領(lǐng)冠2009某大廈項(xiàng)目開發(fā)構(gòu)想網(wǎng)絡(luò)版課件

1、/X州X大廈開發(fā)思路與產(chǎn)品構(gòu)想/領(lǐng)冠 2009FromBrawmanFromBrawman2009.4.202009.5.15關(guān)于寶名上海寶名國(guó)際大廈上海寶名國(guó)際集團(tuán) Shanghai Brawman International Group寶名國(guó)際集團(tuán)，1998年創(chuàng)立于中國(guó)上海，是一家集房地產(chǎn)投資開發(fā)、營(yíng)銷代理、建筑規(guī)劃和不動(dòng)產(chǎn)教育傳媒四大核心業(yè)務(wù)為一體的綜合企業(yè)集團(tuán)。公司已在美國(guó)、香港擁有分支機(jī)構(gòu)，業(yè)務(wù)面由上海、南京、XX州，輻射到了山東、安徽、海南等地區(qū)，已成功操作近百個(gè)房地產(chǎn)投資和代理項(xiàng)目，以其雄厚的企業(yè)實(shí)力，持之以恒的品牌信譽(yù)，充分展現(xiàn)具國(guó)際視野的海派企業(yè)形象。集團(tuán)旗下上寶名房地產(chǎn)咨詢

2、機(jī)構(gòu) 連續(xù)四年被評(píng)為上海營(yíng)銷代理20強(qiáng)企業(yè)“金橋獎(jiǎng)”。集團(tuán)投資開發(fā)的海南3000畝“白金海岸”項(xiàng)目成為2007-2008年上海最暢銷的外地旅游地產(chǎn)項(xiàng)目之一. 公司隸屬寶名國(guó)際集團(tuán)，成立于2004年，是一家全程服務(wù)房地產(chǎn)投資開發(fā)的專業(yè)代理公司。公司依托寶名國(guó)際集團(tuán)雄厚的企業(yè)實(shí)力，扎根中國(guó)最具成長(zhǎng)力的區(qū)域經(jīng)濟(jì)聯(lián)合體板塊淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)，深入本土文化運(yùn)作，致力于以引領(lǐng)性的房地產(chǎn)行銷思想, 打造區(qū)域行業(yè)最強(qiáng)勢(shì)營(yíng)銷代理品牌。 公司已成功開拓江蘇連云港、徐州市場(chǎng)及邳州新沂等縣市市場(chǎng)；安徽宿州、淮北市場(chǎng)；山東淄博等市場(chǎng)，服務(wù)業(yè)態(tài)涉及城市CBD商務(wù)、大型城市綜合體、高端別墅項(xiàng)目以及各類主題地產(chǎn) 。 2006/200

3、7/2008年度 連續(xù)三年榮膺徐州地產(chǎn)風(fēng)云榜“最佳營(yíng)銷機(jī)構(gòu)”. 徐州寶名房地產(chǎn)咨詢有限公司Xuzhou Brawman RealEstate Consultant Co.,LtdADD/徐州市泛亞大廈2017室 TEL州寶名的合作伙伴及經(jīng)典項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目: 上海綠地集團(tuán)綠地世紀(jì)城徐州市江蘇華隆房地產(chǎn)東坡文化城徐州市營(yíng)銷代理項(xiàng)目: 浙江環(huán)宇集團(tuán)環(huán)宇銀河綠苑宿州市 徐州金正基房地產(chǎn)一品觀邸徐州市 江蘇華隆房地產(chǎn)財(cái)富大廈徐州市 山東齊銀房地產(chǎn)齊銀.瑞泉陽(yáng)光淄博市 連云港天順房地產(chǎn)天順.劍橋映象連云港市 江蘇恒嘉置業(yè)恒嘉國(guó)際城徐州市 江蘇隆章房地產(chǎn)匯龍國(guó)際花園邳州市 江

