某項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

1、潤(rùn)豐項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告.doc *目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc523649207 第一部分分內(nèi)容摘摘要 PAGEREF _Toc523649207 h 2 HYPERLINK l _Toc523649208 第二部分分調(diào)研的的工作目目標(biāo) PAGEREF _Toc523649208 h 6 HYPERLINK l _Toc523649209 第三部分分調(diào)研與與分析的的方法 PAGEREF _Toc523649209 h 77 HYPERLINK l _Toc523649210 一、調(diào)研研以及分分析方法法的選擇擇 PAGEREF _Toc523649210

2、h 7 HYPERLINK l _Toc523649211 （一）調(diào)調(diào)研方法法 PAGEREF _Toc523649211 h 7 HYPERLINK l _Toc523649212 （二）分分析方法法 PAGEREF _Toc523649212 h 7 HYPERLINK l _Toc523649213 二、區(qū)域域市場(chǎng)的的調(diào)研方方法 PAGEREF _Toc523649213 h 7 HYPERLINK l _Toc523649214 三、高檔檔房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的調(diào)研方方法 PAGEREF _Toc523649214 h 7 HYPERLINK l _Toc523649215 四、亞北北地區(qū)住

3、住房消費(fèi)費(fèi)情況的的調(diào)研方方法 PAGEREF _Toc523649215 h 8 HYPERLINK l _Toc523649216 五、有關(guān)關(guān)目標(biāo)客客戶情況況的調(diào)研研方法 PAGEREF _Toc523649216 h 99 HYPERLINK l _Toc523649217 第四部分分調(diào)研的的成果與與分析 PAGEREF _Toc523649217 h 110 HYPERLINK l _Toc523649218 一、亞北北區(qū)域市市場(chǎng) PAGEREF _Toc523649218 h 100 HYPERLINK l _Toc523649219 （一）本本區(qū)域的的基本特特征 PAGEREF _T

4、oc523649219 h 100 HYPERLINK l _Toc523649220 （二）區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)狀況 PAGEREF _Toc523649220 h 111 HYPERLINK l _Toc523649221 （三）亞亞北地區(qū)區(qū)購(gòu)買力力分析 PAGEREF _Toc523649221 h 113 HYPERLINK l _Toc523649222 二、北京京高檔房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目 PAGEREF _Toc523649222 h 133 HYPERLINK l _Toc523649223 三、高檔檔項(xiàng)目的的客戶群群 PAGEREF _Toc523649223 h 19 HYPERLINK

5、l _Toc523649224 （一）客客戶特征征描述 PAGEREF _Toc523649224 h 119 HYPERLINK l _Toc523649225 （二）客客戶需求求描述 PAGEREF _Toc523649225 h 220 HYPERLINK l _Toc523649226 第五部分分關(guān)于本本項(xiàng)目分分析與建建議 PAGEREF _Toc523649226 h 222 HYPERLINK l _Toc523649227 一、項(xiàng)目目的SWWOT分分析 PAGEREF _Toc523649227 h 222 HYPERLINK l _Toc523649228 二、安索索夫模型型分

6、析：新市場(chǎng)場(chǎng)、新產(chǎn)產(chǎn)品 PAGEREF _Toc523649228 h 233 HYPERLINK l _Toc523649229 （一）安安索夫模模型簡(jiǎn)介介 PAGEREF _Toc523649229 h 23 HYPERLINK l _Toc523649230 （二）分分析、研研究 PAGEREF _Toc523649230 h 233 HYPERLINK l _Toc523649231 三、項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc523649231 h 224 HYPERLINK l _Toc523649232 四、項(xiàng)目目的客戶戶定位 PAGEREF _Toc523649232 h

7、224 HYPERLINK l _Toc523649233 五、項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位 PAGEREF _Toc523649233 h 225 HYPERLINK l _Toc523649234 附件一：北京部部分高檔檔房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目情情況一覽覽表 PAGEREF _Toc523649234 h 277 HYPERLINK l _Toc523649235 附件二：高檔樓樓盤優(yōu)勢(shì)勢(shì)因素匯匯總、分分析表 PAGEREF _Toc523649235 h 228 HYPERLINK l _Toc523649236 附件三：高檔樓樓盤個(gè)案案簡(jiǎn)介 PAGEREF _Toc523649236 h 229第一部分分

8、 內(nèi)內(nèi)容摘要要為了確立立“潤(rùn)豐花花園”的市場(chǎng)場(chǎng)定位、客戶定定位和產(chǎn)產(chǎn)品定位位。同時(shí)時(shí)編寫“潤(rùn)豐花花園”項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議書并為制訂訂前期策策劃方案案做準(zhǔn)備備，我公公司對(duì)亞亞運(yùn)村地地區(qū)的區(qū)區(qū)位市場(chǎng)場(chǎng)狀況、北京市市萬(wàn)元以以上銷售售價(jià)格的的典型項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行了調(diào)研研分析。在調(diào)研中中采用了了“桌面調(diào)調(diào)研法”、“調(diào)查法法”、“問(wèn)卷法法”和“深入訪訪談法”幾種方方法相結(jié)結(jié)合的方方式，通通過(guò)對(duì)收收集到的的數(shù)據(jù)的的歸納整整理，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的SWOOT分析析和安索索夫模型型分析，得到了了相關(guān)結(jié)結(jié)論。一、亞北北區(qū)域市市場(chǎng)在亞運(yùn)村村地區(qū)，已經(jīng)形形成了北北京最大大的居住住類物業(yè)業(yè)市場(chǎng)，區(qū)域的的發(fā)展明明顯領(lǐng)先先于北京

9、京市其它它部位。目前這這一地區(qū)區(qū)無(wú)論交交通條件件、市政政配套，還是生生活設(shè)施施及社區(qū)區(qū)環(huán)境都都已日漸漸完善，奧運(yùn)村村及奧運(yùn)運(yùn)場(chǎng)館的的建設(shè)對(duì)對(duì)亞北地地區(qū)環(huán)境境改善及及基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)產(chǎn)生重重大影響響，本地地區(qū)將成成為北京京市居住住類物業(yè)業(yè)發(fā)展最最為成熟熟的地區(qū)區(qū)之一。1、區(qū)域域競(jìng)爭(zhēng)激激烈在亞北地地區(qū)我們們共選取取了122個(gè)主要要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目作為為研究對(duì)對(duì)象，這這12個(gè)項(xiàng)目目的占地地面積為為1911.422公頃，總建筑筑面積達(dá)達(dá)到4002.99萬(wàn)平方方米。說(shuō)說(shuō)明本區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)供應(yīng)量量較為充充足，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈。2、市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品以以中高檔檔為主目前亞北北地區(qū)在在售項(xiàng)目目銷售均均價(jià)集中中在600007000

10、0元/平方米米左右，其主要要原因是是這些項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、配套套設(shè)施、服務(wù)水水平并沒(méi)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高檔化化。3、市場(chǎng)場(chǎng)存在向向高檔化化發(fā)展的的趨勢(shì)目前亞北北的基本本狀況與與東部CCBD仍仍然有較較大差距距，表現(xiàn)現(xiàn)在市場(chǎng)場(chǎng)上是兩兩地房?jī)r(jià)價(jià)相差大大約30000元元。但是是奧運(yùn)會(huì)會(huì)的舉辦辦將會(huì)促促使國(guó)家家在此投入入大量的的資金進(jìn)進(jìn)行配套套建設(shè)；世貿(mào)中中心的建建成也會(huì)會(huì)在京北北地區(qū)形形成一個(gè)個(gè)新的中中心商務(wù)務(wù)區(qū)。加加上本地地區(qū)業(yè)已已形成的的良好居居住環(huán)境境，市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)由由中端市市場(chǎng)向高高端市場(chǎng)場(chǎng)變遷。4、亞北北地區(qū)購(gòu)購(gòu)買力不不足以支支撐高檔檔市場(chǎng)通過(guò)對(duì)亞亞運(yùn)村地地區(qū)已購(gòu)購(gòu)房人群群的問(wèn)卷卷調(diào)查，這一地地

11、區(qū)的住住房消費(fèi)費(fèi)力水平平雖然相相對(duì)北京京市整體體消費(fèi)能能力較高高，但是是仍然沒(méi)沒(méi)有達(dá)到到足以支支撐豪宅宅市場(chǎng)的的能力，豪宅市市場(chǎng)需要要跨地區(qū)區(qū)發(fā)展。二、北京京高檔房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在對(duì)所選選取的114個(gè)高高檔項(xiàng)目目的研究究中，我我們重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)其銷銷售價(jià)格格、容積積率、建建設(shè)規(guī)模模、綠化化率、戶戶型、面面積配比比和、會(huì)會(huì)所等情情況進(jìn)行行了統(tǒng)計(jì)計(jì)分析，得到以以下結(jié)論論。高檔項(xiàng)目目絕大多多數(shù)屬于于外銷房房性質(zhì)高檔產(chǎn)品品主要區(qū)區(qū)域集中中在東部部CBDD地區(qū)3、容積積率在448的的占多數(shù)數(shù)4、建筑筑規(guī)模不不大，大大多數(shù)占占地面積積1.553萬(wàn)萬(wàn)平米，建筑面面積100萬(wàn)平米米左右。5、建筑筑形態(tài)以以塔樓或或板、

