房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)7個(gè)程序5大環(huán)節(jié)

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目由其地域特性所決定了她發(fā)展的速度與軌跡，全面了解項(xiàng)目所在地的經(jīng) 濟(jì)、人文、地理及現(xiàn)有市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)于土地取得、投資分析、項(xiàng)目定位都起到 關(guān)鍵性的作用。對(duì)于一個(gè)成功的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在完成了項(xiàng)目所在地的市場(chǎng)研究、政策研究、投資效益 分析等一系列前期工作后，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的過(guò)程中又有哪些值得注意和必須注意的問(wèn)題呢？首先從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)程序以及應(yīng)該注意的細(xì)節(jié)說(shuō)起：1、項(xiàng)目立項(xiàng)一一該階段應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目所在的市場(chǎng)情況以及地塊特征完成市場(chǎng)調(diào)研、研究供需結(jié) 構(gòu)、制定初步開(kāi)發(fā)計(jì)劃、資金準(zhǔn)備以及前期土地手續(xù)的辦理工作。2、項(xiàng)目定位一一根據(jù)項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場(chǎng)需求狀況、產(chǎn)品品

2、質(zhì)狀況、建設(shè)資源狀況等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行合理定位，確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地 位。根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模以及開(kāi)發(fā)周期確定項(xiàng)目應(yīng)具備多大的超前性，為后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營(yíng)銷(xiāo)推廣 確定方向。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)一一結(jié)合項(xiàng)目定位成果完成從概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)到施工圖設(shè)計(jì)等重 要環(huán)節(jié)，中間還要穿插景觀設(shè)計(jì)、機(jī)電配套設(shè)備設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)等配套設(shè)計(jì)工作。4、前期工作一一該項(xiàng)工作是一項(xiàng)綜合性較強(qiáng)的工作，針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的意圖，完成規(guī)劃、 建設(shè)、人防、消防、給排水、強(qiáng)弱電、交通、園林等接口工程的報(bào)批、報(bào)建工作，工作強(qiáng)度 大，環(huán)節(jié)復(fù)雜。要求負(fù)責(zé)人既要了解相關(guān)程序，又要熟悉當(dāng)?shù)氐姆煞ㄒ?guī)以及辦事程序。成功 表達(dá)設(shè)計(jì)意圖的同時(shí)，保證

3、經(jīng)濟(jì)效益的最大化。5、建筑施工一一該項(xiàng)工作前期的招投標(biāo)與設(shè)備采購(gòu)相當(dāng)重要，項(xiàng)目質(zhì)量與開(kāi)發(fā)品質(zhì)將在該階 段體現(xiàn)。施工管理過(guò)程與施工質(zhì)量的把握，作為該階段的重要工作，通過(guò)專(zhuān)業(yè)加以實(shí)現(xiàn)。6、營(yíng)銷(xiāo)推廣一一“一切工作圍繞這營(yíng)銷(xiāo)”這句話最能體現(xiàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣的目的與價(jià)值。營(yíng)銷(xiāo)推廣 的過(guò)程中還有一個(gè)環(huán)節(jié)就是建立和維護(hù)“項(xiàng)目品牌”與“企業(yè)品牌”，確保可持續(xù)發(fā)展的動(dòng) 力。7、售后服務(wù)一一從合同簽訂、按揭辦理、入伙交付到物業(yè)管理，都將體現(xiàn)一個(gè)開(kāi) 發(fā)企業(yè)的服務(wù)意識(shí)與態(tài)度。對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)則更加重要。除了上述這些與開(kāi)發(fā)關(guān)系密切的環(huán)節(jié)外，企業(yè)管理是保證項(xiàng)目成功的另一個(gè)關(guān)鍵， 開(kāi)發(fā)企業(yè)還應(yīng)該在管理制度、財(cái)務(wù)管理、成本控制、工

4、作流程、人才運(yùn)用等方面實(shí) 行切實(shí)有效的管理模式。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)是系統(tǒng)工程，環(huán)節(jié)多且復(fù)雜，不可預(yù)見(jiàn)因素能夠左右項(xiàng)目的成功。 對(duì)此應(yīng)做好充足的前期準(zhǔn)備工作，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。這里首先對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行分 類(lèi)，對(duì)重點(diǎn)環(huán)節(jié)加以分析（有些步驟根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)際情況應(yīng)該穿插進(jìn)行，這將視項(xiàng) 目可利用資源情況而定）。房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中幾個(gè)重要的環(huán)節(jié)：1、前期工作：公司注冊(cè)、項(xiàng)目可研（包括市場(chǎng)分析、經(jīng)濟(jì)分析等）、制定開(kāi)發(fā)計(jì) 劃、土地取得（是否有拆遷、補(bǔ)償視情況而定）、項(xiàng)目定位、設(shè)計(jì)收資、設(shè)計(jì)（包 括概念設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、智能化設(shè)計(jì)、機(jī)電消 防設(shè)計(jì)等）、三通一平（七通一平）、融資準(zhǔn)備等。2、

