某別墅策劃全案

1、上海別墅墅策劃全全案上海別墅墅定位與與營銷思思考作者者：匡匡匡ssunnnewss12ssaryy第一部部分市場研研究篇上海房房地產(chǎn)市市場綜述述上海海別墅市市場整體體情況重點市市場研究究【第一一章上海房房地產(chǎn)市市場綜述述】一、宏觀觀經(jīng)濟與與上海房房地產(chǎn)市市場1、上海海宏觀經(jīng)經(jīng)濟的趨趨好，為為上海房房地產(chǎn)行行業(yè)高速速發(fā)展創(chuàng)創(chuàng)造俱佳佳條件；上海市市統(tǒng)計局局年度統(tǒng)統(tǒng)計顯示示：20001年年，上海海市國民民經(jīng)濟持持續(xù)、快快速、健健康發(fā)展展，經(jīng)濟濟運行質(zhì)質(zhì)量和效效益不斷斷改善，實現(xiàn)了了“十五”計劃的的良好開開局。220011年，上上海完成成國內(nèi)生生產(chǎn)總值值49550.884億元元，比上上年增長長10.2

2、%，高于全全國2.9個百百分點，并連續(xù)續(xù)第100年實現(xiàn)現(xiàn)兩位數(shù)數(shù)增長。上海良良好的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境，促使使整個城城市建設(shè)設(shè)的高速速發(fā)展；人均GGDP達(dá)達(dá)到45500美美元，為為城市的的房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展創(chuàng)造造了俱佳佳條件；相應(yīng)地地，房地地產(chǎn)業(yè)也也為城市市經(jīng)濟增增長貢獻(xiàn)獻(xiàn)一定力力量，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)成為第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)增長的的領(lǐng)頭羊羊。全年年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增加加值3008.558億元元，增長長17.8%，增幅比比上年提提高2.4個百百分點，其對經(jīng)經(jīng)濟增長長的貢獻(xiàn)獻(xiàn)率達(dá)到到9.77%，比比上年提提高2.9個百百分點。2、城市市建設(shè)的的良性發(fā)發(fā)展和大大規(guī)模的的基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施投資資，為上上海房地地產(chǎn)不斷斷帶來新新的增長長

3、點；根根據(jù)中央央提出的的上海要要建成“國際經(jīng)經(jīng)濟、貿(mào)貿(mào)易、金金融、航航運”四個中中心的指指導(dǎo)意見見，20001年年3月上海海市人民民代表大大會通過過了“十五”社會經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展計劃，其中中無論是是產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展布局局，還是是城市基基礎(chǔ)設(shè)施施計劃布布局，都都是體現(xiàn)現(xiàn)了“四個中中心”的要求求。隨著著“十五”計劃開開局新一一輪投資資計劃啟啟動和投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整整，上海海市固定定資產(chǎn)投投資出現(xiàn)現(xiàn)了快速速回升的的良好態(tài)態(tài)勢。220011年完成成全社會會固定資資產(chǎn)投資資19884.331億元元，比上上年增長長6.11%，增增幅比上上年提高高5.44個百分分點，投投資總量量超過歷歷史最高高水平。投資結(jié)結(jié)構(gòu)繼續(xù)續(xù)

4、改善。全年完完成基本本建設(shè)投投資7112.449億元元，比上上年增長長1.33%；完完成更新新改造投投資4336.883億元元，增長長10.2%；完成房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資6200.311億元，增長99.6%。城市市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)設(shè)步伐加加快，全全年完成成城市基基礎(chǔ)設(shè)施施投資5510.78億億元，比比上年增增長133.5%。市區(qū)22200萬萬平方米米的舊區(qū)區(qū)改造工工程啟動動，以及及黃浦江江兩岸綜綜合改造造等一系系列大市市政規(guī)劃劃啟動，為上海海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展提供供堅實后后盾3、政策策積極引引導(dǎo)、管管理體制制逐步完完善，上上海房地地產(chǎn)市場場更趨成成熟，規(guī)規(guī)范；正正是這樣樣相輔相相成的發(fā)發(fā)展模式式

5、堅定了了政府對對房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的信心，上?！笆濉币?guī)劃已已明確指指出，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)為支柱柱產(chǎn)業(yè)之之一。近近年來，隨著管管理體制制的完善善，上海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場更更趨成熟熟，更加加規(guī)范，這一切切，為房房地產(chǎn)開開發(fā)創(chuàng)造造了非常常有利的的運行環(huán)環(huán)境，而而上海經(jīng)經(jīng)濟的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展特性性，為房房地產(chǎn)開開發(fā)，營營造了良良好的市市場氛圍圍。二、20001年年上海房房地產(chǎn)市市場200世紀(jì)900年代的的上海房房地產(chǎn)市市場，走走過了以以繁榮為為主要特特征的路路程。在在90年代代中期二二三年的的回調(diào)整整理后，在900年代末末期伴隨隨經(jīng)濟增增長的加加速，房房地產(chǎn)市市場急速速回升，放出巨巨量，220011年的上上海房地

6、地產(chǎn)市場場創(chuàng)下歷歷史最好好業(yè)績，商品房房預(yù)售面面積18831.8萬平平方米，存量房房銷售面面積14422.4萬平平方米，二、三三級房地地產(chǎn)市場場總體產(chǎn)產(chǎn)生32254.2萬平平方米的的銷量，表現(xiàn)出出新的市市場行情情特征。1、市場場供求兩兩旺，交交易再創(chuàng)創(chuàng)新高220011年，上上海商品品房供應(yīng)應(yīng)，在上上半年登登記數(shù)大大幅減少少的基礎(chǔ)礎(chǔ)上恢復(fù)復(fù)高速增增長，與與此同時時，上海海商品房房成交繼繼續(xù)保持持旺盛勢勢頭，在在連續(xù)五五年的高高速增長長后繼續(xù)續(xù)大比例例攀升。其中：供應(yīng)應(yīng)全年年批準(zhǔn)預(yù)預(yù)售面積積16660萬平平方米，比20000年年增加77.1%成交交全年年預(yù)售登登記面積積18332萬平平方米，比20

7、000年年增加226.11%2、供供不應(yīng)求求局面全全面形成成20001年，全年商商品房批批準(zhǔn)預(yù)售售面積和和實際預(yù)預(yù)售面積積之比達(dá)達(dá)到1：1.1104，全年實實際預(yù)售售面積第第一次超超過批準(zhǔn)準(zhǔn)預(yù)售面面積。3、成交交套數(shù)同同步增長長，單套套面積擴擴張趨緩緩20001年，與預(yù)售售總面積積急劇增增長同步步，上海海商品房房預(yù)售購購買套數(shù)數(shù)也急速速增加，由19999年年9.773萬套套，20000年年11.94萬萬套增加加到20001年年的144.988萬套。與預(yù)售售總面積積急劇增增長略有有不同的的是，220011年的單單套面積積比總面面積增長長偏慢。19999年20000年年20001年年總面積積（萬/

8、平方米米）1107551445318332總套套數(shù)（萬萬套）9.773111.994114.998單套套面積（平方米米）1110.461211.6661222.2274、市場場火熱讓讓人振奮奮，威脅脅存在不不容忽視視我們應(yīng)應(yīng)當(dāng)看到到來自市市場的威威脅：220011年全年年新增經(jīng)經(jīng)營性項項目土地地出讓面面積為110500萬平方方米，而而84%的量集集中在110112月，也就是是說，全全市去年年第四季季度新增增出讓面面積達(dá)8886萬萬平方米米。這個個數(shù)據(jù)將將直接影影響到今今年的市市場供應(yīng)應(yīng)，可以以預(yù)見，20002年市市場氛圍圍良好，但競爭爭將極其其激烈。【第二二章上海別別墅市場場整體情情況】一、上

