商業(yè)街項(xiàng)目招商服務(wù)及全程推廣方案

1、當(dāng)前文檔修改密碼：8362839東新商業(yè)街項(xiàng)目招商服務(wù)及全程推廣代理服務(wù)建議書二00六年二月提交 本建議書要緊講明基于東新商業(yè)街項(xiàng)目的現(xiàn)況、前景、目標(biāo)和可能碰到的商業(yè)挑戰(zhàn)，我們能夠做什么，如何做，以及關(guān)于雙方合作方式的建議前言：2006年中國商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展趨勢依照對過去一年國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)際狀況的總結(jié)和梳理，專家預(yù)測，2006年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)將呈現(xiàn)以下六大進(jìn)展趨勢： 趨勢一：政策環(huán)境更趨規(guī)范 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)納入都市規(guī)劃 據(jù)了解，商務(wù)部起草的都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)治理?xiàng)l例（草案）有望于近期獲得國務(wù)院批準(zhǔn)通過，條例重點(diǎn)之一是要求都市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的分布更剛性、更具體地納入都市總體規(guī)劃中，商業(yè)主管部門將參與規(guī)劃制訂與實(shí)施；另一

2、方面，該條例要求對大型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行強(qiáng)制性的聽證，這將對過去幾年此類項(xiàng)目盲目開發(fā)的勢頭有所遏制，尤其能夠約束地點(diǎn)政府以招商引資為由不加克制地上馬此類項(xiàng)目的沖動。同時，條例一旦實(shí)施，也可為納入商業(yè)規(guī)劃的商業(yè)項(xiàng)目制造合理開發(fā)和持續(xù)經(jīng)營的配套環(huán)境，例如地點(diǎn)政府能夠依照規(guī)劃中商業(yè)的整體要求，更合理地組織都市資源，協(xié)調(diào)相關(guān)政策，完善與商業(yè)項(xiàng)目有關(guān)的各種市政配套等等。 不能將條例的出臺誤讀為限制商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)展。 趨勢二：“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落 整體持有型物業(yè)增加 近兩年大行其道的產(chǎn)權(quán)式分割商鋪，尤其是售后返租等變種，將會逐漸受到冷落。緣故是這類概念或模式常常被一些開發(fā)商當(dāng)作物業(yè)促銷手段濫用，給商業(yè)項(xiàng)目的后期運(yùn)

3、營造成了諸多負(fù)面阻礙，進(jìn)而阻礙了對中小投資者的回報(bào)，差不多或正在觸發(fā)中小投資者與開發(fā)商之間越來越多的糾紛。有的還演變?yōu)樯虡I(yè)欺詐，如北京碧溪家居、重慶農(nóng)貿(mào)市場改超市等。 與此同時，市場上整體持有的商業(yè)物業(yè)比例將會增加。一種是開發(fā)商自己持有后出租，另一種是大商家斥資整體收購。物美去年開始在北京、杭州等地購買或自己建筑商場物業(yè)，家樂福也開始在北京開發(fā)自有物業(yè)。 趨勢三：大開發(fā)商紛紛介入 中小企業(yè)面臨退市壓力 一些知名開發(fā)商向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和明顯加大商業(yè)地產(chǎn)的投資力度，將成為2006年行業(yè)新特點(diǎn)。SOHO中國的潘石屹不久前就宣布，今后三年不再開發(fā)住宅，轉(zhuǎn)而進(jìn)入商業(yè)物業(yè)開發(fā)；和黃去年底購入上海浦

4、東陸家嘴大幅商業(yè)地塊，耗資超過人民幣46億元；而“國美系”去年6月正式宣布與國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)軍企業(yè)萬達(dá)結(jié)成戰(zhàn)略伙伴，在其開發(fā)的第一個大型商業(yè)項(xiàng)目北京豐臺國美商都中，雙方已展開實(shí)質(zhì)性合作。 由于大開發(fā)商的強(qiáng)勢進(jìn)入，一些中小商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將面臨日益加大的退市壓力。有專業(yè)機(jī)構(gòu)估算，2006年僅北京市場就將有約500萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目爭奪客戶資源，商業(yè)物業(yè)供大于求態(tài)勢明顯，市場租金整體下滑，招商情況不甚理想，項(xiàng)目開業(yè)進(jìn)度受阻，資金實(shí)力有限的中小開發(fā)商更為被動，因此紛紛萌生退意。另外，去年在長沙等地，萬達(dá)已開始著手收購一些中小公司開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。 趨勢四：融資渠道發(fā)生變化 銀行與外資錦上添花 與那些素養(yǎng)

5、參差不齊而遭遇資金瓶頸的商業(yè)項(xiàng)目相比，部分開發(fā)成熟及經(jīng)營狀況良好的物業(yè)，更容易得到資本各方青睞，其優(yōu)異的商業(yè)價值也得以顯現(xiàn)和提升。如2005年10月農(nóng)行就推出了經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款治理方法，同意以商業(yè)設(shè)施租金作抵押發(fā)放長達(dá)十年的貸款，據(jù)悉，其它銀行也在積極規(guī)劃推出類似新產(chǎn)品。 2005年年底，廣州越秀領(lǐng)先在香港發(fā)行REITs，為國內(nèi)優(yōu)質(zhì)物業(yè)打包成到境外上市融資開創(chuàng)先河，隨著新加坡嘉德置地與深國投、澳洲麥格理銀行與大連萬達(dá)等之間的大規(guī)模項(xiàng)目股權(quán)收購合作成功，今年REITs境外上市將成為潮流。同時，包括摩根斯坦利在內(nèi)的國際知名投資銀行，正醞釀著對中國優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)更大規(guī)模的收購行動。然而，國內(nèi)銀行對商

6、業(yè)物業(yè)開發(fā)的貸款操縱將更趨嚴(yán)格，素養(yǎng)較差的此類物業(yè)越來越難以獲得資金支持，部分大中都市里新上馬的商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量已明顯下降。 趨勢五：項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化 社區(qū)購物中心成熱點(diǎn) 過去兩、三年里，國內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)多以商業(yè)街及大型MALL等為主，而且差不多扎堆于都市傳統(tǒng)商業(yè)中心，盲目求大、求全的狀況也相當(dāng)嚴(yán)峻。隨著銀根收緊，貸款困難，開發(fā)商后續(xù)資金不足，加上缺乏成熟治理團(tuán)隊(duì)和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，許多物業(yè)經(jīng)營難以為繼。一些巨無霸項(xiàng)目開業(yè)后的困難經(jīng)營境況，也讓立即進(jìn)入市場的各路開發(fā)商決策更為慎重與理性。各種跡象表明，從今年起，規(guī)模適中、符合市民實(shí)際需要的社區(qū)購物中心，將成為新的開發(fā)熱點(diǎn)。這也是政府部門今后鼓舞開發(fā)的重點(diǎn)

7、業(yè)態(tài)之一。 趨勢六：專業(yè)化服務(wù)更受重視 復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營人才不足 隨著市場競爭壓力加大，開發(fā)商從以往簡單的項(xiàng)目炒作促銷，逐步轉(zhuǎn)向倚重專業(yè)機(jī)構(gòu)的支持，具備豐富客戶資源及商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)技能的專業(yè)設(shè)計(jì)與中介代理服務(wù)機(jī)構(gòu)作用愈加突出。商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)人才短缺將成為制約行業(yè)進(jìn)展的瓶頸。特不是熟悉商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)、融資、招商及治理全過程的復(fù)合型中高級人才十分緊俏，政府和行業(yè)組織將會加強(qiáng)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)與人才培養(yǎng)工作內(nèi)容之一：項(xiàng)目前期決策協(xié)助項(xiàng)目市調(diào)全程協(xié)助為獲得最準(zhǔn)確的市場情報(bào)，有效支持商業(yè)街項(xiàng)目的各項(xiàng)決策，在項(xiàng)目正式啟動招商之前和招商進(jìn)程中，我司將成立商業(yè)街項(xiàng)目特不市調(diào)組，接著重點(diǎn)搜集以下情報(bào)，以配合貴司對產(chǎn)品差

