市城市建設用地布局與發(fā)展教案

1、目 錄 TOC o 1-2 h z HYPERLINK l _Toc9909559 前言 PAGEREF _Toc9909559 h 1 HYPERLINK l _Toc9909560 第一章 深圳市都市建設用地現(xiàn)狀分析 PAGEREF _Toc9909560 h 2 HYPERLINK l _Toc9909561 一、全市差不多概況 PAGEREF _Toc9909561 h 2 HYPERLINK l _Toc9909562 二、特區(qū)都市建設用地現(xiàn)狀特征 PAGEREF _Toc9909562 h 3 HYPERLINK l _Toc9909563 三、特區(qū)外建設用地的現(xiàn)狀特征 PAGER

2、EF _Toc9909563 h 4 HYPERLINK l _Toc9909564 第二章 96總規(guī)實施的績效評價 PAGEREF _Toc9909564 h 8 HYPERLINK l _Toc9909565 一、96總規(guī)對建設用地規(guī)模的操縱作用 PAGEREF _Toc9909565 h 8 HYPERLINK l _Toc9909566 二、96總規(guī)對都市建設用地結構的指導作用 PAGEREF _Toc9909566 h 11 HYPERLINK l _Toc9909567 三、96總規(guī)對都市建設用地布局的引導作用 PAGEREF _Toc9909567 h 12 HYPERLINK

3、l _Toc9909568 四、96總規(guī)對下層次規(guī)劃的指導作用 PAGEREF _Toc9909568 h 14 HYPERLINK l _Toc9909569 五、96總規(guī)實施出現(xiàn)偏差的緣故分析 PAGEREF _Toc9909569 h 16 HYPERLINK l _Toc9909570 第三章 對“十五”打算確定的都市進展目標的認識 PAGEREF _Toc9909570 h 17 HYPERLINK l _Toc9909571 一、“十五”打算確定的都市進展目標 PAGEREF _Toc9909571 h 17 HYPERLINK l _Toc9909572 二、都市建設用地規(guī)劃需要

4、深入和細化的內容 PAGEREF _Toc9909572 h 17 HYPERLINK l _Toc9909573 第四章 規(guī)劃期（20002005年）都市建設用地規(guī)模預測 PAGEREF _Toc9909573 h 18 HYPERLINK l _Toc9909574 一、特區(qū)內都市建設用地規(guī)模預測 PAGEREF _Toc9909574 h 18 HYPERLINK l _Toc9909575 二、特區(qū)外都市建設用地規(guī)模預測 PAGEREF _Toc9909575 h 18 HYPERLINK l _Toc9909576 三、全市都市建設用地總規(guī)模及各項指標預測 PAGEREF _Toc9

5、909576 h 21 HYPERLINK l _Toc9909577 四、2005年都市建設用地操縱規(guī)模的確定 PAGEREF _Toc9909577 h 22 HYPERLINK l _Toc9909578 第五章 都市建設用地進展策略 PAGEREF _Toc9909578 h 24 HYPERLINK l _Toc9909579 一、以后五年全市建設用地進展目標和思路 PAGEREF _Toc9909579 h 24 HYPERLINK l _Toc9909580 二、要緊用地的進展策略 PAGEREF _Toc9909580 h 25 HYPERLINK l _Toc9909581

6、第六章、規(guī)劃期內都市建設用地打算 PAGEREF _Toc9909581 h 27 HYPERLINK l _Toc9909582 一、特區(qū)各類用地建設打算 PAGEREF _Toc9909582 h 27 HYPERLINK l _Toc9909583 二、特區(qū)外各功能組團建設用地進展打算和重要項目 PAGEREF _Toc9909583 h 31 HYPERLINK l _Toc9909584 第七章 保障措施與政策建議 PAGEREF _Toc9909584 h 37 HYPERLINK l _Toc9909585 一、加強各層次規(guī)劃的編制和治理 PAGEREF _Toc9909585

7、h 37 HYPERLINK l _Toc9909586 二、調整特區(qū)外的行政區(qū)劃 PAGEREF _Toc9909586 h 38 HYPERLINK l _Toc9909587 三、改革財稅體制與調整政府投資方向 PAGEREF _Toc9909587 h 39前言都市建設用地構成了都市用地的主體，這也使得對全市都市建設用地的布局與進展趨勢的研究成為本次總體規(guī)劃檢討工作的重要的組成部分之一。本專題研究按照此次工作的總體思路，采納如下的技術路線：通過現(xiàn)狀調查分析、深圳市都市總體規(guī)劃（1996-2010）（下稱96總規(guī)）的實施評價以及對“十五”打算確定的都市建設目標的分析，確定規(guī)劃期內建設用地

8、的規(guī)模、各類用地的進展策略和建設打算，并提出保障這些策略和打算實施的政策建議。上述分析研究必須建立在準確詳實的現(xiàn)狀數(shù)據(jù)基礎上。本報告所采納的深圳市都市建設用地現(xiàn)狀數(shù)據(jù)成果，是通過如下途徑獲得：以差不多編制完成和正在編制的特區(qū)內各分區(qū)規(guī)劃、法定圖則、操縱性詳細規(guī)劃和特區(qū)外各鎮(zhèn)鎮(zhèn)域規(guī)劃的現(xiàn)狀調研資料為基礎，結合國土規(guī)劃局2000年的土地詳查資料和2000年底最新的衛(wèi)星影像資料，通過與各分局規(guī)劃科、各鎮(zhèn)國土所合作進行圖紙和數(shù)據(jù)核對工作以及大量的現(xiàn)場實地踏勘，對上述數(shù)據(jù)資料進行校核修正，從而獲得最后的結果。由于特區(qū)外工業(yè)化超前進展使得大量尚未辦理土地變更手續(xù)的非農建設用地（通常統(tǒng)計為非都市建設用地）差

9、不多進入都市規(guī)劃區(qū)，因此進行資料匯總時，將特區(qū)外各鎮(zhèn)與建成區(qū)連成片的村莊建設用地也納入都市建設用地統(tǒng)計中，以反映真實的建設現(xiàn)狀。數(shù)據(jù)截止日期為2000年12月底，數(shù)據(jù)統(tǒng)計平臺為AUTOCAD下的.dwg格式的電子文件。第一章 深圳市都市建設用地現(xiàn)狀分析一、全市差不多概況截止2000年12月底，深圳全市的建設用地總量為467.3 平方公里，其中特區(qū)內為133.4 平方公里，特區(qū)外為333.9 平方公里，各區(qū)建設用地狀況見下表。表1-1 全市各區(qū)都市建設用地匯總表區(qū)名羅湖福田南山鹽田特區(qū)內小計寶安龍崗特區(qū)外小計全市合計面積（平方公里）29.344.952.17.1133.4195138.9333.

