右江華府營(yíng)銷推廣方案

1、致：百色富緣房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 文號(hào)：萬(wàn)聯(lián)行/百色項(xiàng)目（2005006）由：萬(wàn)聯(lián)行 日期：2005年9月12PAGE 抄送：羅總、郭總、莫經(jīng)理 萬(wàn)聯(lián)行策劃部第一部分 項(xiàng)目命名及市場(chǎng)定位一、項(xiàng)目命名及釋義項(xiàng)目命名在綜合項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及形象定位的前提下，我司經(jīng)過(guò)反復(fù)推敲，建議本項(xiàng)目命名如下：右江華府釋義右江右江是百色的“母親河”，是壯族的發(fā)源地，具有悠久的歷史文化。所謂“山主人丁水主財(cái)”、“九渠水主大富”，秀麗的右江從項(xiàng)目旁蜿蜒流過(guò)，賦予本項(xiàng)目珍稀的景觀資源和厚重的人文氣息，給人以富足、尊貴的形象；居住其中，身份地位與眾不同。在名稱中突出“右江”，使得項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)得以充分?jǐn)U張。華府 “華”首先

2、是“華麗”的意思，含有“尊貴”之意，是本項(xiàng)目所追求的建筑存在的形態(tài)，體現(xiàn)本項(xiàng)目業(yè)主尊崇的身份；“華”同時(shí)也可以理解為“繁華”，一種繁榮昌盛的景象，代表項(xiàng)目周邊成熟的配套，生活品質(zhì)高，蘊(yùn)涵欣欣向榮之生氣?！坝医A府”文字簡(jiǎn)潔明了，跳出其它江景項(xiàng)目通用的“灣”而達(dá)到耳目一新的效果，一方面突出本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)右江江景，另一方面強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目業(yè)主的尊貴身份，從而在總體上體現(xiàn)出本項(xiàng)目作為“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”的市場(chǎng)形象，有利于直接刺激項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體作出購(gòu)買決定。二、項(xiàng)目定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位 江濱二期國(guó)際優(yōu)生活江景大盤定位解釋江濱二期“江濱二期”作為百色城市規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，在百色可謂家喻戶曉。在項(xiàng)目定位中提“江

3、濱二期”，一方面有利于迅速提升項(xiàng)目市場(chǎng)知名度，另一方面可突出本項(xiàng)目所處的“江濱板塊”及項(xiàng)目發(fā)展前景。國(guó)際優(yōu)生活所謂“優(yōu)生活”，可以作“優(yōu)質(zhì)生活”、“優(yōu)越生活”、“品質(zhì)生活”等理解，即“居于理想之上的優(yōu)越、優(yōu)質(zhì)的品位生活”。在“優(yōu)生活”前加上“國(guó)際”，體現(xiàn)出本項(xiàng)目與國(guó)際品質(zhì)生活接軌的素質(zhì)，突出其非凡品質(zhì)。江景大盤“大盤”給人的印象首先是規(guī)模巨大，本項(xiàng)目占地60畝，建筑面積接近9萬(wàn)平方米，是江濱二期眾多江景項(xiàng)目中規(guī)模較大的一個(gè)。強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的“大盤”定位，一方面突出項(xiàng)目規(guī)模較大，內(nèi)部配套較為齊全；另一方面有利于給意向客戶大氣之感，在宣傳推廣上容易形成恢弘的氣勢(shì)。江景作為本項(xiàng)目的最大賣點(diǎn)，在定位中強(qiáng)調(diào)

4、本項(xiàng)目為“江景大盤”，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的江景優(yōu)勢(shì)，既是突出項(xiàng)目賣點(diǎn)，也是“國(guó)際優(yōu)生活”的重要支撐點(diǎn)。定位的支持點(diǎn) 根據(jù)對(duì)項(xiàng)目的理解，我司對(duì)“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”定位的支持點(diǎn)以圖表形式作如下闡述：優(yōu)越的新老城區(qū)交匯位置優(yōu)越的新老城區(qū)交匯位置優(yōu)雅的濱江品質(zhì)生活優(yōu)良的建筑品質(zhì)優(yōu)質(zhì)的生活配套服務(wù)優(yōu)美寬暢的江濱路優(yōu)美的新加坡園林具地標(biāo)意義的建筑造型）優(yōu)異的戶型設(shè)計(jì)）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源整合國(guó)際優(yōu)生活江景大盤項(xiàng)目?jī)?yōu)生活硬件支持優(yōu)生活軟環(huán)境營(yíng)造超前規(guī)劃營(yíng)造良好人居環(huán)境實(shí)力開發(fā)商提供信心保障泛會(huì)所引領(lǐng)健康養(yǎng)生人居潮流星級(jí)物業(yè)管理提供細(xì)致周到服務(wù)形象定位江邊的香格里拉定位釋義江邊的突出本項(xiàng)目處于右江江畔，強(qiáng)調(diào)臨水而居，彰顯優(yōu)裕

5、尊貴的品質(zhì)生活。香格里拉英國(guó)著名作家詹姆斯希爾頓在消失的地平線描繪出世外桃源般祥和永恒、寧?kù)o淡泊、人與人、人與自然和諧相處的“香格里拉”后，香格里拉逐漸成了尊貴、品質(zhì)、品位的優(yōu)越生活方式的代名詞，成了人們向往的生活追求。江邊的香格里拉用“江邊的香格里拉”作為本項(xiàng)目形象定位，有利于彰顯項(xiàng)目的品質(zhì)、品位，與項(xiàng)目“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”的市場(chǎng)定位相符合，從而激發(fā)目標(biāo)客戶群對(duì)本項(xiàng)目所營(yíng)造的品質(zhì)、品位生活無(wú)限向往，在市場(chǎng)上迅速樹立起良好的項(xiàng)目形象，最終起到促進(jìn)銷售和提升銷售價(jià)格的目的。輔助形象傳播語(yǔ)在以“江邊的香格里拉”作為項(xiàng)目形象定位之外，我司根據(jù)項(xiàng)目特色，提煉出輔助形象傳播語(yǔ)如下從園林風(fēng)格提煉傳播語(yǔ)：

6、都市生態(tài)園，嶺南新加坡從突出項(xiàng)目江景優(yōu)勢(shì)、彰顯尊榮身份方面提煉傳播語(yǔ)：一線江景，一世尊榮樓盤檔次定位房地產(chǎn)發(fā)展歷程表明，不同檔次的住宅項(xiàng)目所應(yīng)具備的基本地產(chǎn)因子有所不同，具體如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加說(shuō)明本項(xiàng)目符合情況對(duì)公共交通的依賴性很強(qiáng)強(qiáng)一般弱不宜鬧市區(qū)、人員混雜區(qū)符合對(duì)噪音、環(huán)境干擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱不宜緊臨交通主（快）干道、高壓線、工廠等符合對(duì)小區(qū)周邊市政配套要求高很高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修要求低一般高很高精品設(shè)計(jì)可達(dá)到容積率、覆蓋率要求無(wú)一般低低可達(dá)到對(duì)休閑空間，綠化要求無(wú)一般高很高具有品味的專用康樂、商務(wù)會(huì)所及

7、小區(qū)內(nèi)環(huán)境可達(dá)到景觀要求無(wú)一般高很高最好具有天然稀缺景觀資源符合上表分析明朗顯示：本項(xiàng)目所處地塊基本具備中高檔住宅所必須的地產(chǎn)因子，是較理想的中高檔物業(yè)地塊。依據(jù)項(xiàng)目所處地塊屬性，結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域形象、項(xiàng)目目標(biāo)客戶群分析及定位，建議將本項(xiàng)目產(chǎn)品檔次定位為：整體規(guī)劃、園林規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、環(huán)境配套、物業(yè)管理等綜合素質(zhì)較高的品質(zhì)、品味江景社區(qū)。第二部分 營(yíng)銷推廣方案入市時(shí)機(jī)鑒于當(dāng)前百色土地供應(yīng)量偏大，而消費(fèi)力有限，房地產(chǎn)市場(chǎng)將很快從現(xiàn)在的供求基本平衡轉(zhuǎn)向供大于求的局面，預(yù)計(jì)一兩年后的百色房地產(chǎn)市場(chǎng)將非常嚴(yán)峻。特別是多個(gè)江景住宅項(xiàng)目先后推向市場(chǎng)，本項(xiàng)目將遭遇激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。為搶占市場(chǎng)先機(jī)，建議本項(xiàng)目加快工