4、蘇華航集團(tuán)名人世家別墅連云港市 淮北南北行投資相王國(guó)際廣場(chǎng)淮北市 江蘇黎明房地產(chǎn)黎明.錦繡豪庭邳州市 江蘇百力房地產(chǎn)百力康城新沂市等等我們的資源優(yōu)勢(shì)：1、上海寶名長(zhǎng)三角區(qū)域20余個(gè)城市代理行業(yè)品牌2、年多的徐州及周邊的地產(chǎn)營(yíng)銷實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)3、完善的淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)及產(chǎn)品數(shù)據(jù)庫(kù)4、獨(dú)有“產(chǎn)品研發(fā)團(tuán)隊(duì)”及上海漢維建筑專業(yè)支持5、徐州公司連續(xù)三年榮膺“徐州最佳營(yíng)銷代理機(jī)構(gòu)6、服務(wù)項(xiàng)目獨(dú)立配備由來自上海資深地產(chǎn)人擔(dān)綱的項(xiàng)目“一對(duì)一的策劃或銷售團(tuán)隊(duì)”彭城路6#地塊俯瞰圖本案項(xiàng)目名稱：冠誠(chéng)置業(yè) XX大廈 建設(shè)地址：XX州市云龍區(qū)彭城路6號(hào)建設(shè)規(guī)模：項(xiàng)目總占地0.68公頃,容積率8-8.5，建筑密度55%；

5、建筑限高120米。規(guī)劃總建面地上57800平方米，地下2層停車場(chǎng)面積約9000平方米，單層4500平方米。項(xiàng)目性質(zhì)： 規(guī)劃為50年商業(yè)/辦公，持有或銷售方式項(xiàng)目投資： 約5億元（人民幣）周邊環(huán)境：黃金地段，商氣濃郁。地處XX州市中心商圈，西靠交通銀行，南鄰步行街戶部山綜合歷史街區(qū)，東面是XX州第一座高檔商務(wù)寫字樓泛亞大廈，北至電信大樓電訊一條街、中央百大。這四個(gè)數(shù)據(jù)，非常重要地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)，其實(shí)很簡(jiǎn)單！方法比知識(shí)更重要！1/做什么？市場(chǎng)分析與定位2/怎么做？產(chǎn)品關(guān)系與構(gòu)想3/賣什么？產(chǎn)品主題與包裝4/怎么賣？整合推廣與銷售化繁為簡(jiǎn)/4步4問？產(chǎn)品塑造價(jià)值實(shí)現(xiàn)品牌前 期后 期房地產(chǎn)開發(fā)的兩大贏利模

6、式資本逐利的共性和終極目標(biāo)，是追求投資利潤(rùn)最大化。在房地產(chǎn)業(yè)，利潤(rùn)創(chuàng)造的方式一種是品質(zhì)導(dǎo)向型，通過項(xiàng)目品質(zhì)的塑造，提升單位產(chǎn)品的附加值，在與容積率的權(quán)衡中創(chuàng)造最大利潤(rùn)；另一種是數(shù)量導(dǎo)向型，在成本適度控制下，最大化可售面積取得可觀銷售額，以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)上的優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)快速銷售，創(chuàng)造寬?，F(xiàn)金流。本案究竟適合以上哪種贏利模式呢品質(zhì)導(dǎo)向 數(shù)量導(dǎo)向VS關(guān)于贏利模式綜合分析，本案應(yīng)選擇“數(shù)量導(dǎo)向型”盈利模式，實(shí)現(xiàn)“容積率最大化”w價(jià)值利用1/XX州普遍的置業(yè)心理表現(xiàn)為“價(jià)格超敏感型”；2/對(duì)于商辦類物業(yè)，犧牲面積對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)的提升有限；3/面積問題是房地產(chǎn)整體利潤(rùn)率的核心問題.老方案/容積率 7.5建面約51000