9、海海別墅市市場回顧顧和展望望1、上海海別墅市市場發(fā)展展的三個個階段從從九十年年代初上上海的第第一批別別墅誕生生開始，上海別別墅伴隨隨著宏觀觀經(jīng)濟和和上海樓樓市的起起伏，走走過了出出生、成成長、調(diào)調(diào)整、放放量的一一個中長長期過程程。按時時間和別別墅的發(fā)發(fā)展周期期可將其其分為三三個階段段：第一一階段：外銷別別墅掀起起第一次次別墅浪浪潮；11992219998進(jìn)進(jìn)入九十十年代后后，外商商投資速速度和深深度皆有有強勁的的增長，適用商商業(yè)發(fā)展展的家居居別墅群群應(yīng)運而而生，上上海出現(xiàn)現(xiàn)了大批批的外銷銷花園別別墅群，形成上上海別墅墅市場的的第一次次浪潮。外銷別別墅基本本集中在在兩個區(qū)區(qū)域：長長寧區(qū)虹虹橋路沿

10、沿線；市市中心徐徐家匯華華山路、建國路路一帶其其中長寧寧區(qū)虹橋橋路沿線線分布最最為密集集，虹橋橋路沿線線在內(nèi)、外環(huán)線線之間就就分布有有二十多多個外銷銷別墅樓樓盤，這這些樓盤盤大多為為虹橋開開發(fā)區(qū)的的伴生產(chǎn)產(chǎn)物，隨隨著虹橋橋開發(fā)區(qū)區(qū)的成熟熟，外銷銷別墅作作為高檔檔的房地地產(chǎn)商品品之一，目標(biāo)市市場有局局限性。再由于于開發(fā)過過度，及及前兩年年東南亞亞金融危危機的影影響，外外銷房市市場經(jīng)歷歷了一個個較長的的低迷期期。直到到近來稍稍有好轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，去年年的外銷銷別墅的的空置率率仍有330%左左右。關(guān)關(guān)鍵詞：外銷別別墅、開開發(fā)過度度、低迷迷第二階階段：內(nèi)內(nèi)需獨顯顯魅力，內(nèi)銷別別墅迎來來別墅市市場的第第二春；19

11、998220000從19998年開開始，在在世界各各國特別別是亞洲洲國家還還在經(jīng)歷歷著金融風(fēng)風(fēng)暴所帶來來的蕭條條時，中中國卻保保持著穩(wěn)穩(wěn)定高速速的發(fā)展展，特別別上海作作為國內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟的的橋頭堡堡，更顯顯鶴立雞雞群。由由于經(jīng)濟濟的發(fā)展展，帶動動了居民民收入的的提高，發(fā)達(dá)的的商業(yè)和和金融氣氣氛以及及日趨完完善的市市政、交交通設(shè)施施，吸引引了眾多多國內(nèi)外外的投資資者。近近三、四四年來上上海的房房地產(chǎn)市市場特別別是住宅宅市場得得到了迅迅猛發(fā)展展，同時時也帶動動了別墅墅市場的的復(fù)蘇。在外銷銷別墅市市場陷入入低潮，還未走走出迷谷谷的時候候，內(nèi)銷銷別墅市市場反而而比較活活躍，119988年下半半年開始始上海西

12、西南莘莊莊附近地地區(qū)掀起起第二輪輪滬郊別別墅置業(yè)業(yè)熱潮，從20000年年開始，19999年-20000年年，排屋屋、聯(lián)體體別墅等等經(jīng)濟型型別墅涌涌入市場場，并迅迅速被市市場所認(rèn)認(rèn)可，更更預(yù)示著著上海別別墅市場場春天的的到來。關(guān)鍵詞詞：滬郊郊置業(yè)、排屋、聯(lián)體第三階段段：別墅墅投資放放出巨量量，別墅墅品種逐逐步齊全全，意味味著“別墅年年”的到來來；20001至今一方方面，別別墅投資資放出巨巨量。截截止20001年年低，上上海別墅墅類物業(yè)業(yè)銷售面面積已經(jīng)經(jīng)占全部部住宅開開發(fā)面積積近1/3。另另外，從從20001年土土地出讓讓面積的的容積率率來看，呈現(xiàn)出出大幅度度下降趨趨勢，1-99月容積積率為11.

13、322，第三三季度為為1.116，而而20000年同同期分別別為1.87和和1.883。這這也反映映出20002年年投放市市場的別別墅仍將將一個較較大的上上升趨勢勢。另一一方面，市場形形成了有有效供應(yīng)應(yīng)。市場場上確實實出現(xiàn)了了一大批批區(qū)位適適中、品品質(zhì)優(yōu)越越、價格格適宜、升值較較快的市市場接受受度高的的別墅。從幾十十萬的排排屋，到到幾百萬萬甚至幾幾千萬的的豪宅，滬上別別墅逐步步形成了了高中低低檔滿足足不同市市場、不不同需求求的物業(yè)業(yè)品類體體系。關(guān)關(guān)鍵詞：1/33、高市市場接受受度2、20001年年上海別別墅市場場20001年上上海別墅墅市場成成為上海海樓市的的熱點，品質(zhì)優(yōu)優(yōu)異、價價位適宜宜的別

14、墅墅引爆了了購房者者的夠“墅”熱情，紅紅火火火、如如日中天天場面令令業(yè)內(nèi)人人士驚嘆嘆。總體體上，220011上海別別墅市場場出現(xiàn)了了如下新新特征：別墅墅項目供供應(yīng)量猛猛增全年年上市別別墅項目目42個，約是220000年的兩兩倍，在在第四季季度則達(dá)達(dá)到了上上海歷史史最高峰峰，上市市別墅項項目211個幾乎乎與20000年年全年的的量接近近。別墅墅市場出出盤量占占20001年上上市項目目總量的的16%，成為為上海房房地產(chǎn)市市場中的的一支生生力軍，由于其其投資周周期短、回報率率高吸引引著愈來來愈多的的開發(fā)商商投入到到別墅項項目的開開發(fā)建設(shè)設(shè)上。220011年四個個季度純純別墅上上市量分分別為11、6、

15、10、19，呈呈遞增走走勢，平平均每月月上市33個別墅墅項目。高低兩兩端別墅墅份額逐逐步加大大，并被被市場看看好。別別墅市場場中，高高檔別墅墅項目正正日益增增多，獨獨立且?guī)в絮r明明個性的的別墅總總價大多多在2000萬元元以上/棟，但但市場趨趨之若騖騖。在高高檔別墅墅走俏的的同時，郊縣邊邊遠(yuǎn)地區(qū)區(qū)的聯(lián)體體別墅以以及混合合物業(yè)類類型中總總價在770萬元元/棟左右右的經(jīng)濟濟型別墅墅，因走走中低價價位路線線，迎合合了部分分消費者者的需求求而同樣樣俏銷?，F(xiàn)代代風(fēng)格大大行其道道20001年上上海別墅墅風(fēng)格一一反原有有的歐陸陸風(fēng)格、北美風(fēng)風(fēng)格一統(tǒng)統(tǒng)天下的的局面，現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格成為為別墅的的流行趨趨勢。從從全雙

