0531-廈門(mén)-建發(fā)半山墅-溪谷藏品價(jià)格策略報(bào)告

1、1半山墅“溪谷藏品”價(jià)格策略報(bào)告版權(quán)聲明：本文僅供客戶(hù)內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)股份有限公司書(shū)面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。2011-2謹(jǐn)呈：建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司項(xiàng)目編號(hào)：2007GW53報(bào)告主要內(nèi)容：2定價(jià)前提 產(chǎn)品與目標(biāo)定價(jià)依據(jù) 市場(chǎng)與客戶(hù)1234核心均價(jià)說(shuō)明及價(jià)格表制作推售策略及營(yíng)銷(xiāo)鋪排3定價(jià)前提產(chǎn)品與目標(biāo)10、11區(qū)定價(jià)產(chǎn)品：溪谷藏品10與11區(qū)產(chǎn)品，共22套，面積區(qū)間為337-467平米產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)：1、臨近私家莊園配套，擁有山、湖景觀資源； 2、樓間距較大、花園贈(zèng)送面積多，屬于真正的純獨(dú)棟

2、產(chǎn)品； 3、套數(shù)較少，僅22套定價(jià)目標(biāo)1：實(shí)現(xiàn)適度溢價(jià)提升利潤(rùn)，確保項(xiàng)目整體均價(jià)的達(dá)成溪谷藏品是半山墅產(chǎn)品中僅次于山頂樓王的高價(jià)值稀缺產(chǎn)品4定價(jià)前提產(chǎn)品與目標(biāo)狀態(tài)房源面積區(qū)間均價(jià)總價(jià)區(qū)間套數(shù)售罄7-9區(qū)290-376平米518-559平米實(shí)收1.5萬(wàn)/平米450-600萬(wàn)30套600-760萬(wàn)9套即推5區(qū)800-1300平米3000-6000萬(wàn)6套11區(qū)337平米？5套408-467平米8套待售10區(qū)408、445平米9套價(jià)格提升障礙：1、10、11區(qū)產(chǎn)品建筑面積基本在400多平米，單價(jià)過(guò)高必然會(huì)導(dǎo)致總價(jià)缺乏競(jìng)爭(zhēng)力和吸引力；2、6、7月份可售產(chǎn)品中，樓王的高總價(jià)意味著走量回款的任務(wù)必然由11區(qū)

3、產(chǎn)品銷(xiāo)售來(lái)完成；3、7-9區(qū)產(chǎn)品總價(jià)基本在600萬(wàn)以下，新推產(chǎn)品需要有一定的總價(jià)銜接，合理過(guò)度定價(jià)目標(biāo)2：利潤(rùn)提升的同時(shí)需要保證適度的走量溪谷藏品面積大，在提升價(jià)格的同時(shí)需要合理控制總價(jià)5定價(jià)前提產(chǎn)品與目標(biāo)10區(qū)11區(qū)價(jià)值等級(jí)區(qū)域房源價(jià)值說(shuō)明第一價(jià)值10區(qū)B68-B76親湖，中心位置，給11區(qū)的推售做標(biāo)桿第二價(jià)值11區(qū)B58、59、64花園贈(zèng)送面積大，或地勢(shì)較高、景觀視野較好第三價(jià)值B60-B67受外部干擾較小，具備一定的景觀視野，或面積小第四價(jià)值B55-57受到一定的外部干擾，面積較大定價(jià)目標(biāo)3：樹(shù)立標(biāo)桿產(chǎn)品，形成內(nèi)部的對(duì)比走量溪谷藏品部分產(chǎn)品擁有較為強(qiáng)勢(shì)的景觀視野，贈(zèng)送面積大6定價(jià)前提產(chǎn)品

