農(nóng)用地流轉(zhuǎn)研究匯報課件

1、農(nóng)用地流轉(zhuǎn)研究匯報課件第五部分：我國農(nóng)用地流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)第四部分：流轉(zhuǎn)模式和類型比較第三部分：實踐中的流轉(zhuǎn)模式第二部分：流轉(zhuǎn)動因和條件保障第一部分：農(nóng)地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀第六部分：農(nóng)用地流轉(zhuǎn)存在的問題匯報內(nèi)容第七部分 應(yīng)對措施一、農(nóng)地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀集體不能流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn)概念：農(nóng)村集體土地按照用途可以分為農(nóng)業(yè)用地（農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)）、宅基地（宅基地使用權(quán)）、其它農(nóng)村建設(shè)用地（農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)）及農(nóng)村未開發(fā)利用土地。 根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，我國土地所有權(quán)不能流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實質(zhì)上是指土地利用權(quán)利的流轉(zhuǎn)，包括土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)、村鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)三類用益物權(quán)的流轉(zhuǎn)。農(nóng)村集體土地所有權(quán)使用權(quán)農(nóng)民可以流轉(zhuǎn)土地承包

2、經(jīng)營權(quán)宅基地使用權(quán)村鎮(zhèn)建設(shè)用地使用權(quán)農(nóng)村集體土地農(nóng)業(yè)用地宅基地其它農(nóng)村建設(shè)用地農(nóng)村其它未利用土地農(nóng)地流轉(zhuǎn)的概念：農(nóng)用地流轉(zhuǎn)是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為，是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。通過土地流轉(zhuǎn)，可以開展規(guī)?；⒓s化、現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)經(jīng)營模式，是指農(nóng)用土地的利用要由低效低值向高效高值轉(zhuǎn)化，是指農(nóng)村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權(quán)，將經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或其他經(jīng)濟(jì)組織的行為。流轉(zhuǎn)的背景： 20多年以前的家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制改革使我國農(nóng)用地的所有權(quán)和使用權(quán)出現(xiàn)了分離。這一制度改革較好地解決了社會公平問題,但是卻未能同時兼

3、顧到效率原則。因此，在新時期如何在長期穩(wěn)定農(nóng)地承包關(guān)系的條件下，逐步建立并完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，從而促進(jìn)有限的農(nóng)地資源更有效、更合理地使用，并進(jìn)而帶動包括農(nóng)村勞動力和資金在內(nèi)的各生產(chǎn)要素的流動和優(yōu)化組合，使農(nóng)村經(jīng)濟(jì)朝著產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化和多元化的方向發(fā)展，已經(jīng)成為亟待解決的理論問題和現(xiàn)實問題 流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀： 2013年中共十八屆三中全會發(fā)布的中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定提出加快構(gòu)建新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系，在堅持和完善最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度前提下，賦予農(nóng)民對承包地占有、使用、收益、流轉(zhuǎn)及承包經(jīng)營權(quán)抵押擔(dān)保權(quán)能，鼓勵承包經(jīng)營權(quán)在公開市場上向?qū)I(yè)大戶、家庭農(nóng)行、農(nóng)民合作社、農(nóng)業(yè)企業(yè)流轉(zhuǎn)，發(fā)展多種

4、形式規(guī)模經(jīng)營。據(jù)農(nóng)業(yè)部統(tǒng)計，截至 2013年底，全國承包耕地流轉(zhuǎn)面積2266.67萬公頃，是 2008年底的3.1倍，流轉(zhuǎn)比例占總承包地的26%。二、流轉(zhuǎn)動因和條件保障 近年來農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)問題已成為研究農(nóng)村的重點(diǎn)，并主要表現(xiàn)在以下幾個方面：農(nóng)村土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)的必要性： 學(xué)者普遍認(rèn)為，傳統(tǒng)承包到戶的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式已經(jīng)不適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展需求，只有土地自由流轉(zhuǎn)才能實現(xiàn)土地集中，這是實現(xiàn)農(nóng)業(yè)發(fā)展的規(guī)?；彤a(chǎn)業(yè)化的基本路徑（邵嬌嬌，2014 ）。此外，要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)增收與農(nóng)民增收，推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是基礎(chǔ)。農(nóng)村居民可以在土地流轉(zhuǎn)過程中獲得一定收入，還獲得更加充裕的時間去創(chuàng)造其他收入（王慧青等，2011）。

