某市淇洲島影視城項目前期策劃書

1、PAGE 1珠海市淇淇洲島影影視城項項目前期期策劃編制單位位：中新地地產(chǎn)集團團-華南南區(qū)域公公司前期配套套部二一二二年十月 項項 目 負 責責：岳容容飛 參加加編寫人人員：馬馬九紅 張張 斌斌 張張東湖 邱邱旭輝 楊楊繼雄 黃黃 璟 黃黃志華 王王志民 唐唐春燕目 錄TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc189572728 第一章項項目概況況及可行行性報告告編制的的依據(jù) PAGEREF _Toc189572728 h 11 HYPERLINK l _Toc189572729 1.1項項目名稱稱 PAGEREF _Toc189572729 h 1 HYPERLINK l

2、 _Toc189572730 1.2項項目建設設單位 PAGEREF _Toc189572730 h 11 HYPERLINK l _Toc189572731 1.3地地塊坐落落位置與與環(huán)境： PAGEREF _Toc189572731 h 1 HYPERLINK l _Toc189572732 1.4本本報告編編制的依依據(jù) PAGEREF _Toc189572732 h 2 HYPERLINK l _Toc189572733 1.5項項目開發(fā)發(fā)公司狀狀況 PAGEREF _Toc189572733 h 2 HYPERLINK l _Toc189572734 1.6項項目概況況 PAGEREF

3、 _Toc189572734 h 3 HYPERLINK l _Toc189572735 1.7 項目建建設招投投標形式式 PAGEREF _Toc189572735 h 5 HYPERLINK l _Toc189572736 1.8結結論概述述 PAGEREF _Toc189572736 h 5 HYPERLINK l _Toc189572737 第二章珠珠海政治治經(jīng)濟自自然社會會環(huán)境及及房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展狀況況 PAGEREF _Toc189572737 h 6 HYPERLINK l _Toc189572738 2.1珠珠海歷史史沿革 PAGEREF _Toc189572738 h 66

4、 HYPERLINK l _Toc189572739 2.2珠珠海自然然地理交交通人文文環(huán)境 PAGEREF _Toc189572739 h 66 HYPERLINK l _Toc189572740 2.3珠珠海宏觀觀政治經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境 PAGEREF _Toc189572740 h 7 HYPERLINK l _Toc189572741 2.4珠珠海房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc189572741 h 111 HYPERLINK l _Toc189572742 2.5珠珠海房地地產(chǎn)市場場發(fā)展前前景分析析 PAGEREF _Toc189572742 h 19 HYPERLINK l

5、 _Toc189572743 2.6項項目所在在區(qū)域房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃和趨勢勢 PAGEREF _Toc189572743 h 21 HYPERLINK l _Toc189572744 2.7建建設條件件 PAGEREF _Toc189572744 h 23 HYPERLINK l _Toc189572745 第三章項項目分析析及市場場定位 PAGEREF _Toc189572745 h 224 HYPERLINK l _Toc189572746 3.1中中國休閑閑度假物物業(yè)市場場的需求求分析 PAGEREF _Toc189572746 h 224 HYPERLINK l _Toc18957

6、2747 3.2國國內休閑閑度假地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展情況 PAGEREF _Toc189572747 h 227 HYPERLINK l _Toc189572748 3.3珠珠海構建建休閑旅旅游度假假基地的的優(yōu)勢 PAGEREF _Toc189572748 h 228 HYPERLINK l _Toc189572749 3.4珠珠海會展展業(yè)發(fā)展展前景分分析 PAGEREF _Toc189572749 h 333 HYPERLINK l _Toc189572750 3.5珠珠海休閑閑度假物物業(yè)及會會展市場場供應分分析 PAGEREF _Toc189572750 h 344 HYPERLINK l

7、 _Toc189572751 3.6項項目分析析 PAGEREF _Toc189572751 h 36 HYPERLINK l _Toc189572752 3.7項項目定位位 PAGEREF _Toc189572752 h 38 HYPERLINK l _Toc189572753 3.8銷銷售價格格及銷售售預測 PAGEREF _Toc189572753 h 339 HYPERLINK l _Toc189572754 3.9項項目營銷銷方案 PAGEREF _Toc189572754 h 440 HYPERLINK l _Toc189572755 第四章方方案比選選及技術術方案 PAGEREF

8、 _Toc189572755 h 443 HYPERLINK l _Toc189572756 4.1總總體規(guī)劃劃設計要要素 PAGEREF _Toc189572756 h 433 HYPERLINK l _Toc189572757 4.2方方案生成成過程及及選擇理理由 PAGEREF _Toc189572757 h 433 HYPERLINK l _Toc189572758 4.3工工程地質質、水文文地質條條件 PAGEREF _Toc189572758 h 466 HYPERLINK l _Toc189572759 4.4市市政給水水設計 PAGEREF _Toc189572759 h 44

9、9 HYPERLINK l _Toc189572760 4.5室室外排水水排污設設計 PAGEREF _Toc189572760 h 500 HYPERLINK l _Toc189572761 4.6用用電設計計 PAGEREF _Toc189572761 h 50 HYPERLINK l _Toc189572762 4.7酒酒店、會會展中心心智能化化系統(tǒng)設設計 PAGEREF _Toc189572762 h 500 HYPERLINK l _Toc189572763 4.8燃燃氣設計計 PAGEREF _Toc189572763 h 53 HYPERLINK l _Toc189572764

10、第五章公公用設施施及環(huán)境境保護方方案 PAGEREF _Toc189572764 h 544 HYPERLINK l _Toc189572765 5.1項項目對公公共設施施的需求求 PAGEREF _Toc189572765 h 54 HYPERLINK l _Toc189572766 5.2環(huán)環(huán)境保護護方案 PAGEREF _Toc189572766 h 554 HYPERLINK l _Toc189572767 5.3項項目物業(yè)業(yè)管理 PAGEREF _Toc189572767 h 555 HYPERLINK l _Toc189572768 第六章項項目實施施計劃 PAGEREF _Toc

11、189572768 h 558 HYPERLINK l _Toc189572769 6.1工工程籌劃劃與管理理 PAGEREF _Toc189572769 h 58 HYPERLINK l _Toc189572770 6.2分分期實施施計劃 PAGEREF _Toc189572770 h 558 HYPERLINK l _Toc189572771 6.3資資源供求求 PAGEREF _Toc189572771 h 61 HYPERLINK l _Toc189572772 第七章項項目經(jīng)濟濟評價分分析和社社會效益益評價 PAGEREF _Toc189572772 h 663 HYPERLINK