12、塔塔結(jié)合為為主6、主力力戶型單單位面積積在18802230平平米之間間 7、主主力戶型型以三居居兩衛(wèi)為為主8、均建建有豪華華會(huì)所，規(guī)模在在20000440000平米我們同時(shí)時(shí)對(duì)這些些樓盤的的優(yōu)勢(shì)賣賣點(diǎn)進(jìn)行行了分析析，認(rèn)為為其主要要的共性性依次為為：優(yōu)越越的地理理位置、外銷性性質(zhì)、高高檔豪華華的配套套設(shè)施、突出的的社區(qū)規(guī)規(guī)劃、良良好的周周邊環(huán)境境、發(fā)展展商的品品牌號(hào)召召力以及及管理服服務(wù)的質(zhì)質(zhì)量。三、高檔檔項(xiàng)目的的客戶群群（一）客客戶特征征描述：客戶主要要來(lái)源于于4050歲歲之間的的私企業(yè)業(yè)主、大大型企業(yè)業(yè)高級(jí)管管理人員員以及其其他行業(yè)業(yè)的成功功人士。資產(chǎn)豐豐厚，十十分關(guān)心心自己的的健康問(wèn)問(wèn)題。

13、本本人社交交活動(dòng)比比較頻繁繁，喜歡歡生活在在城市當(dāng)當(dāng)中。家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)簡(jiǎn)單，家庭基基本上都都雇傭保保姆。有有多次購(gòu)購(gòu)房經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)也很在在意，注注重細(xì)節(jié)節(jié)。對(duì)銷銷售單價(jià)價(jià)的敏感感度較低低，要求求物業(yè)服服務(wù)必須須做得到到位，能能夠確保保人身和和財(cái)產(chǎn)安安全。對(duì)對(duì)于房屋屋裝修的的個(gè)性化化相當(dāng)強(qiáng)強(qiáng)。（二）客客戶需求求描述：豪宅項(xiàng)目目所面對(duì)對(duì)的主要要客戶的的需求更更主要的的是住房房的居住住舒適性性和外在在的豪華華感。對(duì)對(duì)于自身身的健康康與安全全也逐漸漸成為這這部分客客戶所關(guān)關(guān)心的主主要問(wèn)題題之一，希望擁?yè)碛邪踩⒔】悼档木幼∽…h(huán)境。在住宅宅的裝修修方面，客戶希希望充分分得到個(gè)個(gè)性發(fā)揮揮。對(duì)22

14、00平平米左右右的三居居、2660平米米左右的的四居需需求量較較大。客客戶所需需要的“豪宅”，特點(diǎn)點(diǎn)是外觀觀雍容典典雅、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)合理、會(huì)所設(shè)設(shè)施齊全全、智能能化方案案先進(jìn)、物業(yè)配配套完善善、社區(qū)區(qū)環(huán)境幽幽雅、服服務(wù)體貼貼周到。四、關(guān)于于本項(xiàng)目目分析與與建議（一）項(xiàng)項(xiàng)目的SSWOTT分析通過(guò)對(duì)本本項(xiàng)目?jī)?yōu)優(yōu)勢(shì)、劣劣勢(shì)、機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)和和所面臨臨威脅的的分析，我們認(rèn)認(rèn)為潤(rùn)豐豐花園項(xiàng)項(xiàng)目雖然然受到來(lái)來(lái)自于宏宏觀和微微觀的威威脅以及及項(xiàng)目自自身劣勢(shì)勢(shì)的制約約，但綜綜合分析析其優(yōu)勢(shì)勢(shì)和機(jī)會(huì)會(huì)仍然要要大于劣劣勢(shì)和威威脅。只只要操作作得當(dāng)，完全有有可能成成功。（二）安安索夫模模型分析析：新市市場(chǎng)、新新產(chǎn)品亞運(yùn)村

15、地地區(qū)在現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)上，現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品品之間相相互競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)十分激激烈。 “潤(rùn)豐花花園”如果以以亞運(yùn)村村地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品品形態(tài)進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)有有市場(chǎng)，必然會(huì)會(huì)遭遇到到激烈競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。亞北地區(qū)區(qū)目前高高檔住宅宅項(xiàng)目很很少，因因此高檔檔住宅在在此地區(qū)區(qū)將會(huì)以以一個(gè)全全新的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)出現(xiàn)。申奧成成功后，本地市市場(chǎng)已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始向向高檔化化變遷。為了在在競(jìng)爭(zhēng)中中取勝，就必須須在市場(chǎng)場(chǎng)、產(chǎn)品品、服務(wù)務(wù)等方面面尋求差差異化，從而避避開(kāi)直接接競(jìng)爭(zhēng)取取得市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)先優(yōu)優(yōu)勢(shì)。（三）項(xiàng)項(xiàng)目的市市場(chǎng)定位位亞北地區(qū)區(qū)在高檔檔市場(chǎng)上上存在空空檔，因因而市場(chǎng)場(chǎng)必然會(huì)會(huì)向高檔檔化發(fā)生生變遷，對(duì)于高高檔次住住宅的需需求一定定會(huì)很快快出現(xiàn)。抓住時(shí)時(shí)機(jī)

16、進(jìn)入入這一市市場(chǎng)領(lǐng)域域，將會(huì)會(huì)避開(kāi)激激烈競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，掌握握市場(chǎng)先先機(jī)。我我們的結(jié)結(jié)論是“潤(rùn)豐花花園”應(yīng)當(dāng)定定位于高高端市場(chǎng)場(chǎng)。（四）項(xiàng)項(xiàng)目的客客戶定位位對(duì)于客戶戶定位，我們的的最終結(jié)結(jié)論是：潤(rùn)豐花花園的目目標(biāo)客戶戶應(yīng)當(dāng)定定位于來(lái)來(lái)源于不不同行業(yè)業(yè)的事業(yè)業(yè)成功人人士，他他們是受受到奧運(yùn)運(yùn)村良好好居住環(huán)環(huán)境的吸吸引而集集中到奧奧運(yùn)村地地區(qū)來(lái)的的私企業(yè)業(yè)主、大大型企業(yè)業(yè)高級(jí)管管理者以以及部分分其他行行業(yè)的成成功人士士，擁有有豐厚的的資產(chǎn)和和廣泛的的社會(huì)關(guān)關(guān)系。他他們的購(gòu)購(gòu)買能力力比較強(qiáng)強(qiáng)，具備備豐富的的購(gòu)房經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)而言屬屬于成熟熟消費(fèi)者者。（五）項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品定位位基于面向向成功人人

17、士的高高端市場(chǎng)場(chǎng)定位，本項(xiàng)目目必須充充分發(fā)揮揮處于將將來(lái)以世世貿(mào)中心心為核心心的奧運(yùn)運(yùn)商圈的的優(yōu)越地地理位置置，建設(shè)設(shè)定位為為“適應(yīng)國(guó)國(guó)際化的的居住潮潮流”的大戶型型精品豪豪宅。精精品豪宅宅主要體體現(xiàn)于軟軟件、硬硬件部分分，無(wú)論論從建筑筑外觀、內(nèi)部構(gòu)構(gòu)造、建建筑用材材、景觀觀、配套套、服務(wù)務(wù)等各個(gè)個(gè)方面都都應(yīng)該體體現(xiàn)豪華華、高檔檔、舒適適、精致致。第二部分分 調(diào)調(diào)研的工工作目標(biāo)標(biāo)本次市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的的目的是是通過(guò)對(duì)對(duì)亞運(yùn)村村地區(qū)的的區(qū)位市市場(chǎng)狀況況分析、在北京京市萬(wàn)元元以上銷銷售價(jià)格格的房地地產(chǎn)項(xiàng)目目中抽取取典型樣樣本進(jìn)行行調(diào)研分分析，確確立“潤(rùn)豐花花園”的市場(chǎng)場(chǎng)定位和和產(chǎn)品定定位。同同時(shí)，通通過(guò)

