企業(yè)管理馬鋼項目

1、馬鋼康泰佳苑商業(yè)項目代理營銷策劃、招商項目建議書項目方：馬鋼集集團代理方：南京聯(lián)聯(lián)合空間間裝飾集集成有限限公司目錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc87111343 代理營銷銷策劃、招商項項目建議議書 PAGEREF _Toc87111343 h 2馬鋼康泰泰項目招招商、營營銷策劃劃服務大大綱.3 HYPERLINK l _Toc87111345 前期：項項目顧問問（12個月月）PAGEREF _Toc87111345 h 3 HYPERLINK l _Toc87111346 中期：招招商（6個月） PAGEREF _Toc87111346 h 7 HYPERLI

2、NK l _Toc87111347 后期：商商場管理理經(jīng)營 PAGEREF _Toc87111347 h 77馬鋼康泰泰項目營營銷、招招商工作作計劃10 HYPERLINK l _Toc87111351 南京聯(lián)合合空間裝裝飾集成成有限公公司代理理服務取取費標準準 PAGEREF _Toc87111351 h 920055年7月月10日日南京聯(lián)合空間裝飾集成有限公司 電話：(025)86083355 E-mail： HYPERLINK mailto:nj- nj- 共 NUMPAGES 11 頁 第 PAGE 11 頁馬鋼集團團康泰佳佳苑商業(yè)業(yè)地產(chǎn)代理營銷銷策劃、招商項項目建議議書概述20055

3、年6月月經(jīng)實地地考察馬馬鋼集團團旗下的的康泰佳佳苑商業(yè)業(yè)部分，確屬當當?shù)鼐C合合性較強強、有一一定地理理優(yōu)勢的的商業(yè)地地產(chǎn)，現(xiàn)現(xiàn)已開工工建設，開發(fā)商商：馬鋼鋼集團，應開發(fā)發(fā)商的邀邀請，南南京聯(lián)合合空間裝裝飾集成成有限公公司構(gòu)想想此方案案，以易易于開發(fā)發(fā)商比對對營銷、招商代代理合作作方式。馬鞍山商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀：經(jīng)開發(fā)商商介紹，和我們們在馬鞍鞍山所看看到的情情況，當當?shù)氐纳躺虡I(yè)設施施是基本本上是以以由北向向南形成成各具特特色的三三塊家居居裝飾類類商業(yè)圈圈，北南南半?yún)^(qū)作作為馬鞍鞍山的主主城區(qū)，屬于商商業(yè)區(qū)塊塊比較成成熟的區(qū)區(qū)域，形形成了相相對完整整的消費費鏈。相相對于北北半?yún)^(qū)而而言，南南半?yún)^(qū)作作為馬

4、鞍鞍山新城城區(qū)，未未來的商商業(yè)、經(jīng)經(jīng)濟、行行政文化化中心，預計在在未來33-5年年內(nèi)將逐逐漸形成成一個新新的商圈圈，隨著著大量高高素質(zhì)人人群的陸陸續(xù)在新新區(qū)買房房入住，必將帶帶動新區(qū)區(qū)商業(yè)氛氛圍的形形成?？煽梢灶A見見：一個個以馬鞍鞍山市政政辦公大大樓為中中心，向向四周輻輻射的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)將保持持商業(yè)價價值的持持續(xù)增長長。馬鋼鋼集團旗旗下的康康泰佳苑苑商業(yè)地地產(chǎn)由于于緊臨市市政大樓樓和市政政廣場，商業(yè)地地產(chǎn)的增增值預期期不可低低估。馬鋼集團團康泰佳佳苑商業(yè)業(yè)部分營營銷的關關鍵：馬鋼集團團康泰佳佳苑商業(yè)業(yè)部分新新建數(shù)萬萬平米商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)（含步步行街），就未未成熟小小區(qū)而言言，必然然有一個個相當長長