10、9467.3所占比例(%)6.39.611.21.528.641.729.771.4100.0人均建設用地面積（平方米/人）37.849.472.246.852.271.382.475.667與1994年的情況相比，全市都市建設用地總量增長迅速，由299 平方公里增加到467.3 平方公里，增幅 56 %。但人均建設用地卻由89 平方米/人下降為67平方米/人，這表明盡管建設用地增長專門快，但卻遠遠趕不上人口的增長。表1-2 全市各區(qū)建設用地變化狀況（單位：公頃）羅湖+鹽田福田南山寶安龍崗全市1994年334033603403102459599299472000年3640.84487.7521

11、3.31950013887.246729增長率(%)9.033.653.290.344.756資料來源：2000年的數(shù)據(jù)來自本次現(xiàn)狀調查統(tǒng)計結果，1994年的數(shù)據(jù)來自96總規(guī)的文本講明書。二、特區(qū)都市建設用地現(xiàn)狀特征（一）、特區(qū)都市建設用地布局結構的變化 從用地總量分析，2000年底特區(qū)內建設用地總量由1994年底的101平方公里增加到133.4 平方公里，增幅為32.1%。其中南山區(qū)增加最快，福田區(qū)次之，羅湖和鹽田區(qū)增長相對較為平緩。與之形成鮮亮對比的是，羅湖和鹽田區(qū)建成區(qū)人口密度最高，福田區(qū)次之，南山區(qū)最低?？偟膩碇v，特區(qū)人均52.2平方米/人的現(xiàn)狀用地，不僅遠遠低于深圳市都市規(guī)劃標準與準

12、則（下稱深標）規(guī)定特區(qū)內90105平方米/人的標準，而且也低于國家規(guī)定的60平方米/人的最低標準，反映出特區(qū)內人口對土地的壓力十分沉重。（二）、特區(qū)都市建設用地構成的變化對特區(qū)建設用地分類進行比較分析時，一個特不要注意的問題是， 編制96總規(guī)進行用地統(tǒng)計時采納的是深圳市都市規(guī)劃標準與準則1990版（下稱90深標）的用地分類標準，在統(tǒng)計口徑上與目前使用的深圳市都市規(guī)劃標準與準則1997版（下稱97深標）分類方法有較大區(qū)不。因此，進行比較之前，必須將現(xiàn)狀數(shù)據(jù)進行轉換以統(tǒng)一統(tǒng)計口徑，方有可能得出較為正確的結論。表1-3是將現(xiàn)狀的統(tǒng)計數(shù)據(jù)按照90深標的用地分類標準換算后做出的比較。表1-3 特區(qū)都市建

13、設用地分類構成變化狀況（單位：公頃）用地類型居住商業(yè)政府/社團工業(yè)倉儲對外交通道路廣場綠地專門用地合計用地代碼RCG/ICMWTSGD2000年3719.3482.01882.61625.6395.6772.72052.81483.6927.613341.81994年3063.0405.01177.01412.0310.0730.01661.01097.0248.010103.0變化率(%)21.419.059.915.127.65.823.635.2274.032.1注： 1994年的數(shù)據(jù)來自96總規(guī)的文本講明書，但原OU類用地改為D類用地。2000年的數(shù)據(jù)為本次現(xiàn)狀調查統(tǒng)計結果，但按照90

14、深標進行了相應轉換：市政公用設施用地（U）劃入政府/社團用地（G/IC）；按照97深標中屬商業(yè)用地（C）的旅游渡假用地（C9）劃入專門用地（D）；按照97深標中屬政府/社團用地（G/IC）的口岸設施用地劃入對外交通用地（T）。從上表顯示數(shù)據(jù)能夠發(fā)覺，有三類用地的增長超過平均增幅。其中專門用地（D類）盡管增幅達到2.7倍，居于增幅首位，但要緊表現(xiàn)為旅游渡假用地的增加（注：90深標此類用地屬OU類，而97深標則劃歸C9類），因此實際上反映的是商業(yè)用地的增長；其次是政府社團用地（G/IC類），增長幅度差不多超過1994年的近60%，反映出特區(qū)功能向全市綜合服務中心區(qū)演變的趨勢；綠化用地增幅也較快，達

15、到35.2%，反映出特區(qū)都市環(huán)境的改善。此外，倉儲、道路廣場、居住用地呈現(xiàn)平穩(wěn)增長態(tài)勢，增幅在2030%之間（商業(yè)用地若加上C9類也應劃入）；工業(yè)用地增長較慢，講明特區(qū)內產(chǎn)業(yè)結構調整和工業(yè)生產(chǎn)功能向外轉移的傾向。對外交通用地增長最為緩慢，是因為特區(qū)對外交通的總體格局在96總規(guī)編制時差不多差不多形成，近幾年沒有大的變化。 （三）特區(qū)都市建設用地構成特征分析表1-4 特區(qū)內各區(qū)都市建設用地分類構成（%）用地類型居住商業(yè)政府/社團工業(yè)倉儲對外交通道路廣場市政設施綠地專門用地合計用地代碼RCG/ICMWTSUGD羅湖36.915.46.85.64.43.010.54.311.51.6100.0福田27

16、.310.68.68.00.61.720.83.217.51.7100.0南山23.113.99.720.23.55.614.31.86.41.5100.0鹽田29.73.96.96.87.722.59.24.54.24.7100.0特區(qū)27.912.68.512.23.04.615.43.011.11.7100.0深標規(guī)定253058121310/1516/1315/對比深標分析特區(qū)內各類建設用地構成，用地總體結構差不多趨向合理。但政府/社團（G/IC）用地比例相對較低，這也正是目前深圳市與國內其他大都市在公共設施配套方面尚存在較大差距的反映。具體到各區(qū)，用地配置存在不平衡性。盡管由于各區(qū)功

17、能定位的不同，用地結構存在差異性在一定程度上是正常的，但羅湖區(qū)和鹽田區(qū)的道路廣場用地比例仍然顯得偏低，南山區(qū)和鹽田區(qū)的公共綠地也明顯偏低，這三個區(qū)改善環(huán)境質量、完善設施的任務還比較艱巨。三、特區(qū)外建設用地的現(xiàn)狀特征從特區(qū)外用地總量看，1994年以來建設用地總量的增長幅度高達68%，高于特區(qū)內一倍，特區(qū)外正處于都市規(guī)模迅速擴張的狀態(tài)。尤以寶安更為突出，用地總量增幅為90.3%，龍崗區(qū)增幅為44.7%，寶安的增長速度也超過龍崗一倍以上。（一）特區(qū)外用地布局結構的變化表1-5 特區(qū)外各功能組團建設用地變化情況（單位：公頃）寶安中心組團西部工業(yè)組團西部獨立城鎮(zhèn)中部組團橫崗組團龍崗中心組團東部工業(yè)組團東