8、作進(jìn)度，盡早實(shí)現(xiàn)售樓部開張并迅速開展一系列宣傳推廣活動(dòng)，以搶占市場(chǎng)先機(jī)，樹立良好的項(xiàng)目形象，充分發(fā)掘潛在客源。在開盤銷售工作準(zhǔn)備充分的基礎(chǔ)上，爭(zhēng)取搶在主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之前迅速推向市場(chǎng)，以快速完成銷售，盡早通過(guò)市場(chǎng)。具體入市時(shí)間建議安排為：10月中旬進(jìn)入市場(chǎng)鋪墊期，10月底實(shí)現(xiàn)首期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，預(yù)計(jì)11月19日實(shí)現(xiàn)首次開盤銷售。項(xiàng)目目標(biāo)客戶分析每個(gè)項(xiàng)目因其自身性質(zhì)都擁有它的目標(biāo)客戶群體，而目標(biāo)客戶群體則是根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的性質(zhì)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行劃分的。根據(jù)本項(xiàng)目特有的地理位置和項(xiàng)目定位，項(xiàng)目主要客戶群體將主要包括百色市內(nèi)公務(wù)員、市內(nèi)企事業(yè)單位的中高層管理人員、周邊縣份各行政部門及企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)，以及一些經(jīng)濟(jì)實(shí)力

9、較強(qiáng)的市內(nèi)私營(yíng)業(yè)主。目標(biāo)客戶群的成分組成主要目標(biāo)客戶百色市內(nèi)公務(wù)員作為在政府部門工作的公務(wù)員，一方面獲取市政規(guī)劃信息的渠道較多，對(duì)本項(xiàng)目周邊區(qū)域的發(fā)展規(guī)劃比較了解；另一方面該群體屬于百色中高收入階層，具有較強(qiáng)的購(gòu)買力，是中高檔江景房最主要的購(gòu)買群體。本項(xiàng)目坐擁一線江景，屬于中高檔的品位、品質(zhì)社區(qū)；更以其所處區(qū)域?yàn)榘偕薪陙?lái)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，地理位置優(yōu)勢(shì)十分明顯，新規(guī)劃的城西路更被譽(yù)為“百色的民族大道”，發(fā)展前景清晰可見。加之超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)、極富現(xiàn)代感的建筑立面、多渠道的宣傳推廣，必將吸引眾多公務(wù)員的高度關(guān)注，在項(xiàng)目首次開盤時(shí)搶飲頭啖湯，成為本項(xiàng)目的主要購(gòu)房群體。百色市內(nèi)企事業(yè)單位中高層管理人員

10、 百色事內(nèi)一些企事業(yè)單位的中高層管理人員，如媒體、銀行、通訊、電力、煙草、礦產(chǎn)企業(yè)等等，均屬于百色的高收入群體。這些人手頭有一定的積蓄，具有較高的文化素質(zhì)，追趕時(shí)尚潮流，講求品位、品質(zhì)生活。本項(xiàng)目作為中高檔品位、品質(zhì)江景社區(qū)，由于戶型面積偏小，總價(jià)相對(duì)不高，在這些人的承受范圍之內(nèi)，因而將成為他們的購(gòu)房首選。周邊縣份各行政部門及企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)隨著百色新發(fā)展規(guī)劃出臺(tái)，城市經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，城市規(guī)模日益擴(kuò)大，市政配套逐漸完善，百色市的輻射能力不斷加強(qiáng)，吸引越來(lái)越多的周邊縣份居民到百色市內(nèi)安家置業(yè)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，周邊縣份購(gòu)房者占百色市購(gòu)房者總數(shù)的30%以上，可謂“三分天下有其一”；而來(lái)自周邊縣份的購(gòu)房者中，各行

11、政部門及企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)占了絕大多數(shù)。本項(xiàng)目處于未來(lái)百色高速公路出口附近的橋頭堡位置，規(guī)劃合理、外立面色彩鮮明獨(dú)特，坐擁一線江景，必將受到這部分購(gòu)房群體的青睞。經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)的市內(nèi)私營(yíng)業(yè)主作為靠生意發(fā)家的私營(yíng)業(yè)主，他們普遍手頭資金較多，對(duì)住房要求較高；同時(shí)由于“山主人丁水主財(cái)”，生意人對(duì)江景房情有獨(dú)鐘，并且往往是濱江大戶型的主要購(gòu)買群體。本項(xiàng)目所處地理位置與檔次定位，與這部份目標(biāo)客戶群的需求較為吻合；同時(shí)，本項(xiàng)目具有良好的升值前景，也將成為吸引私營(yíng)業(yè)主購(gòu)房的重要因素。潛在目標(biāo)客戶群體市內(nèi)外房地產(chǎn)投資客 隨著百色市房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，房?jī)r(jià)飚升（據(jù)統(tǒng)計(jì)，百色商品房均價(jià)2002年約800元/，2003年

12、約1100元/，2004年約1300元/，2005年則達(dá)到1600元/，每年的漲幅均超過(guò)10%）。巨大的升值空間吸引了一批手里有閑置資金的投資客，把資金投入到升值潛力大的房地產(chǎn)項(xiàng)目上，主要有本地的生意人和來(lái)自南寧、柳州等城市的高收入者。急于購(gòu)房結(jié)婚的年輕人這部分人知識(shí)文化素質(zhì)較高，普遍受過(guò)良好的教育，手頭積蓄不多，但往往都能得到家里的支援。由于素質(zhì)較高，更易于接受新事物，講求居住的品位、品質(zhì)。如果價(jià)格、戶型設(shè)計(jì)等方面能迎合這部分購(gòu)房群體需求，本項(xiàng)目必將受到他們的青睞。周邊縣份經(jīng)濟(jì)條件較好的居民隨著百色市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市政配套的完善，輻射能力增強(qiáng)。受市良好醫(yī)療、教育、交通等配套吸引，部分先富起

13、來(lái)的居民（如私營(yíng)礦主、在百色市內(nèi)有生意的生意人）更愿意從各個(gè)縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)搬到市內(nèi)安家落戶，為自己和下一代創(chuàng)造更好的生活環(huán)境。目標(biāo)客戶群特征分析年齡層次分析經(jīng)調(diào)查綜合分析發(fā)現(xiàn)，百色購(gòu)房者主要集中在四個(gè)年齡階段：2630歲（年輕夫婦，大多沒孩子），這一年齡階段的購(gòu)房者主要表現(xiàn)為滿足結(jié)婚用房，主要考慮生活品質(zhì)、方便工作。3135歲（結(jié)婚并有幼年孩子的家庭），這一年齡階段的購(gòu)房者主要表現(xiàn)為孩子需要照顧，滿足3-5人的居住需要，對(duì)住宅的居住功能要求較高。3645歲（孩子住在家中的中年夫婦家庭），這一年齡階段的購(gòu)房者主要表現(xiàn)為孩子年齡超過(guò)六歲，家庭重點(diǎn)在孩子教育，對(duì)教育配套要求較高，對(duì)地段環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)、住

14、宅面積、住宅功能等要求較高。4650歲（孩子已成年或接近成年的中年夫婦家庭），這一年齡段的購(gòu)房者的主要表現(xiàn)為孩子已經(jīng)成年或接近成年，一方面孩子結(jié)婚需要房子；另一方面存在提升生活品質(zhì)、改善生活環(huán)境的需要，對(duì)地段環(huán)境、社區(qū)品質(zhì)、住宅面積、住宅功能等要求較高。根據(jù)本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)定位以及對(duì)可能購(gòu)買本項(xiàng)目的目標(biāo)人群的分析，項(xiàng)目面對(duì)的買家以中年買家為主，即3545歲年齡段的買家。同時(shí)，也不排除買家有年輕化的趨勢(shì)，即30歲左右的買家；至于認(rèn)同本項(xiàng)目的定位的50歲左右的買家，也有可能成為本項(xiàng)目的客戶之一。職業(yè)與收入由于本項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)及項(xiàng)目定位，本項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶群，最有可能的將會(huì)是那些具有中上收入水平的

15、“金領(lǐng)”人士，其次是中等收入的白領(lǐng)精英。具體分析如下類別客戶層面購(gòu)買動(dòng)機(jī)客戶構(gòu)成核心客戶中高收入層居住投資雙用重要客戶中等收入層投資房地產(chǎn)潛在客戶其他收入層居住群體特征購(gòu)買本項(xiàng)目人群中，其生活方式、個(gè)性、態(tài)度表現(xiàn)為：有強(qiáng)烈的社會(huì)主流意識(shí)；個(gè)性穩(wěn)重，有自主的判斷力；追求有一定的個(gè)性化的生活方式；有強(qiáng)烈的歸屬感，認(rèn)同某一層次的業(yè)余生活，習(xí)慣在一些固定的場(chǎng)所消費(fèi)；對(duì)健康(包括生理健康、心理健康)的重要性越來(lái)越看重。消費(fèi)行為購(gòu)買本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群其動(dòng)機(jī)、需求、特色、審慎程度、決策角色使用行為表現(xiàn)在：追求品位、舒適及一種身份的認(rèn)可；經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，價(jià)格對(duì)需求的制約不明顯；購(gòu)買決定慎重，感性成分較少；自我決策，

