征收評估專題方案

1、*征收評估方案我公司自成立以來參與多次類似房地產(chǎn)評估項(xiàng)目，在工作 中能與各參與方互相理解、緊密配合，圓滿的完畢多種評估任務(wù)， 在數(shù)年的類似評估工作中，我公司積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，并且從中 總結(jié)出了一整套行之有效的工作措施，鍛煉出了一批經(jīng)驗(yàn)豐富的 專業(yè)技術(shù)人員。一、擬本項(xiàng)目評估工作流程一一前期準(zhǔn)備、外業(yè)、內(nèi)業(yè)、編制報 告、報告送達(dá)、答疑。（一）前期準(zhǔn)備階段：選擇經(jīng)驗(yàn)豐富的估價人員對征收現(xiàn)場周邊環(huán)境具體踏勘、 收集有關(guān)資料，同步對被征收人抽查訪問，傾聽意見。前期準(zhǔn)備 工作的重要內(nèi)容：1、理解項(xiàng)目具體狀況理解項(xiàng)目的位置、四至、規(guī)模、用途、房屋狀況、建成年 代、權(quán)屬狀況，居住人員構(gòu)成、教育水平、年齡構(gòu)造、

2、外來人口 等。2、與有關(guān)部門前期配合，收集有關(guān)文獻(xiàn)資料項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、土地運(yùn)用等有關(guān)批準(zhǔn)文獻(xiàn)及批復(fù)材料，房地產(chǎn)權(quán)屬資料，征、占地用地證明，居民戶口狀況，其他有關(guān) 材料（有關(guān)房地產(chǎn)的司法、訴訟等狀況）。3、組織人員學(xué)習(xí)根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模、房屋構(gòu)造形式復(fù)雜限度，擬定項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，安排項(xiàng)目工作參與人員進(jìn)行學(xué)習(xí)，熟悉項(xiàng)目狀況和合用的法 律法規(guī)，統(tǒng)一口徑，平衡尺度，掌握重點(diǎn)。4、安排工作計劃根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)、人員構(gòu)成狀況編制工作和進(jìn)展計劃。5、擬定評估原則參與有關(guān)各方參與的協(xié)調(diào)會，擬定評估原則，如待征收區(qū) 片的一般附屬物的擬定原則和裝修部分的補(bǔ)償原則等。只有擬定 了合理可行的評估原則，才可最大限度的保證現(xiàn)場征收工

3、作的順 利進(jìn)行。因此，應(yīng)把對征收工作的結(jié)識統(tǒng)一到項(xiàng)目指揮部的立場 上。評估技術(shù)規(guī)范、入戶調(diào)查口徑及具體操作規(guī)程應(yīng)在入戶前應(yīng) 當(dāng)制定完畢。6、制定技術(shù)方案在對該項(xiàng)目分析研究的基礎(chǔ)上，擬定本項(xiàng)目的估價技術(shù)路線 和征收評估根據(jù)。統(tǒng)一估價人員的思路和現(xiàn)場勘查原則，盡量減 少人為因素的影響，對有關(guān)技術(shù)參數(shù)的選擇上盡量的保持一致。 制定出方案后，擬定工作人員負(fù)責(zé)制，保證整個評估項(xiàng)目能準(zhǔn)時、 高質(zhì)量的運(yùn)轉(zhuǎn)。7、與各合伙方配合前期工作中，評估公司與合伙方應(yīng)互相熟悉、分工合伙、 密切配合，充足發(fā)揮各自的優(yōu)勢，在制定政策，宣傳解釋口徑等 方面保持一致，為后續(xù)入戶調(diào)查、動遷等工作打下基礎(chǔ)。（二）外業(yè)工作（入戶調(diào)查）

4、：外業(yè)工作的核心在于查清被征收房屋的狀況。征收方（包戶干部）、測繪、評估三方人員分若干組同步進(jìn)場，分別記錄勘察。征收方要與戶主溝通協(xié)調(diào)，與測繪、評估人員一同進(jìn)入現(xiàn)場入戶拍照、測量。測繪隊重要測繪房屋的面積，繪制院落圖。評 估公司重要拍攝記錄房屋內(nèi)外的狀況，由征收方領(lǐng)勘人員、被征 收房屋戶主在現(xiàn)場勘察表及測繪圖表上確認(rèn)簽字。外業(yè)工作（入 戶調(diào)查）的重要內(nèi)容：1、示意圖繪制、附屬物登記（涉及裝修及部分設(shè)備有關(guān)面積量測。2文字材料收集：房地產(chǎn)權(quán)屬證書、有關(guān)批件、法律文書、被 征收人對房產(chǎn)處置聲明等；3周邊狀況調(diào)查記錄：四至、臨街狀況、道路狀況；4被征收人狀況：產(chǎn)權(quán)人姓名、年齡、常住人口、戶口在冊人

