房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)4

1、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象.”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn)房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。 房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在經(jīng)濟(jì)學(xué)上又被稱為不動(dòng)產(chǎn)?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地 、建筑物、房地合一。 土地 、土地所有權(quán)、建筑物、權(quán)益土地地球的表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間。 土

2、地所有權(quán)分國有土地與集體土地所有權(quán)， 集體轉(zhuǎn)為國有才能轉(zhuǎn)讓建筑物人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件 和設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類權(quán)益產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)等等。土地（國有土地、集體土地所有權(quán)）： 1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房 獲得土地使用權(quán)方式 a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房） b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造） c.政府批準(zhǔn)劃撥國有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地） 國有土地使用權(quán)出讓年限： 住房用地70年 工業(yè)用地50年 科教、文體、衛(wèi)生用地50 年 商業(yè)、旅游、娛樂用地40年 綜合或其他用地50年 土地的分類：1、生地2、熟

3、地 （1）三通一平 （2）五通一平 （3）七通一平 房地產(chǎn)業(yè)： 1、房地產(chǎn)交易 2、房地產(chǎn)開發(fā) 3、物業(yè)管理 4、房產(chǎn)業(yè)務(wù)咨詢 6、房產(chǎn)其它經(jīng)營形式市場(chǎng)分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國家壟斷的市場(chǎng)。 是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng) 是購買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場(chǎng)。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換。 房產(chǎn)分類（用途）： 居住工業(yè)商業(yè)文體娛樂

4、政府和公用設(shè)施多功能建筑（城市綜合體）房 產(chǎn) 分 類居住住宅 普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇 寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂） 工業(yè)和倉儲(chǔ)用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等) 綜合：兩種或兩種以上用途建筑面積計(jì)算 占地面積建筑物基底及其功能需要占用的面 積，也叫紅線面積 容積率指總建筑面積與總占地面積的比率 使用率使用面積與建筑面積的比率 綠化率指紅線內(nèi)用于綠化的面積與總占地面積的比率 房屋面積的分類 使用面積它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積 建筑面積包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積

5、等 公攤面積是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e 套內(nèi)面積臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和住宅內(nèi)部：1、層高指上下兩層樓面與樓面或地面之間的垂直距離。 2、開間與采光面平行的墻體與墻體之間的距離 3、進(jìn)深與開間方向垂直的距離 建筑物的分類：1、磚混結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu) 3、框架剪力墻結(jié)構(gòu)建筑物的分類（按建筑高度分）：1、低層 2層及2層以下 2、多層 2層以上，7層以下3、中高層 7層以上，16層以下4、高層 16層以上，24層以下5、超高層 24層以上別墅：傳統(tǒng)對(duì)別墅的定義要素：作為別墅，首先要遠(yuǎn)離繁華、喧鬧的城鎮(zhèn)；第

6、二，要有較大規(guī)模的私家花園；第三，有更高的私密性要求；第四，要建在風(fēng)景名勝地或大型游樂設(shè)施、附近或有山有水的地方。 房地產(chǎn)的交易： 1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓 2、房地產(chǎn)的抵押 3、房地產(chǎn)的租賃 （1）指出租人將土地使用權(quán)同地上建筑物、其他附著物或房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。 （2）房地產(chǎn)租賃是雙務(wù)、有償、諾成、要式的民事法律行為。 （3）房地產(chǎn)租賃的標(biāo)的是特定的房地產(chǎn)，包括地產(chǎn)和房產(chǎn)。在我國，目前地產(chǎn)租賃只存在國有土地使用權(quán)租賃這一種形式，房產(chǎn)租賃形式則相對(duì)較多。 （4）房地產(chǎn)租賃中的出租人必須是對(duì)特定的房地產(chǎn)享有所有權(quán)或使用權(quán)的人，即必須享有進(jìn)行出租的處分權(quán)能。承租人取得的

7、只能是房地產(chǎn)的使用權(quán)，而不是所有權(quán)。 （5）房地產(chǎn)租賃具有期限性。 提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象.”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”房屋出租人必須具備的出租條件：1.取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人2.共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行為能力

8、6.已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的7.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的影響房屋價(jià)格的因素： 房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等） 房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等 小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等） 小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等） 房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位 房屋的供需狀況 物業(yè)管理公司的口碑 房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少 政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng) 其它因素我國住房改革的5個(gè)時(shí)期： 1980-1985年，國家、企業(yè)、個(gè)人共同負(fù)擔(dān)購買住房的試點(diǎn) 1986-1990年，以提高公有住房租金為突破口的住房制度改革 1991-1993年，以公房出售為重點(diǎn)，住房制度改革全面鋪開 1994-1997年，住房公積金、安居工程，住房制度改革全面推進(jìn) 1998年至今，切斷實(shí)物分配的福利分房制度，實(shí)施貨幣化分房制度改革進(jìn)入攻堅(jiān)階段 如何選擇理想的居住住宅 1.地段： 2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點(diǎn)等) 3.房屋層數(shù) 4.朝向 5.房屋的功能分區(qū) 6.面積空間如何選擇理想的居住住宅 7.質(zhì)量與細(xì)節(jié) 8.樓梯及電梯 9.采光與通風(fēng) 10.景觀 11.物業(yè) 12.配套設(shè)施商 用 物 業(yè) 1.位置 2.房間朝向、凈深、凈高、采光、柱距等 3.硬件水平（電梯、空調(diào)、通訊設(shè)備等） 4.物業(yè)管理