18、部獨立城鎮(zhèn)1994年286427122073576214432503129712052001年3474.16651.34040.610603.52163.83552.51814.21327.7增 幅21.3%145.3%94.9%79.9%50%41.9%39.9%10.2%資料來源：2000年的數(shù)據(jù)來自本次現(xiàn)狀調查統(tǒng)計結果，1994年的數(shù)據(jù)來自96總規(guī)的文本講明書。比較特區(qū)外6個功能組團的增長狀況，增長最快的是西部工業(yè)組團，增幅達145%；西部獨立城鎮(zhèn)和中部組團次之，增幅均超過75%；相對較慢的是寶安中心組團和東部獨立城鎮(zhèn)。分析后兩個組團增長相對滯后的緣故，寶安中心組團是因為靠近特區(qū)和大型基

19、礎設施，開發(fā)較早，差不多差不多成為建成區(qū)，所剩的可建設用地存量有限，進展空間受到限制。而東部獨立城鎮(zhèn)則是因為處于生態(tài)敏感區(qū)，開發(fā)受到操縱；又遠離特區(qū)和經(jīng)濟增長極核，導致進展動力不足。但值得重視的是，同樣處于生態(tài)敏感區(qū)、96總規(guī)確定需要操縱開發(fā)的西部三個獨立城鎮(zhèn)：光明、公明和石巖，在進展速度上遠遠超過規(guī)劃人口的預期，三鎮(zhèn)的用地規(guī)模并沒有得到有效的操縱，均大大超過96總規(guī)確定的操縱指標。比較96總規(guī)確立的西、中、東三條軸線的進展狀況，西部軸和中部軸的增長勢頭遠遠強于東部，進展最快的三個組團均位于這兩條進展軸上。對特區(qū)外20個鎮(zhèn)進行比較，用地增幅超過150%的有觀瀾、福永和松崗三鎮(zhèn)，另外還有石巖和沙

20、井的增長超過130%。相對而言，西部軸的增長更加迅猛，除觀瀾外，增幅居前5位的5個鎮(zhèn)中，有4個分布西部進展軸上。而增幅最小的為葵涌、坪地和南澳，均分布在龍崗區(qū)。值得注意的是，位于龍崗中心組團的坪地鎮(zhèn)，其增長速度并沒有達到相應水平，在全市各鎮(zhèn)中竟位于增幅的倒數(shù)第三位。這表明原先希望通過龍崗中心城的開發(fā)帶動周邊地區(qū)進展的預期目標并沒有完全實現(xiàn)。從96總規(guī)確定的三個圈層的進展狀況看，第三圈層的用地規(guī)模增長速度超過第二圈層，用地總量增長居前的5個鎮(zhèn)除石巖外均位于第三圈層，這反映出特區(qū)外按梯度推進的趨勢差不多進展到第三圈層高速擴張時期，第二圈層的增長速度趨緩體現(xiàn)出該圈層各鎮(zhèn)的進展將進入結構轉換和質量提高

21、的時期。（二）特區(qū)外用地構成的變化 表1-6顯示了特區(qū)外都市建設用地分類變化的狀況。表1-6 特區(qū)外都市建設用地分類變化狀況（單位：公頃）用地類型居住商業(yè)政府/社團工業(yè)倉儲對外交通道路廣場綠地專門用地合計用地代碼RCG/ICMWTSGD寶安區(qū)2000年5190.3357.51664.16838.8176.72599.82246.3336.689.9195001994年2750.0354.0859.03711.00.0805.01062.0249.0455.010245.0變化率(%)88.71.093.784.3223.0111.535.2-80.290.3龍崗區(qū)2000年4783.7278.

22、2645.54802.31631733.31023.2242.2215.813887.21994年3292.0258.0628.03341.088.0304.0909.0172.0607.09599.0變化率(%)45.37.82.843.785.2470.212.640.8-64.444.7特區(qū)外合計2000年9974.0635.72309.611641.1339.74333.13269.5578.8305.733387.21994年6042.0612.01487.07052.088.01109.01971.0421.01062.019844.0變化率(%)65455652862916637

23、-7168注： 1994年的數(shù)據(jù)來自96總規(guī)的文本講明書，2000年的數(shù)據(jù)為本次現(xiàn)狀調查統(tǒng)計結果，但都按照表1-3的方式進行了相應調整。上表顯示，在各類用地中，增幅最大的是對外交通用地（T），反映出特區(qū)外的交通建設有長足的進展；其次是倉儲用地（W），但由于寶安區(qū)的歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)為零，這部分用地的增長總量并不大；其它各類用地增長較平穩(wěn)，但公共綠地的增幅低于平均水平，講明特區(qū)外生態(tài)環(huán)境建設仍然落后于經(jīng)濟進展；而商業(yè)用地（C類）增加最為緩慢，兩區(qū)均不超過8%，專門用地則有所減少。在增加用地總量上，居住和工業(yè)兩大類用地位于前列，正反映出特區(qū)外經(jīng)濟快速增長所產(chǎn)生的旺盛需求。（三）特區(qū)外用地結構的特征分析表

24、1-7 特區(qū)外各區(qū)都市建設用地分類構成（%）用地類型居住商業(yè)政府/社團工業(yè)倉儲對外交通道路廣場市政設施綠地專門用地合計用地代碼RCG/ICMWTSUGD寶安26.66.42.735.10.913.311.51.41.70.4100.0龍崗34.42.23.234.61.212.57.41.31.71.4100.0特區(qū)外29.74.62.934.61.012.99.71.42.40.8100.0深標規(guī)定2025510122025/1516/1013/分析特區(qū)外現(xiàn)狀用地構成，居住用地（R）與工業(yè)用地（M）占絕對優(yōu)勢，寶安區(qū)兩者之和占建設用地總量的比例為61.7%，龍崗區(qū)兩者之和所占總用地比例為69

25、%。在特區(qū)外的20個鎮(zhèn)中，二者之和占總用地比例高于60%的有11個鎮(zhèn)，占鎮(zhèn)總數(shù)的55%；其中有4個鎮(zhèn)的這兩類用地比例超過75%，沙井和松崗兩鎮(zhèn)僅工業(yè)用地就占50%以上，遠遠高于深標所規(guī)定的“特區(qū)外居住用地操縱在2025%、工業(yè)用地操縱在2025%”的標準。只有南澳、福永、觀瀾三個鎮(zhèn)在4050%之間；究其緣故，福永的居住、工業(yè)用地比例之因此相對較低，是因為用地統(tǒng)計時，將機場統(tǒng)計到對外交通用地（T）中，使該類用地占35.2%，阻礙了前兩類用地比例，而觀瀾則是因為建有大片高爾夫球場而造成商業(yè)用地（C）比例高達24.2%，相應降低了居住和工業(yè)用地比例；只有南澳是因為開發(fā)較為緩慢而使兩大類用地相對較小。

