房地產(chǎn)價(jià)格與估價(jià)課件

1、第五章 房地產(chǎn)價(jià)格與估價(jià) 補(bǔ)充部分材料2006年秋季本章基本要點(diǎn)和難點(diǎn)了解房地產(chǎn)價(jià)格的基本含義和分類(lèi)掌握基本的房地產(chǎn)估價(jià)方法了解土地估價(jià)和房地產(chǎn)估價(jià)的區(qū)別本章基本要求能夠辨析不同的房地產(chǎn)價(jià)格的含義能夠運(yùn)用房地產(chǎn)的估價(jià)方法對(duì)簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)和土地項(xiàng)目進(jìn)行估價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格及其含義、分類(lèi)1 價(jià)格的現(xiàn)象：為獲得商品或勞務(wù)所必須付出的東西；本質(zhì)：價(jià)格是價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，價(jià)值是凝結(jié)在商品中的抽象人類(lèi)勞動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格與一般物品價(jià)格共同之處：用貨幣表示；波動(dòng)受供求影響；按質(zhì)論價(jià)優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià) 房地產(chǎn)價(jià)格的特征受區(qū)位影響；是權(quán)益價(jià)格不可移動(dòng)性；既有交換價(jià)格（源泉價(jià)格），有使用代價(jià)的租金（服務(wù)價(jià)格）；長(zhǎng)期考慮價(jià)格大、獨(dú)一無(wú)二；個(gè)

2、別形成獨(dú)一無(wú)二性，受到買(mǎi)賣(mài)雙方個(gè)別因素的影響房地產(chǎn)價(jià)值使用價(jià)值（滿(mǎn)足人們的效用）；交換價(jià)值（同其他商品的交換的量的關(guān)系）；投資價(jià)值（對(duì)某個(gè)具體投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值）和市場(chǎng)價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值：對(duì)于一個(gè)典型投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值（代表絕大多數(shù)投資者）；投資或交換行為實(shí)現(xiàn)的條件：投資價(jià)值大于市場(chǎng)價(jià)值原始價(jià)值（歷史成本，購(gòu)置資產(chǎn)時(shí)的價(jià)格或發(fā)生的支出不變的）；賬面價(jià)值（賬面原始價(jià)值減去折舊后的余額隨時(shí)間推移而減少）；市場(chǎng)價(jià)值（現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)的實(shí)際價(jià)值隨時(shí)間推移變化）與交易條件相關(guān)的價(jià)格 成交價(jià)格（交易雙方達(dá)成交易的價(jià)格（分為正常價(jià)格和非正常價(jià)格）；市場(chǎng)價(jià)格（房地產(chǎn)在市場(chǎng)上的一般、平均水平價(jià)格大量交易的抽象的結(jié)果）；公開(kāi)價(jià)格

3、（公開(kāi)市場(chǎng)上最可能形成的價(jià)格）評(píng)估價(jià)值（評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)的客觀合理的價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的結(jié)果）價(jià)格形成的條件成交價(jià)：取決于交易雙方的談判能力以及市場(chǎng)是處于買(mǎi)方或賣(mài)方市場(chǎng)狀態(tài) 公開(kāi)價(jià)格的條件：交易目的是收益的最大化；掌握必要的市場(chǎng)信息；充裕的時(shí)間；具有必要的專(zhuān)業(yè)知識(shí)；交易條件公開(kāi)并且沒(méi)有排他性。 與管制有關(guān)的價(jià)格分類(lèi)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)（經(jīng)營(yíng)者自主制定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成）；政府指導(dǎo)價(jià)；政府定價(jià)政府對(duì)價(jià)格管制或干預(yù)的程度政府指導(dǎo)價(jià)：政府有關(guān)部門(mén)按照定價(jià)權(quán)限和范圍規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)及其浮動(dòng)幅度，指導(dǎo)經(jīng)營(yíng)者制定的價(jià)格政府定價(jià)：政府有關(guān)部門(mén)按照定價(jià)權(quán)限和范圍制定的價(jià)格（最高限價(jià)和最低限價(jià)；政府規(guī)定成本的構(gòu)成和利潤(rùn)率）

