2022年房地產(chǎn)估計(jì)案例及分析指錯(cuò)題總結(jié)

1、按房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告各項(xiàng)容總結(jié) 指錯(cuò)題 指錯(cuò)題答題要點(diǎn)： 1、先瀏覽通篇，看與否有缺項(xiàng)錯(cuò)誤，涉及大項(xiàng)和小項(xiàng)；2、各項(xiàng)容中按下述總結(jié)分析與否有錯(cuò)誤；3、特別分析技術(shù)報(bào)告中按不同措施的各個(gè)表述、計(jì)算容。 一份完整的估價(jià)報(bào)告由如下八部分構(gòu)成：1、封面；2、致估價(jià)委托人函；3、目錄；4、注冊(cè)房地產(chǎn) 估價(jià)師聲明；5、估價(jià)的假設(shè)和限制條件；6、估價(jià)成果報(bào)告；7、估價(jià)技術(shù)報(bào)告；8、附件。 各部分容構(gòu)成及常用錯(cuò)誤如下： 第一部分、封面一、構(gòu)成（7項(xiàng)） 標(biāo)題、估價(jià)報(bào)告名稱、估價(jià)項(xiàng)目名稱、估價(jià)委托人、估價(jià)機(jī)構(gòu)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、估價(jià)報(bào)告出具日期、估價(jià)報(bào)告編號(hào) 二、常用錯(cuò)誤 1、估價(jià)報(bào)告名稱：房地產(chǎn)抵押估價(jià)的估價(jià)報(bào)告必

2、須用“房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告”，否則算錯(cuò)。2、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師：注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的及其注冊(cè)號(hào)。 3、估價(jià)報(bào)告出具日期應(yīng)與致函日期、作業(yè)日期一致，不一致的算錯(cuò)。若還是“估價(jià)報(bào)告作業(yè)日期”，算錯(cuò)。 4、封面中的“估價(jià)人員”應(yīng)為“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”5、估價(jià)報(bào)告中缺技術(shù)報(bào)告或封面、目錄不算重要容缺失。 第二部分：致估價(jià)委托人函一、構(gòu)成（10項(xiàng)） 標(biāo)題、致函對(duì)象、估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值類型、估價(jià)措施、估價(jià)成果、估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱和蓋章、致函日期。（有的有估價(jià)成果和使用報(bào)告有關(guān)的特別提示） 二、常用錯(cuò)誤 1、缺標(biāo)題“致估價(jià)委托人函” ，算錯(cuò)。 1、基本領(lǐng)項(xiàng)四個(gè)容：估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、價(jià)值類型、估價(jià)時(shí)點(diǎn)、

3、估價(jià)措施。缺少上述某項(xiàng)，算錯(cuò) 2、缺總價(jià)、大寫、單價(jià)或者缺不寫單價(jià)的理由，算錯(cuò)； 3 、落款的估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 ，不能由分公司簽發(fā)，如果是其她印章如*公司業(yè)務(wù)章、估價(jià)專用章，則算錯(cuò)。 4、房地產(chǎn)抵押報(bào)告中缺少“在估價(jià)時(shí)點(diǎn)未設(shè)定法定優(yōu)先受償款權(quán)利下的價(jià)值、估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款和抵押價(jià)值”三種價(jià)值的完整披露的，算錯(cuò)。（該三種價(jià)值應(yīng)在致函、成果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告中 完整披露）；價(jià)值類型應(yīng)一致，如是抵押價(jià)值，被寫成市場(chǎng)價(jià)值等，算錯(cuò)5 、致函日期=估價(jià)報(bào)告出具日期=估價(jià)作業(yè)截止日期，否則算錯(cuò)。6.缺估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，錯(cuò)。（、） 第三部分、目錄一、構(gòu)成（6項(xiàng)） 標(biāo)題（目錄）、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

4、、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)成果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。二、常用錯(cuò)誤 1、 目錄中不應(yīng)有致估價(jià)委托人函！ 2、目錄容（特別是估價(jià)成果報(bào)告、技術(shù)報(bào)告二級(jí)目錄容中）不應(yīng)缺項(xiàng)，否則算錯(cuò)。 第四部分、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明一、構(gòu)成（7項(xiàng)） 二、常用錯(cuò)誤 1、估價(jià)師聲明應(yīng)是注冊(cè) 房地產(chǎn)估價(jià)師聲明2 、應(yīng)注明所有參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的、注冊(cè)號(hào)，并經(jīng)本人簽名，不得以個(gè)人印章替代簽名，否則算錯(cuò)。 （非注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和未參與估價(jià)的房地產(chǎn)估價(jià)師不得簽名。） 3、在聲明最后規(guī)定必須有兩名或兩名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名的，否則錯(cuò)誤。 4、沒(méi)有查勘現(xiàn)場(chǎng)但參與本次估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不必在聲明第 6條中列出，在聲

