MM商廈承接XX大廈商業(yè)策劃方案

1、MM商廈廈承接XXX大廈廈商業(yè)策策劃方案案二三三年九月月目 錄錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc50736945 partt1 商商業(yè)環(huán)境境調查與與研究 PAGEREF _Toc50736945 h 00 HYPERLINK l _Toc50736946 一、周邊邊商業(yè)狀狀況調查查 PAGEREF _Toc50736946 h 0 HYPERLINK l _Toc50736947 1、當前前商業(yè)現現狀調查查 PAGEREF _Toc50736947 h 0 HYPERLINK l _Toc50736948 2、近期期商業(yè)規(guī)規(guī)劃調查查 PAGEREF _Toc5073

2、6948 h 0 HYPERLINK l _Toc50736949 二、商圈圈范圍及及主力客客戶群 PAGEREF _Toc50736949 h 00 HYPERLINK l _Toc50736950 1、商圈圈范圍 PAGEREF _Toc50736950 h 00 HYPERLINK l _Toc50736951 2、主力力客戶群群 PAGEREF _Toc50736951 h 0 HYPERLINK l _Toc50736952 3、商業(yè)業(yè)環(huán)境的的SWOOT分析析 PAGEREF _Toc50736952 h 0 HYPERLINK l _Toc50736953 4、商圈圈內既有有商業(yè)消

3、消費構成成及評價價 PAGEREF _Toc50736953 h 0 HYPERLINK l _Toc50736954 partt2 商商業(yè)市場場與功能能定位 PAGEREF _Toc50736954 h 00 HYPERLINK l _Toc50736955 一、商用用房產的的市場供供需狀況況 PAGEREF _Toc50736955 h 0 HYPERLINK l _Toc50736956 1、北京京市商用用房產經經營狀況況 PAGEREF _Toc50736956 h 0 HYPERLINK l _Toc50736957 2、近期期商用房房產的需需求特點點 PAGEREF _Toc507

4、36957 h 0 HYPERLINK l _Toc50736958 3、本案案所在地地的商用用房產的的市場效效果 PAGEREF _Toc50736958 h 0 HYPERLINK l _Toc50736959 二、XXX大廈總總體商業(yè)業(yè)風格定定位 PAGEREF _Toc50736959 h 0 HYPERLINK l _Toc50736960 1、市場場形象 PAGEREF _Toc50736960 h 00 HYPERLINK l _Toc50736961 2、本案案主力店店鋪的選選取原則則 PAGEREF _Toc50736961 h 0 HYPERLINK l _Toc50736

5、962 3、營運運效果 PAGEREF _Toc50736962 h 00 HYPERLINK l _Toc50736963 4、本案案關聯業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種的影影響 PAGEREF _Toc50736963 h 0 HYPERLINK l _Toc50736964 Partt3 商商業(yè)配比比及組合合方案 PAGEREF _Toc50736964 h 00 HYPERLINK l _Toc50736965 一、XXX大廈收收益能力力測算 PAGEREF _Toc50736965 h 00 HYPERLINK l _Toc50736966 1、銷售售價格測測算 PAGEREF _Toc5073696

6、6 h 0 HYPERLINK l _Toc50736967 2、租金金水平測測算 PAGEREF _Toc50736967 h 0 HYPERLINK l _Toc50736968 3、XXX大廈營營運成本本測算假假設 PAGEREF _Toc50736968 h 0 HYPERLINK l _Toc50736969 二、XXX大廈商商業(yè)組合合模式 PAGEREF _Toc50736969 h 00 HYPERLINK l _Toc50736970 1、業(yè)態(tài)態(tài)及業(yè)種種選擇 PAGEREF _Toc50736970 h 00 HYPERLINK l _Toc50736971 2、店鋪鋪組合及及

7、推薦品品牌 PAGEREF _Toc50736971 h 0 HYPERLINK l _Toc50736972 3、店鋪鋪面積及及區(qū)位分分布 PAGEREF _Toc50736972 h 0 HYPERLINK l _Toc50736973 Partt4 商商業(yè)功能能設計方方案與比比較 PAGEREF _Toc50736973 h 0 HYPERLINK l _Toc50736974 一、主力力店鋪的的功能及及區(qū)位設設計 PAGEREF _Toc50736974 h 0 HYPERLINK l _Toc50736975 1、自營營主力店店鋪超市的的區(qū)位設設計 PAGEREF _Toc50736