5、的孕育育區(qū)，長長期利好好和短期期回報不不足形成成對立局局面，如如何影響響投資者者偏向長長期利好好，想辦辦法改變變短期回回報不足足，將是是招商、銷售過過程中的的難點。產(chǎn)權式式商鋪的的銷售好好壞，取取決于商商業(yè)的發(fā)發(fā)達與否否，以及及“商氣”，商業(yè)業(yè)發(fā)達與與否，與與當?shù)氐牡慕?jīng)濟狀狀況有關關，相對對于企業(yè)業(yè)來講，它是不不可控制制的條件件，但“商氣”是可以以通過引引進商業(yè)業(yè)品牌，通過商商業(yè)策劃劃和商業(yè)業(yè)品牌經(jīng)經(jīng)營來實實現(xiàn)，是是個可變變的因素素。因此此，馬鋼鋼康泰商商業(yè)項目目的成功功與否，前期最最核心的的問題是是“招商”，后期期最核心心的問題題是“商業(yè)運運作”，只有有解決了了這兩個個問題，馬鋼康康泰商業(yè)業(yè)

6、項目的的商鋪銷銷售才可可能取得得成功。服務團隊隊主要成成員陳志錫 男，42歲歲，曾服服務于江江蘇金陵陵裝飾城城3年，常務副副總，220033年3月月負責南南京大方方國際家家居廣場場的組建建，常務務副總，長期工工作在大大市場經(jīng)經(jīng)營一線線，有著著豐富的的實戰(zhàn)經(jīng)經(jīng)驗，現(xiàn)現(xiàn)南京聯(lián)聯(lián)合空間間裝飾集集成有限限公司總總經(jīng)理。擅長“大市場場”營銷策策劃、招招商、商商圈規(guī)劃劃、商鋪鋪規(guī)劃、商品規(guī)規(guī)劃。柳 君君 男男，299歲，曾曾工作于于南京日日報，多多年從事事商業(yè)記記者，220033年起服服務于江江蘇金陵陵裝飾城城，企劃劃部經(jīng)理理，20004年年3月服服務于南南京大方方國際家家居廣場場，策劃劃部經(jīng)理理。曾擔擔

7、綱過多多起房地地產(chǎn)項目目的策劃劃項目，非常擅擅長媒體體運用。吳京橋 299歲，長長期從事事裝飾建建材業(yè)的的企劃宣宣傳工作作,參與與籌備建建設了金金陵家裝裝賣場金陵五五金賣場場金陵陵燈飾賣賣場以及及大型建建材超市市家居樂樂的宣傳傳策劃推推廣工作作，988-022年任南南京大賀賀通力廣廣告公司司策劃部部經(jīng)理，02-04年年任江蘇蘇金陵裝裝飾城企企劃部副副經(jīng)理。方 翔翔 男，332歲，金陵裝裝飾城商商場區(qū)域域經(jīng)理，2年，特別是是20002年20003年110月，負責金金陵裝飾飾城蘇北北發(fā)展計計劃的項項目負責責人，對對蘇北的的家具建建材市場場較為熟熟悉。服務團隊隊顧問：鄭向陽 南京京中央集集團（中中央

8、商場場）副總總經(jīng)理、南京金金潤發(fā)超超市管理理有限公公司總經(jīng)經(jīng)理，有有二十多多年大型型商場的的管理經(jīng)經(jīng)驗和現(xiàn)現(xiàn)代超市市營運經(jīng)經(jīng)驗，是是南京市市資深的的商業(yè)人人士。田 平平 南南京久和和置業(yè)投投資發(fā)展展有限公公司、南南京江寧寧房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司（“江南青青年城”、“江南文文樞苑”）營銷銷策劃總總監(jiān)，南南京金蘋蘋果廣告告策劃有有限公司司總經(jīng)理理，近幾幾年策劃劃運營了了多個房房地產(chǎn)項項目，都都取得了了成功，是廣告告策劃界界的老前前輩，有有著扎實實的理論論功底，更有豐豐富的實實戰(zhàn)經(jīng)驗驗。商業(yè)合作作伙伴：江蘇金陵陵裝飾城城 吳建建發(fā)董事事長、總總經(jīng)理南京紅太太陽商業(yè)業(yè)大世界界有限公公司（紅紅太陽裝裝