5、 關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的動因研究： 部分學(xué)者認(rèn)為土地進(jìn)行流轉(zhuǎn)有利于發(fā)揮參與主體的比較優(yōu)勢，例如部分主體從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)更好，部分主體從事非農(nóng)生產(chǎn)更好（崔智敏，2007）。部分學(xué)者認(rèn)為土地流轉(zhuǎn)是多因素驅(qū)動的結(jié)果，即農(nóng)村經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的變化、農(nóng)業(yè)比重的下降、農(nóng)村勞動力的轉(zhuǎn)移等都對土地的流轉(zhuǎn)具有一定的促進(jìn)作用（崔建凱，2010）。關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的條件和保障： 土地流轉(zhuǎn)工作必須依照有關(guān)政策法規(guī)正常有序地進(jìn)行。而目前，我國有關(guān)土地流轉(zhuǎn)工作的政策法規(guī)非常缺乏。目前，我國亟待制定以下幾個方面的政策和法規(guī)。(1)關(guān)于土地的用途應(yīng)有明確的規(guī)定，杜絕土地的不正當(dāng)使用。同時，對土地拋荒應(yīng)有若干處罰規(guī)定。(2)規(guī)定土地流轉(zhuǎn)必須有

6、償，對有償額的下限作量化規(guī)定。(3)對因土地流轉(zhuǎn)而涉及的鄉(xiāng)村稅費(fèi)負(fù)擔(dān)問題的若干規(guī)定。(4)各種流轉(zhuǎn)形式(轉(zhuǎn)讓、出租、入股等)的流轉(zhuǎn)期限規(guī)定。只有在上述法律法規(guī)比較具體明確的情況下，土地流轉(zhuǎn)工作才能真正做到依法進(jìn)行，農(nóng)民和集體及國家的利益才能得到有效保障。 農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移應(yīng)該有保障基本生活的收入來源，農(nóng)戶決不能把土地流轉(zhuǎn)收入作為自己生活的唯一保障。主動提出要求將土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)他人的農(nóng)戶一定要有較穩(wěn)定的職業(yè)和比較可靠的收入來源。被動要求土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶必須得到當(dāng)?shù)卣图w經(jīng)濟(jì)組織的幫助，讓他們能夠得到較可靠的生活保障。只有這樣，一方面才會清除因農(nóng)村勞力無事可做而產(chǎn)生的社會不穩(wěn)定；另一方面，一旦流轉(zhuǎn)

7、收入不能兌現(xiàn)也不致于使流轉(zhuǎn)出土地的農(nóng)戶陷于生活危機(jī)。 加大力度，推進(jìn)二元戶籍制度和城鄉(xiāng)社會保障制度改革。二元戶籍制度是農(nóng)民將土地流轉(zhuǎn)出去實現(xiàn)非農(nóng)化轉(zhuǎn)移的一個很難逾越的制度障礙。其所設(shè)置的種種區(qū)域性歧視政策使農(nóng)民流轉(zhuǎn)土地的成本代價變得非常昂貴。農(nóng)民在未獲得城市戶口身份之前是不能享受城市社會保障體系所提供的諸多方面的優(yōu)惠政策，因而大多數(shù)農(nóng)民還不得不尋求以土地為載體的實物保障體系。改革戶籍制度和城鄉(xiāng)社會保障制度，讓不愿意從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民能夠放心地、有保障地流轉(zhuǎn)自己的土地使用權(quán)。在戶籍管理上，應(yīng)該讓有穩(wěn)定職業(yè)、可靠收入和固定居所的農(nóng)戶就近入戶。同時，改革城鄉(xiāng)社會保障制度諸如醫(yī)療保險制度和養(yǎng)老保險制度

