同比增長5%的目標(biāo)。 31 項(xiàng)目屬性初判3

23、.基于項(xiàng)目現(xiàn)狀，提出對(duì)項(xiàng)目的屬性判斷：1、項(xiàng)目區(qū)域現(xiàn)狀2、項(xiàng)目資源現(xiàn)轉(zhuǎn)3、項(xiàng)目指標(biāo)選答4及必答1：著重與本項(xiàng)目屬性判斷，以及美蘭機(jī)場片區(qū)在海口的區(qū)域地位和核心競爭力建立問題32基本認(rèn)知1機(jī)場待開發(fā)區(qū)，交通便利區(qū)域現(xiàn)狀：項(xiàng)目位于美蘭機(jī)場區(qū)，是城市遠(yuǎn)郊認(rèn)知陌生區(qū)域，區(qū)域成熟度低交通現(xiàn)狀：項(xiàng)目四周交通系統(tǒng)初備，通達(dá)性較好驅(qū)車30min驅(qū)車5min1、項(xiàng)目位于美蘭區(qū)演豐鎮(zhèn)，屬于城市遠(yuǎn)郊，本地客戶認(rèn)知中的陌生區(qū)域2、當(dāng)前該區(qū)域城市、生活配套極度匱乏，需要依賴市中心的相關(guān)城市配套，距離約27公里，驅(qū)車需要30分鐘左右3、項(xiàng)目周邊已具有：海文公路、瓊文公路。未來規(guī)劃東環(huán)鐵路美蘭站距本項(xiàng)目約3公里（開車5分鐘

24、），整體通達(dá)性較好輕軌美蘭站33基本認(rèn)知2未來中高端高爾夫產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域規(guī)劃：項(xiàng)目處于“城市東優(yōu)”范疇，未來區(qū)域規(guī)劃多個(gè)高爾夫產(chǎn)業(yè)，區(qū)域高端高爾夫度假主題明確，區(qū)域長期看好，但短期內(nèi)區(qū)域競爭力有限規(guī)劃定位規(guī)劃以豐富的自然生態(tài)資源實(shí)現(xiàn)旅游、度假、居住功能，非城市化意向未來重大設(shè)施與項(xiàng)目演豐鎮(zhèn)十個(gè)高爾夫球場的建設(shè)?？偣灿玫?萬畝。目前招商工作已完成，其中，龍窩高爾夫在建，即將投入使用；鴻洲新城高爾夫距離機(jī)場約5分鐘，占地7000畝，包含酒店、馬場等高端配套，已經(jīng)動(dòng)工；香港駿豪36個(gè)高爾夫球場的建設(shè)規(guī)劃。駿豪已確定承包約4萬畝土地建設(shè)36個(gè)高爾夫球場，區(qū)域橫跨美蘭區(qū)、龍華區(qū)、秀英區(qū)。計(jì)劃2009年即有

25、球場投入運(yùn)營，承辦高爾夫賽事。其他高爾夫項(xiàng)目。據(jù)悉，目前?？跂|部地區(qū)水庫周邊范圍，已基本確定建設(shè)高爾夫項(xiàng)目。規(guī)劃建設(shè)使東海岸成為全國著名的生態(tài)旅游岸線.機(jī)遇世界級(jí)高爾夫產(chǎn)業(yè)聚集未來的區(qū)域核心價(jià)值優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境高爾夫俱樂部的密集集聚未來市場前景具有形成世界影響力的高爾夫運(yùn)動(dòng)康體休閑板塊的潛質(zhì)34基本認(rèn)知3自然資源資質(zhì)普通，噪音影響資源：項(xiàng)目有一定山水資源，但資源資質(zhì)普通，不具備稀缺性，且項(xiàng)目受到一定機(jī)場噪音影響四置：項(xiàng)目一期周邊城市界面較為初級(jí)，觀感較差球場原始地貌住宅原始地貌項(xiàng)目周邊城市界面35基本認(rèn)知4大規(guī)模社區(qū)，3個(gè)高爾夫球場配備項(xiàng)目基本指標(biāo)：項(xiàng)目總占地：近6000畝球場用地：4050畝北

26、面球場總用地：1479畝（一期球場18洞，二、三期球場分別預(yù)期18洞、27洞）建設(shè)用地：1890畝北區(qū)房地產(chǎn)用地：481畝；后期發(fā)展用地：257畝36基本認(rèn)知5品牌開發(fā)商，珠三角豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)中惠品牌優(yōu)勢：具備豐富的住宅、商鋪開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。目前已開發(fā)與正在開發(fā)的項(xiàng)目有16個(gè)，累計(jì)建筑面積逾400萬平方米，且具有豐富的大盤操作經(jīng)驗(yàn)，其中：精品住宅：香樟綠洲、金士柏山、沁林山莊、香樟半島、中惠新城、山水名城商鋪：中惠惠陽商業(yè)街、CBS街區(qū)、金柏名店街、香樟1英里寫字樓：中惠大廈在低密度產(chǎn)品創(chuàng)新方面，站在行業(yè)前沿。中惠成功開發(fā)并申請(qǐng)了專利“花庭美墅”，而投入市場試驗(yàn)的中惠珺庭、中惠香樟綠洲項(xiàng)目受到了客戶的

27、熱烈追捧。 37項(xiàng)目整體認(rèn)知遠(yuǎn)離城市美蘭機(jī)場片區(qū)相對(duì)陌生區(qū)域本地客戶認(rèn)知度低國際級(jí)高爾夫聚集區(qū)域資源平庸非一線自然資源，飛機(jī)噪音影響千畝大盤 6000畝，400萬占地高爾夫配套規(guī)劃三個(gè)63洞球場本項(xiàng)目基本屬性判定：未開發(fā)區(qū)域國際級(jí)高爾夫聚集區(qū)域資源普通高爾夫大盤38 困難與機(jī)會(huì)4.梳理項(xiàng)目的價(jià)值，在開發(fā)之前我們必須自問：1、區(qū)域規(guī)劃前景良好，但現(xiàn)狀配套缺乏，資源有限，認(rèn)知模糊，如何迅速建立區(qū)域印象、明確區(qū)域價(jià)值？2、未來區(qū)域內(nèi)高爾夫規(guī)劃眾多，項(xiàng)目的層級(jí)如何？3、從居住角度出發(fā)，項(xiàng)目的目標(biāo)客戶是誰？誰與我們形成競爭，分流客戶？必答1：項(xiàng)目的主要困難判斷與發(fā)展機(jī)會(huì)研討，并給出項(xiàng)目的初發(fā)展策略39

