前期物業(yè)管理服務(wù)

1、學(xué)習(xí)目標(biāo)：學(xué)習(xí)目標(biāo)：通過本章學(xué)習(xí)，了解物業(yè)管理早期介入、接管驗(yàn)收、業(yè)主入住、裝修、裝修管理、物業(yè)檔案、物業(yè)檔案管理、業(yè)主檔案、物業(yè)項(xiàng)目檔案等概念；了解接管驗(yàn)收的條件及應(yīng)提交的資料、業(yè)主入住的相關(guān)文書、裝修管理的程序、業(yè)主檔案和物業(yè)項(xiàng)目檔案的內(nèi)容；掌握早期介入不同階段的具體內(nèi)容、接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)、業(yè)主入住的程序、裝修管理的范圍和要求、物業(yè)檔案整理的具體實(shí)施。關(guān)鍵詞：前期物業(yè)管理 物業(yè)管理早期介入 接管驗(yàn)收 自然解聘 續(xù)聘 提前解聘 業(yè)主入住 裝修 裝修管理 物業(yè)檔案 物業(yè)檔案管理 業(yè)主檔案 物業(yè)項(xiàng)目檔案第2章前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)

2、方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，依法簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，由受聘的物業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理。前期物業(yè)管理一般包括早期介入、業(yè)主入住、裝修管理、物業(yè)檔案管理等內(nèi)容。21 物業(yè)管理早期介入物業(yè)管理早期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。即指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。物業(yè)管理企業(yè)早期介入的咨詢服務(wù)對(duì)象，主要是房地產(chǎn)開發(fā)商或投資商，其費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來說，存在著開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理三個(gè)階段。通常所說的物業(yè)管理，是在物業(yè)的管

3、理階段進(jìn)入，即在物業(yè)交付使用時(shí)進(jìn)入。但是，從物業(yè)管理的實(shí)踐來看，因?yàn)殚_發(fā)設(shè)計(jì)是物業(yè)項(xiàng)目能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約階段，而房地產(chǎn)開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中只考慮房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，設(shè)計(jì)人員只考慮國(guó)家現(xiàn)行的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和建設(shè)成本，很少?gòu)娜蘸笫褂煤凸芾硪蟮慕嵌冗M(jìn)行綜合考慮，造成建成后物業(yè)使用和管理上的許多不盡如人意的地方。如現(xiàn)在常見的停車位不足；房屋使用功能落后；設(shè)備設(shè)施科技含量滯后，水、電、煤氣、通風(fēng)、交通等配套方面的不完善等。這種設(shè)計(jì)規(guī)劃上的先天不足，即使業(yè)主多有抱怨，影響物業(yè)管理工作的順利開展，但也往往無法彌補(bǔ)。如果開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企

4、業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，從利于物業(yè)管理的角度對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見，不僅可以使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用和管理的要求，為以后的管理工作打下良好的基礎(chǔ)，而且可以充分滿足人們對(duì)工作或居住功能、環(huán)境的需求，保持其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，由于將來的業(yè)主擁有決定續(xù)聘、選聘或解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，因此，在早期介入中物業(yè)管理企業(yè)能否主動(dòng)站在業(yè)主的立場(chǎng)，充分考慮業(yè)主的需要，是一個(gè)能否在業(yè)主心目中樹立起忠實(shí)可信的好“管家”的關(guān)鍵機(jī)會(huì)。早期介入還有利于物業(yè)管理企業(yè)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)的全面了解，為物業(yè)前期管理做好充分的準(zhǔn)備工作、形成有序的管理秩序奠定基礎(chǔ)。物業(yè)管理早期介入一般包括立項(xiàng)決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工和竣工驗(yàn)

5、收等四個(gè)階段。211 立項(xiàng)決策階段早期介入的內(nèi)容立項(xiàng)決策階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究階段開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是對(duì)項(xiàng)目的可行性提出意見和建議。立項(xiàng)決策階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第一個(gè)階段，這個(gè)階段要解決的主要是開發(fā)什么、能否開發(fā)等問題。這首先就依賴于對(duì)市場(chǎng)的調(diào)查分析，此時(shí)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該對(duì)欲開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，提出專業(yè)意見，并在可能的情況下，就該項(xiàng)目今后的物業(yè)管理提出書面咨詢報(bào)告，以便房地產(chǎn)開發(fā)商在決策時(shí)，能夠綜合考慮包括物業(yè)管理目標(biāo)和模式定位在內(nèi)的各方面意見，減少?zèng)Q策的盲目性和隨意性。這些專業(yè)意見包括：1項(xiàng)目的市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位的內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：（1）明確用途功

6、能根據(jù)城市規(guī)劃，按照最佳最優(yōu)原則確定開發(fā)類型、項(xiàng)目功能。（2）確立消費(fèi)檔次根據(jù)地域的消費(fèi)能力，確定開發(fā)項(xiàng)目的形象風(fēng)格、租售價(jià)位。（3）篩選目標(biāo)客戶以有效需求為導(dǎo)向，確定項(xiàng)目的目標(biāo)客戶。（4）推出主打房型根據(jù)目標(biāo)客戶的具體情況，提出主打房型、面積和使用功能。（5）選擇入市時(shí)機(jī)根據(jù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和投資流量，分析和選擇適當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)。2潛在客戶的構(gòu)成（1）目標(biāo)客戶定性調(diào)查根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位，確定客戶群體的職業(yè)、收入、年齡。（2）目標(biāo)客戶定量調(diào)查符合定性條件的客戶群體的數(shù)量。3消費(fèi)水平與需求項(xiàng)目所在地的經(jīng)濟(jì)狀況、產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r、居民收入狀況、市場(chǎng)需求狀況及目標(biāo)客戶對(duì)項(xiàng)目的基本需求和特殊需求等因素，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行

7、合理定位、確定項(xiàng)目品質(zhì)在城市中的地位，以及項(xiàng)目規(guī)模、后期的規(guī)劃設(shè)計(jì)與營(yíng)銷推廣具有潛在影響。4項(xiàng)目周邊情況以步行30分鐘為半徑，了解項(xiàng)目周邊人文習(xí)慣（如常住人口受教育程度、飲食習(xí)慣、風(fēng)俗習(xí)慣等）、區(qū)域配套設(shè)施（如醫(yī)院、購(gòu)物場(chǎng)所、學(xué)校、派出所、政府派出機(jī)構(gòu)等）和公共設(shè)施（如供電、供水、供暖、供氣、排水等）等情況。5周邊物業(yè)管理概況周邊項(xiàng)目物業(yè)管理模式的定位、物業(yè)管理的內(nèi)容、管理服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，最具吸引力和差異化的亮點(diǎn)。6日后的物業(yè)管理內(nèi)容針對(duì)周邊物業(yè)管理概況，初步確定的物業(yè)管理模式、內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等，并據(jù)此測(cè)算管理的成本費(fèi)用等。需要注意的是物業(yè)管理模式，要盡量凸顯差異化，表現(xiàn)個(gè)性主張。案例2-1華僑城