4、評(píng)估價(jià)格：評(píng)估價(jià)格包括：基準(zhǔn)價(jià)格標(biāo)定地價(jià)房屋重置價(jià)格基準(zhǔn)價(jià)格城鎮(zhèn)各級(jí)土地或均質(zhì)地域及其商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類(lèi)型評(píng)估的土地使用權(quán)單位面積的平均價(jià)格；特點(diǎn)：是以一個(gè)城市為對(duì)象，在城市一定區(qū)域范圍內(nèi)，根據(jù)用途相似、地塊相連、地價(jià)相近的原則劃分地價(jià)地段，調(diào)查評(píng)估出的各地價(jià)區(qū)段在某一時(shí)點(diǎn)的平均價(jià)格標(biāo)定地價(jià)一定時(shí)期和一定條件下，能代表不同區(qū)位、不同用途地價(jià)水平的標(biāo)志性宗地的價(jià)格；特點(diǎn)是在基礎(chǔ)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的使用年限、地塊大小、形狀、容積率、微觀區(qū)位、市場(chǎng)行情等，修訂評(píng)估出的具體地塊的某一時(shí)期的價(jià)格房屋重置價(jià)格是某一基準(zhǔn)日期，不同建筑結(jié)構(gòu)、用途或等級(jí)下的特定狀況房屋，建造其所需一切合理、必要的

5、費(fèi)用、稅金加上應(yīng)得的利潤(rùn)。求取估價(jià)對(duì)象房屋或建筑物價(jià)格基礎(chǔ)按照房地產(chǎn)的存在形態(tài)來(lái)劃分的價(jià)格：土地價(jià)格（地價(jià)）建筑物價(jià)格（建筑物部分的價(jià)格，不包括土地的價(jià)格）房地價(jià)格混合價(jià)格（房地產(chǎn)的價(jià)格=土地價(jià)格+建筑物的價(jià)格）房地產(chǎn)價(jià)格表示單位來(lái)劃分的價(jià)格總價(jià)：某一宗地或某一范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低單位價(jià)格：房地產(chǎn)單價(jià)反映房地產(chǎn)的價(jià)格水平的高低；價(jià)格單位由兩個(gè)部分組成：貨幣+面積（面積內(nèi)涵和面積單位）；面積內(nèi)涵：建筑面積、套內(nèi)建筑面積和使用面積 樓面地價(jià)：?jiǎn)挝唤ㄖ娣e單價(jià)，即平均到單位建筑面積上的土地價(jià)格樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積=土地單價(jià)/容積率與時(shí)間有關(guān)的房地產(chǎn)價(jià)格類(lèi)型實(shí)

6、際價(jià)格（成交日期時(shí)一次付清價(jià)格）；名義價(jià)格（在成交日期約定，不是一次付清的價(jià)格）現(xiàn)房?jī)r(jià)格（以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格）；期房?jī)r(jià)格（以未來(lái)狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格（目前未建成將來(lái)建成）期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格之間的關(guān)系（同品質(zhì)）期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。商品房銷(xiāo)售中出現(xiàn)的價(jià)格 起價(jià)：銷(xiāo)售商品房的最低價(jià)格；不能反映所銷(xiāo)售商品房的真實(shí)價(jià)格水平標(biāo)價(jià)：出售者在價(jià)格表標(biāo)注的不同樓層、朝向、戶(hù)型商品房的出售價(jià)格，是雙方成交價(jià)格的基礎(chǔ)成交價(jià)：買(mǎi)賣(mài)雙方的實(shí)際交易價(jià)格；反映在商品房銷(xiāo)售合同中的價(jià)格均價(jià)：商品房的平均價(jià)格，具體有標(biāo)價(jià)平均價(jià)格和成交價(jià)平均價(jià)格反映所銷(xiāo)