28、“西拓、東優(yōu)” ，城市主流發(fā)展方向，區(qū)域未來規(guī)劃前景良好城市規(guī)劃，宏觀區(qū)域未來發(fā)展：西部、東部成為未來城市主要發(fā)展區(qū)域，且區(qū)域規(guī)劃前景、資源方面西部東部；中部城市價(jià)值凸顯，成為未來城市核心商務(wù)、商業(yè)區(qū)域；南部自然資源優(yōu)渥，但控制開發(fā)，避免城市化區(qū)域：城市東優(yōu)，長期看好40美蘭機(jī)場區(qū)目前局限較多，且高爾夫產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)尚未形成，與?？诂F(xiàn)有中高端居住片區(qū)相比，區(qū)域核心價(jià)值模糊?？谫Y源型高端住宅區(qū)域初具規(guī)模：西海岸東海岸海甸島區(qū)域：短期價(jià)值缺乏認(rèn)知41將區(qū)域內(nèi)開發(fā)主體視為對(duì)手，采取爭鋒相對(duì)的競爭策略追求項(xiàng)目自身影響力，認(rèn)為客戶數(shù)量有限，非你即我。項(xiàng)目本身營銷，力圖形成鮮明的自我標(biāo)志自給自足式的發(fā)展模式

29、，漠視對(duì)外部資源的整合利用直面競爭競合共贏視區(qū)域內(nèi)共同開發(fā)的主體為伙伴，從區(qū)域發(fā)展角度采取競爭策略追求項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展，共同把市場最大，實(shí)現(xiàn)利潤最大化著眼于區(qū)域的整體發(fā)展，營銷區(qū)域，形成區(qū)域?qū)ν庥绊懥Τ浞终贤獠抠Y源的發(fā)展模式，將，享受區(qū)域發(fā)展價(jià)值溢價(jià)內(nèi)容動(dòng)因注重內(nèi)涵世聯(lián)模型區(qū)域機(jī)會(huì)：遠(yuǎn)期高爾夫產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)前置，區(qū)域共贏陌生區(qū)域、高爾夫產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域開發(fā)競合大于競爭，區(qū)域易形成共同主題，實(shí)現(xiàn)共贏42定位層級(jí)：?？诟郀柗虬l(fā)展現(xiàn)狀海南目前高爾夫處在快速發(fā)展階段，?？诟郀柗虬l(fā)展規(guī)模較大，但整體檔次不高43定位層級(jí)：?？诟郀柗虬l(fā)展現(xiàn)狀現(xiàn)有高爾夫除去美視、西海岸依托資源、城市配套，其他檔次較低，本體風(fēng)格相似

30、，同質(zhì)化嚴(yán)重，對(duì)地產(chǎn)溢價(jià)支撐有限球場項(xiàng)目位置面積球洞球場特色相關(guān)配套高爾夫地產(chǎn)經(jīng)營現(xiàn)狀產(chǎn)品價(jià)格美視高爾夫?？谑形骱０稙I海西路99027濱海型球場，名家設(shè)計(jì)會(huì)所（酒店）、練習(xí)場、“PASPALUM”海濱草球場低密度（一期已售）盈利西海岸高爾夫?？谑形骱０稙I海西路120018濱海資源，DYE名家設(shè)計(jì)獨(dú)特的自助及中餐廳，高雅、別致的溫泉康體中心獨(dú)棟：560-800平聯(lián)排：100-280平獨(dú)棟：800-2500萬聯(lián)排：100-250萬盈利東山高爾夫?？跂|山鎮(zhèn)200018湖濱型球場，南洋杉、橡膠林點(diǎn)綴其間會(huì)所、游艇碼頭（未投入使用）聯(lián)排107、127平loft公寓66平聯(lián)排：70-80萬公寓：20-30

31、萬盈虧平衡臺(tái)達(dá)高爾夫?？诃偵絽^(qū)云龍鎮(zhèn)160018田園型球場，熱帶田園風(fēng)光會(huì)館、練習(xí)場、別墅客房等盈虧平衡依必朗高爾夫?？诃偵絽^(qū)紅旗鎮(zhèn)200018度假中心、小型會(huì)所及練習(xí)場；臨時(shí)會(huì)所、中式餐廳、沐浴間、球具專賣店以及練習(xí)場、球道小賣店盈虧平衡月亮灣高爾夫?？谑形鞅苯加癁I島150027風(fēng)格模糊會(huì)所、練習(xí)場、燈光球場自身未開發(fā)物業(yè)，周邊開發(fā)較多低密度物業(yè)周邊聯(lián)排市場均價(jià)在5000-6000元左右盈虧平衡同質(zhì)化嚴(yán)重，盈利普通，高爾夫物業(yè)溢價(jià)有限44龍窩高爾夫美蘭高爾夫本項(xiàng)目鴻洲新城駿豪791項(xiàng)目機(jī)會(huì)：高檔市場硬件難以競爭，中高端錯(cuò)位發(fā)展未來區(qū)域內(nèi)高爾夫規(guī)劃數(shù)量較大，已知項(xiàng)目多占據(jù)中高端優(yōu)勢地位，本項(xiàng)