8、的項(xiàng)目定位深圳市的華僑城地產(chǎn)項(xiàng)目波托菲諾被公認(rèn)為華南地區(qū)最具規(guī)模和旅游文化特色的高尚住宅區(qū)。整個(gè)項(xiàng)目總占地面積達(dá)88萬(wàn)平方米，總建筑面積108萬(wàn)平方米，整個(gè)區(qū)域規(guī)劃以意大利PORTOFINO為藍(lán)本，結(jié)合華僑城的旅游文化、自然山水資源而精心構(gòu)筑。波托菲諾不但包容現(xiàn)行的城市居住區(qū)的構(gòu)成概念與原則，而且更強(qiáng)調(diào)居住空間的主體性、生態(tài)性、社會(huì)性、文化性和現(xiàn)代性。華僑城稱為深圳城市的“第三軸線”，在這條用自然生態(tài)雕琢的軸線上，有著4.8平方公里的深厚綠色以及4大主題公園和多個(gè)生態(tài)廣場(chǎng)。依托原有的燕含山、杜鵑山、麒麟山等自然環(huán)境資源，當(dāng)別人還在城市中建花園，華僑城卻開始在花園中建城市了；從世界之窗、錦繡中華

9、、民族文化村、歡樂谷到生態(tài)廣場(chǎng)、雕塑走廊，華僑城向人們展現(xiàn)的是一個(gè)與自然完美結(jié)合的高尚國(guó)際大社區(qū)，留給人們最深刻印象的就是兩個(gè)字“綠色”。在這里很好地表現(xiàn)了其主體設(shè)計(jì)思路，就是對(duì)華僑城現(xiàn)有生態(tài)環(huán)境的利用和包容，在環(huán)境設(shè)計(jì)上充分考慮到了與整個(gè)華僑城大環(huán)境的融合，力求實(shí)現(xiàn)一個(gè)共享的生態(tài)華僑城，憑借優(yōu)異的自然資源去成就一個(gè)非凡的生態(tài)國(guó)際社區(qū)。它是一種集居家、休閑、度假、購(gòu)物、旅游等功能為一體的國(guó)際新型生活形態(tài)。住在華僑城的居民由兩部分組成，一是原有當(dāng)?shù)刈簦峭鈦硪泼?。外來移民在?shù)量上遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過當(dāng)?shù)刈簦又A僑城地塊開發(fā)相對(duì)較晚，所以原有的居住習(xí)慣特性不明顯。外來移民的整體素質(zhì)較高，80%以上有大

10、專及以上學(xué)歷，收入相對(duì)較高且很穩(wěn)定。受華僑城整體規(guī)劃影響，該區(qū)域居民對(duì)環(huán)境、生態(tài)、居住氛圍要求很高。華僑城區(qū)域配套獨(dú)具特色，該區(qū)域擁有世界之窗、錦繡中華、民族文化村、歡樂谷等一大批旅游景區(qū)，形成了豐富的旅游景區(qū)配套；還有一座高科技園的科技配套支持。超市、醫(yī)院、郵局、學(xué)校等配套設(shè)施相對(duì)集中且非常完善。分析：接管該項(xiàng)目的華僑城物業(yè)針對(duì)這一特殊的區(qū)域性特征，開創(chuàng)了“景區(qū)式物業(yè)管理”模式。即以營(yíng)造波托菲諾小鎮(zhèn)生活格調(diào)為努力目標(biāo)，以波托菲諾社區(qū)的生態(tài)環(huán)境、高品位的社區(qū)文化、開放的社區(qū)形態(tài)、便利的溝通方式等四個(gè)基本要素為管理主體，以業(yè)主、游客為服務(wù)主體，導(dǎo)入景區(qū)管理理念，實(shí)行“物業(yè)管理+景區(qū)管理”模式，體

11、現(xiàn)“社區(qū)處處是景點(diǎn)，員工人人是導(dǎo)游”景區(qū)式物業(yè)管理思想。通過他們的不懈努力，不斷滿足業(yè)主、游客持續(xù)增長(zhǎng)的多樣化需求，給業(yè)主以“財(cái)富人生的尊貴，悠閑和暢意的體會(huì)”；給游客以“觀景賞景盡興的享受”，達(dá)到了組織、引導(dǎo)、培育高尚高雅的社區(qū)文化氛圍的目的。想一想：假設(shè)你是物業(yè)管理企業(yè)開發(fā)部的一位工作人員，你認(rèn)為針對(duì)這一項(xiàng)目，在物業(yè)管理的內(nèi)容上，還應(yīng)該為開發(fā)商提出哪些具有特色的建議？212 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段早期介入的內(nèi)容規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃階段即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是完善物業(yè)的功能和管理功能設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)規(guī)劃階段是房地產(chǎn)開發(fā)的第二個(gè)階段，這個(gè)階段要解決的主要

12、是綜合考慮整體環(huán)境設(shè)計(jì)、小區(qū)的合理布局、房屋或樓宇的使用功能、建材的選用、居住的安全舒適、硬件設(shè)施、設(shè)備配備和服務(wù)配套等。物業(yè)管理企業(yè)由于其長(zhǎng)期所從事的管理服務(wù)工作的需要，對(duì)業(yè)主和使用人的各種需求，管理服務(wù)的要求最為了解，因此，物業(yè)管理人員對(duì)于項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、功能配置、設(shè)備設(shè)施配套等提出的意見與建議，更加貼近業(yè)主和使用人的實(shí)際需求、滿足今后管理服務(wù)的要求，有利于避免項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段給今后使用、管理帶來的“先天不足”。這一階段，物業(yè)管理企業(yè)針對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)中存在的問題和缺陷提出的意見與建議，一般是根據(jù)已往的管理經(jīng)驗(yàn)和日后實(shí)施物業(yè)管理的需要。這些專業(yè)意見與建議包括如下內(nèi)容。1配套設(shè)施房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)

13、是一種綜合性開發(fā)行為，僅僅滿足居住和工作的需求是不夠的，還需要考慮到人們社會(huì)生活中的各種需求，這就要求項(xiàng)目配套設(shè)施完善。如對(duì)于大多數(shù)住宅小區(qū)，不僅要考慮其環(huán)境的美化、道路交通的規(guī)劃，休閑場(chǎng)所場(chǎng)地的布置和安全保衛(wèi)系統(tǒng)等，而且還要考慮這些設(shè)施的規(guī)模和檔次，以及是否需要幼兒園、學(xué)校、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、醫(yī)院等公共服務(wù)設(shè)施。2水電氣等的供應(yīng)容量水電氣的供應(yīng)容量是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)的基本參數(shù)，設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)時(shí)，通常參照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，而國(guó)標(biāo)僅規(guī)定了下限，即最低標(biāo)準(zhǔn)，只要高于此限就算達(dá)到設(shè)計(jì)要求。但隨著社會(huì)生活水平的不斷提高，生活、工作中的耗能設(shè)備將會(huì)越來越多，對(duì)這些能源的需求量不斷增加；再加之地域的氣候、地理環(huán)境

