北京市老年公寓發(fā)展的市場化研究

1、北京市老老年公寓寓發(fā)展的的市場化化研究項目代碼碼 : LW886 完成單位位 : 北京科科學學研研究中心心 北京京美蘭德德信息公公司 研究人員員 : 張京成成 劉佳佳 邢巨巨臣 韓韓杰 周周江 王王曉東等等 獲獎情況況 : 獲19998年年北京市市科技進進步三等等獎 1.北北京老年年公寓的的社會需需求 人口老齡齡化的發(fā)發(fā)展以及及與此相相關的老老齡問題題正日益益受到關關注。119977年5月月，在美美國丹佛佛召開的的西方七七國首腦腦會議上上，首次次將人口口老齡化化作為最最主要的的問題進進行討論論。日本本率先提提出了要要建立“照料社社會”的發(fā)展展目標，突出反反映了國國際社會會對人口口老齡化化及由此

2、此加劇的的老齡問問題的重重視。119999年被定定為“國際老老年人年年”，標志志著211世紀世世界將進進入人口口老齡化化時代，標志著著國際社社會對老老年群體體特殊地地位的正正式承認認，標志志著人的的壽命的的延長是是現(xiàn)代社社會進步步和文明明的表現(xiàn)現(xiàn)。同時時也為世世界各國國發(fā)展老老齡事業(yè)業(yè)提供了了歷史機機遇。 在老齡化化社會中中，傳統(tǒng)統(tǒng)的家庭庭養(yǎng)老方方式已遠遠遠不能能滿足社社會發(fā)展展的需要要，百姓姓傳統(tǒng)的的養(yǎng)老觀觀念也在在不斷更更新，社社會集中中養(yǎng)老的的方式正正在逐漸漸被人們們所接受受。大力力發(fā)展社社會養(yǎng)老老，興建建老年公公寓，為為老年人人提供多多功能、全方位位、綜合合性的服服務是社社會發(fā)展展的必

3、然然趨勢。老年公公寓與傳傳統(tǒng)的敬敬老院、福利院院不同，不是用用來收養(yǎng)養(yǎng)無經(jīng)濟濟來源的的孤寡老老人和低低收入家家庭送養(yǎng)養(yǎng)的老弱弱病人，不屬于于國家或或集體辦辦的社會會福利設設施，而而是由社社會投資資興辦，并按市市場化經(jīng)經(jīng)營管理理的老年年專用住住宅，入入住老人人可根據(jù)據(jù)自己的的經(jīng)濟條條件和健健康狀況況選擇住住房等級級和服務務檔次。老年公公寓的設設施要方方便、舒舒適、安安全。比比如要有有防滑地地面、防防跌扶手手、坐式式便器、緊急呼呼救裝置置等。公公寓內還還應有各各種生活活服務、休閑娛娛樂、醫(yī)醫(yī)療保健健設施，有專門門的服務務人員和和醫(yī)務人人員。 1.1 政策背背景 國家支持持社會力力量興辦辦老年福福利

4、事業(yè)業(yè)，鼓勵勵各界人人士投資資建設老老年服務務設施，開辦敬敬老院、老年公公寓等（政策上上并沒有有區(qū)別老老年公寓寓或是敬敬老院）。目前前僅是支支持鼓勵勵，并無無政策條條文，但但在稅收收上有明明顯優(yōu)惠惠。根據(jù)據(jù)民政局局和稅務務局19994年年72號號文件，興辦養(yǎng)養(yǎng)老機構構可以免免交營業(yè)業(yè)稅，免免交一年年所得稅稅（實際際上現(xiàn)有有敬老院院從未交交過此項項稅款），免交交固定資資產(chǎn)投資資方向調調節(jié)稅。 19855年8月月，中華華慈善總總會開始始實施“安老工工程”。具體體內容有有：在大大中城市市籌建一一批示范范性老年年公寓，改建和和擴建一一批社會會福利院院、敬老老院，開開展社會會托老服服務，建建立專業(yè)業(yè)性老