16、拼拼別墅的的花語墅墅以及綠綠洲長島島別墅中中的“貝氏別別墅”等，都都以現(xiàn)代代風(fēng)格為為代表，講究運運用大塊塊面玻璃璃，透光光，體現(xiàn)現(xiàn)出一種種時尚，得到了了業(yè)內(nèi)和和購房者者的認(rèn)同同。新新區(qū)域市市場的形形成原先先別墅市市場大多多位于西西郊沿線線、滬青青平公路路和莘莊莊端橋一一帶，隨隨著市民民對這種種“有天、有地、有花園園”物業(yè)的的青睞和和市場成成交的活活躍，在在上市總總量增加加的情況況下，其其區(qū)域分分布已開開始打破破常規(guī)，松江地地區(qū)、浦浦東滬南南地區(qū)、青浦、蘆潮港港、張江江、普陀陀等地也也紛紛出出現(xiàn)較大大體量的的別墅、排屋。豪宅宅市場的的形成電電影“大腕”中的豪豪宅理論論不求求最好、只求最最貴，似似

17、乎解釋釋了豪宅宅市場的的成因。鼎邦儷儷池因其其全國住住宅最貴貴單價228000-35500美美元聞名名上海樓樓市，總總共499套已售售80%以上。湖南路路上湯臣臣怡園也也以每平平方米2270000元的的高價獨獨領(lǐng)風(fēng)騷騷，也取取得了880%以以上的銷銷售業(yè)績績，再次次印證了了豪宅理理論。競爭日日趨激烈烈、市場場投入逐逐步加大大隨著供供應(yīng)的增增加，市市場競爭爭日趨激激烈，別別墅開發(fā)發(fā)商們不不可以“好酒不不怕巷子子深”，各開開發(fā)商為為了取得得預(yù)期的的市場效效果，不不惜重金金加大了了市場推推廣費用用。這一一點從220011年第四四季度個個案廣告告投放量量排行榜榜上別墅墅項目的的表現(xiàn)得得到證實實。200

18、01第第四季度度上海樓樓市廣告告投放前前十名中中，別墅墅項目占占了六席席。20001年年第四季季度個案案廣告投投放量排排行榜排排名樓盤名名稱區(qū)域投放量量/萬元發(fā)展商商1畬山山銀湖別別墅松江22718廣東東黃河集集團上海海公司44新上上?；▓@園洋房松江112737茸欣房房產(chǎn)6春天花花園長寧8887東方方金馬88虹橋橋高爾府府別墅閔行774虹虹橋高爾爾夫俱樂樂部9康橋半半島南匯7725康橋橋半島110云云頂別墅墅松江55648富淘房房產(chǎn)3、20002年年上海別別墅市場場展望220022年別墅墅市場較較20001年將將更上一一層樓，供需將將持續(xù)上上漲，同同時也不不可避免免的帶來來相當(dāng)程程度的高高位風(fēng)

19、險險。市市場供應(yīng)應(yīng)量不減減從20002年1月的別別墅上市市量來分分析，今今年的別別墅市場場供應(yīng)繼繼續(xù)呈上上升勢頭頭，1月份已已上市44個別墅墅項目，而20001年年一季度度才1個，前前年1季度4個，超超過了歷歷史紀(jì)錄錄。除了了一些開開發(fā)商開開好別墅墅項目之之外，更更有一些些其它行行業(yè)公司司欲投資資別墅市市場。別墅項項目遍地地開花據(jù)據(jù)了解今今年的別別墅市場場除了在在傳統(tǒng)的的閔行、松江將將有大批批別墅項項目啟動動外，在在嘉定、江橋、南匯等等地都將將開發(fā)別別墅項目目，市場場競爭將將非常激激烈。豪宅市市場繼續(xù)續(xù)看好今今年開盤盤的西郊郊莊園以以單套總總價人民民幣3000-335000萬，創(chuàng)創(chuàng)下上海海別墅

20、最最高價，目前一一期已全全部定完完，二期期也預(yù)定定了500%以上上。畬山山腳下的的上海紫紫園最高高定價將將達(dá)到11.3億億人民幣幣，屆時時豪宅天天價紀(jì)錄錄將再度度刷新。豪宅滿滿足了部部分需求求者的心心理，而而目前可可選擇的的豪宅并并不多，20002豪宅宅市場將將繼續(xù)走走好。投資別別墅項目目風(fēng)險凸凸現(xiàn)雖然然別墅市市場前景景看好，但若出出現(xiàn)供求求比例失失恒的局局面或宏宏觀經(jīng)濟濟形勢的的波動，別墅市市場最先先遭殃，據(jù)了解解去年上上市的別別墅項目目已有一一些出現(xiàn)現(xiàn)銷售阻阻力，別別墅市場場若沒有有特色、沒有創(chuàng)創(chuàng)新、沒沒有文化化、靠簡簡單的復(fù)復(fù)制，則則市場前前景不容容樂觀。二、綜觀觀當(dāng)今上上海別墅墅市場，

21、大致按按需求表表現(xiàn)為六六大類型型：居住型型別墅針對對那些不不滿足于于城市鋼鋼筋混凝凝土環(huán)境境的人士士而言；度假假型別墅墅上海海以后會會出現(xiàn)一一家人擁擁有兩套套房子的的現(xiàn)實，郊區(qū)的的別墅用用于周末末或節(jié)假假日用，他們對對獨棟或或聯(lián)體需需求較大大；短期居居住型他們們分布在在高科技技園區(qū)、進(jìn)出口口貿(mào)易區(qū)區(qū)、外企企聚集等等地；如如金橋、張江、古北等等，這些些別墅環(huán)環(huán)境好，檔次高高，投資資回報率率高，大大多租給給老總居居??；旅游游型別墅墅適合合這類需需求的別別墅位于于風(fēng)景名名勝旁邊邊，被經(jīng)經(jīng)營者用用來當(dāng)賓賓館使用用；辦公型型別墅上海海這是為為滿足香香港、臺臺灣以及及國外公公司解決決辦公場場地需求求的；投

22、資型型別墅如上上海的老老別墅。三、上海海別墅市市場的區(qū)區(qū)域分布布據(jù)統(tǒng)計計，從119922年起至至今開發(fā)發(fā)建造的的別墅樓樓盤大約約1600個，可可建造面面積約在在10000萬平平方米左左右，目目前已交交付使用用或正在在建造的的總量約約在7000萬平平方米左左右(估計1.5萬套套)。從上上海別墅墅市場分分布區(qū)域域來看，主要集集中在浦浦東、青青浦3118國道道兩側(cè)、閔行莘莘莊周邊邊地區(qū)、松江新新橋九亭亭等區(qū)域域。這些些地區(qū)別別墅一個個最大的的特點就就是交通通非常方方便，與與市中心心距離大大多在115-330公里里之間。1、眾多多別墅產(chǎn)產(chǎn)品呈板板塊式分分布于如如下區(qū)域域虹橋橋區(qū)域900年代初初期上海海

23、的外銷銷別墅集集中區(qū)域域。這一一區(qū)域是是傳統(tǒng)的的高檔住住宅區(qū)，也是外外銷別墅墅集中區(qū)區(qū)。別墅墅多以租租賃為主主，租賃賃對象則則主要是是港澳臺臺人士以以及國外外來華人人士。區(qū)區(qū)域內(nèi)別別墅主要要是早期期開發(fā)的的高級外外銷別墅墅，如富富宏花園園別墅、嘉年別別墅、龍龍柏花園園、羅丹丹花園別別墅、滿滿庭花花花園、皇皇朝別墅墅、盛綠綠苑等等等；近年年來，該該區(qū)域發(fā)發(fā)展商秉秉承了開開發(fā)精品品的路線線風(fēng)格，相繼開開發(fā)了定定位于高高級白領(lǐng)領(lǐng)的別墅墅住宅。金斯花花園、虹虹橋中華華園、虹虹橋高爾爾夫別墅墅、鼎邦邦麗池、奧玎宮宮廷別墅墅等物業(yè)業(yè)的建成成，其平平均單價價一般控控制于880000-1000000元平平方米