14、等因素的差異，也會(huì)造成實(shí)際用量的差異。因此，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要考慮到這些因素，給水電氣等的供應(yīng)容量留有余地。3建筑材料的選擇建筑材料的選擇不僅影響著工程的質(zhì)量、造價(jià)，而且也會(huì)影響以后的物業(yè)管理服務(wù)。不同的建筑材料由于其材料特性的不同，使用養(yǎng)護(hù)要求不同，隨之要求的養(yǎng)護(hù)設(shè)備、管理工作量就不同。如玻璃、大理石、陶質(zhì)墻磚、涂料等不同建筑材料的外墻飾面，對(duì)保潔的要求就不同。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)自己以往的管理經(jīng)驗(yàn)，本著節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境的原則，提出建筑材料選擇的意見，為今后的物業(yè)管理服務(wù)工作提供一定的便利。4其他在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一些細(xì)節(jié)性的問題往往容易被設(shè)計(jì)人員忽略，會(huì)給日后的使用和管理帶來許多的不便，物業(yè)管理

15、企業(yè)應(yīng)予以關(guān)注，提出建議，盡量減少類似的缺陷。如小的方面有電路接口的數(shù)量、位置是否方便日后檢修，插座開關(guān)的高度、數(shù)目及具體的位置是否適當(dāng)、方便使用等；大的方面有室內(nèi)各種管線的布局、位置是否適用，垃圾的處理方式是選擇垃圾道還是垃圾桶等。閱讀資料 物業(yè)管理公司在開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)該提出哪些意見？1要考慮商業(yè)和物業(yè)管理用房的預(yù)留（包括管理處辦公用房、員工宿舍食堂、職工業(yè)主娛樂活動(dòng)室、保安崗?fù)び梅?、垃圾收集站、物料倉(cāng)庫(kù)、保潔工具房等）。2配套設(shè)施設(shè)備、管線配置和布線要合理，包括預(yù)留空調(diào)安裝位置及空調(diào)滴水管。3設(shè)計(jì)時(shí)盡量減少外墻外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平臺(tái)、條柱等不利清潔的部位。4高層樓宇

16、和大型小區(qū)應(yīng)考慮合理配置清潔樓道及綠化澆水處所必需的水管接口和洗手池。5水、電、煤氣表的設(shè)置要考慮到抄表到戶的需要，盡量集中放在首層。6信報(bào)箱的設(shè)置要考慮郵政需要,放在首層（放在架空層等首層以上，郵電部門會(huì)加收服務(wù)費(fèi)），并且信報(bào)箱的規(guī)格和鎖要符合要求，也可以同時(shí)考慮送奶箱的位置。7小區(qū)進(jìn)出口位置和數(shù)量配置要合理，能少則少，以減少不必要的費(fèi)用支出。8小區(qū)內(nèi)的車位配置要考慮到戶均車輛比例，盡量充足。9小區(qū)的外圍盡量考慮到封閉式治安管理的需要，鐵圍欄的設(shè)計(jì)要防攀防鉆，女兒墻亦要設(shè)計(jì)成防攀越的形式。10小區(qū)內(nèi)綠化面積要考慮到以后小區(qū)創(chuàng)評(píng)的需要。11綠化帶植物的品種（尤其是高檔大型物業(yè)小區(qū)）不要設(shè)計(jì)得太

17、名貴、太繁多。除充分考慮到錯(cuò)落有致、四季有花外 ，配置原則是大方得體，合理選擇背陰喜陽(yáng)易于養(yǎng)護(hù)的植物。12小區(qū)內(nèi)標(biāo)牌和建筑小品設(shè)計(jì)亦要考慮到易于低成本維護(hù)。13小區(qū)內(nèi)盡量不要配置有安全隱患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、轉(zhuǎn)盤、高低杠等設(shè)施和器械。14排污管、雨水管在穿樓板時(shí)要采用套管，以方便管體爆裂時(shí)更換。15現(xiàn)在大部分家庭將陽(yáng)臺(tái)用作洗衣、拖地的給排水之地，所以陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)考慮統(tǒng)一接管，并配二個(gè)地漏（其中一個(gè)為洗水機(jī)排水用）。否則業(yè)主在二次裝修排管時(shí)，施工不規(guī)范會(huì)引發(fā)一系列問題。16建筑物的可上人平臺(tái)可以設(shè)計(jì)成花壇、綠化帶；多層屋頂不上人天臺(tái)設(shè)計(jì)成易于養(yǎng)護(hù)的綠化帶，既可以隔熱又可以彌補(bǔ)地面綠化面

18、積的不足。17現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器數(shù)量較多，所以布線設(shè)計(jì)時(shí)主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座和家庭影院環(huán)繞音響接口。另外，還可以考慮可視對(duì)講電話、門鈴的配置除在玄關(guān)外，在洗手間亦可配置。18樓道側(cè)墻應(yīng)考慮鋪設(shè)一定高度的瓷磚（防涂鴉，防污漬）。19樓道內(nèi)電表箱等其他線盒箱不要用通用鎖應(yīng)采用專用鎖，樓道開關(guān)總閘更應(yīng)內(nèi)藏而不外露。20小區(qū)內(nèi)在地面上的消防水管可用油漆的紅管或不易退色的油漆管（以減少高空作業(yè)）。 21小區(qū)路燈不必多，只需滿足一定的光照度就可以，路燈盡量采用通用規(guī)格，燈座要耐銹蝕、牢固、防日曬雨淋、不怕臺(tái)風(fēng)、采用節(jié)能燈。 22垃圾收

19、集站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)不影響小區(qū)安寧。 23單元樓道燈最好采用光控紅外線復(fù)合開關(guān)。 24一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十來度電，故電表配制要選用最小容量（以免大容量電表收取幾十度費(fèi)用而發(fā)生不必要的支出）。 25消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施功率大但用電量很少的可合用一個(gè)電表。 26由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管路分開并各配計(jì)量表，避免自來水公司自定商業(yè)用水和居民用水的比例，一般都把收費(fèi)高的商業(yè)用水比例定的比較高，無形中又會(huì)長(zhǎng)期多支出費(fèi)用。27小區(qū)的地下排污管道要鋪設(shè)合理，井口間距要合適，一般不要超過管路疏通時(shí)

20、的竹片長(zhǎng)度或機(jī)械疏通機(jī)可達(dá)長(zhǎng)度。 28凡有空調(diào)機(jī)滴水管的沿墻周圍應(yīng)做綠化帶，既利用了空調(diào)水，又美化了環(huán)境，避免了空調(diào)滴水面形成的青苔。29建筑物的臨街、下有行人路面或停車位的外窗可考慮送紗窗（以減少高空拋物現(xiàn)象）。 30各單元門、停車位、外圍、巡視死角、商鋪招牌部位平臺(tái)等應(yīng)設(shè)計(jì)加裝閉路電視監(jiān)控。31所有單元進(jìn)戶門應(yīng)設(shè)計(jì)遮雨棚（防雨水和澆花水）。 32商鋪商前后應(yīng)預(yù)留空調(diào)位及排水位。 33重要管路和線路要預(yù)留備用管線或活口（以免發(fā)生局部損壞換整條管線、勞民傷財(cái)）。34小區(qū)配套公共設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)要一步到位。35管道煤氣，智能綜合布線，二次加壓的管路及閘閥，用于餐飲商鋪預(yù)留的排煙道和隔油池等都應(yīng)在設(shè)計(jì)

