XX食品公司地塊項目前期研究策劃建議書

1、xx食品品公司地地塊項目目前期研研究策劃劃建議書書目 錄投 資 環(huán) 境境 篇2區(qū)域概述述城市總體體規(guī)劃市政工程程建設及及拆遷改改造房 產(chǎn) 大 市市 篇12一、20004年年溧陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀二、20005年年下半年年溧陽房房地產(chǎn)市市場展望望競爭市場場篇117項 目 分 析析 篇29開 發(fā) 建 議議 篇35一、建筑筑風格二、總體體規(guī)劃三、物業(yè)業(yè)配比四、客源源定位五、價格格定位投 資 環(huán) 境境 篇一、區(qū)域域概述1、區(qū)域域地理：溧陽位于于蘇浙皖皖三省交交界處，長江三三角洲西西部，江江蘇省南南部，常常州市西西南角，屬大上上海經(jīng)濟濟區(qū)范圍圍，是著著名的“絲府茶茶鄉(xiāng)”。距上上海、杭杭州僅有有200

2、0公里，距距南京、蘇州、張家港港百余公公里，距距南京祿祿口國際際機場880公里里，距常常州機場場60多多公里。2、行政政區(qū)劃：溧陽古稱稱平陵, 秦建建縣制,至今已已有22200多多年歷史史。19990年88月,經(jīng)經(jīng)國務院院批準,撤縣設設市,是是常州市市重要組組成部分分。溧陽現(xiàn)現(xiàn)轄制118個鎮(zhèn)鎮(zhèn)、2個個省級開開發(fā)區(qū),總面積積15335.887平方方公里。處于北北緯3111-3114，東經(jīng)經(jīng)1199088-111936之間。溧陽市市是常州州境內唯唯一山水水兼得的的城市，自然環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，尤其其是南部部區(qū)域，群山環(huán)環(huán)繞，并并有著名名的AAAAA級級國家旅旅游區(qū)天目目湖旅游游度假區(qū)區(qū)。3、悠久久歷史：

3、全市總人人口799萬余人人，其中中非農(nóng)業(yè)業(yè)人口約約35萬萬人，占占總人口口的444%,市市區(qū)人口口18萬萬左右。溧陽歷歷史悠久久，人杰杰地靈。經(jīng)中外外科學家家聯(lián)合考考證，地地處溧陽陽上黃水水母山發(fā)發(fā)現(xiàn)的“中華曙曙猿”等等大量古古生物化化石，距距今已有有45000萬年年，是包包括人類類在內的的高級靈靈長類動動物的共共同祖先先。溧陽陽是革命命老區(qū), 陳毅毅、粟裕裕等老一一輩革命命家曾在在這里開開辟創(chuàng)建建了以茅茅山為中中心的蘇蘇南抗日日根據(jù)地地，新四四軍江南南指揮部部就設在在溧陽的的水西村村。4、經(jīng)濟濟概況：a、綜合合實力溧陽市市以機械械、建材材、建筑筑安裝、旅游等等為支柱柱產(chǎn)業(yè)，這些產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在220

4、033年獲得得了較大大發(fā)展，20003年末末，溧陽陽市有115家工工業(yè)企業(yè)業(yè)（集團團）總產(chǎn)產(chǎn)值超億億元，占占全市工工業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值的227.88%，提提高1.3個百百分點。其中江江蘇上上上集團、江蘇華華朋集團團和江蘇蘇正昌集集團工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值值均在55億元以以上。20004年全全市統(tǒng)計計實現(xiàn)工工業(yè)銷售售收入2258.02億億元,實實現(xiàn)利稅稅22.57億億,實現(xiàn)現(xiàn)利潤99.555億,其其中年銷銷售超過過5000萬以上上企業(yè)實實現(xiàn)產(chǎn)品品銷售收收入1887.227億元元,利稅稅17.15億億元,利利潤8.21億億元.19778年以以來，溧溧陽市國國內生產(chǎn)產(chǎn)總值以以年均117.55%的高高速度增增長。220

5、033年溧陽陽市國民民生產(chǎn)總總值較上上年增長長18.6%，略高于于全國水水平；國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值增增長遠高高于全市市職工和和農(nóng)民收收入水平平，社會會財富增增長明顯顯。社會會財富強強有力的的增長必必然帶動動新一輪輪的城市市建設高高速發(fā)展展，進而而促進房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的進一一步繁榮榮。20003年年全市居居民儲蓄蓄存款較較上年增增長188.8億億元，銀銀行存款款余額增增加199.5億億元，經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展基本良良性。從從過去走走過的道道路來看看，溧陽陽市經(jīng)濟濟發(fā)展成成績顯著著，人民民群眾生生活水平平得到較較大提高高，人均均收入、消費以以及儲蓄蓄等指標標顯著增增長。溧溧陽市經(jīng)經(jīng)濟綜合合實力的的壯大，為該市市進

6、一步步發(fā)展打打下了良良好的經(jīng)經(jīng)濟基礎礎。從后后期走勢勢來看，預計溧溧陽市經(jīng)經(jīng)濟增長長幅度仍仍將保持持兩位數(shù)數(shù)以上的的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展速度度，這種種持續(xù)快快速的經(jīng)經(jīng)濟增長長水平，為該市市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展奠定定了較強強的投資資信心以以及穩(wěn)定定的利潤潤保障。項目20033年數(shù)值值與20002年比比較全市人口口78.77萬人同比增長長0.331%國民生產(chǎn)產(chǎn)總值121.1億元元同比增長長18.6%人均GDDP154115元同比增長長18.5%職工平均均工資173665元同比增長長5.55%農(nóng)民人均均純收入入47222.966元同比增長長7.99%銀行存款款余額85.22億元同比增長長22.9%人均儲蓄蓄存款

7、108331元同比增長長22.0%b、產(chǎn)業(yè)業(yè)結構從近年來來溧陽市市產(chǎn)業(yè)結結構布局局變化走走勢來看看，該市市三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結構構相繼實實現(xiàn)了由由“一二三三”到“二一三三”、再到到“二三一一”的兩次次歷史性性突破。20033年溧陽陽市經(jīng)濟濟結構更更趨合理理，三次次產(chǎn)業(yè)比比重由220022年的113.00：522.3：34.7調整整為111.6：55.3：333.11。目前溧陽陽市第二二產(chǎn)業(yè)結結構所占占比例過過半，其其中主要要是地方方工業(yè)、機械加加工、建建筑業(yè)等等；第三三產(chǎn)業(yè)占占據(jù)國民民生產(chǎn)總總值的三三分之一一以上，其中內內外貿易易十分活活躍、旅旅游業(yè)對對經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的推推動作用用更顯突突出；溧溧陽有山山