5、年年醫(yī)院和和臨終服服務的安安老醫(yī)院院，組織織為老年年人服務務的志愿愿者隊伍伍等。 中國老齡齡協(xié)會會會長張文文范在119988全國老老年公寓寓研討會會上說，要采取取政府決決策、社社會參與與、家庭庭支持的的方式，調動各各個方面面，包括括國內外外各種社社會組織織和個人人的力量量共同興興辦老年年公寓，并要以以社會籌籌資興辦辦為主、政府資資助為輔輔，形成成多層次次、多渠渠道、多多種經(jīng)濟濟成分并并存的投投資體系系。發(fā)展展老年公公寓，要要確保設設施無障障礙，同同時配有有供老年年人療養(yǎng)養(yǎng)、健身身、娛樂樂的場所所及郵電電、通訊訊等服務務；其次次，要注注意老年年公寓的的高中低低檔次適適量，以以適合不不同消費費層次

6、老老人的需需求。1.2 北京市市老年人人口構成成及發(fā)展展趨勢 據(jù)人口抽抽樣調查查顯示，19990年我我國600歲以上上的老年年人約有有96999萬人人，為總總人口的的8.005%，預計到到20000年底底可達11.288億人，為總人人口的110.110%，全國進進入老齡齡化社會會。 北京作為為我國的的特大城城市之一一，早在在19990年就就已進入入老齡化化城市的的行列，而且人人口老齡齡化的速速度在不不斷加快快，19993到到19995年三三年間，老年人人口比例例僅增加加0.334個百百分點；而19995到到19997年的的三年間間，此比比例增加加了1.46個個百分點點。19998年年北京市市常

7、住人人口中660歲以以上的老老年人達達1533萬人，占總人人數(shù)的114%（見表11）。有有人口預預測表明明：到220000年底，北京老老年人口口將達到到1888萬人，約占總總人口的的14.6%；到20010年年將增長長到2330萬人人，約占占總人口口的166.9%；到220255年時，將猛增增到4116萬人人，老年年人口比比例接近近30%。 表1 北京人人口總量量分布比比例 常住人人口總量量（萬人人） 城近郊郊區(qū)人口口（萬人人） 60歲歲以上比比例（%） 19933 10551.22 6166.1 12.22 19944 10661.88 6255.1 12.48 19955 10770.33

8、 6311.8 12.56 19966 10777.77 6388.7 13.14 19977 10885.55 6466.2 14.02 19988 10991.55 6511.8 14.01 資料來源源：北北京統(tǒng)計計年鑒。 伴隨著人人口老齡齡化過程程的是老老年人口口的高齡齡化，老老年人口口中800歲以上上的高齡齡老人所所占比重重逐步提提高（見見表2）。據(jù)測測算，119977年北京京80歲歲以上的的高齡老老人共有有13.7萬人人，約占占老年人人口總數(shù)數(shù)的8%；預計計到20010年年將增加加到299萬人，占老年年人口的的12.8%。表2 北京老老年人口口構成年年齡分布布 單單位：% 5559歲

9、歲 6064歲歲 6569歲歲 7074歲歲 7579歲歲 80歲歲以上 19933 6.000 4.889 3.006 2.002 1.119 1.006 19944 5.440 4.882 3.221 2.110 1.223 1.112 19955 4.886 4.772 3.442 2.220 1.222 1.000 19966 5.992 5.337 3.449 2.111 1.224 0.993 19977 4.889 5.222 3.772 2.445 1.552 1.111 19988 4.221 5.001 3.991 2.661 1.440 1.008 資料來源源：北北京統(tǒng)計

10、計年鑒。另據(jù)統(tǒng)計計，中重重度老年年性癡呆呆患者約約占老年年人群的的5%，據(jù)此推推測，北北京約有有7萬到到8萬老老年性癡癡呆患者者，他們們還需要要特別護護理。1.3 媒體宣宣傳與社社會關注注 19988年以來來，老年年問題漸漸成熱點點，十多多家老年年公寓先先后建成成開業(yè)，社會媒媒體開始始廣泛關關注，北北京日報報、北京京晚報、北京晨晨報、北北京青年年報、北北京經(jīng)濟濟報、中中國老年年報、民民政之聲聲報以及及電臺、電視臺臺等多次次報道有有關老年年公寓的的消息，北京老老齡信息息網(wǎng)、夕夕陽紅網(wǎng)網(wǎng)、“老來樂樂”、“天倫之之樂”等老年年服務網(wǎng)網(wǎng)站也相相繼建立立。19988年9月月25日日開始，北京京晚報“金秋

