工業(yè)旅游項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書

1、本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào)本市工業(yè)旅游開發(fā)可行性研究報(bào) 垃圾處理分類后的垃圾可分別采取衛(wèi)生填埋法、堆肥法或者運(yùn)往專業(yè)工廠回收處理。無論采用哪種 方法，最終都應(yīng)以無污染、有效資源充分回收利用的綜合處理方為標(biāo)準(zhǔn)。從根本上改變以往城 市垃圾處理方式，真正實(shí)現(xiàn)垃圾處理的綜合化。高科技生態(tài)旅游廁所建設(shè)在經(jīng)濟(jì)可行的條件下，建設(shè)高科技生態(tài)旅游廁所。旅游廁所建設(shè)不僅可以改善旅游生態(tài)環(huán) 境，而且對本旅游區(qū)品牌格調(diào)的塑造有重要作用。6.4大氣環(huán)境保護(hù)1主要目標(biāo)整個項(xiàng)目施工期內(nèi)，本旅游區(qū)大氣中的 S02、NO和顆粒懸浮物等主要污染物指標(biāo)不超過 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)：大氣環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)的二級標(biāo)準(zhǔn)，并力爭逐年減量，空氣質(zhì)

2、量應(yīng)為優(yōu) 等。2主要措施距離開發(fā)項(xiàng)目設(shè)置較遠(yuǎn)的山區(qū)或最近幾年內(nèi)不會開發(fā)利用的地方全部種樹，項(xiàng)目開發(fā)區(qū)內(nèi) 可因地制宜種植花草和樹木，不致有裸露的土地。本旅游區(qū)內(nèi)的敖包、鍋爐煙塵和廚房煙塵都要經(jīng)過環(huán)保處理才能對外排放。通過政府規(guī)定的方式，承諾今后在本市工業(yè)旅游開發(fā)的一定范圍內(nèi)不新建立工業(yè)污染物排 放量大的工廠。6.5噪聲污染本旅游區(qū)內(nèi)主要景點(diǎn)車輛禁止高聲鳴笛；主推無污染、無噪音的電瓶車。6.6消防、安全與衛(wèi)生本旅游區(qū)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)配備完善的消防設(shè)施，在主要景點(diǎn)及游客集中的餐廳、敖包等人員集 中的地方應(yīng)重點(diǎn)配置消防設(shè)施及設(shè)置醒目的警示標(biāo)志。加強(qiáng)本旅游區(qū)內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，明確 責(zé)任，實(shí)行專人專片。加強(qiáng)本旅

3、游區(qū)內(nèi)餐飲衛(wèi)生管理，執(zhí)行國家飲食娛樂服務(wù)業(yè)管理?xiàng)l例 標(biāo)準(zhǔn)，注重本旅游區(qū)內(nèi)戶外地區(qū)的野生害蟲、蚊鼠等的防治工作。向進(jìn)入本旅游區(qū)的所有游客發(fā)放安全注意事項(xiàng)，可將其印制在門票上。道路安全繁忙的交通必然帶來安全隱患，崎嶇的山路更加大了行車的危險(xiǎn)。定期檢修沿河臨崖危險(xiǎn)路段防護(hù)欄。事故多發(fā)地段要有明顯警示標(biāo)志。規(guī)范國道上交通工 具的結(jié)構(gòu)，禁止不達(dá)標(biāo)車輛上道行駛。設(shè)立公路安全小隊(duì)，加強(qiáng)公路安全巡視，處理各類突發(fā) 交通事故。加強(qiáng)對本區(qū)群眾的教育，提高人民的道路交通安全意識。野外安全定期對各項(xiàng)旅游活動涉及的設(shè)備進(jìn)行檢查，嚴(yán)格杜絕設(shè)備隱患。在自由活動區(qū)域設(shè)立明顯 標(biāo)志，標(biāo)注目前所在位置，預(yù)防游客走失。宿營地和露營

4、的設(shè)置在相對安全的區(qū)域，并對于可 能發(fā)生的災(zāi)害做出明示。按照自然災(zāi)害可能發(fā)生的頻率劃分游覽區(qū)域，對于災(zāi)害多發(fā)地段實(shí)行 進(jìn)入游客申請準(zhǔn)入制，嚴(yán)格限制游客的隨意進(jìn)入。對于進(jìn)入人數(shù)上也要加以控制，不允許獨(dú)自 一人進(jìn)入危險(xiǎn)區(qū)域。標(biāo)明整個區(qū)域內(nèi)可能出現(xiàn)的安全隱患。成立設(shè)備齊全的救援小隊(duì)，要求隊(duì) 員具有良好的野外生存技能和救援本領(lǐng)，熟悉當(dāng)?shù)丨h(huán)境，能夠迅速有效地開展搜救工作。飲食安全中毒。這是危害人身安全的另一個意外傷害因素。一方面要防止飲食方面的中毒，吃腐爛 和不潔食物、飲用污染了的水等均可引起中毒。對于專業(yè)提供餐飲服務(wù)的網(wǎng)點(diǎn)，要實(shí)行衛(wèi)生許 可制度，從業(yè)人員必須持證上崗。另一方面就是在大自然旅游中，人們往