5、建設(shè)階段：規(guī)劃、方案報(bào)批報(bào)建（含水務(wù)、環(huán)評(píng)、水保等）；施工、建材、勞 務(wù)、監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、機(jī)電設(shè)備招投標(biāo)；編制建設(shè)施工計(jì)劃；地基處理、基礎(chǔ)施工、土 0以上施工、管網(wǎng)施工、環(huán)境施工等。3、營(yíng)銷(xiāo)階段：營(yíng)銷(xiāo)策劃、前期預(yù)熱、宣傳推廣、銷(xiāo)售組織、銷(xiāo)售（該環(huán)節(jié)復(fù)雜且 重要，對(duì)銷(xiāo)售過(guò)程中的事件營(yíng)銷(xiāo)、銷(xiāo)控、銷(xiāo)售策略、價(jià)格調(diào)整、熱點(diǎn)延續(xù)都有較高 的要求。）、銷(xiāo)售服務(wù)（包括按揭辦理、產(chǎn)權(quán)辦理等）、品牌建立（項(xiàng)目與企業(yè)雙 品牌）。4、售后服務(wù)：交付、物業(yè)管理（品牌維護(hù)的有力表現(xiàn)，為分期開(kāi)發(fā)傳播口碑效應(yīng)。）。前期工作中最關(guān)鍵一一項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位工作是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，產(chǎn)品能否為市場(chǎng)所接受、能否實(shí)現(xiàn) 土地的最大價(jià)

6、值、能否為企業(yè)與項(xiàng)目樹(shù)立品牌、能否降低和控制開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，這些問(wèn) 題都將在項(xiàng)目定位階段完成。項(xiàng)目定位工作的重點(diǎn)在于：對(duì)未來(lái)市場(chǎng)具備前瞻性，對(duì)城市發(fā)展有深入的研究，對(duì) 城市文化的研究，對(duì)項(xiàng)目盈利模式有清醒的認(rèn)識(shí)，確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略（賺筆錢(qián)就 走，還是依托品牌長(zhǎng)期發(fā)展。）。為求項(xiàng)目成功，項(xiàng)目定位工作是需要時(shí)間與資金投入的，通過(guò)專(zhuān)業(yè)性的對(duì)市場(chǎng)與項(xiàng) 目進(jìn)行研究，發(fā)掘項(xiàng)目潛在風(fēng)險(xiǎn)并研判其程度。在這個(gè)過(guò)程中有一些應(yīng)該注意的回題：當(dāng)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展是一個(gè)資訊的時(shí)代、專(zhuān)業(yè)化的時(shí)代，各種咨詢公司、調(diào)研公司 和營(yíng)銷(xiāo)公司的存在，在投資活動(dòng)中起著不可忽視的作用。在聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司的同 時(shí)，發(fā)展商應(yīng)全程對(duì)其工作進(jìn)行監(jiān)督與配

7、合，利用其專(zhuān)業(yè)的方式與較強(qiáng)的調(diào)研執(zhí)行 力，完成項(xiàng)目的前期調(diào)研工作。發(fā)展商應(yīng)該對(duì)調(diào)研成果的分析應(yīng)理性，不是通過(guò)“市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告+項(xiàng)目SWOT分析+華麗的形容詞”進(jìn)行渲染就可以將投資可行性 描述清楚的。項(xiàng)目定位時(shí)期的調(diào)研工作，大量的具體工作集中在“調(diào)”方面，而“研”卻是核心 成果。為了給后面規(guī)劃設(shè)計(jì)工作鋪平道路，在調(diào)研階段應(yīng)該從市場(chǎng)研究（專(zhuān)業(yè)公司 或自有部門(mén)）、可行性研究（綜合性的開(kāi)發(fā)部門(mén)）、財(cái)務(wù)分析（概預(yù)算部門(mén)）等三 個(gè)方面進(jìn)行。項(xiàng)目定位雖然在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中投入的時(shí)間與資金最少，卻是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的根本，是 項(xiàng)目投資盈利的保障。項(xiàng)目定位階段應(yīng)完成項(xiàng)目檔次、品質(zhì)定位；項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力 定位（概念、配套、細(xì)節(jié)、賣(mài)點(diǎn)、價(jià)格）；項(xiàng)目目標(biāo)客戶群定位；項(xiàng)目盈利狀況與 可控風(fēng)險(xiǎn)程度分析等重要