32、目資質(zhì)普通，不具備強(qiáng)勢價(jià)值支撐，可考慮錯(cuò)位發(fā)展球場項(xiàng)目位置球場規(guī)模球場限制開發(fā)商工程進(jìn)度駿豪“791”秀英區(qū)永興鎮(zhèn)與龍華區(qū)的交界處占地約5.4萬畝，預(yù)計(jì)設(shè)置32個(gè)球場香港駿豪一期球場已經(jīng)動(dòng)工鴻洲新城高爾夫美蘭區(qū)靈山鎮(zhèn)，機(jī)場高速西側(cè)，距離美蘭機(jī)場約3分鐘路程占地7000畝，一期預(yù)計(jì)設(shè)計(jì)18洞球場前期有航道噪音影響，現(xiàn)已調(diào)整鴻洲置業(yè)一期酒店、球場均已動(dòng)工龍窩高爾夫演豐鎮(zhèn)西北側(cè)招商結(jié)束?？诿捞m高爾夫美蘭區(qū)演豐鎮(zhèn)戶型設(shè)計(jì)本項(xiàng)目演豐鎮(zhèn)南側(cè)，海文公路西側(cè)占地5000畝，三個(gè)球場，共計(jì)63洞航道噪音影響中惠熙元房地產(chǎn)前期定位國際級(jí)高爾夫運(yùn)營商，規(guī)模、檔次將成為?？谧罡叨耍匚换倦y以撼動(dòng)具備城市第一展示優(yōu)勢

33、，且擁有5星級(jí)酒店、馬會(huì)、游艇碼頭等高端配套，高端檔次基本具備456328927815606總套數(shù)本地購買數(shù)島外購買數(shù)以2006年?？谏唐贩夸N售情況為例客戶分類總體特征職業(yè)與經(jīng)濟(jì)實(shí)力島內(nèi)客戶老?？谌送辽灵L的?？谌?，總體收入水平較低，購房實(shí)力有限早期單位建房較多，居民保有房屋數(shù)量大，?？谑腥司幼∶娣e大于30平方米新海口人已在?？诠ぷ骰蛘呱?，定居在?？冢彿恳庠笍?qiáng)烈，購買實(shí)力相對(duì)較強(qiáng)傳統(tǒng)的移民城市，新移民占據(jù)較大的比重，私營企業(yè)主，交通、旅游、公務(wù)員、通訊等穩(wěn)定高收入人群成為購房主體島外客戶“三緣客戶”，曾到過?？?，與?？谟泄ぷ魍鶃砘蛴杏H戚朋友，主要用于階段性居住，購買力很強(qiáng)客戶來源分布廣泛

34、，趨于全國化，職業(yè)多樣，其中企業(yè)主、公司高管、已退休干部經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，購房有一定隨機(jī)性大客戶結(jié)構(gòu)：二元市場?？诜慨a(chǎn)市場是典型的二元市場，源于區(qū)域氣候差異的度假置業(yè)和投資需求,其外銷客戶遍布全國其他各個(gè)區(qū)域46客戶需求：度假、養(yǎng)老成為客戶置業(yè)?？谥饕康亩燃偻顿Y養(yǎng)老三亞?？谂d隆/官塘等12三亞文昌/瓊海等博鰲/東郊椰林等城市價(jià)值溫泉旅游濱海旅游低價(jià)高性價(jià)比從早期的投資，度假需求為主體開始轉(zhuǎn)向三類需求的復(fù)合，在三亞灣，大東海，亞龍灣存在不同的需求取向，客戶以東北，北京，江浙上海為主，西北，西南資源型地區(qū)客戶開始形成規(guī)模。養(yǎng)老客戶為主，主要是來自東北，西北以及北京的大中企事業(yè)單位退休或者待退休的職工，

35、核心要素為低價(jià)及溫暖的氣候，便利的生活；投資客戶為主，看好未來一線海景資源，主體客戶為江浙及上海地區(qū)客戶；是來自東北，西北以及北京的大中企事業(yè)單位退休或者待退休的職工，核心要素為低價(jià)及溫暖的氣候，便利的生活；3多為與海口有一定淵源關(guān)系（如工作，生意，親緣）的客戶在?？谫彿浚饕獮轲B(yǎng)老及度假需求，在養(yǎng)老需求這一領(lǐng)域明顯占據(jù)優(yōu)勢。47在前期市場調(diào)研中，我們已將客戶的置業(yè)目的歸為8大類，各類消費(fèi)者在購買力和年齡段上具備相對(duì)獨(dú)立性來源市場屬性置業(yè)目的購買力（萬）年齡結(jié)構(gòu)特征島外（50%）第二居所市場休閑度假2004560財(cái)務(wù)獨(dú)立，自用不外租，同時(shí)考慮便利性和資源屬性，傾向連排和獨(dú)棟，可以接受期房；度假

36、投資602003045財(cái)務(wù)非完全獨(dú)立，空置或租賃的可能性大，對(duì)交通的敏感性較弱，可以接受期房；籌備養(yǎng)老601204555財(cái)務(wù)獨(dú)立，距離退休還有57年，對(duì)社區(qū)品質(zhì)感，私密性以及配套有要求，可以接受期房；養(yǎng)老1004060彈性需求，投資傾向強(qiáng)，有較大不確定性，受行情影響較大；企業(yè)移民601003040類剛性需求，依賴銀行貸款，對(duì)總價(jià)敏感，可以接受期房；改善置業(yè)30603040剛性需求，對(duì)銀行貸款依賴較低，對(duì)總價(jià)敏感，可以接受期房；首次置業(yè)302530剛性需求，依賴銀行貸款，對(duì)總價(jià)敏感，購置現(xiàn)房為主；信息來源：消費(fèi)者以及銷售代表深度訪談客群特征48自住需求影響不大，投資需求受到一定影響高端中高端中端