21、中加以考慮。36陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)要考慮到花盆座架（底部向里傾斜）以防淋花水往下滴水給下面業(yè)主帶來不便，空調(diào)穿線預(yù)留外斜防水措施。213建設(shè)施工階段早期介入的內(nèi)容建設(shè)施工階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已確立的項(xiàng)目建設(shè)施工階段即開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是進(jìn)行工程監(jiān)控和熟悉項(xiàng)目的整體情況。建設(shè)施工階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量保證的一個(gè)關(guān)鍵階段，這個(gè)階段施工質(zhì)量的控制對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)質(zhì)量有直接的影響。此階段物業(yè)管理企業(yè)介入，一方面通過參與工程監(jiān)理，使工程質(zhì)量多了一份保證，加強(qiáng)了工程監(jiān)理的力量；另一方面也是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的全面了解，尤其是對(duì)基礎(chǔ)隱蔽工程、機(jī)電設(shè)備安裝調(diào)試、管道線路的鋪設(shè)和走向等會(huì)有所了解，對(duì)保

22、證后續(xù)的接管驗(yàn)收和管理服務(wù)的連續(xù)性有諸多益處。這個(gè)階段由于設(shè)計(jì)人員、監(jiān)理人員、開發(fā)商以及物業(yè)管理企業(yè)都要參與，所以對(duì)發(fā)現(xiàn)問題的處理容易出現(xiàn)扯皮推諉，產(chǎn)生監(jiān)管部門多而監(jiān)管力度差的現(xiàn)象。物業(yè)管理企業(yè)要把握好“配角”位置，明確責(zé)任，按程序行使職權(quán)，避免越權(quán)和推卸責(zé)任。這個(gè)階段的建議包括：1設(shè)備的購(gòu)置安裝（1）對(duì)重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能做到供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的。在價(jià)格相近的供貨商中，盡可能選擇企業(yè)歷史長(zhǎng)、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的。（2）重要的大型配套設(shè)備（如電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對(duì)物業(yè)管

23、理相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。（3）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的施工單位、供貨商、安裝單位和與之有關(guān)聯(lián)的中介單位都應(yīng)與開發(fā)商就設(shè)備（或大宗材料、配件）的保質(zhì)（修）期的保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）期限、責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。（4）選用的設(shè)備和儀表均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電梯、監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電表、水表等），最好由設(shè)備或儀表供貨安裝單位一并解決。2建筑材料的選擇（1）基建工程采用的批量較大的各種建

24、材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和本市指定廠家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。（2）涉及房屋樓宇的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程等的鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓能力、做套管，且與監(jiān)理公司一起共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)。3工程的監(jiān)理與驗(yàn)收（1）各專業(yè)工程技術(shù)人員要做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料。尤其是各種給排水、電、中央空調(diào)、消防報(bào)警電話、有線電視等管線的走向、重要閘閥和檢查口的位置以及相應(yīng)的施工更改要做好記錄。（2）重要的土建工程要確保一定的抽驗(yàn)合格率，所有的隱蔽工程都要進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收。 案例2-2 早期

25、介入提佳策某小區(qū)尚處于施工階段，開發(fā)商委托物業(yè)管理公司早期介入。在整個(gè)早期介入過程中，物業(yè)管理公司針對(duì)一些細(xì)節(jié)，向開發(fā)商提出改進(jìn)意見，既為開發(fā)商節(jié)約了資金，提升了樓盤的品質(zhì)，也為日后的管理和業(yè)主生活提供了便利。物業(yè)管理公司根據(jù)管理經(jīng)驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)該小區(qū)在高層或多層住宅的樓道、走廊兩邊的墻上，東一塊、西一塊補(bǔ)丁般地布滿了有線電視、水表、電表、電子保安、電話等箱子。于是，就向開發(fā)商提出應(yīng)根據(jù)不同房型的特點(diǎn)，留出一定的空間，將所有的表具安裝在合適的位置，既方便不同單位來安裝，又為今后抄表工作省去不少麻煩。物業(yè)管理公司在小區(qū)設(shè)計(jì)圖紙中發(fā)現(xiàn)，原先的垃圾房設(shè)計(jì)不夠合理，就向開發(fā)商建議設(shè)置騎墻式垃圾房，一面朝向小

26、區(qū)存放垃圾，一面朝向區(qū)外道路，便于裝運(yùn)垃圾。此垃圾房建筑面積在20平方米左右，內(nèi)外設(shè)門，內(nèi)墻面貼瓷磚，設(shè)水龍頭便于清洗，下置排水道，外立面與小區(qū)整體建筑風(fēng)格相協(xié)調(diào)。開發(fā)商欣然接受，并著手改造。物業(yè)管理公司還發(fā)現(xiàn)，有幾幢樓的樓板內(nèi)無任何預(yù)埋管道，這將影響今后的“穿線”工作。物業(yè)管理公司向開發(fā)商匯報(bào)了此事，開發(fā)商立刻命令施工隊(duì)返工，并要求物業(yè)管理公司和監(jiān)理方共同監(jiān)督施工過程。分析：本案例是一家物業(yè)管理公司在早期介入階段，向開發(fā)商提出了幾條合理化建議，即使開發(fā)商節(jié)約了成本，又避免日后因這些細(xì)節(jié)引發(fā)糾紛。物業(yè)管理早期介入的最大好處，是物業(yè)管理公司能從業(yè)主的利益、需求出發(fā)提出意見，從物業(yè)管理服務(wù)審慎的思

27、維角度、從是否有利于日后物業(yè)管理服務(wù)等具體細(xì)節(jié)上提出意見或建議，從而把一般樓盤開發(fā)中容易出現(xiàn)的問題降到最低限度。想一想：假設(shè)你是在物業(yè)管理企業(yè)早期介入的工作人員，在你所介入的項(xiàng)目中有如下情況，你會(huì)怎樣處理？某建筑每層平面為800多平方米，有兩道分布合理的消火栓及其立管就足以滿足國(guó)家消防規(guī)范的要求。然而某設(shè)計(jì)院卻為其設(shè)計(jì)了三道，這意味著不僅無謂增加了30多萬(wàn)元的建筑成本，而且還無端影響了戶內(nèi)布局。于是，你提議開發(fā)商抓緊找設(shè)計(jì)院洽商變更設(shè)計(jì)，取消一道消火栓及其立管。開發(fā)商也認(rèn)為你的建議確實(shí)很有道理，便馬上和設(shè)計(jì)院進(jìn)行交涉。不料設(shè)計(jì)院不愿意否定自己的設(shè)計(jì)方案，開發(fā)商反復(fù)交涉也未獲認(rèn)可，只好找你商議此

