物業(yè)管理法規(guī)（第三版）第06章業(yè)主自治管理

1、1第6章 業(yè)主自治管理學(xué)習(xí)目標(biāo)通過(guò)本章的學(xué)習(xí)，認(rèn)識(shí)業(yè)主自治管理的基本內(nèi)涵；了解業(yè)主、業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利與義務(wù)；學(xué)習(xí)業(yè)主大會(huì)召開、業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的程序與方式；掌握業(yè)主自治管理的主要內(nèi)容和法律性質(zhì)。 6.1 業(yè)主6.2 業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)和地位6.3 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位6.4 業(yè)主約束26.1 業(yè)主6.1.1 業(yè)主的含義及與相關(guān)概念的區(qū)別6.1.2 業(yè)主的分類6.1.3 業(yè)主的權(quán)利6.1.4 業(yè)主的義務(wù)6.1.5 業(yè)主的職責(zé)6.1.6業(yè)主在實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題36.1.1 業(yè)主的含義及與相關(guān)概念的區(qū)別業(yè)主：即物業(yè)的主人，在一般意義上是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主與相關(guān)概念的區(qū)別：1）房地產(chǎn)開發(fā)

2、商與業(yè)主2）物業(yè)使用權(quán)人與業(yè)主3）物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主46.1.2 業(yè)主的分類1）依據(jù)自然屬性，可分為（1）自然人業(yè)主（2）非自然人業(yè)主2）依據(jù)業(yè)主資格取得的先后次序，可 分為（1）原始業(yè)主（2）繼受業(yè)主3）依據(jù)業(yè)主是單一的還是多個(gè)的，可分為（1）獨(dú)立所有權(quán)業(yè)主（2）區(qū)分所有權(quán)業(yè)主（共有所有權(quán)業(yè)主）4）依據(jù)物業(yè)的所有權(quán)主體的性質(zhì)不同，可分為（1）公房業(yè)主（2）私房業(yè)主56.1.3 業(yè)主的權(quán)利1）服務(wù)享受權(quán)2）建議權(quán)3）投票權(quán)4）選舉權(quán)與被選舉權(quán)5）知情權(quán)6）監(jiān)督權(quán)7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利66.1.4 業(yè)主的義務(wù)1）遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備

3、的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度。3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定。4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。76.1.5業(yè)主的職責(zé) 根據(jù)2007年新修改的物業(yè)管理?xiàng)l例第11條規(guī)定，下列事項(xiàng)由業(yè)主共同決定： 1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則； 2）制定和修改管理規(guī)約； 3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員； 4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)； 5）籌集和使用專項(xiàng)維修資金； 6）改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施； 7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。86.1.6業(yè)主在實(shí)踐中應(yīng)注意的幾個(gè)問(wèn)題1）業(yè)主與物業(yè)服務(wù)

4、企業(yè)之間是一種平等的民事法律關(guān)系2）業(yè)主能否放棄物業(yè)管理服務(wù)3）物業(yè)占有人或使用人有違約或侵權(quán)行為，業(yè)主是否承擔(dān)責(zé)任。96.2 業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)和地位6.2.1 業(yè)主大會(huì)的含義及特征6.2.2 物業(yè)管理區(qū)域與業(yè)主大會(huì)的設(shè)立6.2.3 業(yè)主大會(huì)的召開106.2.1 業(yè)主大會(huì)的含義及特征業(yè)主大會(huì)的含義 是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主（或業(yè)主代表）組成的，代表和維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治自律機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)的特征1）自治性2）民主性3）代表性4）公益性116.2.2 物業(yè)管理區(qū)域與業(yè)主大會(huì)的設(shè)立1）物業(yè)管理區(qū)域 是一個(gè)由業(yè)主委員會(huì)管理的物業(yè)的范圍，通常情況下，

5、它是一個(gè)由原設(shè)計(jì)構(gòu)成的自然街坊或封閉小區(qū)。2）業(yè)主大會(huì)的設(shè)立 根據(jù)新修改的物業(yè)管理?xiàng)l例第10條規(guī)定，同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。此次修改，增加了街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的職能，突出了基層管理，對(duì)業(yè)主、物業(yè)公司的指導(dǎo)更直接，實(shí)際操作性更強(qiáng)。 136.2.3 業(yè)主大會(huì)的召開1）業(yè)主大會(huì)召開的形式 業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見(jiàn)的形式；但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主參加。 業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大

6、會(huì)會(huì)議。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)于會(huì)議召開15日以前通知全體業(yè)主。 住宅小區(qū)的業(yè)主大會(huì)會(huì)議，應(yīng)當(dāng)同時(shí)告知相關(guān)的居民委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄。2）業(yè)主大會(huì)的決定 業(yè)主大會(huì)決定籌集和使用專項(xiàng)維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意；決定其他事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。 業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)的決定，對(duì)業(yè)主具有約束力。業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主委員會(huì)作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的，受侵害的業(yè)主可以請(qǐng)求人民法院予以撤銷。3）業(yè)主大會(huì)會(huì)議的分類業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)