37、海口本土人新?？谌藣u外客戶來源自住換房需求旺盛，但投資需求受到一定影響因財(cái)富等級(jí)產(chǎn)生的旺盛度假需求決定其受調(diào)控影響不大調(diào)控影響大可能暫時(shí)放棄換房，婚房等剛性需求存在首次置業(yè)及換房需求旺盛，受調(diào)控影響不大易產(chǎn)生觀望情緒，理性消費(fèi)，投資需求受到較大影響受調(diào)控影響最大存在婚房等剛性需求，但換房需求受影響較大觀望情緒嚴(yán)重財(cái)富層次受調(diào)控影響較小換房需求旺盛存在理性消費(fèi)首次置業(yè)需求剛性需求觀望情緒嚴(yán)重受調(diào)控影響最大A高端中高端中端海口本土人新?？谌藣u外客戶BCDEFGH I 高端中高端中低端各類客戶金字塔中端客戶最易受調(diào)控影響，中高端客戶剛性需求及理性需求旺盛，受到影響較小，高端客戶基本不受影響客群特征4

38、9資源關(guān)注度強(qiáng)勢資源（海，高爾夫）置業(yè)總價(jià)區(qū)間（萬元）4080城市配套社區(qū)配套養(yǎng)老200首置休閑度假籌備養(yǎng)老改善企業(yè)移民多次置業(yè)度假投資島內(nèi)島外基本結(jié)論：休閑度假，度假投資以及島內(nèi)多次置業(yè)群體對(duì)資源的關(guān)注度較高，對(duì)社區(qū)配套和城市配套關(guān)注較弱；籌備養(yǎng)老群體要求資源的次好，同時(shí)關(guān)注未來的社區(qū)配套；企業(yè)移民對(duì)城市配套的依賴度較低，但比較關(guān)注社區(qū)配套；首置，改善和養(yǎng)老客戶比較依賴現(xiàn)成城市配套或社區(qū)配套；項(xiàng)目客戶機(jī)會(huì)：中高端籌備養(yǎng)老/養(yǎng)老/企業(yè)移民本項(xiàng)目缺乏強(qiáng)勢資源與度假客戶匹配，相對(duì)項(xiàng)目可通過社區(qū)環(huán)境營造，拉動(dòng)儲(chǔ)備養(yǎng)老/養(yǎng)老/企業(yè)移民客戶需求50客戶分布現(xiàn)狀：休閑度假休閑度假休閑度假休閑投資休閑投資改

39、善置業(yè)多次置業(yè)養(yǎng)老置業(yè)首次置業(yè)新移民置業(yè)新移民置業(yè)新移民置業(yè)休閑投資籌備養(yǎng)老休閑投資休閑投資多次置業(yè)籌備養(yǎng)老改善置業(yè)改善置業(yè)島外島內(nèi)潛在養(yǎng)老多次置業(yè)51競爭現(xiàn)狀：高端度假、休閑客戶完全被截流海甸島新埠島國貿(mào)填海區(qū)西海岸東海岸金沙灣盈濱島西海岸、東海岸濱海沿線，具備一線海景資源，高端客戶資源第一選擇。駿豪791高爾夫，國際水準(zhǔn)高爾夫，高端客戶重點(diǎn)關(guān)注高端客戶首選一線資源區(qū)域以及頂級(jí)標(biāo)桿樓盤，該類客群基本被東西海岸以及未來駿豪、鴻洲全面截流鴻洲新城機(jī)場高速第一站，門戶位置且高端配套齊備，直接拉動(dòng)高端客戶52競爭現(xiàn)狀：中高端客戶存在大量分流海甸島新埠島國貿(mào)填海區(qū)老城區(qū)東海岸機(jī)場區(qū)東部腹地瓊海市驅(qū)車一

40、小時(shí)機(jī)場至瓊海市區(qū)中高端客戶被全市中高端樓盤分流，同時(shí)還遭遇瓊海市低價(jià)影響，直接分流數(shù)據(jù)來源：搜房網(wǎng)瓊海市08熱銷樓盤一覽再次重申，細(xì)化市場，錯(cuò)位發(fā)展成為項(xiàng)目的53世聯(lián)觀點(diǎn)：項(xiàng)目機(jī)會(huì)區(qū)域競合之上的錯(cuò)位競爭，強(qiáng)勢爭奪市場中高端客戶 將區(qū)域規(guī)劃、未來高爾夫產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)前置，以彌補(bǔ)區(qū)域現(xiàn)階段城市配套缺失，城市化水平低下的缺陷；項(xiàng)目資質(zhì)普通，且有一定噪音影響，不具備一線高端高爾夫地產(chǎn)價(jià)值，需要細(xì)分市場錯(cuò)位競爭； 中高端籌備養(yǎng)老/養(yǎng)老/企業(yè)移民成為項(xiàng)目匹配度高且可拉動(dòng)客戶群； 市場高端客戶基本被完全截流，中高端客戶競爭激烈，面臨全面分流54 規(guī)律研究5.從高爾夫旅游地產(chǎn)開發(fā)要點(diǎn)出發(fā)，提出高爾夫地產(chǎn)溢價(jià)體

41、系：1、高爾夫主題地產(chǎn)開發(fā)要點(diǎn)及模式2、高爾夫與旅游產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)合必答3：高爾夫開發(fā)的要點(diǎn)以及相關(guān)的配套設(shè)置、旅游產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)合55高爾夫主題地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)球場的定位或者說特色是什么？ 高爾夫一般需要哪些配套？ 球場和房地產(chǎn)的地理布局關(guān)系如何？高爾夫物業(yè)開發(fā)模式是什么樣的？高爾夫物業(yè)與球場的價(jià)值關(guān)系如何？ 高爾夫物業(yè)到底是靠什么銷售的？ 高爾夫旅游地產(chǎn)與旅游產(chǎn)業(yè)鏈如何結(jié)合？56解答問題一：球場的定位與特色（1/1）資源特點(diǎn)是球場最主要的競爭力高爾夫球場屬于典型的資源價(jià)值驅(qū)動(dòng)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目球場的特色=資源差異+特色球洞資源類型 鄉(xiāng)村郊野高爾夫雪山高爾夫山地高爾夫湖濱高爾夫57解答問題一：球場的定位與特色（