28、事的解決辦法。214 竣工驗(yàn)收階段早期介入的內(nèi)容竣工驗(yàn)收階段的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)已建成，項(xiàng)目竣工驗(yàn)收階段開始介入，此時(shí)的主要內(nèi)容就是參與工程的驗(yàn)收，與開發(fā)商商定前期物業(yè)管理的委托事宜。竣工驗(yàn)收階段是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最后一個(gè)階段，這個(gè)階段是建筑單位把符合設(shè)計(jì)文件規(guī)定要求且具備使用條件的開發(fā)項(xiàng)目交給開發(fā)商?？⒐を?yàn)收是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量控制的最后把關(guān)，其工作的認(rèn)真、細(xì)致與否，不僅對(duì)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量最終認(rèn)定產(chǎn)生直接的影響，而且對(duì)物業(yè)管理企業(yè)接管驗(yàn)收也將產(chǎn)生影響。因此，物業(yè)管理企業(yè)在此階段盡管是以參與者的身份介入，但是在認(rèn)識(shí)和操作上，都不能有絲毫的懈怠，以便為接下來的物業(yè)接管驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。這個(gè)

29、階段工作主要包括：1驗(yàn)收的準(zhǔn)備組成驗(yàn)收小組，協(xié)助開發(fā)商編制竣工驗(yàn)收方案，其中包括驗(yàn)收計(jì)劃和驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，以保證驗(yàn)收工作能夠按計(jì)劃、有步驟地進(jìn)行，避免驗(yàn)收疏漏的出現(xiàn)。2驗(yàn)收的實(shí)施（1）提請(qǐng)開發(fā)商注意保持物業(yè)原設(shè)計(jì)圖樣、設(shè)計(jì)變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格證書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料驗(yàn)收的完整性。（2）提請(qǐng)開發(fā)商注意按移交設(shè)備清單核清設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、設(shè)計(jì)要求、安裝數(shù)量、安裝位置等。（3）提請(qǐng)開發(fā)商對(duì)在驗(yàn)收過程未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報(bào)告并限期進(jìn)行整改。（4）應(yīng)注意對(duì)房屋水、電、土建、門窗、電器設(shè)備等進(jìn)行全面檢查，并作好記錄。（5）對(duì)未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)、設(shè)施、設(shè)備，要通過攝像、攝

30、影手段，留存影像資料。3驗(yàn)收的結(jié)束協(xié)助開發(fā)商作好驗(yàn)收后資料的分類、存檔，為物業(yè)接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備。22 物業(yè)的接管驗(yàn)收接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理企業(yè)在接受委托物業(yè)管理時(shí)，對(duì)新建物業(yè)或原有物業(yè)按行業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合檢驗(yàn)的過程。接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的驗(yàn)收。接管驗(yàn)收以后，整個(gè)物業(yè)就移交給物業(yè)管理企業(yè)管理。接管驗(yàn)收的對(duì)象有兩種，一是新建房屋，即開發(fā)商已完成竣工驗(yàn)收的建設(shè)項(xiàng)目，其交接人為開發(fā)商；二是原有房屋，即指已取得房屋所有權(quán)證，并已投入使用的房屋，其交接人為業(yè)主委員會(huì)。物業(yè)的接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)前的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，是發(fā)現(xiàn)隱患、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)會(huì)。物

31、業(yè)的接管驗(yàn)收不僅包括房屋本體、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和環(huán)境綠化等，接管驗(yàn)收的重點(diǎn)應(yīng)放在對(duì)物業(yè)的使用功能的驗(yàn)收和對(duì)物業(yè)資料的接收上。通過接管驗(yàn)收能夠明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移；確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益，促使開發(fā)商或建筑單位按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理過程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量；能夠彌補(bǔ)業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量；能夠熟悉物業(yè)情況，為日后管理創(chuàng)造條件。通過接管驗(yàn)收中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，還可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各項(xiàng)管理，發(fā)揮物業(yè)管理社會(huì)化、專業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。221

32、物業(yè)接管驗(yàn)收的條件與準(zhǔn)備工作1物業(yè)接管驗(yàn)收的條件接管驗(yàn)收的首要條件是竣工驗(yàn)收合格。（1）物業(yè)驗(yàn)收的常規(guī)條件1）凡竣工的工程，一般須做到“五通一平”，即通路、通水、通電、通信、通暖，樓前6米、樓后3米場(chǎng)地要平整，不準(zhǔn)堆積建材或雜物，以確保進(jìn)出安全；要做到煤氣表、電表、水表三表到戶；室內(nèi)清掃干凈，水池、水盆、馬桶、門窗、玻璃、管道清理干凈，無污物，達(dá)到窗明地凈；地漏、雨水管等處無堵塞雜物。2）高層住宅樓生活供水系統(tǒng)，必須具有衛(wèi)生防疫部門核發(fā)的用水合格證。生活用水全部靠自己打井取水的小區(qū)在驗(yàn)收房屋時(shí)，水樣送交有關(guān)部門，檢驗(yàn)水質(zhì)符合生活用水標(biāo)準(zhǔn)。3）高層住宅樓電梯，必須具有勞動(dòng)部門核發(fā)的安全運(yùn)行合格證

33、。4）高層住宅樓消防供水系統(tǒng)，必須經(jīng)消防部門檢驗(yàn)合格。5）房屋應(yīng)按圖樣、文件要求達(dá)到設(shè)備齊全、功能可靠、手續(xù)完備。（2）新建房屋接管驗(yàn)收條件1）建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格。2）供電、采暖、給水排水、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用。3）房屋幢、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。（3）原有房屋接管驗(yàn)收條件1）房屋所有權(quán)、使用權(quán)清楚。2）土地使用范圍明確。3）原物業(yè)管理企業(yè)已解除合同關(guān)系。2物業(yè)接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作新建物業(yè)竣工后、業(yè)主入住前，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)及時(shí)組建接管驗(yàn)收小組，對(duì)所接管的物業(yè)進(jìn)行綜合性的接管驗(yàn)收，以確保所接管物業(yè)基本合格，滿足業(yè)主的質(zhì)量要求。（1）成立物業(yè)接管小組1）在接到接管驗(yàn)收

34、指令后，企業(yè)各相關(guān)部門應(yīng)立即按照要求抽調(diào)業(yè)務(wù)骨干組成物業(yè)接管小組。2）接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)由企業(yè)以下部門人員組成：辦公室抽調(diào)檔案管理文員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。公共關(guān)系部抽調(diào)人員負(fù)責(zé)業(yè)主資料的驗(yàn)收移交以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作。工程部抽調(diào)人員具體負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交工作。（2）接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備1）與開發(fā)商聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。2）派出先頭技術(shù)人員前往工地現(xiàn)場(chǎng)摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃。3）提前參與竣工驗(yàn)收和機(jī)電設(shè)備最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。4）準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收記錄表格。這些表格有：樓宇接管資料移交清單見表2-1表2-1 樓宇

35、接管資料移交清單序號(hào)移交資料名稱單位數(shù)量備注移交人：時(shí)間：公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表見表2-2。表2-2 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表設(shè)施名稱存在問題簡(jiǎn)述備注接管人：時(shí)間：公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表見表2-3。表2-3 公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表設(shè)施名稱遺留問題簡(jiǎn)述備注統(tǒng)計(jì)人：日期：房屋接管驗(yàn)收表見表2-4。表2-4 房屋接管驗(yàn)收表?xiàng)澨?hào)：接管驗(yàn)收時(shí)間：年月日編號(hào)存在問題簡(jiǎn)述備注土建設(shè)施照明給排水門窗其他接管人：房屋接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表見表2-5。表2-5 房屋接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表?xiàng)澨?hào)房號(hào)遺留問題簡(jiǎn)述備注統(tǒng)計(jì)人：日期：3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)提交的資料（1）新建房屋接管驗(yàn)收應(yīng)提交資料1）產(chǎn)權(quán)資