5、往陶醉于自然界鮮花 青草的美妙，卻忘記了有不少植物是有毒的，森林中旅游更應(yīng)注意有毒植物對人身的侵害。在 各景區(qū)應(yīng)建立緊急醫(yī)療救護(hù)站，使相關(guān)人員能夠得到及時的治療。社會安全加強(qiáng)社會治安建設(shè)，在游客集中區(qū)域設(shè)立治安點(diǎn)，成立聯(lián)防隊(duì)，避免各種騷擾、偷竊、搶 劫、詐騙、行兇事件的發(fā)生。7企業(yè)組織和勞動定員1組織機(jī)構(gòu)在可行性報(bào)告編制完成后，應(yīng)立即進(jìn)行項(xiàng)目的申報(bào)立項(xiàng)。項(xiàng)目一旦獲得批準(zhǔn)，須及時成立 本旅游開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)景區(qū)的建設(shè)和經(jīng)營管理。具體架構(gòu)見下圖：本旅游區(qū)開發(fā)有限公司作為旅游資源所有者的實(shí)質(zhì)性代表，負(fù)責(zé)全面協(xié)調(diào)和統(tǒng)一組織項(xiàng)目 實(shí)施工作，例如：國土、交通、行政、工商、稅務(wù)的協(xié)調(diào)，負(fù)責(zé)規(guī)劃區(qū)內(nèi)項(xiàng)目的審批

6、、監(jiān)督； 進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施的配套；居民搬遷的協(xié)調(diào)等工作。同時，負(fù)責(zé)監(jiān)督、管理本旅游區(qū)內(nèi)相關(guān)旅游企 業(yè)的經(jīng)營活動和環(huán)境文化的保護(hù)工作。全面負(fù)責(zé)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)旅游經(jīng)營單位的管理工作，負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)期內(nèi)的招商引資、產(chǎn)品營 銷，旅游銷售渠道的組建、實(shí)施、推廣。有關(guān)經(jīng)營規(guī)章制度的制定；招聘人員，當(dāng)?shù)剞r(nóng)牧民就 業(yè)的培訓(xùn)等，開發(fā)滿足市場需求的旅游產(chǎn)品，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。負(fù)責(zé)本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)旅游環(huán)境和文化的保護(hù)工作，防止旅游資源的建設(shè)性破壞。定期對本市 工業(yè)旅游區(qū)內(nèi)的環(huán)境進(jìn)行跟蹤檢測，發(fā)現(xiàn)問題及時修正。2企業(yè)組織形式設(shè)立公司董事會；設(shè)董事長1名，董事會是公司的最高權(quán)力機(jī)構(gòu)，直接對大會或投資者 負(fù)責(zé)，并保證景區(qū)投資者獲得應(yīng)得

7、的利益。成立總經(jīng)理室，具體負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營決策和管理。 總經(jīng)理室由一位總經(jīng)理和兩位副 總經(jīng)理組成，全面貫徹、執(zhí)行董事會做出的各項(xiàng)決策和決定，并對董事會負(fù)責(zé)，同時對景區(qū)的 一切經(jīng)營活動進(jìn)行指揮、協(xié)調(diào)和控制。成立監(jiān)事會，根本目的就是要防止董事會濫用職權(quán)、謀取私利、傷害股東權(quán)益，保證景 區(qū)在有效監(jiān)督的條件下開展經(jīng)營活動，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。設(shè)立9個專業(yè)職能部門。這9個部門共分為三類：一是經(jīng)營管理類部門，有：市場部、商品開發(fā)部、景區(qū)管理部； 二是開發(fā)投資類部門有：環(huán)境部、工程部、投資部；三是支持部門(即為公司提供人、財(cái)、物 等方面保障的部門)，有：人事部、財(cái)務(wù)部、行政部。根據(jù)以上的部門設(shè)置，分別任命市場

8、總監(jiān)、 工程總監(jiān)、財(cái)務(wù)總監(jiān)，作為相應(yīng)業(yè)務(wù)和部門的負(fù)責(zé)人。3勞動定員在項(xiàng)目建設(shè)期本旅游開發(fā)有限公司的人員主要是從政府的各個職能部門抽調(diào)，女口：旅游、國土、交通、規(guī)劃等部門。在項(xiàng)目經(jīng)營期本旅游開發(fā)發(fā)展有限公司的人員主要面上社會招聘旅游、管理、市場營銷、財(cái)務(wù)、人力資源等方面的專才，總編制為 xx人。各區(qū)域的其他勞動人員xx人說明：1、以上勞動定員是根據(jù)各企業(yè)經(jīng)營淡季所需人員編制，旺季可適當(dāng)增加臨時工。2、以上勞動定員只考慮自營企業(yè)人員編制，不考慮租賃，外包企業(yè)人員編制。項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排1項(xiàng)目總體進(jìn)度計(jì)劃資源有限，智慧無窮，這是一切旅游景區(qū)的共性。要使游客到了本市不想走，走了夢里還 要來，就必須開發(fā)新