8、，在農(nóng)村和城市都建立起互相合作性質(zhì)的開放式的社會保障制度。有關(guān)法律法規(guī)及政策 國家法律法規(guī)：（1）中華人民共和國農(nóng)村土地承包法（2003年3月1日施行）：以國家層面承認(rèn)了農(nóng)村土地承包經(jīng)營制度，確定耕地的承包期為30年，草地的承包期為30-50年，林地承包期為30-70年，特殊林地承包期經(jīng)國務(wù)院林業(yè)行政主管部門可延長。（2）中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法（2005年3月1日施行）：確定承包方對土地有自主的使用權(quán)、收益權(quán)、流轉(zhuǎn)權(quán)并有權(quán)依法自主決定土地承包經(jīng)營權(quán)是否流轉(zhuǎn)和流轉(zhuǎn)的形式，并規(guī)定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的形式。（3）中共中央國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)一步增強(qiáng)農(nóng)村發(fā)展 活力的若干意

9、見2013年中央一號文件：其中規(guī)定創(chuàng)新農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營體制，穩(wěn)定農(nóng)村土地承包關(guān)系，提高農(nóng)戶集約經(jīng)營水平，并支持發(fā)展多種形式的新型農(nóng)民合作形式。 河南省法律法規(guī)： 河南省農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)則（2004年9月17日）：根據(jù)中華人民共和國農(nóng)村土地承包法及有關(guān)政策并結(jié)合我省實際制定，對土地流轉(zhuǎn)的主體、形式、流轉(zhuǎn)程序及管理做了明確、詳細(xì)的規(guī)定。三、實踐中的流轉(zhuǎn)模式 我國目前在實踐中探索的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式主要有以土地承包經(jīng)營權(quán)合作經(jīng)營為特征的土地承包經(jīng)營土地流轉(zhuǎn)模式、宅基地?fù)Q房、土地承包經(jīng)營權(quán)換社保模式和城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式三種。 1.互換：指在承包期內(nèi)，同一集體經(jīng)濟(jì)組織的不同農(nóng)戶為了農(nóng)業(yè)經(jīng)營的

10、需要，相互交換部分或全部土地承包經(jīng)營權(quán)的行為。2.轉(zhuǎn)包：指在承包期內(nèi)，承包方把自己部分或全部土地承包 經(jīng)營權(quán)交給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部的其他農(nóng)戶從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營的行為。 3.轉(zhuǎn)讓：指在承包期內(nèi)，有穩(wěn)定的非農(nóng)職業(yè)或者有穩(wěn)定的收 入來源的承包方，經(jīng)發(fā)包方同意將自己部分或者全部土地承包經(jīng)營權(quán) 轉(zhuǎn)移給其他從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的農(nóng)戶，由該農(nóng)戶同發(fā)包方確立新的承 包關(guān)系的行為。 政府剩余年限土地使用權(quán)農(nóng)民土地補(bǔ)償款企業(yè)土地出讓金+稅費(fèi)土地約定使用年限轉(zhuǎn)讓模式農(nóng)民簽訂協(xié)議交換土地農(nóng)民互換模式企業(yè)簽訂協(xié)議轉(zhuǎn)包土地企業(yè)轉(zhuǎn)包模式根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)及政策，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方式為：互換、轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租、 入股等五種形式。4.出

11、租：指在承包期內(nèi)，承包方把自己承包的部分或全部土 地租賃給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的單位或個人從事農(nóng)業(yè)經(jīng)營，并收取租 金的行為。5.入股：指在承包期內(nèi)，承包方之間為發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)，自愿 聯(lián)合將土地承包經(jīng)營權(quán)入股，從事農(nóng)業(yè)合作生產(chǎn)的行為。 村集體約定年限土地使用權(quán)農(nóng)民土地租金企業(yè)約定年限的土地使用出租模式合作社村集體年限較長的土地使用權(quán)農(nóng)民股權(quán)、紅利企業(yè)年限較長的土地使用權(quán)入股模式形式優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)共同特點(diǎn)轉(zhuǎn)包可形成農(nóng)村內(nèi)部生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置轉(zhuǎn)包范圍局限性流轉(zhuǎn)范圍局限性無法在城鄉(xiāng)間形成資金、技術(shù)等生產(chǎn)要素互動；自發(fā)無序不統(tǒng)一無法實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；合同期限短無法保障長期穩(wěn)定的收益來源；缺乏法制觀念容易產(chǎn)生矛盾糾