36、料：包括項(xiàng)目批準(zhǔn)文件、用地批準(zhǔn)文件、建筑執(zhí)照、拆遷資料。2）技術(shù)資料包括：竣工圖，包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖樣。地質(zhì)勘察報(bào)告。工程合同及開、竣工報(bào)告。工程預(yù)決算。圖樣會(huì)審記錄。工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）。隱蔽工程驗(yàn)收簽證。沉降觀測(cè)記錄?？⒐を?yàn)收證明書。鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。新材料、構(gòu)配件鑒定合格證書。水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書。砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告。供水、供暖、管道煤氣的試壓報(bào)告。（2）原有房屋接管驗(yàn)收應(yīng)驗(yàn)交的資料1）產(chǎn)權(quán)資料。房屋所有權(quán)證。土地使用權(quán)證。有關(guān)司法、公證文書和協(xié)議。房屋分戶使用清冊(cè)

37、。房屋設(shè)備及其固定附著物清冊(cè)。2）技術(shù)資料，包括建筑竣工圖樣資料、全套設(shè)備設(shè)施圖樣資料、全套環(huán)境綠化竣工資料。222物業(yè)接管驗(yàn)收的程序、內(nèi)容及相關(guān)問題1物業(yè)接管驗(yàn)收的程序（1）新建物業(yè)的接管驗(yàn)收程序1）建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)開發(fā)商提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。3）接管單位會(huì)同開發(fā)商按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。4）驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題的處理辦法處理。5）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，并及時(shí)簽發(fā)接管文件。（2）原有物業(yè)的接管驗(yàn)收程序1）業(yè)主

38、或業(yè)主委員會(huì)書面提請(qǐng)接管單位接管驗(yàn)收，并提交相應(yīng)的資料。2）接管單位按照接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)提交的申請(qǐng)和相關(guān)資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。3）接管單位會(huì)同業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)按照接管驗(yàn)收的主要內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。4）查驗(yàn)房屋的情況，包括建筑年代、用途變遷、拆改添建等；評(píng)估房屋的完好與損壞程度及現(xiàn)有價(jià)值；對(duì)在驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)的問題，按危險(xiǎn)和損壞問題處理辦法處理。5）交接雙方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設(shè)備和附著物，核實(shí)房屋的使用狀況。6）經(jīng)檢驗(yàn)符合要求時(shí)，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件，并辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記（若無產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，則無需辦理）。

39、2接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)（1）新建物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1）主體結(jié)構(gòu)。地基基礎(chǔ)的沉降不得超過建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500072002）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500102002）的規(guī)定值。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)構(gòu)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無蟻害，其構(gòu)件選材必須符合木結(jié)構(gòu)工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB502062002）規(guī)定。磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。凡抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500112002）的有關(guān)規(guī)定。外墻不得滲水。2）屋面與樓地面。各類屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范（G

40、B502072002）的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。陽(yáng)臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。3）裝修。鋼木門窗應(yīng)安裝平正牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度。進(jìn)戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安

41、裝牢固，底層外窗、樓層公共走道窗、進(jìn)戶門上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢。門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固。抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無缺棱掉角。油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。4）水電設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收。供配電系統(tǒng)的驗(yàn)收。（a）檢查高低壓配電柜、高壓器有無正式供電，是否滿足設(shè)計(jì)功能，是否按國(guó)家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無事故及安全隱患（如電纜溝有無蓋板；有無懸掛安全標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格；高壓側(cè)有無隔離設(shè)施等）；接地網(wǎng)有無可靠接地；設(shè)備房有無做好“三防”

42、措施（如有無防鼠板，電纜溝、門窗、墻洞有無封網(wǎng)）。（b）檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車同步進(jìn)行，煙管有無漏煙現(xiàn)象，有無事故緊急停車功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能能否正常起動(dòng)，必保供電線路是否正常供電等。（c）低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密，鋁導(dǎo)線連接不得采用鉸接或綁接；采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間及對(duì)地絕緣電阻值不小于規(guī)定要求。應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，

43、接觸良好，位置正確。電表是否經(jīng)過國(guó)家供電有關(guān)部門檢測(cè)。（d）避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地電阻值必須符合電氣裝置工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求。中央空調(diào)系統(tǒng)通風(fēng)工程部分的驗(yàn)收。（a）檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。（b）檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門，保溫是否完好，有無漏水現(xiàn)象；防腐是否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水。（c）檢查制冷或制熱情況能否滿足設(shè)計(jì)要求。（d）檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無封閉現(xiàn)象。電梯的

44、驗(yàn)收。（a）電梯應(yīng)能準(zhǔn)確運(yùn)行、選層、平層、停層。（b）曳引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲不得超過電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GBJ2321982）的規(guī)定值。（c）制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。消防系統(tǒng)的驗(yàn)收包括：（a）檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否做出相應(yīng)反應(yīng)，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播系統(tǒng)能否正常播音。（b）檢查消防管路有無漏水，閥應(yīng)保持常開狀態(tài)（防火水閥除外），消防栓內(nèi)配件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿足要求，消防栓、噴淋頭有無水流，水壓是否滿足要求。（c）檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無及時(shí)補(bǔ)充更換

45、。（d）檢查各工作生活點(diǎn)手提式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門是否合格，有無保持常開狀態(tài)，消防設(shè)施有無故障防礙正常使用等。給排水系統(tǒng)的驗(yàn)收。（a）管道應(yīng)安裝牢固，控制部件啟閉靈活、無滴漏；水壓試驗(yàn)及保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范的要求；應(yīng)按套安裝水表或預(yù)留表位。（b）高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修。（c）衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，出產(chǎn)管長(zhǎng)不宜超過8m，并不應(yīng)使用陶瓷管、塑料管。地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。（d）衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正牢固、部件齊全、制動(dòng)靈活；（e）水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大振動(dòng)。5）供暖系統(tǒng)

46、的驗(yàn)收。采暖工程的驗(yàn)收時(shí)間，必須在采暖期以前2個(gè)月進(jìn)行。鍋爐、箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平整、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證。爐排必須進(jìn)行12小時(shí)以上的試運(yùn)轉(zhuǎn)，爐排之間、爐排與爐鐵之間不得互相摩擦，且無雜聲、不跑偏、不凸起、不受卡、返轉(zhuǎn)應(yīng)自如。各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活。爐門、灰門、煤斗閘板及煙、風(fēng)擋板應(yīng)安裝平正、啟閉靈活、閉合嚴(yán)密，風(fēng)室隔墻不得透風(fēng)漏氣。管道的管徑、坡度及檢查并必須符合建筑給水排水及采暖工程施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范（GB502422002）的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支架、吊架