8、975 h 0 HYPERLINK l _Toc50736976 2、超市市面積控控制因素素 PAGEREF _Toc50736976 h 0 HYPERLINK l _Toc50736977 3、超市市總體風風格定位位 PAGEREF _Toc50736977 h 0 HYPERLINK l _Toc50736978 二、組合合業(yè)態(tài)的的功能及及區(qū)位設設計 PAGEREF _Toc50736978 h 0 HYPERLINK l _Toc50736979 1、各業(yè)業(yè)態(tài)的選選擇及樓樓層分布布 PAGEREF _Toc50736979 h 0 HYPERLINK l _Toc50736980 2、

9、組合合業(yè)態(tài)店店鋪間的的互動效效果PAGEREF _Toc50736980 h 0 HYPERLINK l _Toc50736981 3、推薦薦店鋪的的功能要要求 PAGEREF _Toc50736981 h 0 HYPERLINK l _Toc50736982 三、組合合方案比比選 PAGEREF _Toc50736982 h 0 HYPERLINK l _Toc50736983 四、營運運模式及及風險控控制 PAGEREF _Toc50736983 h 0 HYPERLINK l _Toc50736984 1、整體體營運模模式 PAGEREF _Toc50736984 h 0 HYPERLI

10、NK l _Toc50736985 2、風險險及防范范 PAGEREF _Toc50736985 h 0 HYPERLINK l _Toc50736986 3、管理理架構 PAGEREF _Toc50736986 h 00 HYPERLINK l _Toc50736987 Partt5 商商業(yè)收益益研究及及測算 PAGEREF _Toc50736987 h 00 HYPERLINK l _Toc50736988 一、承接接租金水水平測算算 PAGEREF _Toc50736988 h 0 HYPERLINK l _Toc50736989 二、各方方案的投投資收益益分析 PAGEREF _Toc

11、50736989 h 00 HYPERLINK l _Toc50736990 三、各方方案測算算數據匯匯總 PAGEREF _Toc50736990 h 0 HYPERLINK l _Toc50736991 四、考慮慮廣告宣宣傳費后后的效果果 PAGEREF _Toc50736991 h 0 HYPERLINK l _Toc50736992 五、建議議方案及及收益預預期 PAGEREF _Toc50736992 h 0 HYPERLINK l _Toc50736993 結論 PAGEREF _Toc50736993 h 0 HYPERLINK l _Toc50736994 附件 PAGEREF

12、 _Toc50736994 h 0partt1 商商業(yè)環(huán)境境調查與與研究一、周邊邊商業(yè)狀狀況調查查XX大廈廈位于BB路段與與C外大大街交叉叉路口東東北角，是三環(huán)環(huán)沿線在在X小區(qū)區(qū)地區(qū)的的標志性性建筑。就建筑筑物所在在區(qū)域的的整體氛氛圍來看看，交通通便捷、通過流流量大，但沉淀淀客流不不充分，集中消消費的商商業(yè)氛圍圍尚未形形成。1、當前前商業(yè)現現狀調查查調查范圍圍：以XX小區(qū)為為基準點點將調查查分析的的區(qū)域按按地理位位置分為為四部分分。以AA、B、C、DD分別代代表劃定定的區(qū)域域。區(qū)域劃分分參見附附件一：XX大大廈區(qū)位位圖示。A區(qū)商業(yè)種類類數量基本經營營狀況備注服裝專賣賣店約15家家規(guī)模較小小，低

13、檔檔次，經經營狀況況一般。食品、用用品店約10家家規(guī)模很小小，檔次次較低，經營一一般。綜合超市市5規(guī)模較小小，經營營狀況良良好。綜合商場場1規(guī)模大，中高檔檔次，經經營一般般。郵政、快快遞2X小區(qū)郵郵局規(guī)模模較大，另一家家較小銀行、儲儲蓄所約10家家絕大多數數有一定定規(guī)模，經營狀狀況較好好。娛樂設施施0健身設施施2規(guī)模較大大比較有有特色，經營狀狀況不錯錯。保健按摩摩等餐飲設施施19大部分為為中檔餐餐廳，主主要聚集集在XXX大廈以以北，生生意好。B區(qū)商業(yè)種類類數量基本經營營狀況備注服裝專賣賣店1規(guī)模較大大，檔次次較低，經營狀狀況一般般。綜合超市市61家規(guī)模模大，經經營狀況況較好，其他規(guī)規(guī)模一般般。