7、售商品房的實(shí)際價(jià)格水平 房地產(chǎn)拍賣(mài)中的一組價(jià)格（1）保留價(jià)：拍賣(mài)底價(jià)。拍賣(mài)標(biāo)的可銷(xiāo)售的最低價(jià)格u 分為有底價(jià)拍賣(mài)和無(wú)底價(jià)拍賣(mài)u 無(wú)保留價(jià)的，拍賣(mài)師在拍賣(mài)開(kāi)始時(shí)應(yīng)說(shuō)明u 應(yīng)價(jià)為達(dá)到底價(jià)的，不成交（2）起拍價(jià)：開(kāi)叫價(jià)格，拍賣(mài)師拍賣(mài)開(kāi)始時(shí)首次報(bào)出的拍賣(mài)標(biāo)的的價(jià)格（3）應(yīng)價(jià)：競(jìng)買(mǎi)人對(duì)拍賣(mài)師報(bào)價(jià)的應(yīng)允或自己報(bào)出的購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（4）成交價(jià)：拍賣(mài)師落槌或以其他方式公開(kāi)表示買(mǎi)定的方式確認(rèn)后的竟買(mǎi)人的最高應(yīng)價(jià)。（高于保留價(jià)或底價(jià)） 房地產(chǎn)交易方式聯(lián)系的價(jià)格分類(lèi)（1）拍賣(mài)價(jià)：拍賣(mài)方式成交的的房地產(chǎn)的價(jià)格（2）招標(biāo)價(jià)：招標(biāo)方式成交的房地產(chǎn)的價(jià)格（3）協(xié)議價(jià)格：協(xié)議方式成交的房地產(chǎn)的價(jià)格 一般情況下：拍賣(mài)地價(jià)大于招標(biāo)地價(jià)

8、大于協(xié)議地價(jià) 房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成包括六大要素（1） 土地取得成本：取得土地所需的費(fèi)用和稅金；根據(jù)取得的途徑的不同可分為三種：（1）征用土地取得：農(nóng)地征用費(fèi)+土地使用權(quán)出讓金（2）拆遷取得：城市房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)+土地使用權(quán)出讓金（3）市場(chǎng)“購(gòu)買(mǎi)”：價(jià)款+買(mǎi)方交納的稅費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成包括六大要素（2） 開(kāi)發(fā)成本：土地開(kāi)發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費(fèi)用、稅金，（1）表現(xiàn)為：土地開(kāi)發(fā)成本+建筑物建造成本（2）包括：勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開(kāi)發(fā)過(guò)程中的稅費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成包括六大要素（3）管理費(fèi)用：開(kāi)發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、車(chē)旅費(fèi)；一般為土地取得成本和開(kāi)發(fā)成本

9、的一定比率。房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成包括六大要素（4） 投資利息：（1）包括：土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息（2）無(wú)論來(lái)源為自有資金或借貸資金，均應(yīng)計(jì)算利息房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成包括六大要素（5） 銷(xiāo)售稅費(fèi)：銷(xiāo)售房地產(chǎn)的費(fèi)用和賣(mài)方交納的稅金包括：（1）銷(xiāo)售費(fèi)用（2）銷(xiāo)售稅金及附加：營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅和教育費(fèi)附加（3）其他銷(xiāo)售稅費(fèi)：由賣(mài)方交納的交易手續(xù)費(fèi)房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成包括六大要素（6）開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：由收入減去各種成本、費(fèi)用、稅金后的余額（1）所得稅前的：開(kāi)發(fā)利潤(rùn)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的價(jià)值-土地取得的成本-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷(xiāo)售稅費(fèi)（2）正常情況下的平均利潤(rùn)（3）按照一定的基數(shù)乘以平均利潤(rùn)

10、率來(lái)計(jì)算（不同的基數(shù)對(duì)應(yīng)不同的利潤(rùn)率），但是計(jì)算結(jié)果是相同的；主要包括的利潤(rùn)率類(lèi)型：直接成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本）投資利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用）成本利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/（土地取得成本+開(kāi)發(fā)成本+銷(xiāo)售費(fèi)用）銷(xiāo)售利潤(rùn)率=開(kāi)發(fā)利潤(rùn)/開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)） 房地產(chǎn)估價(jià)房地產(chǎn)估價(jià)的概念房地產(chǎn)估價(jià)：專(zhuān)業(yè)人員估價(jià)原則程序估價(jià)方法影響因素時(shí)點(diǎn)價(jià)格 專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員與估價(jià)目的專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員：專(zhuān)業(yè)考試審定注冊(cè)從事房地產(chǎn)估價(jià)估價(jià)目的% 是指一個(gè)具體估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)結(jié)果的期望用途估價(jià)報(bào)告的用途（抵押、交易）% 估價(jià)的不同需要不同的估價(jià)目的限制了估價(jià)報(bào)告的用途% 不同的估