47、應(yīng)牢固。設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。保溫、防腐措施必須符合采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范（GBJ2421982）的規(guī)定。鍋爐輔機(jī)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常，無雜音。消煙除塵、消音減震設(shè)備應(yīng)齊全，水質(zhì)、煙塵排放濃度應(yīng)符合環(huán)保要求。經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，鍋爐和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能及采暖區(qū)室溫必須符合設(shè)計(jì)要求。6）附屬工程及其他。房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通，道路不應(yīng)有積水（路面排水反坡）。溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象。供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水管前后水表讀數(shù)是否相符。化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物，進(jìn)出水口高差不得

48、小于5厘米；立管與糞池間的承接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過2個(gè)彎。有無透氣管（不能完全密閉）。小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。小區(qū)內(nèi)路燈開關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、窨井（檢查井）設(shè)置、管道坡度、管徑均必須符合室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范（GB500142006）的要求；管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈。房屋應(yīng)按單元設(shè)置信報(bào)箱，其規(guī)格、位置須符合有關(guān)規(guī)定。掛物鉤、曬衣架應(yīng)安裝牢固；煙道、通風(fēng)道、垃圾道應(yīng)暢通，無阻塞物。單體工程必須做到“工完料凈場(chǎng)地清”、臨時(shí)設(shè)施及過渡用房拆除清理完畢；室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求；群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和

49、服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。（2）原有物業(yè)接管驗(yàn)收的內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)1）質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。以CJ13和國(guó)家有關(guān)規(guī)定作為檢驗(yàn)依據(jù)。從外觀檢查建筑物整體的變異狀態(tài)。檢查房屋結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備的完好與損壞程度：2）危險(xiǎn)和損壞問題的處理屬有危險(xiǎn)的房屋，應(yīng)由交接人負(fù)責(zé)排險(xiǎn)解危后，才能接管。屬有損壞的房屋，由交接人和接管單位協(xié)商解決，既可約定期限由交接人負(fù)責(zé)維修，也可采用其他補(bǔ)償形式。屬法院判決沒收并通知承接的房屋，按法院判決辦理。3接管驗(yàn)收遺留問題的處理（1）遺留問題的登記確認(rèn)1）對(duì)資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在接管驗(yàn)收資料遺留問題統(tǒng)計(jì)表中，并交

50、交接人簽字確認(rèn)。2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在表2-3（公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收遺留問題統(tǒng)計(jì)表）中。并請(qǐng)交接人簽字確認(rèn)。（2）遺留問題的解決1）對(duì)資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極同交接人聯(lián)系補(bǔ)齊，必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。2）對(duì)物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在兩周內(nèi)解決；重大問題接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)要求交接人在一個(gè)月內(nèi)解決。必要時(shí)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)當(dāng)協(xié)助進(jìn)行。3）對(duì)于長(zhǎng)期解決不了，勢(shì)必會(huì)影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)以備忘的形式將問題登記后交給交接人進(jìn)行備錄。案例2-3 接管驗(yàn)收不可掉以輕心 A公司建設(shè)了一座涉外商務(wù)

51、大廈，由于當(dāng)時(shí)A公司自身并不具備直接管理大廈的經(jīng)驗(yàn)和能力，便聘用F公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的物業(yè)管理工作。由于F公司是以低價(jià)中標(biāo)，因而財(cái)務(wù)壓力很大，在實(shí)際管理運(yùn)作中經(jīng)常偷工減料，對(duì)管理成本進(jìn)行非正常壓縮，造成客戶大量投訴，大廈形象受到影響。這種情況下，A公司決定提前一年終止委托合同，自己組建機(jī)構(gòu)接管。項(xiàng)目交接時(shí)雙方分別就項(xiàng)目現(xiàn)狀進(jìn)行了逐項(xiàng)檢查和記錄，在檢查到空調(diào)機(jī)組時(shí)，因正值冬季，環(huán)境溫度無法達(dá)到開機(jī)條件，在粗略看過機(jī)房后，接收人員便在“一切正常”的字樣下簽了名。春夏之交，在進(jìn)行空調(diào)運(yùn)行準(zhǔn)備過程中發(fā)現(xiàn)，F(xiàn)公司對(duì)機(jī)組的維護(hù)保養(yǎng)工作做得很差，竟然在過去的一年里從未給機(jī)組加過油，有的機(jī)頭已不能啟動(dòng)，需要更換部分

52、零件。F公司要求A公司支付雙方約定的提前終止委托管理的補(bǔ)償費(fèi)用，而A公司則認(rèn)為F公司在受委托期間未能正常履行其管理職責(zé)，造成設(shè)備受損，補(bǔ)償費(fèi)用要扣除相當(dāng)部分。這時(shí)F公司的律師出場(chǎng)了，手里拿著有A公司工作人員“一切正?！焙炞值慕唤域?yàn)收記錄的復(fù)印件向A公司提出了法律交涉。分析：有人說，物業(yè)管理是一門科學(xué)，也有人說，物業(yè)管理是一門藝術(shù)。這兩種說法都對(duì)。物業(yè)管理是科學(xué)與藝術(shù)的結(jié)合。物業(yè)項(xiàng)目的交接驗(yàn)收工作是屬于“科學(xué)”這一部分的，交驗(yàn)工作務(wù)必認(rèn)真仔細(xì)，簽署驗(yàn)收意見務(wù)必慎重小心，簽名蓋章要斟酌再三。案例中A公司的失誤在于空調(diào)機(jī)組驗(yàn)收時(shí)沒有進(jìn)行開機(jī)運(yùn)行，如果當(dāng)時(shí)不具備開機(jī)條件，則應(yīng)標(biāo)注存疑。事情的發(fā)展頗有柳

53、暗花明的味道，當(dāng)F公司的律師氣勢(shì)洶洶地提出法律交涉時(shí)，由A公司起草，A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的一個(gè)條款使A公司的權(quán)益得到了保護(hù)，該條款規(guī)定A、F公司必須對(duì)“遺留問題備忘錄”予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效，而這個(gè)備忘錄中A公司將空調(diào)機(jī)組存在的問題已經(jīng)作了補(bǔ)充，F(xiàn)公司尚未簽署也未給予足夠重視。真可謂“一字千金”。想一想：假設(shè)A、F兩公司共同簽署的“終止委托物業(yè)管理協(xié)議”中的沒有“規(guī)定A、F公司必須對(duì)遺留問題備忘錄予以簽署確認(rèn)后，該協(xié)議方能生效”的條款，你認(rèn)為A公司應(yīng)該怎樣做？223 物業(yè)接管驗(yàn)收中應(yīng)注意的問題接管驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)的重要環(huán)節(jié)，物業(yè)管理企業(yè)通過接管驗(yàn)收

54、，由對(duì)物業(yè)的早期介入或參與投標(biāo)、洽商合同轉(zhuǎn)入到對(duì)物業(yè)的實(shí)體管理之中。因此，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)所移交的物業(yè)一定要把好驗(yàn)收關(guān)，否則因?yàn)榘殃P(guān)不嚴(yán)而造成的后遺癥和改造、增設(shè)工程，會(huì)給今后的物業(yè)管理服務(wù)帶來許多不必要的麻煩。為確保今后物業(yè)管理工作能順利開展，物業(yè)管理企業(yè)在接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)注意以下幾個(gè)方面：1人員選配要精干物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)選派素質(zhì)好、業(yè)務(wù)精、對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)的管理人員及技術(shù)人員參加驗(yàn)收工作。2驗(yàn)收立場(chǎng)要明確物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)從今后物業(yè)維護(hù)保養(yǎng)管理的角度進(jìn)行驗(yàn)收，也應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，對(duì)物業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格的驗(yàn)收，以維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。3遺留問題要備案1）對(duì)在前期介入階段提出的完善項(xiàng)目和整改意見進(jìn)行復(fù)核，對(duì)尚未完