4、：溪谷藏品是僅次于山頂樓王的高價(jià)值稀缺產(chǎn)品目標(biāo)1：實(shí)現(xiàn)適度溢價(jià)提升利潤(rùn)，確保項(xiàng)目整體均價(jià)的達(dá)成產(chǎn)品：溪谷藏品面積大，在提升價(jià)格的同時(shí)需要合理控制總價(jià)目標(biāo)2：利潤(rùn)提升的同時(shí)需要保證適度的走量產(chǎn)品：溪谷藏品部分產(chǎn)品擁有較為強(qiáng)勢(shì)的景觀視野，贈(zèng)送面積大目標(biāo)3：樹(shù)立標(biāo)桿產(chǎn)品，形成內(nèi)部的對(duì)比走量報(bào)告主要內(nèi)容：7定價(jià)前提 產(chǎn)品與目標(biāo)定價(jià)依據(jù) 市場(chǎng)與客戶(hù)1234核心均價(jià)說(shuō)明及價(jià)格表制作推售策略及營(yíng)銷(xiāo)鋪排8結(jié)論：銀行貸款政策的緊縮對(duì)需要貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)高總價(jià)產(chǎn)品的客戶(hù)產(chǎn)生較大影響溪谷藏品的意向客戶(hù)均為多次置業(yè)，銀行的限貸政策對(duì)其造成較大影響，基本已無(wú)法進(jìn)行貸款；目前可合作的銀行僅浦發(fā)銀行和思明中行，且貸款流程較之前更

5、為復(fù)雜和嚴(yán)格，這兩家銀行存在的阻礙如下：思明中行現(xiàn)對(duì)材料的審查非常嚴(yán)格，且需在廈門(mén)和龍海兩地進(jìn)行查房；浦發(fā)銀行放款相對(duì)寬松，僅在龍海查房，但是貸款最高額度為300萬(wàn)元，遠(yuǎn)不能滿(mǎn)足目前產(chǎn)品需求。定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)分析宏觀政策：銀行貸款政策緊縮9數(shù)據(jù)來(lái)源：市場(chǎng)調(diào)研發(fā)現(xiàn)之旅天印園大族泉天下東方高爾夫4.5期占地29萬(wàn)m2，建面28萬(wàn)m2占地5.6萬(wàn)m2，建面13.2萬(wàn)，6.7月將推出四期、五期、六期建面約9萬(wàn)十里藍(lán)山半山墅四期22棟年底上市，五期13棟四期占地1.3萬(wàn)，建面3.5萬(wàn)占地39萬(wàn) ，總建77萬(wàn)，6、7月推聯(lián)排占地650畝，總建面44581，5月下旬加推占地12萬(wàn) ，總建面12萬(wàn)卡達(dá)凱斯定價(jià)依據(jù)

6、市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)：島外別墅競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目下半年將集中放量國(guó)貿(mào)金門(mén)灣原山主人禹洲高爾夫2011年3月前4-6月7-9月10-12月2012年占地1000畝，一期建面1.5萬(wàn)10定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)：2011年下半年在售及待推獨(dú)棟別墅近200套，面積密集區(qū)200-350；類(lèi)別墅產(chǎn)品500多套，面積密集區(qū)180-300項(xiàng)目名稱(chēng)2011年下半年推出套數(shù)（包含在售存量）花園面積（）地下室面積（）主力面積（）主力價(jià)格區(qū)間（萬(wàn)）推售時(shí)間獨(dú)棟雙拼聯(lián)排疊加國(guó)貿(mào)金門(mén)灣333210獨(dú)：400-500雙：100-150聯(lián)：50-7080-150獨(dú)：350-420雙：305，330聯(lián)：260-290獨(dú)：630-1000雙

7、：480-550聯(lián)：230-3004月30日開(kāi)始線(xiàn)下推售皓月天產(chǎn)品泉天下780大 49中24小 750獨(dú)、雙：300-500疊、聯(lián)：60-350100-120獨(dú)：355-535聯(lián)：330-458，280，160-169疊：174-195獨(dú)：650-850聯(lián)：大320-360 中320-360 小200-230疊：150-200線(xiàn)下在售十里藍(lán)山3811624獨(dú)：200-800雙：300-120080-120獨(dú)：260-360聯(lián)：140-150疊：160-170500-6009月推售發(fā)現(xiàn)之旅天印園458+2212+32獨(dú)：290-650聯(lián)：260-280疊：183-206獨(dú)：330-750聯(lián)：25