5、明第6條中只需列出參與現(xiàn)場(chǎng)查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，沒(méi)有列出的，算錯(cuò)； 5、抵押目的估價(jià)報(bào)告有效期最長(zhǎng)不超過(guò)1年，對(duì)有效期超過(guò)1年的抵押估價(jià)報(bào)告可指出錯(cuò)誤； 第五部分、估價(jià)的假設(shè)和限制條件一、構(gòu)成（4項(xiàng)） 1一般假設(shè)；2不擬定事項(xiàng)假設(shè)；3背離實(shí)際狀況假設(shè)；4估價(jià)報(bào)告使用限制：二、常用錯(cuò)誤 1、“估價(jià)報(bào)告有效期限”或“估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期”放在估價(jià)假設(shè)和限制條件或成果報(bào)告中都不算錯(cuò)誤。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地查勘日期不一致時(shí)， 應(yīng)在假設(shè)限制條件中進(jìn)行假設(shè)闡明；3、在假設(shè)和限制條件中，強(qiáng)制拍賣目的估價(jià)應(yīng)充足考慮租約對(duì)價(jià)格的影響第六部分、估價(jià)成果報(bào)告一、構(gòu)成（14項(xiàng)） （1）估價(jià)委托人；（2）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)

6、；（3）估價(jià)目的；（4）估價(jià)對(duì)象；（5）價(jià)值時(shí)點(diǎn)；（6）價(jià)值類型；（7）估價(jià)原則；（8）估價(jià)根據(jù)；（9）估價(jià)措施；（10）不同估價(jià)措施的測(cè)算成果和最后的估價(jià)成果；（11）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師；（12）協(xié)助估價(jià)的人員；（13）實(shí)地查勘期；（14）估價(jià)作業(yè)期。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)涉及變現(xiàn)能力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。 二、常用錯(cuò)誤 1、估價(jià)委托人：寫明全稱、法定代表人和住所；個(gè)人、住所（不要寫明）2、房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)： 缺“法定代表人”“資質(zhì)級(jí)別”“資質(zhì)證書編號(hào)”，算錯(cuò)。3、估價(jià)目的： 抵押：“未擬定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參照根據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值” 征收：“為房屋征收部門與被征收人擬定被征收房屋

7、價(jià)值的補(bǔ)償提供根據(jù)，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”轉(zhuǎn)讓：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參照”估價(jià)目的置于估價(jià)對(duì)象后，可作為備選錯(cuò)誤。4、估價(jià)對(duì)象（規(guī)定描述具體些） （1）涉及估價(jià)對(duì)象圍；土地基本狀況；建筑物基本狀況。缺上述某項(xiàng)，算錯(cuò)。（2）背面計(jì)算的某些數(shù)據(jù)要在此部分容體現(xiàn)，前后數(shù)據(jù)不一致的算錯(cuò)。（3）未闡明共有權(quán)狀況、所有權(quán)狀況的，算錯(cuò)。 （4）估價(jià)對(duì)象中權(quán)益狀況描述不全，與否有共有權(quán)、與否設(shè)立抵押權(quán)等她項(xiàng)權(quán)利（她項(xiàng)權(quán)利日期與否完整）、在抵押估價(jià)中與否有法定優(yōu)先受償款等未描述，算錯(cuò)。 （5）土地有效期限及其起止日期、剩余期限及在土地使用出讓合同商定期滿后與否對(duì)收回的建筑物予以補(bǔ)償、建筑容積率、建

8、筑覆蓋率、綠地率等指標(biāo)、。 （6）估價(jià)對(duì)象中區(qū)位狀況描述不全，或景觀、周邊環(huán)境、基本設(shè)施完備限度、交通、公共配套設(shè)施完備限度、朝向等未描述。 （7）估價(jià)對(duì)象中實(shí)物狀況描述不全，或土地狀況、建筑物設(shè)施設(shè)備、建成年份、構(gòu)造、層高、裝修、維護(hù)保養(yǎng)、建成時(shí)間未具體到月、估價(jià)對(duì)象分?jǐn)偟耐恋孛娣e等未描述。 5、價(jià)值時(shí)點(diǎn)沒(méi)有簡(jiǎn)要理由，算錯(cuò)。6、價(jià)值類型 價(jià)值類型是指在某個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中根據(jù)估價(jià)對(duì)象由估價(jià)目的決定的具體某種價(jià)值。 抵押：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值（或有限市場(chǎng)價(jià)值）扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”； 征收：“被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用圍的土地使