26、特區(qū)外各鎮(zhèn)工業(yè)用地比例普遍明顯偏高的事實講明，特區(qū)外差不多進展成為全市最重要的工業(yè)生產(chǎn)基地。但在特區(qū)外人口以暫住人口為主體的形勢下，居住用地比例仍然高于深標的規(guī)定，一定程度上反映出農村住宅建設失控的狀況沒有全然改變。關于商業(yè)用地（C類），寶安占6.4%、龍崗占2.2%。盡管寶安區(qū)該類用地在總量上超過深標規(guī)定的5%的標準，但分布專門不均衡；要緊集中在設有高爾夫球場的觀瀾和西鄉(xiāng)兩鎮(zhèn)。而龍崗則達不到標準。特區(qū)外大部分鎮(zhèn)的商業(yè)用地比例均在3%以下，只有6個鎮(zhèn)超過3%，但除觀瀾、西鄉(xiāng)兩鎮(zhèn)之外，其余4個鎮(zhèn)均不超過5%的標準。盡管該類用地的多少要緊是由市場需求決定的，但也反映出特區(qū)外生產(chǎn)功能突出、服務功能較

27、弱的特征。相比而言，特區(qū)外各鎮(zhèn)中，要緊由政府公共投資開發(fā)、最能體現(xiàn)生活環(huán)境質量的三類用地：政府社團用地（G/IC）、道路廣場用地（C）和公共綠地的比例則均未達到深標的規(guī)定比例。首先看政府社團用地（G/IC），寶安為2.7%、龍崗為3.2%，與深標所規(guī)定的特區(qū)外該類用地各占1012%的標準相去甚遠。其中在3%以下的有10個，35%有8個，5%以上的只有大鵬、南澳兩鎮(zhèn)，也是因為建設用地總量偏小而造成G/IC類用地相對比例較高。道路廣場用地（S）相對較好，但兩區(qū)進展不平衡，龍崗欠帳較多。達到標準的4個鎮(zhèn)：新安、公明、石巖、光明全部分布在寶安區(qū)；低于6%的有布吉、龍崗和松崗，這三個鎮(zhèn)均為經(jīng)濟重鎮(zhèn)，反映

28、出交通設施建設落后于經(jīng)濟進展的事實。公共綠地（G類）比例則更低，寶安和龍崗均僅占1.7%。20個鎮(zhèn)中，只有大鵬、光明、新安超過4%，而在1%以下的有8個鎮(zhèn)，占鎮(zhèn)總數(shù)的40%?？偟目磥?，特區(qū)外盡管建設用地總量增加專門快，但結構性缺陷仍然十分嚴峻。特不是要緊應由公共投資開發(fā)的幾類用地比例明顯偏低，反映出政府對特區(qū)外的投資明顯不足。這導致了特區(qū)外配套服務設施專門不完善，居住環(huán)境也不理想，生活質量急待提高。第二章 96總規(guī)實施的績效評價 一、96總規(guī)對建設用地規(guī)模的操縱作用（一）總體情況依照96總規(guī)，2000年和2010年都市建設用地要分不操縱在380平方公里和480 平方公里以內。但事實表明，現(xiàn)狀建

29、設用地規(guī)模不僅大大突破了2000年的近期規(guī)劃指標，而且差不多接近了2010年的遠期建設規(guī)模。表2-1 現(xiàn)狀與96總規(guī)用地規(guī)模比較（單位：公頃）特區(qū)寶安龍崗全市2000年現(xiàn)狀13341.81950013887.2467292000年規(guī)劃指標130251221412539377782010年規(guī)劃指標16090153751640847873（二）對特區(qū)建設用地總量的操縱作用表2-2 特區(qū)內各組團與96總規(guī)用地指標的比較（單位：公頃）中心組團南山組團東部組團特區(qū)合計2000年現(xiàn)狀7415.65213.3712.913341.82000年規(guī)劃指標677151891065130252010年規(guī)劃指標744

30、27170147816090從用地總量分析，2000年特區(qū)內建設用地總量與96總規(guī)確定的近期建設規(guī)劃（19962000）的操縱規(guī)模差不多符合，相差僅為2.4%，表明96總規(guī)對特區(qū)內建設用地總量操縱方面的實效性。但進一步分析能夠發(fā)覺，各組團呈現(xiàn)不平衡進展：其中中心組團用地規(guī)模突破最大，超過2000年操縱規(guī)模的9.5%，而且差不多接近了96總規(guī)確定的2010年的規(guī)模，這與中心區(qū)建設速度快緊密相關；南山組團現(xiàn)狀與規(guī)劃操縱規(guī)模差不多相符；而東部組團則遠遠沒有達到近期規(guī)劃的規(guī)模，與鹽田區(qū)進展相對滯后有關。（三）對特區(qū)外建設用地總量的操縱作用表2-3 特區(qū)外各組團與與96總規(guī)用地指標的比較（單位：公頃）寶

31、安中心組團西部工業(yè)組團西部獨立城鎮(zhèn)中部組團橫崗組團龍崗中心組團東部工業(yè)組團東部獨立城鎮(zhèn)2000年現(xiàn)狀3474.16651.34040.610603.52163.83552.51814.21327.72000年指標310833442203704415783339217015172010年指標38824144217585632044415533752663以上圖表顯示，寶安區(qū)的用地規(guī)模對96總規(guī)的突破幅度遠遠超過龍崗，位于西部和中部進展軸的組團遠遠快于東部軸，這與96總規(guī)確定的“全境開拓，均衡進展”的思路存在一定的偏差。西部三個獨立城鎮(zhèn)建設規(guī)模超過2000年指標的83.4%，超過2010年操縱指標

32、的85.5%，講明操縱力度遠遠不夠。西部工業(yè)組團和中部組團，不僅超過2000年指標的50%以上，而且超過2010年規(guī)模的20%以上，龍崗中心組團與2000年的指標差不多相符，東部工業(yè)組團及東部獨立城鎮(zhèn)則尚未達到2000年的規(guī)模。比較各鎮(zhèn)的情況，突破96總規(guī)用地操縱規(guī)模最大的鎮(zhèn)是觀瀾鎮(zhèn)，均超出2000年和2010年操縱規(guī)模的100%以上，現(xiàn)狀用地差不多超過2010年操縱規(guī)模100%以上的還有福永、松崗和石巖鎮(zhèn)；未達到2000年規(guī)模的有坪山、坑梓及葵涌、大鵬、南澳。二、96總規(guī)對都市建設用地結構的指導作用 （一）對特區(qū)都市建設用地結構的指導作用表2-4 特區(qū)各組團分類用地與96總規(guī)近期規(guī)劃的比較差