16、自己說(shuō)了算；居家、度假、投資等，使用產(chǎn)品多層次的功能。需求層次生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)對(duì)食物、水、空氣和住房等最基本的需求！包括對(duì)人身安全、生活穩(wěn)定以及免遭痛苦、威脅或疾病等的需求！包括對(duì)友誼、愛情以及隸屬關(guān)系的需求！既是成就或自我價(jià)值的個(gè)人感覺，也包括他人對(duì)自己的認(rèn)可與尊重。自我實(shí)現(xiàn)需求的目標(biāo)是自我實(shí)現(xiàn)，或是發(fā)揮潛能生理需求安全需求社交需求尊重需求自我實(shí)現(xiàn)對(duì)食物、水、空氣和住房等最基本的需求！包括對(duì)人身安全、生活穩(wěn)定以及免遭痛苦、威脅或疾病等的需求！包括對(duì)友誼、愛情以及隸屬關(guān)系的需求！既是成就或自我價(jià)值的個(gè)人感覺，也包括他人對(duì)自己的認(rèn)可與尊重。自我實(shí)現(xiàn)需求的目標(biāo)是自我實(shí)現(xiàn)，或

17、是發(fā)揮潛能而本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群最大的需求是心理需求，他們渴望得到社會(huì)的承認(rèn)、肯定、理解和尊重。從馬斯洛需求層次模式看，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群處于“尊重需求”階段。同時(shí)也渴望得到更高層次的需求，即通過(guò)滿足其心理需求而實(shí)現(xiàn)生活中的自我。小結(jié) 可見，在百色市加大城市建設(shè)步伐的契機(jī)下，本項(xiàng)目所處區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目定位等方面具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；具備較為樂觀的銷售前景。如果能增強(qiáng)客戶入市信心，掌握市場(chǎng)推售的最佳時(shí)機(jī)并科學(xué)定價(jià)，組織強(qiáng)有力的銷售，抓牢現(xiàn)有的客戶、挖掘開發(fā)潛在客戶群體，將能達(dá)到最佳的銷售目標(biāo)。項(xiàng)目的客戶群體中，不論是作為自住用房或是作為投資用房，他們都注重自己所擁有的物業(yè)的地段價(jià)值、居

18、住環(huán)境或是整個(gè)項(xiàng)目的升值空間等是否會(huì)達(dá)到他們的預(yù)期。根據(jù)客戶關(guān)心的這些焦點(diǎn)，本項(xiàng)目在今后的宣傳推廣中，可通過(guò)多種方式加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目所在地段價(jià)值、居住環(huán)境和巨大的升值空間進(jìn)行強(qiáng)有力的宣傳炒作。通過(guò)廣告宣傳提升項(xiàng)目的知名度，樹立項(xiàng)目在人們特別是目標(biāo)客戶心中的品牌，以獲得客戶的認(rèn)可，同時(shí)產(chǎn)生“羊群效應(yīng)”，達(dá)到最理想的銷售目標(biāo)。項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣策略針對(duì)特定的目標(biāo)客戶群體的性質(zhì)，我們經(jīng)過(guò)分析與篩選，提出了整體推廣策略，具體推廣策略如下：整體營(yíng)銷推廣目標(biāo)通過(guò)樹立良好的項(xiàng)目品牌促進(jìn)銷售，以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化通過(guò)廣告形象宣傳及營(yíng)銷策劃方案的實(shí)施，樹立本項(xiàng)目的品牌形象，從而迅速提高項(xiàng)目知名度和美譽(yù)度，一方面為項(xiàng)目首次發(fā)

19、售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)；另一方面良好項(xiàng)目品牌的樹立，有利于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，迅速拉高銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。塑造“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”的項(xiàng)目形象通過(guò)對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)、外在優(yōu)勢(shì)的闡述，如優(yōu)越的地理位置、科學(xué)合理的規(guī)劃、過(guò)硬的建筑品質(zhì)、廣闊的升值前景等等，塑造右江華府作為“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”的項(xiàng)目形象，突顯本項(xiàng)目在片區(qū)內(nèi)的獨(dú)特性、價(jià)值性，為項(xiàng)目的首次發(fā)售及擴(kuò)張打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，從而樹立良好的項(xiàng)目品牌形象，提升樓盤價(jià)值，迅速拉高銷售價(jià)格，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化。完成項(xiàng)目品牌所要達(dá)成的行動(dòng)體系引導(dǎo)階段引導(dǎo)階段形象建立階段強(qiáng)勢(shì)推廣階段品牌升華階段初步建立項(xiàng)目的知名度；逐步加深客戶對(duì)項(xiàng)目地位和發(fā)展前景的了解和認(rèn)同；積累客戶名單，

20、為引導(dǎo)階段的宣傳造勢(shì)作前期準(zhǔn)備。深化項(xiàng)目“宣傳提前介入”的策略及強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)潛力；引導(dǎo)目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)者對(duì)項(xiàng)目的關(guān)注度和認(rèn)同。重點(diǎn)在于不斷發(fā)掘和強(qiáng)化項(xiàng)目的豐富內(nèi)涵，并配合軟硬件配套的不斷完善，深化項(xiàng)目所帶來(lái)的新居住模式及理念。整合推廣活動(dòng)及主力媒體投放的全面攻勢(shì)更深入、廣泛地推介項(xiàng)目，形成強(qiáng)大的品牌知名度和信譽(yù)度。品牌的推廣使客戶關(guān)注產(chǎn)品，并提升產(chǎn)品的附加值，而通過(guò)對(duì)產(chǎn)品的宣傳使客戶認(rèn)同本產(chǎn)品，激發(fā)其購(gòu)買的欲望并親臨現(xiàn)場(chǎng)；而現(xiàn)場(chǎng)熱烈的氛圍使其感到物超所值，增加了選擇的緊迫感，從而作出購(gòu)買決策，形成搶購(gòu)風(fēng)暴，進(jìn)而達(dá)成銷售的目的。整體營(yíng)銷推廣思路整體思路對(duì)項(xiàng)目區(qū)位前景、濱江優(yōu)勢(shì)、項(xiàng)目規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、物業(yè)

21、管理及開發(fā)理念等眾多優(yōu)勢(shì)進(jìn)行整合，并緊密圍繞“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”的定位，通過(guò)多種宣傳媒體的組合進(jìn)行大力炒作，吸引百色市內(nèi)的目標(biāo)客戶群購(gòu)房；同時(shí)，通過(guò)有針對(duì)性的宣傳推廣，吸納周邊縣份的客源。利用多渠道的宣傳推廣，迅速樹立起右江華府作為“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”和“江邊的香格里拉”的項(xiàng)目形象，增強(qiáng)客戶的投資信心，以期營(yíng)造旺銷的場(chǎng)面，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。內(nèi)在優(yōu)勢(shì)位于百色極具發(fā)展前景的“那畢橋百林橋 ”片區(qū)，地理位置優(yōu)越擁有珍稀的一線江景資源，有利于開發(fā)中高檔住宅項(xiàng)目規(guī)模達(dá)60畝，為目前百色最大規(guī)模的江景項(xiàng)目項(xiàng)目地塊方正平整，有利于提高土地利用率三面臨路，易于增大臨街鋪面面積，營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍相對(duì)于其他江景

22、盤而言，項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑立面較為超前一梯三戶的設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)增加了江景房面積戶型大小適中，兩房比例適當(dāng)增大，有利于擴(kuò)大目標(biāo)客戶群體為全百色市首個(gè)采用異形柱框架結(jié)構(gòu)的樓盤，建筑品質(zhì)過(guò)硬新加坡風(fēng)情的園林景觀有利于營(yíng)造品位、品質(zhì)住宅形象開發(fā)商實(shí)力雄厚，強(qiáng)有力的保障項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行高效率的開發(fā)進(jìn)度，快速的工程進(jìn)度外在優(yōu)勢(shì)右江作為壯族發(fā)源地，壯族文化淵遠(yuǎn)流長(zhǎng)，有利于項(xiàng)目文化氛圍的營(yíng)造“江濱二期”作為百色城市規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，在百色可謂家喻戶曉多個(gè)江景盤同時(shí)推出，江濱板塊成為百色樓市熱點(diǎn)那畢橋百林橋段江濱路的修建，城西路、城鄉(xiāng)路擴(kuò)建在即，城西路改造后被譽(yù)為“百色的民族大道”，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，出行方便區(qū)域

23、內(nèi)配套日益完善，對(duì)提成項(xiàng)目?jī)r(jià)值將起到極大的促進(jìn)作用周邊學(xué)校眾多，文化氛圍濃郁推廣步驟根據(jù)項(xiàng)目的核心優(yōu)勢(shì)發(fā)展出項(xiàng)目的推廣概念，并以此為基礎(chǔ)，抓住目標(biāo)消費(fèi)群的購(gòu)買心理，為買家創(chuàng)造一個(gè)美好的投資夢(mèng)想，為項(xiàng)目銷售造勢(shì)，使項(xiàng)目成為這一階段的片區(qū)內(nèi)最受矚目的項(xiàng)目，成就一個(gè)強(qiáng)勢(shì)項(xiàng)目的形象。對(duì)項(xiàng)目所處區(qū)位價(jià)值及發(fā)展前景進(jìn)行炒作推廣點(diǎn)一：百色城市化進(jìn)程將帶來(lái)大量購(gòu)房群體根據(jù)百色市城市總體規(guī)劃（2004-2020），2010年百色市中心城區(qū)人口規(guī)模26萬(wàn)人（其中戶籍非農(nóng)業(yè)人口20萬(wàn)人，戶籍農(nóng)業(yè)人口1萬(wàn)人，一年以上暫住人口5萬(wàn)人），城市建設(shè)用地27平方千米；2020年百色市中心城區(qū)人口規(guī)模50萬(wàn)人（其中戶籍非農(nóng)業(yè)人