7、VS新方案/容積率 8.5建面 57800市場(chǎng)盤點(diǎn)自2008年下半年以來，在全球金融危機(jī)和全國(guó)形勢(shì)不佳的態(tài)勢(shì)下，XX州房地產(chǎn)市場(chǎng)步入調(diào)整期。但自2008年12月起，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售逐步回暖，銷售量連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)不斷上升的勢(shì)頭，2009年3月當(dāng)月銷售23.3萬(wàn)平方米，甚至已經(jīng)超越08年12月份一倍之多（以住宅為主體）。一直以來，XX州市場(chǎng)的純商業(yè)和辦公類物業(yè)一直處于不慍不火的狀態(tài)。此前項(xiàng)目比如財(cái)富廣場(chǎng)、恒茂大廈、帝都大廈都如此，去化不暢甚至?xí)霈F(xiàn)辦公與住宅的價(jià)格倒掛的現(xiàn)象。因此，項(xiàng)目的挑戰(zhàn)與機(jī)遇共存，壓力不可輕視。表1：XX州房產(chǎn)市場(chǎng)近期各月供求狀況表 寶名市場(chǎng)部數(shù)據(jù)4月份最新成交量為26.36萬(wàn)

8、平方米表2：2006年至2008年XX州寫字樓成交均價(jià) 2009年市場(chǎng)回暖，價(jià)格有所上升表3：2006年至2008年XX州寫字樓成交面積 供應(yīng)量小是成交量小的原因之一一直以來，由“三路一山”淮海路、中山路、建國(guó)路、戶部山組成的住宅、辦公、商業(yè)都是XX州房地產(chǎn)的熱點(diǎn)投資置業(yè)區(qū)域。但是從2008年下半年起，該區(qū)域一直處于一個(gè)相對(duì)稀缺的供應(yīng)狀態(tài)。近期龍商天驕項(xiàng)目的推出，引發(fā)了相當(dāng)數(shù)量的置業(yè)者關(guān)注。如后表所示，尤其是2009年度，更形成了一個(gè)空檔期。為本項(xiàng)目的入市提供了一個(gè)絕佳的機(jī)會(huì)。2010年中心區(qū)將有一大批舊城改造項(xiàng)目上市，總體量逾100萬(wàn)平方米，包括住宅、商業(yè)、辦公等多種形態(tài)，主要有地王項(xiàng)目、龍

9、商項(xiàng)目、黃河景園二期、蘇寧項(xiàng)目、百大項(xiàng)目、老體育館項(xiàng)目等等，后續(xù)潛在競(jìng)爭(zhēng)不可小覷。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目定位 建筑面積 （ ） 面積分割范圍 銷售價(jià)格（元/ ）銷售率%銷售周期帝都大廈5A級(jí)寫字樓，總部基地純寫字樓423101501000 6000約63.21%至今約5年恒茂國(guó)際成長(zhǎng)型公司基地4280045-806500（精裝修）約22.83%至今約4年財(cái)富廣場(chǎng)成熟型公司辦公基地10000097-1905000(05年5月)A座26層持有B座16層銷售約4年匯源置地LOFT公寓1300050-1005800 (07年)辦公約90%約1年財(cái)富大廈精裝修小戶型酒店式公寓27000主力506000(06年裝修

10、）公寓約99%約1年半一品觀邸商務(wù)豪宅3500090-1446200元(07年)公寓約95%約2年金地國(guó)際宜商宜住4000065-1305500元(07年)公寓約98%約2年半表4：近幾年主要辦公項(xiàng)目去化情況 純辦公需求柔性，去化較慢從后期來看，對(duì)本項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目有中央百大項(xiàng)目和蘇寧彭城廣場(chǎng)東項(xiàng)目，該項(xiàng)目與本項(xiàng)目同屬核心CBD板塊，但公司品牌、項(xiàng)目體量等方面有明顯優(yōu)勢(shì)。地塊名稱競(jìng)得企業(yè) 土地座落 規(guī)劃用途出讓面積土地指標(biāo)單位地價(jià)土地總價(jià)2006-6XX州瑞龍/星辰房產(chǎn)東至解放路，西與南至規(guī)劃地塊邊線，北至蓮花井巷A地塊商住B地塊商辦8.6畝容積率5.0，建筑密度45%，綠地率20%，總建筑面