12、l _Toc189572773 7.1房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目投資與與成本費費用估算算 PAGEREF _Toc189572773 h 63 HYPERLINK l _Toc189572774 7.2房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目收入估估算與資資金籌措措 PAGEREF _Toc189572774 h 66 HYPERLINK l _Toc189572775 7.3房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目財務評評價 PAGEREF _Toc189572775 h 688 HYPERLINK l _Toc189572776 7.4財財務盈利利能力分分析 PAGEREF _Toc189572776 h 722 HYPERLINK

13、l _Toc189572777 7.5資資金平衡衡分析和和資產(chǎn)負負債分析析 PAGEREF _Toc189572777 h 74 HYPERLINK l _Toc189572778 7.6房房地產(chǎn)開開發(fā)項目目不確定定性分析析 PAGEREF _Toc189572778 h 74 HYPERLINK l _Toc189572779 7.6社社會效益益評價 PAGEREF _Toc189572779 h 777 HYPERLINK l _Toc189572780 第八章風風險分析析與對策策 PAGEREF _Toc189572780 h 79 HYPERLINK l _Toc189572781 第

14、九章研研究結論論 PAGEREF _Toc189572781 h 83 HYPERLINK l _Toc189572782 第十章附附件 PAGEREF _Toc189572782 h 84PAGE PAGE 39第一章 項目概概況及可可行性報報告編制制的依據(jù)據(jù)1.1項項目名稱稱項目名稱稱：亞太太旅游部部長國際際會議中中心項目目1.2項項目建設設單位項目建設設單位：珠海市市淇洲島島影視城城有限公公司1.3地地塊坐落落位置與與環(huán)境：淇澳島項項目位于于珠海市市高新區(qū)區(qū)淇澳島東線道道路東側側、望赤赤領山群群及附近近。1.4本本報告編編制的依依據(jù)珠海市市規(guī)劃局局建設設用地規(guī)規(guī)劃許可可證220066用地

15、字字（香洲洲）第0088號號及用地地紅線圖圖、規(guī)劃劃設計要要點珠海市市旅游局局關于于申請將將淇洲島島影視城城項目改改為會展展旅游度度假項目目的報告告的復函函珠海市市整頓和和規(guī)范市市場經(jīng)濟濟秩序領領導小組組房地地產(chǎn)項目目開工通通知 參考資資料：珠海市市城市規(guī)劃劃條例珠海市市城市總總體規(guī)劃劃（20001-20220）珠海工工程造價價信息房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目經(jīng)濟濟評價方方法建設項項目經(jīng)濟濟評估方方法與參參數(shù)（第三版版征求意意見稿）1.5項項目開發(fā)發(fā)公司狀狀況珠海市淇淇洲島影影視城有有限公司司是中新新集團（控股）有限公公司下屬屬中外合合資企業(yè)業(yè)。中新新集團（控股）有限公公司創(chuàng)立立于19999年年，200

16、03年年在香港港聯(lián)交所所主板上上市，是是一家以以中國大大陸房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、土地地一級開開發(fā)和資資產(chǎn)經(jīng)營營為主要要投資方方向的大大型綜合合性集團團公司。先后在在上海、北京、天津、深圳、重慶、西安、長沙、成都、沈陽等等地開發(fā)發(fā)了200多個大大型房地地產(chǎn)項目目，主要要包括北北京“后現(xiàn)代代城”、“西釣魚魚臺嘉園園”、“青年匯匯”、天津津“老城廂廂”、重慶慶“中新城城上城”、深圳圳“中國鳳鳳凰大廈廈”、西安安“中新浐浐灞半島島”和長沙沙“中新森森林?！钡染菲窐潜P，開發(fā)量量逐年遞遞增，累累計開發(fā)發(fā)和儲備備面積達達15000萬平平方米。先后有有北京的的后現(xiàn)代代城榮獲獲“20006220077北京地地產(chǎn)十大

17、大區(qū)域領領袖樓盤盤”大獎、后現(xiàn)代代城5期期榮獲“20006年度度最具人人氣創(chuàng)新新樓盤”大獎、重慶中中新城上上城獲“20006年創(chuàng)創(chuàng)新中國國主力戶戶型綜合合設計獎獎”、天津津老城廂廂獲“20006年中中國華北北地區(qū)品品牌前三三名”等共220余項項殊榮，20007年銷銷售額達達到2777.998億元元，已發(fā)發(fā)展成為為中國最最具影響響力的房房地產(chǎn)運運營商之之一，名名列20007中中國房地地產(chǎn)百強強企業(yè)盈盈利性前前10位位、20007中中國混合合所有制制房地產(chǎn)產(chǎn)公司品品牌前110位。珠海市市淇洲島島影視城城有限公公司成立立于20007年年，注冊冊資本990000萬元人人民幣，實行獨獨立核算算、自主主經(jīng)

18、營、自負盈盈虧的經(jīng)經(jīng)營管理理體制，于20008年年1月獲獲得單項項房產(chǎn)開開發(fā)資質質。公司現(xiàn)有有主要管管理人員員28人，并獲得得集團公公司大力力支持。隨著項項目實施施階段地地推進，將增加加工程管管理、營營銷代表表、物業(yè)業(yè)管理人人員若干干名。公司財務務狀況良良好，目目前無負債，購購買項目目的資金金已全部部支付，首批開開發(fā)資金金已到位位。1.6項項目概況況項目總用用地面積積達221151661.228平方方米，用用地的性性質為住住宅、旅旅游及房房地產(chǎn)配配套開發(fā)發(fā)。規(guī)劃條條件規(guī)定定容積率率2.0，建筑筑密度25%，綠地地率40%，其中中總用地地面積中中的200%（約約40.3萬萬平方米米）可用用于房地

19、地產(chǎn)開發(fā)發(fā)。公司司計劃將將該用地地發(fā)展為為高品質質會展旅旅游度假假中心，擬定的建設設規(guī)模=SUM(ABOVE)1109.08萬萬平方米米，分三三期建設設，具體體項目如如下：分期計劃劃分期計劃劃項目項目概況況總面積一期公建建亞太旅游游部長論論壇國際際會議中中心占地6.49萬萬，總總建面119.55萬，層高443F，其中裙裙樓111F占地266.933萬，總建面面30.8萬威尼斯水水街占地6.27萬萬，總總建面33.1萬萬，層層高4FF學校、幼幼兒園及及相關公公建占地7.1萬，總建建面3.5萬巴伐利亞亞度假酒酒店占地2.66萬萬，總總建面11萬海濱度假假酒店及及相關公公建占地4.41萬萬，總總建面