9、飾城） 李炳炳祿總經(jīng)經(jīng)理南京石林林家具廣廣場 姜玲總總經(jīng)理代理營銷銷策劃、招商標標的：此方案主主要針對對馬鋼家家居賣場場的商鋪鋪。馬鋼康泰泰項目招招商、營營銷策劃劃服務大大綱前期：項項目顧問問（12個月月）一、市場場調(diào)研（8月11日88月144日）：1.區(qū)域域狀況調(diào)調(diào)研：1.1區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)狀況調(diào)調(diào)研1.2競競爭者狀狀況調(diào)研研1.3市市民消費費偏好調(diào)調(diào)研（媒媒介偏好好/消費費習慣/消費承承受力等等）1.4區(qū)區(qū)域經(jīng)濟濟狀況評評估1.5消消費者品品牌認同同調(diào)研2.目標標購買者者調(diào)研2.1消消費群體體細分，消費動動機2.2項項目問題題及機會會調(diào)研2.3購購買能力力調(diào)研3.品牌牌供應商商調(diào)研3.1品品牌

10、類別別細分3.2品品牌資料料庫建立立3.3項項目問題題及機會會調(diào)研3.4租租金承受受能力調(diào)調(diào)研二、項目目定位（8月115日8月225日）1.項目目分析1.1項項目核心心競爭力力（賣點點）分析析1.2競競爭者比比較分析析（問題題及機會會）2.項目目定位2.1項項目品質(zhì)質(zhì)功能定定位2.2品品牌形象象定位3.目標標客戶（購買者者及承租租者）4.業(yè)態(tài)態(tài)組合及及規(guī)劃建建議根據(jù)該商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)模，初步構(gòu)構(gòu)想為家家居、家家俱為主主體，辦辦公家具具、套房房家具、廳房家家具相結(jié)結(jié)合的業(yè)業(yè)態(tài)組合合。5.賣場場區(qū)域分分割根據(jù)市場場調(diào)查情情況，合合理分割割區(qū)域。三、售樓樓、招商商策劃文文案及視視覺導示示系統(tǒng)（8月11

11、1日9月110日）1基本本元素：名稱、標志（LOGGO）、標準色色、字體字樣樣、吉祥祥物等 2應用體體系設計計：樓書書、售樓樓廣告、售樓處處看板、售樓處處裝飾（修）風風格、招招商手冊冊、招商廣廣告、形象手手冊、名片、禮品、信箋、服裝設計計等。四、賣場場景觀設設計（88月266日110月115日）根據(jù)VII的基本本元素，重點設設計賣場場立面、店招、廣告位位、前庭庭廣場方方案及施施工圖，賣場內(nèi)內(nèi)各專業(yè)業(yè)廳通道道裝修方方案及局局部節(jié)點點大樣施施工圖，賣場內(nèi)內(nèi)各專業(yè)業(yè)廳店鋪鋪門頭設設計方案案及局部部節(jié)點大大樣施工工圖及設設計工程程實現(xiàn)場場施工交交底和指指導。五、銷售售策略（8月116日8月225日）1

12、.康泰泰佳苑商商業(yè)部分分銷售模模式初步步構(gòu)想（實際模模式以市市場調(diào)查查后確定定）產(chǎn)權式商商鋪銷售售模式，業(yè)主擁擁有產(chǎn)權權，把經(jīng)經(jīng)營權交交給“商業(yè)管管理公司司”，如果果業(yè)主要要反租自自己經(jīng)營營必須符符合商城城總體商商業(yè)規(guī)劃劃?？堤┘言吩飞虡I(yè)部部分1-4層鋪位位，分割割成銷售售對象能能夠承受受的單元元面積（根據(jù)市市場調(diào)查查數(shù)據(jù)來來定），控制總總價款在在心理價價位之內(nèi)內(nèi)，并提供7成100年按揭揭，開發(fā)發(fā)商提供供10年年帶租約約銷售，年回報報保證在在5%以上（市場調(diào)調(diào)查結(jié)果果來定），另選選擇按揭揭付款方方式的客客戶，買買鋪即得得2-44年租金金（在首首期款里里扣除），降低低了客戶戶的置業(yè)業(yè)門檻，這是一