11、積約3.13萬(wàn)平方米777萬(wàn)/畝6680萬(wàn)元2007-34#南京中央商場(chǎng)股份淮海路南，青年路北，中山路東，彭城路西商場(chǎng)/辦公/賓館/酒店式公寓60.46畝B地塊20.95畝, 總建筑面積2.8萬(wàn)平方米C地塊39.51畝, 總建筑面積31.5萬(wàn)平方米,高度200米165.37萬(wàn)/畝10000萬(wàn)元2007-37#江蘇蘇寧置業(yè)有限公司彭城路東，河清路南，淮海路北商場(chǎng)/辦公/賓館/酒店式公寓59.74畝A地塊容積率10.0,建筑密度60%,高度150米B地塊容積率5.5,建筑密度25%,綠地率120%185.81萬(wàn)/畝11100萬(wàn)元表6：項(xiàng)目主要后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)地塊數(shù)據(jù) 帝都大廈市場(chǎng)上現(xiàn)有純辦公項(xiàng)目 財(cái)富廣場(chǎng)

12、恒茂國(guó)際SWOT優(yōu)勢(shì)（STRENGTH）劣勢(shì)（WEAKNESS）機(jī)會(huì)點(diǎn)（OPPORTUNITY） 威脅點(diǎn)（THREAT）近年市中心供應(yīng)偏低，存在市場(chǎng)間歇空檔期；現(xiàn)階段市中心高檔住宅、辦公供應(yīng)空檔期；目前XX州房產(chǎn)市場(chǎng)存在回暖趨勢(shì)；彭城廣場(chǎng)傳統(tǒng)CBD核心區(qū)域CFD；同屬建國(guó)路金融街范疇，地段優(yōu)勢(shì)明顯；項(xiàng)目周邊商場(chǎng)，辦公林立，潛在客戶基數(shù)較大；開發(fā)商打造高端項(xiàng)目的目標(biāo)優(yōu)勢(shì)；地塊面積較小，密度較高，產(chǎn)品品質(zhì)提升難度較大；開發(fā)公司首次涉足開發(fā)，缺乏品牌知名度優(yōu)勢(shì)；彭城路建國(guó)路存在一定的噪聲污染；二期項(xiàng)目地塊尚未拆遷，在時(shí)間和成本等方面存在一定變數(shù)；蘇寧，百大等項(xiàng)目入市后的激烈競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致高檔客源分流；XX

13、州整體辦公物業(yè)投資熱度較低；搞好3個(gè)關(guān)系綜合本地塊現(xiàn)狀和SWOT分析，我司認(rèn)為，在確定產(chǎn)品之前先要理好3個(gè)關(guān)系：1/項(xiàng)目地塊屬性和開發(fā)定位的關(guān)系；（檔次定位）2/地塊一期和地塊二期的產(chǎn)品關(guān)系；（產(chǎn)品互補(bǔ)）3/純辦公業(yè)態(tài)相對(duì)滯銷和資金快速回籠要求的關(guān)系；（分階段開發(fā)）1/項(xiàng)目地塊屬性和開發(fā)定位的關(guān)系；（檔次定位）產(chǎn)權(quán)特點(diǎn)裙樓商業(yè)+純辦公物業(yè)裙樓商業(yè)+辦公/類辦公甲方持有絕大多數(shù)產(chǎn)權(quán)，只租不售，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)線策略，產(chǎn)權(quán)明晰，長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)有保障，但對(duì)產(chǎn)品配套要求較高，無(wú)法快速回籠資金功能布局方向檔次優(yōu)劣勢(shì)大部分產(chǎn)權(quán)分隔出售，外聘統(tǒng)一管理機(jī)構(gòu)短線策略，產(chǎn)權(quán)分散，不利于長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)，但對(duì)產(chǎn)品配套要求較低可快速回籠