24、，物業(yè)的的品質(zhì)特特性也吸吸引了不不少人氣氣。加之之由相對對營建以以久的名名都城、皇朝別別墅等物物業(yè)所襯襯，蔚然然勾勒出出一道建建筑天際際線，使使“入住虹虹橋”一度成成為業(yè)主主高貴身身份的象象征。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，西郊賓賓館周邊邊和動物物園周圍圍的別墅墅區(qū)現(xiàn)有有別墅項項目444個，共共有別墅墅16669棟，高級公公寓1447棟。滬青青平公路路沿線依托托3188國道的的便捷優(yōu)優(yōu)勢，使使規(guī)模性性別墅住住宅更添添魅力。主要位位于虹橋橋機場西西面，基基本上可可以看作作是虹橋橋地區(qū)的的延伸段段。這一一帶別墅墅以高檔檔外銷為為主，區(qū)區(qū)域市場場內(nèi)別墅墅住宅可可謂姿態(tài)態(tài)萬千、各具特特色。如如大千美美墅、萬萬科三期期聯(lián)排

25、、銀濤高高爾夫別別墅、海海天花園園、康虹虹苑、安安盛山莊莊、石濤濤園、西西郊莊園園、西郊郊別墅等等；再往往下延伸伸，由依依傍于淀淀山湖河河畔的威威尼斯花花園、國國際華城城等景觀觀稀有別別墅，顯顯示其休休閑性度度假的物物業(yè)特性性。滬滬松公路路（泗涇涇）沿線線排屋屋、獨棟棟為主的的內(nèi)銷居居住型別別墅得益益于良好好的交通通條件（滬青平平高速公公路、滬滬松公路路、擬建建中的RR4輕軌軌）和得得天獨厚厚的自然然條件，滬松公公路沿線線，尤其其是七公公里長的的泗陳公公路沿線線，短短短兩三年年，已吸吸納了云云頂別墅墅、銀湖湖別墅、麗茵別別墅、九九洲大唐唐、新上上海里弄弄人家等等十?dāng)?shù)個個高級別別墅樓盤盤，地價價

26、也從原原先的110萬/畝升到到35-55萬萬/畝。泗泗涇鎮(zhèn)可可供住宅宅建設(shè)的的9000畝土地地，基本本“名花有有主”，這里里將形成成一個以以高級別別墅為主主要形態(tài)態(tài)的“泗涇別別墅”板塊。另外，松江新新城3000萬平平方米大大學(xué)城的的建設(shè)，會有大大批別墅墅樓盤涌涌現(xiàn)。松江畬畬山風(fēng)景景區(qū)獨棟為為主的高高檔度假假型別墅墅上海獨獨一無二二的山水水資源，造就頂頂級概念念。目前前真正屬屬風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)的別別墅并不不多見，天馬別別墅、銀銀湖別墅墅僅僅借借用畬山山概念而而已。但但是萬科科、明園園、利寶寶等十余余家房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)已在畬畬山度假假區(qū)悄悄悄地購置置了土地地，嘉兆兆實業(yè)更更是要在在此建造造1.33億天價價

27、別墅上海海紫園，一場翻翻天覆地地的畬山山頂級別別墅大戰(zhàn)戰(zhàn)即將拉拉開帷幕幕。松松江九亭亭地區(qū)西南南樓市已已燃起新新一輪開開發(fā)浪潮潮。這里里，地鐵鐵輕軌、快速干干道、莘莘松立交交等組成成一幅覆覆蓋全市市的立體體網(wǎng)絡(luò)通通道，靠靠近七寶寶成熟社社區(qū)，區(qū)區(qū)域內(nèi)以以獨立式式別墅、聯(lián)體式式別墅并并存的格格局更多多建立于于密集輻輻射交通通網(wǎng)周邊邊，使市市民出入入更為自自由。交交通便捷捷優(yōu)勢再再度引來來購房者者關(guān)注。繼松江江新城之之后，松松江九亭亭近300家開發(fā)發(fā)商匯聚聚，形成成申城新新的別墅墅開發(fā)居居住區(qū)域域。現(xiàn)有有三盛頤頤景園、江南文文化園、奧林匹匹克花園園等。從從價格來來看，目目前聯(lián)排排每平方方米2220

28、0元元以上，獨立別別墅售價價超過330000元。莘莘閔別墅墅園區(qū)盤量量最集中中的別墅墅區(qū)19995年年5月，一一條由莘莘莊通往往松江境境內(nèi)的地地下隧道道通車伊伊始，“莘閔別別墅園區(qū)區(qū)”開始逐逐漸被樓樓市認(rèn)識識，同年年百佳花花園的破破土，預(yù)預(yù)示著11,0335畝的的首期莘莘閔園區(qū)區(qū)規(guī)劃開開始。到到20000年為為止，整整座園區(qū)區(qū)共有77,1335畝土土地，已已開發(fā)土土地3,3688畝，共共完成各各類別墅墅建造22,6773棟，總共面面積近884萬方方。其價價格范圍圍有較大大跨度，從25500-100000元元/平方米米不等。到目前前為止，共有116家房房地產(chǎn)公公司進(jìn)駐駐開發(fā)。隸屬松松江新橋橋鎮(zhèn)。

29、主主要產(chǎn)品品有：淺淺水灣花花園、雅雅閣花園園、櫻園園、騰谷谷苑、劍劍橋景苑苑、君臨臨天下、君臨頤頤和、花花語墅、現(xiàn)代緣緣墅、同同潤別莊莊、云間間水莊、彩虹美美墅、喬喬愛別墅墅、綠洲洲比華利利、雅仕仕軒、桃桃花源等等。閔閔行顧戴戴路板塊塊區(qū)域板塊塊行情集集結(jié)樓盤盤開發(fā)，形成區(qū)區(qū)域熱點點。顧戴戴路拓寬寬竣工以以來，區(qū)區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展迅迅速，一一大批別別墅商品品介入其其中，使使中高檔檔消費概概念初露露雛形。風(fēng)荷云云墅、圣圣淘沙花花園、當(dāng)當(dāng)代藝墅墅等高檔檔樓盤借借助環(huán)線線交通優(yōu)優(yōu)勢及本本身品位位，也有有效形成成了賣方方市場。中心心城區(qū)土地地的珍貴貴稀有性性使城區(qū)區(qū)別墅較較為鮮見見。地處處桂平路路的牡丹丹

30、園均在在銷售中中獲得不不凡的佳佳績。通通常物業(yè)業(yè)有租有有售。此此類別墅墅物業(yè)管管理、景景觀和空空氣質(zhì)量量提出很很高要求求，單棟棟價格基基本在2200萬萬元以上上。個別別精品別別墅如靜靜安的南南草坪花花園，以以其地處處中心城城區(qū)的天天然優(yōu)勢勢及毗鄰鄰蘇州河河黃金水水岸將單單價一再再提升。浦東東板塊區(qū)區(qū)域多塊別別墅區(qū)塊塊并存繼繼浦東西西北沿江江片形成成高檔公公寓住宅宅區(qū)后，浦東東東南片的的內(nèi)、外外環(huán)線之之間，又又形成了了以張江江高科技技園區(qū)、金橋出出口加工工區(qū)、康康橋工業(yè)業(yè)區(qū)和華華夏文化化旅游區(qū)區(qū)為核心心的四大大別墅住住宅區(qū)。尤其是是浦東新新機場的的投入運運營、磁磁懸浮列列車的建建設(shè)，更更將匯集集