20、33萬配套休閑閑項目總建面00.7萬萬二期開發(fā)發(fā)一期商住住占地4.36萬萬，總總建面228.335萬，高層層占地199.088萬，總建面面40.25萬萬巴登巴登登谷商業(yè)業(yè)街及會會所占地7.88萬萬，總總建面22.1萬萬西班牙小小鎮(zhèn)占地6.84萬萬，總總建面99.8萬萬三期開發(fā)發(fā)二期商住住占地111.911萬，總建面面28.67萬萬，高高層占地300.211萬，總建面面37.87萬萬高爾夫低低層住宅宅占地188.3萬萬，總總建面77.7萬萬安納溪谷谷小鎮(zhèn)占地5萬萬，總總建面11.5萬萬一、亞太太旅游部部長國際際會議中中心亞太旅游游部長國國際會議議中心作作為本項項目的主主題?？偪偨ㄖ?guī)規(guī)模155萬

21、平方方米，主主樓高度度43層層，裙樓樓高度88-111層，集集會議、會展、六星級級酒店、論壇會會議中心心、寫字字樓、酒酒店式公公寓及購購物中心心等配套套為一體體的超現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑風格地地標性建建筑綜合合體。二、主題題旅游設設施具體旅游游項目有有禮儀廣廣場、彩彩虹橋、威尼斯斯水街、漁人碼碼頭、沙沙灘排球球、室外外露營燒燒烤、四四月白露露天演繹繹場、叢叢林觀光光驛站、攀巖探探險、山山地摩托托車、林林中棧道道、山地地滑翔飛飛行、赤赤嶺觀日日、觀海海摩天輪輪、山地地網(wǎng)球場場、生態(tài)態(tài)濕地、觀海索索道、雕雕塑廣場場、野外外露營地地、金色色沙灘、觀海景景觀平臺臺、沙灘灘排球、海洋劇劇場三、威尼尼斯水街街總建筑

22、規(guī)規(guī)模3萬萬平方米米。意大大利威尼尼斯風情情濱水旅旅游商業(yè)業(yè)街主題題。設置置可以直直通港澳澳的客運運碼頭，與澳門門、香港港旅游業(yè)業(yè)形成互互補互助助的一體體化。四、巴登登巴登谷谷地總建筑規(guī)規(guī)模1.6萬平平方米。德國山山地風情情旅游商商業(yè)街主主題。風風情商業(yè)業(yè)街入口口設置巴巴伐利亞亞城堡酒酒店，商商業(yè)街沿沿著蜿蜒蜒起伏的的谷地通通向海邊邊。沿商商業(yè)街兩兩側依山山勢設置置山地公公寓組團團、德國國山地風風情旅游游商業(yè)街街及城堡堡酒店。五、漁人人碼頭海海洋主題題度假村村海洋度假假主題。設置海海洋劇場場，海洋洋文化發(fā)發(fā)展中心心，海底底世界、海洋生生態(tài)健康康中心、潛水俱俱樂部、漁人碼碼頭等設設施，沿沿海岸依

23、依山勢設設置度假假別墅。六、西班班牙小鎮(zhèn)鎮(zhèn)總建筑規(guī)規(guī)模9.8萬平平方米。西班牙牙巴塞羅羅那風情情商業(yè)街街主題。沿城市市道路和和山體設設置公寓寓。七、茵特特拉根金金色海岸岸沙地高高爾夫低低層住宅宅總建筑規(guī)規(guī)模7.1萬平平方米。茵特拉拉根海岸岸風情沙沙地高爾爾夫居住住主題。設置高高爾夫會會所及住住宅。八、高尚尚住宅公公寓希臘風情情山地私私家居住住主題。設置會會所及公公寓。九、安納納西溪谷谷風情小小鎮(zhèn)總建筑規(guī)規(guī)模1.5萬平平方米。法國東東部安納納西風情情山地花花園居住住主題。設置會會所及住住宅。十、學校校、幼兒兒園總建筑規(guī)規(guī)模1.8萬平方方米。十一、環(huán)環(huán)境保護護、節(jié)能能設施擬建設小小型污水水處理廠廠

24、一座，園區(qū)采采用零排排放車輛輛和超低低排放車車輛，建設自自行車道道，全部實實行垃圾圾分類收收集和處處理措施施，室外外路燈、草坪燈燈、公共共廁所照照明、綠綠地灌溉溉等，全全部使用用太陽能能光伏發(fā)發(fā)電技術術設備，會展中中心、度度假酒店店制冷制熱熱采用環(huán)保?？照{和和熱泵技技術。度度假酒店店、住宿宿學校洗洗浴熱水水采用太太陽能集集熱管技技術和空空氣源熱熱泵提供供，預計計環(huán)境保保護、節(jié)節(jié)能設施施將投入入超過330000萬元。1.7 項目建建設招投投標形式式珠海市淇淇洲島影影視城有有限公司司屬于中中外合資資型企業(yè)業(yè)，根據(jù)據(jù)國家和和珠海市市有關法法律法規(guī)規(guī)，本項項目的建建設招投投標形式式均由本本公司自自行采

25、用用邀請招招標的方方式確定定本項目目全部工工程的勘勘察、設設計、施施工、監(jiān)監(jiān)理等參參建單位位。1.8結結論概述述亞太旅游游部長國國際會議議中心項項目占地地221.55萬平方方米，總建筑筑面積=SUM(ABOVE)1109.08萬萬平方米米，分三三期建設設，三期期項目劃劃分、占占地面積積、總建建筑面積積、總投投資分別別為一期期包括亞亞太旅游游部長論論壇國際際會議中中心、威威尼斯水水街學校校、幼兒兒園巴伐伐利亞度度假酒店店、海濱濱度假酒酒店、配配套休閑閑項目等等公建項項目，占占地266.933萬，總建面面30.8萬，總投投資4669133.7556萬元元；二期期包括一一期商住住、巴登登巴登谷谷商業(yè)