42、2/1）建一個(gè)什么樣的球場硬件是球場的“軀體”，它包括了由有形的草坪、沙坑、障礙區(qū)、球道造型、會(huì)所、道路、 園林景觀和周邊自然環(huán)境等形成的球場綜合效果,也包括無形的、依附于以上綜合效果的球場設(shè)計(jì)的安全性、可打性、設(shè)計(jì)風(fēng)格、趣味性、挑戰(zhàn)性、難易度、視覺效果等球場硬件定位如何經(jīng)營這個(gè)球場球場軟件包括球場的經(jīng)營模式、管理機(jī)制，是球場運(yùn)營的機(jī)制， 這個(gè)機(jī)制是與球場的“軀體”兩位一體的，是根據(jù)各項(xiàng)既定條件分析、判斷、制定的更高的要求，對(duì)于俱樂部制的球場，還應(yīng)該是經(jīng)營者所賦予的、屬于這個(gè)球場(俱樂部)所獨(dú)有的文化內(nèi)涵。球場軟件定位市場定位球場怎樣定位58解答問題二：高爾夫球場配套高爾夫球場的配套由高爾夫球

43、場的定位決定，根據(jù)不同的定位滿足不同的配套需求59根據(jù)球場和地產(chǎn)物業(yè)之間的地理位置關(guān)系，高爾夫物業(yè)可分成五級(jí)一級(jí) 球場內(nèi)球道景觀主題地產(chǎn)，一般是高爾夫球場球道景觀別墅這類高爾夫主題地產(chǎn)，其量非常有限。二級(jí)與球場邊界緊密相臨的環(huán)球場概念地產(chǎn)。一般來說，18洞球場占地至少1000畝以上，不難想象其周長有多長。開發(fā)商環(huán)周長向外延伸一定深度，以拉伸土地占地進(jìn)深，領(lǐng)地面積自然龐大。這類高爾夫地產(chǎn)量較大，可開發(fā)量不少，是高爾夫地產(chǎn)的主流。大多數(shù)是人居地產(chǎn)，主要是別墅和公寓等產(chǎn)品。.三級(jí) 球場外圍與“二級(jí)”直接相鄰的概念地產(chǎn)，不斷擴(kuò)展高爾夫地產(chǎn)概念領(lǐng)地。因此“三 級(jí)”比“二級(jí)”的領(lǐng)地面積、物業(yè)體量更大。四級(jí)

44、 練習(xí)場周圍的概念地產(chǎn)。由于練習(xí)場一般建在市區(qū)內(nèi)或城市的近郊，有相對(duì)比較成熟的社區(qū)環(huán)境和現(xiàn)成配套，將可能得到一定的發(fā)展。五級(jí) 借用外部高爾夫概念來進(jìn)行概念附加與捆綁促銷的概念地產(chǎn)。這是主要由營銷要素催生而新近發(fā)展起來的概念地產(chǎn)。解答問題三：高爾夫球場和地產(chǎn)物業(yè)之間的地理位置關(guān)系（1/3）60組團(tuán)式排列舉例：高爾夫項(xiàng)目總平示意內(nèi)部主干道兩側(cè)球場腹地組團(tuán)式排布散點(diǎn)式排布球場外圍沿線線性排列球場邊緣地塊組團(tuán)式排布組團(tuán)式排布單線性排列解答問題三：高爾夫球場和地產(chǎn)物業(yè)之間的地理位置關(guān)系（2/3）球場周邊區(qū)域?qū)τ谕粋€(gè)項(xiàng)目，在不同位置以不同排布方式建成的物業(yè)，也可以形成多種層級(jí)。但物業(yè)價(jià)值層級(jí)越高，可開發(fā)

45、的銷售面積越少。實(shí)線范圍為高價(jià)值物業(yè)區(qū)虛線范圍為低價(jià)值物業(yè)區(qū)61三 期多元產(chǎn)品搭配、大量開發(fā)、影響力強(qiáng)化球場外圍沿線、腹地、內(nèi)部主干道兩側(cè)多點(diǎn)開發(fā)，多種排布方式，多元化產(chǎn)品可售面積最大化，價(jià)格保持穩(wěn)定，多層次總價(jià)，擴(kuò)大客群。解答問題三：高爾夫球場和地產(chǎn)物業(yè)之間的地理位置關(guān)系（3/3）排除施工策劃、市場波動(dòng)等因素，可使得整體收益最大化的理想開發(fā)時(shí)序安排為“高 中 高 低（價(jià)值）”。舉例：分區(qū)開發(fā)時(shí)序安排示意內(nèi)部主干道兩側(cè)球場腹地球場外圍沿線球場邊緣地塊球場周邊區(qū)域一期形象立勢、產(chǎn)品標(biāo)桿先開發(fā)主干道兩側(cè)，線性排布為主，推出豪華別墅產(chǎn)品?？墒勖娣e少，實(shí)現(xiàn)價(jià)格相對(duì)較高二期加大規(guī)模、成熟氛圍開發(fā)腹地區(qū)域

46、，組團(tuán)式排布為主，別墅 + 類別墅 產(chǎn)品?？墒勖娣e增加，降低總價(jià)門檻四期概念溢價(jià)，規(guī)模開發(fā)開發(fā)邊緣地塊及球場周邊，組團(tuán)式排布，產(chǎn)品形態(tài)以多層、高層為主。可售面積增加，降低總價(jià)門檻，擴(kuò)大客群。62根據(jù)高爾夫球場與物業(yè)的價(jià)值關(guān)系，高爾夫物業(yè)開發(fā)可分為兩種模式高爾夫驅(qū)動(dòng)型 開發(fā)特征：周期長，前期投入大，高爾夫運(yùn) 營要求高 盈利模式：球場收益與地產(chǎn)收益并重 客戶特征：球迷客商務(wù)客 產(chǎn)品特征：檔次最高，滿足金字塔尖群體 高爾夫物業(yè)：景觀價(jià)值+運(yùn)營價(jià)值 高爾夫作用：雪中送炭 適用性：不過多考慮市場，物業(yè)的成敗與球 場的成敗緊密相關(guān) 典型項(xiàng)目：觀瀾高爾夫、昆明春城高爾夫高爾夫配套型 開發(fā)特征：高爾夫僅做為項(xiàng)