55、善的事項(xiàng)，要求開發(fā)商提出的補(bǔ)救和解決措施并備案（包括物管用房、專項(xiàng)基金、開辦費(fèi)用、對(duì)外承諾的小區(qū)配套設(shè)施等敏感問題）。2）接管驗(yàn)收中若發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)明確記錄在案，約定期限督促交接人對(duì)存在的問題加固補(bǔ)強(qiáng)、整修，直至完全合格。4保修事宜要落實(shí)落實(shí)物業(yè)的保修事宜。根據(jù)建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由開發(fā)商負(fù)責(zé)保修的，應(yīng)向物業(yè)管理企業(yè)交付保修保證金；或由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)保修，開發(fā)商一次性撥付保修費(fèi)用。5特殊信息要收集1）新建物業(yè)開發(fā)商應(yīng)將項(xiàng)目所有土建工程、裝飾工程、市政工程、設(shè)備安裝工程和綠化工程等主體及配套工程的施工（承包）單位名稱、工程項(xiàng)目、工程負(fù)責(zé)人員聯(lián)系電話、保修期限等內(nèi)容列出清單交給物業(yè)管理企業(yè)。2

56、）將開發(fā)商施工未用完的小區(qū)建材，如各種瓷磚、玻璃窗及配件等留下備用，可減少以后維修費(fèi)用。3）凡項(xiàng)目采用非市面上常見的建材、設(shè)備和設(shè)施的，應(yīng)讓開發(fā)商或施工單位提供供貨和維修保養(yǎng)單位的地址、電話和聯(lián)系人。6管理配套要關(guān)注驗(yàn)收時(shí)注意與物業(yè)管理服務(wù)密切相關(guān)的設(shè)施和管線有無按要求做好。包括崗?fù)?、道閘、圍欄防攀防鉆設(shè)施、清潔綠化取水用的水管接口、倒水池、垃圾收集房（含清潔工具房）、小區(qū)標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、車棚、停車位是否足夠，小區(qū)擺攤、室外用電的預(yù)留電源插座等設(shè)施。7產(chǎn)權(quán)界定要證明小區(qū)公共設(shè)備、設(shè)施、輔助場(chǎng)所（幼兒園等）、停車位、會(huì)所等產(chǎn)權(quán)須界定并出具相關(guān)證明（避免以后引起業(yè)主投訴、爭(zhēng)紛）。8管理權(quán)限要清楚物業(yè)管理

57、企業(yè)接受的只是對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)以及政府賦予的有關(guān)權(quán)利。9驗(yàn)收手續(xù)要齊全接管驗(yàn)收符合要求后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。224 物業(yè)的撤管1自然解聘自然解聘是物業(yè)管理委托合同期滿后不再續(xù)聘。續(xù)聘是指物業(yè)管理委托期限到期后對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的再次聘用。為了確保業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙方利益，物業(yè)管理委托合同中對(duì)物業(yè)管理的期限都有明確的規(guī)定。2提前解聘提前解聘是在合同期內(nèi)，由于某種原因，合同雙方或單方提出終止合同的履行。提前解聘一般發(fā)生在合同履行中雙方產(chǎn)生爭(zhēng)議而又協(xié)商不成時(shí)；物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)未認(rèn)真履行合同中載明的義務(wù)，或?qū)Ρ酒髽I(yè)物業(yè)管理工作的支持配合十分不力，以至無法繼續(xù)

58、履行合同；業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為物業(yè)管理企業(yè)未認(rèn)真履行合同中載明的義務(wù)，以至無法繼續(xù)履行合同。3撤管工作在項(xiàng)目撤管工作中物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)恪守四個(gè)原則，即嚴(yán)格守法、善始善終、求同存異、誠(chéng)信負(fù)責(zé)。物業(yè)管理企業(yè)要本著向業(yè)主負(fù)責(zé)的精神，做好撤管工作，并將誠(chéng)信負(fù)責(zé)作為項(xiàng)目退出工作的最終落腳點(diǎn)。項(xiàng)目撤管要按三個(gè)階段安排：策劃準(zhǔn)備階段，包括設(shè)立項(xiàng)目退出專項(xiàng)工作組，制訂退出方案，依法促成業(yè)主委員會(huì)成立；過渡階段，依法促使業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行物業(yè)管理招投標(biāo)，配合業(yè)主委員會(huì)選聘企業(yè)，正式交接；收尾階段，幫帶接管企業(yè)熟悉項(xiàng)目，正式移交，移交資料完整齊全，手續(xù)合法，做好移交后續(xù)工作，堅(jiān)持注重服務(wù)細(xì)節(jié)。案例2-4 前任物業(yè)公司不

59、文明撤管 2003 年 10 月，創(chuàng)世紀(jì)花園在通過2/3 的業(yè)主同意之后，采取公開招標(biāo)方式招聘物業(yè)管理公司。這一過程創(chuàng)世紀(jì)花園連創(chuàng)了業(yè)主委員會(huì)3個(gè)第一：業(yè)主委員會(huì)第一次成為公開招標(biāo)人；第一次委托中介代理；第一次在媒體上公布招聘物業(yè)管理公司信息。整個(gè)招標(biāo)過程進(jìn)展順利，在所在市物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)引起了不小的反響。最后上實(shí)物業(yè)管理公司中標(biāo)，成為創(chuàng)世紀(jì)花園的新管家。按照合同的約定，新老管家應(yīng)在2003年11月30日24 時(shí)之前完成交接，但到2004年2月，老管家不但沒有按期徹底退出，而且給新物業(yè)留下一個(gè)“爛攤子”：小區(qū)內(nèi)的部分電線被挑斷，燈泡被卸掉，一些花盤失蹤，防盜安全門的 IC 卡被帶走，電梯和監(jiān)控室

60、內(nèi)的報(bào)警電話線路短路，保安系統(tǒng)處于癱瘓狀態(tài)等。分析：出現(xiàn)這種“爛攤子”，最大的受損者就是小區(qū)的業(yè)主。象這種落聘物業(yè)公司臨走時(shí)采取非理性措施的，國(guó)內(nèi)還有不少實(shí)例。1國(guó)務(wù)院頒布實(shí)施的物業(yè)管理?xiàng)l例第十一條規(guī)定業(yè)主大會(huì)職責(zé)之一就是選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；第十五條規(guī)定業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，履行職責(zé)之一是代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。顯然本案例中的業(yè)主委員會(huì)是依法辦事，老物業(yè)公司對(duì)抗法規(guī)，顯然違規(guī)。 2國(guó)家建設(shè)部頒布的前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法規(guī)定：住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招標(biāo)