科技行業(yè)前瞻研究系列報告53：海外數(shù)據(jù)中心IDC公司為什 么要做REITs

1、目錄海外IDC巨頭青睞1海外IDC市場持續(xù)維持快速增長1數(shù)據(jù)中心的衍生產品3Equinix：內生外延的業(yè)務模式受益于化4DLR：全球最大批發(fā)型數(shù)據(jù)中心7國內IDC廠商化的可能性9風險因素10投資策略10插圖目錄圖1：全球IDC市場規(guī)模1圖2：全球IDC市場份額結構（2017）2圖3：主要IDC公司營業(yè)收入對比2圖4：各IDC公司凈利潤對比2圖5：各IDC公司資本支出對比3圖6：FSTE指數(shù)與標普500指數(shù)市場表現(xiàn)對比3圖：FTERIs指數(shù)表現(xiàn) 4圖8：FSTEDataCenter指數(shù)表現(xiàn)4圖9：Equinix股價表現(xiàn)5圖10：Equinix歷年資本支出6圖11：Equinix歷年收購并購支出6

2、圖12：Equinix歷年營業(yè)收入7圖13：Equinix歷年凈利潤7圖14：DLR股價表現(xiàn)7圖15：DLR歷年資本支出8圖16：DLR歷年租賃運維支出8圖17：DLR歷年營業(yè)收入8圖18：DLR歷年凈利潤8圖19：DLR各地區(qū)營業(yè)收入劃分9圖20：國內IDC市場規(guī)模9表格目錄表1：VNQ中的廠商列表1表的常見種類4表3：Equinix公司收購歷程5表4：Equinix數(shù)據(jù)中心機柜增加計劃6表5：DLR收購歷程8表6：重點公司估值表10 海外 IDC 巨頭青睞 REITs海外 IDC 市場持續(xù)維持快速增長5G IDC 市場將IDC 產業(yè)的市場規(guī)模為384.6/451.9/534.7 18%，

3、2020 IDC 900 化可IDC 廠商獲得長期資本，完成資本吸收，從而實現(xiàn)快速擴張滿足上游需求。1IDC （1000900800700600500384.6451.9534.790080%68.3% 70%60%50%40%0284.4327.915.3%17.3%17.5%18.3%2013201420152016201730%20%10%0%I（IDC6%REIT ETF（不動產信托指6 IDC （NAREIT IDC 5 家。全球數(shù)據(jù)中心的市場份額相對來說較為分散。表 1：VNQ 中的 IDCREITs 廠商列表名稱代碼市值（億美元）EquinixEQIX315Digital Rea

4、lty TrustDLR231CyrusOneCONE58.2CoreSiteCOR36.7DuPont FabrosDFT30.3(退市)QTS RealtyQTS22.4資料來源：彭博，圖 2：全球 IDC 市場份額結構（2017）14%13.0%12%10%8.6%8%6.3%6%4%2.6%2.4%2.1%1.9%1.8%2%0%EquinixDigitalNTTKDDI中國電信 Century CyrusOne GlobalRealtyLinkSwitch資料來源：Synergy，圖 3：主要 IDC 公司營業(yè)收入對比（百萬美元）20152016201701,0002,0003,00

5、04,0005,000Equinix2,7263,6124,368Digital RealtyTrust1,763 2,1422,458CyrusOne399529672CoreSite333400482QTSRealty311402447資料來源：Bloomberg，圖 4：各 IDC 公司凈利潤對比（百萬美元）201520162017-200-1000100200300400500Equinix126.8187.8233Digital RealtyTrust296.7426.2248.3Cy-15.4 e19.9rusOn-83.5CoreSite34.78.7574.9QTSRealty

