區(qū)域城市投資潛力研究分析報(bào)告

1、139/140北汽福田環(huán)渤海區(qū)域都市投資潛力研究報(bào)告北汽福田環(huán)渤海區(qū)域都市投資潛力研究報(bào)告 二零一一年二零一一年二月目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc194827142 第一部分 中國住宅市場環(huán)境及走勢預(yù)測 PAGEREF _Toc194827142 h 2 HYPERLINK l _Toc194827143 1.住宅市場運(yùn)行狀況分析 PAGEREF _Toc194827143 h 3 HYPERLINK l _Toc194827144 2.土地市場運(yùn)行狀況分析 PAGEREF _Toc194827144 h 11 HYPERLINK l _Toc1948

2、27145 3.住宅市場走勢預(yù)測分析 PAGEREF _Toc194827145 h 13 HYPERLINK l _Toc194827146 第二部分 天津住宅市場運(yùn)行狀況及進(jìn)展趨勢 PAGEREF _Toc194827146 h 33 HYPERLINK l _Toc194827147 1.社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 PAGEREF _Toc194827147 h 34 HYPERLINK l _Toc194827148 2.房地產(chǎn)政策分析 PAGEREF _Toc194827148 h 40 HYPERLINK l _Toc194827149 3.市場運(yùn)行狀況分析 PAGEREF _Toc1948

3、27149 h 43 HYPERLINK l _Toc194827150 4.購房心理分析 PAGEREF _Toc194827150 h 51 HYPERLINK l _Toc194827151 5.在津部分開發(fā)商分析 PAGEREF _Toc194827151 h 56 HYPERLINK l _Toc194827152 6.進(jìn)展趨勢預(yù)測 PAGEREF _Toc194827152 h 66 HYPERLINK l _Toc194827153 第三部分 萬東小馬路項(xiàng)目營銷策略建議 PAGEREF _Toc194827153 h 72 HYPERLINK l _Toc194827154 1.

4、項(xiàng)目區(qū)域分析 PAGEREF _Toc194827154 h 73 HYPERLINK l _Toc194827155 2.區(qū)域認(rèn)知分析 PAGEREF _Toc194827155 h 75 HYPERLINK l _Toc194827156 3.競爭項(xiàng)目分析 PAGEREF _Toc194827156 h 76 HYPERLINK l _Toc194827157 4.目標(biāo)客戶群分析 PAGEREF _Toc194827157 h 78 HYPERLINK l _Toc194827158 5.項(xiàng)目SWOT分析 PAGEREF _Toc194827158 h 82 HYPERLINK l _To

5、c194827159 6.項(xiàng)目營銷策略建議 PAGEREF _Toc194827159 h 84第一部分 前言1.研究目的2.研究背景3.研究方法4.研究模型第二部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展現(xiàn)狀及以后進(jìn)展趨勢第三部分 中國房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競爭格局及以后進(jìn)展趨勢第四部分 環(huán)渤海區(qū)域都市投資潛力比較都市樣本本研究所選都市樣本選擇集中于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈狹義上指中國遼東半島、山東半島、京津冀為主的環(huán)渤海濱海經(jīng)濟(jì)帶，同時(shí)延伸可輻射到山西、內(nèi)蒙古，涵蓋五省二市。整個(gè)大的范圍占據(jù)中國國土的12%和人口的20%。繼長江三角洲、珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈大展活力之后，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈正加速崛起。圖表 SEQ 圖表 *

6、ARABIC 1環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈版圖本研究從環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈所涵蓋的所有都市中選擇出44個(gè)都市做為研究樣本，如圖表2，圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 2都市總樣本序號都市序號都市序號都市序號都市1石家莊12大連23阜新34臨沂2唐山13盤錦24鐵嶺35菏澤3邯鄲14沈陽25朝陽36濱州4秦皇島15鞍山26濟(jì)南37東營5保定16營口27青島38威海6張家口17錦州28淄博39棗莊7承德18葫蘆島29德州40日照8廊坊19撫順30煙臺41萊蕪9滄州20本溪31濰坊42聊城10衡水21遼陽32濟(jì)寧43北京11邢臺22丹東33泰安44天津2.都市投資潛力排名圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 3都市進(jìn)

7、展?jié)摿偟梅旨案髯璧K因子分項(xiàng)得分都市總分市場規(guī)模系數(shù)潛在需求系數(shù)價(jià)格表現(xiàn)系數(shù)成長速度系數(shù)供求對比系數(shù)1北京0.6842 1.63 0.77 0.61 -0.03 0.06 2天津0.3188 0.67 0.38 0.15 0.17 0.08 3青島0.1852 0.38 0.23 0.07 0.05 0.15 4沈陽0.1795 0.61 0.22 0.00 -0.01 -0.11 5大連0.1784 0.35 0.22 0.09 0.05 0.14 6濟(jì)南0.0676 0.15 0.16 0.07 0.03 -0.16 7煙臺0.0596 0.17 0.14 0.10 -0.13 -0.04

8、 8濰坊0.0589 0.15 0.06 0.01 0.05 0.01 9唐山0.0468 0.02 0.16 0.04 0.04 -0.04 10廊坊0.0461 0.10 -0.05 0.06 0.07 0.05 11盤錦0.0214 -0.09 -0.03 0.11 0.11 0.05 12石家莊0.0206 0.05 0.12 0.11 -0.06 -0.19 13葫蘆島0.0202 -0.07 -0.11 0.02 -0.02 0.20 14營口0.0168 -0.01 -0.07 0.07 0.12 -0.03 15淄博0.0147 0.01 0.05 0.06 -0.09 0.0

9、7 16菏澤0.0129 -0.05 -0.10 -0.07 0.11 0.20 17泰安0.0085 -0.08 -0.03 0.05 0.04 0.13 18濱州0.0025 -0.09 -0.06 0.03 0.15 0.02 19威海0.0008 0.07 0.03 0.06 -0.17 0.01 20鞍山-0.0012 0.03 0.03 -0.05 0.08 -0.12 21東營-0.0019 -0.04 0.05 -0.02 -0.05 0.08 22錦州-0.0061 -0.08 -0.07 0.02 0.03 0.15 23滄州-0.0073 -0.07 0.01 0.02