12、紛出租促進(jìn)農(nóng)村勞動力轉(zhuǎn)移，增加農(nóng)民的非農(nóng)收入，同事享有固定的土地收益契約穩(wěn)定性較低，土地所有權(quán)和承包期限等受到限制轉(zhuǎn)讓促使有穩(wěn)定非農(nóng)收入農(nóng)戶放棄土地，促進(jìn)土地流轉(zhuǎn)集中一次性收益，流轉(zhuǎn)受讓方受到限制互換形式簡單，便于生產(chǎn)難以改變生產(chǎn)規(guī)模和集約化水平，容易引發(fā)糾紛入股延長土地收益連，促進(jìn)農(nóng)村生產(chǎn)要素合理遛動和優(yōu)化組合，提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專業(yè)化，現(xiàn)代化水平風(fēng)險較大，適合具有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，形成一定產(chǎn)業(yè)形態(tài)的農(nóng)村地區(qū)突破了土地流轉(zhuǎn)范圍實現(xiàn)了農(nóng)村土地的集中，連片，統(tǒng)一流轉(zhuǎn)，產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，形成資源要素互動，保障長期穩(wěn)定收益土地承包經(jīng)營流轉(zhuǎn)的模式比較實踐中的流轉(zhuǎn)模式（案例）浙江嘉興“兩分兩換”模式承包地?fù)Q取養(yǎng)

13、老金、租金、股金、就業(yè)扶持反租給村基地經(jīng)濟(jì)組織繼續(xù)耕種宅基地異地置換購置商品房置換安置房參加社保復(fù)耕指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)工業(yè)區(qū)開發(fā)安置房開發(fā)提供資金提供就業(yè)提供房源土地使用權(quán)成都溫江“雙放棄”模式永久放棄承包轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)包土地承包經(jīng)營權(quán)林地使用權(quán)集體建設(shè)用地使用權(quán)房屋所有權(quán)出租、入股農(nóng)民所得租金或股權(quán)、紅利股份收益或租金、農(nóng)民的工資性收入集中租房活城市公共服務(wù)、社保、補(bǔ)償金土地?fù)Q社保出租、入股“宅基地置換、土地承包經(jīng)營權(quán)換社保模式” “城鎮(zhèn)建設(shè)用地增減掛鉤流轉(zhuǎn)模式”.重慶的“地票制”土地交易模式 作用：（1）大大提高了農(nóng)村集體建設(shè)用地的價值，保護(hù)了農(nóng)村集體在建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的收益，為農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活提供了可

14、靠的資金保障。（2）突破了城鄉(xiāng)土地市場的隔離，提高了農(nóng)村土地的價值，提高了農(nóng)民進(jìn)入城鎮(zhèn)生活和發(fā)展的能力，成為妥善解決統(tǒng)籌城鄉(xiāng)戶籍制度改革的有效途徑。（3）利用市場化機(jī)制，優(yōu)化了農(nóng)用地、建設(shè)用地的空間布局。實現(xiàn)了耕地連片、居民點(diǎn)集中，促進(jìn)了農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營和新農(nóng)村建設(shè)。 戶籍制度改革土地使用權(quán)農(nóng)地承包經(jīng)營權(quán)宅基地使用權(quán)、基地建設(shè)用地使用權(quán)土地流轉(zhuǎn)（耕地、林地）土地流轉(zhuǎn)（地票）（出讓、抵押）城鎮(zhèn)生活（條件好）留守農(nóng)村（條件差）農(nóng)民獲得9.6萬/畝補(bǔ)償、相關(guān)權(quán)益居民點(diǎn)集中居住拆舊建新農(nóng)民獲得9.6萬/畝補(bǔ)償、相關(guān)權(quán)益四、流轉(zhuǎn)模式與類型的比較 （一）流轉(zhuǎn)模式 目前，由政府主導(dǎo)的土地流轉(zhuǎn)在很多省市探索試點(diǎn)