8、有水，是有名名的絲茶茶之鄉(xiāng)，其第一一產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展貢貢獻率也也相對較較高，達達到111.6%。從溧陽市市經(jīng)濟發(fā)發(fā)展方向向上看，該市將將重點開開發(fā)天目目湖旅游游區(qū)以及及市區(qū)與與天目湖湖之間的的帶狀生生態(tài)工業(yè)業(yè)園區(qū)以以及生態(tài)態(tài)住宅區(qū)區(qū)，因此此，隨著著整體經(jīng)經(jīng)濟實力力的壯大大，預計計第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所占占比例仍仍將逐步步降低，第二和和第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將穩(wěn)穩(wěn)步發(fā)展展，尤其其是隨著著天目湖湖旅游區(qū)區(qū)的進一一步開發(fā)發(fā)，第三三產(chǎn)業(yè)所所占比例例將會有有一個較較大幅度度的提高高。c、經(jīng)濟濟形態(tài)第三產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展速速度加快快。20003年年完成第第三產(chǎn)業(yè)業(yè)總值44010000萬萬元，其其中以批批發(fā)和零零售貿易易業(yè)、參參飲業(yè)、社會服

9、服務業(yè)發(fā)發(fā)展較快快。分別別完成總總值為11150000萬萬元、2250000萬元元和3559000萬元，同比都都有較大大幅度提提高。近年來，溧陽市市的開放放型經(jīng)濟濟取得了了長足的的進步，招商引引資取得得了新突突破。全全市進出出口總額額突破11億美元元大關，達1002544萬美元元，其中中出口額額81553萬美美元，進進出口總總額21101萬萬美元，在出口口額中，一般貿貿易出口口68221萬美美元，加加工貿易易出口113322萬美元元。溧陽市220033年新批批外商投投資企業(yè)業(yè)58家家，新增增28家家；其中中5000萬美元元以上項項目188個，合合同利用用外資22.8億億元，實實際利用用外資99

10、9988萬美元元，年末末全市已已投產(chǎn)開開業(yè)的三資企業(yè)225家；其中銷銷售超550000萬元的的三資資企業(yè)業(yè)4家，利稅在在10000萬元元以上三資企業(yè)11家。正昌集團團、上上上集團、華朋集集團、力力士集團團、方正正稀土、天目湖湖啤酒飲飲料公司司等一大大批規(guī)模模大、效效益好、市場競競爭力強強、享譽譽全國、領先同同行的企企業(yè)逐漸漸涌現(xiàn)。同時全全市外向向型經(jīng)濟濟也得到到了較大大發(fā)展。d、經(jīng)濟濟實力對對比項目溧陽市220033年數(shù)值值宜興市220033年數(shù)值值江蘇省第第一名數(shù)數(shù)值全市人口口78.77萬人107萬萬人國民生產(chǎn)產(chǎn)總值121.1億元元224.01億億元江陰市4410.03億億元人均GDDP15

11、4115元209005元昆山市5520778元農(nóng)民人均均純收入入47222.966元50400元江陰市662666元財政收入入8.8億億元21.001億元元江陰市445.009億元元人均儲蓄蓄存款108331元127887元常熟市2226008元在江蘇省省54個個市（縣縣）中，溧陽市市整體水水平中等等偏上，約居于于20-30名名之間；但僅就就蘇南地地區(qū)比較較來看，溧陽市市整體經(jīng)經(jīng)濟水平平相對較較低。就多數(shù)經(jīng)經(jīng)濟指標標比較來來看，溧溧陽市與與江蘇省省同級別別縣市第第一名的的差距相相對較大大，在國國民生產(chǎn)產(chǎn)總值、人均GGDP、財政收收入以及及人均儲儲蓄存款款來看，僅為第第一名數(shù)數(shù)值的220-440

12、%之之間。過以上數(shù)數(shù)據(jù)比較較來看，作為蘇蘇南地區(qū)區(qū)新興中中小型城城市，一一方面溧溧陽市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展水平相相對不高高，經(jīng)濟濟基礎相相對較弱弱；另一一方面也也說明溧溧陽市還還具有較較大的發(fā)發(fā)展?jié)摿αΓ陂L長江三角角洲整體體經(jīng)濟飛飛躍的221世紀紀，相信信交通地地位愈顯顯重要的的溧陽市市，經(jīng)濟濟必將再再上一個個新臺階階。e、旅游游產(chǎn)業(yè)狀狀況20033年溧陽陽市積極極實施大大旅游戰(zhàn)戰(zhàn)略，增增強旅游游支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)競爭爭力，全全市旅游游業(yè)加快快發(fā)展，全年接接待國內內外游客客2066.4萬萬人次，比20001年年增長440.77%，其其中接待待海外旅旅游者229100人次，增長888.55%；接接待國內內旅游

13、者者2066.122萬人次次，增長長40.6%。20003年全全市旅游游總收入入18.61億億元，全全社會實實現(xiàn)旅游游增加值值8.993億元元，增長長48.9%。隨著天目目湖旅游游度假區(qū)區(qū)的整體體開發(fā)規(guī)規(guī)劃實施施，預計計天目湖湖旅游區(qū)區(qū)的知名名度將進進一步擴擴大，吸吸引前來來觀光旅旅游度假假的游客客數(shù)量將將大幅度度增加，區(qū)域發(fā)發(fā)展前景景良好。天目湖旅旅游度假假區(qū)全年年共接待待游客達達1611.1萬萬人次，比上年年增長66.7%。f、關于于開發(fā)區(qū)區(qū)建設江蘇省溧溧陽經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)于19992年年始建，是江蘇蘇省首批批16個個省級經(jīng)經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)之一一，原規(guī)規(guī)劃面積積為5.02平平方公里里，20000

14、年年原楊莊莊鄉(xiāng)劃歸歸開發(fā)區(qū)區(qū)，加上上新增寧寧杭高速速公路以以南開發(fā)發(fā)建設區(qū)區(qū)，區(qū)域域面積增增至411.6平平方公里里。溧陽經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)經(jīng)過十十年的開開發(fā)建設設，截至至目前，開發(fā)區(qū)區(qū)內共有有各類企企業(yè)1883家，總投資資16.8億元元。其中中外商投投資項目目46個個，外商商獨資項項目311家，合合同利用用外資11.3億億美元，實際利利用外資資73009萬美美元。溧陽經(jīng)濟濟開發(fā)區(qū)區(qū)的南拓拓配合了了城市整整體發(fā)展展規(guī)劃布布局，為為該市帶帶狀城市市發(fā)展和和產(chǎn)業(yè)布布局指明明了方向向，預計計后期開開發(fā)區(qū)的的開發(fā)建建設將主主要集中中在寧杭杭高速公公路以南南區(qū)域，這也為為本區(qū)域域的整體體開發(fā)和和發(fā)展奠奠定了

15、堅堅實的基基礎。g、濟發(fā)發(fā)展目標標 20007年市市區(qū)人均均生產(chǎn)總總值2.4萬元元，全面面實現(xiàn)小小康；220200年人均均地區(qū)生生產(chǎn)總值值達到113萬元元，基本本實現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)代化。經(jīng)濟發(fā)展展目標項目現(xiàn)狀（220022）2007720200市域市區(qū)市域市區(qū)市域市區(qū)地區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值（億元）102.1248.887200105708436人均地區(qū)區(qū)生產(chǎn)總總值（萬萬元）1.32.4442.6444.29.713.00三大產(chǎn)業(yè)業(yè)構成13.111：552.229：334.664.7：53.7：441.668：555：3774：533：4334：544：4222：488：500經(jīng)濟增長長速度（%）12.117.5