47、目增值設(shè)施，起 到吸引人氣，提高知名度作用 盈利模式：主要靠地產(chǎn)收益 客戶特征：多元化 產(chǎn)品特征：檔次中高，通過總價(jià)控制和性價(jià) 比擴(kuò)大客戶群覆蓋面 高爾夫物業(yè)：景觀價(jià)值 高爾夫作用：錦上添花 適用性：必須考慮市場需求及競爭 典型項(xiàng)目：昆明滇池衛(wèi)城高爾夫?qū)嶋H上高爾夫驅(qū)動(dòng)型與高爾夫配套型是會(huì)動(dòng)態(tài)轉(zhuǎn)變的早期在球場未建成階段，高爾夫的作用一般是作為物業(yè)的投資前景和景觀配套； 中后期球場正式運(yùn)營以后，一旦球場運(yùn)營良好，高爾夫一定會(huì)成為物業(yè)銷售的核心驅(qū)動(dòng)因此并不能簡單認(rèn)為一個(gè)項(xiàng)目一定是某種類型， 很大程度上，高爾夫球場的運(yùn)營情況起到了決定性作用。解答問題四：高爾夫物業(yè)開發(fā)模式（1/4）63兩種模式開發(fā)策略

48、特征對(duì)比（2/4）64單純從球場層面來說，本項(xiàng)目球場定位在海南（全國）一流的休閑度假球場密集區(qū)，但項(xiàng)目本身資質(zhì)普通且有機(jī)場噪音影響，與周邊一級(jí)高端高爾夫相比，高爾夫優(yōu)勢不明顯，為高爾夫配套型在海口度假市場來看，現(xiàn)有的大部分高爾夫發(fā)展初級(jí)，與一線海景資源相比，高爾夫成為重要的環(huán)境影響因素而不成為重要的決定因素本項(xiàng)目一期18洞高爾夫有條件做高爾夫配套型物業(yè)，高爾夫成為房地產(chǎn)的一個(gè)重要配套而不是絕對(duì)因素。本項(xiàng)目前期開發(fā)基本確定為高爾夫配套（3/4）65高爾夫運(yùn)動(dòng)具有六大屬性，不同類別的客戶關(guān)注不同的高爾夫?qū)傩蕴攸c(diǎn)高爾夫的屬性游戲?qū)傩陨虅?wù)屬性經(jīng)營屬性回歸自然獨(dú)占稀缺資源景觀屬性運(yùn)動(dòng)屬性文化屬性放松身心

49、與友人共樂健身康體挑戰(zhàn)自我商務(wù)平臺(tái)展示實(shí)力會(huì)籍升值潛力會(huì)員優(yōu)惠內(nèi)涵：誠實(shí)、自律圈層文化、家族傳承解答問題五：高爾夫物業(yè)的客戶（1/5）66按照高爾夫物業(yè)客戶對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)關(guān)注程度的不同，高爾夫物業(yè)客戶分為三種高爾夫物業(yè)客戶一般愛好者高爾夫熱愛者非高爾夫愛好者熱愛高爾夫運(yùn)動(dòng)，打球水平較高，不斷嘗試新的球場，在多個(gè)球場擁有物業(yè)與會(huì)籍打球水平一般，更多的是出于商業(yè)目的，陪朋友下場打高爾夫喜歡高爾夫運(yùn)動(dòng)，但打球水平一般，更多的是出于商務(wù)目的陪朋友下場打高爾夫喜愛球場的景觀環(huán)境，但較少打高爾夫解答問題五：高爾夫物業(yè)的客戶（2/5）67高爾夫熱愛者置業(yè)的關(guān)注點(diǎn)主要是高爾夫的景觀、會(huì)籍、運(yùn)動(dòng)、文化特性，購買力

50、強(qiáng)，但選擇的物業(yè)面積偏小高爾夫熱愛者置業(yè)特點(diǎn)景觀會(huì)籍運(yùn)動(dòng)文化每個(gè)球場都有其獨(dú)特性，對(duì)球場的品質(zhì)要求非常高買別墅是為了獲得會(huì)籍，打球更便宜、更方便對(duì)高爾夫運(yùn)動(dòng)非常的癡迷,挑戰(zhàn)自我誠實(shí)、自律、善待他人、對(duì)抗自己和不斷挑戰(zhàn)自己全國范圍置業(yè)，置業(yè)次數(shù)多面積偏小,偏愛小獨(dú)棟或國際公寓購買力強(qiáng)候鳥式的生活，那里有好的球場，就去那里打球主要關(guān)注點(diǎn)解答問題五：高爾夫物業(yè)的客戶（3/5）68一般高爾夫愛好者主要關(guān)注于高爾夫的商務(wù)、文化、景觀特性，可能購買中大面積的物業(yè)一般高爾夫愛好者主要關(guān)注點(diǎn)置業(yè)特點(diǎn)商務(wù)文化景觀黃金社交圈，展示實(shí)力，拉近與客戶的距離看不見的上層社會(huì)，財(cái)富、權(quán)力、精英地位的象征獨(dú)占稀缺資源，對(duì)球

51、場品質(zhì)要高，休現(xiàn)企業(yè)的實(shí)力文化素質(zhì)高，多為私企老板或企業(yè)高管購買別墅面積較大，對(duì)功能要求嚴(yán)格購買實(shí)力強(qiáng),部分買家以企業(yè)為背景，買別墅用作企業(yè)會(huì)所經(jīng)常邀請(qǐng)客戶朋友去打球，增加相互信任,在輕松休閑中完成商務(wù)交易客戶的購買行為帶有很大的需求性和目的性，決策周期較長解答問題五：高爾夫物業(yè)的客戶（4/5）69非高爾夫愛好者主要關(guān)注高爾夫景觀、會(huì)籍、圈層特性，對(duì)物業(yè)的產(chǎn)品層面要求高，并關(guān)注配套非高爾夫愛好者置業(yè)特點(diǎn)景觀經(jīng)營文化回歸自然，對(duì)稀缺資源的獨(dú)占看重別墅的投資價(jià)值，會(huì)籍的升值潛力純粹的居住圈層，高尚的社區(qū)氛圍多以一居為主，對(duì)戶型要求高，注重細(xì)節(jié)打造，細(xì)節(jié)上的品質(zhì)很重要。購買力較強(qiáng)認(rèn)同高爾夫的強(qiáng)勢景觀