24、口40萬(wàn)人，一年以上暫住人口10萬(wàn)人），城市建設(shè)用地50平方千米。以上數(shù)據(jù)表明，隨著百色城市化進(jìn)程在提速，未來(lái)幾年內(nèi)大量的縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)等外來(lái)人口將涌入百色市內(nèi)（平均每年增加城市居民2萬(wàn)人以上，以一家四口人算需每年增加5000戶）。城市化進(jìn)程導(dǎo)致城市擴(kuò)容，成為促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展的重要源動(dòng)力之一。推廣點(diǎn)二：項(xiàng)目所處片區(qū)域?yàn)榘偕l(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域隨著江濱路竣工通車、城西路和城鄉(xiāng)路擴(kuò)建，城西路與高速公路駁接，整個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)必將持續(xù)熱潮上漲，成為整個(gè)百色發(fā)展的焦點(diǎn)，大量人流、物流、資金流、信息流將在此聚集，從而為本項(xiàng)目帶來(lái)無(wú)可限量的發(fā)展前景，提升客戶購(gòu)買信心。推廣點(diǎn)三：周邊城市道路改造、市政配套完善對(duì)項(xiàng)目附加

25、值的提升目前項(xiàng)目周邊的江濱路已開始施工建設(shè)，將在短期內(nèi)竣工通車，右江沿岸的城市景觀將大大改善，成為人們休閑購(gòu)物的新去處；城西路和城鄉(xiāng)路擴(kuò)建已列入城市規(guī)劃，周邊生活配套也在日益完善，可謂“規(guī)劃建設(shè)已大家門口”，區(qū)域板塊逐漸發(fā)展成熟。區(qū)域價(jià)值提升迅速，必將帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升，增大本項(xiàng)目的升值空間，有利于銷售價(jià)格的迅速拉升。提倡“國(guó)際優(yōu)生活”的生活觀念推廣點(diǎn)一：對(duì) “國(guó)際優(yōu)生活”概念進(jìn)行炒作“國(guó)際優(yōu)生活”是一種在自然景觀、項(xiàng)目規(guī)劃、園林營(yíng)造、戶型設(shè)計(jì)和社區(qū)文化營(yíng)造等方面全面與國(guó)際接軌的全新生活模式。繼小康生活、新都市主義、后小康人居之后，“國(guó)際化”、“優(yōu)生活”更成了高品質(zhì)生活的代名詞，已然成為高尚社

26、區(qū)的必備標(biāo)準(zhǔn)。大力炒作“國(guó)際優(yōu)生活”概念，將是對(duì)項(xiàng)目附加值的提升，有利于樹立良好的項(xiàng)目形象。推廣點(diǎn)二：對(duì)“國(guó)際優(yōu)生活”的項(xiàng)目定位進(jìn)行炒作本項(xiàng)目坐擁珍稀江景資源，并且在百色率先提倡“國(guó)際優(yōu)生活”生活理念，定位為“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”，從項(xiàng)目規(guī)劃、園林營(yíng)造、戶型設(shè)計(jì)和社區(qū)文化營(yíng)造等方面實(shí)現(xiàn)全面超越，致力于為百色中上階層打造首個(gè)真正意義上“與國(guó)際接軌”的品味、品質(zhì)社區(qū)?！皣?guó)際化”、“優(yōu)生活”，賦予本項(xiàng)目不同凡響的品質(zhì)，注定成為百色品位、品質(zhì)生活的一面旗幟。推廣點(diǎn)三：樹立“江邊的香格里拉”形象香格里拉，一個(gè)象征安寧、富足、尊貴的神秘處所，世界連鎖的“香格里拉大酒店”更賦予這一名字豐富的文化內(nèi)涵。通過(guò)對(duì)

27、項(xiàng)目作為“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”的炒作，樹立本項(xiàng)目作為“江邊的香格里拉”的品位、品質(zhì)社區(qū)形象，成為全百色市居民都向往的生活處所，從而提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。對(duì)項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)進(jìn)行炒作推廣點(diǎn)一：對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置進(jìn)行炒作本項(xiàng)目處于百色最具發(fā)展前景的“江濱二期”板塊，江濱路與城西路、城西路與城鄉(xiāng)路在此交匯，交通便捷，易于營(yíng)造濃郁的商業(yè)氛圍。新老城區(qū)在此交界，從而既背靠老城區(qū)的繁華與成熟，又面向新城區(qū)的朝氣蓬勃。同時(shí)，規(guī)劃中的高速出口就在江對(duì)岸，將通過(guò)新建的跨江大橋與城西路駁接，本項(xiàng)目將因此扼守百色出入口，地理位置得天獨(dú)厚，百色未來(lái)地王無(wú)可替代。推廣點(diǎn)二：對(duì)項(xiàng)目珍稀的一線江景進(jìn)行炒作美麗的右江蜿蜒流過(guò)，使本項(xiàng)目坐

28、擁一線江景，成為不可多得的江景大盤。臨江的特質(zhì)，注定了右江華府尊貴、尊榮的氣質(zhì)與生俱來(lái)。炒作本項(xiàng)目的“一線江景”，“一世尊榮”的形象將水到渠成，居住在右江華府將成為身份的象征，從而使本項(xiàng)目的銷售從“賣房子”提升到“賣身份”的高度，對(duì)成功人士具有更大的吸引力。推廣點(diǎn)三：對(duì)項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢(shì)進(jìn)行炒作本項(xiàng)目占地60畝，建筑面積近9萬(wàn)平方米，目前為百色最大的濱江住宅項(xiàng)目，名副其實(shí)的“江景大盤”。強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目的“大盤”定位，一方面突出項(xiàng)目規(guī)模較大，內(nèi)部配套較為齊全；另一方面有利于給意向客戶大氣之感，在宣傳推廣上容易形成恢弘的氣勢(shì)。推廣點(diǎn)四：對(duì)項(xiàng)目廣闊的升值前景進(jìn)行炒作本項(xiàng)目地理位置得天獨(dú)厚，隨著周邊城市道路的修

29、建、擴(kuò)建，生活、商業(yè)配套的完善，區(qū)域價(jià)值迅速提升，將帶給本項(xiàng)目巨大的升值空間。加大對(duì)本項(xiàng)目投資升值空間的炒作，將提升買家的投資信心，從而在促進(jìn)銷售的同時(shí)大幅度拉升銷售價(jià)格。推廣點(diǎn)五：對(duì)超前的規(guī)劃設(shè)計(jì)理念進(jìn)行炒作本項(xiàng)目巧妙利用地形，通過(guò)半圍合與排列式的組合，形成豐富錯(cuò)落的布局，實(shí)現(xiàn)大面積集中綠化造景，最大限度保證整個(gè)小區(qū)各個(gè)區(qū)域的均好性?！半p首層”的設(shè)計(jì)，巧妙的實(shí)現(xiàn)居住與商業(yè)的分割。商業(yè)部分采用東南亞騎樓設(shè)計(jì)風(fēng)格，有利于保持旺盛的人氣；而住宅部分則實(shí)現(xiàn)人車分流，強(qiáng)調(diào)安靜、私密，營(yíng)造良好的居住環(huán)境。通過(guò)全面深入闡述本項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)上的優(yōu)勢(shì)，是提升項(xiàng)目形象、增加項(xiàng)目附加值的重要手段。推廣點(diǎn)六：對(duì)項(xiàng)目

30、的特色戶型和園林景觀進(jìn)行炒作特色作為“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”，獨(dú)特的戶型具有南北通透、動(dòng)靜分離、方正緊湊、通風(fēng)采光良好、實(shí)用率高、私密性強(qiáng)等眾多優(yōu)點(diǎn)，超大陽(yáng)臺(tái)、轉(zhuǎn)角飄窗、錯(cuò)層、和室等創(chuàng)新設(shè)計(jì)，將成為本項(xiàng)目作為品位、品質(zhì)住宅的一大特征。本項(xiàng)目作為簡(jiǎn)約、明快、舒適的新加坡式建筑，通過(guò)清涼細(xì)膩的外觀色彩，錯(cuò)落有致的坡屋頂，優(yōu)美浪漫的裝飾與線條，詮釋出一份精致優(yōu)雅和繁復(fù)經(jīng)典的浪漫情懷；項(xiàng)目園林通過(guò)種植著形態(tài)各異、色彩繽紛的熱帶植物，營(yíng)造出一種新加坡風(fēng)格的純凈、健康的生活方式。通過(guò)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目特色戶型和特色園林的炒作，有利于樹立項(xiàng)目作為品位、品質(zhì)住宅形象。推廣點(diǎn)七：對(duì)過(guò)硬的建筑品質(zhì)進(jìn)行炒作 本項(xiàng)目作為百色首