16、14.44161112城市總體體規(guī)劃1、城市市性質蘇、浙、皖邊界界地區(qū)具具有山水水特色的的現(xiàn)代化化工貿、旅游城城市。城市結構構規(guī)劃城市市結構形形態(tài)為星星狀布局局結構，城市主主要交通通軸線向向北、向向西、向向南延伸伸，適當當向東拓拓展，由由西北、東南兩兩片楔形綠地地系統(tǒng)，城郊風風景區(qū)以以及規(guī)劃劃主干道道分隔成成五個片片區(qū)：中中心片區(qū)區(qū)、昆侖侖片區(qū)、燕山片片區(qū)、城城西片區(qū)區(qū)、城南南片區(qū)，在城市市北、南南、西部部布置三三個工業(yè)業(yè)區(qū)；沿沿平陵路路、西大大街形成成“十”字型城城市中心心。發(fā)展戰(zhàn)略略及目標標提高城市市規(guī)劃、建設、管理水水平。繼繼續(xù)深化化城市總總體規(guī)劃劃、鎮(zhèn)（區(qū)）和和中心村村規(guī)劃、各項專專業(yè)

17、規(guī)劃劃和控制制性詳規(guī)規(guī)的編制制完善工工作。完成建設設路西延延伸、錢錢家路、龍亭路路、體育育路延伸伸段、昆昆侖北路路改造和和清溪路路沿線景景觀帶、燕鳴北北路等市市政工程程，啟動動南片區(qū)區(qū)公園、燕山風風景區(qū)、西郊風風景區(qū)以以及碼頭頭街濱河河綠地工工程。繼續(xù)加大大城市拆拆遷力度度，實施施老住宅宅小區(qū)三三期綜合合整治，完成新新垃圾填填埋場、清溪水水廠5萬萬噸級擴擴能建設設，實施施宜興至至溧陽天天然氣管管道鋪設設工程。加快構建建城市綠綠色生態(tài)態(tài)系統(tǒng)，爭創(chuàng)江江蘇省園園林城市市。加大大城管執(zhí)執(zhí)法力度度，積極極開展專專項執(zhí)法法監(jiān)察。進一步步完善城城市管理理體制，加強住住宅小區(qū)區(qū)物業(yè)管管理，提提高綜合合服務功功

18、能。加強國土土資源管管理，依依法保護護耕地，大力推推進集約約化用地地，努力力做好土土地復墾墾整理工工作，確確保耕地地動態(tài)平平衡和占占補平衡衡。嚴格格規(guī)范土土地出讓讓“招、拍、掛掛”制度度，最大大限度利利用土地地資源籌籌措建設設資金。城市主要要分區(qū)老城區(qū)：鳳凰路路與建設設路之間間，是溧溧陽老城城區(qū)所在在地，作作為溧陽陽城區(qū)發(fā)發(fā)展的核核心城區(qū)區(qū)，城市市功能較較為齊全全，設施施較為完完善，是是全市的的商業(yè)服服務、文文化教育育中心。現(xiàn)狀公公共設施施主要沿沿東、西西大街與與平陵中中路兩側側布置。由于人人口密度度大，工工業(yè)用地地的置換換力度較較小，造造成老城城區(qū)內居居民居住住生活環(huán)環(huán)境較差差。該區(qū)區(qū)現(xiàn)狀建

19、建設用地地8.551平方方公里。南部新區(qū)區(qū)：建設設路以南南，溧陽陽行政中中心所在在地，是是上一輪輪規(guī)劃以以來的重重點建設設地區(qū)之之一。隨隨著行政政中心的的建成，該區(qū)已已經(jīng)顯現(xiàn)現(xiàn)出溧陽陽新興城城市的發(fā)發(fā)展風貌貌，成為為溧陽市市發(fā)展的的重要載載體?，F(xiàn)現(xiàn)狀行政政中心沿沿南環(huán)路路、燕苑苑路布置置建設，其他公公共設施施沿燕山山路、天天目路布布置。該該片區(qū)現(xiàn)現(xiàn)狀建設設用地44.933平方公公里。市經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)：鳳凰路路以北，是溧陽陽市城區(qū)區(qū)新一輪輪工業(yè)發(fā)發(fā)展的主主要集聚聚區(qū)域，該區(qū)發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢良好，工業(yè)門門類齊全全，基礎礎設施齊齊全；隨隨著新港港鋼鐵工工業(yè)園和和蕪太運運河以北北2.88平方公公里的第第三期

20、工工程建設設全面啟啟動，將將進一步步拓展開開發(fā)區(qū)發(fā)發(fā)展空間間，該區(qū)區(qū)現(xiàn)狀建建設用地地2.445平方方公里。中心片區(qū)區(qū)：位于于北環(huán)河河、灣溪溪河、寧寧杭公路路、東環(huán)環(huán)路所組組成的內內環(huán)圈以以內，是是溧陽城城市發(fā)展展的核心心區(qū)域，規(guī)劃為為全市的的政治、文化、商貿中中心和生生活居住住區(qū)。昆侖片區(qū)區(qū)：位于于北環(huán)河河以北區(qū)區(qū)域，以以工業(yè)用用地為主主。燕山片區(qū)區(qū)：位于于寧杭公公路片區(qū)區(qū)南側、寧杭鐵鐵路以北北區(qū)域，是以交交通集散散、物流流、文化化教育為為主的多多功能綜綜合片區(qū)區(qū)。城西片區(qū)區(qū)：位于于灣溪河河西側、寧杭公公路以北北、團結結路兩側側區(qū)域，以工業(yè)業(yè)用地、商貿、體育、居住及及近郊風風景區(qū)為為主的綜綜合

21、片區(qū)區(qū)。城西片區(qū)區(qū)：位于于灣溪河河西側、寧杭公公路以北北、團結結路兩側側區(qū)域，以工業(yè)業(yè)用地、商貿、體育、居住及及近郊風風景區(qū)為為主的綜綜合片區(qū)區(qū)。5、城市市近期建建設規(guī)劃劃指導思思想：拓拓展城市市框架，構筑山山水城市市格局。完善城城市基礎礎建設設設施，增增強城市市功能，提升城城市品位位。銜接接近期規(guī)規(guī)劃，科科學合理理規(guī)定土土地供應應量，明明確近期期建設項項目，增增強規(guī)劃劃的可操操作性。發(fā)展的的目標和和重點：初步形形成中等等城市格格局，城城市建設設用地向向南、西西拓展，生活性性用地重重點完善善、建設設中心片片區(qū)、燕燕山南區(qū)區(qū)。用地布局局：主城城片區(qū)南南部新發(fā)展展居住用用地以南南環(huán)路、南大街街、寧

22、杭杭公路、燕山路路為界，新增居居住用地地約1224.559公頃頃。三、市政政工程建建設及拆拆遷改造造20044年城市市基礎建建設20044年溧陽陽完成城城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃和和城市總總體規(guī)劃劃修編，建立城城市規(guī)劃劃設計公公開招投投標機制制。城區(qū)區(qū)新增和和改造綠綠化面積積18.2萬平平方米。市政工工程建設設投入資資金80000多多萬元。完成房房地產(chǎn)開開發(fā)面積積22.2萬平平方米。實施77個老住住宅小區(qū)區(qū)總面積積47萬萬平方米米的綜合合改造，完成謝謝婆園地地塊等225萬平平方米的的拆遷任任務。以市政道道路、景景觀帶建建設和老老小區(qū)改改造為重重點，拉拉開城市市框架，改善城城市面貌貌，完成成了平陵陵西路、西