10、-0.02 0.08 24鐵嶺-0.0105 -0.06 -0.12 -0.11 0.18 0.11 25濟(jì)寧-0.0144 -0.04 0.02 -0.04 0.03 -0.03 26棗莊-0.0206 -0.09 -0.06 0.00 -0.02 0.13 27臨沂-0.0263 0.00 -0.01 0.01 -0.06 -0.10 28邯鄲-0.0268 -0.05 0.06 0.03 -0.04 -0.16 29德州-0.0269 -0.07 -0.05 -0.04 -0.07 0.15 30丹東-0.0303 -0.06 -0.09 -0.05 0.04 0.04 31本溪-0.0

11、332 -0.07 -0.05 -0.04 0.03 -0.01 32聊城-0.0337 -0.06 0.14 -0.11 0.01 -0.18 33遼陽-0.0353 -0.10 -0.08 -0.03 0.01 0.08 34張家口-0.0370 -0.04 -0.08 -0.04 -0.01 0.01 35日照-0.0453 -0.10 -0.06 -0.05 -0.04 0.07 36朝陽-0.0454 -0.08 -0.13 -0.13 0.15 -0.03 37秦皇島-0.0465 -0.05 -0.06 0.02 -0.10 -0.06 38撫順-0.0509 -0.08 -0.

12、04 -0.04 -0.03 -0.04 39保定-0.0538 -0.05 0.02 -0.02 -0.10 -0.15 40阜新-0.0565 -0.12 -0.12 -0.08 0.05 0.03 41萊蕪-0.0614 -0.12 -0.05 0.08 -0.09 -0.14 42承德-0.0661 -0.09 -0.08 -0.04 -0.02 -0.10 43邢臺-0.0906 -0.10 -0.05 -0.08 -0.14 -0.11 44衡水-0.1124 -0.10 -0.10 -0.07 -0.17 -0.14 由于北京、天津兩個(gè)都市地處環(huán)渤海中心地帶，都市綜合實(shí)力強(qiáng)大，社

13、會經(jīng)濟(jì)高速進(jìn)展，各項(xiàng)指標(biāo)均大幅度超出其他都市，故綜合排名位于前兩位。然而，由于北京、天津兩市房地產(chǎn)進(jìn)展較為成熟，市場競爭激烈，進(jìn)入門檻較高，不利于非房產(chǎn)企業(yè)投資進(jìn)入，因此，本次研究我們確定后十名都市為投資潛力都市，它們分不是青島、沈陽、大連、濟(jì)南、煙臺、濰坊、唐山、廊坊、盤錦、石家莊。3. 都市分類1.1按行政區(qū)劃分本報(bào)告研究都市集中于環(huán)渤海地區(qū)，從行政區(qū)劃來看，分不從屬于河北、遼寧和山東三個(gè)省份，同時(shí)涵蓋北京和天津兩個(gè)直轄市。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 4都市總樣本行政區(qū)劃1.2按都市級不劃分 從行政級不角度將都市總樣本分為直轄市、副省級都市、準(zhǔn)副省級都市、地級市四個(gè)等級。具體劃分

14、如下表：圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 5都市行政級不劃分級不名稱都市第一級直轄市北京、天津第二級副省級都市沈陽、濟(jì)南、青島、大連第三極準(zhǔn)副省級唐山、鞍山、撫順第四極地級市石家莊、廊坊、盤錦、濰坊、邯鄲、秦皇島、保定、張家口、承德、滄州、衡水、邢臺、營口、錦州、葫蘆島、本溪、遼陽、丹東、阜新、鐵嶺、朝陽、淄博、德州、煙臺、濟(jì)寧、泰安、臨沂、菏澤、濱州、東營、威海、棗莊、日照、萊蕪、聊城由上表能夠看出，北京、天津、沈陽、濟(jì)南、青島、大連、唐山、鞍山、撫順均位于地級市以上級不，占都市總樣本的20%。此外，綜合衡量各都市的行政級不、GDP總量、人口規(guī)模、都市特性等指標(biāo)，得出以下評級結(jié)果：圖表

15、SEQ 圖表 * ARABIC 6都市級不劃分級不特征都市第一級直轄市、特不行政區(qū)、GDP大于1600億且市區(qū)人口大于200萬的都市北京、天津、沈陽、大連、濟(jì)南、青島第二級其他副省級都市、經(jīng)濟(jì)特區(qū)都市、省會、蘇錫二市石家莊第三極14沿海開放都市之一、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)且收入高的都市唐山、秦皇島、淄博、煙臺、威海第四極人口大于100萬的都市、重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)都市邯鄲、鞍山、撫順、濰坊第五級聞名經(jīng)濟(jì)都市、重要交通樞紐都市的人口大于50萬、重點(diǎn)旅游都市承德、保定、丹東、泰安、日照第六級其它都市張家口、滄州、衡水、邢臺、盤錦、營口、錦州、葫蘆島、本溪、遼陽、阜新、鐵嶺、朝陽、德州、濟(jì)寧、臨沂、菏澤、濱州、東營、棗莊、萊

16、蕪、聊城由上表能夠看出，北京、天津、沈陽、大連、濟(jì)南、青島、石家莊、唐山、煙臺、濰坊、廊坊、盤錦均屬于較高都市級不，除濰坊為第四級外，其他都市均進(jìn)入前三級。1.3按都市人口規(guī)模劃分依據(jù)最新公布的中國中小都市進(jìn)展報(bào)告（2010）都市人口規(guī)模劃分標(biāo)準(zhǔn)，市區(qū)常住人口50萬以下為小都市，50萬100萬為中等都市，100萬300萬為大都市，300萬1000萬為特大都市，1000萬以上為巨大型都市。按照此標(biāo)準(zhǔn)，本研究對都市總樣本做如下劃分：圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 7都市人口規(guī)模劃分級不市區(qū)常住人口規(guī)模（2008）都市巨型大都市1000萬以上北京特大都市300萬-1000萬之間唐山、濟(jì)南、沈陽

