成本房?jī)r(jià)介紹

1、成本房?jī)r(jià)一 、房?jī)r(jià)的真相 （ 看看開發(fā)商到底賺了你多少錢?）1、投資成本（ 看看房?jī)r(jià)成本到底多少?）一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購(gòu)置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價(jià)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用以及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對(duì)于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用，由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成，后期經(jīng)營(yíng)的話，還有相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)。（一） 、開發(fā)成本土地成本 （ 毛地和凈地）前期工程費(fèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)用（2- 3% 3）項(xiàng)目

2、可行性研究費(fèi)用（1- 3% 3）或 投資額 水文、地質(zhì)勘察費(fèi)用%設(shè)計(jì)概算）三（七）通一平費(fèi)用（實(shí)際情況）三通一平50-70元/MX占地面建筑安裝費(fèi)土建工程費(fèi)用 根據(jù)省建筑工程預(yù)算定額和經(jīng)驗(yàn)數(shù)值土建、給排、單位工程、室內(nèi)外裝飾承包商單位的項(xiàng)目利潤(rùn)水電費(fèi)用一般占土建費(fèi)用的 15%設(shè)備及安裝費(fèi)計(jì)算方法：?jiǎn)卧浪惴ǎ?酒店 ） ，單位指標(biāo)估算法 （ 按建筑面積計(jì)算） ，工程量近似匡算法（按照預(yù)算方法） ，類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)100-200元/MX總建面（ 包括供水、供電、道路、綠化、供氣、排污、電訊、環(huán)衛(wèi) ）供水15元/ MX總建面、供電 65元/ MX總建面、道路 40-50 元/ MX道路

3、面積公共配套費(fèi)（ 不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施）開發(fā)期間稅費(fèi)國(guó)家政府按有關(guān)文件支付使用的各種稅收和各類費(fèi)用，主要包括：配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)建筑工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)用供水補(bǔ)償費(fèi)用，供電負(fù)荷費(fèi)用 （ 增容費(fèi) ）供水600元/t,其中住宅人，商業(yè)t/ m2供電 住宅 480 元/KVA, 4KVA/戶；商業(yè) 1000 元/KVA, 8KVA/100 m2物業(yè)管理基金 2%基建投資其他稅費(fèi)2%基建投資7.不可預(yù)見費(fèi)用（又稱預(yù)備費(fèi)）3- 5% 1-5或3%投資額市場(chǎng)條件，引起三材價(jià)格變化施工圖更改，因設(shè)計(jì)更改而發(fā)生的費(fèi)用自然災(zāi)害的損失及預(yù)防災(zāi)害而發(fā)生的費(fèi)用（ 二 ） 、開發(fā)費(fèi)用：是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有

4、關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前 16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3溢右計(jì)算銷售費(fèi)用指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下二項(xiàng)：. 廣告宣傳費(fèi)：約為銷售收人的%一 %;. 銷售代理費(fèi)：約為銷售收入的%一 %;以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的3%一 5%。財(cái)務(wù)費(fèi)用指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用 （ 如匯兌損失等） 。（ 三 ）. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)稅費(fèi)租賃營(yíng)業(yè)稅土地增值稅案例： 某地級(jí)市住宅項(xiàng)目， 位于老城區(qū)主干道上， 占地面積約 75 畝， 容積率， 總建筑面積約 10 萬(wàn)平方

5、米， 土地取得費(fèi)用 100 萬(wàn)元 /畝。注：按七項(xiàng)成本法估算，自有資金不詳，測(cè)算中未考慮借貸利息。實(shí)際上， 目前中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商項(xiàng)目開發(fā)的50%開發(fā)款來(lái)源于借貸（包括銀行以及私人高利貸） ，比如江西上饒、玉山等地的開發(fā)商，一般私人高利貸月利在分分左右， 年利率就是30%上下。如果本項(xiàng)目 TOC o 1-5 h z 貸款約占開發(fā)資金50%，即大約貸款4000 萬(wàn)，那么財(cái)務(wù)成本就是1200 萬(wàn)，也就是均攤到每平米約增加 120 元，實(shí)際成本約為 2000 元/m2o2、經(jīng)濟(jì)效益（ 看看開發(fā)商到底賺了你多少錢?）這是按照開發(fā)商預(yù)期售價(jià)計(jì)算的經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算。二、何時(shí)見底?（ 從“中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展線路和政策