23、后街街、人民民廣場二二期、昆昆侖南路路綠化島島改造以以及平陵陵西路兩兩側景觀觀帶、南南環(huán)路東東延伸段段建設等等工程，實施了了東門新新村等88個總面面積達332萬平平方米的的老住宅宅區(qū)綜合合整治，城區(qū)新新增道路路面積228萬平平方米，新增綠綠地477.2公公頃，拆拆遷房屋屋18萬萬平方米米。溧陽市建建設目標標到20007年，城市面面貌得到到較大的的改善，投資環(huán)環(huán)境不斷斷改善，旅游業(yè)業(yè)和物流流業(yè)獲得得迅速的的發(fā)展，逐步成成為蘇浙浙皖三省省交界處處重要的的休閑度度假旅游游目的地地和物資資集散地地。到220200年，城城區(qū)社會會經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平平達到中中等發(fā)達達國家水水平，基基本形成成經(jīng)濟繁繁榮、文文化

24、發(fā)達達的中等等城市，成為蘇蘇浙皖三三省交界界處的商商貿中心心城市，具有山山水特色色的旅游游城市。城市建設設目標現(xiàn)狀（220022）近期（220077）遠期（220200）人均住房房使用面面積（/人）202530人均道路路面積（/人人）10.33415.88714.221人均公共共綠地（/人人）2.0996.33312.003人均年生生活用電電量（度度）328884560060000城市燃氣氣普及率率（%）8095100人均綜合合生活用用水量（升/日日）180230280城市供水水普及率率（%）100100100城市排水水服務面面積普及及率（%）6080100污水集中中處理率率（%）506080

25、溧陽市域域城鎮(zhèn)建建設用地地需求與與配置指標城鎮(zhèn)名稱稱現(xiàn)狀（220022年）規(guī)劃末期期（20020年年）城鎮(zhèn)人口口（萬）總面積（ha）人均用地地（/人）城鎮(zhèn)人口口（萬）城鎮(zhèn)建設設用地（ha）人均建設設用地（/人人）總面積）（haa）城區(qū)15.88414799145.5748.5553111-91500綜上所述述，溧陽陽市總體體經(jīng)濟運運行情況況良好，在市政政府大力力發(fā)展經(jīng)經(jīng)濟的政政策導向向支持下下，經(jīng)濟濟將會向向更為健健康的方方向發(fā)展展。按照照市政府府擬定的的“十五”計劃發(fā)發(fā)展目標標，在經(jīng)經(jīng)濟景氣氣的大背背景下，市民的的收入增增長預期期樂觀。相對于于目前城城市價格格水平，居民的的購買力力已達到到一

26、定水水準，已已經(jīng)有條條件形成成對住宅宅等高額額商品的的有效需需求，而而需求能能否與供供應相平平衡以促促進市場場的發(fā)展展，將取取決于有有無合理理的市場場供應和和市場秩秩序。鑒鑒于此，下面我我們將就就溧陽市市目前房房地產(chǎn)市市場進行行分析。房 產(chǎn) 大 市市 篇20044年，溧溧陽房地地產(chǎn)市場場在“過熱”與“泡沫的的爭議中中，度過過了持續(xù)續(xù)高溫、快速發(fā)發(fā)展的一一年，雖雖然信貸貸的緊縮縮、加息息對房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展展帶來了了一定的的影響，但全市市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資依然然保持了了快速增增長，特特別是商商品房建建設規(guī)模模進一步步擴大，市場供供需總量量和供求求結構基基本保持持平衡，住房空空置面積積持續(xù)減減少

27、，市市場銷售售價格穩(wěn)穩(wěn)中略升升，經(jīng)濟濟適用房房建設速速度有所所加快，表明房房地產(chǎn)市市場正沿沿著快速速、有序序的軌道道健康運運行。一、20004年年溧陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀：20044年溧陽陽市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)房房屋施工工與竣工工建筑面面積城市施工面積積（萬平方方米）本年新開開工（萬平方方米）竣工面積積（萬平方方米）溧陽58.55451420044年溧陽陽市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)房房屋銷售售與空置置建筑面面積城市實際銷售售（萬平方方米）住宅銷售售（萬平方方米）空置（萬平方方米）溧陽37333.25520004年度度溧陽房房地產(chǎn)開開發(fā)完成成實際投投資額為為10.5，商商品房施施工建筑筑面積為為58

28、.5萬平平方米，其中住住宅為449.55萬平方方米；新新開工建建筑面積積為 萬萬平方米米；竣工工房屋建建筑面積積為144萬平方方米，銷銷售面積積為377萬平方方米，其其中住宅宅為333萬平方方米，空空置面積積為3.25萬萬平方米米。目前前，市區(qū)區(qū)普通住住宅房價價格平均均為28800元元平方米米，最高高價已經(jīng)經(jīng)達到332000元/平平方米，別墅一一般為55000070000元元/平方方米，營營業(yè)房價價格為8800001220000元/平平方米。從溧陽陽市近三三年的商商品房施施工情況況來看，并沒有有象大部部分地區(qū)區(qū)一樣出出現(xiàn)面積積逐年遞遞增現(xiàn)象象，20003年年商品房房施工面面積較220000年商

29、品品房施工工面積下下降了約約10萬萬平方米米，與此此同時220033年的房房地產(chǎn)市市場在國國內出現(xiàn)現(xiàn)了持續(xù)續(xù)高速的的成長，在溧陽陽一方面面是強大大的需求求能力，一方面面是相對對不足的的供應量量，這在在一定程程度更加加刺激了了溧陽房房家的攀攀升。220044年施工工面積成成倍的放放量有利利于緩和和市場供供需嚴重重失調現(xiàn)現(xiàn)象，有有利于房房地產(chǎn)平平穩(wěn)長期期的發(fā)展展。20004施施工面積積比20003增增加1336%，而實際際竣工的的面積和和20003年差差不多，這預示示著將來來集中竣竣工的可可能很大大，對地地產(chǎn)市場場有潛在在的沖擊擊。從圖分析析20004的銷銷售量小小于20003年年，主要要是以下下

30、兩個原原因造成成的，一一方面是是由于220044年房價價高于220033年，一一部分消消費者采采取的觀觀望的態(tài)態(tài)度；另另一方面面市場上上在售樓樓盤少，整體供供應量有有限，消消費者選選擇余地地小。與與20002年相相比還算算不錯。在市場持持續(xù)增長長的情況況了，空空置率一一般呈下下降趨勢勢，然而而溧陽220000-20004年年空置率率連年上上升，雖雖然空置置面積還還沒有達達到對市市場構成成危害的的程度，但卻在在一定程程度上提提醒我們們房地產(chǎn)產(chǎn)市場可可能存在在的風險險，盡快快進入項項目的銷銷售，縮縮短項目目開發(fā)周周期是項項目開發(fā)發(fā)的重中中之重 二、20005年年下半年年溧陽房房地產(chǎn)市市場展望望20