52、資源，認(rèn)為景觀是高爾夫中最具價(jià)值的部分對(duì)項(xiàng)目的配套設(shè)施關(guān)注度高主要關(guān)注點(diǎn)解答問題五：高爾夫物業(yè)的客戶（5/5）70不同的球場項(xiàng)目吸引到的置業(yè)客戶類型有區(qū)別在城市近郊，能夠方便利用城市配套資源，或自身就有完善的生活配套的高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，非高爾夫球愛好者占主要比重（即置業(yè)者與球客關(guān)聯(lián)性弱）位于城市遠(yuǎn)郊，球場具有特色，球場運(yùn)營良好的高爾夫地產(chǎn)項(xiàng)目，高爾夫愛好者將占主要比重（即置業(yè)者與球客關(guān)聯(lián)性強(qiáng)）解答問題五：高爾夫物業(yè)的客戶（6/5）71基于客戶物業(yè)購置動(dòng)機(jī)，高爾夫會(huì)籍價(jià)值具有較高影響，未來高爾夫景觀價(jià)值影響將衰減高爾夫會(huì)籍價(jià)值強(qiáng)影響高爾夫景觀價(jià)值衰減影響因素高爾夫物業(yè)的投資價(jià)值弱影響高爾夫物業(yè)客戶

53、購買敏感度“目前高爾夫球場購買別墅還是為了會(huì)籍，很后悔沒有在春高買別墅，一方面是升值了，一方面是可以拿會(huì)籍，現(xiàn)在球場都不售會(huì)籍”高爾夫?qū)I(yè)人士蔡總“物業(yè)銷售送會(huì)員卡，這是必需的模式，如果買物業(yè)沒有會(huì)員卡，別人不會(huì)來買物業(yè)。 高爾夫市場銷售經(jīng)理早期較高的年回報(bào)率，建立物業(yè)利用的“返租計(jì)劃”，實(shí)現(xiàn)早期投資客的吸引；春高：年回報(bào)率5；每年30天的免費(fèi)入住；當(dāng)業(yè)主需求超出30天后，可與球會(huì)協(xié)商退出，返租計(jì)劃；統(tǒng)一裝修，并與會(huì)所風(fēng)格一致；酒店化經(jīng)營管理，貼身物業(yè)服務(wù)；為業(yè)主提供個(gè)人物品保管服務(wù)；“目前高爾夫球場購買別墅還是為了會(huì)籍，很后悔沒有在春高買別墅，一方面是升值了，一方面是可以拿會(huì)籍，現(xiàn)在球場都不

54、售會(huì)籍” 高爾夫?qū)I(yè)人士蔡總作為社區(qū)的體育運(yùn)動(dòng)配套設(shè)施和公共綠地，高 爾夫球場或練習(xí)場建在社區(qū)內(nèi)，但和住宅有 一 定距離 ，價(jià)值在于社區(qū)服務(wù)價(jià)值。解答問題六：高爾夫物業(yè)與球場的價(jià)值關(guān)系（1/6）72影響高爾夫別墅投資價(jià)值的因素影響高爾夫別墅投資價(jià)值的因素產(chǎn)品設(shè)計(jì)及其產(chǎn)品的設(shè)計(jì)價(jià)值如何球場的管理水平球場的建設(shè)品質(zhì) 是否優(yōu)化球場樹、草的選擇、搭配載植，優(yōu)化區(qū)域的生物鏈球場的經(jīng)營水平高爾夫和別墅是否互為提升價(jià)值企業(yè)和 項(xiàng)目的品牌建設(shè)、文化建設(shè)及物業(yè)管理等管理軟件建設(shè)工作如何水系工程質(zhì)量解答問題六：高爾夫物業(yè)與球場的價(jià)值關(guān)系（2/6）73會(huì)籍價(jià)值的關(guān)鍵影響因素土地權(quán)屬關(guān)系土地使用期 球場供需關(guān)系會(huì)籍的

55、稀缺性會(huì)籍的市場流通性許多人在購買會(huì)員證時(shí)首先表示，球場必須有正規(guī)的土地使用手續(xù)才會(huì)考慮是否購買，否則連參考價(jià)值也不具備即使有政府明確批文的球會(huì)，其土地使用年限到期后，如果經(jīng)營者繼續(xù)經(jīng)營，持有會(huì)員證的球友是否要續(xù)上一筆會(huì)費(fèi)是未知的， 同時(shí)也是有爭議的。球場供應(yīng)少，需求旺，會(huì)籍升值空間大（ 大上海地區(qū)）；球場供應(yīng)大，無持續(xù)穩(wěn)定的客流，會(huì)籍升值空間有限（海南地區(qū)）個(gè)人終身會(huì)籍形式以外會(huì)籍的出售（年卡、商務(wù)卡等）首先會(huì)影響終身會(huì)員下場的頻率； 一年或者幾年的短期會(huì)籍，實(shí)質(zhì)上是一種變相的降價(jià)行為，會(huì)影響終身會(huì)籍的升值球會(huì)需選擇合理的轉(zhuǎn)讓方式、合理的轉(zhuǎn)讓費(fèi)用和最佳轉(zhuǎn)讓時(shí)間保證會(huì)籍轉(zhuǎn)讓有序進(jìn)行12345解