17、、天津大都市100萬-300萬之間煙臺、濰坊、石家莊、青島、大連、聊城、保定、濟(jì)寧、日照、萊蕪、撫順、邯鄲、菏澤、鞍山、泰安、臨沂、棗莊、淄博中等都市50萬-100萬之間盤錦、廊坊、滄州、承德、邢臺、朝陽、德州、濱州、威海、遼陽、丹東、阜新、秦皇島、東營、營口、張家口、錦州、本溪、葫蘆島小都市50萬以下衡水、鐵嶺由表可見，北京、天津、青島、大連、沈陽、濟(jì)南、濰坊、煙臺、廊坊、唐山、盤錦、石家莊均屬于大中型都市，市區(qū)人口規(guī)模均超過百萬。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 8都市人口規(guī)模分布圖1.4按都市經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分GDP是衡量一個(gè)都市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的重要指標(biāo)，決定著產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的優(yōu)劣，GDP總量

18、越大的都市其對重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的支撐與拉動作用越強(qiáng)。本報(bào)告將44個(gè)樣本都市按經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分為三個(gè)等級，劃分結(jié)果如圖表7，圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 9都市按經(jīng)濟(jì)實(shí)力劃分GDP（2009） 都市特征5000億元北京、天津經(jīng)濟(jì)實(shí)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他都市3000億元5000億元石家莊、唐山、大連、沈陽、濟(jì)南、青島、煙臺經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)勁10000元/ 北京價(jià)格遠(yuǎn)領(lǐng)先于其他都市，已超過萬元大關(guān)4000元/7000元/秦皇島、廊坊、大連、沈陽、濟(jì)南、青島、天津價(jià)格水平適中，具有良好的成長空間20000元/人/年 北京、濟(jì)南、青島、天津、煙臺、威海地區(qū)市場需求旺盛15000元/人/年20000元/人/年淄博、東營、

19、大連、萊蕪、盤錦、沈陽、唐山、廊坊、濰坊、濟(jì)寧、石家莊、臨沂、鞍山、邯鄲、聊城、營口、日照、濱州、德州、秦皇島、錦州、葫蘆島市場需求潛力較大10萬元唐山、東營人民生活水平富裕、購買力強(qiáng)6萬元10萬元廊坊、滄州、石家莊、承德、邯鄲、大連、北京、威海、秦皇島、邢臺、衡水、天津、人民生活水平較為富裕，購買力水平較高6萬元其他都市人民生活水平有待提高圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 19各都市2009年人均GDP水平及復(fù)合增長率從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，十大潛力都市的人均GDP水平與復(fù)合增長率之間存在著一定的相關(guān)性，人均GDP水平較高的都市，圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 20都市人均GDP及增速排名都

20、市人均GDP排名增速排名青島1635大連820沈陽1830濟(jì)南2241濰坊3327煙臺2038廊坊33唐山15盤錦2142石家莊5101.8按人均居民儲蓄余額分2.單指標(biāo)對比（房地產(chǎn)市場）2.1全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額由統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出，2009年都市間房地產(chǎn)開發(fā)投資額相差較大，北京、沈陽遙遙領(lǐng)先于其它各都市，均已突破千億，其中，北京2337.7億元，沈陽1188.7億元。2.2全年商品房銷售額2.3全年商品房施工面積2.4全年商品房竣工面積2.5銷售面積3.復(fù)合指標(biāo)交叉分析3.1價(jià)格和GDP3.2價(jià)格和人口3.3 圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 21 全國住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢高6CM高6

21、CM,寬10CM，個(gè)不可加長。字體9號 宋體 ，無邊框包括圖例，標(biāo)題不要，單位在圖例內(nèi)，坐標(biāo)軸保留0位，年份無單位。折線平滑，柱形不要邊框，折線寬4。數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局表格高0.8cm，寬表格高0.8cm，寬12 cm圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 22 全國住宅房地產(chǎn)開發(fā)投資額走勢商品商品商品商品商品商品1222222數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局表格高0.8cm，樣式見此表表格高0.8cm，樣式見此表圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 23 全國住宅投資結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局從各檔次住宅投資情況來看，不墅、高檔公寓投資增速高于經(jīng)濟(jì)適用房。2007年全國經(jīng)濟(jì)適

22、用房開發(fā)投資833.8億元，同比增長19.7%；不墅與高檔公寓開發(fā)投資1881.3億元，同比增長30.2%，高于同期經(jīng)濟(jì)適用住房投資增速10.5個(gè)百分點(diǎn)。從房地產(chǎn)開發(fā)資金來源來看，自籌資金所占比例整體水平有所上升，從2000年的28.1%上升到2007年的31.6%；國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收款所占比例整體有所下降，分不從2000年的22.7%、37.9%下降到2007年的18.7%、28.5%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 24 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源比例數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局1.2市場供應(yīng)從商品住宅供應(yīng)情況來看，近年來施工面積、新開工面積和竣工面積增長速度加快，2007年分不完成

23、186455萬平方米、78136萬平方米、47767萬平方米，同比增長23.1%、22.9%、10.5%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 25 全國住宅供應(yīng)走勢數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 26 全國住宅開工率和竣工率數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局2007年全國商品住宅開工率、竣工率均有所下降，市場有效供應(yīng)不足的狀況進(jìn)一步嚴(yán)峻。2007年全國商品住宅開工率41.9%，比上年同期下降0.1個(gè)百分點(diǎn)；竣工率25.6%，比上年同期下降2.9個(gè)百分點(diǎn)。1.3市場需求從全國商品住宅銷售狀況來看，2007年銷售面積、銷售額穩(wěn)步增長，增幅分不為27%、48.6%，

24、低于上年同期水平。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 27 全國住宅銷售狀況走勢數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局1.4供求對比近年來全國商品住宅銷售面積與竣工面積之比逐年加大，商品住宅供不應(yīng)求的矛盾進(jìn)一步惡化。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 28 全國住宅供需對比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局從需求類指標(biāo)與供應(yīng)類指標(biāo)的增長速度來看，近兩年需求類指標(biāo)增長速度高于供應(yīng)類指標(biāo)增長速度，商品住宅供不應(yīng)求的矛盾沒有得到進(jìn)一步緩解。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 29 全國住宅供需增長對比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局1.5價(jià)格狀況從價(jià)格水平來看，近年來全國商品住宅銷售價(jià)格逐年上漲，2007年