33、異率（%）用地類型居住商業(yè)政府/社團工業(yè)倉儲對外交通道路廣場市政設施綠地專門用地合計用地代碼RCG/ICMWTSUGD中心組團6.9-11.1-25.423.710.8-49.820.044.710.6570.69.5南山組團9.8-7.142.736.2-32.0-43.4-18.6-39.9-46.1439.60.5東部組團-28.2-45.6-60.1-62.0-29.952.9-56.3169.2-79.3815.0-33.1特區(qū)合計4.9-13.0-0.622.8-19.3-37.6-2.211.1-16.3526.82.4在統(tǒng)一統(tǒng)計口徑后對用地分類進行分析，專門用地（D類）超出規(guī)劃

34、指標5倍，突破最多，但這與90深標將旅游渡假用地劃入該類用地有關，只能講明旅游渡假業(yè)有了長足進展，并不能講明專門用地增長最多。工業(yè)用地超過2000年規(guī)劃指標的22.8%，尤其是南山組團超標近50%；但這是南山區(qū)近年來大力進展高科技產(chǎn)業(yè)（仍然算作工業(yè)用地）的結果，同樣并不表明特區(qū)工業(yè)轉移和產(chǎn)業(yè)結構調整力度不夠。另外，市政公用設施用地規(guī)模突破11.1%，但各組團展不平衡，南山組團缺口近40%，東部組團則突破169.3%；居住、政府社團和道路廣場用地與規(guī)劃差不多相符；對外交通用地與近期規(guī)劃規(guī)模相差專門大，除這類用地增長較慢外，另一個緣故可能是在統(tǒng)計口徑上，有部分用地計入都市道路用地；商業(yè)、倉儲和公共

35、綠地未達標。其中值得特不關注的是，與都市環(huán)境質量緊密相關的公共綠地與近期規(guī)劃規(guī)模相差達16.3%，講明特區(qū)進一步提高綠化水平的任務還專門艱巨，這在南山組團和東部組團反映更明顯；道路廣場用地（S類）總量差不多達到規(guī)劃標準，但進展不平衡，中心組團超過較多，而南山組團和東部組團差距較大，這兩個組團必須盡快完善交通基礎設施。（二）對特區(qū)外都市建設用地結構的指導作用表2-5 特區(qū)外各組團用地構成與96總規(guī)近期規(guī)劃差異率（%）用地類型居住商業(yè)政府/社團工業(yè)倉儲對外交通道路廣場市政設施綠地專門用地合計用地代碼RCG/ICMWTSUGD寶安中心組團48.3-1.0-26.9-21.0175.0282.815.

36、323.2-50.511.8西部工業(yè)組團49.64.1-29.677.6-59.6951.58.976.3-30.163.5西部獨立城鎮(zhèn)48.0-24.3-688.6-33.3960.4151.216.9-76.283.4中部組團68.5-40.174.456.2-1.2167.3-0.9-8.0-58.3-19.947.1橫崗組團45.449.751.044.2-73.4168.4-1.4188.5-10.837.1龍崗中心組團76.2-15.3-57.434.4149.7-63.02.4-83.0-71.76.4東部工業(yè)組團-27.0-38.5-77.73.0-99.1286.613.5-

37、18.5-96.5-16.4東部獨立城鎮(zhèn)0.55.7-20.6-43.114.4928.2-22.6-99.3-43.6-12.5通過比較能夠發(fā)覺，特區(qū)外各組團的各類用地中，對外交通用地均超過規(guī)劃操縱規(guī)模，這講明近年來政府對市域交通基礎設施的大量投入差不多取得超前進展的結果，這實際為今后各組團各鎮(zhèn)加強聯(lián)系奠定了良好基礎。除東部工業(yè)組團和東部獨立城鎮(zhèn)外，其余所有組團和西部獨立城鎮(zhèn)的居住用地都突破96總規(guī)指標45%以上；除寶安中心組團和東部獨立城鎮(zhèn)外，其余所有組團和西部獨立城鎮(zhèn)的工業(yè)用地都突破96總規(guī)指標，反映出特區(qū)外人口和經(jīng)濟的快速增長對這兩類用地的旺盛需求，也講明進一步進展所面臨的巨大壓力。而

38、政府社團（G/IC）用地只有中部組團和橫崗達到規(guī)劃要求，與這兩個組團靠近特區(qū)并承擔為中心組團配套功能有關；而特區(qū)外其他各組團和城鎮(zhèn)的公共設施配套水平尚有專門大差距。作為反映生態(tài)環(huán)境質量的公共綠地（G），不僅所有組團和城鎮(zhèn)都未能達到規(guī)劃標準，而且普遍相差專門遠。這充分反映特區(qū)外環(huán)境和配套設施建設遠遠落后于經(jīng)濟進展的不協(xié)調的現(xiàn)實狀況，也在一定程度講明96總規(guī)所設定的相關指標過于理想化而與現(xiàn)實進展存在脫節(jié)。其它幾類用地在各組團呈現(xiàn)不平衡的進展。道路廣場用地（S）方面，寶安明顯強于龍崗；寶安各組團全部達標，龍崗除基礎設施投入較多的東部工業(yè)組團外，包括龍崗中心組團在內均未達標。在市政設施用地（U）方面，

39、寶安也好于龍崗，這反映出特區(qū)外兩區(qū)進展的不平衡。三、96總規(guī)對都市建設用地布局的引導作用96總規(guī)確立了“三條軸線、三個圈層、三級都市體系、九個功能組團”的都市空間結構，對引導都市建設用地布局協(xié)調有序的進展發(fā)揮了一定的作用，但也存在許多問題。（一）進展軸線的指引十分明顯，但呈現(xiàn)非均衡性 從建設用地現(xiàn)狀圖能夠看出，都市沿西、中、東三條軸線推進的趨勢十分明顯，體現(xiàn)出進展軸強烈的空間指引作用。但三條軸線進展專門不平衡，前面的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，差不多呈現(xiàn)西中東逐級減弱的態(tài)勢。西部軸由于擁有處于環(huán)珠江口的優(yōu)越條件并受到另一個區(qū)域中心都市廣州的輻射牽引作用，顯示出十分強勁的進展勢頭；中部軸線沿“京九九”和“京廣