8、0疊：硬裝170-200獨(dú)：45套聯(lián)：22套疊：32套原山主人23+780-100080獨(dú)：311-566獨(dú)：400-5005月加推7棟東方高爾夫四期五期27300-1000100400-4501500-2000招商卡達(dá)凱斯813312獨(dú)：150-250聯(lián)：210-260疊：150-250獨(dú)：180-300聯(lián)：180-2406、7月推聯(lián)排11國(guó)貿(mào)金門(mén)灣（獨(dú)棟）未來(lái)主要推售項(xiàng)目：原山主人十里藍(lán)山（獨(dú)棟）招商卡達(dá)凱斯發(fā)現(xiàn)之旅（獨(dú)棟）1萬(wàn)/m21.5萬(wàn)/ m22萬(wàn)/ m22.5萬(wàn)/ m2均價(jià)100萬(wàn)200萬(wàn)300萬(wàn)400萬(wàn)500萬(wàn)700萬(wàn)600萬(wàn)主力總價(jià)800萬(wàn)900萬(wàn)1000萬(wàn)泉天下（獨(dú)棟）定價(jià)依

9、據(jù)市場(chǎng)分析微觀市場(chǎng)： 2011年下半年待推項(xiàng)目獨(dú)棟別墅主力總價(jià)集中在400萬(wàn)-700萬(wàn)，其中招商卡達(dá)凱斯總價(jià)僅在200-300萬(wàn)12定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)分析12國(guó)貿(mào)金門(mén)灣：五一期間，推出76套別墅， 主力面積在260-400平米，主力總價(jià)480-550萬(wàn)，獨(dú)棟總價(jià)800-2500萬(wàn)1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年主要推售節(jié)點(diǎn)3月推別墅134套，其中獨(dú)棟23套5月推別墅76套，其中獨(dú)棟20套皓月天地塊，獨(dú)棟20套，雙拼36套，聯(lián)排20套大德沙地塊，獨(dú)棟23套，雙拼64套，聯(lián)排47套日光海地塊，獨(dú)棟24套，聯(lián)排2套皓月天 76套獨(dú)棟：20套 ；400-500雙拼：36套；3

10、50-400聯(lián)排：20套；270-300日光海 26套獨(dú)棟：24套；350-420聯(lián)排：2套；270大德沙 134套聯(lián)排：47套；250-280雙拼：64套；280 獨(dú)棟：23套；370-3806月推雙拼9月推雙拼13國(guó)貿(mào)金門(mén)灣：自4.30開(kāi)始線(xiàn)下推售截止五月底皓月天銷(xiāo)售情況產(chǎn)品類(lèi)型推售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售比例產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間備注獨(dú)棟20315%多數(shù)集中在1000萬(wàn)左右，樓王2500萬(wàn)（已售）樓王花園面積1200多平，地勢(shì)高，無(wú)敵海景資源其他占地都為1畝多，花園面積600多平，并贈(zèng)送200多平地下室雙拼36411%500-600多萬(wàn)疊加201050%200-300多萬(wàn)銷(xiāo)售情況：目前獨(dú)棟僅銷(xiāo)售3套，低總

11、價(jià)的疊加產(chǎn)品走量相對(duì)較快。結(jié)論：高總價(jià)產(chǎn)品走量非常緩慢，低總價(jià)產(chǎn)品走量相對(duì)較快。目前積累客戶(hù)基本關(guān)注低總價(jià)產(chǎn)品定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)分析14原山主人：四月線(xiàn)下推出28套獨(dú)棟別墅，五月底加推7套獨(dú)棟，主力面積在311-566平米，主力總價(jià)400-600萬(wàn)一期（含加推） 35套獨(dú)棟：35套；主力面積：311-566總價(jià)區(qū)間：400-1000萬(wàn)主力總價(jià)：400-600萬(wàn)14141月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年主要推售節(jié)點(diǎn)4月推獨(dú)棟28套5月加推獨(dú)棟7套一期（含加推）獨(dú)棟35套定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)分析成交獨(dú)棟總價(jià)基本集中在400多萬(wàn)，關(guān)注600萬(wàn)以上客戶(hù)較少15原山主人：自四月初開(kāi)始線(xiàn)下

12、推售截止五月底銷(xiāo)售情況產(chǎn)品類(lèi)型推售套數(shù)銷(xiāo)售套數(shù)銷(xiāo)售比例已去化產(chǎn)品總價(jià)區(qū)間備注獨(dú)棟35617%400-500萬(wàn)全部為廈門(mén)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)銷(xiāo)售情況：目前僅銷(xiāo)售6套，去化的主力為低總價(jià)產(chǎn)品。結(jié)論：高總價(jià)產(chǎn)品難以去化，已售部分基本為低總價(jià)產(chǎn)品。報(bào)告前提市場(chǎng)分析東方高爾夫：四、五期共35棟別墅，主力面積370-500， 目前線(xiàn)下推售4套總價(jià)為900-1400萬(wàn)，遠(yuǎn)低于早期報(bào)價(jià)2000萬(wàn)以上四期 22套獨(dú)棟：22套；主力面積：370-500總價(jià)區(qū)間：900-1400萬(wàn)16定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)分析一期二期三期四期五期五期 13套獨(dú)棟：13套；主力面積：370-620價(jià)格區(qū)間：1250-3000萬(wàn)5月6月7月8月9月10月1

