房屋買賣知識(shí)問(wèn)答

1、房屋買賣知識(shí)問(wèn)答律師答疑房屋綜合1、買賣雙方就停車位權(quán)屬發(fā)生糾紛，如何確權(quán)？建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由買賣雙方通過(guò)出售、 附贈(zèng)或者出租等方式約定。 規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的 需要。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車車位，屬于業(yè)主共有。 物權(quán)法第 74 條規(guī)定：“建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首 先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事 人通過(guò)出售、 附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于 停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。” 建筑區(qū)劃規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)按如下分配使用：

2、1首先滿足業(yè)主的需要 建筑區(qū)劃規(guī)劃用于停放汽車的車位、 車庫(kù)，是開發(fā)商在申辦房屋開發(fā)手續(xù)時(shí)， 由 開發(fā)商提出， 規(guī)劃部門批準(zhǔn)用于建設(shè)規(guī)劃區(qū)業(yè)主停放汽車的地方， 故在建成后應(yīng) 當(dāng)首先滿足業(yè)主停放車輛的需要， 不得改作他用， 更不得為了某種經(jīng)營(yíng)的需要而 用于停放車輛以外的出租等用途。 2當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定 當(dāng)事人通過(guò)出售、 附贈(zèng)或者出租等方式約定， 是指對(duì)于建筑區(qū)劃， 規(guī)劃用于停放 汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)通過(guò)合同的方式進(jìn)行約定，既可以出售、附贈(zèng)，也可以用以 出租。這樣規(guī)定體現(xiàn)了對(duì)當(dāng)事人意思自治的尊重，同時(shí)，通過(guò)合同約定的方式， 可以將規(guī)劃好的車位、 車庫(kù)明確歸于具體的業(yè)主個(gè)人所有，

3、 從而保證規(guī)劃好的車 位、車庫(kù)所有權(quán)明晰，使用方便。通過(guò)出售、附贈(zèng)合同轉(zhuǎn)移所有權(quán)的，即歸某特 定的業(yè)主所有， 通過(guò)出租的方式予以租用的所有權(quán)仍歸全體業(yè)主所共有， 但在租 用期歸特定的業(yè)主所使用，其出租的費(fèi)用應(yīng)用于特定的管理開支。 3占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主所共有 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位， 是指對(duì)于占用業(yè)主共有 的道路或者其他場(chǎng)地等不確定的共有部分用于停放汽車的車位。對(duì)于這部分車 位，上述規(guī)定確定只能由全體業(yè)主所“共有”，即只能用于出租，任何業(yè)主都可 通過(guò)訂立合同予以租用， 取得使用權(quán)，而不能將其所有權(quán)出售于某一特定的業(yè)主。 因?yàn)檫@樣的

4、車位和共有道路一樣， 只有明確規(guī)定屬于業(yè)主共有， 才能保證每一個(gè) 業(yè)主都享有使用公共道路停放車輛的權(quán)利， 同時(shí)要在行使該權(quán)利的同時(shí)保證其他 共有人也就是其他業(yè)主對(duì)共有道路的權(quán)利不受影響。立法背景分析： 業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)中，爭(zhēng)議較大的是車位、車庫(kù)的所有權(quán)歸屬問(wèn)題。這個(gè)問(wèn)題涉及廣大業(yè)主的切身利益， 社會(huì)普遍關(guān)注。 在征求意見過(guò)程中， 主要有 兩種意見，一種意見認(rèn)為，車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)歸業(yè)主共有。主要理由是：（1 ）車位、車庫(kù)已經(jīng)攤?cè)私ㄖ杀荆?開發(fā)商將其再次買賣或者出租， 侵害了業(yè)主的利益； （2）在房屋銷售過(guò)程中，開發(fā)商處于強(qiáng)勢(shì)，如果車位、車庫(kù)的所有權(quán)以有約定 的按照約定的原則確定歸屬， 對(duì)業(yè)

5、主不利。另一種意見認(rèn)為， 車位、車庫(kù)的歸屬， 業(yè)主與開發(fā)商有約定的， 按照約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的， 屬于業(yè)主共有。主要理由是：（ 1）從我國(guó)目前多數(shù)地方商品房銷售的實(shí)際做法看，對(duì)車位、車 庫(kù)的歸屬，在商品房買賣合同中都有約定；從其他國(guó)家和地區(qū)看，車位、車庫(kù)一 般也歸業(yè)主個(gè)人所有。（ 2 ）車位、車庫(kù)不像電梯、走廊、水箱、道路、綠地等 應(yīng)當(dāng)共用，規(guī)定業(yè)主共有很難操作。（ 3）開發(fā)商是否把車位、車庫(kù)攤?cè)顺杀荆?和商品房銷售價(jià)格的高低沒(méi)有必然聯(lián)系， 而且，也很難證明車庫(kù)、 車位的價(jià)值是 否包括在建筑成本之中； 目前對(duì)價(jià)格管理部門是否應(yīng)當(dāng)公開開發(fā)商的建筑成本仍 有不同意見。（ 4）對(duì)車位、車庫(kù)

6、的建造比例和車位、車庫(kù)首先滿足小區(qū)業(yè)主需 要，應(yīng)當(dāng)做出行政管理的強(qiáng)制性規(guī)定， 但地下車庫(kù)和地面上的停車場(chǎng)， 作為獨(dú)立 設(shè)施，如果不允許開發(fā)商銷售或者出租， 可能影響開發(fā)商建造車位、 車庫(kù)的積極 性，對(duì)業(yè)主不利。經(jīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際做法和存在的問(wèn)題進(jìn)行調(diào)查研究， 并借鑒國(guó)外的 通常做法，立法部門認(rèn)為，屬于業(yè)主共有的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)是那些不可分割、不宜也不 可能歸任何業(yè)主專有的財(cái)產(chǎn)， 如電梯等公用設(shè)施、 綠地等公用場(chǎng)所。 從房地產(chǎn)市 場(chǎng)的情況看，一般來(lái)說(shuō)、專門用來(lái)停放汽車的車庫(kù)、車位的歸屬，是由當(dāng)事人通 過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定歸業(yè)主專有或者專用的。這樣，既容易操作， 也可以避免糾紛。如果規(guī)定車