26、街街及會所所、西班班牙小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，占地地19.08萬萬，總總建面440.225萬，工程程費用4400007.448萬元元；三期期包括二二期商住住、高爾爾夫低層層住宅、安納溪溪谷小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，占地地30.21萬萬，總總建面337.887萬，工程程費用為為395338.337844萬元。開發(fā)期期8年，環(huán)境保保護、節(jié)節(jié)能設施施方面將將建設小小型污水水處理廠廠一座，并采取取節(jié)能燈器具、環(huán)環(huán)?？照{調和太能能能制熱熱和清潔潔交通系系統(tǒng)，加加強廢物物管理燈燈措施，環(huán)保節(jié)節(jié)能投資資超過330000萬元。銷售收收入1222.884億元元，經(jīng)營營成本443.664億元元，經(jīng)營營稅金及及附加66.888億元，利稅771.00

27、9億元元，稅后后利潤553.331億元元，投資資利稅率率、投資資利潤（稅后）率分別別為1662.99%、1222%，凈現(xiàn)值值12.79億元元（全部部投資,稅后,ic=20%），大大于零；內部收收益率332.39%（全部部投資,稅后），高于于貸款資資金利率率和行業(yè)業(yè)基準內內部收益益率，項項目贏利利能力良良好。投投資回收收期3.2年。由中外外合資企企業(yè)珠海海市淇洲洲島影視視城有限限公司負負責開發(fā)發(fā)，項目目建成后后將給珠珠海建立立一個休休閑旅游游度假和和會展基基地，極極大地提提升珠海海休閑旅旅游度假假和會展展品牌，帶來極極大的經(jīng)經(jīng)濟效益益和社會會效益。第二章珠珠海政治治經(jīng)濟自自然社會會環(huán)境及及房地產(chǎn)

28、產(chǎn)市場發(fā)發(fā)展狀況況2.1珠珠海歷史史沿革珠海最早早歷史起起源于在在新石器器時代，距今四四五千年年前便有有原始部部落人群群在這里里生活，在鳳凰凰山脈周周圍和珠珠江口一一些海島島的沙丘丘、山崗崗、臺地地上，都都留下了了先民們們的遺跡跡。自戰(zhàn)國時時期為百百越之地地到19553年正正式定名名為珠海?？h，119799年改為為珠海市市，并為省轄轄市。19880年中中華人民民共和國國第五屆屆全國人人民代表表大會常常務委員員會第115次會會議批準準在珠海海設置經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)，19889年，珠海經(jīng)經(jīng)濟特區(qū)區(qū)面積調調整為1121平平方公里里。2.2珠珠海自然然地理交交通人文文環(huán)境珠海市位位于中國國廣東省省南部，珠江

29、口口的西部部和南部部，瀕臨臨南海，是一座座著名的的花園式式海濱城城市，內內陸東面面與香港港隔海相相望，相相距366海里（最近的的海島相相距3海海里），南端陸陸地與澳澳門相連連，西面面是新會會、臺山山縣，北北面與中中山市接接壤，距距廣州約約1400公里，距深圳圳約2000公里里。全市市總面積積76550平方方公里，其中陸陸地12266平平方公里里，海域域62889平方方公里，海岸線線長6991公里里，珠海擁擁有1446個島島嶼，有有“百島島之市”的美譽譽，是珠三三角中海海洋面積積和海島島面積最最大、島島嶼最多多、海岸岸線最長長的城市市。20007年年全市總總人口1187.6萬人人（其中中戶籍人人

30、口977.3萬萬）。有有海外華華僑3.1萬人人，港澳澳同胞11955萬人。珠海是我我國重要要的口岸岸城市。設有拱拱北、九九洲、高高欄、萬萬山、橫橫琴等國國家一類類口岸66個，二二類口岸岸7個。拱北口口岸是我我國第二二大陸路路口岸，九洲口口岸是我我國最大大的水路路客運口口岸。 珠海市市海、陸陸、空交交通發(fā)達達，交通通運輸十十分方便便。珠海海港是中中國南方方主樞紐紐港之一一，港池池可利用用的海岸岸線長775公里里，珠海海市高等等級公路路平坦寬寬闊，四四通八達達，連接接國內各各地。廣廣深珠高高速公路路已19999年年12月底底通車。廣珠鐵鐵路于119977年10月23日動動工建設設，全長長1422公

31、里，總投資資34億元元，按國國鐵級標準準建設，預留電電氣化條條件和澳澳門運道道，年貨貨運量可可達9550萬噸噸，客運運量可達達1.66億人次次。按現(xiàn)現(xiàn)代化國國際機場場標準建建設的珠珠海機場場, 占地地4000萬平方方米，機機場跑道道40000米，已開通通國內航航線322條，每每周811個航班班。珠海海機場自自19995年5月通航航，至今今已安全全運營112年。20007年珠珠海機場場的旅客客吞吐量量有望達達到1003萬人人次，比比20006年的的80萬人人次增長長31%；運輸輸起降991466架次，同比增增長211%；服服務范圍圍從不足足2000萬人口口的珠海海、澳門門，逐步步擴展到到超過22

32、3000萬的珠珠江口西西岸地區(qū)區(qū)的廣闊闊腹地。預計220088年珠海海機場的的旅客吞吞吐量能能達到1132萬萬。珠海屬亞亞熱帶海海洋性氣氣候，常常受南亞亞熱帶季季候風侵侵襲，多多雷雨。年平均均氣溫22233，1月月均溫11499。7月月均溫22844，最低低氣溫225。年降降雨量為為1777044毫米，其中44-8月月占全年年降雨量量的766。珠海生態(tài)態(tài)環(huán)境優(yōu)優(yōu)美，山山水相間間，陸島島相望，是全國國唯一以以整體城城市景觀觀入選“全國旅旅游勝地地四十佳佳”的城城市。人人居環(huán)境境一流，19990年以以來九次次榮獲全全省城市市環(huán)境綜綜合整治治定量考考核第一一；先后后榮獲“國家園園林城市市”、“國家環(huán)

33、環(huán)保模范范城市”、“國國家衛(wèi)生生城市”、“國國家級生生態(tài)示范范區(qū)”、“中國國優(yōu)秀旅旅游城市市”和聯(lián)聯(lián)合國人人居中心心授予的的“國際際改善居居住環(huán)境境最佳范范例獎”、 “20004中中國魅力力城市”、“中國國最具幸幸福感城城市”等等榮譽稱稱號。珠海海人杰地地靈，古古往今來來，涌現(xiàn)現(xiàn)出眾多多聞名中中外的英英才。中中華民國國第一位位內閣總總理唐紹紹儀，首首任清朝朝政府駐駐檀香山山總領事事陳芳，華南地地區(qū)第一一位系統(tǒng)統(tǒng)傳播馬馬克思主主義者楊楊匏安，中華全全國總工工會第一一任委員員長林偉偉民，省省港大罷罷工領導導人蘇兆兆征，清清華大學學第一任任校長唐唐國安，我國第第一位世世界冠軍軍、第225屆世世乒賽男