13、1月12月2011年主要推售節(jié)點(diǎn)5月底開(kāi)始線(xiàn)下推售產(chǎn)品點(diǎn)評(píng)：四、五期處于東方高爾夫全區(qū)地勢(shì)最高處，可觀高爾夫球場(chǎng)和水庫(kù)景觀，屬于樓王級(jí)產(chǎn)品17禹洲高爾夫：別墅將于6、7月份推售，其中2套獨(dú)棟，其他為聯(lián)排， 主力面積在280-570平米，主力單價(jià)2.2-4.5萬(wàn)別墅 41套獨(dú)棟：2套；主力面積：280-570單價(jià)區(qū)間：2.2-4.5萬(wàn)17171月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年主要推售節(jié)點(diǎn)6.7月推出一期獨(dú)棟2套聯(lián)排39套定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)分析18微觀市場(chǎng)：五六月島內(nèi)高端樓盤(pán)出現(xiàn)集中放量分流高端客戶(hù)，總價(jià)多集中在300-500萬(wàn)，近期開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目多數(shù)采取低價(jià)入市項(xiàng)目項(xiàng)目位置推盤(pán)

14、時(shí)間近期推盤(pán)量產(chǎn)品銷(xiāo)售均價(jià)總價(jià)區(qū)間銷(xiāo)售情況云頂至尊云頂中路4月初48套（7號(hào)樓）313四房精裝平層3.3萬(wàn)/1000萬(wàn)左右目前已售接近40套，超過(guò)70%國(guó)貿(mào)天琴灣五緣灣5月29日120套公寓（15#，60套，163平；6#，60套，248平）2棟高層，163-248，毛坯，15#景觀較差15#：起價(jià)1.8萬(wàn)，均價(jià)2.5萬(wàn)6#：起價(jià)2.6萬(wàn)，均價(jià)3.2萬(wàn)300-800萬(wàn)目前已售超過(guò)80套，約70%鑫塔水尚觀音山5月29日256套（1#B，2#A）106-159精裝挑高及平層2.8萬(wàn)/500-600萬(wàn)目前已售超過(guò)150套，超過(guò)60%萬(wàn)科湖心島蔡塘6月初44套公寓1棟高層5#樓，246-257，精裝

15、目前對(duì)外報(bào)價(jià)3.8萬(wàn)/1000萬(wàn)左右未售寶嘉譽(yù)峰二期仙岳路6月初72套（1號(hào)樓30套，2號(hào)樓42套）2棟高層1#樓157-166、2#樓166-170，毛坯2.4-2.5萬(wàn)/300-500萬(wàn)二期未售，一期198套，已售80%聯(lián)發(fā)濱海名居會(huì)展6月底220套公寓1號(hào)樓高層，98-166，精裝2.5-3萬(wàn)/，含3000-4000元/精裝250-500萬(wàn)未售定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)分析191919191月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2011年主要推售節(jié)點(diǎn)5月29日推出120套高層國(guó)貿(mào)天琴灣：5月28日推出兩棟高層，主力面積163-248， 主力總價(jià)為300-800萬(wàn)定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)分析一期 25

16、套獨(dú)棟：25套；主力面積：300-680總價(jià)區(qū)間：2000-5000萬(wàn)二期 120套高層：120套；主力面積：163-248總價(jià)區(qū)間：300-800萬(wàn)二期6#、15#120套高層20定價(jià)依據(jù)市場(chǎng)小結(jié) 貸款政策的緊縮增加了客戶(hù)的成交難度；下半年島內(nèi)高端項(xiàng)目、島外別墅項(xiàng)目集中放量，分流高端客群；近期在售、新推項(xiàng)目多數(shù)采取低價(jià)策略；島外別墅總價(jià)600萬(wàn)以上產(chǎn)品普去化速度慢結(jié)論：下半年高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，銀行貸款政策進(jìn)一步加大了成交障礙，因此需要把控總價(jià)區(qū)間，確保走量客戶(hù)分析：5月中開(kāi)始進(jìn)入溪谷藏品蓄客，有效客戶(hù)僅8組，在700-1500萬(wàn)的報(bào)價(jià)下，意向度普遍不高，意向房源集中21定價(jià)依據(jù)客戶(hù)分析意向客