11、時時光”版開展展系列討討論話題題：“我希望望老年公公寓辦成成什么樣樣和我對對住老年年公寓的的看法”。19998年99月277日，北北京市朝朝陽東方方綜合養(yǎng)養(yǎng)老院（東方老老年公寓寓）開始始在北北京晚報報做報報花和半半通欄廣廣告。119999年下半半年，北北京興業(yè)業(yè)老年康康樂園、金夢圓圓老年樂樂園、常常青老年年公寓、福海老老年公寓寓等紛紛紛在北京京晚報、晨報和和青年報報上刊登登廣告，并且打打出了每每月5550元的的入住價價。特別別是興業(yè)業(yè)老年樂樂園和常常青老年年公寓每每月兩到到三次廣廣告，已已連續(xù)做做了一年年多。與此同時時，“糧管所所改成老老年公寓寓”、“幼兒園園改辦養(yǎng)養(yǎng)老院”以及某某某老年年公寓

12、日日前建成成開業(yè)的的消息屢屢屢見諸諸報端。今年年年初，占占地面積積44000 mm2，地地下2層層、地上上15層層的北京京市老年年公寓在在朝陽區(qū)區(qū)落成，據(jù)介紹紹這是目目前全市市條件最最好的老老年公寓寓。公寓寓有3000張床床位，分分成1444個雙雙人間和和10個個套間，每間房房內配有有彩電、冰箱、電話和和一套桌桌椅。令令人稱道道的是，每個房房間的家家具式樣樣、床單單和窗簾簾的顏色色都不相相同，入入住老人人可根據(jù)據(jù)自己的的喜好選選擇房間間。房內內設有醫(yī)醫(yī)護對講講系統(tǒng)，一旦老老人感覺覺不適，拿起話話筒，就就能與224小時時監(jiān)控室室取得聯(lián)聯(lián)系。老老年公寓寓另一處處照顧老老人的設設計是同同一樓層層各房

13、間間的陽臺臺相連，老人們們打開陽陽臺門就就可以串串門兒了了。 老年公寓寓的市場場前景也也逐漸被被房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商商看好，經(jīng)過兩兩年的精精心設計計準備，由北京京寶氏華華商集團團投資興興建的北北京太陽陽城國際際老年公公寓已開開工建設設，它位位于小湯湯山溫泉泉療養(yǎng)區(qū)區(qū)，占地地42萬萬m2，建筑面面積188萬m22，據(jù)稱稱是我國國第一家家示范性性老年生生活基地地，完全全市場化化管理運運作。分析以上上情況，根據(jù)新新世紀老老齡化社社會的養(yǎng)養(yǎng)老需求求，社會會養(yǎng)老應應是以老老年公寓寓為依托托載體的的多功能能、全方方位、綜綜合性的的老年人人生活服服務中心心。隨著著人民生生活水平平的不斷斷提高，老年人人服務將將逐漸

14、形形成一種種產(chǎn)業(yè)，存在巨巨大的市市場前景景，有人人稱之為為朝陽時時期的“夕陽”產(chǎn)業(yè)。因此，我們立立足新世世紀發(fā)展展的需求求，以老老年公寓寓的市場場化定位位進行研研究，將將為政府府的宏觀觀政策導導向和商商業(yè)資金金的投入入提供參參考依據(jù)據(jù)。 1.4 老年公公寓的定定位 隨著新世世紀的來來臨，百百姓養(yǎng)老老觀念不不斷更新新，社會會集中養(yǎng)養(yǎng)老的方方式正在在逐漸被被人們所所接受。老年公公寓有完完善、周周到、及及時的服服務，有有優(yōu)越的的居住環(huán)環(huán)境和適適合老年年人的各各種活動動，將越越來越受受到有知知識、有有品位、經(jīng)濟基基礎較好好、觀念念開放且且有閑情情雅趣的的老人青青睞。 根據(jù)我們們的調查查，在人人們的觀觀

15、念中，老年公公寓與傳傳統(tǒng)的養(yǎng)養(yǎng)老院（敬老院院）有著著很大的的不同，養(yǎng)老院院一般僅僅解決老老人的基基本吃住住問題，大多是是為無依依無靠的的孤寡老老人和政政府的一一些民政政對象服服務的，條件較較差。老老年公寓寓可提供供綜合性性的服務務，不僅僅在基本本的吃住住方面能能保證吃吃的好，住的舒舒適，而而且還提提供較好好的醫(yī)療療保健、休閑娛娛樂等服服務和設設施，當當然這是是要支付付相應的的費用的的。調查查表明，人們對對老年公公寓的認認同遠遠遠高于養(yǎng)養(yǎng)老院。中國社社會科學學院研究究員、772歲的的熊必俊俊老先生生曾說過過，讓我我進敬老老院我不不去，但但如果讓讓我住老老年公寓寓，我一一定要去去。發(fā)達國家家很重視