31、了浦東東絕大部部分別墅墅項目的的四大區(qū)區(qū)域拉到到了人們們的視線線當(dāng)中。從內(nèi)環(huán)環(huán)線以內(nèi)內(nèi)的怡東東花園、四季雅雅苑到外外環(huán)以外外的愛建建三陵府府邸、海海濱高爾爾夫別墅墅等，別別墅開發(fā)發(fā)大有余余地?？偪們r格2209-35000萬的的湯臣豪豪園因高高爾夫球球場的附附加值而而爆棚滬滬上；康康橋地區(qū)區(qū)則嘗試試投資型型別墅，以30000畝畝超大規(guī)規(guī)模的康康橋半島島以“新獨院院住宅”概念面面市后，更將該該區(qū)域推推到別墅墅投資者者視野前前列，而而陸續(xù)推推出的115030000萬單單體別墅墅，區(qū)域域上市量量也不亞亞于金橋橋。因此此，浦東東地區(qū)的的別墅開開發(fā)前景景令人樂樂觀，也也將是未未來上海海別墅開開發(fā)的重重點區(qū)

32、域域。嘉嘉定南翔翔地區(qū)依托托南翔古古鎮(zhèn)。多多以獨立立式別墅墅為主，這些別別墅的平平均售價價在60000元元單價左左右，平平均租金金在30000元元天。租售并并舉的策策略是當(dāng)當(dāng)?shù)貏e墅墅商品營營銷特色色。嘉華華山莊、上佳別別墅等物物業(yè)的營營建也滿滿足當(dāng)?shù)氐馗呦M費群體的的置業(yè)需需求。2、行政政區(qū)域分分布根據(jù)據(jù)統(tǒng)計，目前閔閔行、松松江、浦浦東、長長寧四區(qū)區(qū)別墅占占別墅市市場總數(shù)數(shù)的788.322%,各各區(qū)分布布比率如如下閔行行30.07%、松江江21.68%、浦東東18.18%、長寧寧8.339%、青浦66.999%、嘉嘉定4.20%、南匯匯3.55%、其其它（奉奉賢、普普陀、徐徐匯、靜靜安、寶寶山

33、、楊楊浦）66.999%。四、上海海別墅市市場的價價格區(qū)間間1、總價價結(jié)構(gòu)通通過對在在售別墅墅的總價價進(jìn)行分分析發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，目前前上海別別墅供應(yīng)應(yīng)量集中中在1000萬至至2000萬價格格段，占占到了供供應(yīng)量的的46%；其次次是總價價在2000至3000萬的中中高檔別別墅，占占總供應(yīng)應(yīng)量的117%；而總價價在1000萬以以下的經(jīng)經(jīng)濟型別別墅和總總價在3300萬萬以上的的豪華型型別墅分分別為115%和和12%。從價格格上看，上海別別墅市場場的產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)與與消費結(jié)結(jié)構(gòu)基本本吻合，不存在在大的結(jié)結(jié)構(gòu)性矛矛盾。2、一般般單價目目前聯(lián)體體別墅單單價多在在30000-440000元，面面積2000平方方米左右右

34、，總價價60萬-800萬，相相當(dāng)市中中心一套套中高檔檔公寓。獨立式式別墅單單價多在在50000元以以上，面面積3000平方方米左右右，總價價在1550萬元元以上。一些面面積5000平方方米以上上甚至110000平方米米以上的的宅院，價格則則超過110000萬以上上。3、板塊塊均價五五、上海海別墅市市場的供供需狀況況1、長期期供不應(yīng)應(yīng)求、短短期供過過于求。20000年上上海在建建別墅（包括聯(lián)聯(lián)體別墅墅和獨立立別墅）1777萬平方方米，當(dāng)當(dāng)年銷售售面積約約50萬平平方米。20001年在在建別墅墅大致在在4000萬方，銷售面面積在1100萬萬平方米米上下。20002年預(yù)預(yù)計新建建別墅面面積可能能在8

35、000-110000萬平方方米。從從長期需需求來看看，上海海別墅需需求在55-100萬套，而目前前別墅上上市總量量還不到到1.55萬套；但從短短期來看看，目前前上海住住宅市場場近兩千千萬平方方米的銷銷售天量量也只能能維持三三年左右右，按中中房指數(shù)數(shù)辦公室室的分析析，在購購房者中中只有55%的家家庭會選選擇別墅墅，那么么上海去去年別墅墅的需求求量就只只有76600套套，建筑筑面積也也只有2200多多萬平方方米，與與大量的的市場供供應(yīng)量有有一定的的差距。因此，長期看看好的別別墅市場場在短期期內(nèi)將是是供過于于求，短短期供應(yīng)應(yīng)量的增增長速度度超過需需求量的的增長速速度，必必將使一一些沒有有特色的的別墅

36、被被棄之出出局。2、本地地客源僅僅占三成成據(jù)調(diào)查查表明，在目前前在上海海別墅的的購買人人群中，上海籍籍僅占331.22%，國國內(nèi)其它它地區(qū)的的購買者者占了225%，港澳、臺同胞胞則占了了近300%，余余下的為為其它國國家外籍籍人士購購買。從從調(diào)查結(jié)結(jié)果，可可以看出出，絕大大多數(shù)購購房者并并不是長長期居住住在上海海的本地地人。產(chǎn)產(chǎn)品與客客戶之間間空間地地域的差差距，導(dǎo)導(dǎo)致了信信息了不不對稱和和失靈。如何迅迅速及時時把自己己項目的的信息傳傳遞到這這些潛在在的客戶戶手中，將是在在這場別別墅競爭爭中急需需解決的的問題。六、目目前上海海別墅市市場的開開發(fā)風(fēng)險險及對策策1、風(fēng)險險點目前前，別墅墅市場紅紅紅

37、火火火，但高高位風(fēng)險險也隨之之凸現(xiàn)，集中表表現(xiàn)為客客源、產(chǎn)產(chǎn)品、地地段三者者間的矛矛盾，分分別體現(xiàn)現(xiàn)在：價值選選擇風(fēng)險險如：受受靜態(tài)市市場局面面誘惑，高價位位拿地，而開發(fā)發(fā)與銷售售動作遲遲緩；以以后來進(jìn)進(jìn)入高度度競爭的的板塊區(qū)區(qū)域，但但產(chǎn)品又又無明顯顯差異和和優(yōu)勢；遠(yuǎn)離市市場熱點點區(qū)域、或過早早進(jìn)入“尚無人人氣”的潛力力板塊，“單打獨獨斗”；價值創(chuàng)創(chuàng)造風(fēng)險險如：開開發(fā)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊，車車程在一一小時以以上且交交通不方方便的聯(lián)聯(lián)排別墅墅；開發(fā)發(fā)總價在在二三百百萬一套套，品質(zhì)質(zhì)卻又無無法明顯顯高于同同類產(chǎn)品品的獨立立別墅；產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計計質(zhì)量等等有明顯顯缺陷；價值傳傳播風(fēng)險險如：過過分依賴賴產(chǎn)品優(yōu)優(yōu)勢和