31、055年下半半年溧陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)市場將將會延續(xù)續(xù)良好的的發(fā)展勢勢頭，保保持平穩(wěn)穩(wěn)、活躍躍的運行行狀態(tài)，同時隨隨著政府府調控力力度逐步步加大，市場日日趨成熟熟和購房房者日趨趨理性，局部的的結構性性調整將將在所難難免，排排隊買房房現(xiàn)象將將逐步減減少，虛虛擬需求求將逐步步被刪除除。1、宏宏觀政策策調控將將進一步步加強隨著188號文件件、新八八條、，規(guī)范拆拆遷，增增加經(jīng)濟濟適用房房，加息息等一系系列令人人眼花繚繚亂措施施的深入入貫徹執(zhí)執(zhí)行，針針對如何何使房地地產(chǎn)業(yè)更更加持續(xù)續(xù)健康發(fā)發(fā)展，有有效發(fā)揮揮地方經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的重重要作用用，政府府將會繼繼續(xù)出臺臺一系列列相關政政策，從從土地供供應到商商品

32、房開開發(fā)等各各方面進進一步規(guī)規(guī)范房地地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)穩(wěn)步、持持續(xù)、健健康發(fā)展展，甚至至會將房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展納入到到城市發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃、城市市功能布布局、城城市基礎礎設施建建設等工工作意見見中去，使房地地產(chǎn)業(yè)更更好的為為地方城城市建設設服務。由于目前前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)已經(jīng)經(jīng)發(fā)展成成為國家家和地方方經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的重重要支柱柱，但是是為了使使該產(chǎn)業(yè)業(yè)更加規(guī)規(guī)范、健健康的發(fā)發(fā)展，從從國家到到地方政政府，將將進一步步加強宏宏觀調控控力度，以解決決在房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)過程中中所涉及及的相關關產(chǎn)業(yè)問問題及相相關社會會問題，特別是是針對土土地出讓讓價格問問題、限限價出讓讓土地問問題、土土地出讓讓區(qū)域問問題、開開發(fā)信貸貸問題、房

33、產(chǎn)交交易問題題、現(xiàn)房房銷售或或成品房房銷售問問題、房房價問題題和拆遷遷問題等等，將是是宏觀調調控的主主要內容容。預計計20005年下下半年國國家將繼繼續(xù)堅定定貫徹已已頒布的的政策，同時可可能會出出臺新的的相關政政策，保保持房地地產(chǎn)市場場規(guī)范、健康的的發(fā)展。投資激增增，銷售售放緩，后市保保持謹慎慎樂觀20044年溧陽陽房地產(chǎn)產(chǎn)投資額額達到110.55億元，較20002年年增長33倍有余余，相比比之下銷銷售額遠遠低于投投資額，未來的的幾年內內必將有有大量商商品房涌涌入市場場，對溧溧陽房地地產(chǎn)市場場的消化化能力是是個不小小的考驗驗?？紤]慮到國家家可能會會繼續(xù)出出臺相關關政策穩(wěn)穩(wěn)定房地地產(chǎn)市場場的發(fā)展

34、展，我們們仍對后后市保持持謹慎樂樂觀。3、老老城區(qū)改改造力度度加大。20022-20004年年新建房房屋所需需要土地地主要靠靠征用農(nóng)農(nóng)業(yè)用地地提供，但是隨隨著國家家土地政政策的嚴嚴格推行行以及舊舊城區(qū)的的老化嚴嚴重影響響城市形形象，舊舊城改造造力度將將有所加加大，市市區(qū)拆遷遷量也將將近一步步擴大。根據(jù)220055年溧陽陽土地的的招商計計劃我們們可以發(fā)發(fā)現(xiàn)老城城區(qū)改造造地塊占占總量的的60%。老城城區(qū)的改改造將擴擴大市場場的鋼性性需求，促進市市場的發(fā)發(fā)展。4、商商品房放放量推案案20055年下半半年，預預計全市市住宅商商品房推推案總量量將達到到25萬萬平方米米，相對對于溧陽陽目前商商品房的的消化

35、速速度仍稍稍顯大，部分樓樓盤會出出現(xiàn)銷售售速度明明顯減緩緩的現(xiàn)象象，個案案之間競競爭進一一步加強強。 5、洗牌牌悄悄進進行20055年下半半年，為為規(guī)避風風險，銀銀行貨幣幣信貸政政策，特特別是針針對商品品房個人人按揭貸貸款、開開發(fā)企業(yè)業(yè)購買土土地貸款款、商品品房工程程建設貸貸款等方方面的政政策將依依然緊縮縮。和金金融門檻檻一樣產(chǎn)產(chǎn)品門檻檻也在提提高，隨隨著競爭爭的加劇劇，商品品房正告告別簡單單建筑時時代進入入產(chǎn)品時時代。一一些開發(fā)發(fā)企業(yè)，最終會會因為拿拿不到土土地或者者開發(fā)不不出好的的產(chǎn)品，被迫默默默退出出市場，相反那那些實力力雄厚、信譽度度好的開開發(fā)企業(yè)業(yè)則會在在這次洗洗牌過程程中變的的更加

36、強強大。競爭市場場篇在本競爭爭分析中中，我們們剔除掉掉商業(yè)項項目和辦辦公樓項項目以及及天目湖湖版塊，僅以目目前市場場在售或或即將發(fā)發(fā)售的市市區(qū)及郊郊區(qū)住宅宅項目為為主進行行分析。目前溧陽陽市在售售住宅項項目有天天目國際際村、天天目星城城、龍泉泉山莊、嘉豐新城（一期）、景鴻鴻花園、水韻華華庭、桃桃源里、南大街街廣場、金谷五五金機電電城住宅宅部分等等，即將將銷售的的項目有有嘉豐新城（二期）、龍泉泉山莊（普通住住宅部分分）。在這些樓樓盤項目目中，屬屬于高端端住宅市市場對本本案形成成直接產(chǎn)產(chǎn)品競爭爭的（平平均單價價在30000元元/平方方米以上上的有嘉嘉豐新城（一期小小高層）、南大大街廣場場、龍泉泉山

37、莊疊疊加別墅墅以及即即將開盤盤的嘉豐豐新城（二期）等項目目；另外外在本案案周邊將將會對本本項目產(chǎn)產(chǎn)生一定定競爭力力或是借借鑒意義義的樓盤盤有南大大街廣場場，下面面將對這這些樓盤盤進行各各方面的的競爭分分析。競爭樓盤盤分布圖圖一、總體體分析溧陽市住住宅市場場市調總總表樓盤名開發(fā)商占地面積積總建規(guī)模模產(chǎn)品形態(tài)態(tài)總戶數(shù)規(guī)劃面積積主力房型型主力面積積銷售價格格工程進度度聯(lián)系電話話天目國際際村江蘇金燕燕房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司34700001100000 別墅4001704000獨棟310330040000-50000一期交付付726007633天目星城城溧陽聯(lián)盛盛房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司1500000