7、會(huì)議。業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定由業(yè)主委員會(huì)組織召開。 有下列情況之一的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議： （1）20%以上業(yè)主提議的； （2）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的； （3）業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則或者業(yè)主公約規(guī)定的其他情況。 發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的情況，業(yè)主委員會(huì)不履行組織召開會(huì)議職責(zé)的，區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令業(yè)主委員會(huì)限期召開。166.3 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)和地位6.3.1 業(yè)主委員會(huì)的含義及特征6.3.2 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)6.3.3 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生6.3.4 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)6.3.5 業(yè)主委員會(huì)章程及會(huì)議6.3.6 實(shí)

8、踐中業(yè)主委員會(huì)存在的問(wèn)題及對(duì)策176.3.1 業(yè)主委員會(huì)的含義及特征業(yè)主委員會(huì)的含義 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是物業(yè)管理活動(dòng)中，代表和維護(hù)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)的特征1）業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生的2）業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)以對(duì)物業(yè)的自治管理為限3）業(yè)主委員會(huì)的根本任務(wù)是代表和維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益4）業(yè)主委員會(huì)必須辦理備案手續(xù)186.3.2 業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)實(shí)踐中對(duì)業(yè)主委員會(huì)的法律性質(zhì)，有兩種意見(jiàn)：1）業(yè)主委員會(huì)為社團(tuán)法人2）業(yè)主委員會(huì)為非法人組織196.3.3 業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生1）業(yè)主委員會(huì)委員的資格2）業(yè)主委員會(huì)委員的變動(dòng)3）業(yè)

9、主委員會(huì)的權(quán)利和義務(wù)4）業(yè)主委員會(huì)的備案206.3.4 業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同3）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行服務(wù)合同4）監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)216.3.5 業(yè)主委員會(huì)章程及會(huì)議1）業(yè)主委員會(huì)章程 業(yè)主委員會(huì)章程是業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行各項(xiàng)行為和活動(dòng)的規(guī)范性文件。2）業(yè)主委員會(huì)會(huì)議常規(guī)會(huì)議特別會(huì)議226.3.6 實(shí)踐中業(yè)主委員會(huì)存在的問(wèn)題及對(duì)策主要問(wèn)題（1）設(shè)立不規(guī)范（2）活動(dòng)不規(guī)范（3）功能未到位主要對(duì)策（1）提高業(yè)主素質(zhì)，增強(qiáng)業(yè)主主人翁意識(shí)和法律

10、意識(shí)（2）規(guī)范業(yè)主委員會(huì)的設(shè)立和活動(dòng)（3）建立相應(yīng)機(jī)制，真正發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的作用236.4 業(yè)主約束6.4.1. 管理規(guī)約6.4.2. 外部約束246.4.1 管理規(guī)約1）管理規(guī)約的概念、特征及性質(zhì)概念：是指由業(yè)主共同承諾的對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及管理組織等方面權(quán)利義務(wù)的行為準(zhǔn)則。特征（1）業(yè)主意思高度自治（2）訂立、變更程序嚴(yán)格（3）業(yè)主自己執(zhí)行（4）管理規(guī)約的合法性2）管理規(guī)約的內(nèi)容（1）物業(yè)基本情況（2）業(yè)主的基本權(quán)利（3）業(yè)主的共同利益（4）業(yè)主的義務(wù)（5）禁止行為及責(zé)任3）管理規(guī)約的訂立、通過(guò)和修訂256.4.2 外部約束1）應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)2）不得作出

11、與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定3）不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)4）積極維持物業(yè)區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安5）居民委員會(huì)依法履行物業(yè)自治管理職責(zé)本章小結(jié) 業(yè)主是指物業(yè)的所有權(quán)人。業(yè)主享有物業(yè)管理及相關(guān)法律、法規(guī)、合同規(guī)定的權(quán)利，同時(shí)必須承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主大會(huì)是由是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)全體業(yè)主公共利益、行使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。業(yè)主大會(huì)具有自治性、民主性、代表性、公益性等特點(diǎn)。業(yè)主大會(huì)的決定對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力。業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)全體業(yè)主合法權(quán)益的自治性組織，業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)是由業(yè)主大會(huì)在業(yè)主中選舉產(chǎn)生，每屆任兩年或三年，可以連選連任。管理規(guī)約是指由業(yè)主共同承諾的對(duì)全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)業(yè)主在住宅區(qū)使用、維護(hù)物業(yè)及其管理組織等方面權(quán)利義務(wù)的行為準(zhǔn)則。28業(yè)主業(yè)主大會(huì)業(yè)主委員會(huì)業(yè)主約束管理規(guī)約關(guān)鍵概念實(shí)訓(xùn) 操作訓(xùn)練訪客無(wú)理打罵護(hù)衛(wèi)員怎么辦 去年9月12日15時(shí)40分，一訪客甲到租住在某花園A棟的朋友業(yè)主乙家取VCD機(jī)。在他攜機(jī)欲出大堂時(shí)，大堂護(hù)衛(wèi)員丙禮貌地請(qǐng)其辦理有關(guān)放