預(yù)習(xí)進(jìn)階1301全17講講義

1、第七章稅法、契稅法和土地法考情分析次重點(diǎn)章，土地 稅種分值在 4 分左右?！绢A(yù)習(xí)導(dǎo)引】分值波動(dòng)較大，年均分值 7 分左右，2011 年綜合題（14 分）。其他兩個(gè)一、稅二、契稅三、土地法應(yīng)納稅額增值額適用稅率扣除項(xiàng)目金額扣除系數(shù)計(jì)算步驟如下：一、熟悉：境內(nèi)承受土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移和個(gè)人。二、熟悉征收對(duì)象。三、掌握稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算：應(yīng)納稅額計(jì)稅依據(jù)稅率。四、熟悉：1、國(guó)家機(jī)關(guān)等承受土地房屋用于辦公、教學(xué)等免征；2、承受荒山、荒溝荒丘、荒灘并用于農(nóng)林牧漁業(yè)生產(chǎn)免征；3、組建新公司：國(guó)有獨(dú)資超過(guò) 50%的，國(guó)有控股 85%以上的，免征；4、主體：公司合并且原投資主體存續(xù)的、公司分立分設(shè)為

2、兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)不征；5、解決就業(yè)（30%+3=50%，100%+3 年=0）：企業(yè)出售、非債權(quán)人承受關(guān)閉、企業(yè)土地、房屋權(quán)屬。五、熟悉征收管理。一、熟悉和征稅范圍:：國(guó)家所有-經(jīng)管、出典-承典人、所有人承典人不在所在地或未確定及租典糾紛未解決-代管人或使用人；獨(dú)立于房屋之外如圍墻、煙囪、水塔、菜窖、室外游泳池等、農(nóng)村房屋等不屬于征稅范圍。二、掌握稅率、計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額的計(jì)算稅額計(jì)算從價(jià)計(jì)征應(yīng)納稅額原值（1-扣除比例）1.2%12應(yīng)稅月份從租計(jì)征應(yīng)納稅額收入12%（4%）1.自用房屋從價(jià)； 2.出租房屋從租；投資聯(lián)營(yíng)，投資者參與投資利潤(rùn)分紅共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)從價(jià)；投資，收取固定收入，不

3、承擔(dān)聯(lián)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的從租；融資租賃房屋從價(jià)；宗地容積率低于 0.5 的，按建筑面積的 2 倍計(jì)算土地面積并據(jù)此確定計(jì)入原值的地價(jià)；7.建筑物的 50%-60%或 70%-80%作為原值。三、熟悉：略。四、熟悉征收管理：時(shí)間：將原有用于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)從經(jīng)營(yíng)之月起，終止稅納稅義務(wù)的計(jì)算截至到發(fā)生改變當(dāng)月末；其余為次月，注意起始時(shí)間；地點(diǎn)：所在地；期限：按年計(jì)算分期繳納。計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入；計(jì)算扣除項(xiàng)目金額；計(jì)算增值額：計(jì)算增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例，確定適用稅率；計(jì)算應(yīng)納稅額?！镜湫屠}】假定某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓商品房一棟，取得收入總額為 1000 萬(wàn)元，應(yīng)扣除的購(gòu)買土地的金額、開(kāi)發(fā)成本的金額、開(kāi)發(fā)費(fèi)用

4、的金額、相關(guān)稅金的金額、其他扣除金額合計(jì)為 400 萬(wàn)元（不含）。請(qǐng)計(jì)算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)繳納的土地。（1）增值額=1000400600（萬(wàn)元）（2）增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率=600400150%，確定稅率（3）應(yīng)繳納土地附件：土地=60050%40015%240（萬(wàn)元）四級(jí)超率累進(jìn)稅率表【相關(guān)知識(shí)點(diǎn)（一）征稅范圍：】基本規(guī)定轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)課稅，轉(zhuǎn)讓非國(guó)有土地和出讓國(guó)有土地不征稅。對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)課稅，也對(duì)轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的征稅。房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不征。（贈(zèng)與行為特指直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人和公益性贈(zèng)與）出租不征房地產(chǎn)抵押抵押期不征；抵押期滿，不能償還，房地產(chǎn)抵債，征稅。房地