7、庫(kù)、車位歸業(yè)主共有，由于車庫(kù)、車位和住宅的配 套比例不同、 業(yè)主之間享有的住宅面積不同、 商品房銷售的狀況不同等原因， 歸 業(yè)主共有很難操作，據(jù)此，本條第二款規(guī)定：“建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的 車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定?！蓖瑫r(shí)，對(duì) 現(xiàn)實(shí)生活中有的開發(fā)商將車位、 車庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放； 不少小區(qū)沒(méi)有 車位、車庫(kù)或者車位、 車庫(kù)嚴(yán)重不足， 占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車位的 問(wèn)題，本條第一款、第三款有針對(duì)性地規(guī)定：“建筑區(qū)劃，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！?、開發(fā)商遲

8、延交房，可否以“不可抗力”而主免責(zé)？根據(jù)合同法規(guī)定，不可抗力是指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀 情況。例如，地震、水災(zāi)、風(fēng)暴等自然現(xiàn)象和戰(zhàn)爭(zhēng)、政變等社會(huì)現(xiàn)象。 合同法 同時(shí)規(guī)定， 當(dāng)事人一方以不可抗力為免責(zé)抗辯理由時(shí)， 應(yīng)當(dāng)在合理期限向?qū)Ψ疆?dāng) 事人提供發(fā)生不可抗力的證明。開發(fā)商遲延交付如果是由于不可抗力造成的， 可以根據(jù)不可抗力的影響， 部分或 者全部免除責(zé)任。 不可抗力必然影響到合同的正常履行， 因此，其必須發(fā)生在合 同依法成立后至合同正常履行結(jié)束之前， 如果在合同成立之前或當(dāng)事人遲延履行 之后發(fā)生不可抗力， 不能援引不可抗力條款免責(zé)。 發(fā)生不可抗力后， 因不可抗力 影響合同繼續(xù)履行的，

9、 當(dāng)事人免于承擔(dān)違約責(zé)任。 正常的市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)不屬于不 可抗力，實(shí)務(wù)中可以約定哪些事情不屬于不可抗力。如約定合同甲方（售房人） 不能要求免責(zé)：（1）甲方不能及時(shí)采購(gòu)本合同所列建材、設(shè)備或同類、同級(jí)產(chǎn) 品的；（2 ）市政配套工程不能與房屋同步建設(shè)、同時(shí)竣工交付的； （3 ）該建設(shè) 工地附近有重大施工，該房屋建設(shè)不得不停止的； （4 ）其他不列入免責(zé)圍的事 項(xiàng)。3、開發(fā)商逾期交房的，違約金如何計(jì)算？房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。 未能按 期交付的， 房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。 當(dāng)事人可以在合同中約定違約金數(shù)額 也可以約定因違約產(chǎn)生的損失賠償數(shù)額的計(jì)算方法。違約金不以

10、實(shí)際損害為條 件，具有處罰性，當(dāng)事人可以自由約定其數(shù)額。同時(shí)違約金還具有補(bǔ)償性，國(guó)家 可根據(jù)實(shí)際情況要求對(duì)違約金數(shù)額支付后不能免除支付方的合同履行義務(wù)。4、商品房樓頂及墻面廣告牌的收益應(yīng)當(dāng)歸誰(shuí)享有？商品房所在樓宇的屋面使用權(quán)（即樓頂天臺(tái)） 、外墻面使用權(quán)屬于開發(fā)商與購(gòu)房 者約定的容， 即雙方可以約定樓宇的屋面使用權(quán)、 外墻面使用權(quán)歸誰(shuí)享有， 使用 權(quán)歸誰(shuí)所有其樓頂及墻面廣告牌的收益就歸誰(shuí)所有。 （1 ）如果購(gòu)房者和開發(fā)商 約定屋面和外墻面使用權(quán)歸全體業(yè)主共有， 那么開發(fā)商要想在屋頂或其他的外墻 面安裝廣告牌不能影響業(yè)主的正常生活， 并且所收取的廣告費(fèi)的主要部分歸業(yè)主 委員會(huì)所有，由業(yè)主委員會(huì)統(tǒng)

11、一保管、使用，開發(fā)商只能收取小部分的管理費(fèi)。但如果開發(fā)商是為本小區(qū)做宣傳用的廣告牌， 只要征得業(yè)主委員會(huì)同意， 并不影 響業(yè)主的生活，是不需要向業(yè)主委員會(huì)交廣告費(fèi)的。 （2 ）如果購(gòu)房者和開發(fā)商 約定屋面和外墻面使用權(quán)歸開發(fā)商所有， 開發(fā)商安裝廣告牌就不需要經(jīng)過(guò)業(yè)主委 員會(huì)同意， 只要做到不影響全體業(yè)主的正常生活， 廣告的容不會(huì)降低本小區(qū)的整 體形象，開發(fā)商就可以安裝廣告，并且所收取的廣告費(fèi)就全部歸開發(fā)商所有了。 所以，購(gòu)房者在簽訂合同時(shí)， 一定要注意把樓宇的屋面和外墻面的使用權(quán)約定歸 全體業(yè)主所有， 特別是對(duì)于在中心城區(qū)以那些臨街的樓宇， 因?yàn)檫@關(guān)系到每個(gè)業(yè) 主的切身利益。 但是如果雙方對(duì)樓