8、不多面和行銷政策進(jìn)行充分的論證：對本地各商業(yè)圈、商業(yè)街的深入調(diào)查深入研究昆山各商圈的業(yè)態(tài)分布狀況和消費(fèi)客群的狀況，重點(diǎn)關(guān)注06、07立即推出的新商業(yè)項(xiàng)目的動態(tài)和情報(bào)；對昆山本地消費(fèi)者的深入研究為建立持續(xù)性的研究基礎(chǔ)，我們在此特不提出針對本地的消費(fèi)群體的廣義樣本方案，并提出與本項(xiàng)目相關(guān)的目標(biāo)消費(fèi)群體類不模型，為各個類不建立調(diào)研樣本庫，以便長期進(jìn)行調(diào)研和跟蹤反饋；廣義樣本考慮指標(biāo)包括：按居住性質(zhì)或范圍：如可分為市區(qū)居民、周邊市鎮(zhèn)居民、本地臺商及外商、外地（上海及其它國內(nèi)）投資客、海外顧客；按經(jīng)濟(jì)能力：高端收入者、中產(chǎn)階層、一般市民按購買決策者年齡：如16-25，25-30，30-40，40-50本

9、地消費(fèi)者廣義樣本方案年齡收入/消費(fèi)能力職業(yè)階層居住特征消費(fèi)頻率單次消費(fèi)支出人氣帶動指數(shù)成長性購物偏重娛樂偏重時尚指數(shù)16-22家庭供給學(xué)生旅游/商務(wù)旅行低低低低低低低22-281600以下基層工薪族新工作移民偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低28-351600-3000主管工薪族、小業(yè)主多年工作移民中等中等中等中等中等中等中等35-453000-5000白領(lǐng)、專業(yè)工作者公務(wù)員昆山城區(qū)居民較高較高較高較高較高較高較高45以上5000以上企業(yè)主、金領(lǐng)外商、臺干昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民高高高高高高高東新商業(yè)街目標(biāo)消費(fèi)者樣本方案年齡收入/消費(fèi)能力職業(yè)階層居住特征消費(fèi)頻率單次消費(fèi)支出人氣帶動指數(shù)成長性購物偏重娛樂偏重時尚

10、指數(shù)16-22家庭供給學(xué)生昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民低低低低低低低22-281600以下基層工薪族旅游/商務(wù)旅行偏低偏低偏低偏低偏低偏低偏低28-351600-3000主管工薪族、小業(yè)主新工作移民中等中等中等中等中等中等中等35-453000-5000白領(lǐng)、專業(yè)工作者公務(wù)員多年工作移民較高較高較高較高較高較高較高45以上5000以上企業(yè)主、金領(lǐng)外商、臺干昆山城區(qū)居民高高高高高高高樣本群分層從消費(fèi)者年齡段開始設(shè)定35-45、28-35兩個年齡段為主力消費(fèi)群22-28、16-22兩個年齡段為成長性目標(biāo)群45以上年齡段為次要性目標(biāo)群收入/消費(fèi)能力3000-50003000-5000元月收入、5000以上為主力消費(fèi)

11、群1600-3000為成長性目標(biāo)群1600以下為次要性目標(biāo)群職業(yè)階層白領(lǐng)、專業(yè)工作者、公務(wù)員、企業(yè)主、金領(lǐng)、外商、臺干為主力消費(fèi)群，主管工薪族、小業(yè)主屬于次要性目標(biāo)群，學(xué)生及基層工薪族從屬于人氣消費(fèi)族群居住特征昆山城區(qū)居民、多年工作移民為主力消費(fèi)群，新工作移民、旅游及商務(wù)旅行人士、昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民為次要消費(fèi)族群消費(fèi)頻率應(yīng)鎖定中高消費(fèi)頻次的消費(fèi)群體單次消費(fèi)支出 /人氣帶動指數(shù) / 購物偏重/ 娛樂偏重以主力店鋪針對中高消費(fèi)群體，以人氣項(xiàng)目和人氣中小店鋪吸引人氣；購物與游樂設(shè)施并重，強(qiáng)化體驗(yàn)性和互動性。成長性/時尚指數(shù)更多關(guān)注年輕族群，提供最新潮的消費(fèi)服務(wù)，力推時尚消費(fèi)概念，引領(lǐng)昆山本地Lifesty

12、le的方向指標(biāo)典型樣本焦點(diǎn)小組訪談會（Focus Group）Focus Group是對商業(yè)街項(xiàng)目目標(biāo)客群進(jìn)行深度研究的最有效方法，已達(dá)到以下研究目標(biāo)購買行為與心理模式探詢與研究顧客需求探詢與研究項(xiàng)目規(guī)劃及行銷差不多面概念測試調(diào)研方式及調(diào)研樣本組設(shè)計(jì)（這些樣本可持續(xù)進(jìn)行跟蹤反饋，持續(xù)觀看其反應(yīng)）：35-45年齡組 白領(lǐng)、專業(yè)工作者、公務(wù)員，昆山城區(qū)居民、多年工作移民 2組28-35年齡組 白領(lǐng)、專業(yè)工作者、公務(wù)員，昆山城區(qū)居民、多年工作移民 3組企業(yè)主、金領(lǐng)、外商、臺干組 1組22-28年齡組 主管工薪族、小業(yè)主，新工作移民 1組16-22年齡組 學(xué)生及基層工薪族 1組焦點(diǎn)小組訪談會（Focu

13、s Group）討論提綱設(shè)計(jì)與測試布置：在正式展開合作后提出。提交成果：消費(fèi)者深度需求研究與概念測試報(bào)告（定性分析為主）項(xiàng)目初步建議東向店鋪?zhàn)呦颍和鶘|向人氣中小店鋪； 如Holiday Inn入駐，則選中段為人氣游樂項(xiàng)目和店鋪集中地，同時有中央廣場；西向店鋪?zhàn)呦颍和饕灾懈呦M(fèi)為主，知名人氣百貨公司、高檔中式、西式餐廳、VIP會所、高檔品牌服飾專賣店；濱江燈火明亮夜：建議沿婁江河岸帶為濱江酒廊、咖啡店、時尚餐廳，直接成為都市景觀人氣項(xiàng)目： 摩天輪或游樂場（旋轉(zhuǎn)木馬、室內(nèi)溜冰場等），引發(fā)話題和時尚新潮，集聚大量人氣；院線電影院，補(bǔ)昆山本地影院少而差的現(xiàn)狀，滿足消費(fèi)大眾的文化需求；同眼可集聚大量人

14、氣；商業(yè)街廣場擴(kuò)建：為使今后大量SP及現(xiàn)場活動獲得舞臺，建議商業(yè)街廣場擴(kuò)大規(guī)模，增加表演、秀場或其它大型活動的空間余地；標(biāo)志性建筑物：類似大上海時代廣場的的蘋果倒計(jì)時時鐘 + 廣場光效 + 超大LED屏幕，以塑造都市話題，吸聚廣泛關(guān)注；建筑外觀：沿街面鋼/玻璃結(jié)構(gòu)挑檐，或建筑通連頂篷，加強(qiáng)建筑視覺，同時免除惡劣天氣的阻礙；（可參考澳大利亞布里斯班的商業(yè)街建筑風(fēng)格） 沿河岸綠化景觀沿河岸綠化景觀，建議結(jié)合互動參與程度高的人氣游樂項(xiàng)目，并爭取政府支持，成為市政亮化工程連通結(jié)構(gòu)由于目前建筑設(shè)計(jì)方案為同一軸線的分離建筑體，建議調(diào)整為連通結(jié)構(gòu)，以挑檐、頂棚、過街橋、二層游廊為連接各單體建筑的部分，充分考

15、慮消費(fèi)人流不受天氣阻礙，更強(qiáng)聚攏人氣，增加駐留時刻；目標(biāo)消費(fèi)群定義（已有充分講明，此處略）目標(biāo)商戶定義消費(fèi)主力店鋪： 知名百貨公司，連鎖知名餐廳，品牌服飾專賣店，時尚數(shù)碼店鋪，運(yùn)動主題店，時尚家居用品店人氣店鋪/項(xiàng)目： 高檔電影院線，東新游樂場，特色小店鋪，放開式咖啡吧，美食檔時尚地標(biāo)店鋪： 高檔中式、西式餐廳，濱江酒廊-咖啡店-時尚餐廳，指標(biāo)性服飾品牌店游樂休閑： 沿岸景觀帶，東新游樂場，中央廣場，時尚KTV，VIP會所國際級旅店驛站：Holiday Inn項(xiàng)目USP提煉Life-Style時尚定位建筑風(fēng)格新異摩天輪、旋轉(zhuǎn)馬車、滑冰場人氣游樂場超星級電影院線人氣百貨公司+ 時尚指標(biāo)店鋪濱江酒