14、資金5A甲級(jí)商辦樓普 通商辦樓為解決純辦公滯銷問題，往往進(jìn)行業(yè)態(tài)創(chuàng)新4.8畝一期二期問題關(guān)系到：拆遷問題業(yè)態(tài)規(guī)劃問題開發(fā)順序問題資金回籠問題5.4畝總占地面積共6800平方米2/地塊一期和地塊二期的產(chǎn)品關(guān)系；（產(chǎn)品互補(bǔ)）3/純辦公業(yè)態(tài)相對(duì)滯銷和資金快速回籠要求的關(guān)系；（分階段開發(fā)，即在規(guī)劃地塊一期的部分產(chǎn)品要充分考慮能夠快速銷售的要求）并列關(guān)系：即商業(yè)+辦公，一期二期規(guī)劃為一個(gè)不可分割的整體；優(yōu) 劣：有利于品質(zhì)打造，但不利于風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避；互補(bǔ)關(guān)系：即商業(yè)+辦公+類辦公，一期二期可分開建設(shè)；優(yōu) 劣：可有效規(guī)避不可知風(fēng)險(xiǎn)，擴(kuò)大客群，確保銷售最大；職業(yè)或單位特征 形態(tài)特點(diǎn) 置業(yè)行為 置業(yè)心理特征私營(yíng)業(yè)主

15、包括外來經(jīng)商者，企業(yè)中高管理人員，職業(yè)經(jīng)理人，專業(yè)性人才工程師、醫(yī)生、律師、藝術(shù)家等政府公務(wù)人員，事業(yè)單位學(xué)校、醫(yī)院、電力、煙草、銀行等中高管理層大中型企業(yè)單位投資，中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)自用個(gè)人群體其主流為成市中產(chǎn)以上社會(huì)階層，生活標(biāo)識(shí)為：年齡：30-50歲婚姻：已婚群體交通狀況：使用家迮轎車或公務(wù)車收入狀況：收入穩(wěn)定，家庭年收入20萬(wàn)元以上，儲(chǔ)蓄50萬(wàn)元以上單位群體以中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)為主大多數(shù)為二次置業(yè)或多次置業(yè)：置業(yè)行為多為工作教育便利性、投資保值性的驅(qū)動(dòng)；貨幣支付能力較強(qiáng)，能承受較高的價(jià)格和總價(jià)。對(duì)地段和配套的要求較高，且為首選因素；注重自用和投資的雙重價(jià)值考慮，多數(shù)有經(jīng)營(yíng)的要求；注重產(chǎn)品的投資

16、性價(jià)比和升值保值的功能。重視產(chǎn)品的稀缺性和獨(dú)特性，能接受產(chǎn)品創(chuàng)新表7：項(xiàng)目主要客群及形態(tài)描述辦公物業(yè)的投資性需求是第一位的。思路小結(jié)綜合前面分析，我司認(rèn)為，本項(xiàng)目開發(fā)基本思路為：戰(zhàn)略面：堅(jiān)持?jǐn)?shù)量導(dǎo)向模式，做足容積率文章；市場(chǎng)面：周邊競(jìng)爭(zhēng)壓力與入市空白機(jī)遇并存；產(chǎn)品面：突破常規(guī)純商辦模式，實(shí)現(xiàn)業(yè)態(tài)必要的創(chuàng)新；并要處理好一期二期地塊的產(chǎn)品關(guān)系，滿足快速回籠資金要求；客戶面：投資性群體是項(xiàng)目的主要客群，作為非剛性需要，產(chǎn)品投資的保值增值特性是其置業(yè)動(dòng)力所在.貳/ 怎么做？產(chǎn)品規(guī)劃關(guān)系與構(gòu)想怎么做的問題就是產(chǎn)品問題，產(chǎn)品問題就是利潤(rùn)問題，而實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的問題從根本上講就是面積的處理問題從個(gè)面積入手在房地產(chǎn)