38、酒店、公公寓、商商業(yè)未公開待待定未公開待待定未公開待待定未公開待待定未公開待待定場地平整整727889999龍泉山莊莊溧陽龍宇宇房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)公公司1700000800000公寓、別別墅4671804000三房300400030800（疊加加）20055/122727998888嘉豐新新城溧陽市嘉嘉豐房地地產(chǎn)有限限公司34255003806600多層、高高層公寓寓23000（一期期7222）871190三房120-1388高層30080多層2995020055/9727888888景鴻花園園溧陽申大大置業(yè)有有限公司司12644001203390公寓、雙雙拼別墅墅別墅：338公寓：111000別墅

39、：11902100公寓：885-1135三房1141311別墅：338500公寓：225800準現(xiàn)房729668811水韻華庭庭常州廣安安房地產(chǎn)產(chǎn)有限公公司410000407000公寓、聯(lián)聯(lián)排別墅墅266(聯(lián)排220)1151500三房1201400公寓：226500別墅：440000結構封頂頂20055/111710009999桃源里溧陽昆侖侖房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司200000200000公寓168781160二房、三三房951123均價：22680020055底730118455南大街廣廣場武進蘭新新房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司400000600000公寓260901160三房991135均

40、價：33400020055底728881888合計-1086690009616690-49999784400三房99114025800-30080-1、開發(fā)發(fā)企業(yè)：從競爭市市場的開開發(fā)商來來看，溧溧陽本地地的開發(fā)發(fā)商與外外地開發(fā)發(fā)商平分分秋色，溧陽本本地開發(fā)發(fā)商如：江蘇金金燕房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司、溧溧陽昆侖侖房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限公司司在溧陽陽已經(jīng)擁擁有了數(shù)數(shù)年以上上的經(jīng)營營，在當當?shù)氐钠笃髽I(yè)知名名度較高高，口碑碑和信譽譽都比較較不錯，能夠吸吸引一部部分購房房消費者者。外地地開發(fā)商商中主要要以常武武地區(qū)的的為主如如：常州州廣安房房地產(chǎn)有有限公司司、常州州金谷房房地產(chǎn)開開發(fā)有限限公司、武進蘭蘭新

41、房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)有限公公司，這這類公司司因在經(jīng)經(jīng)濟相對對發(fā)達地地區(qū)有成成功開發(fā)發(fā)經(jīng)驗，在市場場上較為為活躍。這說明明也有外外地開發(fā)發(fā)商看好好溧陽房房地產(chǎn)市市場，并并前來投投資。隨隨著溧陽陽市國有有土地出出讓轉讓讓招投標標政策的的實施，相信會會有更多多的知名名企業(yè)和和外地發(fā)發(fā)展商前前來，這這將在一一定程度度上提升升溧陽市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場的的發(fā)展水水平，使使市場競競爭合理理化、規(guī)規(guī)范化，但另一一方面，眾多實實力開發(fā)發(fā)商的介介入?yún)s也也激化了了市場競競爭。2、社區(qū)區(qū)規(guī)劃在社區(qū)規(guī)規(guī)劃上，溧陽市市仍以多多層為主主，小高高層作為為一種發(fā)發(fā)展趨勢勢，正慢慢慢被市市場接受受，除此此之外，在開發(fā)發(fā)區(qū)和市市區(qū)近郊郊也會

42、有有一部分分低密度度別墅項項目且別別墅產(chǎn)品品呈放量量走勢，后市供供應量偏偏高。預預計后期期高端市市場將主主要集中中在別墅墅和小高高層住宅宅。 在社區(qū)規(guī)規(guī)模上，市場規(guī)規(guī)模不等等，既有有占地334.77公頃的的天目國國際村和和占地334.225公頃頃的嘉豐豐新城，也有占占地僅44萬平方方米的南南大街廣廣場和水水韻華庭庭。由于于地段不不同，取取得土地地時間各各異，故故在規(guī)劃劃容積率率上，也也有一定定的區(qū)別別，容積積率最低低的為天天目國際際村，5500多多畝土地地上，僅僅規(guī)劃建建造111萬平方方米住宅宅，容積積率僅為為0.33，這種種規(guī)劃提提高了土土地利用用成本，但也提提升了產(chǎn)產(chǎn)品品質質，因而而該小區(qū)

43、區(qū)別墅售售價高達達50000元/平方米米以上，開創(chuàng)了了溧陽住住宅銷售售價格在在溧陽市市住宅中中也是最最高。這這說明，溧陽市市場上，產(chǎn)品價價格與地地理位置置及產(chǎn)品品品質息息息相關關，相互互影響極極大。3、產(chǎn)品品形態(tài)溧陽高端端住宅市市場上，以別墅墅占據(jù)絕絕大多數(shù)數(shù)，除了了以有兩兩個真正正意義上上的別墅墅物業(yè)項項目外市市區(qū)其他他住宅項項目幾乎乎都規(guī)劃劃有少量量別墅，別墅占占市場供供應量比比例如此此高，這這是溧陽陽住宅市市場的一一個顯著著特征。市場上上的高檔檔公寓沒沒有明顯顯的賣點點特征，僅僅是是以其戶戶型面積積來區(qū)分分與別的的住宅產(chǎn)產(chǎn)品，說說明目前前溧陽市市場的高高檔公寓寓市場并并不成熟熟，產(chǎn)品品沒

44、有特特點，這這恰恰是是我們項項目的機機會點。小高層層、高層層住宅相相對較少少，僅有有嘉豐新城一一期有為為數(shù)不多多三棟高高層，但但從住宅宅的發(fā)展展趨勢上上看，小小高層、高層具具有較為為先進的的建筑形形態(tài)及其其抗震性性、視野野開闊等等多層不不可比擬擬的優(yōu)點點，將是是今后溧溧陽是高高檔房地地產(chǎn)物業(yè)業(yè)發(fā)展的的主要方方向。4、產(chǎn)品品設計在產(chǎn)品設設計上，房型差差異較不不大，沒沒有什么么突出的的特點。但無論論是多層層住宅還還是小高高層、高高層住宅宅，無一一例外的的都是以以三房為為主力房房型，說說明溧陽陽市場上上大多數(shù)數(shù)購房者者對房型型方面的的要求仍仍然以實實用性和和自用型型為主，追求舒舒適、寬寬闊。一一方面

45、資資金方面面力有不不逮，另另一方面面消費引引導也較較少。以以主力三三房來看看，三房房二廳二二衛(wèi)房型型較三房房二廳一一衛(wèi)數(shù)量量更多，說明二二衛(wèi)的設設計更適適合現(xiàn)代代都市家家庭的生生活方式式和習慣慣。高端市場場主力三三房面積積比較表表（單位位：平方方米）從上圖可可以看出出，溧陽陽市高端端住宅市市場主力力三房面面積差別別不大，雖然有有高達2200平平方米以以上的豪豪華三房房，但也也有1000平方方米以下下的經(jīng)濟濟型三房房，但這這兩種都都是一種種特別現(xiàn)現(xiàn)象，在在市場上上僅占有有機少量量的比例例。通過過上圖我我們可以以得出結結論，市市場上的的主力三三房面積積峰值在在1155-1335平方方米之間間，這種