31、個(gè)采用異形柱框架的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在百色房地產(chǎn)市場(chǎng)上具有劃時(shí)代的意義，將開啟一個(gè)百色“異形柱框架”時(shí)代，相對(duì)于磚混結(jié)構(gòu)將具有無(wú)可比擬的優(yōu)勢(shì)，與特色戶型、特色園林共同構(gòu)成本項(xiàng)目品位、品質(zhì)住宅的重要支撐點(diǎn)。推廣點(diǎn)八：對(duì)開發(fā)效率和工程進(jìn)度進(jìn)行炒作本項(xiàng)目7月份剛拿地，9月份即完成總平設(shè)計(jì)，并將迅速進(jìn)入施工階段。由于框架結(jié)構(gòu)的采用，加之開發(fā)商實(shí)力雄厚，施工進(jìn)度預(yù)計(jì)將極為迅速，創(chuàng)造出百色樓市神話，成為百色建筑史上的“深圳速度”。通過(guò)加快工程進(jìn)度，將大幅度提升項(xiàng)目意向買家的投資信心，從促進(jìn)銷售并拉升價(jià)格，因而建議加快工作進(jìn)度，迅速進(jìn)入施工階段，爭(zhēng)取在后期銷售中可利用工程進(jìn)度拉升價(jià)格。推廣點(diǎn)九：對(duì)開發(fā)商實(shí)力進(jìn)行炒

32、作由于來(lái)自先進(jìn)地區(qū)的外來(lái)開發(fā)商相對(duì)于本地開發(fā)商而言，通常資金實(shí)力更為雄厚，開發(fā)理念更為先進(jìn)，所開發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)更良好，因而更容易受到買家信任和歡迎。可考慮借助這一購(gòu)房心理，通過(guò)加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商的介紹，樹立富緣房地產(chǎn)作為實(shí)力雄厚、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富的誠(chéng)信開發(fā)商形象，對(duì)提升意向買家購(gòu)房信心具有較大的促進(jìn)作用。推廣點(diǎn)十：對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行炒作物業(yè)管理是否到位，是衡量社區(qū)檔次的重要條件；通過(guò)炒作項(xiàng)目物業(yè)管理的細(xì)致、周到，將有利于促進(jìn)意向買家作出購(gòu)買決定。建議提前定物業(yè)管理公司，并且實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理提前介入，以促進(jìn)銷售。項(xiàng)目整體價(jià)格定位系統(tǒng)1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位在制定項(xiàng)目平均銷售價(jià)格定位建議前，將根據(jù)敝司對(duì)項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查

33、分析，結(jié)合本項(xiàng)目的地段資源和對(duì)本項(xiàng)目可提升價(jià)值要素的估測(cè)，建立類比樓盤價(jià)值因素可比較體系，以為項(xiàng)目定價(jià)提供參考。根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果，2005年上半年百色房地產(chǎn)整體銷售均價(jià)約為1600元/，對(duì)本項(xiàng)目具有較大參考價(jià)值的金灣廣場(chǎng)項(xiàng)目銷售均價(jià)約1930元/，其他項(xiàng)目如鳳凰城銷售均價(jià)約1900元/，幸福港灣A2地塊銷售均價(jià)預(yù)計(jì)為1880元/。參考上述市調(diào)結(jié)果，考慮到宏觀調(diào)控對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，以及本項(xiàng)目快速通過(guò)市場(chǎng)的需要，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目在規(guī)劃、戶型、園林、風(fēng)格等設(shè)計(jì)能夠較有新異、切中消費(fèi)者需求心理的前提下，整體銷售均價(jià)約為1900元/。2.項(xiàng)目?jī)r(jià)格策略建議常見的幾種價(jià)格策略價(jià)格是產(chǎn)品在市場(chǎng)上最直觀的坐標(biāo)表現(xiàn)形

34、式,價(jià)格因素是房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在消費(fèi)者第一考慮因素。市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格策略多種多樣，有以下幾個(gè)常用策略:“低開高走”策略、“蝕頭蝕尾賺中間”策略、“價(jià)格杠桿”策略、“門檻降低”策略、“投資誘惑”策略、“投資逼迫”策略、“降價(jià)”策略、“議價(jià)售樓”策略以及“產(chǎn)權(quán)拆細(xì)”策略等。至于在操作中如何靈活運(yùn)用價(jià)格策略，要在明確價(jià)格原理的情況下，結(jié)合產(chǎn)品的質(zhì)素、市場(chǎng)的狀況、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的狀況以及銷售推廣的目標(biāo)等，制定出具體相應(yīng)的價(jià)格策略。低開高走的價(jià)格策略一般物業(yè)推廣的不同階段,售價(jià)會(huì)有所變化,建議采用價(jià)格階梯漸進(jìn)式計(jì)劃。售出量售出量100%90%80%70%60%50%40%0%10%20%30%40%50%60%

35、存貨量-5%-5%+5%+5%價(jià)格升幅銷售增長(zhǎng)30%+2%70%平均價(jià)格低開高走策略有以下優(yōu)點(diǎn)：購(gòu)房客戶永遠(yuǎn)都是“買起不買跌”的心理。不斷升位，對(duì)于早期買家是一種信心的保障和最好的宣傳。激發(fā)后來(lái)者觀望及猶豫類型買家盡快下決定。本項(xiàng)目的銷售價(jià)格策略在本項(xiàng)目的各階段價(jià)格控制策略方面，在價(jià)格控制方面，建議采用低開高走的策略，銷售方面，開盤價(jià)格稍低于市場(chǎng)的價(jià)格推出，提高項(xiàng)目在市場(chǎng)中的美譽(yù)度及消費(fèi)者心理價(jià)值，后隨著工程進(jìn)度及借著項(xiàng)目前期已形成的良好品牌，逐步拉升新貨量的價(jià)格，以帶動(dòng)項(xiàng)目整體價(jià)格走勢(shì)。附：價(jià)格區(qū)間圖2100項(xiàng)目目標(biāo)價(jià)1900整體均價(jià)1700首次開盤價(jià)令價(jià)格具有競(jìng)爭(zhēng)力價(jià)格需求彈性系數(shù)原理應(yīng)用

36、所謂價(jià)格需求彈性系數(shù),是指商品需求量的變化相對(duì)價(jià)格變化反映的敏感程度。很容易理解：價(jià)格需求彈性系數(shù)越大，說(shuō)明該商品的價(jià)格對(duì)其需求量影響越大；反之，則影響越小。實(shí)際中，房地產(chǎn)營(yíng)銷中的消費(fèi)群構(gòu)成呈一個(gè)金字塔狀，價(jià)格越高，消費(fèi)者越少。那么，越往金字塔尖靠近，價(jià)格需求彈性系數(shù)越小，甚至變?yōu)閯傂?；越往金字塔的基部靠近，則價(jià)格需求彈性系數(shù)越大，甚至?xí)谑袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中表現(xiàn)為單純的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)?，F(xiàn)實(shí)市場(chǎng)中，越便宜的房子，促銷打折出現(xiàn)的頻率越高；而高位價(jià)的住宅則在宣傳廣告上甚至不表述清楚其具體的價(jià)位，道理便在此。有人戲說(shuō)房地產(chǎn)營(yíng)銷無(wú)非是價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，但高質(zhì)樓盤極少削價(jià)求售，它們?cè)缫阎么祟悺皢我辉肌备?jìng)爭(zhēng)手段于不屑一顧，而在

37、品牌質(zhì)素、服務(wù)質(zhì)素等方面大做文章，又比如，人們時(shí)常聽說(shuō)國(guó)產(chǎn)汽車不斷降價(jià)，可有誰(shuí)聽說(shuō)過(guò)勞斯萊斯、奔馳、寶馬搞降價(jià)促銷的呢？正是這個(gè)原理。心理價(jià)格與銷售勢(shì)能一般地，任何人在買東西之前，都會(huì)在心里先衡量這個(gè)東西值多少錢，這個(gè)就叫做心理價(jià)格，也就是西方經(jīng)濟(jì)學(xué)上通常所說(shuō)的效用或者期望。當(dāng)消費(fèi)者把心理價(jià)格與商品的實(shí)際標(biāo)價(jià)相比較時(shí)，若心理價(jià)格高于商品標(biāo)價(jià)，則認(rèn)為劃算。這便有利于促使他作出購(gòu)買決定。反之，消費(fèi)者則很可能會(huì)打消購(gòu)買念頭。所謂銷售勢(shì)能，在此借用的是物理學(xué)中的“勢(shì)能”概念，它原指物體因?yàn)樘幱谝欢ǖ母叨榷哂械哪芰俊．?dāng)物體從高處滾落下來(lái)時(shí)，勢(shì)能便轉(zhuǎn)化為動(dòng)能。很顯然，物體所處的位置越高，勢(shì)能越大。銷售勢(shì)