14、建材家居居2規(guī)模大，經營一一般。電子產品品專賣店店15家左左右大多數規(guī)規(guī)模較大大，競爭爭十分激激烈。郵政、快快遞2規(guī)模較小小銀行、儲儲蓄所9中等規(guī)模模較多，經營較較好。娛樂設施施3規(guī)模中等等，經營營一般。健身設施施1規(guī)模較大大，經營營一般。保健性質質餐飲設施施29中等規(guī)模模和檔次次偏多，經營狀狀況整體體較好，均為中中餐和西西式快餐餐。C區(qū)商業(yè)種類類數量基本經營營狀況備注服裝較多規(guī)模很大大，檔次次較低，多數為為批發(fā)市市場。食品、用用品店較多規(guī)模小，低檔次次。綜合超市市4規(guī)模大，經營狀狀況良好好。郵政、快快遞3BB郵局局，規(guī)模模較大，其他規(guī)規(guī)模很小小。銀行、儲儲蓄所約15家家工商、招招商、民民生、

15、華華夏等等等，規(guī)模模較大，經營較較好。娛樂設施施2規(guī)模較大大，經營營較好。餐飲設施施17規(guī)模不大大，有一一部分為為西式快快餐，經經營較好好。D區(qū)商業(yè)種類類數量基本經營營狀況備注服裝較多規(guī)模較小小，低檔檔次，經經營狀況況一般。綜合超市市2規(guī)模較大大，經營營較好。郵政、快快遞1規(guī)模較大大，需求求較大，業(yè)務很很多。銀行、儲儲蓄所6中等規(guī)模模，經營營較好。工藝品1較大規(guī)模模，檔次次較高，經營一一般。美容1中等規(guī)模模，中等等檔次，生意很很好。娛樂設施施4中等以上上規(guī)模，經營較較好。距離本案案較遠健身設施施1經營較好好。賓館3規(guī)模較大大，由于于客流不不穩(wěn)，經經營一般般。餐飲設施施29中等規(guī)模模和檔次次偏多

16、，經營狀狀況整體體較好，均為中中餐和西西式快餐餐。 四四個區(qū)域域的主要要商業(yè)設設施及其其分布詳詳見附件二：XX大大廈周邊邊商業(yè)設設施分布布圖；附件三：XX大大廈周邊邊商業(yè)設設施分布布表。2、近期期商業(yè)規(guī)規(guī)劃調查查區(qū)域內及及周邊道道路交通通XX大廈廈近鄰海海淀區(qū)、西城區(qū)區(qū)交界處處。區(qū)域域內的規(guī)規(guī)劃及道道路發(fā)展展相對滯滯后，局局部經濟濟景氣度度不足。區(qū)域內內道路拆拆建、擴擴充為交交通要道道的可能能性不大大。A路路段主輔輔路改造造及擴建建后，本本案近鄰鄰的交通通要道通通過量大大增，對對本案品品牌店的的宣傳有有一定的的幫助，但在主主力通路路與次級級道路的的交叉口口且有雙雙向護欄欄阻隔，一定程程度上會會

17、減少商商業(yè)機會會。周邊地區(qū)區(qū)既有商商業(yè)核心心區(qū)黃金投資資地區(qū)已列入北北京市、海淀區(qū)區(qū)的周邊邊商業(yè)規(guī)規(guī)劃二、商圈圈范圍及及主力客客戶群1、商圈圈范圍覆蓋半徑徑以本案所所在地為為圓心點點；以22KM半半徑為一一級商圈圈；以33.5KKM半徑徑為二級級商圈；5KMM半徑為為三級商商圈。由于XXX大廈為為商務寫寫字樓建建筑，入入住商戶戶的社交交活動會會帶來部部分消費費潛能，可視為為潛在商商圈或第第四商圈圈。主通道 XXX大廈處處于B路路段中路路與新街街口外大大街交叉叉路口的的東北街街角，主主力通道道為B路路段中路路由東向向西方向向，新街街口外大大街由南南向北方方向。由由于本案案中商業(yè)業(yè)用房部部分位于于