46、種房型設設計客廳廳面寬一一般在44米以上上，各個個臥室面面寬一般般在3.6米左左右，居居住較為為舒適、寬敞。5、銷售售價格溧陽市高高檔公寓寓競爭市市場平均均銷售價價格在330000-34400元元/平方方米之間間（別墅墅暫不計計算在內內），其其中均價價最高者者為南大大街廣場場，其次次為嘉豐豐新城高高層和龍龍泉山莊莊疊加，一般價價格在330000元/平平方米以以上；另另外，水水韻華庭庭、桃源源里、景景鴻花園園等普通通多層住住宅的銷銷售均價價也達到到了24480-28550元/平方米米之間。從以上價價格分布布中可以以看出，市場平平均單價價呈現(xiàn)了了兩個峰峰值區(qū)間間，其一一是相對對看好的的南部區(qū)區(qū)域和

47、市市中心住住宅，均均價一般般在30000元元/平方方米以上上；其二二是地理理位置一一般的住住宅，均均價一般般在2550026000元/平方米米左右。綜合這這兩類住住宅，從從我們對對嘉豐新城項項目的調調研可以以看出其其小高層層定價高高出多層層住宅幅幅度不到到5%，盡管兩兩種類型型物業(yè)的的定價落落差不大大，但這這并沒有有增強客客戶對小小高層住住宅的購購買興趣趣，小高高層去化化相對較較慢，因因此可以以看出小小高層住住宅在溧溧陽市場場的接受受度仍有有待改善善。從目前的的市場表表現(xiàn)來看看，小高高層住宅宅銷售一一般是在在開盤之之初能夠夠吸引一一部分積積累客戶戶，但受受景觀因因素影響響，客戶戶大多看看好較高

48、高樓層，后期11-7層層在景觀觀、得房房率及使使用成本本與多層層相比并并不具優(yōu)優(yōu)勢，因因此銷售售不盡如如人意。溧陽住宅宅市場主主力總價價分布區(qū)區(qū)間（單單位：萬萬元）住宅主力力總價受受主力面面積和銷銷售單價價的影響響，從上上圖可以以看出，主力總總價區(qū)間間在466萬元以以上的項項目只有有一個龍龍泉山莊莊疊加別別墅，其其產(chǎn)品與與其他普普通住宅宅項目有有區(qū)別可可比性不不強，但但如我項項目規(guī)劃劃花園洋洋房時在在價格上上可作參參考，且且從上表表中可以以看出目目前市場場上主力力總價在在46萬萬65萬萬的產(chǎn)品品空缺，而花園園洋房介介于別墅墅與公寓寓之間的的產(chǎn)品剛剛好可填填補此空空白，因因此對于于本項目目來講這

49、這將是絕絕好機會會。主力總價價在35546萬萬元之間間的有水水韻華庭庭、嘉豐豐新城高高層、南南大街廣廣場，這這三個項項目對目目前的溧溧陽市高高端住宅宅市場較較有代表表性，是是高端住住宅供應應的主力力軍，這這幾個項項目的成成敗與否否直接關關系溧陽陽市高端端市場的的興衰。除此之外外，處于于主力總總價處于于三十五五萬元以以下的項項目有景景鴻花園園、嘉豐豐新城多多層、桃桃源里等等，這類類項目都都為多層層住宅小小區(qū)，其其相對較較低的購購房總價價將會對對中高收收入購房房者產(chǎn)生生較大的的吸引力力，從高高端市場場中分的的一杯羹羹。6、工程程進度從工程進進度上看看，除了了景鴻花花園屬于于準現(xiàn)房房外，其其他項目目

50、大都處處為施工工階段（南大街街廣場、嘉豐新城、龍泉山山莊等）或剛剛剛開工（天目星星城），已經(jīng)結結構封頂頂?shù)挠校ㄋ嵢A華庭），但大部部分為多多層建筑筑，施工工進度快快。所以以預計今今年第四四季度將將是一個個交房高高峰。除了目前前市場上上在售的的樓盤外外，西區(qū)區(qū)臨近臺臺港路南南、清泓泓路東占占地6000100平方米米，總建建630000平平方米的的西片區(qū)區(qū)4號地地塊預計計年內即即將動工工，該項項目預計計將在明明年上市市銷售。另外位位于護城城河南、東大街街北占地地329960平平方米，總建4434880平方方米的繅繅絲廠地地塊于今今年4月月26日日拍賣成成交，但但由于該該地塊屬屬毛地出出讓，受受拆遷

51、影影響預計計施工、銷售時時間靠后后。據(jù)市市場調研研嘉豐新新城（二二期）將將于今年年6月份份推出，其產(chǎn)品品中包括括3棟小小高層物物業(yè)，預預計將于于明年底底后年初初交付使使用。7、銷售售狀況溧陽市高高端競爭爭市場銷銷售周期期與銷售售率比較較圖上圖左縱縱坐標軸軸指明銷銷售時間間，右縱縱坐標軸軸表示銷銷售率。結合以上上分析和和上面的的比較圖圖，我們們可以看看到，溧溧陽市的的住宅供供應量幾幾乎都為為期房，僅景鴻鴻花園項項目目前前為準現(xiàn)現(xiàn)房銷售售，雖然然現(xiàn)房給給購房者者的可信信度較高高，但從從上表看看其對期期房的銷銷售率并并無影響響；水韻韻華庭作作為期房房其銷售售率也達達到800%以上上。小高層、高層與與

52、多層住住宅相比比，其銷銷售率比比多層房房稍微有有些差別別，多層層住宅的的銷售率率普遍要要高于高高層住宅宅銷售率率。這一一方面主主要是由由于溧陽陽消費者者對多層層住宅較較為青睞睞，小高高層住宅宅在溧陽陽市場的的接受度度仍有待待改善。另據(jù)市市場調研研溧陽高高層住宅宅項目77層以下下去化阻阻力大，以嘉豐豐新城為為例其小小高層77樓以上上住宅幾幾乎售罄罄，但77樓以下下90%滯銷。因此我我項目高高層7層層以下部部分去化化問題應應深思。高總價住住宅的銷銷售也基基本達到到了總量量體的22/3左左右，這這說明區(qū)區(qū)域內購購房者以以收入較較高合資資企業(yè)、私營企企業(yè)和個個體營業(yè)業(yè)者為主主。中高高檔住宅宅仍有一一定

53、的市市場。銷售中，發(fā)展商商一般協(xié)協(xié)助辦理理銀行按按揭手續(xù)續(xù)，多數(shù)數(shù)樓盤首首付款為為三成其其余七成成銀行按按揭。另針對我我項目規(guī)規(guī)劃有花花園洋房房的初步步設想，也對聯(lián)聯(lián)排別墅墅產(chǎn)品的的銷售情情況加以以闡述：目前溧溧陽市場場上聯(lián)排排別墅銷銷售情況況不太理理想，簡簡單的從從現(xiàn)在龍龍泉山莊莊把已經(jīng)經(jīng)規(guī)劃的的聯(lián)排別別墅調整整為目前前的多層層公寓就就可看出出。據(jù)分分析有二二個主要要原因；一方面面是市場場上幾乎乎各項目目中都規(guī)規(guī)劃有聯(lián)聯(lián)排或雙雙拼別墅墅，產(chǎn)品品同質化化嚴重、競爭激激烈。另另一方面面是溧陽陽屬于三三、四線線城市，市場容容量小，市區(qū)區(qū)區(qū)域面積積較小且且天目湖湖旅游渡渡假區(qū)離離市中心心僅200分鐘