18、對(duì)客客戶的分分析研究究來(lái)為“潤(rùn)豐花花園”的客戶戶定位提提供支持持。主要目標(biāo)標(biāo)是在調(diào)調(diào)研分析析的基礎(chǔ)礎(chǔ)上形成成“潤(rùn)豐花花園”項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)建議議書并為編寫寫前期策策劃方案案做準(zhǔn)備備。第三部分分 調(diào)調(diào)研與分分析的方方法調(diào)研以及及分析方方法的選選擇（一）調(diào)調(diào)研方法法：如上所述述，本次次調(diào)研的的主要目目的是了了解區(qū)域域市場(chǎng)狀狀況、高高端市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品形形態(tài)以及及客戶特特征和需需求。針針對(duì)這三三個(gè)目的的，我們們認(rèn)為調(diào)調(diào)研的落落腳點(diǎn)在在于對(duì)市市場(chǎng)的判判斷理解解，所以以此次調(diào)調(diào)研應(yīng)當(dāng)當(dāng)屬于定定性調(diào)研研。因此此，結(jié)合合我公司司現(xiàn)有資資料數(shù)據(jù)據(jù)情況，我們確確定采用用“桌面調(diào)調(diào)研法”、“調(diào)查法法”、“問(wèn)卷法法”和

19、“深入訪訪談法”幾種方方法相結(jié)結(jié)合的方方式。（二）分分析方法法：在分析方方法上，主要注注重對(duì)收收集到的的數(shù)據(jù)的的歸納整整理，從從中得到到相關(guān)結(jié)結(jié)論。對(duì)對(duì)市場(chǎng)分分析引入入了SWWOT分分析和安安索夫模模型。二、區(qū)域域市場(chǎng)的的調(diào)研方法法對(duì)于亞北北區(qū)域市市場(chǎng)的調(diào)調(diào)研，主主要采用用桌面調(diào)調(diào)研方式式，充分分利用我我公司在在代理“天創(chuàng)世世緣”過(guò)程中中積累并并不斷更更新的市市場(chǎng)研究究成果。其優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是能夠夠在最短短時(shí)間內(nèi)內(nèi)掌握大大量信息息，為調(diào)調(diào)研分析析提供幫幫助，從從而有效效利用現(xiàn)現(xiàn)有資源源。不足足之處在在于對(duì)一一些動(dòng)態(tài)態(tài)數(shù)據(jù)的的掌握方方面可能能形成滯滯后和降降低準(zhǔn)確確性。因因此我們們將在對(duì)對(duì)高檔項(xiàng)項(xiàng)目以及

20、及客戶特特征調(diào)研研時(shí)，重重點(diǎn)對(duì)亞亞運(yùn)村地地區(qū)的房房產(chǎn)地狀狀況進(jìn)行行摸底，從而形形成對(duì)桌桌面調(diào)研研的補(bǔ)充充。三、高檔檔房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的的調(diào)研方方法主要使用用“調(diào)查法法”，即適適當(dāng)抽取取樣本，著重進(jìn)進(jìn)行走訪訪，同時(shí)時(shí)配合以以桌面調(diào)調(diào)研搜集集資料。這種調(diào)調(diào)研方法法具有能能夠掌握握第一手手資料便便于準(zhǔn)確確分析判判斷的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，最最適合于于探測(cè)性性研究。但缺點(diǎn)點(diǎn)是必須須投入大大量的人人力物力力，而且且耗費(fèi)時(shí)時(shí)間比較較長(zhǎng)。這這一階段段的調(diào)研研，主要要以高端端市場(chǎng)公公寓項(xiàng)目目為主。樣本抽取取的原則則：平均銷售售價(jià)格在在每平方方米1000000元以上上規(guī)模與“潤(rùn)豐花花園”相似的的高檔住住宅、公公寓銷售價(jià)格格的提升

21、升并非絕絕對(duì)得益益于地理理位置的的優(yōu)越性性項(xiàng)目所在在區(qū)位和和“潤(rùn)豐花花園”相近時(shí)時(shí)，將被被列為重重點(diǎn)調(diào)研研項(xiàng)目在項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃、產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)境境設(shè)計(jì)等等方面具具有借鑒鑒意義樣本明細(xì)細(xì)表：樓案名稱稱入選理由由樓案名稱稱入選理由由匯欣公寓寓同區(qū)位高高檔樓盤盤亮馬名居居燕沙商圈圈高檔公公寓羅馬花園園歷史豪宅宅概念御景園國(guó)貿(mào)商圈圈高檔公公寓陽(yáng)光廣場(chǎng)場(chǎng)同區(qū)位高高檔樓盤盤國(guó)展家園園高檔公寓寓華亭嘉園園同區(qū)位熱熱銷樓盤盤鳳凰城高檔公寓寓新世界太太華公寓寓高級(jí)公寓寓壅景臺(tái)國(guó)國(guó)際公寓寓使館區(qū)豪豪宅公寓寓和喬麗晶晶公寓提供頂級(jí)級(jí)物業(yè)服服務(wù)的高高檔公寓寓京達(dá)國(guó)際際公寓高檔公寓寓現(xiàn)代城概念營(yíng)銷銷典范博雅園高檔公寓寓四

22、、亞北北地區(qū)住住房消費(fèi)費(fèi)情況的的調(diào)研方方法我們?cè)谶@這次調(diào)查查中抽取取了1000位已已經(jīng)在亞亞北地區(qū)區(qū)購(gòu)房的的人士對(duì)對(duì)其進(jìn)行行問(wèn)卷式式訪談，目的是是了解亞亞北地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)者者的偏好好及其消消費(fèi)力。五、有關(guān)關(guān)目標(biāo)客客戶情況況的調(diào)研研方法由于我們們初步定定義的目目標(biāo)客戶戶應(yīng)當(dāng)是是具有相相當(dāng)規(guī)模模資產(chǎn)的的成功人人士，因因此對(duì)于于客戶行行為特征征和需求求的調(diào)查查我們主主要采取取了對(duì)兩兩類人群群進(jìn)行深深入訪談?wù)劦男问绞健＿@兩兩類人群群一是個(gè)個(gè)人收入入和資產(chǎn)產(chǎn)較高的的成功人人士，另另一類是是和客戶戶接觸多多、比較較了解客客戶購(gòu)買買行為的的在銷高高端產(chǎn)品品的銷售售經(jīng)理。在這一階階段的調(diào)調(diào)研中，加入了了一

23、些規(guī)規(guī)模較大大的豪宅宅、toownhhousse和別別墅等項(xiàng)項(xiàng)目。增補(bǔ)項(xiàng)目目明細(xì)表表：樓案名稱稱入選理由由樓案名稱稱入選理由由萬(wàn)泉新新新家園中關(guān)村豪豪宅亞運(yùn)新新新家園亞北豪宅宅富成花園園著名高檔檔別墅怡龍別墅墅北京首批批高檔外外銷公寓寓、別墅墅橘郡成功人士士的第二居所所濠景閣小規(guī)模高高檔公寓寓第四部分分調(diào)研的成成果與分分析一、亞北北區(qū)域市市場(chǎng)（一）本本區(qū)域的的基本特特征在亞運(yùn)村村地區(qū)，已經(jīng)形形成了北北京最大大的居住住類物業(yè)業(yè)市場(chǎng)，亞運(yùn)村村地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)已為北北京市區(qū)區(qū)居住類類物業(yè)市市場(chǎng)的一一支重要要生力軍軍。這一一市場(chǎng)的的形成對(duì)對(duì)北京的的城市格格局產(chǎn)生生了重大大影響，一改北北京市區(qū)區(qū)北部甚甚至北部部

24、區(qū)域的的城郊結(jié)結(jié)合部不不良形象象，使十十年來(lái)北北部區(qū)域域的發(fā)展展明顯領(lǐng)領(lǐng)先于北北京市其其它部位位。90年代代初以第第十一屆屆亞運(yùn)會(huì)會(huì)在北京京的舉行行為契機(jī)機(jī)，以?shī)W奧體中心心和運(yùn)動(dòng)動(dòng)員村為為中心的的亞運(yùn)村村地區(qū)逐逐漸形成成。亞運(yùn)運(yùn)村居住住類物業(yè)業(yè)的發(fā)展展在早期期固然有有亞運(yùn)舉舉行的背背景及政政府的支支持，但但經(jīng)過(guò)十十年的發(fā)發(fā)展，房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)已經(jīng)走走上了自自主發(fā)展展的道路路。目前前這一地地區(qū)無(wú)論論交通條條件、市市政配套套，還是是生活設(shè)設(shè)施及社社區(qū)環(huán)境境都已日日漸完善善，逐漸漸成為北北京市居居住類物物業(yè)發(fā)展展最為成成熟的地地區(qū)之一一。1、便捷捷的交通通條件從相對(duì)位位置看，北京城城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)重心