16、廊+咖啡店+ 時尚餐廳景觀本地商業(yè)新項(xiàng)目，大多會引入大型百貨公司，只有單一支撐點(diǎn)；東新項(xiàng)目如同時擁有眾多支持點(diǎn)（上述建議中已提出），將可形成超強(qiáng)獨(dú)特賣點(diǎn)USP，大大提升招商吸引力和投資信心；關(guān)于招商特不有利特不是一些亮點(diǎn)項(xiàng)目將可形成話題和輿論焦點(diǎn)，起到推廣加倍作用，推廣效果更佳；建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格建議商業(yè)街放開式咖啡飲料吧玻璃及鋼結(jié)構(gòu)天蓬、挑檐，極富造型感的設(shè)計(jì)分格玻璃及鋼結(jié)構(gòu)天蓬、挑檐及綠化的組合 二層通連廊道（帶頂蓬）街頭綠化景觀點(diǎn)綴游樂場、電影院內(nèi)的頂部燈光效果游樂設(shè)施規(guī)劃協(xié)助摩天輪照片1摩天輪照片2旋轉(zhuǎn)木馬照片3滑冰場照片4商鋪類型組合和租售策略建議商鋪組合建議：大型商鋪?zhàn)赓U，中小商鋪或租賃

17、或出售；在合作后，我司將對商戶面積分割方案提出具體建議；大型商鋪：全租賃， 租賃期8-10年長期租約， 適合大型知名百貨、電影院線、大型會所娛樂中心； 分層連通商鋪：租賃/銷售， 5年-10年中長期租約，5年后租金可轉(zhuǎn)商鋪購買，數(shù)碼電子城、體育主題店鋪； 躍層中型商鋪：租賃/銷售， 3-5年常規(guī)租約，沿街主力商鋪、沿河酒廊餐廳； 中小商鋪：租賃/銷售， 3年常規(guī)租約，部分節(jié)段的一、二樓中小店鋪； 針對商鋪投資者，采納包租形式，年返8%；宜在市場調(diào)查、前期商業(yè)規(guī)劃和建筑規(guī)劃方面下功夫，能夠有效吸引人氣的主題和業(yè)態(tài)方案，此為租售策略制定的基礎(chǔ)；商戶組合合理，既能吸引人氣，又能形成消費(fèi)熱點(diǎn)。制定適當(dāng)

18、的招商預(yù)算，確保招商經(jīng)費(fèi)比較充足；提早動手做好主力店招商，制定正確的招商策略。現(xiàn)有規(guī)劃全景效果圖項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益分析配合貴司對項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營成本、租售收入及其它邊際收益進(jìn)行分析，對項(xiàng)目的盈利能力、投資回收期、資金運(yùn)用情況等進(jìn)行前瞻預(yù)測。租賃/銷售ROI周期分析與方案設(shè)計(jì)依照貴司提出的營業(yè)目標(biāo)，我司將依照商鋪組合和面積方案，協(xié)助貴司進(jìn)行租金/銷售出價測算，制定周期為10年的租售財(cái)務(wù)方案，在方案中，設(shè)計(jì)出清晰的ROI方案以及招商運(yùn)營各個時期的價格政策、定價戰(zhàn)術(shù)，確定項(xiàng)目招商/銷售最終策略、分期目標(biāo)與執(zhí)行打算；入駐商戶經(jīng)營支持打算/ROI投資回報(bào)方案設(shè)計(jì)針對重點(diǎn)目標(biāo)招商客戶，提出長期合作（5年以上）的

19、租賃/銷售方案和報(bào)價；從商戶經(jīng)營和商業(yè)街升值前景角度，設(shè)計(jì)出商戶ROI投資回報(bào)方案和經(jīng)營方案，按不同商戶類不分不計(jì)算其投資價值；并依照不同經(jīng)營項(xiàng)目提供經(jīng)營支持和營運(yùn)服務(wù)的具體方案。招商政策白皮書（將上述決策定案后，形成項(xiàng)目招商的官方正式文件，在進(jìn)行實(shí)際招商洽談前務(wù)必完成）將所有招商所需的文件、資料、各類商鋪平面圖、規(guī)劃施工圖、效果圖、招商政策、經(jīng)營服務(wù)方案等，統(tǒng)一規(guī)劃內(nèi)容并精心設(shè)計(jì)印制；工作內(nèi)容之二：招商服務(wù)與執(zhí)行商業(yè)街開發(fā)與運(yùn)營理念：“全新的建筑形態(tài)、全新的消費(fèi)環(huán)境、全新的業(yè)態(tài)組合”“共同制造LifeStyle時尚動感的商業(yè)新生態(tài)”商業(yè)街統(tǒng)一運(yùn)營的十原則商業(yè)街的統(tǒng)一運(yùn)營包含五個方面的內(nèi)容：統(tǒng)

20、一業(yè)態(tài)調(diào)控、統(tǒng)一招商治理、統(tǒng)一營銷、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。第一差不多原則：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和招商工作，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。注重商業(yè)文化設(shè)計(jì)，形成國際領(lǐng)先的業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)理念。大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士都比較認(rèn)同零售、餐飲、娛樂55：20：25的那個購物中心或大型商業(yè)街的業(yè)態(tài)經(jīng)營黃金比例，此比例特不適用于超大型綜合性的購物中心，招商時應(yīng)注意維護(hù)和治理好那個經(jīng)營比例。關(guān)于辦公區(qū)域特不集中的shopping mall,能夠加大餐飲比例。因此，我司建議開發(fā)商盡早定奪業(yè)態(tài)方案，并依照主力大商戶需要進(jìn)行局部規(guī)劃調(diào)整。第二差不多原則：建立商業(yè)街的統(tǒng)一主題形象和統(tǒng)一品牌形象依照項(xiàng)目核心定位和商業(yè)概念應(yīng)提早進(jìn)行統(tǒng)一的理念設(shè)計(jì)和視覺識

21、不設(shè)計(jì)；那個設(shè)計(jì)系統(tǒng)重點(diǎn)落實(shí)在環(huán)境空間的導(dǎo)示指引系統(tǒng)和項(xiàng)目范圍內(nèi)的商家廣告位和公共廣告位的初步規(guī)劃，對商家的店門裝潢和廣告進(jìn)行初步的指導(dǎo)和規(guī)劃；在招商過程中，以及在商戶入駐裝修時，以及在今后的經(jīng)營過程中，應(yīng)始終注意維護(hù)和治理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。第三差不多原則：商戶組合上的同業(yè)差異、異種業(yè)態(tài)互補(bǔ)。簡單地講，同業(yè)差異確實(shí)是不同檔次、不同風(fēng)格，不能盲目招入檔次完全相同的店進(jìn)入。第四差不多原則：商業(yè)街經(jīng)營方式的選擇原則。核心主力零售店盡量自營一部分，進(jìn)展商能夠與知名商業(yè)治理公司合作組建經(jīng)營公司，也能夠汲取優(yōu)秀商業(yè)團(tuán)隊(duì)加盟，如此首先能夠加強(qiáng)經(jīng)營操縱力度，有利于商業(yè)街長期經(jīng)營；其次可增強(qiáng)其它商戶

22、與之合作的信心；第三能夠提高非主力零售店的提成或租金收入。而招入非主力零售商分為兩種情況，經(jīng)營實(shí)力較強(qiáng)的國際名店，采納租賃為主的方式；關(guān)于非國際名店，初期能夠考慮采取以聯(lián)營扣點(diǎn)為主、租賃為輔，如此也能夠增強(qiáng)進(jìn)展商對商業(yè)街的整體操縱力度，提升經(jīng)營業(yè)績。 第五差不多原則：招商順序原則。核心主力店先行，輔助店隨后的原則；吸引人氣較多的業(yè)態(tài)先行，零售購物項(xiàng)目優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套的原則。 第六差不多原則：核心主力店招商布局原則從整體布局上，必須考慮有利于人流進(jìn)入主力店，同時也便于從主力店向其它區(qū)域回旋，通道好比血管，要方便人流的回旋。核心主力店關(guān)于人流也起著關(guān)鍵的作用，其布局直接阻礙到購物中心的形態(tài)。商業(yè)

23、街的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點(diǎn)。這點(diǎn)與目前的規(guī)劃依舊比較吻合的。 第七差不多原則：專門商戶招商優(yōu)惠原則。“以點(diǎn)代面，特色經(jīng)營是大型購物中心特不是商業(yè)街的經(jīng)營特點(diǎn)。專門商戶是指具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的經(jīng)營單位，對它們給予優(yōu)惠政策，邀請其入場，能夠起到增強(qiáng)文化氛圍，活躍商業(yè)街氣氛之作用。如下述招商打算中的數(shù)碼體驗(yàn)館，琉璃工坊等項(xiàng)目就能夠提供專門優(yōu)惠政策。因此專門商戶的經(jīng)營范圍要與購物中心的經(jīng)營主題及品牌形象相吻合。第八差不多原則：租賃經(jīng)營采納放水養(yǎng)魚的原則。先做人氣，再做生意，一起分享成長空間。因?yàn)樯虡I(yè)街經(jīng)營具有長期性特點(diǎn)，可考慮采納差不多租金浮動租金+優(yōu)質(zhì)服務(wù)的方法，