6、20.31.321.5資料來源：Bloomberg，圖 5：各 IDC 公司資本支出對比（百萬美元）2015201620171,1141,7668771617.21647.6234.5731.11,407129.2173.9244.92801,1141,7668771617.21647.6234.5731.11,407129.2173.9244.9280320307.3868Digital Realty QTS 資料來源：Bloomberg，數(shù)據(jù)中心 REITs：REITs 的衍生產品有很多不同的模式，其中物業(yè)類型也不僅是商業(yè)地產，例如公寓、寫字樓、購IDC在2014FSTE IndexIDC

7、 的年化符合回報率達到 18%左右，2016、2017 兩年均達到 25%以上。圖 6：FSTE REITs 指數(shù)與標普 500 指數(shù)市場表現(xiàn)對比FTSEAllREITs標普500指數(shù)FTSE Data CenterREITs25.5%27.3%25.5%27.3%19.4%9.8% 10.5%9.7%2.4%1.1%-0.8%20152016201725%20%15%10%5%0%-5%資料來源：NAREITS，圖：FTEIs指數(shù)表現(xiàn)圖：SE tatr s指數(shù)表現(xiàn)01/31/200808/29/200801/31/200808/29/200803/31/200910/30/200905/31

8、/201012/31/201007/29/201102/29/201209/28/201204/30/201311/29/201306/30/201401/30/201508/31/201503/31/201610/31/201605/31/201712/29/201707/31/201802/08/201912/31/201502/29/201612/31/201502/29/201604/29/201606/30/201608/31/201610/31/201612/30/201602/28/201704/28/201706/30/201708/31/201710/31/201712/29

9、/201702/28/201804/30/201806/29/201808/31/201810/31/201812/31/201802/08/2019資料來：Bloomberg，資料來：Bloomberg，主要按照投資業(yè)務分為三類：資產類（Equity）REITs，房地產還可以分為封閉型和開放型；根據(jù)募集方式可以分成公募上市型，公募非上市型以及私募型。表 2：REITs 的常見種類分類依據(jù)種類資產類（Equity）投資業(yè)務房地產貸款類（Mortgage）混合類（Hybrid）公募上市型募集方式公募非上市型私募型封閉型運行方式開放型契約型組織形式公司型資料來源： Equinix：內生+外延的業(yè)務

10、模式受益于 REITs 化Equinix 1998 IDC 廠商。2002 年在紐62 個季度保持2018 24.78 EBITDA 10.98 億美元，同比+26%。圖 9：Equinix 股價表現(xiàn)（美元）0資料來源：Bloomberg，借助收購，自建等方式快速拓展。Equinix 自上市以來發(fā)展迅速，主要得益于其獨特的內生+外延的商業(yè)模式。2007 2017 17 家知名數(shù)據(jù)中心運營Equinix 2015 Bit-isle 1.49 2015 Group 4.01 億美元的收入；2017 3.59 億美元的收入。表 3：Equinix 公司收購歷程時間公司名稱所在地2007 年IX Eu

11、rope英國2010 年 4 月SwitchandData美國2010 年 12 月AmsterdamIBX Property荷蘭2011 年 4 月ALOG巴西2012 年 6 月Ancotel德國2012 年 7 月Asia Tone中國香港2012 年 11 月Dubai IBX Datacenter迪拜2013 年 10 月Frankfurt Kleyer90 CarrierHotel德國2014 年 7 月ALOG巴西2015 年 1 月Nimbo美國2015 年 5 月Telecity Group英國2015 年 9 月Bit-isle日本2016 年 8 月Paris IBX法國

12、2017 年 2 月IOUK英國2017 年 5 月Verizon美國2017 年 10 月Itconic西班牙2017 年 10 月Zenium土耳其資料來源：公司年報，IDC 數(shù)量。Equinix 183 40%19 收入的 7%。2019 年 Equinix 還計劃建設 29 個數(shù)據(jù)中心，發(fā)展十分迅速。表 4：Equinix 數(shù)據(jù)中心機柜增加計劃數(shù)據(jù)中心201720182019資本支出（百萬美元）機柜數(shù)量（個）美洲可售機柜增加2508,9651,0004798,150EMEA 可售機柜增加2,3359,10012,4251,13716,225亞太可售機柜增加2,3304,1504,950