38、外外部市場場環(huán)境，而輕視視營銷作作用；營營銷模式式簡陋單單一或者者不恰當(dāng)當(dāng)，例如如不重視視營銷策策略，僅僅依靠大大量粗放放式的廣廣告投放放或者夸夸大宣傳傳等2、對策策在競爭爭激烈的的市場環(huán)環(huán)境下，別墅開開發(fā)商應(yīng)應(yīng)高度重重視開發(fā)發(fā)中存在在價值選選擇風(fēng)險險、價值值創(chuàng)造風(fēng)風(fēng)險、價價值傳播播風(fēng)險。這要求求在別墅墅的開發(fā)發(fā)有一個個正確的的策劃方方法和過過程。細(xì)致、充分、深入的的市場分分析；精準(zhǔn)、到位的的市場定定位；創(chuàng)造品品質(zhì)優(yōu)越越、市場場接受度度高的產(chǎn)產(chǎn)品準(zhǔn)確的的營銷主主題創(chuàng)新的的營銷手手段第三章重點點競爭市市場研究究】一、松江江板塊11、松江江概況松松江區(qū)，位于上上海西南南，黃浦浦江上游游。面積積60

39、44平方公公里，滬滬籍人口口49萬，于19998年年撤縣設(shè)設(shè)區(qū)。松松江古稱稱華亭，別稱云云間，唐唐天寶十十年（公公元7551年）置華亭亭縣，后后改稱松松江縣，今年是是松江建建縣12250周周年。上上海開埠埠前，松松江是上上海地區(qū)區(qū)政治、經(jīng)濟、文化中中心。歷歷史上曾曾有蘇（蘇蘇州府）松（松松江府）財賦半半天下之美譽譽。改革革開放以以來，尤尤其是進(jìn)進(jìn)入900年代松松江經(jīng)濟濟快速增增長，220000年，全全區(qū)國內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總總值1330.889億元元，工農(nóng)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值4221.006億元元，其中中工業(yè)產(chǎn)產(chǎn)值4006.775億元元；地方方財政收收入122.077億元；全社會會固定資資產(chǎn)投資資總額447.2

40、2億元；社會消消費品零零售額662.444億元元。松江江是上海海市十五期間重重點建設(shè)設(shè)的新城城，近期期規(guī)劃面面積366平方公公里，人人口255萬以上上。建設(shè)設(shè)中的松松江新城城以滬杭杭高速公公路為軸軸，北部部重點展展現(xiàn)歐陸陸城市風(fēng)風(fēng)貌，南南部體現(xiàn)現(xiàn)明清建建筑風(fēng)格格，一城兩兩貌相得益益彰。建建設(shè)中的的松江大大學(xué)城以以及十五期間實實施的綜綜合交通通、行政政中心、商務(wù)中中心、信信息網(wǎng)絡(luò)絡(luò)等十大大工程，將努力力把松江江建設(shè)成成一座體體現(xiàn)上海海郊區(qū)綜綜合實力力和水平平、居住住環(huán)境優(yōu)優(yōu)越、中中等規(guī)模模的文化化旅游園園林城市市。松江關(guān)鍵鍵詞：松松江新城城/國家級級出口加加工區(qū)/市級工工業(yè)區(qū)/畬山旅旅游度假假區(qū)

41、/松江大大學(xué)城/現(xiàn)代農(nóng)農(nóng)業(yè)園/區(qū)魚米米之鄉(xiāng)/歷史文文化名城城/2、松江江九亭松松江九亭亭，位處處上海西西南，與與莘莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)、七寶寶鎮(zhèn)、新新橋鎮(zhèn)相相鄰。九九亭緊鄰鄰市區(qū)，同時又又具備市市郊的地地理條件件。九亭亭的產(chǎn)品品主要是是別墅和和多層，尤其是是別墅開開發(fā)規(guī)模模大而集集中。已已成為與與莘莊、新閔園園區(qū)并駕駕齊驅(qū)的的別墅勝勝地。九九亭別墅墅的一大大獨特優(yōu)優(yōu)勢就是是有一個個穩(wěn)固的的客源群群體。與與之相鄰鄰的新莊莊鎮(zhèn)飛速速發(fā)展，人氣量量在急升升。與之之緊鄰的的七寶鎮(zhèn)鎮(zhèn)正在形形成一個個旺盛的的西南商商圈，吸吸納著大大量就業(yè)業(yè)人口，九亭房房產(chǎn)將有有著強有有力的客客源支撐撐。20000年年之后，特別是是20

42、001年，半島花花園、新新上海弄弄里人家家取得一一定成功功的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，別別墅市場場連續(xù)出出現(xiàn)了像像三盛頤頤景園、江南文文化園、新上海?；▓@洋洋房等的的大體量量別墅物物業(yè)項目目，強烈烈的產(chǎn)品品吸引力力和集中中廣告效效應(yīng)引起起了市場場的強烈烈反響，需求大大幅拉動動。20001年年的九亭亭別墅市市場的確確令上海海房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)刮目目相看。價格格帶1999920001年的的九亭別別墅價格格實現(xiàn)了了三級跳跳，均價價從25500元元平方方米跳至至45199元平平方米，連銷售售情況不不理想的的北美經(jīng)經(jīng)典也水水漲船高高。九亭亭別墅價價格已經(jīng)經(jīng)基本消消除了區(qū)區(qū)位概念念影響，直逼莘莘莊的同同類物業(yè)業(yè)。去化化情況九亭別

43、別墅各盤盤，銷售售情況普普遍良好好。新上上海里弄弄人家一一、二期期聯(lián)體別別墅，已已基本售售罄，目目前推出出的三期期別墅，在房型型、面積積等方面面有所調(diào)調(diào)整，雖雖然總價價適當(dāng)放放大，但但銷售依依舊紅火火。三盛盛頤景園園、江南南文化園園、半島島花園（二期）、九州州島大唐唐花園等等基本上上能達(dá)到到平均半半年銷售售65以以上的業(yè)業(yè)績。這這反映了了九亭別別墅市場場的影響響日益擴擴大以及及上海房房地產(chǎn)市市場對別別墅物業(yè)業(yè)的需求求量逐漸漸上漲。但也應(yīng)應(yīng)當(dāng)看到到，在九九亭也有有像北美美經(jīng)典等等去化較較慢的項項目，可可見別墅墅自身的的產(chǎn)品力力仍是銷銷售率得得到保證證的主要要因素之之一。3、松江江畬山畬畬山鎮(zhèn)地地

44、處松江江西北，外與青青浦區(qū)相相連、內(nèi)內(nèi)與泗涇涇、茸北北、天馬馬山鎮(zhèn)為為鄰，畬畬山擁有有上海獨獨一無二二的山水水資源，畬山鎮(zhèn)鎮(zhèn)囊括了了上海大大多數(shù)山山體。東東西畬山山、鳳凰凰山、辰辰山和小小山等稀稀有資源源，加上上穿過該該區(qū)域的的通波塘塘、辰山山塘等河河流構(gòu)筑筑了松江江乃至上上海別墅墅的頂級級地段，畬山國國家旅游游度假區(qū)區(qū)更是形形成了對對畬山別別墅的強強大支持持。由于于畬山距距離上海海市區(qū)較較遠(yuǎn)，并并且出于于對風(fēng)景景區(qū)住宅宅開發(fā)的的謹(jǐn)慎原原則，畬畬山并未未象松江江其它區(qū)區(qū)域一樣樣出現(xiàn)大大量的住住宅別墅墅，目前前真正屬屬風(fēng)景區(qū)區(qū)內(nèi)的別別墅并不不多見，天馬別別墅、銀銀湖別墅墅僅僅借借用畬山山概念而而