9、景點(diǎn)，包裝舊景點(diǎn)，沒有文化，就沒有品位，沒有經(jīng)濟(jì)，就缺乏后勁，本 旅游定位于休閑旅游和旅游觀光、科普教育、度假休閑等產(chǎn)業(yè)上，營造成永遠(yuǎn)的文化氛圍、永 遠(yuǎn)的人文、永遠(yuǎn)的綠色，永遠(yuǎn)的幽情。根據(jù)當(dāng)前全球、全國經(jīng)濟(jì)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢，以及資金到位的可能性和建設(shè)內(nèi)容，搶抓我 國西部大開發(fā)、加入 WTO和旅游產(chǎn)品升級轉(zhuǎn)換的歷史機(jī)遇。本報(bào)告確定本旅游開發(fā)項(xiàng)目大致 按以下三個階段進(jìn)行：項(xiàng)目建設(shè)要高質(zhì)量、高標(biāo)準(zhǔn)按時完成，嚴(yán)把施工監(jiān)督、竣工驗(yàn)收及建設(shè)進(jìn)度關(guān)。項(xiàng)目采取邊施工、邊營業(yè)的辦法，力爭早日投入使用，盡快產(chǎn)生效益。2項(xiàng)目建設(shè)方式對建筑圖紙?jiān)O(shè)計(jì)及施工過程，采用通行的招標(biāo)投標(biāo)方式。建設(shè)施工由建設(shè)單位、施工單位、工程

10、監(jiān)理三方共同負(fù)責(zé)。3項(xiàng)目建設(shè)依據(jù)經(jīng)濟(jì)依據(jù)：根據(jù)前期本旅游資源及供給調(diào)研報(bào)告、本旅游開發(fā)旅游客源市場調(diào)研報(bào)告、本旅游開發(fā)旅游項(xiàng)目建議書的結(jié)論為基本依據(jù)。建筑工程依據(jù)：本旅游開發(fā)建議書、本旅游開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)建筑形態(tài)設(shè)計(jì)指引。工程質(zhì)量與安全依據(jù)：中華人民共和國安全生產(chǎn)法、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例、建筑安全生產(chǎn)監(jiān)督管理規(guī)定、旅游景區(qū)管理規(guī)定等。消防衛(wèi)生依據(jù)：娛樂場所消防安全管理規(guī)定、公共場所衛(wèi)生管理?xiàng)l例等。4項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)格及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)本開發(fā)項(xiàng)目所有產(chǎn)品將在文化的基礎(chǔ)上，結(jié)合本旅游的開發(fā)環(huán)境，借鑒國內(nèi)外度假旅游區(qū) 開發(fā)的成功經(jīng)驗(yàn)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上力求超前創(chuàng)新，自然化、人性化、體驗(yàn)化和個性化；在旅游產(chǎn) 品的設(shè)計(jì)時注重其

11、在投入使用后可能對游客的安全造成的影響，杜絕一切安全性未加周密考慮 的產(chǎn)品推向市場；加強(qiáng)工程施工中的監(jiān)理，用高質(zhì)量的新穎產(chǎn)品、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，吸引顧客、服 務(wù)顧客，在度假旅游行業(yè)，培育市場，引導(dǎo)消費(fèi)，從而樹立本旅游開發(fā)的品牌。5項(xiàng)目組織管理項(xiàng)目的組織形式上建議采用矩陣式的管理形式；管理方式上，建議以具體的項(xiàng)目或以大類 項(xiàng)目為基準(zhǔn)單位，建議采用目前國際上通行的、也是一種較科學(xué)先進(jìn)的項(xiàng)目管理制，各個項(xiàng)目 負(fù)責(zé)人獨(dú)立進(jìn)行計(jì)劃、資源分配、協(xié)調(diào)和控制，從制度上保證項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、成本、人員, 再通過招標(biāo)，選用專業(yè)水準(zhǔn)高、資質(zhì)過硬的工程監(jiān)理公司監(jiān)理工程。6開發(fā)第一階段的詳細(xì)時間安排建議本旅游開發(fā)旅游項(xiàng)目第一