16、視老年公公寓的規(guī)規(guī)劃、設設計，西西方的很很多學者者從以下下四大方方面上來來研究探探討老年年人的居居住問題題：第一一，從場場所的角角度（包包括環(huán)境境和人群群）來研研究居住住環(huán)境對對老年人人的活動動和行為為的影響響。第二二，從設設計的角角度來研研究空間間環(huán)境在在支持、改變，或否認認老年人人的社會會、生理理需求的的過程中中，將起起什么樣樣的作用用。第三三、從社社會、心心理學的的角度來來研究人人與環(huán)境境之間的的相互作作用。第第四、從從政策、法規(guī)設設計規(guī)范范的角度度來研究究如何促促進老年年人居住住水平的的提高。因此，建建筑設計計師設計計老年公公寓時主主要從以以下100個方面面考慮：私密性性：老年年人需要

17、要一個屬屬于自己己，不被被干擾的的空間。社會交交往：應應為老年年人提供供一個進進行社會會交往的的公共空空間?？蛇x擇擇性：應應為老年年人提供供多種可可選擇性性，并有有控制的的能力。清楚的的方向性性和明確確的標志志系統(tǒng)，它為記記憶力減減退的老老年人提提供活動動上的方方便。安全感感和安全全性：為為活動能能力減退退的老年年人提供供活動的的安全性性，使他他們有安安全感。可達性性和易操操作：供供老年人人活動的的空間應應有很好好的可達達性（即即無障礙礙）。常常用設施施（如門門、窗、家電）應易于于操作。適度刺刺激性和和挑戰(zhàn)性性：一個個有適度度挑戰(zhàn)性性的環(huán)境境將促進進老年人人的經(jīng)常常活動。適度的的聲光環(huán)環(huán)境：它

18、它將大大大方便視視力和聽聽力已經(jīng)經(jīng)減退的的老年人人的活動動。環(huán)境的的熟悉性性和連續(xù)續(xù)性：環(huán)環(huán)境的設設計應有有一定的的地方傳傳統(tǒng)，并并成為往往日生活活的延續(xù)續(xù)，使老老年人不不感到陌陌生。尺度適適宜的細細部：它它可以使使老年人人處處感感到方便便和愉快快。我國改革革開放220多年年來，國國民經(jīng)濟濟飛速發(fā)發(fā)展，人人們的生生活水平平也有了了很大提提高，從從而加速速了人口口老齡化化的進程程，同時時，老人人們對養(yǎng)養(yǎng)老設施施的要求求也越來來越高。老年公公寓作為為一種重重要的養(yǎng)養(yǎng)老方式式，一定定會有很很好的發(fā)發(fā)展前景景。面向新世世紀的老老年公寓寓，應該該以老有有所養(yǎng)、老有所所為、老老有所樂樂為目標標，提供供多功

19、能能、全方方位的服服務，形形成一個個完善的的老人社社區(qū)。選選址應在在郊區(qū)，距市內內一小時時車程，占地5500畝畝左右，周圍有有河流、湖泊、山地、樹林，最好還還有溫泉泉，空氣氣清新，環(huán)境怡怡人。內內部有果果園、魚魚池、花花圃、菜菜地、養(yǎng)養(yǎng)殖場、運動場場，可供供老人休休閑、健健身、勞勞動。在設施建建設上，住房應應以單元元式公寓寓套房為為主，有有臥室、起居室室、小廚廚房、衛(wèi)衛(wèi)生間，配備家家具、彩彩電、冰冰箱、空空調、電電話等設設備，使使之具有有家庭氣氣氛；衛(wèi)衛(wèi)生間及及過道、走廊均均安裝扶扶手，床床頭安裝裝緊急呼呼救裝置置。公寓寓樓設活活動室、娛樂室室、健身身房、洗洗衣房、閱覽室室、會客客室等，并設醫(yī)