24、使浮動租金與銷售額掛鉤，將整個商業(yè)街真正做旺。如此，進(jìn)展商與商戶才能一同成長，形成利益共同體。第九差不多原則：體現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場規(guī)劃指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)治理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)服務(wù)等等。那個“統(tǒng)一服務(wù)不但要體現(xiàn)在合作認(rèn)知上和合作契約中，更要體現(xiàn)到后期的營銷治理中，全力協(xié)助統(tǒng)一治理后的商戶獲得贏利。第十差不多原則：商業(yè)街要具備完善IT信息系統(tǒng)建立統(tǒng)一的信息平臺，進(jìn)行精細(xì)化的治理，不但能夠?yàn)轭櫩吞峁┙y(tǒng)一收銀、消費(fèi)一卡通等便利的服務(wù)，更可展開消費(fèi)積分、商家連環(huán)送等促銷激勵活動；同時還能為商業(yè)街簽約

25、商戶提供豐富準(zhǔn)確的消費(fèi)者信息和市場信息，以及提供更詳細(xì)的經(jīng)營信息等。關(guān)于商業(yè)街運(yùn)營者，統(tǒng)一的信息平臺更提供關(guān)于布局疏密度、品項(xiàng)搭配、人員配置、場地坪效、商戶業(yè)績等經(jīng)營信息，便于進(jìn)行商業(yè)分析，對經(jīng)營場地（稀缺資源）進(jìn)行再分配或其它細(xì)節(jié)調(diào)整。商業(yè)街的招商是一個無限循環(huán)的工作，開業(yè)前是大規(guī)模招商，開業(yè)后依照銷售情況進(jìn)行調(diào)整招商，這都需要IT信息系統(tǒng)的分析支持，進(jìn)行基于知識的輔助決策。招商執(zhí)行時刻表制定依照貴司決策時刻和前期預(yù)備時刻決定項(xiàng)目招商推廣和招商啟動的時刻點(diǎn)；大致分為招商預(yù)備期、啟動和預(yù)告期、招商推廣一期、招商推廣一二期和招商推廣三期尾期）；招商預(yù)備期招商政策白皮書訂立；目標(biāo)商戶規(guī)劃確定，目標(biāo)

26、商戶List；招商推廣工具預(yù)備；展場規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑；招商和服務(wù)團(tuán)隊(duì)組建；招商前期正式邀約和洽談開始；啟動和預(yù)告期第一波招商推廣： 提早預(yù)告游樂項(xiàng)目建設(shè)，配合主建筑及廣場建設(shè)奠基儀式活動，同時提早與大型百貨商鋪、電影院線進(jìn)行招商邀約和談判，并差不多達(dá)成合作協(xié)議，三大主題強(qiáng)力推出，引發(fā)本地輿論高點(diǎn)； 強(qiáng)勢招商推廣（開盤）一期：在第一波啟動預(yù)告推廣的高熱效應(yīng)后，趁勢而上，連續(xù)推出不同強(qiáng)效推廣主題（招商熱點(diǎn)），針對目標(biāo)招商商家進(jìn)行集中推廣；以上海、昆山主流媒體帶動，以時尚雜志、報(bào)紙媒體為推廣高點(diǎn)，運(yùn)用多種傳播手段，持續(xù)傳達(dá)項(xiàng)目概念和利益訴求點(diǎn)，制造商界輿論口碑，確立昆山核心新商圈的地位；運(yùn)用事件行銷，

27、帶入招商推廣效應(yīng)，針對目標(biāo)商戶進(jìn)行“時尚焦點(diǎn)：東新一期招商推廣講明會”，在百貨和電影院線進(jìn)駐后，直接帶動指標(biāo)性主力大中型商鋪的租賃； “B2B招商推廣講明會”招商SP活動企劃方案在正式合作后提出；強(qiáng)勢招商推廣（強(qiáng)力）二期：在前期鋪墊和連續(xù)兩波的強(qiáng)勢招商推廣的基礎(chǔ)上，待游樂場和廣場建成后，進(jìn)行第三波的招商推廣， 現(xiàn)在商業(yè)街項(xiàng)目已建立輿論高位和市場信心，宜乘勝追擊，強(qiáng)力推出中小性商鋪；招商推廣（收尾）三期：現(xiàn)在期以極強(qiáng)招商人氣和較高租賃溢價，針對本地中小人氣商鋪招商，最后成功收盤。以后著力進(jìn)行運(yùn)營操縱和商戶支持服務(wù)；招商執(zhí)行要點(diǎn)：商戶類不規(guī)模面積租售方式經(jīng)營形態(tài)1、指標(biāo)性商戶大型商鋪，8000平米

28、以上全租賃， 8-10年長期租約適合大型知名百貨、電影院線、Holiday Inn、東新游樂場2、主力店鋪分層連通商鋪， 沿街躍層大中型商鋪1500-8000平米之間租賃，5-10年中長期租約，5年后租金可轉(zhuǎn)商鋪購買連鎖知名、高檔中式、西式餐廳、數(shù)碼電子城、體育主題店鋪、Outlet、品牌服飾旗艦店、時尚KTV，VIP會所3、次主力店沿街躍層中型商鋪500-1500平米3-5年常規(guī)租約濱江酒廊+咖啡店+時尚餐廳、品牌服飾專賣店、時尚家居用品店4、常規(guī)商鋪沿街躍層中小型商鋪，150-500平米3年常規(guī)租約連鎖餐廳、品牌服飾特色店、知名面包蛋糕店、數(shù)碼產(chǎn)品專賣店、小型美食廣場5、小店鋪中部節(jié)段的沿

29、街一、二樓，20-150平米3年常規(guī)租約放開式咖啡吧，美食檔、中央廣場人氣小店鋪、數(shù)碼沖印店特色小店考慮到主力店、次主力店、常規(guī)商鋪及人氣小商鋪的不同特點(diǎn) “先確定指標(biāo)店，再主推主力店，三全面招商”的差不多策略。在執(zhí)行過程中，在先完成指標(biāo)商戶吸引后，強(qiáng)力進(jìn)行主力店、國際名店和餐飲名店的招商，其它隨后進(jìn)行。 *初步提出商鋪分類與面積規(guī)劃，須與開發(fā)商共同研討決定；在招商執(zhí)行方面由我司組建招商推廣及服務(wù)團(tuán)隊(duì)，以貴司和我司自主招商為主，由貴司托付我司全權(quán)負(fù)責(zé)招商執(zhí)行，統(tǒng)一招商步驟和執(zhí)行程序；外部代理行引薦合作為輔，由我司整合多種招商資源，以便最好地加快整體招商進(jìn)度。在全面招商時期，集中開展招商活動，整

30、合在滬、港、臺的招商資源和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，系統(tǒng)安排招商推廣活動，全力做好招商啟動的前期預(yù)備和推廣策劃。同時充分利用昆山臺商密集、外資蜂擁的特點(diǎn)，利用我司的政府資源和臺商資源，籌劃針對臺商（包括臺灣業(yè)界）的特不招商推廣和推介活動（招商SP活動企劃方案在正式合作后提出）； 由于知名品牌的招商具有比較嚴(yán)格的條件，一般的項(xiàng)目接觸、考察、審核時程比較長，有的甚至需長達(dá)一年，因此，關(guān)于大型指標(biāo)性商戶和知名品牌商戶的招商需要提早進(jìn)行，建議盡快完成前期工作，盡早切入實(shí)際洽談；招商過程中，應(yīng)把握好招商節(jié)奏，嚴(yán)格操縱主力店鋪和知名指標(biāo)性商家的質(zhì)量，沒有優(yōu)質(zhì)主力店的帶動就沒有整體租金的提升。 嚴(yán)格執(zhí)行先確定業(yè)態(tài)后確定位置