38、能，是指消費(fèi)者對(duì)其購(gòu)買的商品所感覺到的心理價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之間的差距。同樣的道理，心理價(jià)格高于實(shí)際標(biāo)價(jià)越多，則銷售勢(shì)能越大。如何提高目標(biāo)消費(fèi)群對(duì)項(xiàng)目的心理價(jià)格，是營(yíng)銷策劃的核心價(jià)值及關(guān)鍵所在，本項(xiàng)目的一切推廣應(yīng)該從產(chǎn)品質(zhì)素、服務(wù)、包裝宣傳等方面努力提高，從而提高項(xiàng)目產(chǎn)品的心理價(jià)格。而不應(yīng)該盲目加入價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中去。項(xiàng)目整體推售部署推貨需考慮的因素推售貨量的先后順序關(guān)系到整個(gè)項(xiàng)目二期銷售的成敗，所以項(xiàng)目的推售部署要綜合考慮。我司綜合考慮到：項(xiàng)目東北角為整個(gè)項(xiàng)目最差的區(qū)位，要么以較低的銷售價(jià)格作為團(tuán)購(gòu)單位或首期開盤推售單位，要么待項(xiàng)目竣工后以較高的價(jià)格銷售現(xiàn)房。但項(xiàng)目東北角區(qū)域在準(zhǔn)現(xiàn)樓后再銷售的可行性不

39、大；同時(shí)，先推東北角低價(jià)單位，可低價(jià)入市形成搶購(gòu)風(fēng)潮，制造人氣旺盛的銷售場(chǎng)面。沿江濱路的江景房為整個(gè)項(xiàng)目最好的單位，待江濱路竣工通車后，本區(qū)域住宅的銷售對(duì)拉升整個(gè)項(xiàng)目的均價(jià)起到重要作用。根據(jù)市政規(guī)劃，城西路將在近期擴(kuò)寬，但目前尚處于規(guī)劃階段，過(guò)早銷售不利于銷售價(jià)格的拉升。如何使到項(xiàng)目在整個(gè)推售的過(guò)程中不賣散。如何使到項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化?？傮w推售部署建議根據(jù)上述分析，我司提出總體推售部署建議如下：如上圖所示，本項(xiàng)目銷售部署總體上分四個(gè)階段，推售時(shí)間安排及推售貨量部署具體列表如下：推售時(shí)間建議推售貨量建議第一階段2005.102006.1東北角的“第二組團(tuán)”及城鄉(xiāng)路靠衛(wèi)校的部分單位第二階段2006.

40、22006.5東南方向的“第三組團(tuán)”及靠江濱路的部分單位第三階段2006.62006.8西南方向的江濱路單位及“第一組團(tuán)”第四階段2006.92006.10城西路和城鄉(xiāng)路的部分單位第五階段2006.112006.12商鋪及車位考慮的戶型搭配、市場(chǎng)變化等因素（如城鄉(xiāng)路靠衛(wèi)校方位的戶型全為兩房），在具體推售過(guò)程中推售時(shí)間安排及推售貨量部署將可能出現(xiàn)細(xì)部的調(diào)整。四、項(xiàng)目首次開盤時(shí)間及銷售目標(biāo)首次開盤時(shí)間建議為了搶占市場(chǎng)先機(jī)，快速實(shí)現(xiàn)銷售回籠資金，盡可能在春節(jié)前實(shí)現(xiàn)兩次開盤。因而，建議加快工作進(jìn)度，在取得預(yù)售證及其他準(zhǔn)備工作充分的前提下，建議右江華府從10月初開始進(jìn)入市場(chǎng)鋪墊期，經(jīng)過(guò)一個(gè)月的市場(chǎng)推廣，

41、暫定11月19日首次開盤銷售。（由于項(xiàng)目取得預(yù)售證的時(shí)間尚無(wú)法預(yù)測(cè)，因而具體開盤時(shí)間尚需根據(jù)獲取預(yù)售證的時(shí)間最終確定；在取得預(yù)售證前，可考慮采用購(gòu)房俱樂部的形式收取預(yù)約金；待取得預(yù)售證后，即可馬上通知已交預(yù)約金的意向客戶到售樓部簽定認(rèn)購(gòu)書及銷售合同，從而把銷售時(shí)間提前，以最大限度的促成成交，快速回籠資金。）銷售目標(biāo)目標(biāo)之一：2005年11月1927日，爭(zhēng)取完成首推推貨量的80%以上。目標(biāo)之二：在銷售額達(dá)80%后，逐漸消化剩余貨量并開始進(jìn)行下階段貨量推售的準(zhǔn)備工作，并爭(zhēng)取在2006年元旦前實(shí)現(xiàn)第二次開盤。五、項(xiàng)目首次開盤發(fā)售營(yíng)銷推廣策略在銷售過(guò)程中，只有準(zhǔn)確地把握目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)心理，有針對(duì)性

42、地提出符合他們興趣的銷售方式，才能確保事半功倍的銷售效果。銷售推廣策略針對(duì)本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群體具有其自身的共性和特殊性，我司建議在下階段的宣傳推廣中，采用以下的銷售策略，以此提升項(xiàng)目的品牌形象、體現(xiàn)開發(fā)商的實(shí)力，增強(qiáng)買家對(duì)本項(xiàng)目的信心，形成良好地宣傳口碑以及“羊群效應(yīng)”，最終達(dá)到促進(jìn)銷售成交的目的。策略一：率先提出“江濱二期”板塊并進(jìn)行炒作“江濱二期”作為百色城市規(guī)劃的重點(diǎn)項(xiàng)目，在百色可謂家喻戶曉。江濱二期隨著多個(gè)江景項(xiàng)目的推售，右江沿岸已成為樓市開發(fā)的熱點(diǎn)，為百色高檔住宅項(xiàng)目集中區(qū)域。本項(xiàng)目率先提出“江濱二期”板塊并進(jìn)行炒作，灌輸江濱二期作為“富人區(qū)”的意識(shí)，有利于提升區(qū)域整體價(jià)值，并通過(guò)區(qū)域

43、整體價(jià)值的提升帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的提升。策略二：對(duì)項(xiàng)目外在優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)進(jìn)行深入挖掘和炒作百色經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速、城市化進(jìn)程加速導(dǎo)致城市擴(kuò)容、“組團(tuán)式帶形城市”與“一心、兩軸、兩片、多組團(tuán)”的規(guī)劃及等利好消息，帶動(dòng)百色房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升；而項(xiàng)目周邊城市道路、生活配套的良好規(guī)劃，都將成為本項(xiàng)目獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目外在優(yōu)勢(shì)與機(jī)會(huì)進(jìn)行深入挖掘和炒作，有利于加深民眾對(duì)區(qū)域發(fā)展前景的認(rèn)識(shí)，提升意向買家購(gòu)房信心。策略三：對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)在優(yōu)勢(shì)進(jìn)行深入挖掘和炒作通過(guò)多種宣傳渠道，對(duì)項(xiàng)目地理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑品質(zhì)、創(chuàng)新戶型等項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行全面而深入的闡述，同時(shí)持續(xù)不斷的對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)進(jìn)行發(fā)掘和整合，從而加深目標(biāo)客戶群對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)和理解，促

44、進(jìn)他們盡早作出購(gòu)買決定。策略四：豐富“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”的內(nèi)涵，樹立“江邊的香格里拉”的項(xiàng)目形象通過(guò)對(duì)“江濱二期”板塊、項(xiàng)目?jī)?nèi)外在優(yōu)勢(shì)的整合與炒作，形成眾多支持點(diǎn)，從不同角度闡述和豐富“國(guó)際優(yōu)生活江景大盤”的內(nèi)涵，樹立起本項(xiàng)目“江邊的香格里拉”的市場(chǎng)形象，居住在右江華府成為身份、品位的象征，有居于上流社會(huì)的榮耀感。從而，使本項(xiàng)目成為目標(biāo)客戶群的購(gòu)房首選。策略五：引領(lǐng)百色人居潮流，對(duì)目標(biāo)客戶的購(gòu)房心理進(jìn)行引導(dǎo) 本項(xiàng)目定位為“國(guó)際優(yōu)生活”社區(qū)，首次把“國(guó)際”、“優(yōu)生活”全新居住理念引入百色樓市，必將在百色掀起人居革命，引領(lǐng)百色人居潮流。針對(duì)目前百色購(gòu)房者尚處于盲目購(gòu)房階段的情況，對(duì)目標(biāo)客戶進(jìn)行引