40、九”進展，呈現(xiàn)穩(wěn)步增長；但東部軸線由于缺少強有力的增長極核的牽引，進展相對滯后。（二）按圈層梯度推進趨勢有一定顯現(xiàn) 96總規(guī)確定的三個圈層，是按照經(jīng)濟水平、產(chǎn)業(yè)分布和都市化水平劃分的。如前所述，從土地開發(fā)強度和用地增長速度分析，都市進展并不存在明顯的沿圈層向外遞減的態(tài)勢。但從產(chǎn)業(yè)結構轉換看，處于第二圈層的新安、布吉、龍華等鎮(zhèn)，城區(qū)化的趨勢十分顯著，與特區(qū)的聯(lián)系十分緊密。（三）三級都市中心體系尚未完全形成 96總規(guī)確定的三級都市體系中，市中心建設推進迅速，但次級中心進展不平衡，寶安中心城、龍崗中心城和南山區(qū)中心差不多初具規(guī)模，但龍華新城、沙頭角、沙井、坪山則遠未發(fā)揮次級中心的功能。（四）組團結構

41、初步形成，但功能進展有所偏差96總規(guī)將全市劃分為九個功能組團和6個獨立城鎮(zhèn)。從現(xiàn)狀看，特區(qū)三個組團差不多保持了原有的帶狀組團格局；特區(qū)外的組團結構初具雛形，但面臨越來越失去操縱的趨向。96總規(guī)確定的組團隔離帶不斷受到侵占，是造成特區(qū)外組團結構日益模糊的重要緣故。尤其是位于西部軸線的寶安中心組團，與特區(qū)和西部工業(yè)組團差不多差不多連成一體；西部三個獨立城鎮(zhèn)不再是點狀分布的格局，而是呈現(xiàn)連片進展之勢，公明北部與松崗也連成一體；中部組團、橫崗組團與龍崗中心組團之間也缺乏明顯的分隔帶。而從功能分析，龍崗中心組團的次級中心功能沒有充分體現(xiàn)，對周邊城鎮(zhèn)的輻射帶動作用較弱；坪山和坑梓組成的東部工業(yè)組團盡管投入

42、專門大，但尚未形成規(guī)模；橫崗組團未能承擔起為鹽田港提供倉儲和配套服務的功能，差不多處于自行進展的狀態(tài)。究其緣故，由于沒有真正形成能夠對組團起帶動作用的核心增長區(qū)，又缺乏強有力的組團一級的行政保障機制，特區(qū)外各鎮(zhèn)差不多處于各自為政的進展狀態(tài)，組團內部的資源共享和分工協(xié)作難以真正落實。四、96總規(guī)對下層次規(guī)劃的指導作用（一）96總規(guī)對特區(qū)內各分區(qū)規(guī)劃的指導作用分析表2-6 特區(qū)各分區(qū)規(guī)劃與96總規(guī)比較96總規(guī)指標分區(qū)規(guī)劃指標差異率(%)羅湖3112391325.74福田4330568531.29南山71701022642.62鹽田1478206339.58特區(qū)160902188736資料來源：96

43、總規(guī)指標來自96總規(guī)的文本講明書中對各區(qū)的指標規(guī)定。各分區(qū)規(guī)劃指標數(shù)據(jù)取自差不多完成的各分區(qū)規(guī)劃的相關指標。特區(qū)內各分區(qū)規(guī)劃的年限大多為1998-2010，起始年限晚于96總規(guī)2年，各分區(qū)的2010年用地操縱規(guī)模指標均大大突破了96總規(guī)，講明在產(chǎn)業(yè)結構調整中特區(qū)仍然具有旺盛的增長需求。尤其是南山區(qū)，高新技術產(chǎn)業(yè)和現(xiàn)代物流業(yè)的進展差不多使得該區(qū)成為特區(qū)最重要的產(chǎn)業(yè)進展區(qū)。從這一點分析，分區(qū)規(guī)劃更切合實際地反映了現(xiàn)實進展需要和變化的形勢。再加上現(xiàn)狀人口早已突破了總規(guī)設定規(guī)模，分區(qū)規(guī)劃對96總規(guī)進行適時的修正是值得確信的結果。但從另一方面看，由于特區(qū)的土地存量十分有限，這使得提高土地使用效率成為當務

44、之急。（二）96總規(guī)對特區(qū)外各鎮(zhèn)域規(guī)劃的指導作用表2-7 特區(qū)外各鎮(zhèn)域規(guī)劃與96總規(guī)比較總體規(guī)劃指標鎮(zhèn)域規(guī)劃指標差異率（%）寶安153752454959.7龍崗16408178008.5特區(qū)外317834234933.2資料來源：96總規(guī)指標來自96總規(guī)的文本講明書中對各鎮(zhèn)區(qū)的指標規(guī)定。各鎮(zhèn)規(guī)劃指標數(shù)據(jù)取自正在編制的各鎮(zhèn)域規(guī)劃的相關指標。表2-8 特區(qū)外各組團鎮(zhèn)域規(guī)劃與96總規(guī)比較組團96總規(guī)指標99鎮(zhèn)域規(guī)劃差異率(%)寶安中心組團新安17261696-1.74西鄉(xiāng)2156308042.86合計4972583617.4西部工業(yè)組團福永9581930101.46沙井2149255018.66松崗

45、10372365128.06合計4144684565.18西部獨立城鎮(zhèn)光明379960153.30公明11342739141.53石巖6621526130.51合計2175426596.1中部組團觀01龍華2673362335.54布吉2764334921.16平湖213422636.04合計90131321546.6橫崗組團橫崗2044278036.01龍崗中心組團龍崗30502970-2.62坪地11051084-1.90合計41554054-2.4東部工業(yè)組團坪山2036244620.14坑梓13391169-12.70合計337536157.1東部獨立城鎮(zhèn)葵涌

46、61375723.49大鵬820763-6.95南澳504219-56.55合計19371739-10.2資料來源：同上與特區(qū)情況類似，特區(qū)外各鎮(zhèn)域規(guī)劃也相當多地突破了96總規(guī)要求，但呈現(xiàn)不平衡性。寶安區(qū)突破程度遠遠大于龍崗，這與兩區(qū)人口和經(jīng)濟增長的差異性相吻合，一方面反映西部進展軸的增長勢頭依舊遠強于東部，另一方面講明96總規(guī)確立的均衡進展策略仍然沒有有效落實。從西、中、東三條進展軸比較，西部和中部軸的各鎮(zhèn)除新安外，全部超過96總規(guī)指標；而在東部軸上，除坪山外，所有其他鎮(zhèn)都沒有突破總規(guī)的操縱規(guī)模。五、96總規(guī)實施出現(xiàn)偏差的緣故分析綜上所述，簡單地以建設用地實際狀況對比96總規(guī)的目標，實施效果