31、和租金價格的作業(yè)程序，以互補(bǔ)組合、配套合理的業(yè)態(tài)方案增強(qiáng)租戶信心，同時靈活設(shè)計(jì)出租售方案和營運(yùn)支持方案，依照不同類型的商戶的不同需求，為其提供度身訂制的入駐和經(jīng)營支持方案； 以建立良好商業(yè)生態(tài)為目標(biāo)，使之成行成市、互惠共贏；集合眾商戶的群體智慧，成立商業(yè)街業(yè)主機(jī)構(gòu)，共謀商業(yè)街長期經(jīng)營。招商推廣工具預(yù)備所有招商工具應(yīng)在統(tǒng)一VI視覺識不系統(tǒng)下，進(jìn)行平面設(shè)計(jì)和制作，以下是各種招商工具的大致使用方式和內(nèi)容：商業(yè)街項(xiàng)目型錄(Project Brochure) ：全面介紹昆山商圈進(jìn)展、市場需求、消費(fèi)環(huán)境、政府支持、項(xiàng)目經(jīng)營定位、商業(yè)規(guī)劃、項(xiàng)目USP及綜合優(yōu)勢、建筑風(fēng)格、重要賣點(diǎn)詳介、經(jīng)營規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、品

32、牌運(yùn)作、營運(yùn)治理模式、商戶支持方案等重點(diǎn)內(nèi)容，重點(diǎn)提示項(xiàng)目投資前景的保證。視覺設(shè)計(jì)充滿創(chuàng)意、體現(xiàn)Life Style時尚文化特色，配合極富感染力的文案和數(shù)據(jù)圖表的實(shí)證講明。30-40P,優(yōu)質(zhì)紙材，精心制作印刷。約2000份；項(xiàng)目圖集：總俯視圖、效果圖、各段單體建筑平面圖、各類型商鋪建筑平面詳細(xì)圖、綜合配套設(shè)施圖及其它資料圖紙；招商手冊招商政策白皮書：昆山商圈分析報(bào)告（數(shù)據(jù)支持）；昆山消費(fèi)需求研究報(bào)告（數(shù)據(jù)支持）；項(xiàng)目目標(biāo)消費(fèi)群定義（調(diào)研支持）；目標(biāo)商戶定義（調(diào)研支持）；商鋪類型組合和租售策略（配合資料圖紙）；入駐商戶經(jīng)營支持打算/ROI投資回報(bào)方案；各類型商鋪位置、面積、租金的報(bào)價表；針對各目

33、標(biāo)商戶的特不服務(wù)方案其它輔助性宣傳資料（印刷）臨時性的促銷推廣DM、小型樣冊，要緊是強(qiáng)調(diào)講明或補(bǔ)充講明在型錄和圖集中的內(nèi)容，如游樂場項(xiàng)目；以及隨整個招商進(jìn)程，取得重大進(jìn)展項(xiàng)目如電影院線的介紹。標(biāo)準(zhǔn)格式之招商邀約函、傳真函（統(tǒng)一VI設(shè)計(jì)）標(biāo)準(zhǔn)格式之合作意向書、合作協(xié)議或合同等契約文書（統(tǒng)一VI設(shè)計(jì)）招商資料袋（統(tǒng)一VI設(shè)計(jì)）將所有招商所需的型錄、招商白皮書、資料圖集、報(bào)告文件、印刷品等，統(tǒng)一裝入資料袋，以體現(xiàn)服務(wù)至上的專業(yè)形象；多媒體推廣工具將上述招商資料、PPT文件、圖片資料、招商推廣影片以多媒體演示方式制作成特不版光盤，以備目標(biāo)商家內(nèi)容審核使用。商業(yè)街招商官方網(wǎng)站官方網(wǎng)站能夠更直觀和全面地介

34、紹項(xiàng)目的內(nèi)容特質(zhì)， 同時，也能方便遠(yuǎn)程目標(biāo)商戶能夠全面了解項(xiàng)目狀況，跟進(jìn)項(xiàng)目動態(tài)；同時，官方網(wǎng)站也是商業(yè)街項(xiàng)目的形象推廣重要環(huán)節(jié)；網(wǎng)站的即時性、動態(tài)更新和互動服務(wù)更能夠補(bǔ)足傳統(tǒng)推廣手段的不足。展場規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑協(xié)助由于商業(yè)街項(xiàng)目與一般住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目的不同，同時貴司已強(qiáng)調(diào)前期租賃為主、成熟后出售的模式，因此，通常所講的銷售案場顯然不符合我們的需求；商業(yè)街項(xiàng)目的案場將以昆山社會經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的形象展示、人文面貌的展示和項(xiàng)目的多媒體的展示為主，更接近于展廳或展場的功能；而在此空間，需要傳達(dá)的是更豐富多元的內(nèi)容，從招商傳播效果來看，此一展場勢必將成為項(xiàng)目招商中最具視覺震撼性的一個環(huán)節(jié)。東新商業(yè)街項(xiàng)目的展場

35、項(xiàng)目規(guī)劃和設(shè)計(jì)，我司特不推介本地知名的室內(nèi)和商業(yè)展示空間設(shè)計(jì)師 宋微健先生 擔(dān)任公司項(xiàng)目顧問；宋先生是本地不可多得的設(shè)計(jì)專業(yè)人士，現(xiàn)在上海擁有獨(dú)立設(shè)計(jì)工作室。關(guān)于此類項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，他駕馭特不嫻熟；并曾擔(dān)任本地眾多商業(yè)項(xiàng)目（包括山塘街商業(yè)項(xiàng)目）的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，多年負(fù)責(zé)蘇州新區(qū)、工業(yè)園區(qū)在國內(nèi)和海外的大型布展設(shè)計(jì)，同時，在2004年，因在北京博物館的展示設(shè)計(jì)項(xiàng)目，而特不榮膺室內(nèi)/展示設(shè)計(jì)的國家最高榮譽(yù)“魯班獎”。招商目標(biāo)的選擇標(biāo)準(zhǔn)、過濾與鎖定企業(yè)招商的目的是為了吸引知名商家，出租經(jīng)營場所的使用權(quán)，更好地提高項(xiàng)目整體市場吸引力。因此，招商目標(biāo)的選擇要依照市場需求和項(xiàng)目定位情況來確定，具體而言，招商目標(biāo)初

36、步進(jìn)行選擇時，應(yīng)考慮以下因素：項(xiàng)目所在地的消費(fèi)狀況（招商目標(biāo)在本地是否有消費(fèi)或購買需求？）自身的市場定位（項(xiàng)目如何與本地競爭者形成差異化，形成強(qiáng)效賣點(diǎn)？見工作內(nèi)容之一的項(xiàng)目USP提煉部分）目標(biāo)消費(fèi)群定義（見工作內(nèi)容之一相關(guān)部分）投資商和進(jìn)展商的自身資金情況；目標(biāo)商戶定義（擬引進(jìn)商家的定位分布）以下為目標(biāo)商家的List:。我司將在近期具體調(diào)研出昆山本地的已有商戶店號，盡量幸免重復(fù)和沖突；巴黎春天和太平洋作為競爭者，同樣進(jìn)行調(diào)研比對，最后，完成對目標(biāo)商家清單的過濾作業(yè)；重點(diǎn)目標(biāo)商家List： 目標(biāo)商家名稱所在地負(fù)責(zé)人電話地址聯(lián)絡(luò)進(jìn)展百盛上?？倷C(jī)：86-10-66013377北京復(fù)興門內(nèi)大街101號

37、百盛大廈9層 預(yù)備中瑞美Outlet北京中國區(qū)總經(jīng)理秦學(xué)儉首席代表馬利東已聯(lián)系匯金百貨上海預(yù)備中正大百貨上海預(yù)備中時尚生活百REL上海聯(lián)系中伊勢丹上海預(yù)備中金鷹國際南京預(yù)備中八百伴上海預(yù)備中新光三越臺灣已托付聯(lián)系中興百貨臺灣已托付聯(lián)系梅龍鎮(zhèn)廣場上海預(yù)備中指標(biāo)性目標(biāo)商家之百貨公司* 本項(xiàng)目所定位之百貨公司，應(yīng)為純粹的百貨購物中心業(yè)態(tài)，在昆山能夠具備引領(lǐng)消費(fèi)潮流的地位和阻礙力；與ShoppingMall的品牌店鋪群模式和賣場模式有明顯區(qū)隔； 院線名負(fù)責(zé)人電話地址聯(lián)絡(luò)進(jìn)展上海聯(lián)和院線總經(jīng)理徐小平86-21-64332558上海市永福路52號已聯(lián)系中影星美院線總經(jīng)理陳連寶董事長任建宏010-84580