25、全國商品住宅銷售價(jià)格3665元/平方米，同比增長17%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 30 全國住宅及其他物業(yè)價(jià)格走勢數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局從增長速度來看，2007年全國商品住宅的價(jià)格增幅高于寫字樓、商業(yè)用房的價(jià)格增幅，也高于全國商品房銷售價(jià)格的增幅水平。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 31 全國住宅及其他物業(yè)價(jià)格增幅對比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局1.6綜述綜上所述，從投資情況來看，近年來全國商品住宅投資增速逐年加快，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)投資增速略有下降，不墅及高檔公寓投資增速有所加快；從供求關(guān)系來看，商品住宅供不應(yīng)求的矛盾進(jìn)一步加??；從價(jià)格水平來看，商品住宅的銷售價(jià)格高位

26、運(yùn)行，增長速度高于其他物業(yè)類型。2.土地市場運(yùn)行狀況分析2.1土地購置與開發(fā)2007年是加強(qiáng)土地供給監(jiān)管力度的一年，土地的價(jià)值在經(jīng)濟(jì)進(jìn)展過程中逐漸體現(xiàn)出來。其中土地購置全年增長較快，2007年全國土地購置面積40609萬平方米，同比增長11.0%。土地開發(fā)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于去年同期水平，2007年全國完成土地開發(fā)面積26871萬平方米，同比增長0.7%，增幅遠(yuǎn)低于去年同期同期水平，占土地購置面積比重為66.1%，開發(fā)商拿地后囤而不開或拖延開發(fā)的現(xiàn)象比較突出。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 32 全國土地購置與開發(fā)面積數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局2.2土地價(jià)格2007年全國土地購置費(fèi)用4866

27、.04億元，同比增長27.6%；單位土地購置費(fèi)用達(dá)1198元/平方米，同比增長16.5%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 33 全國土地價(jià)格數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局土地購置費(fèi)用和單價(jià)上升過快，土地開發(fā)投資和單位成本增幅較大，土地交易價(jià)格上漲較快的情況依舊突出。3.住宅市場走勢預(yù)測分析3.1政策分析（1）調(diào)控目標(biāo)當(dāng)前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的核心目標(biāo)：改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價(jià)快速上漲。我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從2003年到目前為止歷經(jīng)5年，期間出臺的包括土地政策、金融政策、房地產(chǎn)行業(yè)政策在內(nèi)大小政策30多次，調(diào)控目標(biāo)由最初的“防止房地產(chǎn)投資過快增長，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康房展”轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)在的“改變住房供

28、應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價(jià)快速上漲”，調(diào)控對象也由開發(fā)商向一般消費(fèi)者轉(zhuǎn)變。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 34 調(diào)控政策中心轉(zhuǎn)變（2）調(diào)控手段針對“改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，抑制房價(jià)快速上漲”這一目標(biāo)，政府要緊采取市場手段，出臺政策進(jìn)行約束，以加大供應(yīng)，抑制需求。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 35 調(diào)控政策手段及方法加 大 供 應(yīng)加 大 供 應(yīng)（1）調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，明確保障性住房建設(shè)打算，鼓舞限價(jià)房國六條中規(guī)定“各級都市人民政府要編制住房建設(shè)規(guī)劃，明確十一五期間一般商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房的建設(shè)目標(biāo)，并納入當(dāng)?shù)厥晃暹M(jìn)展規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃”，“要優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型一般商品住房（含經(jīng)濟(jì)

29、適用住房）和廉租住房的土地供應(yīng)”。另外，2007年8月，溫家寶總理發(fā)表講話正式公布了24號文件，即關(guān)于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見，其核心內(nèi)容是要“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決都市低收入家庭住房困難的政策體系”。（2）土地化整為零為了防止開發(fā)商囤地提價(jià)，同時(shí)鼓舞產(chǎn)品競爭，國土資源部擬對大宗地塊分拆成小地塊上市。盡管這一做法還未正式實(shí)施，但能夠看出國家對土地供應(yīng)市場調(diào)控的方向。（3）加快開發(fā)進(jìn)度首先，2006年5月出臺的國六條中明確指出“加大對閑置土地的處置力度”，“對超出合同約定動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，依法從高征收土地閑置費(fèi)，并責(zé)令限期開工、竣工；滿2年未動工開

30、發(fā)的，無償收回土地使用權(quán)。對雖按照合同約定日期動工建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)面積不足1/3或已投資額不足 1/4，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的，按閑置土地處置?！奔?大 供 應(yīng)另外，2006年7月6日，建設(shè)部聯(lián)合國家進(jìn)展和改革委員會、國家工商行政治理總局下發(fā)166號文件HYPERLINK /2006-7/200671185430.htm t blank關(guān)于進(jìn)一步整頓規(guī)范房地產(chǎn)交易秩序的通知，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得預(yù)售許可證后，應(yīng)當(dāng)在加 大 供 應(yīng)（4）加快處理閑置土地，打擊囤地國六條中明確指出“為抑制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項(xiàng)目資本金比例達(dá)不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)

31、銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行要按照審慎經(jīng)營原則，從嚴(yán)操縱展期貸款或任何形式的滾動授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得同意其作為貸款的抵押物”。2007年9月12日國土資源部公布下發(fā)通知，（5）“90/70”政策，增加住房供應(yīng)套數(shù)國六條“切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中”明確新建住房結(jié)構(gòu)比例，“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房) 面積所占比重，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”；“保證中低價(jià)位、中小套型一般商品住房土地供應(yīng)”中指出“優(yōu)先保證中低價(jià)位、中小套型一般商品住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)和廉租

32、住房的土地供應(yīng)，其年度供應(yīng)量不得低于居住用地供應(yīng)總量的70%”。在總供應(yīng)量一定的前提下，“90/70”政策通過限制戶型面積來增加住房供應(yīng)套數(shù)，從而間接的達(dá)到增加供應(yīng)的目的，這一政策效果在2008年將逐漸顯現(xiàn)。（6）第二套以上住房貸款提高首付和貸款利率2007年9月中國人民銀行、銀監(jiān)會公布通知明確指出，“對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%”，通過提高第二套住房首付比例和貸款利率來限制改善性住房需求。（7）操縱房貸規(guī)模抑 制 需 求中國人民銀行2003年6月公布關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)治理的通知, 通知要求，“加強(qiáng)房地產(chǎn)開