25、一一直偏北北，改革革開(kāi)放后后東北二二、三環(huán)環(huán)地區(qū)更更得到快快速發(fā)展展，用地地日益緊緊張。亞亞運(yùn)村處處于北二二、三環(huán)環(huán)外圍，在相對(duì)對(duì)較低的的物業(yè)價(jià)價(jià)格基礎(chǔ)礎(chǔ)上，以以其便利利的交通通推動(dòng)這這一地區(qū)區(qū)的需求求量。從從絕對(duì)位位置看，目前市市區(qū)二環(huán)環(huán)、三環(huán)環(huán)路的交交點(diǎn)基本本飽和，穿亞運(yùn)運(yùn)村而過(guò)過(guò)的四環(huán)環(huán)路日益益重要，京昌路路、北苑苑路的通通車，安安立路、五環(huán)路路的建設(shè)設(shè)，亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)區(qū)的交通通將更為為便利。2、完善善的市政政配套作為舉辦辦亞運(yùn)會(huì)會(huì)及擬辦辦奧運(yùn)會(huì)會(huì)的城市市新區(qū)，亞運(yùn)村村地區(qū)在在建設(shè)之之初就作作出了較較為完善善的市政政配套規(guī)規(guī)劃。目目前，在在亞運(yùn)村村地區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)的房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，上上下水、熱力

26、、煤氣、供電、通訊等等條件都都易于得得到滿足足。3、日漸漸齊全的的生活設(shè)設(shè)施亞運(yùn)村內(nèi)內(nèi)的奧體體中心、康樂(lè)宮宮、中華華民族園園設(shè)施使使居民休休閑娛樂(lè)樂(lè)活動(dòng)非非常方便便，北辰辰購(gòu)物中中心為區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心，五洲大大酒店、凱迪克克大酒店店以及匯匯欣寫字字樓為商商務(wù)活動(dòng)動(dòng)提供了了完善服服務(wù)。220088年奧運(yùn)運(yùn)會(huì)的舉舉辦，將將使生活活、配套套設(shè)施的的規(guī)模檔檔次進(jìn)一一步完善善提高。4、優(yōu)越越的社區(qū)區(qū)環(huán)境亞運(yùn)村地地區(qū)地處處城市上上風(fēng)口方方向，北北部為城城市綠化化帶和規(guī)規(guī)劃中的的奧運(yùn)公公園，自自然環(huán)境境較好。奧體中中心、國(guó)國(guó)際會(huì)議議中心、匯園公公寓、陽(yáng)陽(yáng)光廣場(chǎng)場(chǎng)、名人人廣場(chǎng)等等標(biāo)志性性建筑及及成片的的高樓大

27、大廈，使使亞運(yùn)村村地區(qū)非非常具有有現(xiàn)代氣氣息，提提高了社社區(qū)的知知名度和和檔次。以上種種種因素綜綜合起來(lái)來(lái)，使亞亞運(yùn)村地地區(qū)具有有明顯的的比較優(yōu)優(yōu)勢(shì)。與與CBDD相比，亞運(yùn)村村地區(qū)適適居性更更強(qiáng)；與與中關(guān)村村相比，亞運(yùn)村村地區(qū)主主吸引城城市東北北部地區(qū)區(qū)的需求求量；與與望京相相比，亞亞運(yùn)村地地區(qū)主要要吸引更更高檔次次的需求求量。今今后幾年年內(nèi)奧運(yùn)運(yùn)村及奧奧運(yùn)場(chǎng)館館的建設(shè)設(shè)對(duì)亞北北地區(qū)環(huán)環(huán)境改善善及基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)產(chǎn)生生重大影影響，因因此亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)區(qū)具有居居住類物物業(yè)發(fā)展展有利的的區(qū)位條條件。（二）區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)狀況1、區(qū)域域市場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目總體體供應(yīng)量量分析在亞北地地區(qū)我們們共選取取了122個(gè)主要要

28、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目作為為研究對(duì)對(duì)象，這這12個(gè)個(gè)項(xiàng)目的的占地面面積為1191.42公公頃，總總建筑面面積達(dá)到到4022.9萬(wàn)萬(wàn)平方米米。從而而說(shuō)明本本區(qū)域市市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)量較為為充足，競(jìng)爭(zhēng)激激烈。2、區(qū)域域市場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目總體體價(jià)格水水平分析析目前亞北北地區(qū)在在售項(xiàng)目目除了名名人廣場(chǎng)場(chǎng)外，銷銷售均價(jià)價(jià)集中在在6000070000元/平方米米左右，其主要要原因是是這些項(xiàng)項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)、配套套設(shè)施、服務(wù)水水平并沒(méi)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)現(xiàn)高檔化化。3、市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)亞北地區(qū)區(qū)雖然近近十年以以來(lái)得到到了迅猛猛發(fā)展，但是其其商務(wù)環(huán)環(huán)境、市市政配套套等方面面與東部部CBDD仍然有有較大差差距，表表現(xiàn)在市市場(chǎng)上是是兩地房房?jī)r(jià)每平平方

29、米相相差大約約30000元。但是從從發(fā)展的的角度看看，奧運(yùn)運(yùn)會(huì)的舉舉辦將會(huì)會(huì)使今后后355年內(nèi)在在此地區(qū)區(qū)國(guó)家投投入大量量的資金金進(jìn)行配配套建設(shè)設(shè)；世貿(mào)貿(mào)中心的的建成也也會(huì)產(chǎn)生生很大輻輻射作用用，在京京北地區(qū)區(qū)形成一一個(gè)新的的中心商商務(wù)區(qū)。加上本本地區(qū)業(yè)業(yè)已形成成的良好好居住環(huán)環(huán)境，市市場(chǎng)將會(huì)會(huì)以比較較快的速速度由中中端市場(chǎng)場(chǎng)向高端端市場(chǎng)變變遷。（三）亞亞北地區(qū)區(qū)購(gòu)買力力分析通過(guò)我們們對(duì)在亞亞運(yùn)村地地區(qū)已購(gòu)購(gòu)房人群群的問(wèn)卷卷調(diào)查（統(tǒng)計(jì)結(jié)結(jié)果如右右圖所示示）可以以看出，本地區(qū)區(qū)大部分分客戶承承受能力力在1550萬(wàn)以以下，約約20%的客戶戶消費(fèi)力力可以達(dá)達(dá)到2000萬(wàn)元元左右，15%可以達(dá)達(dá)到25

30、50萬(wàn)元元。說(shuō)明明這一地地區(qū)的住住房消費(fèi)費(fèi)力水平平雖然相相對(duì)北京京市整體體消費(fèi)能能力較高高，但是是仍然沒(méi)沒(méi)有達(dá)到到足以支支撐豪宅宅市場(chǎng)的的能力，豪宅市市場(chǎng)需要要跨地區(qū)區(qū)發(fā)展。二、北京京高檔房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在對(duì)所選選取的114個(gè)高高檔項(xiàng)目目的研究究中，我我們重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)其銷銷售價(jià)格格、容積積率、建建設(shè)規(guī)模模、綠化化率、戶戶型、面面積配比比和會(huì)所所等情況況進(jìn)行了了統(tǒng)計(jì)分分析。1、高檔檔項(xiàng)目絕絕大多數(shù)數(shù)屬于外外銷房性性質(zhì)在選取的的14個(gè)個(gè)樣本中中，外銷銷房占到到93%的比例例，說(shuō)明明在北京京市房地地產(chǎn)的高高端市場(chǎng)場(chǎng)上仍然然是外銷銷房一統(tǒng)統(tǒng)天下的的局面。其原因因雖然有有成本因因素和歷歷史形成成的高價(jià)價(jià)格延續(xù)

31、續(xù)，但更更主要是是外銷房房為購(gòu)買買者所帶帶來(lái)的心心理滿足足和豪華華感對(duì)價(jià)價(jià)格產(chǎn)生生的支撐撐，而這這一點(diǎn)恰恰恰是內(nèi)內(nèi)銷房所所無(wú)法具具備的。雖然有有消息說(shuō)說(shuō)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)外外銷、內(nèi)內(nèi)銷的限限制將很很快被取取消，但但這帶來(lái)來(lái)的將是是外銷市市場(chǎng)的價(jià)價(jià)位下移移，而非非內(nèi)銷市市場(chǎng)價(jià)格格提升。2、高檔檔產(chǎn)品主主要區(qū)域域集中在在東部CCBD地地區(qū)通過(guò)樣本本分析可可以看到到，北京京高檔公公寓項(xiàng)目目多集中中在東部部CBDD地區(qū)，這一地地區(qū)支撐撐高價(jià)位位的原因因一方面面是該地地區(qū)集中中了大量量外資企企業(yè)，其其中的外外籍人士士擁有較較強(qiáng)購(gòu)買買力，另另一方面面是因?yàn)闉橥赓Y、合資企企業(yè)中的的高級(jí)白白領(lǐng)對(duì)高高檔公寓寓的租賃賃