5、數(shù)、家庭構(gòu)造、常住人口年齡構(gòu)造；5房屋狀況：構(gòu)造形式、建筑材料、建成年代、使用狀況、現(xiàn) 狀用途、維護(hù)保養(yǎng)狀況、其他特殊狀況；6自行裝修部分：材料、質(zhì)地、成新、使用年限、維修保養(yǎng)狀 況、其他特殊狀況；7設(shè)備：品牌、型號、使用狀況、維修保養(yǎng)狀況、其他特殊狀 況；8附屬物：數(shù)量、品種、成新、維修保養(yǎng)狀況、其他特殊狀況。根據(jù)我們的經(jīng)驗(yàn)，在入戶調(diào)查過程中，征收部門和評估公司 一同進(jìn)行對征收工作非常有利，保證現(xiàn)場數(shù)據(jù)資料一致，宣傳口 徑一致，政策解釋一致，基本能保證征收部門、評估公司所獲得 的第一手?jǐn)?shù)據(jù)的一致，對整個征收工作能達(dá)到事半功倍的效果。（三）內(nèi)業(yè)測算：各小組每日完畢外業(yè)工作后，將在晚間對各組白天

6、獲得的 被征收房屋的各項(xiàng)數(shù)據(jù)進(jìn)行整頓、核對，以便及時發(fā)現(xiàn)問題。在 所有外業(yè)工作結(jié)束后，各小組對各自獲得并通過核對的數(shù)據(jù)，進(jìn) 行輸機(jī)錄入并匯總計算。在此期間，視狀況需要此外構(gòu)成一種小 組駐現(xiàn)場在此對漏戶、漏項(xiàng)等狀況拾遺補(bǔ)漏，并及時反饋信息。 在內(nèi)業(yè)測算過程中及時與征收部門溝通信息核算數(shù)據(jù)，保證測算 的合理性和科學(xué)性。（四）撰寫報告：1、撰寫報告草稿：根據(jù)測算成果，撰寫初步評估報告。2、三級審核：逐級對初步評估報告進(jìn)行審核，同步對估價 成果進(jìn)行平衡調(diào)節(jié)。3、出具正式征收評估報告：在“三級審核”的基礎(chǔ)上針對 不同被征收人出具正式的征收評估報告。（五）報告送達(dá)：1、公示初步成果報告2、提交分戶報告及整

7、體估價報告（六）答疑階段：本階段重要與征收部門配合，在征收現(xiàn)場結(jié)合前期宣傳工 作對被征收人提供征詢服務(wù)，我司在此階段安排業(yè)務(wù)能力強(qiáng)的評 估人員和技術(shù)負(fù)責(zé)人構(gòu)成答疑小組到征收現(xiàn)場，耐心細(xì)致的向被 征收人就評估法規(guī)、評估措施、估價報告成果等方面做好解釋、 征詢工作。我司在征得委托方批準(zhǔn)不影響工作的狀況下將適時合適的 對人員配備進(jìn)行調(diào)節(jié)。我司將積極配合委托方和征收部門的工 作，實(shí)行全過程跟蹤服務(wù)，直至征收工作所有結(jié)束，各方當(dāng)事人 滿意為止。二、保證評估質(zhì)量和評估工期的措施為保證評估質(zhì)量符合國家、省、市有關(guān)規(guī)定，保證評估工作 按期完畢。特制定如下措施：（一）根據(jù)方案的工作流程，組織實(shí)力強(qiáng)大的項(xiàng)目團(tuán)隊。擬派以總經(jīng)理為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，由資深征收評估經(jīng)驗(yàn)的人員 構(gòu)成工作小組。針對項(xiàng)目的狀況具體分析，制定并具體實(shí)行評估 方案。組織評估人員的宗旨是：配備有豐富經(jīng)驗(yàn)的估價師，保證 評估準(zhǔn)時、保質(zhì)完