17、開發(fā)過程中，尤其是對(duì)商辦項(xiàng)目來說，產(chǎn)品規(guī)劃關(guān)鍵要處理好幾個(gè)重要的面積。所以說，利潤(rùn)問題就是5個(gè)面積的問題：1/占地面積（項(xiàng)目規(guī)模）；2/建筑面積（容積率）；3/地下面積（容積外）；4/可售面積（銷售價(jià)值）；5/業(yè)態(tài)面積(價(jià)值平衡)；產(chǎn)品規(guī)劃中的幾個(gè)重點(diǎn)規(guī)劃數(shù)據(jù)和板塊考量1/總占地0.68公頃；2/容積率8-8.5；3/建筑密度55%；4/規(guī)劃為50年商業(yè)/辦公。從板塊的角度（CBD之CFD）中心板塊，XX州市中心彭城廣場(chǎng)黃金商圈，西鄰中山路交通銀行證券區(qū)，南鄰步行街戶部山綜合歷史街區(qū)、建國(guó)路金融區(qū)，東面是XX州第一座高檔商務(wù)寫字樓泛亞大廈辦公區(qū)，北至電信大樓電訊一條街、信息區(qū)、中央百大商業(yè)區(qū)等

18、等。商業(yè)面積項(xiàng)目最具價(jià)值的部分，人流動(dòng)線、樓層層高的處理非常重要，建議在規(guī)劃指標(biāo)上做足單層面積（約3740平方米），控制在3F-5F之間（建議3F）。對(duì)于一期地塊和二期地塊以結(jié)構(gòu)分開，一方面要保證整體商業(yè)的完整性，另一方面要保障分批施工的可行性。面積為：680055%=3740平方米/層；其中一期地塊約2.99畝1995平方米（概算）；退讓后面積占地塊的59%，接近項(xiàng)目的建筑密度指標(biāo)55%。實(shí)際產(chǎn)品規(guī)劃中商業(yè)裙樓可能占滿地塊基地面積。規(guī)范退讓后面積約4000平方米2.99畝1995平米3.01畝2006平米考慮地下中庭擴(kuò)展商業(yè)可售面積港匯廣場(chǎng)正大廣場(chǎng)辦公與商業(yè)的空間關(guān)系辦公部分是項(xiàng)目最具想像的

19、部分，也在項(xiàng)目面積體量最大的部分，存在著空間、面積、風(fēng)格等多維推演變化。假設(shè)商業(yè)控制在3F+1，項(xiàng)目地上總建面積為：68008.5= 57800平方米；則辦公部分可規(guī)劃建筑面積為：57800-37403 = 46580平方米；“1+1”空間關(guān)系空間關(guān)系推演1辦公28F空間關(guān)系推演2辦公27F公寓30F“1+2”空間關(guān)系引入第三種創(chuàng)新業(yè)態(tài)（商務(wù)公寓/小豪宅）針對(duì)純辦公項(xiàng)目相對(duì)滯銷的現(xiàn)象，建議引入“商務(wù)小豪宅”概念，設(shè)計(jì)板式小戶型公寓，主力面積80平方米左右，單層面積700-800平方米，引領(lǐng)投資新理念。123546789商務(wù)小豪宅效果重慶 中新城上城昆明 順城雙塔他山之石北京 富頓中心北京 SO