12、宇的屋面使用權(quán)、 外墻面使用權(quán)歸誰(shuí)享有沒(méi)有 約定，該如何處理呢？目前尚無(wú)明確規(guī)定。 不能當(dāng)然地認(rèn)為歸開發(fā)商或者物業(yè)管 理公司享有。5、共同出資買房卻無(wú)證據(jù)證明的，能被確認(rèn)為房屋的共同所有人嗎？共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同向房屋登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)登記， 以房屋登記簿上記 載的所有者為房屋的共同所有人。 房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載， 并 向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。 一般情況下， 房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利 的證明，包括房屋所有權(quán)證 、房屋他項(xiàng)權(quán)證等。申請(qǐng)登記房屋為共有房屋 的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。但房屋權(quán)屬證書、 登記證明與房屋登記簿記載不一致的， 除有證據(jù)證

13、明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外， 以 房屋登記簿為準(zhǔn)。如果雙方或多方共同出資或以合伙經(jīng)營(yíng)期間的資金收益共同購(gòu) 買的房屋， 產(chǎn)權(quán)經(jīng)其共同申請(qǐng)登記的， 應(yīng)由出資人共同所有。 但如果一方在申請(qǐng) 登記時(shí)放棄房屋權(quán)利的， 應(yīng)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸登記一方所有， 并由登記方退還放棄登記 一方的購(gòu)房款。如果一方在登記時(shí)未明確表示放棄產(chǎn)權(quán)，只登記在另一方名下， 但多年來(lái)雙方共同居住、使用、管理，登記方既未退款又長(zhǎng)期無(wú)異議的，發(fā)生糾 紛后，可根據(jù)事實(shí)認(rèn)定產(chǎn)權(quán)歸出資方共同所有，并應(yīng)將房屋所有權(quán)證更改過(guò)來(lái)。 如果一方出資購(gòu)買房屋后， 將產(chǎn)權(quán)登記為自己和他人所共有， 雙方又長(zhǎng)期共同管 理使用該房屋的，可視為出資方贈(zèng)與他方，產(chǎn)權(quán)歸雙方共有

14、，出資方反悔的，不 予支持；如出資方因某種原因在所有權(quán)證上登記了他人的， 但既無(wú)贈(zèng)與他方的表 示，又長(zhǎng)期不讓他方知道的，多年后，他方知道并主產(chǎn)權(quán)的，一般不予支持。6、擅自出售未經(jīng)共有人同意的房產(chǎn)的行為有效嗎？共同共有人對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有共同的權(quán)利、 承擔(dān)共同的義務(wù)。 在共同共有關(guān)系 存續(xù)期間， 部分共有人擅自出售未經(jīng)其他共有人同意的房產(chǎn)的行為無(wú)效。 買賣交 易中所謂合法出售方即產(chǎn)權(quán)證上所有權(quán)利人， 如房屋產(chǎn)權(quán)為多人共有， 在進(jìn)行交 易時(shí)所有產(chǎn)權(quán)人必須親自簽署居間協(xié)議， 該居間協(xié)議才真實(shí)有效， 產(chǎn)權(quán)證上的任 一權(quán)利人如不能親自簽署居間協(xié)議， 必須有公證委托代理權(quán)限且權(quán)限明確的受托 人簽署居間協(xié)議。如

15、共有產(chǎn)權(quán)人未全部到場(chǎng)簽署居間協(xié)議，而簽署了居間協(xié)議， 該協(xié)議只能算部分有效。為了避免所購(gòu)房產(chǎn)為未經(jīng)共有人同意而擅自處分的房 產(chǎn)，購(gòu)房人一定要特別注意房屋產(chǎn)權(quán)證中的記載， 如果確為共有財(cái)產(chǎn)， 則要查明 是否有其他共有人的書面同意， 如果說(shuō)共有權(quán)人中有因特殊情況無(wú)法簽署書面同 意證明的，必須有公證委托代理權(quán)限明確的受托人代為簽署 。7、以夫妻名義享受優(yōu)惠而取得的公房，離婚后房屋歸誰(shuí)所有？以夫妻名義享受購(gòu)房補(bǔ)貼， 且優(yōu)惠購(gòu)得的公房在夫妻關(guān)系存續(xù)期間為雙方共 同居住、使用， 即使房屋權(quán)屬的最終取得在雙方離婚后， 則該房屋仍為夫妻共有 財(cái)產(chǎn)，一方出售共同財(cái)產(chǎn)的所得應(yīng)由兩人共有。 國(guó)家將公有房屋優(yōu)惠出售給

16、職工 是我國(guó)城市住房制度改革逐步推向住宅商品商品化的產(chǎn)物， 優(yōu)惠出售公有房屋產(chǎn) 權(quán)是指企、 事業(yè)單位和國(guó)家機(jī)關(guān)， 按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)公有住房制度改革的政策精 神，將原出租給單位職工的舊房或新建房屋在國(guó)家規(guī)定的建房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上， 實(shí)行一系列優(yōu)惠政策， 將房屋產(chǎn)權(quán)出售給單位職工。 公有房屋產(chǎn)權(quán)形式多樣：（1 ）職工以市場(chǎng)價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，可依法進(jìn)入市場(chǎng)；2）職工以成本價(jià)購(gòu)買的住房，產(chǎn)權(quán)歸個(gè)人所有，一般住用 5 年后可以依法進(jìn)入市場(chǎng)； （3） 職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的住房，擁有部分產(chǎn)權(quán)，即占有權(quán)、使用權(quán)、有限的收益權(quán)和 處分權(quán)，可以繼承， 產(chǎn)權(quán)比例按售房當(dāng)年標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格占成本價(jià)的比重確定。 一般住