15、，由于地方經(jīng)濟(jì)社會的差別，流轉(zhuǎn)模式也呈現(xiàn)出多樣化，大致可以分為：互換、轉(zhuǎn)包、土地出租、土地抵押、股份合作、土地信貸等模式。 當(dāng)前農(nóng)用地流轉(zhuǎn)分類成村集體主導(dǎo)型、農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)型、工商資本主導(dǎo)型三種類型。村集體主導(dǎo)型 集體組織主導(dǎo)型的土地流轉(zhuǎn)模式主要是指村集體在土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)揮主要作用，農(nóng)民被動接受安排。這種農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式主要表現(xiàn)形式是土地的股份合作制。股份合作型是指基層集體組織把村民承包的土地入股成立了合作經(jīng)濟(jì)社的土地流轉(zhuǎn)模式，一般來說這種模式是在土地所有權(quán)歸集體的基礎(chǔ)上，依照市場經(jīng)濟(jì)的規(guī)則，把土地的所有權(quán)、使用權(quán)、處置權(quán)等權(quán)利進(jìn)一步分離，村組織只保存一部分的收益權(quán)和處置權(quán)。 由于具有產(chǎn)權(quán)清晰

16、、利益共享、風(fēng)險分擔(dān)、操作簡單等特點(diǎn)，農(nóng)村土地股份合作制可以克服現(xiàn)有的分散經(jīng)營的弊端，具有明顯的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。土地股份合作制的缺點(diǎn)是這種模式是發(fā)達(dá)地區(qū)的農(nóng)村為了分享土地資本化的收益而進(jìn)行的制度創(chuàng)新，社員擁有的是不完整的土地產(chǎn)權(quán)，只享受按股分紅的收益權(quán)，不擁有所有權(quán)，因此不可能建立起高效的土地市場。（二）流轉(zhuǎn)類型2.農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)型 農(nóng)民自發(fā)流轉(zhuǎn)型是指一部分農(nóng)民可以將無力或不愿意經(jīng)營的土地出去，而另一部分愿意經(jīng)營土地，擴(kuò)大規(guī)模的農(nóng)民可以獲得想要的土地的一種土地流轉(zhuǎn)模式，為土地規(guī)?；?jīng)營創(chuàng)造有利條件。這種流轉(zhuǎn)模式大多是在親戚朋友或者同村鄰居之間進(jìn)行，很少簽訂書面協(xié)議，一般采用口頭協(xié)議，極易引發(fā)

17、糾紛。村集體采取放任的態(tài)度，缺乏組織的引導(dǎo)從而導(dǎo)致無法實現(xiàn)大規(guī)模集中流轉(zhuǎn)。由于流轉(zhuǎn)不規(guī)范，容易產(chǎn)生因農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)而引發(fā)的糾紛。3.工商資本主導(dǎo)型 工商資本主導(dǎo)型是指有一定經(jīng)濟(jì)實力的工商資本主體依照市場機(jī)制的原則購買某一個時期的農(nóng)民土地承包經(jīng)營權(quán)來實現(xiàn)其投資高效農(nóng)業(yè)、穩(wěn)定其生產(chǎn)原材料基地的土地流轉(zhuǎn)模式。這種模式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)以大資本為主導(dǎo)、以推進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)建設(shè)為目的，在政府的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和支持下，按照“依法、自愿、有償”的原則，以項目建設(shè)為切入點(diǎn)，集中連片的從農(nóng)戶那里租賃土地。這種流轉(zhuǎn)模式具有以下幾個特點(diǎn)： 一、以建設(shè)高效農(nóng)業(yè)項目為契機(jī)，促使土地大規(guī)模流轉(zhuǎn)。發(fā)展現(xiàn)代的高效農(nóng)業(yè)，實現(xiàn)農(nóng)戶增收是促進(jìn)土