9、用權(quán)在正常交易狀況下，由熟悉狀況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響”。缺，算錯(cuò)。 7、估價(jià)原則 （1）對(duì)獨(dú)立、客觀、公正原則，沒(méi)有硬性規(guī)定，沒(méi)有，不算錯(cuò)。（2）抵押，謹(jǐn)慎原則，沒(méi)有，算錯(cuò)。 （3） 現(xiàn)狀價(jià)值評(píng)估不用列最高最佳運(yùn)用原則，若列出算錯(cuò)。（4）轉(zhuǎn)讓目的估價(jià)的估價(jià)原則不應(yīng)有謹(jǐn)慎原則。8、估價(jià)根據(jù) （1）所有估價(jià)，必須有房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)（GB/T50291一1999），沒(méi)有算錯(cuò)。（2）抵押，必須有房地產(chǎn)抵押估價(jià)指引意見(jiàn)（建住房8號(hào)），沒(méi)有算錯(cuò)。 （3）征收，應(yīng)有國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例和國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估措施建住房77號(hào)

10、），沒(méi)有算錯(cuò)。 9、估價(jià)措施 （1）要闡明所選用估價(jià)措施理由，沒(méi)有算錯(cuò)。 （2）成果報(bào)告和技術(shù)報(bào)告都缺估價(jià)措施定義，應(yīng)在成果報(bào)告中指出，沒(méi)有算錯(cuò)；換句話說(shuō)，在技術(shù)報(bào)告中未闡明估價(jià)措施定義不算錯(cuò)。 （3）只用一種措施估價(jià)的還要闡明不采用其他措施的理由；對(duì)采用兩種或兩種以上措施的不規(guī)定闡明不采用其他措施的理由。 （4）有條件選用市場(chǎng)法的，應(yīng)選用市場(chǎng)法，有條件選用而不選用的，應(yīng)闡明理由；其她措施同理?？傊痪湓挘簯?yīng)選盡選，不選闡明理由。 10、估價(jià)成果 （1）要有總價(jià)、單價(jià)、總價(jià)大寫表達(dá)和幣種?？們r(jià)和單價(jià)中，只有其一且不闡明理由的，算錯(cuò)。（2）用外幣表達(dá)的，還應(yīng)注明匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)

11、格。（3）抵押估價(jià)中未披露估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款的，算錯(cuò)。（4）劃撥地，注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金（5）若是抵押報(bào)告，缺風(fēng)險(xiǎn)提示算錯(cuò)。（6）若是抵押報(bào)告，缺變現(xiàn)能力分析算錯(cuò)。 （7）房屋征收評(píng)估價(jià)值應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。（例如到百，算錯(cuò)）11、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師 闡明所有參與估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的、注冊(cè)號(hào)，并由本人簽名。12、協(xié)助估價(jià)的人員 （1）闡明所有協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師估價(jià)的人員的、有關(guān)資格或職稱，并由本人簽名。沒(méi)有該項(xiàng)不算錯(cuò) 13、實(shí)地查勘期 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象的起止日期、沒(méi)有實(shí)地查勘期的，算錯(cuò)。14估價(jià)作業(yè)期：估價(jià)作業(yè)期是本次估價(jià)的起止日期，

12、沒(méi)有，算錯(cuò)致函日期=估價(jià)報(bào)告出具日期=估價(jià)作業(yè)截止日期，不一致，算錯(cuò) 如13項(xiàng)與14項(xiàng)顛倒，算錯(cuò)。 15、成果報(bào)告上述14項(xiàng)容的順序一般不要隨意變動(dòng)，在考試中若浮現(xiàn)缺項(xiàng)或者順序不符合規(guī)定的，算錯(cuò)。第七部分、估價(jià)技術(shù)報(bào)告一、構(gòu)成（6項(xiàng)） 1、估價(jià)對(duì)象描述與分析2、市場(chǎng)背景描述與分析3、估價(jià)對(duì)象最高最佳運(yùn)用分析4、估價(jià)措施合用性分析5、估價(jià)測(cè)算過(guò)程6、估價(jià)成果擬定 二、常用錯(cuò)誤 （一）估價(jià)對(duì)象描述與分析 1、根據(jù)新教材等，“區(qū)位狀況描述與分析”中不規(guī)定對(duì)區(qū)位狀況將來(lái)變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，即沒(méi)有不算錯(cuò)。 2、技術(shù)報(bào)告中估價(jià)對(duì)象狀況分析中缺少權(quán)益、實(shí)物、區(qū)位等狀況的闡明。（規(guī)定粗些，不缺項(xiàng)即可，缺項(xiàng)則算錯(cuò)