38、055北京市朝陽區(qū)霄云路26號鵬潤大廈B19已聯(lián)系世紀(jì)環(huán)球電影院線總經(jīng)理吳孟辰 董事長劉曉東電 話 址：北京市東直門外大街23號外交辦公大樓503室預(yù)備中萬達(dá)院線包嘉忠預(yù)備中新影聯(lián)院線總經(jīng)理高京市東城區(qū)北池子大街67號預(yù)備中Kodak 影院預(yù)備中IMAX中國地區(qū)銷售副總裁袁鴻根亞洲區(qū)副總裁Loron Orris北京市朝陽區(qū)光華路丙12號數(shù)碼01大廈507室電話： 010+65081931已聯(lián)系嘉禾影城預(yù)備中指標(biāo)性目標(biāo)商家之電影院線*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對國內(nèi)較知名的院線進(jìn)行招商推廣。主力店鋪之知名高檔中式、西式餐

39、廳商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展彩蝶軒（粵菜）預(yù)備中祿鼎記廣東餐廳（粵菜）預(yù)備中屋企湯館（粵菜）預(yù)備中滿福樓（粵菜）預(yù)備中匯元坊（粵菜）預(yù)備中鷺鷺酒家（上海菜）預(yù)備中圓苑（上海菜）預(yù)備中俏江南（川湘菜）預(yù)備中品川（川湘菜）預(yù)備中古意湘味濃（川湘菜）預(yù)備中川國演義（川湘菜）預(yù)備中七彩餐廳酒吧（意大利菜）預(yù)備中Moca餐廳（意大利菜）預(yù)備中莫奈西餐廳(歐陸菜)預(yù)備中歐陸餐廳(歐陸菜)預(yù)備中新都里（日式創(chuàng)新料理）預(yù)備中宗家（日式料理）預(yù)備中灘萬（日式料理）預(yù)備中仙炙軒（日式料理）預(yù)備中韓國館（韓國料理）預(yù)備中泰廊（東南亞菜）預(yù)備中百勝廚（東南亞菜）預(yù)備中歐越年代（東南亞菜）預(yù)備中張生記（杭幫菜）預(yù)備中

40、醉愛（杭幫菜）預(yù)備中西湖春天（杭幫菜）預(yù)備中全聚德預(yù)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對蘇州、上海較知名的商號進(jìn)行招商推廣。主力店鋪之知名連鎖餐廳商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展麥當(dāng)勞預(yù)備中必勝客Pizza Hut預(yù)備中季諾意式連鎖餐廳預(yù)備中味千拉面預(yù)備中元祿回轉(zhuǎn)壽司預(yù)備中一茶一坐預(yù)備中和合谷預(yù)備中唐納滋預(yù)備中TACO BELL（塔可鐘）預(yù)備中哈根達(dá)斯預(yù)備中WATAMI(和民居食屋)預(yù)備中接著洽尋中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對蘇州、上海較知名的商號進(jìn)行招商推廣。主力店鋪之濱江酒廊+咖啡店+時尚餐廳+KTV+VIP會所、商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展寶來納預(yù)備中

41、藍(lán)槍魚餐廳酒吧預(yù)備中星巴克Starbucks預(yù)備中真鍋珈琲館預(yù)備中星期五餐廳預(yù)備中穹六、熒七之昆山分店（創(chuàng)意菜）預(yù)備中今古傳奇（創(chuàng)意菜）預(yù)備中翡翠36（創(chuàng)意菜）預(yù)備中湖庭（創(chuàng)意菜）預(yù)備中王品臺塑牛排（創(chuàng)意菜）預(yù)備中迪歐咖啡預(yù)備中塞納河法國餐廳預(yù)備中香風(fēng)麗道咖啡與備中Bali Laguna預(yù)備中歐越年代預(yù)備中米蘭天空餐飲預(yù)備中樂汶堡預(yù)備中Rave Space預(yù)備中麥樂迪預(yù)備中好樂迪預(yù)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；酒廊、咖啡店更多針對蘇州、上海較知名的商號進(jìn)行招商推廣。次主力店鋪之知名運(yùn)動服飾專賣店、旗艦店（體育服飾及健康運(yùn)動主題城）商家名負(fù)責(zé)人電話傳真

42、聯(lián)絡(luò)進(jìn)展美津濃預(yù)備中耐克預(yù)備中銳步預(yù)備中安踏預(yù)備中新百倫預(yù)備中戶外運(yùn)動主題旗艦店預(yù)備中背靠背預(yù)備中NorthFace 青島國際貿(mào)易有限公司預(yù)備中百事預(yù)備中李寧預(yù)備中Asics預(yù)備中adidas預(yù)備中彪馬預(yù)備中匡威預(yù)備中喬丹預(yù)備中利瓦伊LEVIS預(yù)備中NOVO預(yù)備中銳力預(yù)備中茵寶預(yù)備中特步, 預(yù)備中361 預(yù)備中AZONA預(yù)備中SPRING FIELD預(yù)備中Victorinox預(yù)備中Speedo 預(yù)備中Moutain Hardwear預(yù)備中Premus預(yù)備中Lotto預(yù)備中Sport100預(yù)備中In Base預(yù)備中英派斯健身中心預(yù)備中亞歷山大健身中心預(yù)備中青鳥瑜珈預(yù)備中修身堂纖體中心預(yù)備中高檔S

43、PA中心Hydro Pure預(yù)備中發(fā)藝造型工坊Esprit Salon預(yù)備中中體倍力預(yù)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對蘇州、上海較知名的商號和區(qū)域內(nèi)大代理商進(jìn)行招商推廣。次主力店鋪之品牌服飾旗艦店/國際精品廊商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展貝納通旗艦店預(yù)備中Esprite 旗艦店預(yù)備中U2 / G2000旗艦店預(yù)備中Jack & Jones旗艦店預(yù)備中德國MCM旗艦店預(yù)備中藍(lán)豹旗艦店預(yù)備中法國 路易威登精品廊預(yù)備中Versace精品廊預(yù)備中GIORGIO ARMANI精品廊預(yù)備中GUCCI精品廊預(yù)備中Cartier精品廊預(yù)備中Piaget精品廊預(yù)備中Montblanc精品廊預(yù)

44、備中杰尼亞精品廊預(yù)備中Ermenegildo Z 精品廊預(yù)備中Swatch精品廊預(yù)備中Rolex精品廊預(yù)備中Ralph Lauren精品廊預(yù)備中愛瑪仕精品廊預(yù)備中Alfred Danhill 精品廊預(yù)備中AnneKiein 精品廊預(yù)備中KENZO精品廊預(yù)備中ESCADA,精品廊預(yù)備中HUGO BOSS精品廊預(yù)備中珂羅蒂雅（CORDIER）精品廊預(yù)備中OZOC精品廊預(yù)備中Ochirly(歐時力) 精品廊預(yù)備中AZONA精品廊預(yù)備中Odbo, 精品廊預(yù)備中KALTENDIN卡爾丹頓精品廊預(yù)備中IT精品廊預(yù)備中Tonino 精品廊預(yù)備中Uffizi ,精品廊預(yù)備中馬克華菲精品廊預(yù)備中菲杰（FAGE）

45、精品廊預(yù)備中Reflex精品廊預(yù)備中Biba精品廊預(yù)備中Minimum精品廊預(yù)備中Baleno Attitude 精品廊預(yù)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對知名的商號和區(qū)域內(nèi)大代理商進(jìn)行招商推廣。* 百貨項(xiàng)目如以中檔品牌為主，可考慮引入昆山本地缺乏的中高端品牌或奢侈品品牌，打造國際精品廊； 次主力店鋪之以后數(shù)碼城商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展數(shù)碼城中心展館預(yù)備中電子競技空間分館預(yù)備中Discovery Of Future發(fā)覺之旅分館預(yù)備中數(shù)碼化家庭以后館(消費(fèi)電子產(chǎn)品)預(yù)備中Benq廠商主題館預(yù)備中Sony Experience Center索尼體驗(yàn)中心預(yù)備中Apple &

46、Ipod World 廠商主題館預(yù)備中Legend & IBM廠商主題館預(yù)備中Sumsung Digital World廠商主題館預(yù)備中本地電子產(chǎn)品代工廠商分館預(yù)備中* 以上為部分廠商列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；更多針對知名的商號和區(qū)域內(nèi)大代理商進(jìn)行招商推廣。* 建筑和展示設(shè)計(jì)，宜用高科技感的鋼/玻璃結(jié)構(gòu)，配合科幻感的燈光效果，打破通常數(shù)碼城呆板格局，呈現(xiàn)動感十足的數(shù)碼體驗(yàn)世界。次主力店鋪之時尚女性品牌服飾/化妝品專賣店商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展資生堂預(yù)備中倩碧預(yù)備中歐萊雅預(yù)備中佰草集預(yù)備中Red Earth預(yù)備中蘭寇預(yù)備中碧歐泉預(yù)備中Channel預(yù)備中預(yù)備中韓國spris預(yù)備中韓國 z