47、并不十分理想。但據(jù)此就認為96總規(guī)對都市建設用地操縱治理作用失效則失于偏頗。因為在阻礙都市進展的因素是十分復雜的，在這些因素中，都市總體規(guī)劃并不是起決定作用的因素；尤其是在市場經(jīng)濟條件下，都市進展的不確定性明顯增加，總體規(guī)劃難以完全預見都市的進展趨勢，期望總體規(guī)劃實現(xiàn)對都市進展建設的完全操縱是不可能的。這也正是總體規(guī)劃必須進行滾動性調校、建立動態(tài)規(guī)劃機制的全然緣故。造成都市實際建設與96總規(guī)存在偏差的要緊緣故有：（1）用地規(guī)模的變化與經(jīng)濟進展速度有關，也與人口增長速度相關。由于經(jīng)濟增長和人口增長遠遠超過總體規(guī)劃預測的規(guī)模，導致建設用地突破規(guī)劃操縱規(guī)模是一個必定的結果。事實上，現(xiàn)狀實際人均用地6

48、6.7平方米/人（以“五普”數(shù)據(jù)700.8萬人計），不僅遠低于96總規(guī)確定的95 平方米/人的標準，而且比1994年的89 平方米/人也大大降低，從一定程度上反映土地利用逐步走向集約化的態(tài)勢。（2）特區(qū)內產(chǎn)業(yè)結構的調整，使得特區(qū)外成為全市工業(yè)增長的重點地區(qū)；而以“三來一補”為主體的粗放型產(chǎn)業(yè)特征在短期內還難以改變，必定導致工業(yè)用地比例嚴峻超標。（3）受現(xiàn)行村鎮(zhèn)建設體制和財稅體制的制約，政府對特區(qū)外投資嚴峻不足。特區(qū)外各鎮(zhèn)不得不更多地依靠自發(fā)的市場力量、走向粗放型開發(fā)利用土地并以工業(yè)和居住用地增長為主的道路，一方面造成土地供應總量失控，另一方面造成用地結構失衡。盡管基層政府也逐漸認識到環(huán)境的重要

49、性，近年來增加了公共設施投入，但力不從心；而且歷史欠帳太多，工業(yè)和居住用地又增長過快，使得用地結構失衡的狀況短期內難以改變。這是總體規(guī)劃難以完全操縱的。（4）空間結構的引導缺乏行政力量支持和保障機制，各鎮(zhèn)各村差不多處于自行進展、各自為政狀態(tài)，組團結構和“均衡進展”的策略難以落實。（5）96總規(guī)編制時期受到客觀條件的制約，獵取的基礎數(shù)據(jù)有所偏差，導致對人口和用地規(guī)模的預測有所偏差，需要下層次規(guī)劃進行校核，造成上下層次規(guī)劃確定的用地規(guī)模難以完全對應；同時，由于編制年限的不同，形勢變化過快，下層次規(guī)劃對上一層次規(guī)劃進行修正也是一件正常的事。第三章 對“十五”打算確定的都市進展目標的認識一、“十五”打

50、算確定的都市進展目標“十五”打算提出，作為華南地區(qū)重要的經(jīng)濟中心都市之一，要充分發(fā)揮集聚和輻射作用；要按照現(xiàn)代化國際化都市的總體要求，促進都市功能逐步由生產(chǎn)流通型向綜合服務型轉變。要形成功能協(xié)調的都市布局，依照西、中、東三條軸線指向，培育形成“兩大中心、三大走廊”的都市布局，由點及軸，以軸帶面，推動各個區(qū)域的協(xié)調進展。同時，“十五”打算還提出，要樹立特區(qū)內外總體進展的觀念，實現(xiàn)特區(qū)內外、功能組團間和都市片區(qū)間的協(xié)調進展，構筑現(xiàn)代化都市體系，全面推進都市一體化進程。具體而言，要合理確定城區(qū)功能定位；要構筑“一市多城，眾星拱月”的現(xiàn)代都市體系。要求都市的規(guī)劃和建設在整體上形成幾個特色突出的都市片區(qū)

51、和功能組團，每個組團由若干衛(wèi)星城組成，每個衛(wèi)星城輻射一片地區(qū)，以發(fā)達的交通體系和通訊網(wǎng)絡為紐帶，連接各都市片區(qū)、功能組團和衛(wèi)星城。要推進特區(qū)內外協(xié)調進展，加速農村都市化進程，把村鎮(zhèn)規(guī)劃納入都市一體化總體規(guī)劃，要按照衛(wèi)星城標準進行鎮(zhèn)的規(guī)劃建設，進展各具特色、布局合理、環(huán)境優(yōu)美的新城鎮(zhèn)。在具體的都市建設指標方面：特區(qū)綠化覆蓋率達到48%，都市人均公共綠地面積達到16平方米；人均居住面積達到25平方米；人均鋪裝道路面積達到10平方米。二、都市建設用地規(guī)劃需要深入和細化的內容應該指出，“十五”打算所確立的都市進展目標和對策是基于現(xiàn)狀和以后進展要求的客觀推斷。作為都市總體規(guī)劃的專項規(guī)劃，都市建設用地規(guī)劃

52、應將“十五”打算的都市總體進展目標和策略進一步貫徹落實，具體要在以下四個方面進行深入和細化：依照人口和經(jīng)濟進展產(chǎn)生的需求和土地存量狀況，確定2005年都市建設用地的總的操縱規(guī)模；確定規(guī)劃期內各類都市建設用地的進展策略；確定規(guī)劃期內各類都市建設用地進展打算和要緊項目安排；針對規(guī)劃實施要求提出相關的保障措施和政策建議。第四章 規(guī)劃期（20002005年）都市建設用地規(guī)模預測一、特區(qū)內都市建設用地規(guī)模預測統(tǒng)計數(shù)據(jù)及現(xiàn)狀分析表明，過去5年以來，特區(qū)內建設用地規(guī)模增長迅速，但現(xiàn)狀用地總量仍然操縱在總體規(guī)劃的近期建設規(guī)劃（2000年）規(guī)定的指標范圍內，且用地結構也差不多合理。這講明，政府通過規(guī)劃來操縱特區(qū)