45、導(dǎo)，使其加深對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)，認(rèn)同進(jìn)而崇尚“國(guó)際優(yōu)生活”人居模式，以促進(jìn)銷售。策略六：盡可能促成單位團(tuán)購(gòu) 由于團(tuán)購(gòu)具有拉升樓盤價(jià)值、快速回籠資金等作用；因而，盡可能在項(xiàng)目開發(fā)前期與部分企事業(yè)單位和行政部門接觸，以團(tuán)購(gòu)的方式銷售少量東北角的一梯四戶單位。策略七：針對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的宣傳點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的宣傳可較準(zhǔn)確的鎖定目標(biāo)客戶群。鑒于百色宣傳渠道有限，可考慮針對(duì)生意人、企事業(yè)單位進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)的項(xiàng)目宣傳（如項(xiàng)目單張+銷售名片的派發(fā)），以此擴(kuò)大項(xiàng)目客源及宣傳范圍，最終促進(jìn)銷售成交。策略八：通過(guò)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝，營(yíng)造濃郁銷售氛圍 在期樓銷售的情況下，售樓現(xiàn)場(chǎng)的形象就是一個(gè)樓盤的“臉面”。因而加強(qiáng)對(duì)售樓現(xiàn)場(chǎng)（工地

46、、售樓部）的包裝，將有利于樹立良好的樓盤形象，營(yíng)造濃郁的銷售氛圍，對(duì)促進(jìn)銷售將起到重要的作用。策略九：通過(guò)開辟新的宣傳推廣渠道。進(jìn)行獨(dú)具一格的宣傳 由于百色樓市尚處于初級(jí)階段，宣傳推廣渠道尚不多，并且主要街道工字旗、廣告牌都已為幸福港灣、金灣廣場(chǎng)等項(xiàng)目搶占。因而，建議在其他樓盤常用的宣傳推廣渠道之外，開辟新的宣傳推廣途徑，如加大現(xiàn)場(chǎng)包裝力度、加大對(duì)報(bào)紙媒體的投入、通過(guò)移動(dòng)168發(fā)送短信及針對(duì)周邊縣份進(jìn)行宣傳推廣等等，擴(kuò)寬宣傳推廣渠道，促進(jìn)銷售。策略十：加快進(jìn)度，搶占市場(chǎng)先機(jī)建議加快工作進(jìn)度，盡早實(shí)現(xiàn)開工，爭(zhēng)取首次開盤時(shí)工程進(jìn)度能上到正負(fù)零，從而與其他樓盤圍一個(gè)圍墻就開始銷售相比，具有明顯的優(yōu)勢(shì)

47、。推售貨量與部署推售貨量安排根據(jù)整體推售部署的安排，我司建議本項(xiàng)目首次開盤（即11月19日開盤）先推售東北角的第二組團(tuán)，包括三個(gè)單元一梯四戶和五個(gè)單元一梯兩戶；第二次開盤時(shí)，則可考慮推出城鄉(xiāng)路靠衛(wèi)校的部分單元及第三組團(tuán)的部分單位。推售部署在首次發(fā)售中，推售的主要力度集中在第二組團(tuán)。在達(dá)成銷售目標(biāo)的同時(shí)，要建立起良好的項(xiàng)目品牌形象，為項(xiàng)目的炒作和持續(xù)旺銷提供支持。鋪墊期：（10月1528日）主要工作：銷售人員進(jìn)場(chǎng)，開始接受客戶咨詢銷售人員向已進(jìn)場(chǎng)的意向買家進(jìn)行電話直銷銷售人員到項(xiàng)目周邊上門直銷（派發(fā)單張等）內(nèi)部收取3000元的誠(chéng)意金內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：（10月29日11月18日）主要工作：銷售人員到項(xiàng)目

48、周邊上門直銷（派發(fā)單張等）由于廣告出街，會(huì)吸納新客到場(chǎng)，銷售人員主要在售樓部進(jìn)行銷售工作公開收取定金（6000元可訂房號(hào)，3000元不可訂房號(hào)）公開發(fā)售期：（11月1927日，其中19日開盤）主要工作：首期貨量在11月19日開盤當(dāng)天接受公開認(rèn)購(gòu)補(bǔ)足交納10000元定金簽訂認(rèn)購(gòu)書銷售人員在售樓部進(jìn)行銷售工作一周內(nèi)付清首期款，簽訂預(yù)售合同，辦理按揭保溫期（11月28日開始，到下一輪貨量推售）主要工作：催促業(yè)主前來(lái)簽署預(yù)售合同，辦理按揭等購(gòu)房手續(xù)對(duì)入場(chǎng)客戶進(jìn)行登記，積蓄客源借助第二批貨量即將推售，帶動(dòng)剩余尾貨的銷售銷售價(jià)格與銷售折扣銷售價(jià)格建議根據(jù)我司對(duì)本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手銷售進(jìn)度、銷售價(jià)格的分析，綜

49、合區(qū)域內(nèi)住宅銷售狀況，并充分結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際。我司認(rèn)為，在當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)形勢(shì)下，本項(xiàng)目不宜定價(jià)太高，應(yīng)低價(jià)入市，以較有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格吸引目標(biāo)客戶群，達(dá)到快速實(shí)現(xiàn)銷售、回籠資金的目的。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際，結(jié)合市場(chǎng)走勢(shì)，我司建議首次開盤的銷售均價(jià)為1700元/。銷售折扣以購(gòu)鋪可獲贈(zèng)送額外折扣的方式，達(dá)到刺激買家欲望的目的。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間下臨定金的買家可獲額外0.99折；開盤前及開盤當(dāng)天簽訂認(rèn)購(gòu)書的買家，一次性付款0.96折，銀行按揭0.98折；（即內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期間下臨定者、開盤前及開盤當(dāng)天簽訂認(rèn)購(gòu)書的買家，一次性付款0.960.99折，銀行按揭0.980.99折）展銷期的促銷折扣為額外0.98折。促銷活動(dòng)在近

50、階段市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨白熱化的情況下，如何“出奇制勝”地?fù)寠Z市場(chǎng)，是促銷的關(guān)鍵。推出購(gòu)房精英俱樂部活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：10月1511月18日活動(dòng)對(duì)象：項(xiàng)目首期貨量的目標(biāo)客戶群活動(dòng)目的：攔截目標(biāo)客戶群。操作方式：通過(guò)交納3000元參加“購(gòu)房精英俱樂部”的形式，可獲得開盤當(dāng)天額外99折的優(yōu)惠。推出開盤抽大獎(jiǎng)活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：11月19日開盤當(dāng)天活動(dòng)對(duì)象：開盤前及開盤當(dāng)天成交的所有業(yè)主活動(dòng)目的：在開盤當(dāng)天通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)抽大獎(jiǎng)的手法，制造銷售現(xiàn)場(chǎng)的旺勢(shì)，使消費(fèi)者產(chǎn)生羊群心理，縮短其購(gòu)買決策的過(guò)程及時(shí)間。操作方式：根據(jù)購(gòu)房數(shù)量派發(fā)抽獎(jiǎng)券，每購(gòu)買一套住宅可獲得一張抽獎(jiǎng)券；購(gòu)房越多，中獎(jiǎng)機(jī)會(huì)越大。獎(jiǎng)項(xiàng)設(shè)置：一等獎(jiǎng)1名，獲1600

51、元/的優(yōu)惠房?jī)r(jià)（即該套住宅無(wú)論何種價(jià)格，均按1588元/計(jì)算房?jī)r(jià)）二等獎(jiǎng)3名，獲價(jià)值2000元空調(diào)大獎(jiǎng)三等獎(jiǎng)6名，獲價(jià)值1000元洗衣機(jī)大獎(jiǎng)另外,凡當(dāng)天到現(xiàn)場(chǎng)參觀者可獲送精美禮品一份（具體禮物待定）上述優(yōu)惠房?jī)r(jià)直接從購(gòu)房款中扣除。推出“多購(gòu)房多優(yōu)惠”活動(dòng)活動(dòng)時(shí)間：11月1927日活動(dòng)目的： 刺激投資者多買房。活動(dòng)內(nèi)容： 凡一次性購(gòu)房?jī)商谆騼商滓陨?，其所?gòu)房子均可在規(guī)定折扣的基礎(chǔ)上再獲額外0.99折優(yōu)惠。開展展銷會(huì)活動(dòng)時(shí)間：10月1511月18日活動(dòng)目的： 促進(jìn)首期推售貨量的銷售?；顒?dòng)內(nèi)容： 到市內(nèi)人流匯聚的地方舉辦展銷會(huì)，增加宣傳渠道，擴(kuò)大宣傳范圍。第三部分 廣告推廣方案一、廣告推廣思路根據(jù)百