17、 用 5 年后方可依法進(jìn)入市場(chǎng)，在同等條件下，原售房單位或房產(chǎn)管理部門有優(yōu) 先購(gòu)買、租用權(quán)。律師答疑房屋銷售1、商品房預(yù)售廣告有法律約束力嗎？商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)， 沒(méi)有法律約束力； 但是出賣人就 商品房開發(fā)規(guī)劃圍的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定， 并對(duì)商品房買 賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的， 應(yīng)當(dāng)視為要約。 該說(shuō)明和允諾 即使未載入商品房買賣合同， 亦應(yīng)當(dāng)視為合同容， 具有法律約束力。 一般情況下， 商品房預(yù)售廣告和其他商業(yè)廣告一樣， 除了納入合同而成為合同的容外， 都屬于 要約邀請(qǐng)， 在法律上有拘束力。 在實(shí)務(wù)中可按以下標(biāo)準(zhǔn)來(lái)區(qū)分哪些預(yù)售廣告為要 約，

18、哪些為要約邀請(qǐng)： （1 ）銷售廣告的容屬于開發(fā)商為了宣傳需要所作的夸大 性語(yǔ)言，或商品房效果圖等文字和圖片資料。如： “理想居所” “精裝修”、“高 檔社區(qū)”、“文化居所”等，只是概括性宣傳，目的是為了引起注意，增加宣傳的 效果，吸引客戶，一般認(rèn)為是一種要約邀請(qǐng)，沒(méi)有法律上的約束力。 （2 ）銷售 廣告中標(biāo)明了位置、 裝修條件、 物業(yè)及配套設(shè)施等， 實(shí)際上這些廣告已經(jīng)構(gòu)成了要約，具有法律效力， 符合最高人民法院 關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適 用法律若干問(wèn)題的解釋 規(guī)定的容。 雖然些廣告承諾未寫入合同中， 開發(fā)商也要 承擔(dān)責(zé)任。（3）開發(fā)商在廣告銷售中的某些許諾已經(jīng)寫到購(gòu)房合同中，那么些 這

19、就不是廣告而是合同條款，具有明確規(guī)定的法律效力。2、商品房訂購(gòu)協(xié)議書約定定金而發(fā)生糾紛的，應(yīng)當(dāng)如何處理？出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、 訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣 合同擔(dān)保的， 如果因買方原因未能訂立合同的則買方無(wú)權(quán)要求返還定金， 如果因 出賣人原因?qū)е潞贤从喠⒌膭t出賣人應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金； 因不可歸責(zé)于當(dāng)事人 雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。 相對(duì)商品房預(yù)售合同來(lái)說(shuō)， 訂購(gòu)協(xié)議是本約訂立之前先行訂立的預(yù)約合同。 訂立 預(yù)約合同的目的， 是在本約訂立前先行約明部分條款， 將雙方一致的意思表示以 合同條款的形式固定下來(lái)， 并約定后續(xù)談判其他條款，

20、直至本約訂立。 預(yù)約合同 的意義，是為在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行磋商，最終訂立正式的、條款完備的 本約創(chuàng)造條件。因此在繼續(xù)進(jìn)行的磋商中，如果一方違背公平、誠(chéng)信原則，或者 否認(rèn)預(yù)約合同中的已決條款， 或者提出令對(duì)方無(wú)法接受的不合理?xiàng)l件， 或者拒絕 繼續(xù)進(jìn)行磋商以訂立本約， 都構(gòu)成對(duì)預(yù)約合同的違約， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)預(yù)約合同中約定 的違約責(zé)任。反之，如果雙方在公平、誠(chéng)信原則下繼續(xù)進(jìn)行了磋商，只是基于各 自利益考慮， 無(wú)法就其他條款達(dá)成一致的意思表示， 致使本約不能訂立， 則屬于 不可歸責(zé)于雙方的原因， 不在預(yù)約合同所指的違約情形。 這種情況下， 預(yù)約合同 應(yīng)當(dāng)解除，已付定金應(yīng)當(dāng)返還3、出賣人未取得商品房預(yù)

21、售許可證，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同是否有效？商品房預(yù)售許可證是商品房預(yù)售合同生效的條件， 出賣人未取得商品房預(yù)售 許可證明， 與買受人訂立的商品房預(yù)售合同， 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。 根據(jù)我國(guó)法律規(guī) 定，進(jìn)行商品房預(yù)售必須滿足以下四個(gè)條件： （ 1）已交付全部土地使用權(quán)出讓 金，取得土地使用權(quán)證書； （2 ）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證； （ 3 ）按提供預(yù)售的 商品房計(jì)算， 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上， 并 已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期； （ 4 ）向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦 理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。未取得商品房預(yù)售許可證的，不得 進(jìn)行商品房預(yù)售。 在認(rèn)

22、定商品房預(yù)售合同的效力時(shí)， 對(duì)出賣人的法定預(yù)售資格認(rèn) 定應(yīng)只從形式上進(jìn)行審查， 對(duì)出賣人未取得預(yù)售許可證明簽訂的預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定 無(wú)效，出賣人取得預(yù)售許可證明的， 可以認(rèn)定預(yù)售合同有效。 出賣人如在起訴前 取得商品房預(yù)售許可證明的，預(yù)售合同有效。4、雙方簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書之后，是不是必須簽訂商品房預(yù)售合同？雙方簽訂了商品房認(rèn)購(gòu)書之后， 是否必須簽訂商品房預(yù)售合同的問(wèn)題， 即在 認(rèn)購(gòu)書簽訂以后， 若一方當(dāng)事人未能簽訂商品房預(yù)售同， 是否意味著要承擔(dān)違約 責(zé)任的問(wèn)題， 此時(shí)應(yīng)當(dāng)視不同的情況作不同的處理。 如果雙方當(dāng)事人在認(rèn)購(gòu)中明 確約定買受人應(yīng)當(dāng)在某一具體的時(shí)間到來(lái)時(shí)與預(yù)售方簽訂商品房預(yù)售合同的，