20、醫(yī)務室、監(jiān)護室室及相應應的醫(yī)療療儀器，另設招招待客房房。公寓寓的輔助助設施應應有小商商場、郵郵電所、銀行、停車場場等。公公寓配備備專職的的服務隊隊伍，經(jīng)經(jīng)過培訓訓的服務務人員負負責打掃掃衛(wèi)生、保護環(huán)環(huán)境、維維修設備備，并提提供老人人需要的的各種服服務。公公寓定期期為入住住老人進進行體檢檢，醫(yī)護護人員224小時時關注老老人身體體狀況，隨時診診治，必必要時及及時送往往專門醫(yī)醫(yī)院。老老年公寓寓的收費費要充分分考慮當當時中上上收入水水平家庭庭的支付付能力，不可太太高。19999年建成成開業(yè)的的太申祥祥和山莊莊（國際際敬老院院）就是是一家以以市場化化運作，適應現(xiàn)現(xiàn)代老人人需求，定位較較高的新新型老年年公

21、寓。它位于于京昌高高速公路路辛莊橋橋西面，占地1150畝畝，建筑筑面積110萬mm2，均均為清一一色的仿仿古宮廷廷建筑，并輔以以蘇州園園林式風風格；中中軸七進進殿堂，周圍亭亭臺水榭榭、走廊廊環(huán)繞，客房區(qū)區(qū)庭院典典雅、曲曲徑通幽幽，令人人心曠神神怡。山山莊的布布局本著著“老有所所養(yǎng)、老老有所醫(yī)醫(yī)、老有有所學、老有所所樂、老老有所為為”五大功功能設置置。老人人入住均均為賓館館式單人人或雙人人住房，設施齊齊全；國國醫(yī)館特特聘國內內知名中中西醫(yī)專專家坐診診，并例例行健康康體檢；老年大大學有適適合老年年特點的的各種教教學，學學有所用用；娛樂樂區(qū)設有有保齡球球、棋牌牌室、健健身房、歌舞廳廳和游泳泳池等，喜

22、歡釣釣魚的老老人不出出院門即即可盡興興垂釣；山莊辟辟出的3300畝畝自留地地，還可可供老人人種植瓜瓜果蔬菜菜，并聘聘請農(nóng)藝藝師指導導。同時時，這里里24小小時提供供熱水，星級賓賓館服務務水準，而且入入住后所所有服務務設施均均免費，使老人人有如“家”的感覺覺。2.北京京老年公公寓現(xiàn)狀狀調查 為了詳細細了解北北京老年年公寓的的實際狀狀況，我我們對現(xiàn)現(xiàn)已開業(yè)業(yè)，條件件較好的的7家老老年公寓寓進行了了實地調調查，并并訪問了了20名名入住老老人，以以下?lián)舜诉M行簡簡要分析析。2.1 老年公公寓基本本狀況分分析 根據(jù)老齡齡委、老老年協(xié)會會、民政政系統(tǒng)及及新聞媒媒體各方方面的信信息，我我們調查查的7家家老年

23、公公寓（為為了比較較，包括括敬老院院、福利利院）基基本上反反映了北北京市養(yǎng)養(yǎng)老機構構的發(fā)展展方向，地點大大多在城城近郊區(qū)區(qū)，具體體情況見見表3： 表3 北京老老年公寓寓基本狀狀況表 名 稱稱 地址 占地面面積 建筑面面積 開業(yè)時時間 東城區(qū)老老年公寓寓 東四十十三條 10000m2 98.8.110 順義老年年公寓 順義石石園北區(qū)區(qū) 700000m22110000m22 98.7.118 香山老年年公寓 海淀香香山外 60000m260000m2 97.6.66 朝陽東方方老年公公寓 朝陽區(qū)區(qū)北皋 66000m290000m2 97.5.88 中華福壽壽全敬老老院 豐臺五五里店 172000m

24、2272000m2 98.5.88 四季青鄉(xiāng)鄉(xiāng)敬老院院 海淀四四季青 140000m2260000m2 19880 北京市第第一福利利院 北郊祁祁家豁子子 50000m2 較早 續(xù)表3 北京京老年公公寓基本本狀況表表 名 稱稱 主辦者者 收費情情況(元元/人月月) 床位數(shù)數(shù)(張) 入住人人數(shù)(人人) 入住率率(%) 東城區(qū)老老年公寓寓 區(qū)民政政局 7500-10000 40 順義老年年公寓 縣民政政局 2000-9000 4400 1800 41 香山老年年公寓 鄉(xiāng)辦公公司 3100-7550 2800 2000 71 朝陽東方方老年公公寓 私 人 4500-13380 3000 80 27