12、階段建設(shè)共分四個時期實(shí)施，即?籌備期（可行性研究報(bào)告申報(bào)立項(xiàng)獲得批準(zhǔn)后的三個月內(nèi)）?建設(shè)期（1年內(nèi)完成主體工程建設(shè)）?試運(yùn)營（選擇“五一”、“十一”黃金周或暑期、春節(jié)等旅游旺季）?運(yùn)營期（試營運(yùn)后的三個月）7項(xiàng)目總體開發(fā)步驟本旅游開發(fā)由于內(nèi)設(shè)服務(wù)項(xiàng)目多，工程量大，開發(fā)建設(shè)需較長的時間，因此，應(yīng)堅(jiān)持一邊開發(fā)，一邊經(jīng)營，一邊完善的原則，逐步完成各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施總體設(shè)計(jì)分三個階段進(jìn)行。、完成基礎(chǔ)設(shè)施和中心設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。本旅游的主題公園、因此，第一階段首先要解決上述設(shè)施的投資參與者，再逐項(xiàng)實(shí)施工程 部分的建設(shè)。就整個工程的建設(shè)順序來看，應(yīng)首先將資金投入到開發(fā)建設(shè)上，其次根據(jù)資金和 招商情況進(jìn)行實(shí)際性的運(yùn)

13、作。因此，應(yīng)將政府的配套資金和開發(fā)單位的自籌金首先投入到開發(fā) 建設(shè)上，計(jì)劃該工程到第一年底交付使用。二、綜合服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)階段。這一階段對基礎(chǔ)設(shè)施和主體設(shè)施做局部計(jì)劃修改和完善。同時，開始向投資者銷售、餐飲 服務(wù)區(qū)、并重點(diǎn)抓好服務(wù)設(shè)施的完善、配套。此外，第一階段的在建工程將繼續(xù)進(jìn)行，預(yù)計(jì)第 二階段到基本結(jié)束。三、完善規(guī)劃設(shè)計(jì)中各項(xiàng)服務(wù)設(shè)施的開發(fā)建設(shè)。這一階段為度假村開發(fā)建設(shè)的攻堅(jiān)階段，這期間以開發(fā)建設(shè)度假為主，同時，注重提高完 善已建項(xiàng)目的服務(wù)功能，將規(guī)劃要求中的各個項(xiàng)目配置完整，到項(xiàng)目開發(fā)的第1年度假村的整體開發(fā)基本結(jié)束。9項(xiàng)目運(yùn)作及風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避1項(xiàng)目資本運(yùn)作基本思路項(xiàng)目運(yùn)作的成功不但要靠專

14、業(yè)的策劃、科學(xué)的管理，更需要資本的運(yùn)作。資金在項(xiàng)目的開發(fā)過程中將起到舉足輕重的作用。從產(chǎn)品經(jīng)營到資本運(yùn)營是市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。資本運(yùn)營的主要作用在于：1、通過企業(yè)的融資和對項(xiàng)目資源的整合，實(shí)現(xiàn)企業(yè)資源的合理配置，提高資源利用效率；2、通過企業(yè)物質(zhì)資源、人力資源和組織資源的整合，促使企業(yè)轉(zhuǎn)換經(jīng)營機(jī)制，進(jìn)而建立起現(xiàn)代企業(yè)制度；3、通過資本運(yùn)營，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的規(guī)?；图瘓F(tuán)化，為旅游業(yè)的發(fā)展提供現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)。目前該項(xiàng)目所處地區(qū)的旅游業(yè)還處于初創(chuàng)階段，旅游業(yè)投入不足，旅游基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，旅游企業(yè)發(fā)育緩慢、配套設(shè)施不健全，市場知名度不高以及營銷手段缺乏等，這些都在很大程度 上制約著地區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展。

15、為了切實(shí)發(fā)揮本地區(qū)旅游資源的優(yōu)勢，努力促使旅游業(yè)成為當(dāng)?shù)?經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，通過組建規(guī)范化的股份制旅游企業(yè)（公司），通過市場運(yùn)作的方式加大投 資和招商引資的力度，并爭取在規(guī)劃的近、中期階段實(shí)現(xiàn)股票上市，這些無疑將會極大地促進(jìn) 地區(qū)旅游業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展。項(xiàng)目公司資本與經(jīng)營運(yùn)作的基本思路：1、多種融資渠道2、經(jīng)營運(yùn)作的三大階段對于核心功能，又稱之為項(xiàng)目的基礎(chǔ)功能，完善這一功能階段需要我們踏踏實(shí)實(shí)來把基本 的事情（基礎(chǔ)建設(shè)）做好；而支持功能是增值功能（旅游配套設(shè)施建設(shè)），它能為項(xiàng)目的核心功 能添加附加值，支持功能越完善，附加值就越大，這一階段也是創(chuàng)造競爭優(yōu)勢的階段；輔助功 能可以稱之為放大功能，這