13、） （二）市場(chǎng)背景描述與分析 1、 “市場(chǎng)背景描述與分析中”未進(jìn)行“本地本類房地產(chǎn)過(guò)去、目前和將來(lái)狀況分析”的，算錯(cuò)。（三）最高最佳運(yùn)用分析（四）估價(jià)措施合用性分析 1、缺選用理由，算錯(cuò)。 2、缺對(duì)未選用的估價(jià)措施理由的（不管是采用一種措施估價(jià)還是一種以上措施估價(jià)），算錯(cuò)。3、未闡明估價(jià)措施定義的，不算錯(cuò)。（五）估價(jià)測(cè)算過(guò)程綜合性的： 1、估價(jià)測(cè)算過(guò)程中注意數(shù)值、參數(shù)選擇、公式等選擇對(duì)的及前后一致。市場(chǎng)法：（總的）：1、市場(chǎng)法定義錯(cuò)誤2、市場(chǎng)法選用缺少理由或計(jì)算公式，算錯(cuò)3、市場(chǎng)法公式中，“估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格”應(yīng)為“估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格”（可比實(shí)例選用） 1從案例考試角度看，可比實(shí)例少于3個(gè)的，可作

14、為一處錯(cuò)誤予以指出 2、可比實(shí)例的選用注意與否滿足可比實(shí)例的規(guī)定，即與估價(jià)對(duì)象與否一致，具有可比性，如：土地級(jí)別、用途、與否在同一供求圈，否則算錯(cuò)。（下面是具體的） 3、選用的可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象相比規(guī)模差別大、構(gòu)造不同，不適宜作為可比實(shí)例 4、可比實(shí)例交易方式特殊與估價(jià)對(duì)象不一致（如拍賣與正常轉(zhuǎn)讓），其交易狀況應(yīng)作修正。5可比實(shí)例成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不適宜超過(guò)一年，在房地產(chǎn)市場(chǎng)行情變化比較平緩時(shí)，這個(gè)時(shí)間可最多放寬至兩年；可比實(shí)例交易時(shí)間超過(guò)一年，未予以闡明，錯(cuò)。 （可比實(shí)例調(diào)節(jié)或修正）： 1、未交待可比實(shí)例權(quán)益（土地使用年限）/實(shí)物/區(qū)位狀況，也未予以修正2、比較、 修正項(xiàng)目不全：或缺少租賃期

15、的比較和修正；或缺剩余收益年限 （土地使用年限）的修正；或缺用途的比較修正；或缺交易日期（市場(chǎng)狀況）的修正或不修正的理由 3、*應(yīng)為區(qū)位因素/實(shí)物因素（冠戴）4、可比實(shí)例成交價(jià)未闡明付款方式5、可比實(shí)例匯率選用錯(cuò)誤6、可比實(shí)例缺少幣種 7、可比實(shí)例修正系數(shù)與前面描述不一致8、*修正系數(shù)的擬定缺少理由或某個(gè)取值缺少理由 9、比較因素系數(shù)擬定未闡明比較基準(zhǔn)。修正系數(shù)的權(quán)重取值未闡明理由10、可比實(shí)例修正系數(shù)（區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益等子項(xiàng)）計(jì)算錯(cuò)誤（分子分母顛倒） 11、可比實(shí)例單項(xiàng)調(diào)節(jié)幅度超過(guò)20%，最后的調(diào)節(jié)系數(shù)綜合調(diào)節(jié)不超過(guò)30%。（單項(xiàng)調(diào)節(jié)是指市場(chǎng)狀況調(diào)節(jié)、交易狀況修正或房地產(chǎn)狀況調(diào)節(jié)，不特指每一