47、ooc預(yù)備中韓國TB2預(yù)備中韓國EXR預(yù)備中艾格 預(yù)備中巧帛預(yù)備中EQ:IQ預(yù)備中NAUTICA 預(yù)備中OASIS 預(yù)備中例外預(yù)備中佛羅倫預(yù)備中SISLEY預(yù)備中美特斯邦威預(yù)備中BEAR預(yù)備中GeN.簡預(yù)備中達(dá)芙妮預(yù)備中Arena泳裝預(yù)備中VISCAP時尚牛備中Miss Sixty預(yù)備中* 以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；如入駐百貨已有經(jīng)營項(xiàng)目則回避錯開。此類商家需考察其經(jīng)營模式；* 百貨項(xiàng)目如以中檔品牌為主，可考慮引入昆山本地缺乏的中高端女性品牌；化妝品品牌宜考慮品牌專賣店群組或旗艦店方式呈現(xiàn)；次主力店鋪之時尚家居用品店、游樂場、畫廊、書店商家名負(fù)責(zé)人電話

48、傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展伊力諾依大型家居旗艦店預(yù)備中家世界大型家居旗艦店預(yù)備中BO北歐風(fēng)情預(yù)備中達(dá)芬奇預(yù)備中施華洛世奇專賣店預(yù)備中琉璃工房預(yù)備中Simply Life預(yù)備中多樣屋專賣店預(yù)備中藏瓏坊預(yù)備中石頭記專賣店預(yù)備中季風(fēng)書園昆山店預(yù)備中畫廊咖啡館預(yù)備中冠軍冰場/冰紛萬象滑冰場預(yù)備中銀鎮(zhèn)銀飾預(yù)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；分類中小商家List常規(guī)商鋪之連鎖餐廳、知名面包蛋糕店商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展Li city美樂匯預(yù)備中仙蹤林預(yù)備中榴蓮?fù)堫A(yù)備中藍(lán)&白預(yù)備中馬可波羅連鎖預(yù)備中克麗斯汀連鎖預(yù)備中艾維爾蛋糕預(yù)備中仙蹤林預(yù)備中比格比薩預(yù)備中永和大王預(yù)備中可頌坊預(yù)備中天福茗茶預(yù)備中生活本

49、色預(yù)備中Delicity美樂匯預(yù)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；常規(guī)商鋪之品牌特色店商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展迪斯尼米奇預(yù)備中加菲貓童裝預(yù)備中櫻桃小丸子預(yù)備中季候風(fēng)預(yù)備中太平鳥預(yù)備中美特斯邦威預(yù)備中以純預(yù)備中真維斯預(yù)備中班尼路預(yù)備中唐獅預(yù)備中JASONWOOD預(yù)備中森馬預(yù)備中安莉芳預(yù)備中黛安芬預(yù)備中水星家紡預(yù)備中博洋家紡預(yù)備中天美意預(yù)備中熱風(fēng)預(yù)備中達(dá)芙妮預(yù)備中星期六預(yù)備中千百度預(yù)備中百麗預(yù)備中阿呀呀預(yù)備中麗嬰房預(yù)備中堡獅龍預(yù)備中蜜雪兒預(yù)備中貝蒂BETTY 預(yù)備中杰西卡預(yù)備中預(yù)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；小店鋪之放開式咖啡吧、美食小鋪、人氣特色小店鋪、數(shù)碼沖印店

50、、商家名負(fù)責(zé)人電話傳真聯(lián)絡(luò)進(jìn)展放開式咖啡吧預(yù)備中灣仔碼頭港式小吃預(yù)備中臺灣風(fēng)情小吃預(yù)備中數(shù)碼沖印店預(yù)備中特色小店預(yù)備中優(yōu)質(zhì)便利店預(yù)備中預(yù)備中預(yù)備中天使冰王預(yù)備中中央廣場人氣小店鋪預(yù)備中新潮電子游戲店預(yù)備中嘻哈族特色店預(yù)備中預(yù)備中*以上為部分列名，詳細(xì)名錄不限于以上范圍；招商執(zhí)行與招商團(tuán)隊(duì)組建整體招商的成功，重點(diǎn)商家的接觸、洽談、簽約關(guān)于后續(xù)的目標(biāo)租戶的進(jìn)入能夠起到積極的帶動作用；因此，我司將在前期招商過程中，集中焦點(diǎn)在電影院線、百貨公司、知名餐廳、知名商號的進(jìn)入，列出重點(diǎn)招商目標(biāo)的工作排序；重點(diǎn)商家相對而言對招商條件、項(xiàng)目環(huán)境、消費(fèi)群素養(yǎng)、消費(fèi)能力的考慮會比較審慎，因此，我司除了常規(guī)的招商推廣

51、工具以外，將會依照每一重點(diǎn)商家分不制定對策，必要時預(yù)備好詳細(xì)完整的商戶入駐經(jīng)營的企劃方案。我司相信，如此大規(guī)模的招商執(zhí)行，僅憑靠各自的招商資源怎么講有限，因此，我們會更多以積極周到的預(yù)備工作、周密的招商情報(bào)網(wǎng)絡(luò)和必要的合作來加強(qiáng)招商渠道；、僅有渠道和資源，也只是走出了招商的第一步；一個高度專業(yè)素養(yǎng)形象良好的招商服務(wù)團(tuán)隊(duì)，是項(xiàng)目招商落實(shí)的最重要一環(huán)，招商團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)分工明確，統(tǒng)一治理與協(xié)調(diào)，通過團(tuán)隊(duì)明確分工，保障招商的有序進(jìn)程；具體組建方案是：由公司總經(jīng)理 陳嶸先生 親自領(lǐng)銜，擔(dān)任招商服務(wù)團(tuán)隊(duì)總召集人；由公司執(zhí)行董事 馬森陽先生 擔(dān)任項(xiàng)目企劃及招商總監(jiān)；在聯(lián)眾傳媒、聯(lián)智廣告、聯(lián)城地產(chǎn)顧問三個業(yè)務(wù)單元抽

52、調(diào)精干成員成立中央企劃組；擬設(shè)高級商務(wù)經(jīng)理3名，商務(wù)代表3名，招商展場服人員6-8名；從內(nèi)部及外部招聘富有招商及推廣經(jīng)驗(yàn)的人員擔(dān)任；高級商務(wù)經(jīng)理應(yīng)有較強(qiáng)的溝通、談判能力，熟悉零售行業(yè)，年齡28-35歲，工作經(jīng)驗(yàn)5年以上；商務(wù)代表作為助手，男女性皆可，溝通協(xié)調(diào)能力強(qiáng)，同樣須熟悉零售行業(yè)，年齡22-28歲，品貌較好；展場服務(wù)人員，負(fù)責(zé)客戶到項(xiàng)目案場的接待和服務(wù)，女性為主，設(shè)展場服務(wù)經(jīng)理1名，年齡28-35歲的女性，酒店或其 他服務(wù)行業(yè)多年工作經(jīng)驗(yàn)為宜。其它一般服務(wù)人員都為20-25歲年輕女性，選擇品貌較好著，身高165以上。項(xiàng)目組將特聘法務(wù)顧問，在所有對外文件契約及與法律相關(guān)的領(lǐng)域進(jìn)行法務(wù)審核或提

53、供咨詢指導(dǎo)；招商服務(wù)流程、作業(yè)指導(dǎo)有了專門好的項(xiàng)目基礎(chǔ)，有了妥善周全的各種工作規(guī)劃、方案、工具預(yù)備，我們下一步面臨的挑戰(zhàn)確實(shí)是如何建立起一個高效、專業(yè)、執(zhí)行力專門強(qiáng)的招商服務(wù)團(tuán)隊(duì)，具體而言，我們將通過一系列的治理制度建立來強(qiáng)化相應(yīng)的工作規(guī)范與工作紀(jì)律：招商團(tuán)隊(duì)各崗位工作講明書招商商務(wù)人員標(biāo)準(zhǔn)工作流程招商商務(wù)推廣標(biāo)準(zhǔn)講辭現(xiàn)場服務(wù)人員標(biāo)準(zhǔn)工作流程現(xiàn)場服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)講辭電話訪問作業(yè)指導(dǎo)招商談判差不多策略和講辭招商工作人員著裝規(guī)范禮儀客戶檔案與商業(yè)情報(bào)搜集制度One Union團(tuán)隊(duì)協(xié)作紀(jì)律招商團(tuán)隊(duì)人員訓(xùn)練輔導(dǎo)實(shí)施工作規(guī)范與工作紀(jì)律，更需要工作人員制造性地學(xué)習(xí)和發(fā)揮，因此，我司將依照項(xiàng)目需要，制定出一整套訓(xùn)練