18、四座寫寫字樓中中間，只只能以東東西方向向為出入入口。這這樣商業(yè)業(yè)用房部部分的主主力通道道只有新新街口外外大街由由南向北北方向，B路段段中路由由東向西西方向需需由東進進入大廈廈南門再再進入商商業(yè)房產產東門，為次通通道。2、主力力客戶群群根據本案案特點，主力客客戶群有有兩部分分構成。固定客戶戶群A、B、C、DD四個區(qū)區(qū)域為固固定客戶戶吸引區(qū)區(qū)，其中中又以AA區(qū)為第第一主力力客戶群群構成區(qū)區(qū)域。按按B、CC、D順順序吸引引力遞減減。按四四、三、二、一一權重匯匯總分析析可知：、人口口數量在在北京市市及海淀淀區(qū)均屬屬中等密密度；、常住住人口與與流動人人口入住住比例約約為7:3；、人員員結構較較為復雜雜，

19、教育育程度及及收入水水平跨度度較大；、總體體收入水水平中等等偏上；、家庭庭人口主主力群體體為小型型化； 、日常常生活消消費及社社區(qū)服務務狀況一一般，休休閑娛樂樂設施不不足；、社區(qū)區(qū)環(huán)境中中等及中中上等；、交通通出行較較為便利利；、生活活秩序一一般，治治安狀況況一般；、主力力消費群群體特色色尚不突突出。潛在客戶戶群 潛潛在客戶戶群由兩兩個群體體構成。、由XX小區(qū)地地理位置置帶來的的通過顧顧客群。A路段段是北京京城市交交通的第第一要道道，而XX小區(qū)又又是北AA路段上上的主要要換乘站站。十字字路口雙雙向對開開公交汽汽車線路路近200條，每每小時通通過乘客客近萬人人。按每每輛車上上下乘客客10人人次計

20、算算，每小小時乘降降人數近近20000人。下午44點至77點的晚晚高峰時時段，每每小時的的乘降乘乘客在550000人以上上。（未未單獨計計算乘坐坐出租車車、班車車、私家家車到達達、離開開、通過過人數）按近鄰鄰交通線線路比例例折算，乘坐公公交車在在XX大大廈主通通道、次次主通道道經過的的客人在在晚高峰峰時段，平均每每小時接接近10000人人。、XXX大廈寫寫字樓部部分入住住的業(yè)主主及其商商務、私私人交往往的客人人。此部部分沉淀淀的相對對穩(wěn)定消消費群體體，保守守估計也也可達8800人人以上。發(fā)掘潛在在客戶的的消費能能力，提提供一個個空間、一種方方式，讓讓流動客客人把交交通擁堵堵時間用用來享受受休閑

21、消消費。留留住過客客亦是本本案策劃劃的關鍵鍵。3、商業(yè)業(yè)環(huán)境的的SWOOT分析析S優(yōu)勢勢、XXX大廈地地處B路路段中路路與新街街口外大大街的十十字路口口的街角角，多條條公交線線路經過過，出行行便利的的地理位位置賦予予XX大大廈區(qū)位位商機。既有商商圈固定定客戶的的消費支支撐，又又有潛在在消費能能力可提提升。密密集的機機動車流流量也為為入住商商戶提供供了極好好的廣告告宣傳機機會。、隨著著海淀商商業(yè)的整整體提升升，城北北地區(qū)的的商業(yè)價價值還將將進一步步提升。商業(yè)經經營的空空間還有有相當大大的容量量。、XXX大廈項項目本身身定位及及物業(yè)檔檔次就將將吸引大大量的商商務辦公公人員，與之配配套的商商業(yè)也必必

22、將定位位于同等等檔次。既能為為整體商商務、服服務配套套，也能能吸引周周圍地區(qū)區(qū)的高消消費人群群前來消消費。W劣勢勢、現階階段XXX大廈周周邊地區(qū)區(qū)商業(yè)檔檔次較低低、分布布較散而而且業(yè)態(tài)態(tài)、業(yè)種種不均衡衡，整個個地區(qū)的的商業(yè)還還處于不不成熟的的狀態(tài)。固定的的高檔次次的理性性消費人人群至今今還沒有有培養(yǎng)起起來，而而XX大大廈整體體定位高高檔，商商業(yè)更是是要打造造精品、風格及及特色。要形成成高檔寫寫字樓配配品位商商業(yè)區(qū)的的整體概概念，形形成自己己固定的的消費者者群體，勢必需需要一定定時間進進行推廣廣和市場場培養(yǎng)。、與XXX大廈廈同處街街角的四四鄰建筑筑檔次普普遍較低低，近期期內又不不可能進進行拆遷遷