23、買受人就有在日后訂立商品房預(yù)售合同的義務(wù)。 若買受人在規(guī)定的時(shí)間沒(méi)有與預(yù) 售方訂立商品房預(yù)售合同， 則買受人就要承擔(dān)違約責(zé)任。 但是如果雙方當(dāng)事人只 是進(jìn)行了協(xié)商但未達(dá)成協(xié)議的， 則不一定構(gòu)成違約， 或者雙方就認(rèn)購(gòu)書之外的事 未達(dá)成協(xié)議的， 也不構(gòu)成違約。 因?yàn)楦鶕?jù)合同自由原則， 合同的簽訂必須建立在 雙方當(dāng)事人自愿協(xié)商一致的基礎(chǔ)上， 不能達(dá)成協(xié)議的， 雙方當(dāng)事人就都不構(gòu)成違 約。需要注意的是，因?yàn)檎J(rèn)購(gòu)書是預(yù)約，預(yù)約的目的是為了簽訂本約，所以如果 說(shuō)作為本約的商品房預(yù)售合同已經(jīng)簽訂了或者因協(xié)商不成無(wú)法簽訂時(shí)， 認(rèn)購(gòu)書都 應(yīng)終止其效力。預(yù)購(gòu)人能否將預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓給他人？在我國(guó)現(xiàn)行的法律中， 并

24、沒(méi)有禁止商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)人將自己所預(yù)購(gòu)的 商品房轉(zhuǎn)讓給他人的行為。 城市房地產(chǎn)管理法第 46 條規(guī)定，按照合同一般 規(guī)定處理不施加特別限制。 如商品房是預(yù)售的， 商品房預(yù)購(gòu)人將購(gòu)買的未竣工的 預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問(wèn)題， 由國(guó)務(wù)院規(guī)定。 但到目前為止， 國(guó)務(wù)院沒(méi)有任何規(guī) 定。有關(guān)預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定主要是一些地方法規(guī)和規(guī)章， 但也不是完全一致， 主要有三種做法：第一，按照合同法的一般規(guī)定處理不施加特別限制。如市房 地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法。第二，不允許預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房。如市關(guān)于加強(qiáng)商 品房預(yù)售管理的通知 。第三，允許預(yù)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)房屋，如 市城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn) 讓管理辦法第四十四條規(guī)定：預(yù)購(gòu)人在預(yù)售合

25、同登記備案后、商品房竣 工前轉(zhuǎn)讓其預(yù)購(gòu)的商品房的，按照下列規(guī)定辦理：（一）未付清預(yù)售商品 房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意；（二）已付清預(yù)售商品房預(yù)售合同約定的總價(jià)款的，預(yù)購(gòu)人應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)商 品房的情況書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。轉(zhuǎn)讓預(yù)購(gòu)的商品房的，預(yù)購(gòu)人與受 讓人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同， 并在合同簽訂后 15 日依照本辦法第四十條的規(guī)定 到原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)變更預(yù)售合同登記備案。5、出賣人一房二買的應(yīng)如何處理？出賣人就同一套房屋分別與兩個(gè)以上的購(gòu)買人簽訂房屋買賣合同的， 除法律 另有規(guī)定， 當(dāng)事人另有約定外， 兩份合同都有效， 但只有將房屋在房產(chǎn)管理部門 登記的購(gòu)買人才享有房

26、屋的所有權(quán)。 另一購(gòu)買人可以要求出賣人返還購(gòu)房款及利 息、賠償損失， 并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 在我 國(guó)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)采取意思主義與登記主義相結(jié)合的形式。 即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變 動(dòng)，僅雙方合同的表示一致， 達(dá)成合同是不夠的； 還必須在房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行 登記，才能符合法律的生效要件。6、出售公房承租人有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)嗎？出售出租公有房屋的，承租人可以優(yōu)先購(gòu)買。 優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是指在相同的價(jià)格、 支付方式、 期限等同等條件下優(yōu)先于他人購(gòu)買的權(quán)利。 享有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的人包括 房屋共有人和房屋承租人。 房屋的共有人在出賣自己共有房屋份額時(shí)， 應(yīng)先征得 其他共有人的同意， 在同等條件下

27、， 其他共有人有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。 當(dāng)其他共有 人表示不愿意購(gòu)買或不愿按同等條件購(gòu)買時(shí)， 共有人可將房屋出賣給他人。 否則， 其他共有人可以請(qǐng)求撤銷該房屋買賣合同和賠償損失。房屋所有人出賣出租房 屋，應(yīng)當(dāng)提前 15 日通知承租人，承租人在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買的權(quán)利。房 屋所有人未按此規(guī)定出賣房屋的， 承租人可請(qǐng)求法院宣告該買賣合同無(wú)效。 如果 房中屋的共有人和承租人同時(shí)主優(yōu)先權(quán)的， 應(yīng)首先由共有人購(gòu)買。 當(dāng)共有人表示 不買時(shí)，可由承租人優(yōu)先購(gòu)買。但是，具有下列情形之一，承租人主優(yōu)先購(gòu)買房 屋的，人民法院不予支持： （一）房屋共有人行使優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的； （二）出租人將 房屋出賣給近親屬，包括配偶、

28、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、子 女、外子女的；（三）出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日未明確表示購(gòu)買 的；（四） 第三人善意購(gòu)買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。律師答疑購(gòu)房貸款及價(jià)格1、因開發(fā)商原因不能辦理銀行按揭貸款，可以解除房屋預(yù)售合同嗎？商品房買賣合同約定， 買受人以擔(dān)保貸款方式付款， 后因開發(fā)商原因不能辦 理銀行按揭貸款并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的， 購(gòu)房人可以解除房屋預(yù) 售合同。如果雙方在預(yù)售合同中明確約定由房產(chǎn)開發(fā)商辦理按揭貸款， 且在事實(shí) 上房產(chǎn)商已與銀行就按揭貸款簽訂過(guò)協(xié)議， 并明確規(guī)定了貸款比例。 那么，客觀 上按揭貸款成功與否直接關(guān)系到商品房預(yù)售合同的履行