20、HO現(xiàn)代城長(zhǎng)沙 運(yùn)達(dá)雙子蘇州 喜來登北京 盛唐商務(wù)北京 溫特萊深圳 龍光世紀(jì)深圳 天力中央北京 時(shí)代中心北京 金長(zhǎng)安大廈上海寶名產(chǎn)品概念方案叁/ 賣什么？產(chǎn)品主題與產(chǎn)品包裝差異化行銷要求“物以類聚，人以群分?！睂?duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，一個(gè)樓盤就代表著一種生活方式。然而，在房地產(chǎn)市場(chǎng)同質(zhì)化問題越來越嚴(yán)重的今天，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行主題化的硬件和軟件的包裝就顯得尤其重要。追求產(chǎn)品的價(jià)值最大化，更需要?jiǎng)?chuàng)造明顯差異于一般市場(chǎng)的產(chǎn)品，項(xiàng)目導(dǎo)入鮮明的主題， 創(chuàng)造USP獨(dú)特的營(yíng)銷主張，拔高項(xiàng)目形象，推動(dòng)眼球效應(yīng)和置業(yè)動(dòng)因，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。農(nóng)業(yè)銀行中國(guó)銀行戶部山商貿(mào)城建設(shè)銀行彭城廣場(chǎng)泛亞大廈交通銀行工商銀行電訊一條

21、街證券中心國(guó)美電器中國(guó)人壽建國(guó)路成功大廈中央百大中央金融區(qū) CFD 誰(shuí)主核心？建設(shè)銀行農(nóng)業(yè)銀行江蘇銀行彭城路品牌梳理第1類 財(cái)經(jīng)類銀行、保險(xiǎn)、信托、資產(chǎn)管理等;第2類 證券類股票、證券、基金債券、期貨、外匯等;第3類 服務(wù)類會(huì)計(jì)事務(wù)所、商(協(xié))會(huì)、金融培訓(xùn)、報(bào)關(guān)公司等；第4類 資訊類商貿(mào)、信息、IT、網(wǎng)絡(luò)、通訊、房產(chǎn)等產(chǎn)業(yè)。XX大廈金融中心產(chǎn)業(yè)群辦公外部空間在寫字樓外部公共空間，配合外立面風(fēng)格，設(shè)置寬敞的門廳入口，展示豪華、高檔并有創(chuàng)新精神的商務(wù)形象。建筑外部有系統(tǒng)化的雙語(yǔ)的導(dǎo)示系統(tǒng)。建筑小品要體現(xiàn)項(xiàng)目的“金融主題”。公共電梯門廳提供良好的通風(fēng)以提高空氣質(zhì)量，通過設(shè)計(jì)（如玻璃、植物）增加空間的

22、通透感建議電梯廳寬4-4.5米，并通過弧形設(shè)計(jì)，增加空間感和舒適度有一定的裝飾、細(xì)部精致，有視覺趣味點(diǎn)各樓層設(shè)整層平面圖及公司、單位指示牌 地下車庫(kù)地下車庫(kù)重要客戶認(rèn)識(shí)寫字樓檔次形象的第一站，必須做到整潔明亮，導(dǎo)示清楚。入口坡道采用塑膠地面防滑，保證安全；車庫(kù)地面采用特種涂料，既美觀，又防滑靜音；在拐角、下坡地方設(shè)置大的反光鏡，提示車輛來往；在進(jìn)入方便的位置設(shè)立VIP車位，與大單銷售聯(lián)動(dòng)，注明車位號(hào)與車輛牌號(hào)，彰顯客戶身份車庫(kù)電梯減速坡道VIP車位 配套/空中花園和休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所基于項(xiàng)目綠化率的要求，建議把空中花園作為產(chǎn)品一個(gè)建設(shè)亮點(diǎn)。設(shè)有健身區(qū)和休憩區(qū)；可規(guī)劃空中迷你球場(chǎng)。同時(shí),考慮在商業(yè)和辦