13、53415,025全球可售機柜增加5,28222,21518,3752,15039,400資料來源：公司年報，Equinix 20122015年正式成為房地產企業(yè)。高速對外Equinix最穩(wěn)定的資金來源。qunx 近三年的資本支出為8./1./1.7 億美元（2%/28%/59%，收購并購支出為2./17./3.6 （40%/68%/124%由于214 3 年數(shù)據(jù)，Equinix 的資本支出和收購支Equinix 快速擴張的關鍵因素。圖10：Equinix歷年資本支（萬美元）圖11：Equinix歷年收購/并購（百萬元）02010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2

14、01770%1,7661,1141,7661,114708756789868697 67750%40%30%20%10%0%-10%-20%0396339631767113309425002462010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017資料來：Wind，資料來：Wind，化后帶來的資本支出上升最終體現(xiàn)在了營業(yè)收入和凈利潤上。Equinix 22%，相比轉型前三年的（EquinixEBITDA轉型前三年平均增速為%RIs2年qinx216%。圖12：Equinix歷年營業(yè)收（萬美元）圖13：Equinix歷年凈利潤百美元）02010 2011 2012 201

15、3 2014 2015 2016 201745%4,3683,6124,3683,6122,7262,4441,8962,1531,6071,22035%30%25%20%15%10%5%0%2010201120122013201420152016201735%2,0521,6572,0521,6571,271888 1,0011,114721552.025%20%15%10%5%0%資料來：Wind，資料來：Wind， DLR：全球最大批發(fā)型數(shù)據(jù)中心DLR IDC 廠商。DLR 2004 年，同年便在紐交所掛牌上市， DLR 23 52 15 DLR 擁有48年營收達4（%3（3.43%圖

16、14：DLR 股價表現(xiàn)（美元）0資料來源：Wind，15：DLR （）3000250%16：DLR ）76066055076066055050345538030825217650%250020001713.12412.51647.6200%150%70060045%40%35%0533.4844.91367.1896.81417.2 100%50%0%-50%-100%020092010201120122013201420152016201730%25%20%15%10%5%0%資料來：公年報資料來：公年報17：DLR （）30462457304624572142176386512791062

17、637300040%35%18：DLR （）450400426.260%40%2500200030%25%350300250314.5296.7331.3248.320%15001000500020%15%10%5%0%0210.3156.387.7102.3200.10%-20%-40%-60%資料來：公司公告資料來：公司公告IDC 2004 20 Dividend Stocks。DLR 2004 30 億美金。表 5：DLR 收購歷程時間地區(qū)/公司金額（百萬美元）2005 年 5 月Pennsylvania592006 年 8 月Arizona1752010 年 1 月Massachuse

18、tts3752012 年 1 月Atlanta632012 年 5 月San Francisco852013 年 4 月Minnesota372015 年 10 月Telx1,8862015 年 11 月Virginia432017 年 9 月DuPont Fabros Technology7,800資料來源：公司財報，坐鎮(zhèn)歐美市場，大幅本土化拓張。DLR 作為全球最大批發(fā) IDC 廠商，業(yè)務思路與Equinix Equinix 在全球范圍內發(fā)展，DLR 更加青睞美國和歐洲市場。DLR 數(shù)據(jù)中心業(yè)務的收入中，83% 在北美地區(qū)，13%DLR IDC 服務的主要客戶都Equinix IDC 服務。圖 19：DLR 各地區(qū)營業(yè)收入劃分資料來源：公司財報， 國內 IDC 廠商 REITs 化的可能性有利條件：云計算等驅動國內 IDC 市場高速發(fā)展。國內數(shù)據(jù)中心需求有望繼續(xù)保持%左右的增速