29、。 因此在此種情況下， 如 未辦成按揭貸款而導(dǎo)致購(gòu)房者無(wú)法履行付款義務(wù)的， 房產(chǎn)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任， 購(gòu)房 者可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。2、申請(qǐng)公積金貸款購(gòu)房一般遵循哪些步驟？第一步：到貸款銀行提出借款申請(qǐng)。第二步：銀行審核。第三步：到貸款銀行簽訂借款合同。 第四步：到產(chǎn)權(quán)部門辦理貸款擔(dān)保手續(xù)。第五步：辦理住房抵押保險(xiǎn)手續(xù)。第六步：簽訂還款協(xié)議和劃款。第七步：銀行劃款。3、商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)商還能要求增加房款嗎？預(yù)售房的價(jià)格，除了國(guó)家規(guī)定的“微利房” 、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià) 以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格受法律保護(hù)，預(yù)售合同簽訂后， 開發(fā)商不能隨便要求增加房款。 若開

30、發(fā)商以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要 求變更合同價(jià)格的， 可以予以支持。 但是如果開發(fā)商僅僅以建筑材料或商品房市 場(chǎng)價(jià)格變化等因素要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般而論不予支持。 這是正常的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，由當(dāng)事人自行承擔(dān)。胡禮新答疑房屋面積測(cè)算1、如何計(jì)算商品房的銷售面積？ 商品房銷售面積 =套建筑面積 + 分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e； 套建筑面積 =套使用面積 +套墻體面積 +陽(yáng)臺(tái)建筑面積； 分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e =公共建筑面積分?jǐn)傁禂?shù) x 套建筑面積。 注意：凡已作為獨(dú)立使用空間銷售或出租的地下室、 車棚等， 不應(yīng)計(jì)入公用建筑 面積部分。作為人防工程的地下室也不計(jì)入公用建筑面積。2、商品房交付面

31、積與合同約定面積有差異應(yīng)如何處理？根據(jù)合同法 第一百零七條規(guī)定： 當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義 務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。 那么是不是只要有面積差異就屬于違約并承擔(dān)違約責(zé)任呢？這要根據(jù)具體情況 而定，如果有約定依雙方的約定處理， 沒(méi)有約定就根據(jù) 關(guān)于審理商品房買賣合 同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第十四條規(guī)定： 出賣人交付使用的房屋套 建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符， 合同有約定的， 按照約 定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： （一）面積誤差 比絕對(duì)值在 3 以（含 3），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)

32、算，買受人請(qǐng)求解除 合同的，不予支持；（二）面積誤差比絕對(duì)值超出 3 ，買受人請(qǐng)求解除合同、 返還已付購(gòu)房款及利息的， 應(yīng)予支持。 買受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實(shí)際面積 大于合同約定面積的，面積誤差比在 3以（含 3 ）部分的房?jī)r(jià)款由買受人按 照約定的價(jià)格補(bǔ)足， 面積誤差比超出 3 部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)， 所有權(quán)歸 買受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3以（含 3 ）部 分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣人返還買受人， 面積誤差比超過(guò) 3 部分的房?jī)r(jià)款由出 賣人雙倍返還買受人。 為了更好地保護(hù)您的權(quán)益， 建議在合同中明確約定面積出 現(xiàn)差異的處理方法。3、共用分?jǐn)偯娣e增加，購(gòu)房者需要

33、承擔(dān)增加部分的房款嗎？共用分?jǐn)偯娣e增加， 購(gòu)房者是否需要承擔(dān)增加部分的房款， 主要看當(dāng)事人之 間是如何約定的。根據(jù)商品房銷售管理辦法第二十一條規(guī)定：按建筑面積計(jì) 價(jià)的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中約定套建筑面積和分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e， 并約定建筑 面積不變而套建筑面積發(fā)生誤差以及建筑面積與套建筑面積均發(fā)生誤差時(shí)的處 理方式。胡禮新答疑驗(yàn)收與質(zhì)量保證1、房屋交付時(shí)，用戶有哪些注意事項(xiàng)？房屋交付時(shí)，用戶應(yīng)注意以下事項(xiàng)： （1 ）開發(fā)商在向用戶交付銷售的新建 商品房時(shí)，必須同時(shí)提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說(shuō)明書 。住宅質(zhì)量 保證書對(duì)銷售房屋的結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修等方面向購(gòu)房者做出質(zhì)量 保證和承諾。住宅質(zhì)

34、量保證書必須作為購(gòu)房合同的附件，與購(gòu)房合同具有同 等的效力。住宅使用說(shuō)明書應(yīng)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)和各種設(shè)施容量、配置、性能、 標(biāo)準(zhǔn)等做出使用說(shuō)明和提出注意事項(xiàng)； （ 2）開發(fā)商交付房屋時(shí)，若未向購(gòu)房人 提供上述兩項(xiàng)文件的， 購(gòu)房人有權(quán)拒絕接收此房屋， 由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任 由開發(fā)商承擔(dān)。入住時(shí)用戶還應(yīng)注意： （ 1 ）購(gòu)房人持合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙， 拿鑰匙之前，要求簽訂物業(yè)管理公約，公約規(guī)定的容不應(yīng)當(dāng)侵害業(yè)主權(quán)利； （2 ） 在簽約前，購(gòu)房者要對(duì)公約仔細(xì)研究， 充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)， 如果不屬于買賣合同中規(guī)定的義務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕。2、商品房交付使用后，購(gòu)買人可否以質(zhì)量不