23、公中間區(qū)域設(shè)立專屬休閑會(huì)所區(qū)，提升商辦空間品質(zhì)。肆/ 怎么賣？整合推廣與銷售整合推廣是實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化的渠道保障從某種意義上來講，價(jià)值最大化，源于客源的最大化，多渠道，多通路推廣，積累更多更全的客戶群，提高客戶基數(shù)，有利于提高單價(jià)，進(jìn)一步擴(kuò)大利潤(rùn)比。對(duì)于本案來說，從定位出發(fā)，有目標(biāo)的有系統(tǒng)的整合多種媒體資源，在不同的銷售階段，創(chuàng)造不同的產(chǎn)品賣點(diǎn)和關(guān)注點(diǎn)就非常有必要。當(dāng)然，考慮到本案的投資主導(dǎo)，如何把握投資群體直達(dá)的媒體通路就顯得非常重要價(jià)值最大化要求“冠誠(chéng)地產(chǎn)”傾力打造創(chuàng)新“CFD金融中心”SLOGAN:關(guān)鍵詞：冠誠(chéng) CFD復(fù)合地產(chǎn) 商務(wù)小豪宅 金融企業(yè)聯(lián)盟語(yǔ) 境：大氣磅礴，風(fēng)云際會(huì)，智慧地

24、，前瞻性視 覺：金色調(diào)或藍(lán)色調(diào)，國(guó)際，財(cái)富，高端成功人士XX大廈執(zhí)掌,中央財(cái)富圈傳播調(diào)性XX州高檔住宅、辦公項(xiàng)目；XX州高檔寫字樓分眾傳媒高檔會(huì)所：開元名都、海天假日酒店、 中國(guó)移動(dòng)全球通俱樂部等；高檔轎車：BMW，克來斯勒，奔馳，沃爾沃；商會(huì)：浙商、蘇商、溫商等在徐大型商會(huì)；銀行：工商、建行、交通銀行、江蘇銀行等； 定期舉辦活動(dòng)，邀請(qǐng)瑞龍客戶與高檔會(huì)所會(huì)舉行聯(lián)動(dòng)，發(fā)布SP信息 贊助其定期的活動(dòng)，設(shè)置一期主題（財(cái)富論壇），同時(shí)在其內(nèi)刊發(fā)布廣告。 結(jié)合名車的推廣節(jié)點(diǎn)，采用贊助聯(lián)合宣傳形式，DDT追蹤來實(shí)現(xiàn)共享客戶資源。 合作舉辦客戶PR活動(dòng)，高端客戶資源共享。 物業(yè)電梯內(nèi)部放信息板，DM，SP

25、分眾廣告，專題片多媒體積極拓展高端小眾群體，強(qiáng)化PR、SP、DDT網(wǎng)上虛擬售樓片營(yíng)銷在現(xiàn)場(chǎng)新售樓處啟用之前，建議利用網(wǎng)絡(luò)資源建立展示平臺(tái)（網(wǎng)上售樓處），架構(gòu)PR虛擬空間（情景式體驗(yàn)系統(tǒng)）、網(wǎng)上定房、在線咨詢系統(tǒng)、業(yè)主論壇、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)等。前期通過網(wǎng)絡(luò)售樓處為開盤積累最大化的客戶。具體方案另行展開?，F(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)式營(yíng)銷模式以國(guó)際金融中心為概念主軸，將國(guó)際金融概念融入到全程營(yíng)銷，不同階段有著不同的主題的串聯(lián)，結(jié)合產(chǎn)品賣點(diǎn)的推出步驟。在工程允許的情況下，建議裝修樣板樓層和樣板房，最大程度的表現(xiàn)“國(guó)際金融中心”的品質(zhì)點(diǎn)。銷售中心引入星級(jí)酒店服務(wù)引入酒店式服務(wù)理念，注重細(xì)節(jié)處理，體貼備至。（例如有專人代客泊車、代客開門、售樓中心入口有專人引領(lǐng)服務(wù)、洽談桌來客有開水、咖啡、茶、飲料等多種選擇等）。重點(diǎn)客戶預(yù)約上門服