32、需求吸吸引了一一大批投投資客戶戶。3、容積積率在448的的占多數(shù)數(shù)在對(duì)調(diào)查查樣本的的容積率率統(tǒng)計(jì)后后發(fā)現(xiàn)，本次調(diào)調(diào)查所選選擇的高高檔公寓寓項(xiàng)目的的容積率率均比較較高，這這一點(diǎn)似似乎與每每平方米米100000元元以上的的銷售價(jià)價(jià)格不太太相符。然而考考慮到這這些項(xiàng)目目絕大多多數(shù)集中中在寸土土寸金CCBD地地區(qū)，最最大限度度提高土土地利用用率就成成為了一一個(gè)可以以接受的的必然結(jié)結(jié)果。特特別需要要說(shuō)明的的是匯欣欣公寓容容積率極極高是因因?yàn)樵擁?xiàng)項(xiàng)目位于于亞運(yùn)村村的運(yùn)動(dòng)動(dòng)員村之之中，沒(méi)沒(méi)有獨(dú)立立社區(qū)所所致。為為了彌補(bǔ)補(bǔ)容積率率過(guò)高的的缺陷，這些項(xiàng)項(xiàng)目在產(chǎn)產(chǎn)品營(yíng)造造和環(huán)境境設(shè)計(jì)上上無(wú)不刻刻意地進(jìn)進(jìn)行了精精雕

33、細(xì)琢琢，如立立體綠化化和社區(qū)區(qū)小景觀觀等。4、建筑筑規(guī)模不不大在我們所所抽取調(diào)調(diào)查的樣樣本中，大多數(shù)數(shù)占地面面積1.533萬(wàn)平米米，建筑筑面積110萬(wàn)平平米左右右，這一一現(xiàn)象說(shuō)說(shuō)明在構(gòu)構(gòu)建高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目時(shí)小小樓盤具具有得天天獨(dú)厚的的優(yōu)勢(shì)。細(xì)致分析析起來(lái)，其原因因是在開(kāi)開(kāi)發(fā)過(guò)程程中只有有小社區(qū)區(qū)才能做做到更加加精致的的規(guī)劃和和營(yíng)造，同時(shí)一一個(gè)大社社區(qū)也不不太可能能為業(yè)主主提供精精細(xì)的服服務(wù)，因因此大社社區(qū)無(wú)法法達(dá)到豪豪宅所要要求的硬硬件和軟軟件檔次次。5、建筑筑形態(tài)以以塔樓或或板、塔塔結(jié)合為為主在建筑形形態(tài)上，我們所所調(diào)查的的項(xiàng)目是是以塔樓樓或板塔塔接合為為主。原原因是大大多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目占地地面積

34、不不大，塔塔樓有效效可以提提高容積積率。6、主力力戶型單單位面積積在18802230平平米之間間通過(guò)對(duì)樣樣本調(diào)研研得到的的數(shù)據(jù)可可以看出出，高檔檔公寓項(xiàng)項(xiàng)目的主主力戶型型為3室室2廳22衛(wèi)，其其面積主主要集中中在18802300m2之間。這一結(jié)結(jié)果說(shuō)明明高檔公公寓項(xiàng)目目所追求求的舒適適與豪華華必須要要求比較較大的建建筑面積積來(lái)支持持；但由由于單價(jià)價(jià)高，如如果面積積過(guò)大勢(shì)勢(shì)必使總總價(jià)提高高很快，使得客客戶群迅迅速遞減減，影響響項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流。7、主力力戶型以以三居兩兩衛(wèi)為主主8、均建建有豪華華會(huì)所，規(guī)模在在20000440000平米； 在本次調(diào)調(diào)查的項(xiàng)項(xiàng)目中，會(huì)所面面積和普普通樓盤盤相比相相對(duì)較大

35、大，這說(shuō)說(shuō)明在高高檔樓盤盤中需要要存在一一個(gè)獨(dú)立立的高檔檔會(huì)所為為業(yè)主提提供休閑閑、娛樂(lè)樂(lè)、相互互交往的的環(huán)境。同時(shí)，所居住住的社區(qū)區(qū)擁有大大規(guī)模、高檔化化的會(huì)所所也是身身份的象象征。在在本次調(diào)調(diào)查的樣樣本中，亮馬名名居由于于項(xiàng)目周周邊密布布各種商商務(wù)、休休閑和娛娛樂(lè)設(shè)施施，所以以亮馬名名居沒(méi)有有設(shè)置獨(dú)獨(dú)立會(huì)所所，而提提出了泛泛會(huì)所的的概念。但是因因?yàn)樯鐓^(qū)區(qū)沒(méi)有獨(dú)獨(dú)立會(huì)所所，因而而無(wú)法形形成豪宅宅的氛圍圍，影響響了該項(xiàng)項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)的進(jìn)一一步提升升。陽(yáng)光光廣場(chǎng)也也沒(méi)有獨(dú)獨(dú)立會(huì)所所，但因因?yàn)榈咨躺膛涮R齊全，功功能甚至至超過(guò)獨(dú)獨(dú)立會(huì)所所，因此此并沒(méi)有有因此降降低其品品質(zhì)。我們同時(shí)時(shí)對(duì)這些些樓盤的的優(yōu)

36、勢(shì)賣賣點(diǎn)進(jìn)行行了分析析，認(rèn)為為其主要要的共性性依次為為：優(yōu)越越的地理理位置、外銷性性質(zhì)、高高檔豪華華的配套套設(shè)施、突出的的社區(qū)規(guī)規(guī)劃、良良好的周周邊環(huán)境境、發(fā)展展商的品品牌號(hào)召召力以及及管理服服務(wù)的質(zhì)質(zhì)量。針對(duì)上述述高檔樓樓盤的主主要共性性分析，本項(xiàng)目目在地理理位置上上具有一一定的優(yōu)優(yōu)勢(shì)，但但非外銷銷性質(zhì)、周邊以以中檔住住宅群為為主的環(huán)環(huán)境以及及作為新新公司的的發(fā)展商商等客觀觀限制，會(huì)對(duì)高高價(jià)位、高檔次次的確立立帶來(lái)很很大的難難度。三、高檔檔項(xiàng)目的的客戶群（一）客客戶特征征描述：通過(guò)對(duì)國(guó)國(guó)展家園園、萬(wàn)泉泉新新家家園、富富成花園園等7個(gè)個(gè)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際購(gòu)買買客戶的的調(diào)查分分析,可可以初步步判斷購(gòu)購(gòu)房

37、客戶戶基本具具備如下下特征：客戶主要要來(lái)源于于規(guī)模較較大的私私企業(yè)主主、大型型企業(yè)高高級(jí)管理理人員以以及部分分其他行行業(yè)的成成功人士士。主要年齡齡段在44050歲歲之間。擁有千萬(wàn)萬(wàn)以上資資產(chǎn)，購(gòu)購(gòu)買力較較強(qiáng)。喜歡生活活在城市市當(dāng)中，或以其其經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力尚不不足以購(gòu)購(gòu)置綜合合水平較較高的別別墅產(chǎn)業(yè)業(yè)。家庭成員員多為夫夫妻并帶帶有子女女，而他他們的父父母另有有居所。其子女年年齡多數(shù)數(shù)介于11020歲歲之間。基本上家家庭都雇雇傭保姆姆。業(yè)主本人人社交活活動(dòng)比較較頻繁。在京城已已購(gòu)置多多處房產(chǎn)產(chǎn)，屬于于“二次置置業(yè)”者。由于有多多次購(gòu)房房經(jīng)驗(yàn)，所以在在購(gòu)買新新的房產(chǎn)產(chǎn)時(shí)很挑挑剔。對(duì)對(duì)產(chǎn)品本本身的品品質(zhì)也

38、很很在意，比較注注重細(xì)節(jié)節(jié)。對(duì)于自己己居住的的周邊環(huán)環(huán)境非常常在意。對(duì)銷售單單價(jià)的敏敏感度較較低。十分關(guān)心心自己的的健康問(wèn)問(wèn)題。要求物業(yè)業(yè)服務(wù)必必須做的的到位，能夠確確保人身身和財(cái)產(chǎn)產(chǎn)安全。對(duì)于房屋屋裝修的的個(gè)性化化相當(dāng)強(qiáng)強(qiáng)。（二）客客戶需求求描述：經(jīng)過(guò)對(duì)已已售項(xiàng)目目成交客客戶的定定量研究究以及對(duì)對(duì)高收入入人士的的訪談，我們初初步得到到以下結(jié)結(jié)果。豪宅項(xiàng)目目所面對(duì)對(duì)的主要要客戶都都是在不不同領(lǐng)域域有較大大成就的的成功人人士，他他們對(duì)于于產(chǎn)品的的需求更更主要的的是其內(nèi)內(nèi)在價(jià)值值，具體體的說(shuō)就就是住房房的居住住舒適性性和外在在的豪華華感。這部分客客戶中相相當(dāng)一部部分人在在年輕時(shí)時(shí)經(jīng)歷了了較為艱艱辛