18、地大規(guī)模流轉(zhuǎn)的目標(biāo)；二、建立了規(guī)范的流轉(zhuǎn)機(jī)制和程序。這種流轉(zhuǎn)形式一般把土地流轉(zhuǎn)與現(xiàn)代農(nóng)業(yè)項目開發(fā)引進(jìn)相結(jié)合、與新農(nóng)村建設(shè)相結(jié)合、與農(nóng)村剩余勞動力轉(zhuǎn)移就業(yè)相結(jié)合，實行流轉(zhuǎn)與開發(fā)并舉，農(nóng)村和農(nóng)民共惠的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制；三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)模大，項目科技含量較高。 五、我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)的特點(diǎn)（一）流轉(zhuǎn)平臺逐步搭建，但尚未形成完善成熟的流轉(zhuǎn)制度體系 十七屆三中全會上提出大力發(fā)展農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)以后，各級政府積極探索建設(shè)土地流轉(zhuǎn)市場。許多地方創(chuàng)建了土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心，同時成立了調(diào)解仲裁委員會，對土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地糾紛進(jìn)行調(diào)解，保障農(nóng)民的權(quán)益。 流轉(zhuǎn)平臺的創(chuàng)建和完善推動了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)展，通過土地流轉(zhuǎn)實現(xiàn)了土

19、地的規(guī)模利用，土地利用方式由傳統(tǒng)的分散型向集約型轉(zhuǎn)變，給農(nóng)村帶來了深刻變化。但是，目前的土地流轉(zhuǎn)制度還存在不完善的地方，需要不斷的改進(jìn)以適應(yīng)國家經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需要。（二）流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大，但仍處于較低水平 目前，我國土地流轉(zhuǎn)規(guī)模不斷擴(kuò)大。通過土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地資源不斷流向家庭農(nóng)場、專業(yè)大戶、農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)、合作經(jīng)濟(jì)組織，呈現(xiàn)出規(guī)模經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)特征。很多地方政府都是將上萬畝的土地實現(xiàn)連片，然后進(jìn)行流轉(zhuǎn)。 盡管土地流轉(zhuǎn)發(fā)展很快，但從總體上看，我國的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)和規(guī)模經(jīng)營仍處于比較低的水平。在一些大城市邊緣地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)集中經(jīng)營水平比較高，在另一些地方，土地流轉(zhuǎn)的期限一般是短暫的，基本都

20、是 5 年的合同，長期合同少。此外，當(dāng)前土地流轉(zhuǎn)的聚集程度較低，大多數(shù)的的規(guī)模在 50 畝以下，大多集中在 20 畝以下，還達(dá)不到現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的要求。（三）土地流轉(zhuǎn)市場逐步發(fā)育，但地區(qū)間發(fā)展不平衡 由于社會、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平影響，各地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場發(fā)展不均衡。東部地區(qū)的流轉(zhuǎn)比例明顯高于中西部地區(qū)，西部地區(qū)土地流轉(zhuǎn)比例由高于中部地區(qū)；在各省內(nèi)部，不同的地區(qū)土地流轉(zhuǎn)的比例也有很大不同；大城市邊緣地區(qū)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積占承包地比例較高；農(nóng)村勞動力外出務(wù)工多的地區(qū)其農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積占承包地比例較高；商品糧生產(chǎn)基地農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積占承包地比例較高；西北和華北欠發(fā)達(dá)地區(qū)土地流轉(zhuǎn)面

21、積占承包地比例較低。（四）流轉(zhuǎn)方式逐步走向規(guī)范，政府可能侵犯農(nóng)民的主體地位 近年來，我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)變化形式多樣，轉(zhuǎn)包、出租、互換和轉(zhuǎn)讓成為土地流轉(zhuǎn)的主要方式。在各種流轉(zhuǎn)方式中，50%左右都是采取“轉(zhuǎn)包”的形式，“轉(zhuǎn)包”占主導(dǎo)地位；其次是“出租”流轉(zhuǎn)方式，30%左右采取的“出租”形式；其他方式比例比較低。 在過去，我國的土地流轉(zhuǎn)以出租、轉(zhuǎn)包的方式為主，大多是本村鄰居之間或者親戚之間自發(fā)流轉(zhuǎn)，規(guī)模小、不規(guī)范，難以實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。同時，農(nóng)戶之間沾親帶故，基本采用口頭承諾的方式進(jìn)行約定，彼此之間容易毀約，引起糾紛，缺少法律保障。隨著土地綜合整治的興起，各地政府出臺了很多針對土地流轉(zhuǎn)的扶持政策，由村