25、中華福壽壽全敬老老院 運輸公公司 2600-7550 4000 1500 38 四季青鄉(xiāng)鄉(xiāng)敬老院院 鄉(xiāng)政府府 2700-6770 4000 3800 95 北京市第第一福利利院 市政府府 5400-9000 4000 3800 95 注:收費費情況為為住宿服服務費,另加11503000元的伙伙食費,冬天再再加每月月501500元的取取暖費。 調查得知知，這些些老年公公寓大多多是近一一兩年開開辦的，入住率率并不高高，主要要是宣傳傳力度不不夠，有有入住需需求的老老人許多多并不知知道這些些老年公公寓，或或者聽說說過但并并不了解解實際情情況，以以為跟養(yǎng)養(yǎng)老院差差不多。明顯的的例子就就是朝陽陽東方老老年

26、公寓寓在北北京晚報報做廣廣告后，一個月月就新住住進了220多名名老人，占原住住人數(shù)的的25%。其次次是費用用問題，收費越越高，住住人越少少，同一一家老年年公寓中中收費較較低的中中低檔房房間住人人比高檔檔房間多多，可見見對一般般老人來來說價格格還是很很重要的的。另外外，各公公寓都有有4%8%的的外地老老人入住住，他們們的子女女都在京京工作。 從經(jīng)濟效效益來看看，除香香山老年年公寓和和四季青青敬老院院外目前前都未盈盈利，主主要原因因還是入入住率問問題，據(jù)據(jù)分析一一般入住住率在一一半以上上即可基基本收支支平衡。幾家公公寓目前前的狀況況只是一一期工程程，二期期工程已已列入計計劃或已已動工。 老年公寓寓

27、的設施施基本上上滿足了了老人的的需要，也有的的利用率率不高。各公寓寓都有醫(yī)醫(yī)務室、活動室室、娛樂樂室、圖圖書室；有的還還有花園園、魚塘塘、泳池池、健身身房；高高檔住房房有中央央空調、電話、彩電、地毯、獨立衛(wèi)衛(wèi)生間224小時時熱水，還有監(jiān)監(jiān)測器、呼叫器器等。公公寓提供供全天候候服務，服務人人員都經(jīng)經(jīng)過上崗崗培訓，能夠滿滿足基本本生活起起居服務務，態(tài)度度較好；醫(yī)護人人員能進進行一般般救護及及日常用用藥，重重病及時時送醫(yī)院院治療。但各老老年公寓寓目前都都缺乏老老年心理理醫(yī)生，這卻是是許多老老人需要要的。 這些老年年公寓中中，順義義和香山山外部環(huán)環(huán)境好，空氣清清新，住住房方便便舒適，收費適適中；東東方

28、和東東城房間間裝修等等硬件設設施很好好，收費費較高；中華福福壽全和和四季青青條件稍稍差，但但收費較較低，工工薪階層層退休金金即可支支付；福福利院與與老年病病醫(yī)院在在一起，治療方方便，且且有政府府福利色色彩。除除第一福福利院外外，這些些老年公公寓基本本上都是是市場化化運作。 據(jù)分析，老年人人選擇老老年公寓寓主要考考慮以下下幾個因因素：環(huán)境狀狀況：喜喜歡登山山的老人人傾向于于選擇香香山；醫(yī)療服服務條件件：老年年人難免免生病，醫(yī)療護護理和搶搶救條件件自然重重要；收費標標準：每每月5000-9900元元能為多多數(shù)老人人接受；交通狀狀況：不不希望太太遠，節(jié)節(jié)假日便便于和子子女團聚聚；居住條條件：應應該有