13、一種常用用產(chǎn)權式式商鋪的的銷售模模式，其其他的銷銷售模式式要根據(jù)據(jù)市場調(diào)調(diào)查的情情況來甄甄選，并并取得開開發(fā)商的的認可。例：回報比例例商鋪面積單價總價(萬元)首付300%貸款700%三年回報回本年限限出租成本實際售樓樓收入8%A2一、二層1173350000586.5 175.95410.55140.7612.5533.333445.746%105.5716.7725480.932銷售售策略及及價格體體系建立立康泰佳苑苑商業(yè)部部分的規(guī)規(guī)模，在在當?shù)叵嘞鄬χv比比其他商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)不是很很大，從從市場角角度講起起售時不不宜超過過當?shù)鼐鶅r，不不然會阻阻礙后期期的銷售售，應采采用前期期拉動后后期銷售售

14、價格的的策略，比較可可靠。沿街門面面房宜整整售、整整租，場場內(nèi)商鋪鋪，適合合分割成成單元銷銷售或出出租，市市場調(diào)查查的重點點是：在在馬鞍山山各門類類商鋪一一般所能能承受的的租金，可作為為反推商商鋪售價價的依據(jù)據(jù)。3公開開活動、媒介策策略及新新聞配合合樓盤現(xiàn)現(xiàn)場“秀”活動銷售、招商推推廣說明明會構(gòu)建當?shù)氐亓咙c商商業(yè)設施施的體系系，取得得政府關關注和政政策上的的支持，把政策策上的優(yōu)優(yōu)惠作為為房產(chǎn)銷銷售、招招商的有有利條件件廣為宣宣傳。聯(lián)動電視視臺、報報紙、廣廣播等主主流媒體體及著名名主持人人到現(xiàn)場場，組織織“現(xiàn)場秀秀”活動。我司有策策劃大型型商業(yè)活活動、開開業(yè)活動動的經(jīng)驗驗和能力力，以上上策略是是

15、我們的的策略框框架，詳詳細的初初步構(gòu)想想另外附附文，正正式方案案要根據(jù)據(jù)市場調(diào)調(diào)查情況況和銷售售方案確確定后來來修訂。4現(xiàn)場場策略環(huán)境布布置，使使人感覺覺有實力力、長效效性、管管理規(guī)范范、運作作有背景景等；人員，相貌端端莊、秀秀麗，具具備現(xiàn)代代人的氣氣息，口口齒伶俐俐，服裝裝統(tǒng)一；招商書書、賣場場介紹、案例分分析、建建筑模型型等齊全全；招商人人員的商商貿(mào)廣場場理念、招商技技巧的培培訓；其他。六、招商商策略（9月66日110月115日）1.賣場場經(jīng)營模模式、業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃劃從國內(nèi)外外先進綜綜合商城城的經(jīng)營營模式來來看，小小業(yè)主自自主經(jīng)營營的負面面影響太太大，由由于小業(yè)業(yè)主自主主經(jīng)營，必然造造成商城城

16、經(jīng)營品品種雜亂亂，經(jīng)營營檔次低低，管理理混亂的的嚴重問問題，這這對一個個大型商商城的發(fā)發(fā)展是有有百害而而無一利利的。由由商場經(jīng)經(jīng)營管理理公司統(tǒng)統(tǒng)一招商商，統(tǒng)一一經(jīng)營已已成為國國內(nèi)外大大型綜合合商城發(fā)發(fā)展的必必然趨勢勢，也只只有在統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)營營的情況況下才能能保證商商城持久久經(jīng)營的的品牌化化和國際際化。只只有保證證商城的的整體經(jīng)經(jīng)營利潤潤，才能能最大限限度的保保證小業(yè)業(yè)主的投投資回報報。在目目前銀行行儲蓄利利率低，投資股股票風險險高，投投資住宅宅回報小小的現(xiàn)實實情況下下，投資資各種硬硬件指標標俱佳的的綜合購購物商城城，憑借借其品牌牌的經(jīng)營營，規(guī)范范的管理理，高額額的回報報，尤其其對投資資型客戶戶來