23、改造，使得XXX大廈廈的小環(huán)環(huán)境短期期內檔次次難以提提升。雖雖有鶴立立雞群的的廣告優(yōu)優(yōu)勢，但但沒有小小環(huán)境烘烘托，商商業(yè)特色色的進程程會有一一定影響響，不利利于XXX大廈商商業(yè)環(huán)境境的建設設。、XXX大廈是是以區(qū)域域內行業(yè)業(yè)先行者者來進行行市場開開發(fā)和建建設的，這對XXX大廈廈、特別別是內部部的商業(yè)業(yè)企業(yè)來來說，將將會遇到到習慣勢勢力及舊舊有商業(yè)業(yè)模式的的阻礙。在高檔檔商業(yè)與與低檔商商業(yè)并存存期間，高檔商商業(yè)所受受的傷害害要遠遠遠大于低低檔商業(yè)業(yè)。這一一點必須須有足夠夠的風險險防范準準備。、距離離XX大大廈不足足2公里里的東西西兩區(qū)域域已經形形成了整整體商業(yè)業(yè)配套設設施較為為齊全，業(yè)種業(yè)業(yè)態(tài)分

24、布布比較均均衡，已已經成為為成熟商商業(yè)中心心。對比比而言，XX大大廈的商商業(yè)面積積不大，很難在在規(guī)模上上與以上上這兩處處商業(yè)中中心相抗抗衡。O機會會、XXX大廈作作為提升升商業(yè)品品質的先先行者，將首先先在周邊邊消費者者中留下下深刻印印象，一一旦品質質店鋪成成功推出出，將會會給XXX大廈帶帶來巨大大的社會會和經濟濟效益。、XXX大廈的的商用房房產雖然然面積不不大，但但是經過過符合實實際的商商業(yè)定位位，較少少的商業(yè)業(yè)物業(yè)供供應量更更容易被被市場所所消化吸吸納，更更快地形形成整體體商業(yè)氣氣氛。、XXX大廈商商業(yè)已經經預先進進行了商商業(yè)規(guī)劃劃，詳細細分析了了商用房房產的業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種分布布，并對對大廈

25、總總體定位位進行了了描述，增強了了本案商商業(yè)布局局的合理理性和操操作的可可行性。、成功功品牌店店鋪的入入住也會會呼應XXX大廈廈的物業(yè)業(yè)品質，相輔相相成更易易確立市市場地位位及風格格特色。T威脅脅、商業(yè)業(yè)經營收收益的產產生既有有對潛在在能力的的發(fā)掘和和培養(yǎng)，又需要要從同業(yè)業(yè)競爭對對手中爭爭奪市場場份額。既有的的商業(yè)同同業(yè)是不不會忽視視新對手手的動作作，必將將動用各各種手段段加劇競競爭。、規(guī)劃劃中的新新興商業(yè)業(yè)中心區(qū)區(qū)與既有有商業(yè)同同樣具有有威脅性性，只不不過時間間稍稍晚晚些進入入而已。大規(guī)模模商業(yè)區(qū)區(qū)建成后后，勢必必分割本本案培養(yǎng)養(yǎng)出的消消費能力力，造成成本中心心的購買買力外流流。、項目目的啟

26、動動及整個個經營過過程都面面臨一定定的市場場不確定定性，市市場操作作的風險險將對本本案商業(yè)業(yè)物業(yè)的的推廣產產生一系系列不確確定性的的影響。4、商圈圈內既有有商業(yè)消消費構成成及評價價商業(yè)消費費表現、中低低檔商業(yè)業(yè)物業(yè)供供應?，F現有商業(yè)業(yè)設施普普遍陳舊舊，沒有有明顯的的時代氣氣息。、分散散的消費費實現。固定客客流的消消費沒有有集中實實現的購購買場所所，多以以零散分分割、外外流其他他區(qū)域的的商業(yè)中中心消費費形式實實現。、高密密度的人人口流量量，低量量沉淀忠忠誠客戶戶群。大大量客流流集散，卻沒有有可以聚聚會、休休閑的場場所。消費結構構、商業(yè)業(yè)店鋪各各自為戰(zhàn)戰(zhàn)，沒有有統(tǒng)一的的業(yè)態(tài)業(yè)業(yè)種組合合效果，形不成