54、輔導(dǎo)打算，來支持團(tuán)隊(duì)各成員達(dá)至最佳工作狀態(tài)：Good Attitude & Action態(tài)度與行為基礎(chǔ)課程“商務(wù)溝通技能”課程；“現(xiàn)場服務(wù)6 Qualities”課程；“如何獲得商務(wù)談判的多贏”課程“商務(wù)著裝禮儀、接待禮儀、宴席禮儀”課程“Database客戶情報(bào)資料如何建立”課程電話行銷技巧課程一系列的模擬訓(xùn)練課程實(shí)戰(zhàn)演練課程：團(tuán)隊(duì)分組，針對一系列的問題/挑戰(zhàn)作出回應(yīng)或?qū)Σ撸恢贫ㄕ猩陶勁胁呗缘牟襟E要點(diǎn)： 明確談判目的：設(shè)置談判底線和目標(biāo)線，預(yù)備好若干套出價方案，以及各自相應(yīng)的配套方案（價格以外因素）； 確定招商洽談的地點(diǎn)：招商洽談的地點(diǎn)對招商洽談的成功與否有專門大的阻礙，因此，在確定招商洽談

55、地點(diǎn)時應(yīng)慎重，選擇地點(diǎn)時將考慮以下幾方面的問題:談判中各方力量的對比，可選擇地點(diǎn)的多少和特色，各方的關(guān)系及可能發(fā)生的費(fèi)用，等等。制定談判策略 制定招商談判策略，意義在于選擇能夠達(dá)到或?qū)崿F(xiàn)招商洽談目的的差不多途徑及方法。招商談判策略的制定，應(yīng)基于對談判各方實(shí)力、阻礙事實(shí)上力的各種因素的細(xì)致認(rèn)真研究分析的基礎(chǔ)之上。制定招商談判策略，我們將做好以下三方面的工作： 調(diào)查了解合作方在招商洽談中的目的是什么?探測或提早了解到對方的底線目標(biāo)和高位目標(biāo)為何？對方的組織結(jié)構(gòu)是什么的? 對方談判人員的差不多情況，在組織中的位置?對方的項(xiàng)目的合作程序?為實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)對方最有利的條件是什么?要實(shí)現(xiàn)其目標(biāo)對方最不利的因素

56、是什么? 假如我方能夠正確地了解掌握這些信息，那么在整個招商洽談中就能掌握談判的主動權(quán)，就能有針對性地確定出我方的各級談判目標(biāo)，就能夠?qū)ｉT好地把握招商洽談中的利益界限，讓對方作出更大的讓步，揚(yáng)我方之長，避我方之短，從而達(dá)到招商洽談的最高利益目標(biāo)。在以上工作的基礎(chǔ)上，應(yīng)提早預(yù)想和制定相應(yīng)的對策，也確實(shí)是能否同意招商洽談對方所提出的交換條件。如不同意如何擺脫對方在這方面的糾纏；如同意，是全部同意依舊部分同意；如是部分同意，又如何滿足對方的條件。對招商洽談對方可能提出的各種要求和問題應(yīng)有做全面充分預(yù)備，以幸免倉促應(yīng)戰(zhàn)局面的出現(xiàn)。應(yīng)事先進(jìn)行沙盤推演。明確談判程序/談判議程商務(wù)談判的差不多程序/議程是：

57、開局、摸底、報(bào)價、磋商、達(dá)成協(xié)議和簽約六個時期。開局：主持人致開場白制造愉快高效的洽談氣氛，表明雙方到場人員的身份，以示誠意；同時鄭重確認(rèn)本次談判雙方的共同目標(biāo)；摸底：即談判雙方逐漸熟悉，分不講述自己及對方的觀點(diǎn)和立場，相互了解各自的期望。報(bào)價：即雙方或由出價方提出具體的報(bào)價和交易條件。磋商：即談判雙方對報(bào)價和交易條件進(jìn)行反復(fù)協(xié)商，雙方各自做些讓步，并獲得一些利益。成交：即雙方就談判的實(shí)質(zhì)問題達(dá)成協(xié)議，業(yè)務(wù)成交。簽約：即以書面文件(經(jīng)濟(jì)合同)的形式簽訂正式協(xié)議書，談判雙方必須依照協(xié)議內(nèi)容履行協(xié)議，合同一經(jīng)簽訂就具有了法律效力。* 為提升商務(wù)洽談效率，建議采納距離談判方式，大部分中小租戶托付我司

58、招商洽談，主力商家和國際品牌等重要客戶由開發(fā)商高層和我司高層出面；商業(yè)街的統(tǒng)一運(yùn)營治理 運(yùn)營治理是商業(yè)街持久經(jīng)營，獲致長期運(yùn)營價值的核心工作，也是商業(yè)街開發(fā)商獲得收益和物業(yè)價值提升的不二法門?，F(xiàn)代商業(yè)街治理運(yùn)營的精髓確實(shí)是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài)，統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。不能統(tǒng)一運(yùn)營治理的商業(yè)街項(xiàng)目，會逐漸從“商業(yè)治理”蛻變成“物業(yè)治理”，直至最終完全喪失自己的商業(yè)核心競爭力。統(tǒng)一運(yùn)營一般包含四個方面的內(nèi)容：統(tǒng)一招商治理、統(tǒng)一營銷推廣、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督和統(tǒng)一物管。其中“統(tǒng)一招商治理”是后面三個統(tǒng)一工作的基礎(chǔ)和起源。這項(xiàng)工作的成敗得失不僅決定了進(jìn)展商前期的規(guī)劃是否成功，而且決定著后

59、期商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營的治理能否成功。在成功完成招商及招商推廣合作后，我司將接著為貴司在運(yùn)營過程中的行銷推廣和運(yùn)營治理服務(wù)方案提供策略性的建議。建議由開發(fā)商、我司、重要商戶代表共同發(fā)起成立商業(yè)街運(yùn)營協(xié)商機(jī)構(gòu)，以便廣泛整合多方意見，不斷提高商業(yè)街運(yùn)營治理水準(zhǔn)。或可由第三方商業(yè)運(yùn)營治理公司全權(quán)負(fù)責(zé)運(yùn)營執(zhí)行，我司提供策略性企劃和媒體支持；工作內(nèi)容之三：商業(yè)街項(xiàng)目VI識不系統(tǒng)設(shè)計(jì)企業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)與環(huán)境空間指示系統(tǒng)商業(yè)街項(xiàng)目VI識不系統(tǒng)設(shè)計(jì)一套完整的VI視覺識不系統(tǒng)，將有效提升商業(yè)街項(xiàng)目的形象；那個視覺識不系統(tǒng)將包括運(yùn)盛公司/東新商業(yè)街項(xiàng)目的企業(yè)應(yīng)用系統(tǒng)（Corporate System）和 商業(yè)街的環(huán)境

60、空間指示系統(tǒng)（Sign System）從使用功能來講，商業(yè)街的環(huán)境空間導(dǎo)示系統(tǒng)同時也是整個項(xiàng)目招商推廣的一個重要環(huán)節(jié)。2、VI基礎(chǔ)系統(tǒng)的設(shè)計(jì)清單 企業(yè)標(biāo)志設(shè)計(jì) 企業(yè)標(biāo)志及標(biāo)志創(chuàng)意講明 （運(yùn)盛名稱作為開發(fā)商的標(biāo)識與東新商業(yè)街的標(biāo)志合一）標(biāo)志墨稿 標(biāo)志反白效果圖 標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)化制圖 標(biāo)志方格坐標(biāo)制圖 標(biāo)志預(yù)留空間與最小比例限定標(biāo)志特定色彩效果展示企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)字體 企業(yè)全稱中文字體 企業(yè)簡稱中文字體 企業(yè)全稱中文字體方格坐標(biāo)制圖 企業(yè)簡稱中文字體方格坐標(biāo)制圖 企業(yè)全稱英文字體 企業(yè)簡稱英文字體 企業(yè)全稱英文字體方格坐標(biāo)制圖企業(yè)簡稱英文字體方格坐標(biāo)制圖企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色（色彩打算） 企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)色（印刷色） 輔助色系列