16、一階段要考慮經(jīng)濟(jì)效益與社會效益并重，強(qiáng)化輔助功能創(chuàng)造社會效 應(yīng)進(jìn)而達(dá)到做大整個旅游區(qū)的目的。2項(xiàng)目運(yùn)作結(jié)構(gòu)本旅游開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行企業(yè)化運(yùn)作，組建規(guī)范化的項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展有限責(zé)任公司或股份公司， 從事項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、招商引資和經(jīng)營管理。前期聘請專家機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行策劃、規(guī)劃、招商引資等工作，后期聘請專業(yè)的管理公司或 組建管理團(tuán)隊(duì)對整個項(xiàng)目實(shí)施運(yùn)作，開發(fā)公司將依據(jù)實(shí)際情況組建不同的控股子公司和參股企 業(yè)，全面為本項(xiàng)目招商引資及發(fā)展壯大提供支持平臺。建立政府出資、企業(yè)和個人入股的中小企業(yè)信用擔(dān)保公司，解決本旅游開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)公司 貸款難、銀行放貸難，化解風(fēng)險(xiǎn)，提供保障。擔(dān)保機(jī)構(gòu)實(shí)行政企分開和市場化運(yùn)作、企業(yè)化管

17、 理。鼓勵支持商業(yè)銀行、信用合作金融機(jī)構(gòu)等以民營企業(yè)為主要服務(wù)對象，利用貼現(xiàn)貸款、再 貼現(xiàn)貸款以及重點(diǎn)支持旅游開發(fā)等金融政策拓寬本旅游開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)公司的融資渠道。3項(xiàng)目運(yùn)作模式本旅游開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)作將頃力打造其權(quán)威性與排他性競爭優(yōu)勢，不但要有旅游本身的核心 產(chǎn)品及核心功能，還要采用專業(yè)化運(yùn)作的思路，在時機(jī)成熟時，考慮經(jīng)營運(yùn)作與資本運(yùn)作相結(jié) 合的思路。當(dāng)本旅游項(xiàng)目開發(fā)發(fā)展到一定階段，具有優(yōu)良的經(jīng)營模式，良好的贏利前景，迅速將其做 大的一個比較有效的措施就是資本運(yùn)作。加油站經(jīng)營權(quán)、公交運(yùn)營線路、長途客運(yùn)線路經(jīng)營權(quán)、 旅游客運(yùn)線路和政府投資的旅游設(shè)施經(jīng)營權(quán)等一切特許經(jīng)營權(quán)是政府掌握的公共資源。特許經(jīng)

18、營權(quán)的配置要嚴(yán)格按照市場化思路，通過股份制、租賃、承包、招投標(biāo)、拍賣或經(jīng)營權(quán)入股等 形式來實(shí)現(xiàn)。政府出面引導(dǎo)和牽線搭橋，通過項(xiàng)目引資、融資、吸引投資，形成獨(dú)資、合資多 元投入的格局。建立并規(guī)范運(yùn)營好旅游股份有限公司，支持公司發(fā)行債券、募股、擴(kuò)股，力爭 在3-5年內(nèi)使其成為上市公司，成為本地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展的龍頭，促進(jìn)旅游業(yè)的快速崛起。4方案設(shè)計(jì)根據(jù)上述發(fā)展?fàn)顩r及操作思路，資本運(yùn)營的第一步是：組建本旅游開發(fā)有限公司（暫定）組成：依相關(guān)法律進(jìn)行組建，由合營雙方共同出資，組建有限責(zé)任公司。宗旨：響應(yīng)黨中央、國務(wù)院的號召，弘揚(yáng)民族文化，大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，振興地方 經(jīng)濟(jì)，依法經(jīng)營，通力合作，共同獲利，共擔(dān)風(fēng)

19、險(xiǎn)。本旅游開發(fā)有限公司的主要任務(wù)是，根據(jù)地區(qū)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃，獨(dú)立投資或引資 建設(shè)主要的旅游景點(diǎn)及其附屬設(shè)施，進(jìn)行旅游產(chǎn)品的市場策劃和宣傳。項(xiàng)目建設(shè)周期及合營期限：項(xiàng)目建設(shè)周期為 1年（就本市嘉年華單體項(xiàng)目而言），合 營期限不限。合營各方利潤分配及虧損分擔(dān)原則及比例：依有關(guān)法律法規(guī)及公司章程規(guī)定，合營雙 方在稅后利潤中支付各項(xiàng)賠償金、違約金、滯納金、罰息、罰款；提取企業(yè)儲備基金、企業(yè)發(fā) 展基金、職工獎勵及福利基金后，按各方出資比例進(jìn)行利潤分配。企業(yè)虧損由合營雙方按出資 比例進(jìn)行分擔(dān)。資本運(yùn)作的具體方案：本旅游開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)有限公司的注冊資本為 xxx萬元人民幣。（根據(jù)情況可設(shè)立自然人 股）。公