52、色市場(chǎng)實(shí)際情況，我司建議盡可能多的開辟宣傳推廣渠道，組成以報(bào)紙廣告為主、多種宣傳推廣渠道為輔的媒體策略，緊密圍繞“國(guó)際優(yōu)生活”的項(xiàng)目定位，對(duì)本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、升值前景、項(xiàng)目規(guī)劃、創(chuàng)新戶型等內(nèi)、外在優(yōu)勢(shì)進(jìn)行全面而深入的宣傳推廣，樹立良好的市場(chǎng)形象。同時(shí)，通過(guò)良好的現(xiàn)場(chǎng)包裝、訓(xùn)練有素的銷售隊(duì)伍，營(yíng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)銷售氛圍，感染目標(biāo)客戶群作出購(gòu)房決定。二、分階段廣告策略媒體組合策略樓盤的上市，前期的宣傳力度、廣告投放量對(duì)項(xiàng)目的推售起關(guān)鍵性的作用。媒體的選擇，對(duì)房地產(chǎn)推廣來(lái)說(shuō)非常重要，會(huì)直接影響到推廣的成效，它是成功銷售的重要手段和信心保證。我們提出媒體策略的原則是：運(yùn)用媒體優(yōu)勢(shì)進(jìn)行綜合造勢(shì)，實(shí)施媒體組合

53、推廣。由于不同的媒體方式產(chǎn)生的效能不一樣，都是從不同的角度對(duì)公眾進(jìn)行影響，因而不能拘泥或滿足于簡(jiǎn)單地打廣告。通過(guò)報(bào)紙、電視、宣傳單張、戶外廣告、車身廣告、現(xiàn)場(chǎng)條幅等多種宣傳媒體進(jìn)行立體宣傳，確立并不斷提升項(xiàng)目的形象，吸引市場(chǎng)的關(guān)注和認(rèn)識(shí)，從而使項(xiàng)目的推廣順利進(jìn)行。報(bào)紙媒體鑒于右江日?qǐng)?bào)具有較大的發(fā)行量和宣傳效果，其的目標(biāo)客戶群為黨政機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位工作人員，與本項(xiàng)目主要目標(biāo)客戶群體相一致；且發(fā)布費(fèi)用相對(duì)南國(guó)早報(bào)較低，建議主要在該報(bào)紙媒體投放廣告。通過(guò)“軟文廣告硬廣告”結(jié)合的形式達(dá)到較好的組合宣傳效果；通過(guò)盡可能多的投放1/2彩版廣告，少投放整版廣告，在取得較好的宣傳推廣效果的同時(shí)節(jié)約推廣費(fèi)用。電

54、視媒體電視廣告為目前較為普遍的廣告形式之一。建議在當(dāng)?shù)仉娨暶襟w適當(dāng)投放一定的廣告，以擴(kuò)大宣傳面。宣傳單張宣傳單張具有針對(duì)性強(qiáng)、成本低廉等效果，建議印制宣傳單張，由銷售人員到周邊商場(chǎng)、企事業(yè)單位派發(fā)，有針對(duì)性的進(jìn)行宣傳?，F(xiàn)場(chǎng)條幅通過(guò)張掛現(xiàn)場(chǎng)條幅，可增強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)氣氛，促成成交，因而建議在售樓部現(xiàn)場(chǎng)張掛條幅和巨幅進(jìn)行宣傳。戶外廣告戶外廣告形象生動(dòng)，能給過(guò)客有深刻的印象，因此，戶外廣告可選擇人流量大，地段明顯的位置。為了吸引周邊縣份目標(biāo)客戶群體，可考慮在城東大道等通往各縣份的必經(jīng)道路制作工字旗、戶外廣告牌等。短信廣告短信廣告是一種新興的媒體，具有費(fèi)用低廉、針對(duì)性強(qiáng)等特點(diǎn)。建議與中國(guó)移動(dòng)、中國(guó)聯(lián)通合作，不定

55、期發(fā)送短信廣告，擴(kuò)大宣傳面。異地宣傳廣告異地宣傳能有效地影響更廣的客戶，擴(kuò)展本項(xiàng)目的客源，為項(xiàng)目整體銷售做鋪墊，因此可考慮到項(xiàng)目周邊縣份投放適量的廣告宣傳。樓書在項(xiàng)目未完成之前，買家如要了解物業(yè)情況，很大程度上都要依靠售樓書。售樓書本身是給客戶的第一印象、并且給客戶帶回家仔細(xì)研究的售樓資料，所以樓書的包裝設(shè)計(jì)及質(zhì)素很重要，一本包裝精美、內(nèi)容詳盡的樓書是銷售人員給買家從旁解說(shuō)的重要工具。公交車廣告 公交車廣告形象直觀、覆蓋面廣，影響的客戶群體廣泛，有一定的針對(duì)性。根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際，可選擇部分公交車投放廣告，以最大程度的接觸到目標(biāo)客戶群?？罩忻倒遽槍?duì)百色晚上燈光少的實(shí)際情況，建議在售樓部購(gòu)置12盞3

56、000KW的“天空玫瑰”燈光，其廣告效果足以覆蓋整個(gè)百色市內(nèi)，具有良好的廣告效果。主要媒體階段推廣安排鋪墊期：（10月1528日）目 標(biāo): 提前對(duì)“江濱二期”板塊及項(xiàng)目定位進(jìn)行炒作,為產(chǎn)品導(dǎo)入市場(chǎng)作鋪墊；積累客源,為公開發(fā)售的成功引爆積聚勢(shì)能。時(shí)間跨度：2005年10月1528日推廣手法：（平面廣告 + 文字廣告）相結(jié)合，并輔戶外廣告、現(xiàn)場(chǎng)條幅、車體廣告、電視廣告等多種廣告形式。內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期：（10月29日11月18日）目 標(biāo)：通過(guò)多種媒體組合宣傳，吸引大量客戶入場(chǎng)咨詢，積累意向客戶，為項(xiàng)目公開發(fā)期積累大量的客戶；同時(shí)做好項(xiàng)目的形象品質(zhì)宣傳。時(shí)間跨度：2005年10月29日11月18日推廣手法：

57、以（平面廣告 + 文字廣告）相結(jié)合為主，單張、條幅、戶外、短信、公交等多種廣告為輔。公開發(fā)售期：（11月1927日，其中19日開盤）目 標(biāo):制造熱烈的銷售氣氛，使開盤一炮走紅時(shí)間跨度：2005年11月1927日推廣手法: （平面廣告 + 文字廣告）相結(jié)合為主，單張、條幅、戶外、短信、公交等多種廣告為輔，并有現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)配合。（具體的媒體宣傳計(jì)劃我司將另行提交）現(xiàn)場(chǎng)包裝我司已提交詳細(xì)的現(xiàn)場(chǎng)包裝方案，并將在各個(gè)銷售階段有針對(duì)性的提出階段性現(xiàn)場(chǎng)包裝方案。三、事件營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷活動(dòng)的策劃能對(duì)項(xiàng)目的銷售起到推波助瀾的作用，贏得較佳的推廣、銷售效果。以上我司所提到的營(yíng)銷策略實(shí)施的時(shí)候，如果可以配合相應(yīng)的營(yíng)銷事件

58、，將會(huì)加大其推廣策劃的炒作性，令每一次推廣發(fā)揮最佳的銷售效果。我司將提出以下一些營(yíng)銷事件的初步建議，屆時(shí)會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的變化作相應(yīng)的調(diào)整：購(gòu)房俱樂部活動(dòng)開盤抽大獎(jiǎng)活動(dòng)“多購(gòu)房多優(yōu)惠”活動(dòng)“我與國(guó)際優(yōu)生活”有獎(jiǎng)?wù)魑幕顒?dòng)展銷活動(dòng)TOC o 1-6 h z HYPERLINK l _Toc114401407 第一部分項(xiàng)目命名及市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc114401407 h 1 HYPERLINK l _Toc114401408 一、項(xiàng)目命名及釋義 PAGEREF _Toc114401408 h 1 HYPERLINK l _Toc114401409 項(xiàng)目命名 PAGEREF _Toc11440

59、1409 h 1 HYPERLINK l _Toc114401410 釋義 PAGEREF _Toc114401410 h 1 HYPERLINK l _Toc114401411 二、項(xiàng)目定位 PAGEREF _Toc114401411 h 2 HYPERLINK l _Toc114401412 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 PAGEREF _Toc114401412 h 2 HYPERLINK l _Toc114401413 定位解釋 PAGEREF _Toc114401413 h 2 HYPERLINK l _Toc114401414 定位的支持點(diǎn) PAGEREF _Toc114401414 h 3 HY

60、PERLINK l _Toc114401415 形象定位 PAGEREF _Toc114401415 h 5 HYPERLINK l _Toc114401416 定位釋義 PAGEREF _Toc114401416 h 5 HYPERLINK l _Toc114401417 輔助形象傳播語(yǔ) PAGEREF _Toc114401417 h 5 HYPERLINK l _Toc114401418 樓盤檔次定位 PAGEREF _Toc114401418 h 6 HYPERLINK l _Toc114401419 第二部分營(yíng)銷推廣方案 PAGEREF _Toc114401419 h 8 HYPERL