45、已。但但是隨著著別墅市市場的趨趨熱和深深入以及及松江新新城的興興建，畬畬山頂級級地段的的開發(fā)在在所難免免。據(jù)可可靠消息息透露，在沈轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)公路以以北、方方松公路路以西、泗陳公公路以南南的畬山山度假區(qū)區(qū)內(nèi)，萬萬科、明明園、利利寶等十十余家房房地產(chǎn)企企業(yè)已悄悄悄地購購置了土土地，嘉嘉兆實業(yè)業(yè)更是要要在此建建造1.3億天天價別墅墅上海海紫園，一場翻翻天覆地地的畬山山頂級別別墅大戰(zhàn)戰(zhàn)即將拉拉開帷幕幕。由于于所處地地段珍貴貴，所以以規(guī)劃中中的別墅墅項目多多為高檔檔、豪華華型別墅墅，一般般具有山山水環(huán)境境好、容容積率非非常低、綠化率率水花率率高、花花園面積積大、單單棟占地地面積大大等特點點。如，“上海紫紫園”

46、分為西西區(qū)、東東區(qū)兩個個區(qū)域，西區(qū)為為西畬山山南面約約13000畝土土地；東東區(qū)包括括月湖邊邊的25500畝畝土地。首期開開發(fā)西畬畬山別墅墅建筑面面積為1184000平方方米、容容積率001788、綠化化率71157，共建223層別墅墅1600棟左右右，每棟棟別墅平平均擁有有土地面面積5畝以上上?！霸潞f莊園”背依西西畬山，懷擁556萬平平方米的的月牙湖湖更是以以0。16的低低容積率率刷新了了紀(jì)錄。4、松江江新橋（莘閔園園區(qū)）新新橋位于于松江區(qū)區(qū)的東側(cè)側(cè)，與閔閔行區(qū)相相鄰。滬滬杭高速速穿過鎮(zhèn)鎮(zhèn)內(nèi)。新新橋的別別墅區(qū)集集中在新新橋北部部、滬杭杭高速以以東，靠靠近閔行行區(qū)一側(cè)側(cè)，也即即新閔園園區(qū)。從

47、從95年開開始，新新閔園區(qū)區(qū)成為別別墅園區(qū)區(qū)的熱點點，到220000年為止止，新閔閔園區(qū)共共占地77,1335畝土土地，已已開發(fā)土土地3,3688畝，共共完成各各類別墅墅建造22,6773棟，總共面面積近884萬方方。其價價格范圍圍有較大大跨度，從25500-100000元元/平方米米不等。到目前前為止，共有116家房房地產(chǎn)公公司進(jìn)駐駐開發(fā)。主要產(chǎn)產(chǎn)品有：淺水灣灣花園、雅閣花花園、同同潤別莊莊、云間間水莊、喬愛別別墅、綠綠洲比華華利、雅雅仕軒、桃花源源等。5、泗涇涇、洞泗泗泗涇、洞涇位位于松江江區(qū)的中中上部，因距離離上海市市區(qū)較九九亭和新新橋更遠(yuǎn)遠(yuǎn)，又與與畬山風(fēng)風(fēng)景無緣緣，所以以并不是是傳統(tǒng)意

48、意義上的的別墅區(qū)區(qū)。滬松松公路從從上至下下穿過泗泗涇和洞洞泗，麗麗茵別墅墅和頤景景園孤零零零地站站在泗涇涇靠近滬滬松公路路一側(cè)。20001年，泗涇靠靠近畬山山處，出出現(xiàn)了云云頂別墅墅，由于于位置靠靠邊，所所以云頂頂別墅并并未改變變泗涇乃乃至洞泗泗的別墅墅格局。洞泗方方面，由由于靠近近松江新新城和松松江大學(xué)學(xué)城，又又有花橋橋現(xiàn)代化化農(nóng)莊建建成，在在將來，該板塊塊可能發(fā)發(fā)展成一一個別墅墅熱點。但很大大程度取取決于該該區(qū)域的的路政完完整情況況。二、水景景別墅上上海地處處平原，缺少山山體，除除了畬山山等少數(shù)數(shù)地塊之之外，大大多區(qū)域域的別墅墅無“山”戲可唱唱。而“山水”歷來又又是別墅墅的重頭頭戲。無無奈

49、。上上海別墅墅開發(fā)商商只有將將“水”戲唱足足，隨著著滬上樓樓市的親親水熱潮潮，水景景別墅風(fēng)風(fēng)靡滬上上，水莊莊、灣、源比比比皆是。據(jù)統(tǒng)計計，滬上上23%的別墅墅以水景景為主賣賣點，而而松江以以水景為為主賣點點的別墅墅比率更更是達(dá)到到35.5%之之高，松松江水景景別墅占占滬上水水景別墅墅的477.8%，幾近近半數(shù)。容積率率在0.3以下下的別墅墅更是大大打親水水牌。運運氣好的的依湖傍傍河，運運氣差的的也要引引河、挖挖湖、造造灣。上上海部分分水景別別墅：楓楓丹白露露別墅70%別墅依依水而建建,親水空空間零距距離畬山山銀湖別別墅-帝濤灣灣自然山山水東方方夏威夷夷4.5萬平平米人工工湖,330000米人工

50、工河道云云間水莊莊南臨磚磚心河,西面西西沙港,小區(qū)內(nèi)內(nèi)人工河河與自然然河相通通,區(qū)內(nèi)順順?biāo)炱缕萝扒f明明珠淀浦河河麗水華華庭-理想墅墅麗水,水景主主要集中中在北部部和西部部陽光愛愛琴海家家有有水景的的早期倡倡導(dǎo)者.每家都都有4-6米寬寬的小溪溪,與外圍圍活水相相通威尼尼斯花園園淀山湖湖九洲大大唐花園園水面面面積5萬平方方米.戶戶臨臨水,家家枕枕河一環(huán)穿穿九島,九九繞繞九州島島三盛頤頤景園人工湖湖怡景湖湖200多畝虹山山半島2.22萬平方方米新湖湖水景西西郊莊園園5片自自然湖串串聯(lián)188個形態(tài)態(tài)各異的的島嶼綠綠洲比華華利天然水水系和魚魚塘,一期2萬方人人工湖二期2.7萬方方人工湖湖【第四章章產(chǎn)品

51、品基地研研究】一、地理理位置及及交通狀狀況1、地理理位置本本案地處處遠(yuǎn)期規(guī)規(guī)劃600平方公公里、550萬人人口的松松江新城城北部，屬洞涇涇鎮(zhèn)，距距徐家匯匯不到半半小時的的車程。總基地地面積116000畝，第第一批開開發(fā)3004畝。項目基基地西臨臨通波塘塘、嘉松松公路，北依花花辰公路路（松江江新城的的北環(huán)，尚未建建成），東靠滬滬松公路路，西南南眺望占占地3110公頃頃的松江江大學(xué)城城(5分鐘鐘車程)和占地地1144公頃的的十字中中央綠地地，南向向松江新新城。本本地塊距距離松江江傳統(tǒng)別別墅區(qū)九九亭、新新橋較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，距離離市中心心的距離離也較相相對較遠(yuǎn)遠(yuǎn)，但由由于松江江新城和和松江大大學(xué)城的的興建將將

52、為本案案帶來極極其重大大的地利利影響，隨著松松江新城城內(nèi)路政政建設(shè)的的推進(jìn)，本地塊塊將具備備極大的的升值潛潛力。2、交通通狀況交交通方面面，本案案的先天天優(yōu)勢在在于與該該區(qū)域的的兩條主主干道滬滬松公路路和嘉松松公路都都十分接接近，但但由于基基地橫向向沒有道道路與縱縱向的兩兩條馬路路相通，目前交交通不很很便利，花辰公公路建成成后，交交通狀況況將極度度改善。規(guī)劃中中的輕軌軌R4線經(jīng)經(jīng)過西側(cè)側(cè)，并在在附近有有一個停停靠站，將對本本案的交交通構(gòu)成成一個有有利的支支撐。二、基地地資源及及周邊配配套1、基地地資源基基地內(nèi)無無坡，呈呈平地地地貌。最最大的資資源是“水”：基地地內(nèi)部橫橫向三條條自然河河流、縱縱