34、男單冠軍軍容國團團，我國國第一位位在美國國取得博博士學位位的留學學生容閎閎，畫家家、詩人人、文學學家蘇曼曼殊，著著名的人人民版畫畫家古元元，中國國近代著著名實業(yè)業(yè)家唐廷廷樞，上上海第一一家醫(yī)院院（仁濟濟醫(yī)院）創(chuàng)辦人人徐潤等等許多近近現(xiàn)代名名人就出出生在這這片土地地上。珠海海歷史古古跡豐富富，擁有有距今330000年左右右青銅時時代的高高欄島寶寶鏡灣摩摩崖石刻刻畫、光光緒皇帝帝賜首任任清朝政政府駐檀檀香山總總領事陳陳芳的古古建筑物物梅溪牌牌坊和唐唐紹儀在在清宣統(tǒng)統(tǒng)1年至至民國44年建造造的唐家家共樂園園。2.3珠珠海宏觀觀政治經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境2.3.1入世世、香港港、澳門門回歸、“港珠珠澳大橋橋”、

35、世界界經(jīng)濟發(fā)發(fā)展宣言言、航展為外外資的進進入敞開開了珠海海的大門門。外資資的涌入入、基礎礎設施的的完善，造就了了珠海四四大特色色經(jīng)濟，近年珠珠海的經(jīng)經(jīng)濟快速速發(fā)展。中國已正正式加入入世界貿貿易組織織（WTTO），市場開開放的程程度更大大，境外外投資者者相繼進進軍國內內市場，我國對對外的出出口貿易易亦大幅幅度增加加。幾乎乎所有的的經(jīng)濟學學家都認認為，“入世”對于我我國的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展是利大大于弊，尤其是是促進行行政體制制改革、打破行行業(yè)壁壘壘和實行行微觀企企業(yè)自由由化方面面將起到到明顯的的促進作作用。珠珠海作為為我國最最早對外外開放的的經(jīng)濟特特區(qū)之一一，又有有毗鄰港港澳的獨獨特地位位，“入世“后隨

36、著著引進外外資和出出口貿易易的增多多，經(jīng)濟濟總量亦亦水漲船船高。“入世”后隨著著外商投投資搶攤攤國內市市場，境境外資金金將有相相當部分分投向房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)，從而而不僅給給房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)帶帶來了充充足的資資金，而而且還會會帶來先先進的技技術和管管理經(jīng)驗驗，提高高樓盤的的素質與與品味。同時，隨著進進口關稅稅的降低低，進口口的建材材（尤其其是裝飾飾材料）價格相相應回落落，使樓樓宇的建建造成本本降低。此外，外商投投資國內內房地產(chǎn)產(chǎn)，還引引進一些些新型的的施工機機械和建建筑裝飾飾材料，這些對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展無疑是是件好事事。珠海海作為對對外開放放的窗口口，“近水樓樓臺先得得月”。中國國加入世世貿，外外商將

37、競競爭我國國市場，許多國國際財團團和有實實力的商商家就會會在國內內一些大大中城市市尋找立立足點，除了上上海、北北京、廣廣州、深深圳等城城市會成成為他們們的首選選外，珠珠海特區(qū)區(qū)亦成為為不可忽忽視的目目標。自從中國國內地實實行改革革開放政政策以來來，港澳澳與內地地業(yè)已形形成了互互補、互互利、相相互依存存、相互互合作、共生共共榮的經(jīng)經(jīng)濟合作作格局。隨著香香港、澳澳門回歸歸祖國，這種優(yōu)優(yōu)勢互補補的合作作關系，將在“一國兩兩制”條件下下，形成成新的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展動力，并創(chuàng)造造出更加加具有活活力的宏宏觀經(jīng)濟濟環(huán)境。近200年來，香港和和澳門與與內地在在貿易、旅游、投資、交通、制造業(yè)業(yè)、房地地產(chǎn)等方方面的聯(lián)

38、聯(lián)系日益益增強，內地因因素特別別是“廣東因因素”正發(fā)揮揮越來越越重要的的作用。自19999年12月澳澳門回歸歸祖國四四年來，珠海市市對澳門門進出口口貿易穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展。20004年年8月，內內地與香香港、澳澳門特別別行政區(qū)區(qū)簽署了了內地地與香港港關于建建立更緊緊密經(jīng)貿貿關系的的安排內地地與澳門門關于建建立更緊緊密經(jīng)貿貿關系的的安排（），正正式實施施以來，優(yōu)惠惠政策吸吸引了香香港和澳澳門產(chǎn)品品進入內內地。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，截至220077年，珠珠海港澳澳個體工工商戶總總數(shù)為1153戶戶，注冊冊資金6691.5萬元元，從業(yè)業(yè)人員3398人人。其中中香港居居民399戶，澳澳門1114戶，涵蓋房房地產(chǎn)服服務、管

39、管理咨詢詢、倉儲儲、旅游游及相關關服務等等行業(yè)。目前已已形成了了澳門街街、街街多條。主要有有拱北口口岸地下下廣場、蓮花路路、灣仔仔澳門街街、香洲洲南坑小小澳門、五洲花花城世派派街等。項下下零關稅稅商品進進口穩(wěn)步步增加，呈現(xiàn)快快速發(fā)展展勢頭。拱北海海關統(tǒng)計計數(shù)據(jù)顯顯示，今今年上半半年，拱拱北海關關共驗放放港澳貨物總總值46643.6萬美美元，約約占全國國進口總總值的22成，同同比大幅幅增長227%。同時，珠海與與澳門之之間的跨跨境工業(yè)業(yè)區(qū)計劃劃已進入入實質性性建設階階段，跨跨境工業(yè)業(yè)區(qū)的落落實將為為澳門工工業(yè)多元元化創(chuàng)造造更有利利的條件件，這些些將為促促進雙方方外貿合合作注入入新的動動力。220