33、發(fā)貸款治理、引導(dǎo)規(guī)范貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)貸款對象應(yīng)為具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)、信用等級較高、沒有拖欠工程款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)”，“嚴(yán)格操縱土地儲備貸款的發(fā)放各商業(yè)銀行應(yīng)規(guī)范對政府土地儲備機(jī)構(gòu)貸款的治理”，“對土地儲備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款為抵押貸款，貸款額度不得超過所收購?fù)恋卦u估價(jià)值的70%，貸款期限最長不得超過2年，商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金的貸款”，通過操縱和規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款來抑制房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)需求。抑 制 需 求（8）“限外”政策抑制外資需求2006年7月，建設(shè)部等六部委聯(lián)合公布171號文件關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和治理的意見，意見中明確指出“外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資

34、總額超過1000萬美元的，注冊資本金不得低于投資總額的50%”，“境外投資者通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓及其他方式并購境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)，或收購合資企業(yè)中方股權(quán)的，須妥善安置職工、處理銀行債務(wù)、并以自有資金一次性支付全部轉(zhuǎn)讓金”，“外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得國有土地使用證的，或開發(fā)項(xiàng)目資本金未達(dá)到項(xiàng)目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯治理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯”，“在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)刻一年以下的境外個(gè)人，不得購買商品房”，通過規(guī)范外商投資房地產(chǎn)市場準(zhǔn)入、加強(qiáng)外商投資企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營治理、嚴(yán)格境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人購房治理等方面限制外資對

35、國內(nèi)房地產(chǎn)市場的需求。（9）輿論導(dǎo)向抑制需求抑 制 需 求中央電視臺多次通過信息頻道播出諸如“上海宏觀調(diào)控后房價(jià)平均下降10%”、“北京房價(jià)一周下降20%”等房地產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面信息，另外萬科董事長王石的拐點(diǎn)論也通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等媒體廣泛傳播。政府通過輿論導(dǎo)一直暗示房產(chǎn)泡沫過大、房價(jià)虛高，抑制居民的購房需求。抑 制 需 求（10）討論征收物業(yè)稅在國內(nèi)房價(jià)居高不下的情況下，征收物業(yè)稅的討論又開始浮出水面。因此，假如房價(jià)虛高不下，達(dá)不到現(xiàn)有調(diào)控政策的目的，政府有可能通過征收物業(yè)稅來抑制房產(chǎn)投資需求，達(dá)到平抑房價(jià)過快上漲的目的。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 36 2007年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽表頒布

36、時(shí)刻頒布部門政策名稱政策內(nèi)容目的2007年1月建設(shè)部、央行關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)治理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶治理有關(guān)問題的通知規(guī)范房地產(chǎn)交易操作2007年1月國稅局房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算治理有關(guān)問題的通知自2007年2007年2月建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知規(guī)范估價(jià)行業(yè)2007年3月全國人民代表大會物權(quán)法規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期”2007年4月國土資源部等九部委房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整治工作方案強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依法進(jìn)行審計(jì)和檢查2007年6月商務(wù)部、國家外匯治理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知規(guī)范外資2007年8月溫家

37、寶講話關(guān)于解決都市低收入家庭住房困難的若干意見（24號文件）加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決都市低收入家庭住房困難的政策體系2007年9月國土資源部關(guān)于加大閑置土地處置力度的通知加快處置利用閑置土地，土地閑置費(fèi)用原則上按出讓或撥土地價(jià)款的20%征收2007年9月央行、銀監(jiān)會關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸治理的通知提高二套房首付比例及貸款利率，已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，房貸款利率提高10%2007年10月國家發(fā)改委、商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）規(guī)范限制外資2007年11月財(cái)政部廉租住房保障資金治理方法規(guī)定廉租住房保障

38、資金實(shí)行專項(xiàng)治理、分賬核算、專款專用，明確了廉租住房保障資金來源的八大渠道2007年11月建設(shè)部國家發(fā)改委等九部門廉租住房保障方法廉租住房保障方式實(shí)行貨幣補(bǔ)貼和實(shí)物配租相結(jié)合2007年11月建設(shè)部國家發(fā)改委等九部門經(jīng)濟(jì)適用住房治理方法規(guī)范經(jīng)濟(jì)適用房治理、嚴(yán)格購買條件3.2心理分析圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 37 心理分析結(jié)構(gòu)圖房地產(chǎn)市場參與三方的心理狀態(tài)，是阻礙市場走勢的內(nèi)在因素，對市場短期內(nèi)進(jìn)展趨勢起關(guān)鍵作用。3.2.1購房者心理分析為了解購房者對當(dāng)前房地產(chǎn)市場的看法及其心理特征，中國指數(shù)研究院對北京、上海、深圳、武漢、重慶等重點(diǎn)都市擬購房人群進(jìn)行了調(diào)查，調(diào)查方式采納網(wǎng)絡(luò)問卷調(diào)查和

39、房展會現(xiàn)場問卷調(diào)查相結(jié)合，共收回7327有效問卷。調(diào)查結(jié)果顯示如下要緊特征：（1）消費(fèi)者依舊認(rèn)為房價(jià)過高或偏高調(diào)查顯示，北京、上海、深圳三都市認(rèn)為當(dāng)前房價(jià)偏高或過高的居民占85%以上，特不是北京和上海兩大都市，認(rèn)為房價(jià)偏高或過高的居民已超過90%。其中認(rèn)為房價(jià)過高的比重：北京為48.29%，上海為65.21%，深圳為45%；認(rèn)為房價(jià)偏高的比重：北京為45.45%，上海為32.10%，深圳為43%。與三季度調(diào)查結(jié)果相比，四季度認(rèn)為房價(jià)偏高或過高的消費(fèi)者比例又有所上升。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 38 三都市消費(fèi)者目前對房價(jià)的看法數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查（2）房屋居住的剛性需求較大調(diào)查顯示，消

40、費(fèi)者關(guān)于住房的剛性需求占絕大比重；其中北京、重慶居住性需求超過90%，上海、武漢、深圳分不為83.85%、60.56%、71%。受購買第二套住房政策實(shí)施的阻礙，購房者的投資性購房需求在四季度得到部分抑制。和三季度相比，投資需求比重在各都市都有所下降，其中北京投資性需求僅占9.58%，重慶最低，僅為4.7%。此外，盡管投資性需求降低，各都市依舊顯示了較大的投資空間，例如上海、武漢投資性需求分不達(dá)到16.5%，17.83%，深圳則為29%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 39 五都市消費(fèi)者購房用于居住與投資的比重?cái)?shù)據(jù)來源：中指調(diào)查（3）中小面積房屋漸成購房者偏好由于房價(jià)的不斷增高和國家“90