20、司成立后，以公司資產(chǎn)為抵押（或由擔(dān)保公司），向銀行貸款3xxx萬元，這樣公司 的總資產(chǎn)將增加到xxx萬元（如果將區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營性資產(chǎn)劃撥到該公司名下， 公司資產(chǎn)將更多, 今后的資本運(yùn)營更順利）。10投資估算與經(jīng)濟(jì)分析1投資估算依據(jù)所有設(shè)備價格均依據(jù)廠家報(bào)價和市場詢價；建筑工程采用本省省本市地區(qū)當(dāng)?shù)赝惞こ填惐确ㄟM(jìn)行估算;國家有關(guān)建設(shè)項(xiàng)目投資估算的規(guī)定；2項(xiàng)目總投資估算本經(jīng)濟(jì)分析只對本項(xiàng)目做詳細(xì)分析。項(xiàng)目總投資是指擬建項(xiàng)目從前期準(zhǔn)備階段開始，到建 成營運(yùn)為止所發(fā)生的全部投資費(fèi)用及營業(yè)期所需預(yù)付的全部流動資金。本項(xiàng)目估算表餐廳生活區(qū)購物區(qū)休閑區(qū)娛樂區(qū)俱樂部文體休閑區(qū)參觀區(qū)各分期投資額度總投資3測算說

21、明1、開發(fā)時序：項(xiàng)目總共分三期開發(fā)，本市嘉年華開發(fā)期為 x年。2、項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取x%。3、 繳納稅金和稅率：按稅法規(guī)定，該項(xiàng)目營業(yè)稅的適用稅率為x%,城市維護(hù)建設(shè)稅為營 業(yè)稅的X%，所得稅為XX%。4、折舊按xx年提取，殘值為xx%。4財(cái)務(wù)評價1、 內(nèi)部收益率：通過現(xiàn)金流量表計(jì)算出該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率（IRR）為xx%基準(zhǔn)收益率 x%,說明項(xiàng)目可行性較高。2、回收期：靜態(tài)投資回收期為xxx年，動態(tài)投資回收期為xxx年，為典型的好項(xiàng)目。3、凈現(xiàn)值：項(xiàng)目在x年經(jīng)營期內(nèi)的凈現(xiàn)值為xxx萬元x說明項(xiàng)目可接受，故項(xiàng)目可行。5不確定性分析在本旅游開發(fā)項(xiàng)目評估工作中，大量計(jì)算分析所用的數(shù)據(jù)都是來自預(yù)測和估計(jì)

22、，由于受客 觀條件及有關(guān)因素的變動和主觀預(yù)測能力的局限的影響，本項(xiàng)目的實(shí)施結(jié)果（投資效果和經(jīng)濟(jì) 效果等）不一定符合我們原來所作的預(yù)測和估計(jì)。因此，無論采用哪種方法對本市工業(yè)旅游開 發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行財(cái)務(wù)效益評估時，總是有一些不確定性的因素。由于這些不確定性因素的作用超過 一定程度時，就會給我們所評估的該項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。一般來說，不確定因素和風(fēng)險(xiǎn)存在是不可 避免的，因此，我們在做財(cái)務(wù)效益評估的同時，需要對本旅游開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。不確定性分析的方法很多，我們在此處選用項(xiàng)目評估中最重要也是最常用的兩個分析方 法：盈虧平衡分析和敏感性分析。（1）盈虧平衡分析盈虧平衡分析也叫保本分析、收支平衡分析、損益臨

23、界分析，它是根據(jù)項(xiàng)目正常生產(chǎn)年份 的產(chǎn)量、成本、產(chǎn)品銷售價格和稅金等數(shù)據(jù)，計(jì)算分析產(chǎn)量、成本和盈利三者之間的關(guān)系，確 定銷售總收入等于生產(chǎn)總成本時即盈虧平衡點(diǎn)的一種方法。在盈虧平衡點(diǎn)上，企業(yè)既無盈利， 也無虧損。在不確定性分析中，投資者可以通過盈虧平衡分析，判斷擬建本市工業(yè)旅游開發(fā)項(xiàng) 目能夠承受多大風(fēng)險(xiǎn)而不致發(fā)生虧損。按項(xiàng)目全部完工后的數(shù)據(jù)測算，本旅游開發(fā)盈虧平衡點(diǎn)為接待量的xxx% vxx% ,即平均年 接待xxx人次時，項(xiàng)目即可保本；超過此接待量，項(xiàng)目開始盈利。表明項(xiàng)目抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。(2)敏感性分析敏感性分析是指通過測試，計(jì)算各種不確定性因素的變化對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，從 中找出敏感