56、答問題六：高爾夫物業(yè)與球場的價(jià)值關(guān)系（3/6）74會(huì)籍為核心，主流銷售模式為參考，18洞規(guī)模高爾夫可實(shí)現(xiàn)300-500套物業(yè)開發(fā)驅(qū)動(dòng)昆明高爾夫物業(yè)的會(huì)籍銷售帶動(dòng)模式18洞高爾夫驅(qū)動(dòng)物業(yè)的主流規(guī)模區(qū)間在300500套左右現(xiàn)在有610個(gè)會(huì)員，通常來說18洞不超過700個(gè)，多了會(huì)超出球場承載力。 滇池高爾夫龔總 每位業(yè)主將免費(fèi)獲得與臥室數(shù)量相同的普通個(gè)人球場會(huì)員卡； 每張會(huì)員卡最多可帶7位嘉賓，但會(huì)員必須隨行； 會(huì)員配偶可成為附屬會(huì)員，打球享受嘉賓價(jià)，但不可帶嘉賓。高爾夫球場會(huì)籍規(guī)模的確定春高的會(huì)員制模式春高物業(yè)設(shè)置狀況 12套3-臥室別墅，12套1-臥室公寓和28套 2-臥室公寓；單棟物業(yè)平均臥室

57、數(shù)量2間； 單棟物業(yè)的銷售與會(huì)籍個(gè)數(shù)形成緊密聯(lián)系； 基于春城模式單棟物業(yè)銷售至少需要1個(gè)會(huì)籍，普遍需要2個(gè)會(huì)籍驅(qū)動(dòng)。如果會(huì)籍的數(shù)量賣得太多和太便宜，地產(chǎn)開發(fā)的含金量就會(huì)下降，要成為春城湖畔的會(huì)員，必須是這里的業(yè)主，這樣保證了來這里投資房地產(chǎn)的回報(bào)率。春城湖畔高爾夫市場銷售經(jīng)理 目前按照國內(nèi)球場的管理水平，18洞規(guī)模高爾夫可以承載的會(huì)員水平在600700人； 會(huì)員規(guī)模意味著可以提供的600700張會(huì)籍卡。解答問題六：高爾夫物業(yè)與球場的價(jià)值關(guān)系（4/6）75增值效果：高爾夫物業(yè)與高爾夫球場緊密結(jié)合，充分增加物業(yè)與高爾夫景觀的接觸面，從而最大限度的提升物業(yè)價(jià)值單價(jià)觀瀾高爾夫碧海方舟一線景觀獨(dú)棟7萬元

58、/平米3.3萬元/平米二線景觀獨(dú)棟4.5萬元/平米3萬元/平米增值效果30%10%一線景觀別墅物業(yè)價(jià)值比二線景觀別墅物業(yè)價(jià)值高至少40%高爾夫球場湖高爾夫球場一線高爾夫景觀物業(yè)排布：緊鄰高爾夫球場，直接面對(duì)高爾夫景觀。二線高爾夫景觀物業(yè)排布：排布在一線物業(yè)后面，與高爾夫球場有一定距離，可穿插看到高爾夫景觀一線景觀別墅物業(yè)價(jià)值比二線景觀公寓物業(yè)價(jià)值高至少50%解答問題六：高爾夫物業(yè)與球場的價(jià)值關(guān)系（5/6）76高爾夫物業(yè)排布原則物業(yè)應(yīng)該盡量與高爾夫景觀接近，且通過合理的布局使物業(yè)接觸高爾夫景觀的機(jī)會(huì)更多別墅作為價(jià)值資源最高的物業(yè)應(yīng)該放在最前排，公寓排布后排深圳昆明一線景觀別墅物業(yè)價(jià)值比二線景觀別

59、墅物業(yè)價(jià)值高30%一線景觀別墅物業(yè)價(jià)值比二線景觀公寓物業(yè)價(jià)值高50%北京一線景觀別墅物業(yè)價(jià)值比二線景觀別墅物業(yè)價(jià)值高10%增值效果：高爾夫物業(yè)與高爾夫球場緊密結(jié)合，充分增加物業(yè)與高爾夫景觀的接觸面，從而最大限度的提升物業(yè)價(jià)值解答問題六：高爾夫物業(yè)與球場的價(jià)值關(guān)系（6/6）77在城市高爾夫發(fā)展水平的不同階段，高爾夫地產(chǎn)的核心價(jià)值也不同 成熟市場高爾夫地產(chǎn)的核心賣點(diǎn)： 物業(yè)價(jià)值+會(huì)籍價(jià)值（買物業(yè)送會(huì)籍）=更高的性價(jià)比城市發(fā)展周期高爾夫發(fā)展萌芽期高爾夫發(fā)展成熟期以物業(yè)相關(guān)的價(jià)值為核心驅(qū)動(dòng)（例如戶型、景觀、配套等），例如重慶市場的高爾夫物業(yè)以會(huì)籍價(jià)值為核心驅(qū)動(dòng)，例如昆明市場的高爾夫物業(yè)高爾夫發(fā)展階段規(guī)

60、律模型地產(chǎn)的核心價(jià)值解答問題七：高爾夫地產(chǎn)到底是靠什么銷售的78解答問題八：高爾夫旅游與旅游產(chǎn)業(yè)鏈如何結(jié)合？旅游產(chǎn)業(yè)鏈的定義：旅游產(chǎn)品從供應(yīng)到最終消費(fèi)的一系列傳遞的過程。包括旅游資源、旅游產(chǎn)品、銷售渠道、旅游者。高爾夫地產(chǎn)與旅游產(chǎn)業(yè)鏈的結(jié)合主要體現(xiàn)在旅游六要素中。吃住行游購?qiáng)是跋蜿P(guān)聯(lián)核心因素后向關(guān)聯(lián)提升旅游過程質(zhì)量的充分條件 決定旅游過程的先決必要條件 高爾夫球桿/高爾夫球高爾夫運(yùn)動(dòng)服裝、手套、球鞋、周邊紀(jì)念品高爾夫運(yùn)動(dòng)競賽的組織與管理、物資連帶、廣告業(yè)餐飲配套酒店、房地產(chǎn)開發(fā)、投資物業(yè)便利的捷運(yùn)體系、班車高爾夫旅游注重人與自然的親近與交流，引領(lǐng)中國旅游業(yè)從觀光型向休閑度假型調(diào)整。79 節(jié)點(diǎn)建