29、室室內衛(wèi)生生間和洗洗浴設備備，多數(shù)數(shù)老人喜喜歡住平平房。還還有重要要的一點點，大部部分老人人住老年年公寓并并非只是是簡單的的養(yǎng)老，他們更更希望在在與其他他老年人人的交流流中尋找找到共同同的話題題，擺脫脫孤獨和和寂寞，最終在在精神上上有所寄寄托。 2.2 入住老老人情況況分析 在7家老老年公寓寓中，我我們隨機機訪問了了20位位老人，了解了了入住原原因，對對老年公公寓的看看法，費費用來源源等問題題，從一一個側面面反映了了現(xiàn)住老老年公寓寓者的基基本情況況。這220人的的自然狀狀況表述述如下：其中男男性100人，女女性100人；平平均年齡齡77.3歲，最小的的51歲歲，最大大90歲歲；有配配偶者77人

30、（其其中有22對夫妻妻），喪喪偶8人人，獨身身5人；有子女女14人人，無子子女6人人；健康康狀況較較好的77人，較較差的113人，其中22人完全全不能自自理；中中專以上上學歷的的5人，其他115人；原職業(yè)業(yè)為工人人的8人人，干部部類7人人，軍人人1人，無業(yè)44人；有有8人可可由退休休金支付付老年公公寓費用用，122人全部部或部分分由子女女負擔。 在設計的的12個個問題中中，來住住老年公公寓的原原因主要要是家里里生活不不便，有有病，無無人照顧顧，個別別人是因因為與子子女合不不來，有有些人認認為老年年公寓環(huán)環(huán)境好，空氣好好，省心心方便，所以愿愿意來住住。選擇擇老年公公寓主要要看環(huán)境境、服務務和收費

31、費，也有有多人覺覺得能離離家近一一些更好好，具體體選擇哪哪一家多多數(shù)是子子女建議議的，他他們一般般都先來來實地考考察一下下，認為為滿意就就來住了了，選擇擇的余地地并不大大，因為為往往只只知道一一兩家，多是從從報紙報報道中得得知的，個別是是朋友介介紹或是是就在原原住家附附近，建建設時就就知道，覺得不不錯，一一開業(yè)就就住進來來了。子子女對老老人住老老年公寓寓大多比比較支持持，個別別有顧慮慮的親自自考察了了公寓的的條件后后也同意意了，因因此老人人與子女女一般都都能夠取取得一致致意見，老人高高興而來來，子女女滿意而而去，逢逢節(jié)假日日再來看看望或接接回家中中小聚。 在訪問的的對象中中，住老老年公寓寓時間

32、最最長的已已有一年年，最短短的剛住住兩天，大家對對所住老老年公寓寓的條件件（服務務、設施施、房間間布局等等）大都都比較滿滿意，收收費也算算合理，能夠承承受（無無退休金金者子女女經(jīng)濟條條件都不不錯），平均每每人每月月支出8800元元左右。 另外，我我們對香香山老年年公寓入入住老人人的年齡齡結構，文化程程度分布布，職業(yè)業(yè)及戶口口所在地地分布進進行了統(tǒng)統(tǒng)計，基基本上代代表了各各老年公公寓入住住者的一一般情況況，列表表如下： 表4 年齡分分布 年齡 900歲 合計 男（人） 23 44 27 9 1033 女（人） 23 32 27 6 88 合計（人人） 46 76 54 15 1911 比例（%）

33、 24.1 39.8 28.3 7.88 1000 表5 文化程程度分布布 文化程度度 文盲 小學 初中 高中 大學 合計 男（人） 11 21 22 19 30 1033 女（人） 22 17 11 13 25 88 合計（人人） 33 38 33 32 55 1911 比例（%） 17.3 19.9 17.3 16.7 28.8 1000 表6 職業(yè)分分布 職業(yè) 工人 教師 干部 其他 合計 男（人） 40 7 54 2 1033 女（人） 18 15 33 22 88 合計（人人） 58 22 87 24 1911 比例（%） 30.4 11.5 45.5 12.6 1000 表7 戶口

34、所所在地分分布 戶口所在在地 東城 西城 崇文 宣武 朝陽 海淀 其他區(qū)區(qū)縣 外地 人數(shù)（人人） 17 28 9 21 25 48 16 27 比例（%） 8.99 14.7 4.77 11.0 13.1 25.1 8.44 14.1 根據(jù)我們們對幾個個老年公公寓的調調查，目目前住老老年公寓寓的老人人有以下下幾個特特點：年齡結結構偏大大，655歲以下下的較少少，大多多在700歲以上上，平均均年齡775歲左左右；行動不不便的老老人居多多，占到到一半以以上，多多數(shù)老人人患有不不同程度度的老年年疾病；各公寓寓都有一一定數(shù)量量的外地地人入住??；住老年年公寓的的費用大大部分由由子女或或親屬支支付；老人對