22、集體牽頭流轉(zhuǎn)，與專業(yè)合作社以及企業(yè)簽訂正規(guī)合同，并到政府有關(guān)部門進(jìn)行登記和備案，有效地保護(hù)了流轉(zhuǎn)雙方的正當(dāng)權(quán)益。在全國范圍內(nèi)，規(guī)范性的土地流轉(zhuǎn)成為主流形式。（五）社會工商資本介入土地流轉(zhuǎn)，可能導(dǎo)致農(nóng)民被邊緣化 一些工業(yè)和商業(yè)資本到農(nóng)村地區(qū)，往往采用“公司+農(nóng)戶”或“公司+基地+農(nóng)戶”的模式把農(nóng)民的土地集中連片，采用規(guī)模經(jīng)營的方式將這些土地變?yōu)槠渖a(chǎn)原料基地。有些工業(yè)和商業(yè)資本到農(nóng)村地區(qū)租地，利用信息不對稱，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民談判能力較弱，地方政府的服務(wù)不到位，通過壓低租金來對農(nóng)民利益進(jìn)行侵害。工業(yè)和商業(yè)資本進(jìn)入農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)可以給當(dāng)?shù)卣娃r(nóng)民帶來收益，但也可能給農(nóng)民的權(quán)益帶來較大風(fēng)險。（六）流轉(zhuǎn)收益增加

23、整體仍處于較低水平，糧食戰(zhàn)略安全遭到威脅 十七屆三中全會提出土地流轉(zhuǎn)以后，地方政府大力扶持土地流轉(zhuǎn)，規(guī)模化的土地流轉(zhuǎn)可以帶來流轉(zhuǎn)效益的提高和農(nóng)民收入的增加。盡管我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)效益有了明顯提高，但總體上仍處于較低水平，且各地流轉(zhuǎn)價格和流轉(zhuǎn)效益差別很大。 2010 年，四川省眉山市土地流轉(zhuǎn) 12144 畝，每畝耕地的土地轉(zhuǎn)讓價格 690 元，農(nóng)民每年可以獲得 837.93萬元流轉(zhuǎn)收入。2010 年，新疆阜康市流轉(zhuǎn)的土地 96%用于種植糧食作物，0.2%用于瓜果苗木，3.8%用于其它用途，由于種植的高效經(jīng)濟(jì)作物比重少，綜合效益偏低。從流轉(zhuǎn)收益看，阜康市土地流轉(zhuǎn)的畝均收益僅 172 元，比 2009

24、 年只增加了 2.2 元。這說明傳統(tǒng)流轉(zhuǎn)收益方式仍占據(jù)很大比重，土地流轉(zhuǎn)利益遞增機(jī)制尚未有效建立。因此，從總體上看，尤其是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，土地流轉(zhuǎn)效率仍需進(jìn)一步改進(jìn)。 值得引起重視的是，伴隨著土地流轉(zhuǎn)效益的提高，我國的糧食生產(chǎn)反而受到了威脅。這種威脅來自某些農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的內(nèi)在因素。在種糧比較效益偏低的情況下，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)后意味著農(nóng)業(yè)經(jīng)營的成本增加，因此，農(nóng)民必然會將土地用于其它用途或者種植效益更高的作物，以獲得更大的收益來彌補(bǔ)流入方支付的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)。在這種情況下，土地流轉(zhuǎn)規(guī)模越大，用于糧食生產(chǎn)的土地反而越少，國家的糧食安全越受到威脅。六、農(nóng)地流轉(zhuǎn)存在的問題（一）政府 1、政策宣傳不到位、監(jiān)管機(jī)制不健全。 2、土地流轉(zhuǎn)市場機(jī)制不夠健全。 3、農(nóng)地基礎(chǔ)設(shè)施薄弱。 4、土地流轉(zhuǎn)程序欠規(guī)范性。 5、少數(shù)人的權(quán)力尋