39、的奮奮斗過(guò)程程，因此此在四十十歲以后后十分渴渴望能夠夠得到高高質(zhì)量的的舒適生生活，因因而對(duì)于于居住以以及與此此相關(guān)的的生活配配套設(shè)施施水平的的關(guān)心度度較高。他們希希望在得得到一個(gè)個(gè)舒適居居住環(huán)境境的同時(shí)時(shí)，也可可以擁有有體貼細(xì)細(xì)致的服服務(wù)。另外，隨隨著財(cái)富富增加，對(duì)于自自身的健健康與安安全也逐逐漸成為為這部分分客戶所所關(guān)心的的主要問(wèn)問(wèn)題之一一。他們們需要的的已經(jīng)不不僅僅是是可供居居住的住住宅，而而是要同同時(shí)擁有有安全、健康的的居住環(huán)環(huán)境。所所以住宅宅智能化化程度、會(huì)所功功能、物物業(yè)服務(wù)務(wù)內(nèi)容和和質(zhì)量、綠化和和景觀設(shè)設(shè)計(jì)也自自然成為為他們?cè)谠谫?gòu)買時(shí)時(shí)的主要要選擇標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。和車輛的的檔次可可以代表表

40、一個(gè)人人的地位位一樣，住宅及及所居住住社區(qū)的的品位已已經(jīng)成為為業(yè)主身身份的象象征。因因此購(gòu)買買豪宅的的客戶普普遍要求求產(chǎn)品的的整體外外觀要具具備很強(qiáng)強(qiáng)的豪華華感。在住宅的的裝修方方面，客客戶希望望充分得得到個(gè)性性發(fā)揮，而且不不同生活活經(jīng)歷、不同行行業(yè)背景景、不同同文化層層次造成成了需求求的多樣樣性，所所以他們們并不希希望按精精裝修狀狀態(tài)交房房。對(duì)于面積積的要求求基本上上是下述述情況：1 = 1 * GB3 、對(duì)2200平平米左右右的三居居、2660平米米左右的的四居需需求量較較大，33005000平米的的需求量量不是很很大。2、主臥臥室的面面積要求求在18830平平米，主主衛(wèi)一定定要在111平

41、米米以上，且有通通風(fēng)窗。3、客臥臥的面積積不要低低于155平米，客衛(wèi)的的面積在在8平米米左右。4、起居居室面積積不要小小于400平方米米，而且且要與餐餐廳分離離。5、因子子女年齡齡較大，他們用用房的面面積要求求不低于于15平平米。6、書房房的面積積在12218平平米比較較合適。7、廚房房的面積積在100平米左左右。8、餐廳廳的面積積在122平米以以上。9、應(yīng)有有工人房房和儲(chǔ)藏藏室，工工人房應(yīng)應(yīng)有單獨(dú)獨(dú)的衛(wèi)生生間。部分客戶戶雖然擁?yè)碛胁恢怪挂惶幏糠慨a(chǎn)，但但仍然非非常希望望通過(guò)居居住條件件改善來(lái)來(lái)得到高高雅、舒舒適的生生活，使使自己在在緊張的的工作之之外獲得得生活上上的享受受。他們們喜歡生生活在城

42、城市當(dāng)中中，或以以其經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力尚尚不足以以購(gòu)置綜綜合水平平較高的的別墅，所以會(huì)會(huì)在城市市當(dāng)中尋尋找高檔檔物業(yè)作作為自己己的居所所。由于于十分注注重個(gè)人人生活品品質(zhì)、關(guān)關(guān)心自身身健康與與安全，因此對(duì)對(duì)住宅產(chǎn)產(chǎn)品的方方方面面面有著異異乎尋常常的挑剔剔。這些些客戶所所需要的的“豪宅”，特點(diǎn)點(diǎn)是外觀觀雍容典典雅、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)合理、會(huì)所設(shè)設(shè)施齊全全、智能能化方案案先進(jìn)、物業(yè)配配套完善善、社區(qū)區(qū)環(huán)境幽幽雅、服服務(wù)體貼貼周到。由于購(gòu)買買豪宅的的客戶價(jià)價(jià)格彈性性比較低低，在一一定總價(jià)價(jià)范圍內(nèi)內(nèi)已經(jīng)基基本超越越了根據(jù)據(jù)價(jià)格做做購(gòu)買決決定的階階段，所所以對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品本身身和周邊邊環(huán)境是是否滿意意是他們們做出購(gòu)購(gòu)買決策

43、策的關(guān)鍵鍵因素。第五部分分 關(guān)關(guān)于本項(xiàng)項(xiàng)目分析析與建議議一、項(xiàng)目目的SWWOT分分析項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì) 1、亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)區(qū)成熟、親商的的環(huán)境使使該地區(qū)區(qū)具備建建設(shè)高檔檔住宅的的條件。2、日漸漸齊全的的生活設(shè)設(shè)施和即即將便捷捷的交通通條件將將進(jìn)一步步提升本本地區(qū)的的整體價(jià)價(jià)值。3、奧運(yùn)運(yùn)申辦成成功后，“潤(rùn)豐花花園”項(xiàng)目在在高檔項(xiàng)項(xiàng)目中起起步較早早，具備備一定先先行者優(yōu)優(yōu)勢(shì)。4、亞北北地區(qū)土土地儲(chǔ)備備量有限限，會(huì)降降低未來(lái)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)程程度。5、開(kāi)發(fā)發(fā)商具有有非常強(qiáng)強(qiáng)的市場(chǎng)場(chǎng)意識(shí)，產(chǎn)品開(kāi)開(kāi)發(fā)與市市場(chǎng)接合合緊密。項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)1、潤(rùn)豐豐花園周周邊項(xiàng)目目林立，亞運(yùn)村村地區(qū)整整體競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激烈。2、項(xiàng)目目規(guī)模不不大，容容積率

44、高高，使得得產(chǎn)品形形態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)受到比比較大的的制約。3、項(xiàng)目目周圍沒(méi)沒(méi)有令人人滿意的的自然景景觀。4、開(kāi)發(fā)發(fā)商不具具有市場(chǎng)場(chǎng)知名度度，項(xiàng)目目難以發(fā)發(fā)揮品牌牌效應(yīng)。（三）項(xiàng)項(xiàng)目機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)1、中國(guó)國(guó)申奧成成功和加加入WTTO將會(huì)會(huì)有力的的促進(jìn)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，在今后后幾年內(nèi)內(nèi)宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)將持續(xù)續(xù)向好。2、奧運(yùn)運(yùn)會(huì)申辦辦成功將將使北京京市尤其其是亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)區(qū)的房產(chǎn)產(chǎn)地面臨臨良好發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇。3、亞北北地區(qū)不不存在萬(wàn)萬(wàn)元左右右的高品品質(zhì)、高高品位的的項(xiàng)目，存在市市場(chǎng)空缺缺等待填填補(bǔ)。4、奧運(yùn)運(yùn)會(huì)的舉舉辦以及及世貿(mào)中中心的建建造，將將使本地地區(qū)成為為世界矚矚目的焦焦點(diǎn)，會(huì)會(huì)吸引更更多的成成功人士士來(lái)此

45、置置業(yè)。（四）項(xiàng)項(xiàng)目面臨臨的威脅脅 1、國(guó)國(guó)家對(duì)于于北京市市居高不不下的房房?jī)r(jià)所采采取的平平抑政策策是對(duì)本本項(xiàng)目最最大的威威脅。 2、城城鄉(xiāng)結(jié)合合部經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房房的建設(shè)設(shè)及周邊邊不成功功項(xiàng)目的的銷售對(duì)對(duì)潤(rùn)豐花花園項(xiàng)目目在價(jià)格格上造成成沖擊。二、安索索夫模型型分析：新市場(chǎng)場(chǎng)、新產(chǎn)產(chǎn)品伊格爾安索夫夫模型新產(chǎn)品產(chǎn)品：均均價(jià)1000000元以上上的高端端產(chǎn)品市場(chǎng)：中中端市場(chǎng)場(chǎng)不能相適適應(yīng)產(chǎn)品：均均價(jià)1000000元以上上的高端端產(chǎn)品市場(chǎng)：高高端市場(chǎng)場(chǎng)優(yōu)勢(shì)戰(zhàn)略略現(xiàn)有產(chǎn)品品產(chǎn)品：均均價(jià)6000070000元的的中端產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)：中中端市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈烈產(chǎn)品：均均價(jià)6000070000元的的中端產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)：高高