40、033年1月10日世界經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展宣言大大會暨中中國企業(yè)業(yè)高峰會會在珠海海成功主主辦，來來自300多個國國家和地地區(qū)的政政要及國國際組織織代表、駐華使使節(jié)、商商會負責責人、工工商界領領袖、企企業(yè)代表表、專家家學者等等如何在在平等的的基礎上上，更好好地開展展合作，促進共共同發(fā)展展與繁榮榮進行了了熱烈交交流和探探討，珠海海宣言勢必對對中國乃至至世界經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)生生深遠的的影響。珠海借借此機會會，向國國際社會會展示了了自己的的形象，提高了了自己的的國際知知名度。由此“世宣”效應引引發(fā)投資資熱潮。20003年11月初初在珠海海市舉行行的世界界經(jīng)濟發(fā)發(fā)展宣言言系列活活動正引引發(fā)投資資新熱潮潮。作為為“世宣宣

41、”活動動重要內內容之一一的粵港港澳投資資環(huán)境推推介會暨暨經(jīng)貿洽洽談會也也取得豐豐碩成果果：來自自粵、港港、澳三三地的官官員和企企業(yè)家110000多人參參會，共共有244個項目目現(xiàn)場簽簽約，投投資總額額達222.1億億美元，其中，外商投投資金額額達133.766億美元元。作為為“世宣宣”主辦辦地的珠珠海成為為“贏家家”。包包括曉星星氨綸（廣東）有限公公司、珠珠海弘機機旅游發(fā)發(fā)展有限限公司等等大項目目在內，簽約項項目6個，外外商出資資額為22.744億美元元。其中中新投資資項目為為4個，外外商出資資額為11.644億美元元；增資資項目22個，外外商出資資額為11.1億億美元。自19996年承辦首首

42、次航展展來連續(xù)續(xù)五屆航航展，全全國人民民、全世世界人民民進一步步認識了了珠海，了解了了珠海，看到了了珠海的的發(fā)展；給珠海海帶來了了一筆巨巨大的無無形資產(chǎn)產(chǎn)，為珠珠海今后后走向世世界創(chuàng)造造了一個個無限廣廣闊的空空間和天天地。截至20006年年12月31日，已有665個國國家和地地區(qū)的客客商投資資珠海，外商直直接投資資項目995744個。日日本的三三菱、三三井、伊伊藤忠、松下、東芝、佳能、日通，美國的的?？松梨?、塞拉尼尼斯、偉偉創(chuàng)力，英國的的BP公公司，德德國的戴戴姆勒克克萊斯勒勒、西門門子，法法國的家家樂福，荷蘭的的飛利浦浦等300多家家著名跨跨國公司司在我市市投資設設立了558個外外商直接

43、接投資項項目。全全球5000強企企業(yè)中的的19家已已落戶珠珠海。20007年前前11個個月外商商投資達達到992億億美元，同比增增長422788，全全年有望望突破110億美美元。由于城市市規(guī)模所所限，珠珠海總體體經(jīng)濟水水平明顯顯低于珠珠三角其其他城市市，但從從經(jīng)濟運運行來看看，珠海海的經(jīng)濟濟效益高高，發(fā)展展也頗為為健康，近7年來經(jīng)經(jīng)濟增長長保持著著1116%的增幅幅。20007年年，據(jù)初初步核算算，全年年實現(xiàn)生生產(chǎn)總值值8822.9億億元，增增長166.1，GDDP總量量和增長長速度雙雙雙超過過“十五五”計劃劃預定的的目標。人均GGDP突突破6萬萬元，和和15年年前相比比，20007年年珠海的

44、的人均GGDP增增長超過過4000，截至目目前，珠珠海人均均GDPP位居全全省第三三位。2.3.2珠海海再掀交交通建設設高潮,一批交交通設施施的建成成投入使使用，珠珠海正在在從交通通末梢向向交通樞樞紐轉變變，形成成珠三角角地區(qū)西西部區(qū)域域城市20055年前珠珠海僅有有高速公公路4公公里。作作為珠江江三角洲洲西岸的的中心城城市，盡盡管建成成了華南南地區(qū)的的主樞紐紐港珠海港港和國家家干線機機場珠海機機場，但但對外交交通設施施建設的的滯后，使珠海海成為珠珠江三角角洲的交交通末梢梢，嚴重重阻礙了了珠海的的社會經(jīng)經(jīng)濟的快快速發(fā)展展，以至至珠海毗毗鄰港澳澳的地緣緣優(yōu)勢不不能充分分發(fā)揮出出來。然而，隨隨著珠

45、港港澳大橋橋、廣珠珠鐵路、江珠高高速、粵粵西沿海海高速公公路、廣廣珠西線線高速公公路、太太澳高速速、廣珠珠輕軌等等一大批批區(qū)域性性交通項項目的陸陸續(xù)啟動動和陸續(xù)續(xù)建成，經(jīng)過五五年的交交通設施施的加快快建設，珠海市市“五縱三三橫”路網(wǎng)規(guī)規(guī)劃將會會實現(xiàn)，珠海將將成為以以“一橋橋雙港”為龍頭頭的區(qū)域域性交通通樞紐城城市，其其90分鐘鐘城際生生活圈中中將囊括括江門、中山、廣州、順德、佛山、深圳、香港、澳門等等經(jīng)濟繁繁華的珠珠三角重重要都市市。可以以預見，未來珠珠海與珠珠三角內內和周邊邊其它重重要都市市的經(jīng)濟濟往來將將更加頻頻繁，珠珠海將憑憑著優(yōu)美美的自然然環(huán)境，獨特的的地理位位置、發(fā)發(fā)達的交交通體系系

46、，大大大提升城城市自身身的吸納納能力。2. 33.3旅游業(yè)業(yè)是珠海海第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的龍龍頭，形形成了以以休閑度度假、會會議展覽覽為特色色的旅游游發(fā)展格格局，被被譽為“中國最最浪漫的的城市”。市區(qū)沿海海岸修建建的情侶侶路，延延綿255公里，成為珠珠海最為為著名的的旅游景景觀帶。梅溪牌牌坊、陳陳芳故居居、唐家家共樂園園、白石石街和寶寶鏡灣摩摩崖石刻刻是歷史史悠久的的旅游古古跡。珠珠海園明明新園、夢幻水水城、御御溫泉、中藥谷谷是新興興的旅游游勝地。迷人的的海島、優(yōu)質的的溫泉和和具國際際水準的的高爾夫夫球場是是珠海主主要的特特色旅游游產(chǎn)品。香港中中旅國際際投資有有限公司司投入115億人人民幣開開發(fā)珠海海溫