41、/70”政策的實(shí)施，大面積住宅需求有所抑制，中小面積房屋漸成購房者偏好。調(diào)查顯示，北京、上海、武漢、深圳購房者選擇90平米以下的占40%以上，而選擇90-100平米的購房者也占據(jù)較大數(shù)量，這些數(shù)據(jù)表明了中小面積、經(jīng)濟(jì)型戶型的房屋將在以后市場中占據(jù)重要位置。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 40 四都市消費(fèi)者購房面積需求特征數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查（4）購房者接著持觀望態(tài)度圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 41 三都市消費(fèi)者近期購房打算情況數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，六成左右消費(fèi)者選擇接著觀望，一年內(nèi)未有購房打算。以后一年內(nèi)決定購房的比例北京僅為6.11%，上海較高，為35.62%?？梢娪?/p>

42、于目前房價(jià)上漲過快，差不多超出大部分一般市民的心理預(yù)期和實(shí)際購買力，同時(shí)，自10月份以來，全國樓市表現(xiàn)都不夠活躍，尤其在深圳、廣州、上海和北京等一線都市，樓市交易比較清淡，在武漢如此的二線熱點(diǎn)都市，12月份樓市也出現(xiàn)了“量價(jià)齊跌”。3.2.2開發(fā)商心理分析對十余家全國性房地產(chǎn)開發(fā)商高層治理人員進(jìn)行訪談，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)家信心調(diào)查，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示，開發(fā)商對全國房地產(chǎn)市場前景看好，認(rèn)為目前市場正處于時(shí)期性調(diào)整；然而目前市場持續(xù)的觀望氣氛加大了企業(yè)的資金壓力，因此有可能出現(xiàn)短期的調(diào)整行為；另外證監(jiān)會更加嚴(yán)格的準(zhǔn)入、監(jiān)管體系也加大了擬上市、上市公司的資金壓力，給這些公司提出了更高的要求。（1）開發(fā)商觀望現(xiàn)

43、象普遍針對目前市場交易量低迷、觀望氣氛濃厚的情況，大多數(shù)開發(fā)商也選擇放慢開發(fā)節(jié)奏，推遲開盤時(shí)刻，以等待市場出現(xiàn)新的機(jī)會。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 42 開發(fā)商新盤打算數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查調(diào)查結(jié)果顯示，在近期有新項(xiàng)目推出的開發(fā)商中，85.4%選擇推遲開盤，按原打算開盤的不到10%。（2）降價(jià)銷售，快速回籠資金部分資金有壓力的開發(fā)商將降價(jià)銷售，以便快速回籠資金以備它用，萬科全國范圍內(nèi)的降價(jià)促銷活動確實(shí)是專門好的例證。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 43 萬科各地樓盤促銷情況地區(qū)樓盤降價(jià)幅度北京四季花園一次付款，可優(yōu)惠至7400元/平方米，下降了10.8%紫臺下調(diào)了500元/平方米假

44、日風(fēng)景一次性付款9.3折，商業(yè)貸款9.6折深圳萬科東海岸（四期）均價(jià)降至48000元/平方米，下降4%萬科第五園（三期）均價(jià)降至11000元/平方米，較2月份均價(jià)14000下降21.4%萬科城御水灣不墅均價(jià)由40000元/平方米降至36000元/平方米，下降10%廣州金色康苑均價(jià)14000元/平方米，下調(diào)15%20%成都魅力之城報(bào)價(jià)45004600元/平方米，跌幅近30%武漢西半島設(shè)立1000萬元“青年置業(yè)資金”，資助年輕購房人。聯(lián)合各大銀行提供2成30年的按揭貸款及優(yōu)惠利率；簽約后10個(gè)工作日內(nèi)獲2萬元“青年置業(yè)資助金”；2007、2008年結(jié)婚的新婚夫婦可獲6666元“新婚禮券”。據(jù)測算，

45、參加該項(xiàng)活動的購房者享受促銷優(yōu)惠后，每平方米“暗降”300元左右。魅力之城朗苑等上海白馬花園公寓活動當(dāng)天簽約客戶享受樓盤9.5折的優(yōu)惠，萬科之前的優(yōu)惠活動包括首付50%9.9折，100%9.8折和萬客會的藍(lán)卡、金卡享受折扣的優(yōu)惠活動同時(shí)有效，并可與此次活動同時(shí)使用?；▓@小城四季花城新里程假日風(fēng)景都市花園數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查在萬科各地樓盤降價(jià)促銷，快速回籠資金，緩解現(xiàn)金流壓力的同時(shí)，也使其變被動為主動，主動出擊面對市場，對市場取得推波助瀾的調(diào)整作用。受萬科阻礙，其他資金壓力較大的開發(fā)商也有可能采取降價(jià)促銷的方式，以贏得市場，回籠資金，響應(yīng)宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場運(yùn)行環(huán)境。據(jù)保利地產(chǎn)近期公布的公

46、告，目前其銷售壓力十分巨大；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華潤地產(chǎn)等如此的大品牌企業(yè)同樣也都存在專門大的銷售壓力。金地集團(tuán)表示盡管可不能完全追隨萬科降價(jià)步伐，但會依照不同的區(qū)域、不同的市場來確定不同的銷售方式，以加快現(xiàn)金流的回收。（3）新的調(diào)控政策下上市、擬上市開發(fā)企業(yè)面臨更加嚴(yán)格的監(jiān)管體系房地產(chǎn)企業(yè)IPO及再融資審核更加嚴(yán)格首次發(fā)行的房地產(chǎn)類公司，針對其募集資金投向是否符合國家的產(chǎn)業(yè)政策和投資治理規(guī)定，每一家證監(jiān)會都要送到國家發(fā)改委征求意見；地產(chǎn)公司是屬于外商投資類的，還會同時(shí)征求商務(wù)部的意見，是否符合外商投資的產(chǎn)業(yè)政策。再對房產(chǎn)企業(yè)IPO和再融資審核過程中，證監(jiān)會也特不關(guān)注這些企業(yè)是否符合國土資源部