6、變化圖”來(lái)分析）自 1978 改革開放起至 2008 年前我國(guó)的房產(chǎn)政策全景。其間可以將其大致分為五個(gè)階段，第一階段是1978 至 1990 年，為中國(guó)房地產(chǎn)初始階段; 第二階段則是1991 年至 1994 年的第一輪房地產(chǎn)繁榮期，即被馮侖稱為中國(guó)房地產(chǎn)的第一個(gè)蜜月期，大約 3 年 ; 第三階段是 1995 年至 1999 年的調(diào)整期，歷時(shí)大約 5年; 第四階段是1999 年至 2007 年的第二輪房地產(chǎn)繁榮期，即被馮侖稱為中國(guó)房地產(chǎn)的第二個(gè)蜜月期，大約 9 年; 第五階段，我覺得可以從2007年年末董事長(zhǎng)王石拋出“拐點(diǎn)論”為分界點(diǎn)，此后一個(gè)月左右，即 2008 年 1 月 20 日晚間 10

7、 點(diǎn)至 21 日凌晨， 王石連續(xù)發(fā)表7 篇博客， 詳細(xì)解釋自己的樓市“拐點(diǎn)論”，標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)第二輪大調(diào)整開始，這次盤整期將歷時(shí)多久呢 ?因本次中國(guó)房地產(chǎn)的外部環(huán)境比 90 年代末時(shí)更糟糕，我個(gè)人以為本次調(diào)整期將不低于 5 年（大概持續(xù)周期大概為 2008 年-2012 年） ，然后到 2012 年前后慢慢開始回升，開始第三輪蜜月。三、房?jī)r(jià)的泡沫真會(huì)破滅嗎 ?古人云，以史為鑒，鑒古知今。我們可以拿上世紀(jì)80 年代日本房地產(chǎn)泡沫破滅和 90 年代香港房地產(chǎn)泡沫破滅的癥狀與我國(guó)目前房地產(chǎn)癥狀相比較，這樣得出的結(jié)論相對(duì)比較客觀。（一）我國(guó) 08 年以來(lái)房地產(chǎn)癥狀與日本房地產(chǎn)泡沫破滅前比較1985

8、年 9 月 22 日，日元對(duì)美元升值38%，拖累了其制造業(yè)的出口，為了激發(fā)日本國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，日本銀行的利率從5%降為%，低利息無(wú)形中迫使銀行資金大舉涌入房地產(chǎn)業(yè); 此外，保險(xiǎn)公司與其他大量的非銀行金融機(jī)構(gòu)，甚至建筑業(yè)也暗度陳倉(cāng)，爭(zhēng)先恐后地將巨額資金投向房地產(chǎn)業(yè)，即便距離融資規(guī)定甚遠(yuǎn)的房地項(xiàng)目也照樣獲得銀行資金，使房地產(chǎn)信貸中的不良資產(chǎn)急遽膨脹，尾大不調(diào)，最終加速了泡沫的破滅。首先， 2006 年以來(lái)，人民幣對(duì)美元不斷升值，目前人民幣兌美元匯率約為 :1 ，一定程度上也拖累了我國(guó)制造業(yè)的出口 ;其次 , 與日本當(dāng)時(shí)產(chǎn)生泡沫的背景差不多，我們也是建立在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)其他方面的不景氣基礎(chǔ)上，由于全球金融危機(jī)爆

9、發(fā)引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，中國(guó)的實(shí)業(yè)幾乎全面受到?jīng)_擊，珠三角實(shí)業(yè)倒閉潮已經(jīng)不容質(zhì)疑;第三，國(guó)家雖然一直不斷強(qiáng)化對(duì)于直接向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款監(jiān)管，但是由于監(jiān)管的漏洞，還是有銀行資金大量參與房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金只有20-40%，其余的都是銀行貸款。（二）我國(guó) 08 年以來(lái)房地產(chǎn)癥狀與香港房地產(chǎn)泡沫破滅前比較1997 年亞洲金融危機(jī)以來(lái)，香港的房?jī)r(jià)6 年間跌去了65%。房子還是那些房子，人口還是那些人口，甚至社會(huì)收入水平也變化不大。僅僅是人們的社會(huì)預(yù)期改變了，房?jī)r(jià)就大跌了。研究一下中國(guó)目前的大部分沿海發(fā)達(dá)城市的房?jī)r(jià)情況，發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)極大的脫離成本，象上海、北京、杭州、南京等地房?jī)r(jià)收入比已經(jīng)達(dá)到 15： 1 以上，這樣的比例當(dāng)然是不合理的 ;其二， 是供求關(guān)系的變化。 由于 2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷，全國(guó)住宅市場(chǎng)供求關(guān)系逐步由 2007 年的供不應(yīng)求轉(zhuǎn)變?yōu)槊黠@的供過(guò)于求局面，未來(lái)消化周期較長(zhǎng)，重慶、武漢、廈門、哈爾濱、福州、西安、成都、天津、深圳、蘇州、連云港、揚(yáng)州、徐州、大連、南昌及烏魯木齊等部分城市的供應(yīng)量已經(jīng)是需求的好幾倍，平均消化周期超過(guò)3 年以上，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)較高，商品住宅市場(chǎng)形勢(shì)較為嚴(yán)峻，市場(chǎng)信心受到