47、泉，建設中中國第一一、國際際一流的的溫泉旅旅游度假假區(qū)。珠珠海屬實實施外國國人進入入珠江三三角洲1144小小時便利利簽證城城市。擁擁有完善善的旅游游接待服服務體系系及設施施，服務務質量達達到國際際水準。全市共共有旅行行社444家，其其中國際際社133家，國國內社331家；直接從從業(yè)人員員4萬人人，年接接待游客客10萬萬人次以以上的旅旅游景點點20個個，屬實實施外國國人進入入珠江三三角洲1144小小時便利利簽證城城市。現(xiàn)現(xiàn)有旅游游住宿設設施3000余處處，床位位3萬余張張，其中中五星級級5家，四四星級88家，三三星級225家，其它星星級酒店店70家家，20006年年接待來來自海內內外的客客人將近

48、近16777.225萬人，接待待境外游游客與國國內游客客之比為為144。接待過過夜游客客7299.588萬人次次，增長長13.9%。其中，國內游游客5226.778萬人人次，入入境游客客2022.799萬人次次，分別別增長112.77%和117.33%。全全年實現(xiàn)現(xiàn)旅游總總收入1139.02億億元，增增長222.2 %。其其中旅游游外匯收收入8.74億億美元，增長224.77%。220077年上半半年，外外國游客客、香港港游客大大幅增加加，臺灣灣游客在在保持了了兩年的的高速增增長后，20007年上上半年仍仍增。在在境外旅旅游者中中，投資資、商務務旅游的的人明顯顯增多，入境的的散客增增多，以以珠

49、海為為目的地地的游客客增多。到20220年珠海旅游游總接待待量將增加到到84000萬人人次；旅旅游總收收入將增加到到8500億元，形形成以都市市風貌、特色文文化和海海島風光光為特色色，國內內外著名名的文化化游樂、時尚休休閑、會會展度假假旅游目目的地；國內高高端休閑閑度假旅旅游產(chǎn)品品的示范范區(qū)和旅旅游服務務國際化化率先接接軌區(qū)；珠三角角旅游創(chuàng)創(chuàng)新的重重要基地地新局面面。2.4珠珠海房地地產(chǎn)市場場現(xiàn)狀珠海經(jīng)濟濟特區(qū)發(fā)發(fā)展的227年歷歷程中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷歷了從萌萌芽到成成熟的四四個階段段。19987年年以前的的珠海還還沒有真真正意義義上的房房地產(chǎn)開開發(fā)，除除了當時時的極少少數(shù)房地地產(chǎn)公司司開發(fā)少少

50、量住房房用于外外銷，房房產(chǎn)建設主主要用來來解決住住房福利利分配。19888年之之后，房房地產(chǎn)作作為商品品的概念念逐步被被引入開開發(fā)建設設。19992年年，珠海海的房地地產(chǎn)市場場像被突突然間點點起一把把火，開開發(fā)投資資同比迅迅猛增加加了近55倍，全全市有3359家家注冊的的房地產(chǎn)產(chǎn)公司，其中有有外資889家，很多工工業(yè)企業(yè)業(yè)都被卷卷進房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)買賣地地皮炒作作房價。在當時時的住房房制度沒沒有改革革的條件件下，珠珠海房地地產(chǎn)市場場嚴重供供過于求求，但房房地產(chǎn)開開發(fā)熱度度不減。到119955年，珠珠海有許許多房地地產(chǎn)項目目陷入停停頓，樓樓盤爛尾尾，房價價跳水。19995年之之后到119988年，

51、珠珠海的房房地產(chǎn)市市場進入入相對冷冷靜的調調整恢復復階段。這段期期間內全全市商品品房空置置面積從從1044.4萬萬平方米米增加到到1522.5萬萬平方米米。19999年年之后，珠海逐逐漸進入入成熟發(fā)發(fā)展時期期，政府府停止了了以地抵抵頂工程程款，嚴嚴格控制制新批土土地。220000年，珠珠海全面面啟動城城中舊村村改造項項目，停停止實物物分房實實行住房房分配貨貨幣化，全市原原先的開開發(fā)用地地得到重重新整合合，規(guī)模模開發(fā)成成為主流流，精品品房層出出不窮，物業(yè)管管理水平平進一步步提高。目前房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為珠珠海的支支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和新新的經(jīng)濟濟增長點點，呈現(xiàn)現(xiàn)著較好好的發(fā)展展勢頭。據(jù)珠海海市統(tǒng)計計報告顯顯

52、示，近近年房地地產(chǎn)業(yè)對對珠海經(jīng)經(jīng)濟的拉拉動作用用明顯，20000年房房地產(chǎn)增增加值110.35億元元，拉動動GDPP增長00.477個百分分點，對對GDPP貢獻率率3.335%；20003年年房地產(chǎn)產(chǎn)增加值值14.88億億元，拉拉動GDDP增長長0.22個百分分點，對對GDPP貢獻率率3.11%；到到了20006年年房地產(chǎn)產(chǎn)增加值值42.75億億元，拉拉動GDDP增長長0.44個百分分點，對對GDPP貢獻率率2.77%。在房房地產(chǎn)景景氣指數(shù)數(shù)不斷上上升的情情況下，房地產(chǎn)產(chǎn)投資在在全社會會固定資資產(chǎn)投資資的比重重在未來來幾年仍仍將呈現(xiàn)現(xiàn)平穩(wěn)上上升的趨趨勢，并并將更有有力拉動動珠海市市經(jīng)濟的的增長

53、。目前珠海海房地產(chǎn)產(chǎn)市場形形勢呈現(xiàn)現(xiàn)如下特特點：1、經(jīng)濟濟發(fā)展，政策推推動，房房地產(chǎn)開開發(fā)保持持適度規(guī)規(guī)模由于城市市規(guī)模和和城市建建成區(qū)面面積較小小，相比比珠三角角其他城城市，珠珠海房地地產(chǎn)投資資規(guī)模仍仍然較低低，在珠珠三角99市中僅僅高于江江門和肇肇慶。而而在社會會固定資資產(chǎn)投資資規(guī)模方方面，珠珠海的排排位也與與房地產(chǎn)產(chǎn)投資一一致。但就珠海海而言，自19999年后后，珠海海市場一一直保持持了較為為平穩(wěn)的的發(fā)展態(tài)態(tài)勢，觀觀察1999920007年的的房地產(chǎn)產(chǎn)投資規(guī)規(guī)模、房房地產(chǎn)開開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營情況況（參下下表）可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，房地地產(chǎn)投資資規(guī)模和和珠海的的竣工面面積和銷銷售面積積變化一一直是一一條