11、價(jià)目的同一項(xiàng)目不同的估價(jià)結(jié)果 估價(jià)程序% 估價(jià)工作進(jìn)行的次序% 一般程序包括：（1） 獲取估價(jià)業(yè)務(wù)（2） 受理估價(jià)委托及明確估價(jià)基本事項(xiàng)（估價(jià)目的、對(duì)象、時(shí)點(diǎn)）（3） 擬訂骨架作業(yè)方案（4） 搜集估價(jià)需要的資料（5） 實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象（6） 選定估價(jià)方法計(jì)算（7） 確定估價(jià)結(jié)果（8） 撰寫(xiě)估價(jià)報(bào)告（9） 交付估價(jià)報(bào)告（10）估價(jià)資料歸檔 估價(jià)方法n 評(píng)估同一宗房地產(chǎn)項(xiàng)目的估價(jià)，一般要求采用兩種以上的方法n 三大基本方法（1）比較法（現(xiàn)在市場(chǎng)近似房地產(chǎn)價(jià)格）（2）成本法（過(guò)去的做法和現(xiàn)在的價(jià)格水平）（3）收益法（將來(lái)的市場(chǎng)收益） 估價(jià)時(shí)點(diǎn)% 估價(jià)結(jié)果（評(píng)估價(jià)值）對(duì)應(yīng)的日期% 同一宗房地產(chǎn)在不同的

12、時(shí)點(diǎn)，價(jià)值會(huì)不同客觀合理價(jià)格或價(jià)值的估算和判定% 房地產(chǎn)估價(jià)是對(duì)房地產(chǎn)客觀合理的價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行的% 是指估價(jià)對(duì)象在特定估價(jià)目的下正常的價(jià)格（正常的條件）% 是一種估計(jì)，誤差允許在15%之內(nèi)估價(jià)不同于定價(jià) 房地產(chǎn)估價(jià)原則合法原則（5-1）1、 房地產(chǎn)估價(jià)的前提條件：估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益2、 實(shí)物相同、權(quán)益不同的房地產(chǎn)價(jià)值可能不同3、 合法權(quán)益包括：合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分（1）合法產(chǎn)權(quán)，以房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)和有關(guān)證件為依據(jù) % 土地權(quán)屬證書(shū)：國(guó)有土地使用證；集體土地所有證；集體土地使用證土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)% 房屋權(quán)屬證書(shū)：房屋所有權(quán)證房屋共有權(quán)房屋他項(xiàng)權(quán)% 房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)共有權(quán)

13、證房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證（2）合法使用，以城市規(guī)劃為依據(jù)% 城市規(guī)劃規(guī)定的：土地的用途、容積率、覆蓋率和建筑高度（3）合法處分，以法律、法規(guī)或合同允許的處分方式為依據(jù)（4）其他方面符合國(guó)家的價(jià)格政策最高最佳使用原則（5-2）1、房地產(chǎn)估價(jià)以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行2、最高最佳使用具體包括3、尋找最佳使用原則的方法設(shè)想出各種潛在的使用方式依次篩選（1）法律上的許可性（2）技術(shù)上的許可性（3）經(jīng)濟(jì)上的許可性（4）價(jià)值是否最大4、 要求各種可能的使用方式中，最大使用方式中最大收益的使用方式估價(jià)前提：（1） 保持現(xiàn)狀前提（2） 轉(zhuǎn)換用途前提（3） 裝修改造前提（4） 重新利用前提（5） 上述組合替代原則（5-3）1、 含義：評(píng)估結(jié)果不得明顯偏離類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格2、 類(lèi)似房地產(chǎn)：與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)處在同一供應(yīng)圈內(nèi)，在用途、規(guī)模、檔次、結(jié)構(gòu)與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)相同或相近的房地產(chǎn)3、 同一供應(yīng)圈：與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)具有替代關(guān)系、價(jià)格會(huì)相互影響的適當(dāng)范圍4、 原理：同一市場(chǎng)、相同物品、具有同樣的價(jià)值5、 對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的意義：（1）由相近效用的房地產(chǎn)價(jià)格推算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格（2）存在合理的價(jià)格差估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則（5-4）