47、、建設(shè)部主管部門的有關(guān)法律規(guī)定。例如會通過媒體或者中介機(jī)構(gòu)通過各個(gè)方面核查這些企業(yè)，如發(fā)覺囤積土地、囤積房源等行為，證監(jiān)會會勸講退出，否則不予核準(zhǔn)企業(yè)融資申請。另外，在審核地產(chǎn)類上市公司募集資金投資項(xiàng)目的時(shí)候，要求投資項(xiàng)目必須四證齊全。IPO在首次上市的時(shí)候土地使用權(quán)證必須拿到，在差不多上市的公司申請?jiān)偃谫Y的時(shí)候，要求必須拿到土地使用權(quán)出讓或者轉(zhuǎn)讓的合同，這是使用權(quán)方面，其它包括建設(shè)規(guī)劃許可證、施工許可證等證件的齊全。最后，證監(jiān)會特不關(guān)注2008年國務(wù)院的三號令關(guān)于促進(jìn)節(jié)約用地的通知，在審核過程中提出了新的標(biāo)準(zhǔn)。凡是證監(jiān)會手頭正在審核的企業(yè)，以及下一步要申請融資的企業(yè)，都要求由中介機(jī)構(gòu)，圍繞國

48、務(wù)院的三號令逐條進(jìn)行調(diào)查是否符合國務(wù)院三號令。限制募集資金用途證監(jiān)會要求上市公司募集資金不得購買土地的欠款或者支付用于新購買土地。假如擅自改變了募集資金用途，沒有按照證券法的有關(guān)規(guī)定履行程序的，或者前一次承諾的項(xiàng)目沒有如期完成的、本次投資的項(xiàng)目不可能按期完成的，都將阻礙到公司上市融資的資格。加強(qiáng)信息披露透明度上市的地產(chǎn)企業(yè)都要經(jīng)歷透明度的檢驗(yàn)，關(guān)注重點(diǎn)是籌集的資金用于投資的項(xiàng)目、開發(fā)進(jìn)度、項(xiàng)目資金的使用打算，募集資金在招募書中披露是否與打算一致，籌集資金使用的項(xiàng)目的進(jìn)展情況、效益情況，是否跟當(dāng)時(shí)招募書披露一致，這些證監(jiān)會都會檢查和核對。（4）房地產(chǎn)整體市場前景看好看好全國經(jīng)濟(jì)進(jìn)展形式經(jīng)濟(jì)的持續(xù)

49、快速增長為房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)展提供良好的外部環(huán)境。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 44 全國生產(chǎn)總值走勢數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局看好居民的消費(fèi)潛力圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 45 全國城鎮(zhèn)居民可支配收入數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局收入水平大幅度提高帶來的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，從而房地產(chǎn)行業(yè)消費(fèi)的持續(xù)快速增長?？春萌珖际谢M(jìn)展都市化加速推進(jìn)，帶來大量房地產(chǎn)需求。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 46 近年來中國城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位2007年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資25280億元，同比增長30.2%，占固定資產(chǎn)投資18.4%。固定資產(chǎn)投

50、資是GDP的重要組成部分，是目前拉動全國GDP增長的要緊動力之一。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 47 全國固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，國家統(tǒng)計(jì)局3.2.3政府心理分析（1）長期以來，政府將百姓住房問題推向市場，導(dǎo)致房價(jià)上漲，住房問題嚴(yán)峻。新一屆政府倡導(dǎo)和諧社會、關(guān)注民生，針對不同收入階層提供與其收入相當(dāng)?shù)淖》抗?yīng)，以滿足日益增長的住房需求，這是大勢所趨。（2）2003年以來，政府針對房地產(chǎn)進(jìn)行多次調(diào)控，但調(diào)控目標(biāo)要緊針對防止投資過熱，使得住房供應(yīng)量嚴(yán)峻不足，難以滿足人民的住房需求，導(dǎo)致房價(jià)過快上漲，使得民眾、開發(fā)商對政府調(diào)控失去信心，政府感到專門大壓力，因此政府這次

51、將調(diào)控目標(biāo)直指房價(jià)，顯示出較強(qiáng)的信心和決心。（3）盡管目前調(diào)控政策取得一定效果，但效果并不明顯，需要一段時(shí)刻加以鞏固，因此從政府來看，會堅(jiān)持并加強(qiáng)調(diào)控力度。（4）基于奧運(yùn)會的考慮，政府在此之前出臺調(diào)控政策可能性不大，可能在奧運(yùn)會之后會依照市場運(yùn)行情況進(jìn)行政策調(diào)整。3.3供求分析3.3.1供應(yīng)分析（1）供應(yīng)量從供求角度看，2006年開始，住宅銷售量連續(xù)兩年年大于竣工面積，同時(shí)兩者差距有越來越大的趨勢。這表明，隨著人們生活水平的不斷提高、都市化進(jìn)程的推進(jìn)、投資投機(jī)性需求膨脹，目前住宅市場處在供不應(yīng)求的狀態(tài)。解決高房價(jià)問題，重要措施確實(shí)是增加供給，提供有效產(chǎn)品供應(yīng)。從那個(gè)角度看，以后幾年，我國住宅供

52、應(yīng)量會有所增加，底線是不能比目前的供應(yīng)水平低。另外，隨著一級市場的快速進(jìn)展，近年來全國二級房地產(chǎn)市場也逐漸活躍起來，加上2007年宏觀調(diào)控抑制的大量投資變現(xiàn)需求，以后幾年來自二級市場的供應(yīng)也不可小視。（2）供應(yīng)結(jié)構(gòu)以后幾年“90/70”政策的效應(yīng)將充分顯現(xiàn)出來，大部分都市的新增住宅供應(yīng)都將以90平方米以下中小戶型為主。不排除在政策實(shí)行若干年后，“90/70”政策會依照市場實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)整，但最近幾年住宅市場的供應(yīng)結(jié)構(gòu)必定受到該政策的重大阻礙。另一方面，近年來宏觀調(diào)控的一個(gè)重要目標(biāo)是大力推進(jìn)以經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房為主的住房保障措施。能夠預(yù)測，在以后幾年，政府將接著貫徹實(shí)施住房保障政策，甚至還有進(jìn)一