17、戶(hù)意向度產(chǎn)品需求意向房號(hào)可承受總價(jià)薛先生C-300多平B62、B63600萬(wàn)陳先生C-300-400平B61-B64700萬(wàn)姜先生C-300多平B60、B61、B62600萬(wàn)孫先生C-300-400平B63-B64600萬(wàn)伊先生C300多平B60650萬(wàn)廖先生C400平左右B60-B64700萬(wàn)闕先生C-350平B62500-600萬(wàn)陳小姐C-300平B57550萬(wàn)客戶(hù)分析：除價(jià)格外，景觀視野和棟距是影響客戶(hù)挑選房源的最主要因素22定價(jià)依據(jù)客戶(hù)分析意向客戶(hù)意向房號(hào)認(rèn)可點(diǎn)抗性薛先生B62、B63景觀，面積小價(jià)格，棟距，覺(jué)得太靠里面陳先生B61-B64景觀價(jià)格，棟距，覺(jué)得太靠里面姜先生B60、B6

18、1、B62景觀價(jià)格，棟距孫先生B63-B64景觀價(jià)格，棟距伊先生B60景觀價(jià)格，棟距廖先生B60-B64景觀價(jià)格，棟距，朝向闕先生B62面積、地位位置外圍、樓間距陳小姐B57面積、景觀、視野樓間距、景觀、視野23定價(jià)依據(jù)客戶(hù)小結(jié) 700萬(wàn)以上的報(bào)價(jià)客戶(hù)接受度低，能夠接受千萬(wàn)級(jí)產(chǎn)品的客戶(hù)均關(guān)注第四臺(tái)地和A7產(chǎn)品； 客戶(hù)意向房號(hào)集中； 除價(jià)格外，景觀視野與棟距是客戶(hù)最為關(guān)注的因素； 客戶(hù)均為多次置業(yè)，高總價(jià)產(chǎn)品一次性付款存在難度結(jié)論：均價(jià)的確定需要遵循控制總價(jià)的原則；景觀視野與棟距是本期定價(jià)過(guò)程中的重要因素報(bào)告主要內(nèi)容：24定價(jià)前提 產(chǎn)品與目標(biāo)定價(jià)依據(jù) 市場(chǎng)與客戶(hù)1234核心均價(jià)說(shuō)明及價(jià)格表制作推

19、售策略及營(yíng)銷(xiāo)鋪排25核心均價(jià)制定說(shuō)明根據(jù)前期整體均價(jià)下各區(qū)均價(jià)推導(dǎo)，本期均價(jià)在1.7萬(wàn)/平米以上即可實(shí)現(xiàn)整體均價(jià)的達(dá)成26P基準(zhǔn)價(jià)平面差贈(zèng)送面積調(diào)差策略調(diào)差平面調(diào)差考慮因素： 根據(jù)溪谷藏品蓄客過(guò)程中客戶(hù)關(guān)注的要點(diǎn)和本期產(chǎn)品之間主要的區(qū)別點(diǎn)，確定此次平面調(diào)差的因素與權(quán)重按照6個(gè)因素進(jìn)行打分：本期產(chǎn)品在景觀方面主要受到地勢(shì)、擋土墻及樓棟之間的遮擋影響差異較大，而且客戶(hù)在挑選房源過(guò)程中最為關(guān)注景觀因素，因此景觀權(quán)重設(shè)置最大為25%；本期產(chǎn)品基本處于山谷地勢(shì)，視野普遍差異不大，僅個(gè)別房源有較為開(kāi)闊的視野；本期產(chǎn)品樓間距有較為明顯的差異，部分產(chǎn)品間樓間距大，也是客戶(hù)較為關(guān)注的因素，因此權(quán)重僅次于景觀因素