35、合格而要求退房？在商品房存在質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，預(yù)購(gòu)人并非在任何情況下都可以要求解除合同， 關(guān)鍵在于這種質(zhì)量問(wèn)題是否足以影響正常的居住使用。 房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 的，或是因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用的， 購(gòu)買人可以要求退房。 房屋 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的不能交付使用。 交付使用后才發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的， 經(jīng)核對(duì)確屬不 合格的，買受人可以要求解除合同并要求賠償損失。 即使是非主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量問(wèn) 題，但嚴(yán)重影響正常居住使用的， 買受人同樣可以請(qǐng)求解除合同和要求賠償。 在 質(zhì)量保修期， 房屋產(chǎn)生質(zhì)量問(wèn)題的， 出賣人應(yīng)該修復(fù)， 拒絕修復(fù)或者在合同期限 不修復(fù)的， 買受人可以自行修復(fù)或者委托他人修復(fù)， 但由此產(chǎn)生的

36、修復(fù)費(fèi)用和由 此造成的損失由出賣人承擔(dān)。3、公房買賣中存在質(zhì)量問(wèn)題如何處理？公房買賣合同存在默認(rèn)的住房質(zhì)量條款， 即住房現(xiàn)狀。 因此， 出賣的公房即 使存在明顯的瑕疵，單位也不構(gòu)成違約， 不承擔(dān)責(zé)任，職工無(wú)權(quán)請(qǐng)求法院判決 單位賠償損失或支付違約金。 但所買賣的公房屬于嚴(yán)重?fù)p壞房、 危險(xiǎn)房、簡(jiǎn)易房、 違章建筑、 產(chǎn)權(quán)有爭(zhēng)議的住房等不可售公房， 則應(yīng)認(rèn)定買賣合同無(wú)效， 單位承擔(dān) 全部責(zé)任，除退還職工購(gòu)房款外，還應(yīng)賠償職工損失，如利息和已繳納的費(fèi)用， 同時(shí)職工可繼續(xù)承租該住房。 住房確有質(zhì)量問(wèn)題需要處理的， 可進(jìn)行調(diào)解， 由對(duì) 方按照公房今后維修管理的規(guī)定協(xié)商解決。4、房屋轉(zhuǎn)讓住宅專項(xiàng)維修基金如何處

37、理？住宅專項(xiàng)維修基金應(yīng)隨房屋轉(zhuǎn)讓而一并轉(zhuǎn)讓， 不應(yīng)采取由物業(yè)公司先退還原 業(yè)主，再要求新業(yè)主交納的做法。 房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)， 業(yè)主應(yīng)當(dāng)向受讓人說(shuō)明住 宅專項(xiàng)維修基金和結(jié)余情況并出具有效證明， 該房屋分戶賬中結(jié)余的住宅專項(xiàng)維 修基金隨房屋所有權(quán)同時(shí)過(guò)戶。 受讓人應(yīng)當(dāng)持住宅專項(xiàng)維修基金過(guò)戶的協(xié)議、 房 屋權(quán)屬證書、 等到專戶管理銀行辦理分戶賬更名手續(xù)。 住宅專項(xiàng)維修基金， 是專 項(xiàng)用于住宅共用部位、 共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、 改造的基金， 不 得挪用。胡禮新答疑房屋抵押擔(dān)保1、設(shè)有抵押權(quán)的房屋出售后再解除抵押權(quán)，是否影響房屋出售的效力？不會(huì)影響房屋出售的效力。在買賣合同法律關(guān)系中，出賣

38、人對(duì)買受人負(fù)有瑕疵擔(dān)保義務(wù)，這種瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括兩方面容，即物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)和權(quán)利的瑕疵擔(dān)保義務(wù)。賣方的物的瑕疵擔(dān)保義務(wù)是指賣方保證其所出售的標(biāo)的物不 存在可能使其價(jià)值或使用價(jià)值降低的缺陷或其他不符合約定的品質(zhì)問(wèn)題。而所 謂權(quán)利瑕疵擔(dān)保則是賣方應(yīng)保證其對(duì)所交付的標(biāo)的物享有合法的權(quán)利，任何第 三人不能對(duì)其主任何權(quán)利。賣方的權(quán)利瑕疵擔(dān)保義務(wù)包括三方面容： （1 ）賣方保證對(duì)其交付的標(biāo)的物 享有合法的權(quán)利。 這里的合法權(quán)利不一定是所有權(quán)， 只要是合法的出賣權(quán)即可。 如代理人、寄售人受委托人出售享有的是出賣權(quán)而不一定享有所有權(quán)。 （2 ）賣 方應(yīng)保證在其交付的標(biāo)的物上不存在任何未曾向買方披露的擔(dān)保物權(quán)

39、，如抵押 權(quán)、質(zhì)押權(quán)等。如果賣方未告知買方則視為欺詐。 （3 ）賣方還應(yīng)保證他所出售 的標(biāo)的物沒(méi)有侵犯任何第三人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)等權(quán)利。違反權(quán)利的瑕疵擔(dān)保責(zé)任有以下幾個(gè)條件： （1 ）權(quán)利瑕疵須于買賣合同成 立時(shí)存在。（2）權(quán)利瑕疵應(yīng)于買受合同成立后仍然存在。 （3 ）買受人須不知道 有權(quán)利瑕疵的存在。（4）須因權(quán)利瑕疵而使買受人遭受損失。2、房屋尚欠銀行貸款，可否出售？房屋尚欠銀行貸款， 只有將剩余欠款還清后才可以出售。 出售有銀行貸款的 房子可以采取以下方式： 出售人向銀行申請(qǐng)?zhí)崆斑€款并將欠款余額還清， 拿出產(chǎn) 權(quán)證，解除抵押后正常出售。 如果出售人是一次性付款則可用購(gòu)買人的購(gòu)房款還 銀行貸款，