53、步強(qiáng)化的可能性。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 48 部分都市2008年住房建設(shè)規(guī)劃情況都市新建住房（萬平方米）保障性住房（萬平方米）保障性住房比例北京275035012.7上海200040020深圳1216228.418.8重慶2499235.99.4武漢102831630.8南京112027123.5杭州65020030福州520224.2西安128120717.1數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查3.3.2需求分析（1）需求量從近年來全國商品住宅銷售狀況走勢來看，銷售面積與銷售額逐年穩(wěn)步增長，2007年在宏觀調(diào)控政策的阻礙下增幅有所放緩。在調(diào)控政策的不斷深化及剛性需求的雙重阻礙下，可能以后幾年全國

54、商品住宅需求量將穩(wěn)步增長。（2）需求結(jié)構(gòu)快速城鎮(zhèn)化，制造首次置業(yè)需求現(xiàn)時(shí)期，我國正處于城鎮(zhèn)化加速進(jìn)展時(shí)期。1996年全國城鎮(zhèn)化率為29.37%，2006年增至43.9%，年均增長1.45%，按此速度計(jì)算，以后五年全國城鎮(zhèn)人口增量將超過9000萬人?？焖俚某擎?zhèn)化進(jìn)程將給房地產(chǎn)行業(yè)帶來深刻的阻礙，不僅促進(jìn)了都市建設(shè)，更直接刺激了住宅需求，這種需求的表現(xiàn)形式以首次置業(yè)為主。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 49 近年來中國城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查人均收入快速增長，帶來改善型需求2002年以來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入保持年均10%的增長速度，2007年全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13786元

55、，扣除價(jià)格因素比上年增長12.2%?？芍涫杖氲目焖僭鲩L為住宅需求提供了支付能力，因此，現(xiàn)時(shí)期我國舊房換新房、小房換大房、中低檔房換高檔房的改善性住宅需求旺盛。另外，隨著我國經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展以及都市家庭模式的變化，城鎮(zhèn)家庭小型化的趨勢越來越明顯，包括婚房在內(nèi)購房需求在一定程度上也屬于改善性需求。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 50 近年來全國城鎮(zhèn)居民可支配收入增長數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查持續(xù)舊城改造，造成新增剛性需求舊城改造及其它都市建設(shè)造成的動拆遷，會持續(xù)產(chǎn)生新增的住宅需求，而且多屬剛性需求。從現(xiàn)實(shí)情況看，2003年，全國都市房屋拆遷量約為1.4億平方米，占當(dāng)年房地產(chǎn)竣工量的28%左右。2003年

56、10月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)關(guān)于操縱拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知之后，2004年全國都市房屋拆遷量有所下降，2007年物權(quán)法出臺后，全國動拆遷難度進(jìn)一步增大。盡管如此，以后幾年全國由拆遷產(chǎn)生的住宅需求也將占總體需求的一定比例。流淌性過剩，造成投資投機(jī)需求住宅的首要功能是居住，但投資保值是另一大功能，特不是我國當(dāng)前資本市場還不是專門完善，社會上缺乏足夠投資渠道情況下，投資房產(chǎn)便是一種重要的途徑。當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)正面臨著諸如人民幣升值加速、通貨膨脹高企、流淌性過剩等問題，關(guān)于都市富裕階層而言，通過購買房產(chǎn)謀求貨幣資產(chǎn)的保值增值是一種可行且回報(bào)較高的投資途徑。從近幾年情況分析，一線和重點(diǎn)二線都市投資投機(jī)成份

57、偏高，多數(shù)在20%左右，三四線都市偏低。然而近年來出臺的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策要緊針對投資投機(jī)需求，因此可能以后短期內(nèi)這種需求將會得到一定程度的抑制，從長期來看，將會保持一定的比例。3.4走勢預(yù)測綜上所述，我們認(rèn)為2008年全國房地產(chǎn)住宅市場走勢將保持平穩(wěn)。從供求關(guān)系上來看，2008年全國商品住宅仍將出現(xiàn)供不應(yīng)求的態(tài)勢，但供求關(guān)系將會得到緩解；從價(jià)格水平上看，房價(jià)上漲將會趨于平穩(wěn)。另外2008年全國住宅市場“兩條腿走路”的機(jī)制將逐步建立，政府保障性住房解決中低收入者的住房問題，而高收入者仍將通過商品房市場實(shí)現(xiàn)自己的住房需求。因此我們預(yù)測，2008年房地產(chǎn)市場將在轉(zhuǎn)型中調(diào)整前行：供需有所改善、結(jié)構(gòu)有

58、所調(diào)整，價(jià)格走向平穩(wěn)，預(yù)期漸趨理性化。第二部分 天津住宅市場運(yùn)行狀況及進(jìn)展趨勢1.社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析1.1經(jīng)濟(jì)進(jìn)展圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 51 天津國民生產(chǎn)總值總量對比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局天津市GDP增速高位運(yùn)行下有所減緩，2007年天津國民生產(chǎn)總值為5018.28億元，同比增長15.1；對比分析結(jié)果表明，天津GDP總量小于北京、上海、深圳等都市，增長率高于北京、上海、重慶等都市。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 52 天津GDP增長率對比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 53 中國要緊都市2007年GDP排名數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，

59、天津市統(tǒng)計(jì)局上面圖表顯示，天津GDP總量規(guī)模不高，在濱海新區(qū)開發(fā)的阻礙下，以后幾年有較大的提升潛力。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 54 天津歷年人均GDP數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局2007年天津人均GDP為6590美元，同比增長13.1；依照國際經(jīng)驗(yàn)，天津市住宅建設(shè)與消費(fèi)正處于穩(wěn)步增長時(shí)期，外部環(huán)境良好。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 55 房地產(chǎn)進(jìn)展時(shí)期與人均GDP關(guān)系數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局1.2支付能力圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 56 天津人均可支配收入水平對比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 57 天津人均可支配

60、收入增長率對比數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局天津人均可支配收入水平位于北京、上海、深圳之后，收入水平增長率近年來高于深圳、北京、上海一線都市。2007年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為16357元，同比增長14.5%。圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 58 天津市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)水平數(shù)據(jù)來源：中指調(diào)查，天津市統(tǒng)計(jì)局隨著收入水平的不斷增長，全市居民消費(fèi)水平也不斷提高，2007年全市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出12029元，同比增長14.0%，恩格爾系數(shù)35.3；恩格爾系數(shù)整體水平的下降也講明近年來天津市居民的生活水平與質(zhì)量逐步提升。1.3人口環(huán)境圖表 SEQ 圖表 * ARABIC 59 天津市人口變化趨勢