20、，設(shè)置為20%；本期產(chǎn)品花園/露臺(tái)贈(zèng)送面積普遍較大，實(shí)用性差異較小，因此本期權(quán)重調(diào)小，設(shè)為18%；價(jià)格表制作影響價(jià)格的因素和權(quán)重因素景觀視野花園/露臺(tái)實(shí)用性戶(hù)型結(jié)構(gòu)樓間距外部干擾權(quán)重25%15%10%20%20%10%27基準(zhǔn)價(jià)平面差贈(zèng)送面積調(diào)差策略調(diào)差例:架空層單價(jià)=架空層面積30%核心均價(jià)地上產(chǎn)權(quán)面積本項(xiàng)目所有的單位均贈(zèng)送花園、露臺(tái)，局部產(chǎn)品贈(zèng)送架空層；本期產(chǎn)品花園/露臺(tái)贈(zèng)送面積普遍較大，部分產(chǎn)品出現(xiàn)了超大花園/露臺(tái)的情況，因此在系數(shù)上進(jìn)行面積段的區(qū)分； 綜合考慮“世聯(lián)代理別墅項(xiàng)目贈(zèng)送面積的計(jì)算方式”以及“本項(xiàng)目各類(lèi)附送面積可用性”因素，將按照其相應(yīng)的比例計(jì)入計(jì)價(jià)面積，納入價(jià)格體系。P價(jià)格

21、表制作影響價(jià)格的因素和權(quán)重權(quán)重因素面積段系數(shù)面積段系數(shù)露臺(tái)系數(shù)1500.31500.1花園系數(shù)3000.33000.1架空系數(shù)0.328價(jià)格表制作折扣說(shuō)明房管局報(bào)批價(jià)在底價(jià)基礎(chǔ)上上浮5%，表價(jià)在底價(jià)基礎(chǔ)上上浮8%綜合折扣率96%為本期產(chǎn)品各種折扣情況最終的綜合折扣預(yù)估付款方式折扣率預(yù)估比例合計(jì)折扣率一次性96.0%30%0.98 按揭99.0%70%折扣項(xiàng)目預(yù)估折扣率預(yù)估比例綜合折扣率開(kāi)盤(pán)當(dāng)天優(yōu)惠1.0%70%0.019關(guān)系戶(hù)折扣2.0%60%每一套折后價(jià)不可能都是底價(jià)，因此成交實(shí)收均價(jià)一定高于底價(jià)均價(jià)測(cè)算底價(jià)房管局表價(jià)實(shí)收17000180001850017760180001900019600

22、188161900020000207001987229價(jià)格表制作價(jià)格匯總價(jià)格方案一：底價(jià)1.7萬(wàn)，表價(jià)1.85萬(wàn)，實(shí)收1.77萬(wàn)總建面9141.16總售價(jià)1.55億底價(jià)均價(jià)17000 套數(shù)22單1.36總64111區(qū)表價(jià)分布：?jiǎn)?.48總700單1.54總726單2.38總1123單2.63總897單1.86總633單1.83總623單1.87總639單1.93總658單1.89總792單1.71總716單1.26總519單1.13總47130價(jià)格表制作價(jià)格匯總價(jià)格方案二：底價(jià)1.8萬(wàn)，表價(jià)1.96萬(wàn)，實(shí)收1.88萬(wàn)總建面9141.16總售價(jià)1.55億底價(jià)均價(jià)17000 套數(shù)2211區(qū)表價(jià)分布

23、：?jiǎn)?.44總679單1.57總742單1.63總769單2.52總1190單2.79總950單1.96總669單1.93總659單1.98總676單2.04總696單2總839單1.82總759單1.33總550單1.2總50031價(jià)格表制作價(jià)格匯總價(jià)格方案三：底價(jià)1.9萬(wàn)，表價(jià)2.07萬(wàn)，實(shí)收1.99萬(wàn)總建面9141.16總售價(jià)1.55億底價(jià)均價(jià)17000 套數(shù)2211區(qū)表價(jià)分布：?jiǎn)?.52總716單1.66總782單1.72總813單2.66總1256單2.94總1003單2.07總706單2.04總696單2.09總713單2.16總735單2.12總886單1.92總801單1.41

