8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、案例 1（一）項 目 名 稱：宜昌市燕獅科昌市伍家鄉(xiāng)前坪村 2 號工業(yè)用地地價案例 1（一）項 目 名 稱：宜昌市燕獅科昌市伍家鄉(xiāng)前坪村 2 號工業(yè)用地地價評估（宜昌市公司位于（二）土地估價的目的：土地估價的目的是為委托方在農(nóng)行辦土地抵押登記核定國有土地使用權(quán)價值提供地價依據(jù)（三）估價對象描述1、土地登記狀待估宗地位于伍家崗區(qū)伍家鄉(xiāng)前坪村 2 號，宗地四至詳見圖；該地于2008宜昌資源局進行土地權(quán)并登記發(fā)證，土地登記面積為 16989.04 平方米，土地使用權(quán)人為宜市燕獅科技開公司，本次評估面積為 16989.04 平方米土地使用權(quán)人為宜昌市燕獅科技級，土地權(quán)屬性質(zhì)為出讓國有土地使用權(quán)2、土地

2、權(quán)利狀公司。土地級別為 待估宗地土地為國家所有土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓國有地使用權(quán)，土地使用者為宜昌市燕獅科技開公司根據(jù)規(guī)定，工業(yè)用地最高出讓年限為五十年，剩余土地使用年為 50 年。待估宗地辦理國有土地使用權(quán)出讓登記手續(xù)后，宗地具依國押等權(quán)利和國有土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定享有轉(zhuǎn)讓3、土地利用狀（四）價格定1、評估地價為評估土地在估價基準(zhǔn)日，設(shè)定土地用途為工業(yè)地，土1、評估地價為評估土地在估價基準(zhǔn)日，設(shè)定土地用途為工業(yè)地，土地使用年限為 50 年的國有土地使用權(quán)價格2（即通路、通電、通上下水、通訊（五）評估方1、土地抵押價格是指以抵押方式將土地作為債權(quán)擔(dān)保而設(shè)定抵度的估計考慮后的土地使用權(quán)價格它比

3、公開市場條件下正交易的土地使用權(quán)價格要低。依法不得抵押的土地，漢有抵押價格首次抵押的土地，該土地的價格為抵押價格本次評估的是首次抵押的土地（1） 估價方法的確土地抵押價格的評估可先用收益還原法市場比較法剩余成近法和基準(zhǔn)地價系求取公開市場條件下的正常使用權(quán)價格，再對它進行未來市場風(fēng)險等修正。修正值一般確20%左右本次評估根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)通行的估價方法有市較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法、成近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)等。由于估價對象位于宜昌市城區(qū) V 級地段，屬基準(zhǔn)地價覆蓋范內(nèi)，按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的技術(shù)規(guī)定，經(jīng)估，確利用基準(zhǔn)地價系數(shù)和成近法計算宗地地價A、利用基準(zhǔn)地價系數(shù)試算宗地地宜昌市城區(qū)基準(zhǔn)地價成果于

4、宜昌市人執(zhí)行因此據(jù)該項成果，待估宗地屬于工業(yè)用地類型，位于宜昌市城區(qū) V 級段，參照 V 級據(jù)該項成果，待估宗地屬于工業(yè)用地類型，位于宜昌市城區(qū) V 級段，參照 V 級工業(yè)用地基準(zhǔn)地價，其地價標(biāo)準(zhǔn)為 298 元/平方米據(jù)本評地價影對照宗地修正系數(shù)說明表及宗地修正數(shù)指標(biāo)表，對區(qū)和個進行修正其計算結(jié)果為 351.67 元/平方米B、利用成近法試算宗地地所謂近法就是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地確定土地價格的一種估價方法其計算結(jié)果為 364.11 元/平方米3、估價結(jié)（1）地價確定的方收益根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程的計算方法，分別采用了基準(zhǔn)地價數(shù)和成近法對待估宗地進行了地價測算基準(zhǔn)地價系數(shù)計算的結(jié)果為351.67元