35、對設施要要求不高高，注重重服務與與環(huán)境?，F(xiàn)在入入住的老老人以及及家屬普普遍對老老年公寓寓的條件件表示滿滿意，許許多中青青年人表表示自己己老了也也來住。 3.北北京老年年公寓的的市場前前景 為了掌握握更詳實實的資料料，我們們對城近近郊區(qū)有有老人的的家庭進進行了問問卷調查查。調查查抽取4400個個樣本入入戶訪問問，經(jīng)審審核獲得得有效問問卷3998份。 調查表明明，北京京老年人人是需要要多功能能老年公公寓的，具有較較大的潛潛在市場場，影響響其成為為現(xiàn)實市市場的主主要因素素是價格格。 3.1 被訪者者接受的的價位較較低，平平均承受受價為每每人每月月11226元 為了了解解被訪者者對老年年公寓的的價格承

36、承受能力力，調查查中對被被訪者再再次介紹紹了設想想的服務務項目和和配套設設施。被被訪者在在了解了了未來多多功能老老年公寓寓的詳細細情況并并提出各各種意見見和建議議后，889.55%的人人表示只只能承受受每人每每月15500元元以下的的收費標標準。其其中566.8%的人表表示只能能承受110000元以下下。按照照調查結結果加權權計算，每人每每月的平平均承受受價格為為11226元。詳見下下表： 表8 被訪者者可承受受的每人人每月租租金 每人每月月可承受受月租金金 比例（%） 加加權平均均月租金金（元） 10000元以下下 56.73 11225.664 10000-115000元 32.75 15

37、001-220000元 5.885 20001-225000元 0.558 25001-330000元 2.992 30001-440000元 0 40001-550000元 0 50001-660000元 0.558 60000元以以上 0 只要服服務好收收費無所所謂 0.558 3.22 根據(jù)據(jù)以往經(jīng)經(jīng)驗，被被訪者實實際可承承受能力力為每人人每月220000元 在市場場調查中中，消費費者往往往把價格格承受力力報得很很低。根根據(jù)經(jīng)驗驗，在一一般情況況下商品品的實際際上市價價，在調調查平均均價的1150%2000%之之間都是是可行的的，但原原則上不不要超過過調查平平均承受受能力的的二倍。照此估

38、估算，未未來多功功能老年年公寓的的收費標標準可以以定在每每人每月月20000元左左右。 3.3 未來北北京人的的承受能能力與維維持多功功能老年年公寓正正常運行行開支略略有差距距 初步估算算，建一一個上述述設想的的21世世紀多功功能老年年公寓，規(guī)模在在6000套住戶戶左右，其征地地、建房房、設施施、溫泉泉、綠化化等硬件件投資約約60000萬元元，每年年的運行行管理費費用約110000萬元，利息約約5000萬。如如按五年年回收投投資，每每年必須須有27700萬萬營業(yè)收收入，按按入住率率80%計算，分攤在在每一套套住戶每每年收費費5.66萬元，平均每每月47700元元左右。如果按按每戶住住2位老老人

39、計，平均每每人每月月23550元左左右，略略高于未未來北京京人的承承受能力力。 3.4 未來多多功能老老年公寓寓市場容容量 本次調查查的愿意意租住未未來多功功能老年年公寓人人員的價價格承受受能力如如下表： 表9 愿意租租住多功功能老年年公寓者者按承受受價格分分布 單位：人 可承受月月租金 10000元以以下 110000元元15500元元 22000125000元 25001330000元 只要服服務好無無所謂 非常愿意意（444人） 22 16 4 2 比較愿意意（1114人） 52 48 4 2 6 2 考慮到訪訪問時被被訪者所所報承受受能力偏偏低的因因素，可可以比較較有把握握地講，愿意租租住，且且調查時時每人每每月價格格承受能能力上限限在20000元元的人，都將是是未來多多功能老老年公寓寓的有支支付能力力的潛在在用戶。這些人人的總樣樣本數(shù)為為20人人，占樣樣本的比比例為55%。 本次調查查的樣本本代表未未來5-10年年北京市市市區(qū)中中上收入入水平家家庭。對對應總體體約1000萬戶戶左右。按照相相對保守守的5