53、向兩條條自然河河流橫縱縱交錯，與基地地西臨的的通波塘塘夠成的的基地豐豐富的水水資源網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)。為為本案發(fā)發(fā)展水景景特色提提供了先先決條件件?；氐匚鞅苯墙?，一座座長橋橫橫跨通波波塘，也也成為本本基地特特有的景景觀資源源。2、周邊邊配套上海青青青旅游游世界（偉盟生生態(tài)林）青青旅旅游世界界與基地地隔街（花辰公公路）相相望，是是本基地地周邊最最大的配配套，也也是基地地外部最最大的資資源。青青青旅游游世界位位于松江江城北66公里處處，園區(qū)區(qū)面積336000畝。中中西式景景點數(shù)十十處。各各類苗木木2800余種1000萬余余株，另另有建筑筑面積近近2萬平方方米的現(xiàn)現(xiàn)代化農(nóng)農(nóng)業(yè)技術(shù)術(shù)展示中中心。中中心附屬屬客房

54、、餐飲、娛樂等等服務(wù)項項目，可可供來賓賓參觀、討論及及會務(wù)需需要，還還有供游游客觀光光休閑居居住的小小牧屋群群等。首先開開放的景景點有：苗木展展示區(qū)、盆景長長廊、日日出花園園、船模模活動區(qū)區(qū)、果園園區(qū)、親親水公園園、沙灘灘、情人人島、許許愿池、紫長廊廊、草地地、瀑布布、休閑閑運動區(qū)區(qū)、民俗俗表演區(qū)區(qū)，百米米大道及及展示中中心等。本案可可與青青青旅游世世界洽談?wù)労献魇率乱?，以以次增加加本案的的附加值值。青青青旅游世世界為本本案提供供了發(fā)展展生態(tài)屬屬性的可可能。社區(qū)內(nèi)內(nèi)部配套套：本案案的規(guī)模模較大，可以通通過內(nèi)部部泛會所所的建設(shè)設(shè)解決大大部分的的生活配配套，成成為休閑閑、娛樂樂、餐飲飲的重要要去處

55、?！镜谖逭抡赂偁帬幏治觥恳?、競爭的的基準(zhǔn)分分析原則則在開發(fā)發(fā)前期，可以根根據(jù)產(chǎn)品品的已確確立因素素判定基基準(zhǔn)競爭爭對象，并加以以研究，為產(chǎn)品品的定位位和營銷銷模式提提供客觀觀可行的的依據(jù)。1、由本本案確立立因素決決定的基基準(zhǔn)競爭爭對象2、基準(zhǔn)準(zhǔn)參考別別墅分析析綠洲比華華利位置置明華路路3666號發(fā)展商商翰陽(上海)城市建建設(shè)發(fā)展展有限公公司建筑筑、景觀觀設(shè)計美國JYY建筑規(guī)規(guī)劃設(shè)計計事務(wù)所所基地面面積m22一期期7500畝二期5000別別墅面積積m2一期3331933綠化化率00.755建筑風(fēng)格格與面積積意大利利H式NFF-西班班牙式NH-北歐式式NCC-英國國式NNG-法法國式4433.45

56、53555.6623356.444166.9994229.226NNB-意意大利式式北歐式式A型NEE-法國國式2772.0052238.573477.144總總套數(shù)一期3556幢二期2220幢物管費費2.5元/平米.月主力價價格665000-95500總價1330-2260萬萬銷售情情況一期剩剩二十幾幾套主要要賣點及及概念規(guī)模大大密度較較低私家花花園大歐美別別墅風(fēng)格格大型生生態(tài)社區(qū)區(qū)天然水水系和魚魚塘云頂別墅墅位置泗涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)泗陳公公路方泗泗公路交交界口發(fā)發(fā)展商上海富富淘房地地產(chǎn)有限限公司建建筑設(shè)計計同濟大大學(xué)規(guī)劃劃建筑設(shè)設(shè)計研究究總院景景觀設(shè)計計美國DNND設(shè)計計與開發(fā)發(fā)有限公公司營造造承建上

57、海開開天集團團基地面面積228.33萬平方方米綠地地面積18萬萬平方米米建筑風(fēng)風(fēng)格簡潔現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑面積A型型(三層)B型(二層)C(二二層)D(三三層)E(二二層)F(三三層)地上3327.05mm22278.95mm22272.09mm23330.79mm22272.52m22400.599m2地下1185.79m21699.044m221880.555mm21181.13m21633.477m221117.004mm2總套套數(shù)一期666幢會所660000平方米米主力總總價11603200萬元銷售售情況一期開開盤半年年不到，50多幢幢預(yù)售主主要賣點點及概念念高檔別別墅山水水普羅旺旺斯的生生活

58、方式式九洲大唐唐花園位位置九亭滬滬松公路路17889弄發(fā)展商商上海森森澤房地地產(chǎn)有限限公司設(shè)設(shè)計師上海同同濟大學(xué)學(xué)城市規(guī)規(guī)劃設(shè)計計研究院院/四川省省建筑設(shè)設(shè)計研究究院建造造商上海森森洋美房房地產(chǎn)投投資發(fā)展展有限公公司基地地面積15萬萬平方米米水域面面積55萬平方方米綠化面面積66萬平方方米建筑筑面積C型(三層)F型(三層)D(二二層)3118.885m223116.332m222883.001m22總套數(shù)數(shù)首期355幢會所220000平方米米主力總總價338500-58880，1200-2330萬/套物業(yè)管管理22.5元元/平米.月銷售情情況220011年5月開盤盤,半年去去化655%主要要賣

59、點及及概念水面面面積5萬平方方米.戶戶臨臨水,家家枕枕河一環(huán)穿穿九島,九九繞繞九州島島/都市市水上自自然村高水化化率別墅墅區(qū)楓丹白露露位置上海南南匯華東東大道1188號號（離上上海野生生動物園園半公里里）投資資商上海愛愛建股份份有限公公司、上上海三凌凌投資有有限公司司、上海海南匯工工業(yè)園區(qū)區(qū)投資發(fā)發(fā)展有限限公司發(fā)發(fā)展商上海愛愛凌置業(yè)業(yè)有限公公司行銷銷企劃上海燁燁隆房地地產(chǎn)咨詢詢有限公公司技術(shù)術(shù)經(jīng)濟指指標(biāo)基地面面積m22建筑筑總面積積m2別墅m22公建建m2建筑覆覆蓋率容積率率綠化率率24452998.9944462004000200466009.44%00.199711.5%建筑風(fēng)風(fēng)格面積現(xiàn)現(xiàn)

60、代海派派式現(xiàn)代西西班牙式式荷蘭鄉(xiāng)鄉(xiāng)村式法國貴貴族式現(xiàn)代江江南式萊特式式3996m223996m224229m224339m224552m224557m22現(xiàn)代上上海式波特曼曼式德國現(xiàn)現(xiàn)代式密斯式式美國維維多利亞亞式4457mm24472mm24424mm25508mm25513mm2總套套數(shù)共51套，其中一一期288套，二二期233套。主力力總價25003550萬元元銷售情情況一期開開盤一年年左右，估計仍仍有35套未未售出主主要賣點點及概念念海派休休閑文化化，藝術(shù)術(shù)氛圍備備注概念炒炒作時強強調(diào)水環(huán)環(huán)境和超超低容積積率，重重點宣傳傳休閑文文化和藝藝術(shù)品位位。在推推廣過程程中曾邀邀約一批批上海藝藝