5、產(chǎn)交換征稅（個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)免征）合作建房1.建成后自用，暫免；2.建成后轉(zhuǎn)讓，征稅。代建房不征房地產(chǎn)重新評(píng)估不征企業(yè)改制重組政策對(duì)改建前的企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到改建后的企業(yè)，暫不征土地。兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地。企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對(duì)原企業(yè)將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地。、個(gè)人在改制重組時(shí)以國(guó)有土地、房屋進(jìn)行投資，對(duì)其將國(guó)有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地?！咀ⅰ可鲜龈闹浦亟M有關(guān)土地政策不適用于

6、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。企業(yè)改制重組后再轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地時(shí)，應(yīng)以改制前級(jí)數(shù)增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過(guò) 50%的部分3002超過(guò) 50%至 l00%的部分4053超過(guò) l00%至 200%的部分50超過(guò)的部分（二）應(yīng)1.應(yīng)入與扣除項(xiàng)目入的確定：包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。2.扣除項(xiàng)目的確定（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地清算條件（1）應(yīng)：項(xiàng)目全部竣工完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算項(xiàng)目；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。要求：（1）已竣工驗(yàn)收項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售面積比例在 85%以上或雖未超過(guò) 85%，但剩余可售面積已出租或自用；（2）取得銷

7、售（預(yù)售）證滿三年仍未銷售完畢的；（3）注銷稅務(wù)登記但未辦理土地手續(xù)的；（4）省規(guī)定的其他情況。收入1.全額開(kāi) 的， 所載金額確認(rèn)收入；未開(kāi)具 或未全額開(kāi)具 的，以銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。合同面積與實(shí)測(cè)量面積不一致，在 前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地 時(shí)予以調(diào)整。扣1.與項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、等公共設(shè)施：（1）建成后屬于新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目1.取得土地使用權(quán)所支付的金額土地使用權(quán)支付的地價(jià)款出讓方式為土地出讓金行政劃撥方式為補(bǔ)交的土地出讓金轉(zhuǎn)讓方式為實(shí)際支付的地價(jià)款交納的有關(guān)稅費(fèi)，如契稅、登記、過(guò)戶手續(xù)費(fèi)。2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（含耕地占用稅）、前

8、期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用。新建房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用分?jǐn)偫⒅С?，并提供證明的利息（12）5%以內(nèi)不能分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┳C明的，（12）10%以內(nèi)注意：超過(guò)上浮幅度的部分不允許扣除。超過(guò) 期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。全部使用自有 ，沒(méi)有利息支出的，按以上方法扣除。有金融機(jī)構(gòu)和其他機(jī)構(gòu)借款的，不能同時(shí)適用兩種辦法。 時(shí)，已計(jì)入開(kāi)發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)至財(cái)務(wù)費(fèi)用中扣。4.稅金以新為準(zhǔn)。5.加扣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（12）20%舊房及建筑物房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格有評(píng)估價(jià)重置成本價(jià)成新度折扣率無(wú)評(píng)估價(jià)有金額【1+（售房年-購(gòu)房年） 5%】取得土

9、地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和國(guó)家規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅金（對(duì)購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但加計(jì) 5%的基數(shù)。）取得該宗國(guó)有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家 規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。企業(yè)在重組改制過(guò)程中經(jīng)省級(jí)以上（含省級(jí)） 管理部門批準(zhǔn)，國(guó)家以國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資入股的，再轉(zhuǎn)讓該宗國(guó)有土地使用權(quán)并申報(bào)繳納土地 時(shí)，應(yīng)以該宗土地作價(jià)入股時(shí)省級(jí)以上（含省級(jí)） 管理部門批準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)格，作為該企業(yè)“取得土地使用權(quán)所支付的金額”扣除。除項(xiàng)目全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（2）建成后無(wú)償移交給、公用事業(yè)用于非性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。銷售已裝修的房屋的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。房預(yù)提費(fèi)用除規(guī)定外不得扣除。質(zhì)量保證金開(kāi)具的，按所載金額扣除；未開(kāi)具的的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。逾期開(kāi)發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。