24、因素并確定其敏感程度的一種分析方法。影響經(jīng)濟(jì)效益的因素很多，敏感性分析通 常選擇對投資項(xiàng)目資金流量起主要作用的因素，如投資、成本、價格、規(guī)模、建設(shè)周期等，研 究這些因素發(fā)生變化時對經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響及影響程度，我們在本報(bào)告中主要分析投資額、 銷售收入二者的變動對內(nèi)部收益率的影響。在進(jìn)行敏感性分析時，應(yīng)先確定不確定性因素的變化范圍，我們對本市工業(yè)旅游開發(fā)項(xiàng)目 按增減xx作為因素變化幅度。10.8.2環(huán)境效益本項(xiàng)目所在的本市州，旅游資源豐富，交通區(qū)位環(huán)境在西部地區(qū)較為優(yōu)越，旅游資源特色突 出。但當(dāng)?shù)啬壳皩β糜钨Y源的粗放利用，不利于可持續(xù)發(fā)展。通過建設(shè)本市工業(yè)旅游開發(fā)項(xiàng)目， 可以使全州上下普遍重視旅

25、游資源保護(hù)和環(huán)境建設(shè)，讓本地居民自覺維護(hù)旅游資源，讓游客深入體驗(yàn)礦業(yè)工作環(huán)境，從而最大限度的協(xié)調(diào)好人與環(huán)境、歷史的關(guān)系，其所取得的環(huán)境效益是無可 估量的。6風(fēng)險(xiǎn)與對策1國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化分析及對策根據(jù)國家開發(fā)西部、大力發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)的精神，以及實(shí)施長期假期的政策(即春節(jié)、五 一、國慶)無疑為旅游項(xiàng)目的發(fā)展提供了良好的宏觀環(huán)境。由于旅游業(yè)以人的精神文化消費(fèi)為 對象，當(dāng)國家實(shí)行財(cái)政緊縮政策時，對人的旅游消費(fèi)會造成一定的影響。由于本旅游開發(fā)項(xiàng)目 具有其他旅游區(qū)無可比擬的自然資源和人文資源，對游客有著巨大的吸引力，加之本州洲的持 續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。以特色旅游來吸引游客，以消除國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策對項(xiàng)目的影響。2

26、國內(nèi)外市場波動變化及對策國內(nèi)外市場波動變化因素主要表現(xiàn)為兩個方面：1、區(qū)域產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，導(dǎo)致旅游市場不景氣；2、旅游景區(qū)的逐漸增多，造成爭奪客源的競爭。這些不利因素均會造成旅游區(qū)內(nèi)的客源數(shù)量減少，從而影響項(xiàng)目的收益。針對這種情況, 一方面須重視保護(hù)自然資源、人文資源，創(chuàng)建獨(dú)具特色的旅游區(qū)；另一方面須從各個方面，利 用現(xiàn)代化手段加強(qiáng)宣傳促銷力度。3成本波動變化及對策成本的變動將直接影響企業(yè)的利潤，投資回收期等指標(biāo)，公司將采取科學(xué)的成本核算制度, 將成本降至最低點(diǎn)，同時采取其他各種促銷手段，增加營業(yè)收入，以沖抵由于成本增加給公司 項(xiàng)目帶來的利潤損失，爭取盡早收回投資。11可行性研究結(jié)論與建議就本

27、旅游項(xiàng)目本身而言，既是對文化的詮釋，更是蘊(yùn)藏著巨大的商機(jī)，旅游與文化是天然 的盟友，兩者之間從來都是相輔相成的，沒有文化的旅游是沒有品位的閑逛，旅游業(yè)向縱深發(fā) 展的標(biāo)志，正是對文化層面的探求，只有民族的，才是世界的，最含文化的，才會是長久和可 持續(xù)發(fā)展的。一個名不見經(jīng)傳的地方，一旦和特色文化聯(lián)系在一起，它就會獲得當(dāng)之無愧的聲 望和雄厚的經(jīng)濟(jì)效益，充分開發(fā)利用祖先留給我們的豐富的遺產(chǎn)資源，做到高起點(diǎn)、高檔次、 大氣魄、大手筆，就一定能獲得大發(fā)展、大回報(bào)。1結(jié)論本項(xiàng)目是在綜合考慮擬建地域的旅游資源特色、 市場開拓前景和預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、 生態(tài)效益的基礎(chǔ)上提出的。項(xiàng)目擬建地域旅游資源優(yōu)勢突出，

28、投資環(huán)境和經(jīng)營條件有利，位置 選擇得當(dāng)，交通便利，用地寬裕，水、電通過技術(shù)措施即可解決；建設(shè)規(guī)模適中，配套設(shè)施完 善，空間布局與功能分區(qū)合理，保障措施有力，實(shí)施計(jì)劃目標(biāo)明確而又具體可行；投資估算準(zhǔn) 確，財(cái)務(wù)評價客觀，預(yù)期效益顯著，只要積極促銷，加強(qiáng)成本費(fèi)用控制，善于經(jīng)營管理，財(cái)務(wù) 收益稱佳。該項(xiàng)目的實(shí)施對本市州加快發(fā)展特色旅游，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)意義重大。研究結(jié) 果表明，從項(xiàng)目的地點(diǎn)、功能、標(biāo)準(zhǔn)和相應(yīng)的市場需求狀況來看，建設(shè)本項(xiàng)目是必要的和可行 的。根據(jù)市場預(yù)測，本旅游開發(fā)項(xiàng)目投資回收期為 XX年（包含建設(shè)期x年），是經(jīng)濟(jì)效益比較理想的開發(fā)項(xiàng)目。同時，本旅游的開發(fā)建設(shè)，可以彌補(bǔ)全省乃至全中國地