46、端市場(chǎng)場(chǎng)不能相適適應(yīng)現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)新市場(chǎng)（一）安安索夫模模型簡(jiǎn)介介：伊格爾安索夫夫模型新產(chǎn)品現(xiàn)有產(chǎn)品品現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)新市場(chǎng)伊格爾安索夫夫模型聯(lián)聯(lián)系著產(chǎn)產(chǎn)品與它它在市場(chǎng)場(chǎng)上的地地位。通通過(guò)這一一模型，可以分分析出在在一定條條件下企企業(yè)應(yīng)當(dāng)當(dāng)采取何何種市場(chǎng)場(chǎng)產(chǎn)品品戰(zhàn)略。是在現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)中擴(kuò)大大現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品的投投放量，還是將將現(xiàn)有產(chǎn)產(chǎn)品推向向一個(gè)全全新的市市場(chǎng)，抑抑或在現(xiàn)現(xiàn)有市場(chǎng)場(chǎng)中開(kāi)發(fā)發(fā)出新的的產(chǎn)品。除此之之外，還還可以考考慮在全全新的市市場(chǎng)上以以新的產(chǎn)產(chǎn)品尋求求生命活活力。（二）分分析、研研究：由本次調(diào)調(diào)查所獲獲取的基基礎(chǔ)資料料研究發(fā)發(fā)現(xiàn)，亞亞運(yùn)村地地區(qū)現(xiàn)在在有著大大量的66000070000元元/平方方

47、米的在在售項(xiàng)目目，銷售售單價(jià)770000元左右右的項(xiàng)目目在整個(gè)個(gè)北京市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)定定位中屬屬于中高高檔產(chǎn)品品。而亞亞北地區(qū)區(qū)現(xiàn)有市市場(chǎng)中屬屬于中端端市場(chǎng)，供求圍圍繞在66000070000元元/平方方米的產(chǎn)產(chǎn)品市場(chǎng)場(chǎng)之上。在現(xiàn)有有市場(chǎng)上上，現(xiàn)有有產(chǎn)品之之間相互互競(jìng)爭(zhēng)十十分激烈烈。因此此“潤(rùn)豐花花園”如果以以亞運(yùn)村村地區(qū)現(xiàn)現(xiàn)有產(chǎn)品品形態(tài)進(jìn)進(jìn)入現(xiàn)有有市場(chǎng)當(dāng)當(dāng)中，必必然會(huì)遭遭遇到異異常激烈烈的市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，成功的的把握性性不大。在亞北地地區(qū)目前前市場(chǎng)上上的高檔檔住宅項(xiàng)項(xiàng)目極少少，高檔檔住宅在在此地區(qū)區(qū)將會(huì)以以一個(gè)全全新的產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)態(tài)出現(xiàn)。奧運(yùn)申申辦成功功后本地地市場(chǎng)已已經(jīng)開(kāi)始始向高檔檔化變遷遷。為

48、了了在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中取勝勝，就必必須差異異化，從從而避開(kāi)開(kāi)直接競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)取得得市場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)勢(shì)。如果在現(xiàn)現(xiàn)有的市市場(chǎng)上推推出萬(wàn)元元豪宅，或者是是仍利用用現(xiàn)有水水平的產(chǎn)產(chǎn)品去吸吸引購(gòu)買買力更強(qiáng)強(qiáng)的高端端市場(chǎng)客客戶，顯顯而易見(jiàn)見(jiàn)地都將將使市場(chǎng)場(chǎng)與產(chǎn)品品不相適適應(yīng)最終終導(dǎo)致失失敗。三、項(xiàng)目目的市場(chǎng)場(chǎng)定位從我們調(diào)調(diào)研的結(jié)結(jié)果可以以看到，目前亞亞北地區(qū)區(qū)的在售售住宅產(chǎn)產(chǎn)品是以以中高檔檔為主，市場(chǎng)平平均銷售售價(jià)格66000070000元，銷售價(jià)價(jià)格比較較高的是是一些商商務(wù)氣息息濃郁的的商住概概念公寓寓，真正正符合富富人居住住的豪宅宅產(chǎn)品并并沒(méi)有出出現(xiàn)。所所以目前前亞北地地區(qū)的房房地產(chǎn)市市場(chǎng)雖然然競(jìng)爭(zhēng)異異常激烈烈，但

49、是是就其市市場(chǎng)整體體水平而而言仍然然處于中中檔層次次的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，在高高檔市場(chǎng)場(chǎng)上存在在空檔，競(jìng)爭(zhēng)尚尚未形成成。隨著著奧運(yùn)和和世貿(mào)商商圈形成成對(duì)本地地區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展展的促進(jìn)進(jìn)，亞北北地區(qū)沒(méi)沒(méi)有具備備現(xiàn)代感感豪宅這這一點(diǎn)與與日益成成熟的居居住環(huán)境境越來(lái)越越不相符符合，因因而市場(chǎng)場(chǎng)必然會(huì)會(huì)向高檔檔化發(fā)生生變遷，對(duì)于高高檔次住住宅的需需求一定定會(huì)很快快出現(xiàn)。如果抓抓住時(shí)機(jī)機(jī)進(jìn)入這這一市場(chǎng)場(chǎng)領(lǐng)域，將會(huì)避避開(kāi)激烈烈競(jìng)爭(zhēng)，掌握市市場(chǎng)先機(jī)機(jī)。經(jīng)過(guò)過(guò)調(diào)研分分析，我我們的結(jié)結(jié)論是“潤(rùn)豐花花園”應(yīng)當(dāng)定定位于高高端市場(chǎng)場(chǎng)。只有有這樣，才能夠夠在亞北北地區(qū)領(lǐng)領(lǐng)先于對(duì)對(duì)手進(jìn)入入一個(gè)即即將形成成的、新新的、無(wú)無(wú)競(jìng)爭(zhēng)市市場(chǎng)，從

50、從而獲得得時(shí)間壟壟斷優(yōu)勢(shì)勢(shì)。四、項(xiàng)目目的客戶戶定位豪宅項(xiàng)目目所面對(duì)對(duì)的目標(biāo)標(biāo)客戶一一定是在在個(gè)人事事業(yè)上已已經(jīng)取得得了很高高成就，完全有有能力用用比較大大額的資資金購(gòu)買買豪華住住宅供自自己居住住。他們們喜歡生生活在城城市當(dāng)中中，或以以其經(jīng)濟(jì)濟(jì)實(shí)力尚尚不足以以購(gòu)置綜綜合水平平較高的的別墅，所以會(huì)會(huì)在城市市當(dāng)中尋尋找高檔檔物業(yè)作作為自己己的居所所。對(duì)于這樣樣的用戶戶群來(lái)講講，絕大大多數(shù)人人已經(jīng)不不止一次次購(gòu)買過(guò)過(guò)房產(chǎn)，所以他他們對(duì)住住宅的特特點(diǎn)十分分了解。出于通通過(guò)購(gòu)買買高檔次次住宅來(lái)來(lái)得到高高雅、舒舒適的生生活，使使自己在在緊張的的工作之之外獲得得生活上上的享受受的目的的，加上上他們十十分注重重

51、個(gè)人生生活品質(zhì)質(zhì)、關(guān)心心自身健健康與安安全，因因此對(duì)住住宅產(chǎn)品品的方方方面面有有著異乎乎尋常的的挑剔。這些客客戶所需需要的“豪宅”，特點(diǎn)點(diǎn)是外觀觀雍容典典雅、戶戶型設(shè)計(jì)計(jì)合理、會(huì)所設(shè)設(shè)施齊全全、智能能化方案案先進(jìn)、物業(yè)配配套完善善、社區(qū)區(qū)環(huán)境幽幽雅、服服務(wù)體貼貼周到?？傊?，由由于購(gòu)買買豪宅的的客戶價(jià)價(jià)格彈性性比較低低，在一一定總價(jià)價(jià)范圍內(nèi)內(nèi)已經(jīng)基基本超越越了根據(jù)據(jù)價(jià)格做做購(gòu)買決決定階段段，所以以對(duì)產(chǎn)品品本身和和周邊環(huán)環(huán)境是否否滿意是是他們做做出購(gòu)買買決策的的關(guān)鍵因因素。對(duì)于客戶戶定位，我們的的最終結(jié)結(jié)論是：潤(rùn)豐花花園的目目標(biāo)客戶戶應(yīng)當(dāng)定定位在來(lái)源于于不同行行業(yè)的事事業(yè)成功功人士，他們是是受到奧

52、奧運(yùn)村良良好居住住環(huán)境吸吸引而集集中到奧奧運(yùn)村地地區(qū)來(lái)的的私企業(yè)業(yè)主、大大型企業(yè)業(yè)高級(jí)管管理者以以及部分分其他行行業(yè)的成成功人士士，擁有有豐厚的的資產(chǎn)和和廣泛的的社會(huì)關(guān)關(guān)系。他他們的購(gòu)購(gòu)買能力力比較強(qiáng)強(qiáng)，具備備豐富的的購(gòu)房經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，對(duì)對(duì)于房地地產(chǎn)消費(fèi)費(fèi)而言屬屬于成熟熟消費(fèi)者者。五、項(xiàng)目目的產(chǎn)品品定位基于面向向成功人人士的高高端市場(chǎng)場(chǎng)定位，本項(xiàng)目目必須充充分發(fā)揮揮處于將將來(lái)以世世貿(mào)中心心為核心心的奧運(yùn)運(yùn)商圈的的優(yōu)越地地理位置置，建設(shè)設(shè)定位為為“適應(yīng)國(guó)國(guó)際化的的居住潮潮流”的精品品豪宅。精品豪豪宅主要要體現(xiàn)于于軟件、硬件部部分，無(wú)無(wú)論從建建筑外觀觀、內(nèi)部部構(gòu)造、建筑用用材、景景觀、配配套、服服務(wù)等各