16、項(xiàng)中的子項(xiàng)）。 （測(cè)算成果）：1、可比實(shí)例綜合修正系數(shù)（或比準(zhǔn)價(jià)格）計(jì)算錯(cuò)誤2、市場(chǎng)法測(cè)算中未對(duì)底下車庫(kù)價(jià)值進(jìn)行測(cè)算，也未闡明理由3、擬定比準(zhǔn)價(jià)格時(shí)應(yīng)闡明采用簡(jiǎn)樸算術(shù)平均值的理由。收益法：（總的）：1、收益法定義不對(duì)的 2、收益法的公式選用缺少理由或理由不充足或3、收益法選用計(jì)算公式錯(cuò)誤 （租金）： 1、 估價(jià)對(duì)象的租金涵沒(méi)有明確闡明。 2、客觀毛租金收益擬定根據(jù)不充足或未具體闡明理由3、租金增長(zhǎng)率的擬定無(wú)根據(jù) 4、未闡明租金與否有收租損失、空置率狀況；或空置率和租金損失率未闡明理由 5、沒(méi)有闡明空置率是預(yù)測(cè)的客觀空置率。6、有效毛收入計(jì)算錯(cuò)誤，如：全年收益天數(shù)按300天計(jì)算錯(cuò)誤或者說(shuō)沒(méi)有闡明

17、理由； 7、租約期外的有效毛收入未考慮其她收入，如押金或租賃保證金的利息收入（或租約期外有效毛收入中缺押金或租賃保證金利息收益）8、租約期/外租金涵不清或可比實(shí)例租金涵未闡明（與否有押金或租賃保證金的利息收入，可出租面積比率、出租方式、租金繳納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的項(xiàng)目，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等） 9、租約期外應(yīng)采用客觀收益、收益變化在將來(lái)使用年限相對(duì)穩(wěn)定的假設(shè)缺少根據(jù)10、收益法評(píng)估時(shí)租賃合同到期后應(yīng)當(dāng)取正常的市場(chǎng)租金而不能按原合同租金 11、對(duì)于有租約限制的租金，經(jīng)分析為虛假租約或租約租金與市場(chǎng)租金偏離幅度過(guò)大，鑒定為非正常租金水平時(shí)可棄用，在租約期直接

18、用市場(chǎng)租金計(jì)算12、采用收益法評(píng)估征收補(bǔ)償價(jià)值時(shí)，月租金不應(yīng)采用租賃合同租金，應(yīng)評(píng)估無(wú)租約限制的價(jià)值，相應(yīng)的空置率也不能直接取零 （年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用）： 1、年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用計(jì)算沒(méi)有闡明取值根據(jù)或運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占有效毛收入比例沒(méi)有闡明是預(yù)測(cè)的客觀比率。2、營(yíng)業(yè)稅及附加為租金收入的*%不精確。3、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用中缺少土地使用稅。4、出租房管理費(fèi)和租賃費(fèi)用，按經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)取值不當(dāng)（或管理費(fèi)和租賃費(fèi)用取*%，理由不充足）（凈收益）： 1、租約期外凈收益擬定有誤，未扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 2、沒(méi)有對(duì)凈收益進(jìn)行預(yù)期或盼望調(diào)節(jié)（或者未闡明凈收益是預(yù)測(cè)值）（收益期限）： 1、收益價(jià)格的擬定錯(cuò)誤的。 2、收益年限取值錯(cuò)誤，或缺少根據(jù)或闡明。3、土

19、地剩余使用年限的擬定有誤，算錯(cuò) 4、以具有土地使用年限的房地產(chǎn)設(shè)定抵押的，所擔(dān)保債務(wù)的履行期限不得超過(guò)土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 （報(bào)酬率）： 1、計(jì)算擬定報(bào)酬率的擬定沒(méi)有具體的闡明； 2、報(bào)酬率的擬定不能只參照一種實(shí)例或者說(shuō)擬定過(guò)于簡(jiǎn)樸。（測(cè)算成果）： 1、收益法測(cè)算中，收益價(jià)格擬定期應(yīng)闡明在建設(shè)用地使用權(quán)屆滿時(shí)需要免費(fèi)收回國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償 2幾種公式 潛在毛收入潛在毛租金收入押金或租賃保證金利息收入有效毛租金收入潛在毛租金收入收租損失空置損失有效毛收入潛在毛收入收租損失空置損失 有效毛收入有效毛租金收入押金或租賃保證金利息收入假設(shè)開(kāi)發(fā)法： 1、假設(shè)開(kāi)發(fā)法中缺少投資利潤(rùn)、銷售費(fèi)用、獲得待開(kāi)發(fā)房