53、內土地的供應和建設是卓有成效的。因此能夠推斷，在今后5年內，只要政府堅持按供需關系進行有效的宏觀調控，仍然能夠有能力將用地規(guī)模和比例操縱在合理的范圍內。假如政府依照土地綜合供應打算研究（下稱打算）來實施的話，到2005年，特區(qū)內都市建設用地規(guī)模將在143.3152.2平方公里之間，均值為148 平方公里。如此的供應速度，能夠保證在2010年，特區(qū)的總建設用地規(guī)模可不能突破總規(guī)確定的160 平方公里的操縱規(guī)模。二、特區(qū)外都市建設用地規(guī)模預測（一）從政府打算供給的角度進行預測特區(qū)外土地供給來源于三個方面阻礙：政府供地、企業(yè)供地和農民自發(fā)供地。我們原來試圖將歷年建成區(qū)的增長量分解成以上三個因子，分不

54、進行分析后得出各自的增長變化趨勢，再加權綜合來預測以后的用地規(guī)模。但通過研究發(fā)覺，建成區(qū)的增量與政府供地規(guī)模存在時滯效應，這使得統(tǒng)計農民自發(fā)供地的歷年數(shù)據(jù)變得十分困難，如此的預測分析方法難以進行。但仍然有一個較簡單的方法來進行預測，因為打算給出了特區(qū)外建成區(qū)增量與政府供地打算之間的相關性模型。假如默認這一模型是成立的，且政府按照打算供應特區(qū)外土地，則2005年與2000年相比，特區(qū)外建成區(qū)增量將為40.643.2 平方公里之間，均值為41.8 平方公里。加上特區(qū)外333.87 平方公里的現(xiàn)狀用地，2005年特區(qū)外用地規(guī)模將為374.5377.1 平方公里之間，均值約為376 平方公里。但由于特

55、區(qū)外土地二元體制的存在及政府調控力度的有限，要使特區(qū)外的土地供應完全操縱在政府的打算中是十分困難的。而且，上述預測并沒有從用地結構的合理性來考慮供應規(guī)模，再加上歷史數(shù)據(jù)的不完整和失真，該方法的預測結果只具參考價值。（二）從合理用地結構的要求進行預測特區(qū)外現(xiàn)狀最大的問題是總量增長過快，但結構失衡。該分析方法的動身點，是預測為了使特區(qū)外用地結構趨向平衡，至少還需要供應多少土地。依據(jù)深標的用地分類，我們選取了三類用地作為分析的依據(jù)：政府社團用地（G/IC）、道路廣場用地（S）和綠地（G）。因為這三類用地不僅與人居環(huán)境的質量緊密相關，而且是需要政府嚴格操縱的；而其它用地的分配則要緊由市場調節(jié)。4-1

56、都市建設用地構成指標比較政府社團（G/IC）道路廣場（S）綠地（G）現(xiàn)狀比例2.9%9.7%1.7%深標規(guī)定10-12%15-16%10-13%總規(guī)指標11%16%8%鎮(zhèn)域規(guī)劃指標4.6%18.7%12.3%分析上述指標，鎮(zhèn)域規(guī)劃確定的G/IC指標過低，總規(guī)確定的綠地G指標過低。為使2010年的特區(qū)外用地結構趨向一個合理的狀態(tài)，綜合各種因素，我們選取的目標值是，到2010年，G/IC比例達到10%，S用地為15%，綠地比例為11%。要實現(xiàn)這一目標，到2005年，G/IC至少應該達到6%，S要達到12%，綠地達到5%。對過去5年特區(qū)外工業(yè)總產(chǎn)值增長與工業(yè)用地增長的相關性進行分析，假如近期內特區(qū)外

57、的產(chǎn)業(yè)結構和經(jīng)濟進展機制難以有全然性的改變的話，要實現(xiàn)“十五”打算所設定的工業(yè)總產(chǎn)值增長95.6%的目標，工業(yè)用地至少要增長30 平方公里。如此，初步推斷特區(qū)外在今后5年內，工業(yè)倉儲和商住用地大約要增長40 平方公里。依照這一預測結果，則能夠建立下列聯(lián)立方程： GIC0+GIC=（Q0+Q）6% (1) S0+S=(Q0+Q) 12% (2) G0+G=(Q0+Q) 5% (3) Q=GIC+S+G+4000 (4)其中：GIC0、S0、G0分不為現(xiàn)狀的G/IC、S、G用地；GIC、S、G分不為2005年增長的G/IC、S、G用地；Q0為現(xiàn)狀用地總量；Q為2000年至2005年的增長用地總量經(jīng)

58、計算能夠得出：GIC=1602公頃S=1878公頃G=1402公頃Q=8908公頃要使特區(qū)外用地結構趨向合理，到2005年至少需要供應8908公頃的土地。如此，到2005年，特區(qū)外建成區(qū)規(guī)模將達到42285公頃，即423 平方公里。（三）從較理想的人均單項用地指標進行預測以特區(qū)外2000年實際人口445萬，當量人口為262萬計，可得出人均各項用地指標與總規(guī)及深標規(guī)定指標比較如下：建設用地人均單項指標比較（單位:平方米/人）居住（R）工業(yè)（M）政府社團G/IC）道路廣場（S）綠地（G）實際人均22.426.22.27.31.3現(xiàn)狀當量人均38.144.57.112.52.2總規(guī)人均32.1281

59、3.8209.3深標規(guī)定25-2825-2812-152012-17單純從理論上分析，為了使特區(qū)外的用地結構趨向合理，必須嚴格操縱居住和工業(yè)用地規(guī)模的擴大。但從現(xiàn)狀特區(qū)外工業(yè)以“三來一補”為差不多企業(yè)形式和以外來人口為勞動力構成的主體進行分析，特區(qū)外暫住人口對工業(yè)用地需求的當量系數(shù)幾乎趨近于1。在以后5年內特區(qū)外工業(yè)進展方式難以有全然性改變的假設前提下，能夠按現(xiàn)狀確定2005年的實際人均工業(yè)用地指標，取26平方米/人，換算成當量人均工業(yè)用地指標為42.9平方米/。但暫住人口對居住用地的需求則與戶籍人口有專門大差不，需求當量系數(shù)將專門低。在現(xiàn)狀特區(qū)外暫住人口占絕對優(yōu)勢的情況下，實際人均居住用地指

60、標仍然達到22.4平方米/人，表明戶籍人口占有居住用地明顯過高。以后5年必須采取強用力手段操縱特區(qū)外人均居住用地占有量。取2005年特區(qū)外當量人均居住用地指標為33.5平方米/人，換算為實際人均居住用地指標為20.3平方米/人。假如期望到2010年G/IC 、S 、G三項當量人均用地指標接近總規(guī)和深標要求，則取2005年的目標預測當量人均指標為：G/IC：10.5平方米/人； S：16 平方米/人； G：5.5 平方米/人以2005年預測當量人口為340萬計，則到2005年上述各類用地指標如下：居?。≧）工業(yè)（M）政府社團（G/IC）道路廣場（S）綠地（G）小計2000年現(xiàn)狀997411641