24、總581單1.26總52832均價(jià)建議1.8萬(wàn)/平米1.7萬(wàn)和1.8萬(wàn)的底價(jià)價(jià)格體系中，700萬(wàn)以下的產(chǎn)品更有利于保證走量備注：不含銷(xiāo)控的B66、67報(bào)告主要內(nèi)容：33定價(jià)前提 產(chǎn)品與目標(biāo)定價(jià)依據(jù) 市場(chǎng)與客戶(hù)1234核心均價(jià)說(shuō)明及價(jià)格表制作推售策略及營(yíng)銷(xiāo)鋪排推售策略：以惜售策略實(shí)現(xiàn)11區(qū)產(chǎn)品的逐步去化34推售背景： 6-8月，可售產(chǎn)品僅山頂樓王6套，11區(qū)10套（除去3套銷(xiāo)控）； 產(chǎn)品總價(jià)高，客戶(hù)量不足，且蓄客時(shí)間長(zhǎng)容易被市場(chǎng)分流推售策略： 以少量推售的形式增強(qiáng)產(chǎn)品的稀缺感，每次集中推售5套，其中1套作為標(biāo)桿； 以6月4日、5日的活動(dòng)作為推售起點(diǎn)，盡量消化每位到場(chǎng)的意向客戶(hù)首批推售房源：B55

25、B56B57B59B60房號(hào)面積總價(jià)B55466.966790000 B56466.967420000 B57466.967690000 B59337.269500000 B60337.266690000 備注：以底價(jià)1.8萬(wàn)價(jià)格表示以B59為標(biāo)桿推售優(yōu)惠及禮品建議351、推售折扣優(yōu)惠：一次性96折，按揭99折拉大一次性與按揭的折扣，增加一次性的折扣吸引力，在統(tǒng)一對(duì)外報(bào)折扣時(shí)，可先報(bào)一次性97折，避免影響按揭客戶(hù)；對(duì)于特定的對(duì)象或活動(dòng)，額外優(yōu)惠1%2、禮品建議：價(jià)值1.5-2萬(wàn)元卡地亞或歐米茄手表；單反相機(jī)或DV攝像機(jī)；蘋(píng)果電腦；家具家私購(gòu)買(mǎi)抵用券；出國(guó)旅游6-7月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)鋪排：366月7月重要節(jié)

26、點(diǎn)6.4 溪谷藏品開(kāi)售山頂樓王樣板房開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)階段溪谷藏品蓄客、銷(xiāo)售山頂樓王推廣蓄客推廣方向建發(fā)品牌、鼎峰境界、私享價(jià)值媒體鋪排主要活動(dòng)樣板房開(kāi)放活動(dòng)6月4日業(yè)主端午節(jié)活動(dòng)6月11日奔馳&英才的父親節(jié)活動(dòng)6月5日建陽(yáng)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)生日宴私家山體莊園6月18日渣打銀行VIP客戶(hù)專(zhuān)場(chǎng)6月中戶(hù)外更換，線(xiàn)上主打山頂樓王形象線(xiàn)下以短信、直郵、網(wǎng)絡(luò)軟文、雜志軟文炒作為主目前處于洽談階段的活動(dòng)拓客渠道：泉州商會(huì)、廣電集團(tuán)的商會(huì)/廈大EDP活動(dòng)、莆田商會(huì)等37The End9、靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。2022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202210、雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。202

27、2/9/92022/9/92022/9/99/9/2022 2:38:41 PM11、以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。2022/9/92022/9/92022/9/9Sep-2209-Sep-2212、故人江海別，幾度隔山川。2022/9/92022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202213、乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99/9/202214、他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。09 九月 20222022/9/92022/9/92022/9/915、比不了得就不比，得不到的就不要。九月 222022/9/92022/9

28、/92022/9/99/9/202216、行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。2022/9/92022/9/909 September 202217、做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99、沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。2022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202210、很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。2022/9/92022/9/92022/9/99/9/2022 2:38:41 PM11、成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。2022/9/92022

29、/9/92022/9/9Sep-2209-Sep-2212、世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。2022/9/92022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202213、不知香積寺，數(shù)里入云峰。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99/9/202214、意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。09 九月 20222022/9/92022/9/92022/9/915、楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。九月 222022/9/92022/9/92022/9/99/9/202216、少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。2022/9/92022/9/909 September 202217、空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。2022/9/92022/9/92022/9/92022/9/99、楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。2022/9/92022/9/9Friday, September 9, 202210、閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。2022/9/92022/9/92022/9/99/9/2022 2:38:41 PM11、越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加