17、說，無疑是是一個明明智的選選擇。馬鞍山地地處省會會合肥的的南部，作為安安徽地區(qū)區(qū)的次商商業(yè)中心心，應更更多考慮慮采用成成熟的商商業(yè)組合合模式，規(guī)劃時時強調(diào)有有一定的的先進性性和前瞻瞻性，這這樣開發(fā)發(fā)商的風風險較低低，當然然后期的的商管公公司收益益風險加加大，但但有調(diào)整整機會。2賣場場租金體體系專業(yè)性的的家居賣賣場，各各商品種種類間的的租金價價格差異異不大，但樓層層與樓層層之間的的差異將將顯得較較為明顯顯，因此此，我們們在規(guī)劃劃整體布布局時，將更多多地注重重各樓層層之間的的商品互互補功能能和互動動功能，由此來來拉動整整體賣場場的租金金平衡。 3招招商對象象 以安徽徽和上海海、江蘇蘇、浙江江實力商

18、商家為龍龍頭，輔輔助部分分當?shù)貜膹纳虡I(yè)者者，引進進品牌、引進好好的經(jīng)營營方法，培養(yǎng)當當?shù)氐母桓缓离A層層，并將將南京商商城造就就富豪的的成功案案例作為為范例宣宣傳。 以上工工作量需需投入448個個人，周周期需要要122個月時時間。時時間長一一些，市市場調(diào)查查充分一一些，制制定的方方案風險險小一些些。中期：招招商（66個月）方案 產(chǎn)權式式商鋪，以租代代售。（基于前前期的研研究分析析和策略略，再行行制定詳詳細中期期招商計計劃）后期：商商場管理理經(jīng)營 康泰佳佳苑商業(yè)業(yè)部分按按照前期期和中期期規(guī)劃的的目標完完成或階階段性完完成，商商鋪招商商工作也也按目標標完成后后，由南南京聯(lián)合合空間裝裝飾集成成有限公公

19、司組建建的專業(yè)業(yè)商場管管理公司司（下簡簡稱：商商管公司司），商商管公司司對家居居廣場實實施經(jīng)營營管理，收支上上實行自自負盈虧虧，管理理經(jīng)營上上強化、提升家家居廣場場的品牌牌形象，帶動商商鋪的經(jīng)經(jīng)營。商管實施施內(nèi)容包包括：一、開業(yè)業(yè)策略根據(jù)開發(fā)發(fā)商工期期規(guī)劃，以及專專業(yè)家居居市場的的完善情情況，組組織開業(yè)業(yè)活動，最終家家居市場場組織整整體開業(yè)業(yè)活動。二、品牌牌形象完完善一年內(nèi)成成為馬鞍鞍山地區(qū)區(qū)市民知知曉率超超過600%，帶帶動周邊邊市民的的家居消消費水平平，并輻輻射整個個馬鞍山山地區(qū)，成為馬馬鞍山地地區(qū)最專專業(yè)的家家居市場場。三、促銷銷策略以賣場中中的各樓樓層經(jīng)營營項目為為單元，根據(jù)季季節(jié)、節(jié)

20、日、社社區(qū)重大大事件為為主要脈脈絡，設計全全年促銷銷活動。四、公共共關系策策略商貿(mào)企業(yè)業(yè)直接面面對大眾眾，樹立立良好的的公眾形形象是企企業(yè)必須須的，特特別是取取得政府府支持，始終把把政府和和市民對對家居賣賣場的關關注度，作為工工作重點點。五、商場場外部環(huán)環(huán)藝、商商場內(nèi)部部環(huán)藝策策略商場的外外部環(huán)藝藝重點放放在商業(yè)業(yè)氛圍的的營造，重點是是廣告位位、停車車場、區(qū)區(qū)域?qū)臼鞠到y(tǒng)、綠化等等；店內(nèi)內(nèi)氣氛根根據(jù)所從從事商品品的特性性而定，重點是是通道的的合理規(guī)規(guī)劃、休休息區(qū)、門頭店店招的設設計。環(huán)環(huán)藝通常常按照三三個層次次設計，常規(guī)氣氣氛、季節(jié)節(jié)節(jié)日氣氛氛、促銷等等活動氣氣氛。六、服務務策略以馬鞍山山當?shù)?/p>