29、區(qū)工業(yè)旅游熱點(diǎn)的不 足，促進(jìn)該區(qū)域旅游業(yè)的發(fā)展。而且，它的開發(fā)和建立，將會不同程度激活人們的文化生活需 求，刺激人們的消費(fèi)和生活觀念，推動當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，因此，僅僅從普通意義的市 場定位，本旅游的開發(fā)建設(shè)是十分及時和正確的，是極具開發(fā)前景的。綜合以上財(cái)務(wù)評價和國民經(jīng)濟(jì)評價結(jié)果，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)收益和國民經(jīng)濟(jì)效益均較好，且項(xiàng)目 產(chǎn)品為旅游業(yè)發(fā)展所急需，完全符合國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略和有關(guān)產(chǎn)業(yè)政策，故應(yīng)予以及早批準(zhǔn) 立項(xiàng)、投資建設(shè)。2建議1建立協(xié)調(diào)結(jié)構(gòu)一旦項(xiàng)目獲準(zhǔn)立項(xiàng)，即成立由州領(lǐng)導(dǎo)主抓，旅游、計(jì)劃、城建、交通、林業(yè)、水利、電力 和電信等職能部門負(fù)責(zé)人任小組成員的本旅游開發(fā)有限公司，負(fù)責(zé)全部協(xié)調(diào)和統(tǒng)

30、一組織項(xiàng)目實(shí) 施。要特別強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目規(guī)劃的權(quán)威性和嚴(yán)肅性，杜絕任何部門和個人違規(guī)開發(fā)、違規(guī)建設(shè)，造成 不良后果的要依法追究責(zé)任。政府在編制國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展計(jì)劃、土地利用總體規(guī)劃和城市 總體規(guī)劃時，應(yīng)綜合考慮本項(xiàng)目同地方經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的相互關(guān)系，并納入相關(guān)規(guī)劃之中，從 投資、信貸和稅收等方面給予必要的政策扶持。2多方籌集資金，嚴(yán)格控制成本要制定優(yōu)惠政策，通過合資、合作、獨(dú)資和股份制等多種融資渠道和經(jīng)營方式， 吸引企業(yè)、 個人和外資參與項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施和旅游服務(wù)設(shè)施建設(shè)和經(jīng)營，探索一條在政府引導(dǎo)下主要依靠社 會資金開發(fā)建設(shè)旅游景區(qū)的路子。景區(qū)內(nèi)基建項(xiàng)目設(shè)計(jì)施工、基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)、物業(yè)管理、 環(huán)境衛(wèi)生、交

31、通通信、保安、賓館飯店、商店和文化表演等，屬企業(yè)經(jīng)營范疇，應(yīng)在科學(xué)界定 授權(quán)經(jīng)營的前提條件和監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上公開招標(biāo)，擇優(yōu)授權(quán)經(jīng)營。地方政府要根據(jù)自身財(cái)力 狀況，支持項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。有關(guān)部門應(yīng)在征地、供電和供水等方面給予大力支持。投資建 設(shè)及具體營運(yùn)要在保證工程和服務(wù)質(zhì)量的前提下，嚴(yán)格控制成本，避免資金浪費(fèi)。3全方位開拓客源市場要及早動手，在項(xiàng)目建設(shè)過程中同步抓好宣傳促銷工作，通過電視、廣播、和報(bào)刊等新聞 媒體向外界大力推介本旅游的資源特色和新穎項(xiàng)目，吸引眾多游客實(shí)地領(lǐng)略本旅游開發(fā)的獨(dú)特 魅力。通過積極參加各類旅游交易會、展銷會，逐步提高本旅游開發(fā)的知名度和吸引力，從而有效奪占市場份額，拓展發(fā)展空間。4保護(hù)旅游資源和生態(tài)環(huán)境突出的資源特色和良好的生態(tài)環(huán)境是本旅游區(qū)項(xiàng)目賴以生存和發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。因此，一 切建設(shè)活動和內(nèi)容都要嚴(yán)格按照相關(guān)旅游發(fā)展總體規(guī)劃和本報(bào)告確定的總體規(guī)劃和建設(shè)方案進(jìn) 行，不許隨意亂建，堅(jiān)決杜絕建設(shè)性破壞。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建筑，要與周邊景觀的