54、車車程。與與該區(qū)域域規(guī)劃的的別墅產(chǎn)產(chǎn)品相比比競爭力力明顯不不足。8、客源源狀況目前溧陽陽市收入入較高人人員一般般為效益益較好的的企事業(yè)業(yè)單位，公務員員、醫(yī)生生、律師師以及數(shù)數(shù)量較多多的合資資企業(yè)中中高層領領導和私私營業(yè)主主和個體體營業(yè)者者。溧陽陽市高端端住宅市市場銷售售中，主主要面向向的客源源為市區(qū)區(qū)和開發(fā)發(fā)區(qū)內的的收入較較高的合合資企業(yè)業(yè)、私營營業(yè)主以以及個體體營業(yè)者者，工薪薪階層相相對較少少，也有有少量集集一家三三代收入入置業(yè)者者，另有有一部分分效益較較好的企企事業(yè)單單位包括括政府機機關公務務員。9、市調調樓盤配配套設施施匯總表表表一、會會所配套套分類項目南大街廣廣場龍泉山莊莊嘉豐新城城水

55、韻華庭庭景鴻花園園桃源里天目國際際村中高級生生活配套套游泳池無會所無無無有會所有會所有網(wǎng)球場無有商務中心心有有桑拿有有表二、社社區(qū)配套套分類項目南大街廣廣場龍泉山莊莊嘉豐新城城（一期期）水韻華庭庭景鴻花園園桃源里天目國際際村智能化管理門禁“一一卡通”有有分戶對講講有有有有有有有小區(qū)報警警裝置有有有有有有有寬帶入網(wǎng)網(wǎng)有有有有有有有周屆紅外外防護有有有有有有有園藝噴泉及水水景有有有有中心休閑閑廣場有有有有有有有集中綠地地有有有有有有有教育幼兒園有有有有有小學表三、物物業(yè)管理理收費標標準分類項目目南大街廣廣場龍泉山莊莊嘉豐新城城水韻華庭庭景鴻花園園桃源里天目國際際村收費標準準（元/平平方米.月）待定

56、1.000待定待定0.2550.2002.000溧陽市住住宅產(chǎn)品品市場上上，小區(qū)區(qū)內配備備有會所所的項目目較少，約占11/2左左右；而而且在配配備有會會所的幾幾個項目目中，就就天目國國際村和和龍泉山山莊的會會所中設設置有健健身房、桑拿室室、網(wǎng)球球場、游游泳池等等配套設設施，其其余設有有會所的的住宅項項目大多多都主要要將其作作為物業(yè)業(yè)管理用用房使用用，而會會所內這這些生活活配套設設施配置置基本上上沒有。說明目目前溧陽陽市大多多數(shù)住宅宅項目中中還沒有有考慮到到小區(qū)居居民的娛娛樂休閑閑生活。在智能化化硬件設設施的配配置上，智能化化小區(qū)報報警裝置置、周界界紅外防防護成為為每個樓樓盤必備備之設施施，相對

57、對來說，配置門門禁“一卡通通”的樓盤盤較少，僅天目目國際村村和龍泉泉山莊二二個別墅墅項目里里設置有有此配套套。在園藝規(guī)規(guī)劃上，幾乎所所有的樓樓盤均有有集中式式綠化和和中心休休閑式廣廣場，而而噴泉及及水景的的配置率率相對較較低，多多集中在在一些樓樓盤設計計理念較較為先進進的外來來開發(fā)商商項目（南大街街廣場、水韻華華庭）和和別墅型型項目內內（天目目國際村村、龍泉泉山莊）。在教育機機構的配配置上，小區(qū)內內部獨立立設置教教育設施施的樓盤盤占700%，但但都僅設設立了幼幼兒園教教育配套套設施，而小學學等教育育配套設設施都無無設立全全依靠項項目附近近區(qū)域的的社會公公共設施施。在物業(yè)管管理上尚尚未得到到重視

58、僅僅局限于于保安與與保潔，收費也也較為低低廉，多多層僅定定在0.200.225元/平方米米月。項 目 分 析析 篇地塊區(qū)位位關系地塊位于于溧陽市市老城區(qū)區(qū)中心地地段，護護城河南南側，西西臨南大大街，南南靠大營營巷，離離溧陽市市傳統(tǒng)商商業(yè)中心心咫尺之之遙。宏觀區(qū)位位特征：地塊處于于溧陽市市舊城改改造核心心區(qū)域。離溧陽陽市傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)中中心咫尺尺之遙。地塊自然然環(huán)境優(yōu)優(yōu)越，地地塊緊臨臨護城河河并與高高靜園、五亭園園公園隔隔河相望望，景觀觀條件得得天獨厚厚。地塊處于于溧陽市市重要的的城市主主干線南大街街，目前前南大街街是溧陽陽市商業(yè)業(yè)、金融融核心處處。地塊周邊邊環(huán)境南側大營巷巷及大營營巷居民民生活小小

59、區(qū)。（新舊參參半）西側城南醫(yī)醫(yī)院、南南大街路路、豐樂樂大廈及及中國銀銀行東面陽光之之戀生活活小區(qū)及及規(guī)劃中中的交通通橋。北面護城河河，高靜靜園、五五亭園公公園、南南大街廣廣場與項項目隔河河相望。景觀：主主要為護護城河水水景、高高靜園、五亭園園公園綠綠地景觀觀及規(guī)劃劃中的護護城河沿沿線景觀觀。地塊內部部環(huán)境地塊呈狹狹長的矩矩型，東東西最長長距離約約3500米，最最短距離離約2665米；南北最最長距離離約1110米，最短距距離約990米。地面條條件不平平整，整整體呈西西低東高高，最大大落差約約2.55米；北北底南高高，最大大落差約約0.55米。地地塊為凈凈地出讓讓，現(xiàn)拆拆遷已接接近尾聲聲，僅在在地

60、塊西西部與中中段各有有數(shù)間民民房有待待拆遷。 項目地塊塊周邊交交通狀況況項目臨南南大街、平陵路路、東大大街等城城市交通通主干道道。項目目南部大大營巷目目前路面面狹窄且且坑坑洼洼洼，路路況較差差，但該該路即將將投入改改造，因因此會對對項目形形象有較較大提升升；另外外，有55路公交交路線通通過本區(qū)區(qū)域，所所處區(qū)位位交通較較為便利利。項目地塊塊周邊配配套可為項目目提供服服務的配配套設施施羅列如如下：生活配套套平陵菜場場、中國國銀行、云路超超市、城城南醫(yī)院院、肯得得基餐飲飲等教育配套套城南小學學、省溧溧中、平平陵小學學、少年年宮、南南門幼兒兒園等文化娛樂樂新華書店店、上品品咖啡茶茶吧、人人民影院院等休