21、文文化背景景為基礎礎，結(jié)合合發(fā)達地地區(qū)的發(fā)發(fā)展經(jīng)驗驗，適當當拔高商商場的服服務理念念，建立立較為規(guī)范范的服務體系系和服務務質(zhì)量控控制體系系。七、管理理策略適度管理理，但始始終處于于周邊地地區(qū)的先先進行列列。八、媒介介策略由于商場場建設面面積1多多萬平方方米，作作為中等等規(guī)模的的專業(yè)性性賣場，應加強強地面活活動的推推廣和周周邊小區(qū)區(qū)的深耕耕細作。九、商業(yè)業(yè)物業(yè)管管理 商業(yè)物物業(yè)管理理是商業(yè)業(yè)一個非非常重要要的輔助助經(jīng)營的的條件，商管公公司今后后面臨的的最大困困難是二二次裝修修、維修修的費用用。馬鋼康泰泰佳苑商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)部分營銷、招招商工作作計劃 根據(jù)馬鋼康康泰佳苑苑招商、營銷策策劃方案案，制制定

22、以下下工作計計劃。兩兩公司合合作事宜宜在7個個工作日日之內(nèi)談談定。一、場地地 1招商處處、策劃劃辦公室室招商處處需要550平米米左右的的場地，緊靠售售樓處，和售樓樓處一定定要分隔隔。招商商處要分分隔出22間200平米左左右的辦辦公室（一間）、洽談談室（一一間）。按VII設計的的風格裝裝修、布布置。裝裝修8000元/平米，總價：4萬元元。辦公家家具、接接待桌椅椅、文件件柜、辦辦公用品品等50000元元。電腦、打印機機、傳真真機等辦辦公設備備1.00萬元。 電話線線兩門、上網(wǎng)線線一路，0.11萬元。 2工工作人員員住處 招商策策劃人員員住宿房房3間，466個床位位。二、人員員 1市市場調(diào)查查人員2

23、23人人，南京京聯(lián)合空空間裝飾飾集成有有限公司司派駐； 2招招商人員員、策劃劃人員336人人，由南南京聯(lián)合合空間裝裝飾集成成有限公公司派駐駐。合約約簽訂聯(lián)聯(lián)合空間間3天之之內(nèi)，從從南京派派駐23人的的核心團團隊，根根據(jù)工作作進展情情況，在在當?shù)卣姓衅?6人。三、營銷銷策劃 1招招商處招商看看板，220平米米，含安安裝及安安裝支架架每平米米80元元，0.16萬萬元。 2招招商手冊冊 招商手手冊，110000冊，77元/冊冊，0.7萬元元。 形象宣宣傳單頁頁，1550000份，每每份0.5元，0.775萬元元。四、商場場管理公公司的組組建 南京聯(lián)聯(lián)合空間間裝飾集集成有限限公司與與馬鋼集集團房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司就“代理營營銷策劃劃、招商商協(xié)議”簽署后后，我方方人員三三日內(nèi)進進駐（工工作生活活條件具具備）開開展工作作。 五、前前期廣告告投放、人員工工資166萬元。南京聯(lián)合合空間裝裝飾集成成有限公公司代理理服務取取費標準準前期項目目顧問取取費標準準分解如如下：序號項目工作量周期成果取費標準1市場調(diào)查查20人/天15天馬鞍山山及周邊邊地區(qū)商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)及消費費情況調(diào)調(diào)查報告告1萬元2項目定位位15人/天10天馬鋼康康泰項目目商圈規(guī)規(guī)劃、業(yè)業(yè)態(tài)方案案報告3萬元3項目視覺覺導示系系統(tǒng)