40、拿出產(chǎn)權(quán)證，解除抵押后辦理過(guò)戶手續(xù)。但此項(xiàng)操作風(fēng)險(xiǎn)很大，最好 在專業(yè)人員的陪同或指導(dǎo)下辦理。3、抵押利用虛假資料騙取抵押登記，該抵押權(quán)是否生效？物權(quán)法第十四條規(guī)定：不動(dòng)產(chǎn)物的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律 規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模?自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。 第二十一條規(guī)定： 當(dāng)事人 提供虛假材料申請(qǐng)登記， 給他人造成損害的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 因登記錯(cuò)誤給 他人造成損害的， 登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 登記機(jī)構(gòu)賠償后， 可以向造成登 記錯(cuò)誤的人追償。因此，如果抵押財(cái)產(chǎn)真實(shí)存在，債務(wù)人或第三人并無(wú)處分權(quán)但騙取抵押登 記的，抵押權(quán)自登記之時(shí)設(shè)立。債權(quán)人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條關(guān)于不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)善意

41、取得的規(guī)定， 取得抵押財(cái)產(chǎn)的抵押權(quán)， 由此對(duì)抵押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利人造成損 害的，由該債務(wù)人或第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。 如果抵押財(cái)產(chǎn)不存在或抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值 少于擔(dān)保債務(wù)時(shí)。構(gòu)成對(duì)債權(quán)人利益的損害， 由該債務(wù)人或第三人承擔(dān)賠償責(zé)任。 登記機(jī)構(gòu)由于工作失誤，也應(yīng)對(duì)受到損害的當(dāng)事人承擔(dān)賠償責(zé)任。4、抵押權(quán)人在何種情況下可以要求拍賣抵押財(cái)產(chǎn)？抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的條件有兩類，只要存在其中之一就可以要現(xiàn)抵押權(quán)：（ 1 ）債務(wù)人不履行到期債務(wù)； （2）發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形。物權(quán)法第一百九十五條規(guī)定：“ 債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事 人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形， 抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以 拍賣、變

42、賣該抵押財(cái)產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。 協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的， 其他 債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當(dāng)知道撤銷事由之日起一年請(qǐng)求人民法院撤銷該協(xié)議 抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的， 抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院 拍賣、變賣抵押財(cái)產(chǎn)。抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者變賣的，應(yīng)當(dāng)參照市場(chǎng)價(jià)格?！?、已設(shè)立抵押的房屋被拆遷，抵押權(quán)人的權(quán)利保護(hù)？物權(quán)法第一百七十四條規(guī)定： “擔(dān)保期間，擔(dān)保財(cái)產(chǎn)毀損、滅失或者被 征收等，擔(dān)保物權(quán)人可以就獲得的保險(xiǎn)金、 賠償金或者補(bǔ)償金等優(yōu)先受償。 被擔(dān) 保債權(quán)的履行期未屆滿的，也可以提存該保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金等?！狈课莶疬w并非出于房屋所有權(quán)人自愿， 雖然該被拆遷房屋上設(shè)有抵押權(quán)，

43、但 拆遷的進(jìn)行是強(qiáng)制的。 考慮各方當(dāng)事人之間利益的平衡， 最好的解決方式是三方 當(dāng)事人就抵押權(quán)的問(wèn)題進(jìn)行協(xié)商， 抵押人（被拆遷人） 和抵押權(quán)人可就產(chǎn)權(quán)調(diào)換 后的房屋作抵押物重新簽訂抵押合同。律師答疑房屋中介1、中介方已向賣方收取了中介費(fèi)，居間成功買方是否應(yīng)付傭金？居間合同的一個(gè)重要特征即為有償性， 居間人促成合同成立的， 委托人應(yīng)當(dāng) 按照約定支付報(bào)酬。 二手房買賣中， 買方委托中介公司提供居間服務(wù)， 居間成功 的，無(wú)論其是否已收取賣方中介費(fèi)， 都應(yīng)按合同約定支付傭金。 居間服務(wù)過(guò)程中， 中介、買方及賣方三方之間是三個(gè)相對(duì)獨(dú)立的法律關(guān)系： 買方與中介之間的居間 委托法律關(guān)系，賣方與中介之間的居間

44、委托法律產(chǎn)關(guān)系以及買賣雙方之間的房屋 買賣法律關(guān)系。 居間成功后， 買賣雙方各自按約支付居間合同約定的中介費(fèi)， 這 是兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的合同義務(wù)，不矛盾也不存在重復(fù)收費(fèi)之說(shuō)。2、如何理解和認(rèn)定“促成交易”？居間人應(yīng)承擔(dān)什么樣的責(zé)任？“促成交易” 指完成了委托事項(xiàng)， 其標(biāo)志應(yīng)以委托人的確認(rèn)為準(zhǔn)， 以書面形 式為妥。中介作為訂約的媒介方， 促成交易的直接成果是房地產(chǎn)交易的雙方簽訂 了買賣合同或租賃合同。 作為完成任務(wù)的記錄， 居間人可以作為合同的見證人參 與買賣合同或租賃合同。居間人與買賣雙方都有委托關(guān)系， 對(duì)雙方都有忠實(shí)的義務(wù)， 居間人不得代表 任何一方做出有損另一方利益的行為，同時(shí)承擔(dān)居間合同約定的義務(wù)。3、中介居間不成功，委托人能否要求其賠償損失？居間不成功， 中介不得向委托人收取報(bào)酬， 但委托人不能要求其賠償。 二手 房買賣中， 買方和賣方通常都是通過(guò)中介服務(wù)而進(jìn)行交易的， 因而容易與中介產(chǎn) 生糾紛。居間服務(wù)是信息和媒