54、較為為平滑的的曲線，施工面面積在220055年以后后呈現(xiàn)了了較大幅幅度的上上揚態(tài)勢勢。而對對比20006年年和20007年年的數(shù)據(jù)據(jù)可以發(fā)發(fā)現(xiàn)，與與竣工面面積相比比，施工工面積的的增幅更更為顯著著。近年珠海海的房地地產(chǎn)發(fā)展展勢頭會會在今后后幾年持持續(xù)，因因為這樣樣的發(fā)展展是在中中央進行行了宏觀觀調控和和珠海市市政府出出臺了一一系列穩(wěn)穩(wěn)定房價價的政策策后而取取得的發(fā)發(fā)展，是是健康的的、良性性的、穩(wěn)穩(wěn)定的。房房地產(chǎn)屬屬第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，與與整體經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境境密切相相關。所所以珠海海房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的好勢頭頭也是與與珠海的的經(jīng)濟環(huán)環(huán)境分不不開的。近年來珠海市市的各項項投資力力度加大大，全市市財政收收入環(huán)比比每

55、年增增長200以上。同同時，港港珠澳大大橋的確確定、廣廣珠輕軌軌的開工工、幾條條高速公公路的的的建成和和在建，這些大大型基礎礎設施建建設取得得重大進進展都對對珠海未未來的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展前景注注入了活活力。珠海海市政府府工業(yè)西西進、城城市西拓拓發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略的實實施，以以及海泉泉灣、溝溝通唐家家灣至前前山的鳳鳳凰山公公路隧道道施工等等一系列列大項目目的建設設和完成成，使我我市的中中心城區(qū)區(qū)同時向東、西部部擴展，改變了了珠海人人購房的的心理半半徑，以以前買房房不愿意意過前山山橋的觀觀念改變變了，在在前山、南屏、唐家買買房已很很自然，斗門、金灣的的房市也也開始興興旺。另外外珠海市市對爛尾尾樓盤活活制定的的

56、“一樓樓一策”和著力力進行城城中村改改造等優(yōu)優(yōu)惠政策策，不僅僅盤活了了城市資資源，改改善了珠珠海環(huán)境境，還增增加了商商品房的的供應量量，使珠珠海市房房地產(chǎn)市市場的資資源更加加豐富，也促進進了珠海海市房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展。 22、房地地產(chǎn)景氣氣指數(shù)提提高，房房價持續(xù)續(xù)上漲。隨著港珠珠澳大橋橋、廣珠珠軌道交交通、廣廣珠鐵路路等交通通設施的的建設，使得珠珠海的區(qū)區(qū)域地位位提升，房地產(chǎn)產(chǎn)投資價價值升高高，20000年年以來商商品房價價格持續(xù)續(xù)上漲，房價增增幅加速速，觀察1999920007年的的珠海市市商品房房均價走走勢（參參下表）可可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，房價價在20002年年以后一一直穩(wěn)步步上升，而增幅幅則

57、在220033年和20007年年拉出了了較大的的上升陽陽線，實實際上220077年房價價增幅作作為高位位運行的的結果，其增幅幅意義更更為可觀觀。值得一提提的是海海景樓的的開發(fā)、銷售。海景樓樓盤的稀稀缺性使使其占據(jù)據(jù)了較高高端的市市場區(qū)隔隔。伴隨隨著地產(chǎn)產(chǎn)大腕們們的進入入，珠海海海景樓樓價全面面躥升。珠海的的海景住住宅開發(fā)發(fā)，早在在上世紀紀八十年年代就已已經(jīng)成為為珠海房房地產(chǎn)市市場的重重要組成成部分。早期建建設的拱拱北區(qū)域域的銀海海新村、美景花花園、海海濤居、海灣新新家園，吉大區(qū)區(qū)域的水水灣頭海海景樓、大型社社區(qū)海灣灣花園、海濱花花園，香香洲區(qū)域域的海霞霞新村、碧濤花花園等，均是當當時珠海海的高

58、檔檔住宅。要么是是面向港港澳市場場的外銷銷型商品品房，要要么是政政策機構構人員的的聚居地地，要么么是本地地及內地地高收入入人群的的高尚住住宅區(qū)。在九十十年代初初期和中中期的商商品房銷銷售均價價一直維維持在880000元/mm2的高位位，海濱濱花園更更是曾經(jīng)經(jīng)創(chuàng)造出出高達2200000元/m2的珠海海樓市天天價。當當時的海海景住宅宅外銷型型特點非非常明顯顯，珠海海以外的的客戶約約占78成，其中港港澳客戶戶和內地地客戶各各占一半半左右。在九十年年代后期期，由于于國家宏宏觀調控控和珠海海經(jīng)濟增增長速度度下降，造成珠珠海房地地產(chǎn)市場場的整體體低迷，尤其是是外銷市市場客源源明顯下下降，海海景住宅宅的價格

59、格有較大大幅度的的下滑，部分項項目開發(fā)發(fā)速度減減緩甚至至造成爛爛尾。進入二十十一世紀紀后，到到20003年，眾多利利好消息息頻頻出出臺，珠珠海宏觀觀經(jīng)濟也也開始步步入一個個新的高高速增長長時期，珠海房房地產(chǎn)市市場明顯顯回暖，而且在在今后比比較長的的一段時時間內，預期將將出現(xiàn)市市場規(guī)模模和價格格水平較較快增長長的趨勢勢。在這這樣的市市場背景景下，海海景住宅宅市場也也重新出出現(xiàn)市場場機會。銷售均均價的跨跨度較大大，從44000050000元元平方方米的多多層住宅宅，6000070000元平方米米的高層層住宅，到1000000元平平方米上上下的海海景別墅墅都有供供應。據(jù)了解，到了20007年年，沿港

60、港灣大道道、情侶侶路從北北到南，海景樓樓集中上上市：每每一間、十里陽陽臺、萬萬科金金域藍灣灣、東方方傲景景峰等一一線海景景樓以及及二線海海景樓，都把銷銷售起價價定在了了100000元平平方米以以上，而而銷售均均價直奔奔150000元平方米米大關，最高銷銷售價已已超過2200000元平方米米，比220033年均價價60000-770000元平平方米的的銷售價價翻了一一倍以上上。 3、供需兩兩旺，交易活活躍20077年上半半年，珠珠海樓市市表現(xiàn)出出進一步步火熱的的勢頭。商品房房施工面面積與竣竣工面積積較去年年同期漲漲幅均超超25%左右。下半年年開始，受宏觀觀調控預預期及周周邊市場場環(huán)境變變化影響響