53、各個(gè)方面面都應(yīng)該該體現(xiàn)豪豪華、高高檔、舒舒適、精精致。具體到本本項(xiàng)目的的產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)上，應(yīng)當(dāng)力力求滿足足以下標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：1、住宅宅建筑總總面積控控制在88萬(wàn)平米米左右，樓層設(shè)設(shè)計(jì)為223層。這是為為了給首層建建造豪華華大堂、物業(yè)管管理用房房、會(huì)所所的地面面部分、可能的的局部挑挑空景觀觀設(shè)計(jì)留留下足夠夠的余地地。2、戶型型配比純純?yōu)榇髴魬粜停髦髁粜托蜑?9902300平方米米的三居居。這樣樣既可以以保證客客戶定位位的一致致性，又又能夠在在高容積積率的條條件下有有效降低低人口居居住密度度，有利利于高檔檔豪華住住宅的市市場(chǎng)認(rèn)知知。3、建筑筑形式建建議設(shè)計(jì)計(jì)為塔樓樓與板樓樓結(jié)合，一層44戶。設(shè)設(shè)計(jì)板、塔

54、結(jié)合合以及一一層4戶戶的目的的，是希望避避免純北北向單位位的出現(xiàn)現(xiàn)。樓內(nèi)內(nèi)設(shè)計(jì)為為2梯，塔樓部部分1梯梯3戶22部電梯梯，板樓樓部分一一梯1戶戶1部電電梯。同同時(shí)應(yīng)當(dāng)當(dāng)考慮安安裝一部部貨運(yùn)電電梯，用用于運(yùn)載載各種貨貨物和物物業(yè)管理理的垃圾圾等雜物物清運(yùn)以以及清潔潔工人上上下。4、建議議層高為為3米，實(shí)現(xiàn)層層高的突突破。保證在在使用戶戶式中央央空調(diào)的的情況下下，室內(nèi)內(nèi)依然有有足夠的的層高，利于提提升物業(yè)業(yè)的品質(zhì)質(zhì)。5、戶型型設(shè)計(jì)應(yīng)應(yīng)考慮到到動(dòng)靜分分離以及及工作區(qū)區(qū)和生活活區(qū)的分分離，而而且能夠夠充分利利用戶外外景觀。6、建筑筑風(fēng)格著著重體現(xiàn)現(xiàn)高檔、現(xiàn)代、西化的的風(fēng)格。希望有有重大的的突破，形成京

55、京城房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)中具有有獨(dú)特賣賣點(diǎn)的形形態(tài)。7、地下下車庫(kù)設(shè)設(shè)計(jì)建議議突破11：1的的配比，車庫(kù)配配比建議議為：22：3，即2戶戶3個(gè)車車位。車車位全部部設(shè)在地地下二、三層，要求有有電梯直直接通達(dá)達(dá)住宅各各層。8、作為為售價(jià)萬(wàn)元元的豪華華住宅，必須有有高檔會(huì)會(huì)所。會(huì)會(huì)所面積積應(yīng)該在在30000平米米左右。但為了了避免會(huì)會(huì)所擠占占住宅面面積，以以及解決決純以裙裙樓作為為會(huì)所形形態(tài)很難難大氣、貫通的的問(wèn)題，我們建建議將地地下一層層結(jié)合部部分地上上建成會(huì)會(huì)所。會(huì)所要要有泳池池，上方方可以有有高出半半層的玻玻璃屋頂頂，既可可以為會(huì)會(huì)所帶來(lái)來(lái)日照采采光，同同時(shí)也成成為中心心花園景景觀的一一部分。另外，

56、為為了彌補(bǔ)補(bǔ)開(kāi)發(fā)商商知名度度不高所所帶來(lái)產(chǎn)產(chǎn)品無(wú)法法建立品品牌效應(yīng)應(yīng)這一劣劣勢(shì)，建建議在委委托進(jìn)行行設(shè)計(jì)的的同時(shí)，潤(rùn)豐花花園物業(yè)業(yè)委托一一家國(guó)內(nèi)內(nèi)外知名名的物業(yè)業(yè)管理公公司來(lái)管管理，用用以提升升項(xiàng)目檔檔次。附件一：北京部部分高檔檔房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目情情況一覽覽表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱銷售均價(jià)價(jià)銷售類型型建筑面積積占地面積積容積率綠化率會(huì)所面積積標(biāo)準(zhǔn)層戶戶數(shù)建筑形態(tài)態(tài)主力戶型型元M2M2%2戶型面積1匯欣公寓寓12,4450外銷4000001800022.22230200001梯6戶戶3電梯梯塔樓3/2/22202和喬麗晶晶公寓21,0000外銷6340001450004.37750300001梯2戶戶1電梯

57、梯板樓3/2/2180-27003雍景臺(tái)國(guó)國(guó)際公寓寓19,0090外銷753440875008.61150180001梯100戶3電電梯板樓3/2/2190-27004國(guó)展家園園9,5000外銷8000001460005.48833300001梯2戶戶1電梯梯板樓3/2/3198、22665亮馬名居居9,0000外銷8200001400005.866451梯8戶戶3電梯梯塔樓3/2/2190-25006京達(dá)國(guó)際際公寓12,0000外銷9000003300002.7336060000塔樓3/2/21807鳳凰城11,0000外銷10000002200004.55550200001梯5戶戶2電梯梯

58、塔樓3/2/2180-19558羅馬花園園14,0000外銷10000003000003.33330300001梯6戶戶2電梯梯塔樓3/2/21609博雅園9,0000內(nèi)銷10000001600006.25560300001梯8戶戶3電梯梯板/塔3/2/217010新世界太太華公寓寓12,8800外銷160000016000010.00030450001梯166戶2電電梯塔樓3/2/223011御景園9,5000外銷19000002720006.99944240001梯8戶戶3電梯梯塔樓3/2/2190-200012現(xiàn)代城9,0000外銷48000007900006.08830223551梯1

59、11戶塔樓3/2/218013陽(yáng)光廣場(chǎng)場(chǎng)16,6600外銷20000008000002.50050板/塔2/2/213214華亭嘉園園9,7000外銷22000006600006.52240700001梯8戶戶3電梯梯塔樓3/2/2150-2000附件二：高檔樓樓盤優(yōu)勢(shì)勢(shì)因素匯匯總、分分析表序號(hào)項(xiàng)目名稱稱評(píng) 價(jià) 指指 標(biāo)地理位置置周邊環(huán)境境社區(qū)環(huán)境境容積率建筑形態(tài)態(tài)外觀設(shè)計(jì)計(jì)配套設(shè)施施物業(yè)服務(wù)務(wù)品牌優(yōu)勢(shì)勢(shì)是否外銷銷1匯欣公寓寓2和喬麗晶晶公寓3雍景臺(tái)國(guó)國(guó)際公寓寓4國(guó)展家園園5亮馬名居居6京達(dá)國(guó)際際公寓7鳳凰城8羅馬花園園9博雅園10新世界太太華公寓寓11御景園12現(xiàn)代城13陽(yáng)光廣場(chǎng)場(chǎng)14深藍(lán)華

60、亭亭注：標(biāo)記記的項(xiàng)目目為占有有優(yōu)勢(shì)的的因素。附件三：高檔樓樓盤個(gè)案案簡(jiǎn)介羅馬花園園編號(hào)：0011羅馬花園園是金馬馬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的北北京市高高檔外銷銷公寓，座落于于北京朝朝陽(yáng)區(qū)小小營(yíng)地區(qū)區(qū)，占地地廣達(dá)三三萬(wàn)平方方米，以以高級(jí)俱俱樂(lè)部及及庭院為為中心，六棟225層塔塔樓環(huán)抱抱其周，呈放射射狀構(gòu)成成一座寧寧?kù)o、安安閑、私私密、經(jīng)經(jīng)典的私私家花園園。羅馬馬花園由由法國(guó)名名師精心心設(shè)計(jì)，為歐式式建筑風(fēng)風(fēng)格：氣氣派、尊尊貴。中中心庭院院呈對(duì)稱稱式布局局，宮廷廷花園式式幾何圖圖案的綠綠地與羅羅馬式雕雕塑、噴噴泉相映映成輝。羅馬花園園內(nèi)設(shè)高高級(jí)休閑閑會(huì)所、俱樂(lè)部部，融餐餐飲、娛娛樂(lè)、健健身、美美容、美美發(fā)、桑桑