27、成整體商商業(yè)氛圍圍。、商業(yè)業(yè)零售店店鋪零散散，沒有有檔次。店鋪及及商品均均沒有規(guī)規(guī)模，也也沒有品品質保證證。幾乎乎沒有能能讓年輕輕、時尚尚的主力力消費群群體隨便便逛逛的的去處。、中等等規(guī)模百百貨店已已有多次次失敗經經歷。從從“華泰”到“瑩虹”再到“賽麗特特”無一幸幸免。、餐飲飲供應相相對充足足，檔次次較齊備備。商圈圈內唯有有餐館數數量充足足，且中中等水平平的餐館館總體營營運效果果不錯。、快餐餐整體營營運效果果突出。無論麥麥當勞、肯德基基還是八八番面屋屋、馬蘭蘭拉面都都經營得得紅紅火火火。綜合分析析評價商圈內穩(wěn)穩(wěn)定的客客戶群體體及大量量的流動動群體本本身蘊藏藏了巨大大的消費費能力；現有商商業(yè)設施

28、施的陳舊舊更提供供了搶占占市場的的機遇；XX大大廈的高高檔次建建筑實物物載體更更提供了了營運保保證；整整體商業(yè)業(yè)規(guī)劃，構筑品品牌店鋪鋪組合，統(tǒng)一營營運市場場效果是是本案成成功運作作的關鍵鍵。partt2 商商業(yè)市場場與功能能定位一、商用用房產的的市場供供需狀況況1、北京京市商用用房產經經營狀況況商用房產產的供給給及銷售售狀況近兩年來來，北京京市作為為商住房房產一部部分的底底商商鋪鋪在房地地產交易易市場內內也顯得得格外醒醒目。現現代城22萬平方方米商鋪鋪面積，售價為為每平方方米22.33萬元，怡景園園老番街街80000平方方米商鋪鋪售價每每平方米米2.22萬(二二層)3.22萬元(首層)，藍籌籌

29、名座11萬多平平方米售售價為每每平方米米1.662萬萬元，東東方銀座座4萬平平方米商商鋪售價價可能高高達每平平方米33萬元以以上，元元嘉國際際公寓330000平方米米商鋪每每平方米米售價33萬元，藍堡220000平方米米商鋪每每平方米米售價為為1.88萬(二二層)2.88萬元(首層)?？傮w上商鋪售售價一般般高出項項目售價價30%以上，多數在在50%以上；成交效效果也好好于住宅宅及寫字字樓。北京目前前商業(yè)地地產存量量約為1160多多萬平方方米，其其中百貨貨業(yè)277.9萬萬平方米米，購物物中心666.11萬平方方米， 外資超超市333.2萬萬平方米米，甲級級寫字樓樓底層商商鋪366.7萬萬平方米米

30、。在建項項目711萬平方方米，擬擬建項目目3200萬平方方米。商業(yè)物業(yè)業(yè)的需求求促進了了商業(yè)物物業(yè)的供供給，同同時大量量存量及及建設中中的底商商店鋪也也給后期期的商業(yè)業(yè)經營埋埋下了壓壓力。商商鋪供應應設計、營運策策劃及實實施管理理等日益益緊迫。商用房產產的區(qū)位位聚集性性商用房產產在供給給總量上上升的同同時，還還表現出出了明顯顯的區(qū)位位需求特特征。商商業(yè)物業(yè)業(yè)需求的的區(qū)域主主要集中中在人流流量大、交通方方便的住住宅區(qū)、商務區(qū)區(qū)及附近近商業(yè)氛氛圍較成成熟的地地段。從城區(qū)區(qū)看，朝朝陽區(qū)的的東三環(huán)環(huán)和亞運運村地區(qū)區(qū)普遍成成為投資資者的首首選目標標。其次是是海淀區(qū)區(qū)，其對對商業(yè)用用房的最最大需求求量體現

31、現在對小小型鋪位物業(yè)的需需求上。朝陽區(qū)CCBD區(qū)區(qū)域是一一級商業(yè)業(yè)中心，商業(yè)面面積不到到10萬萬平方米米，占全全市總商商業(yè)面積積的7%。作為商商務區(qū)中中的商業(yè)業(yè)配套，業(yè)態(tài)相相對單一一，以購購物中心心為主，主要集集中在國國貿、嘉里中中心和貴貴友。商鋪為為適應寫寫字樓辦辦公人員員需求，餐飲、服裝等等行業(yè)高高檔次店店鋪比例例偏高，時裝更更是職業(yè)化化，飲食更更多快餐餐式。主要顧顧客是消消費力較較高的外外籍人士士、北京的的演藝界界名流、專業(yè)人人士、公司白白領，客客戶購買買力較強強。優(yōu)質質商業(yè)物業(yè)業(yè)首層租租金達2.774美金金/日平米，空置率率仍能保保持在22%的低低水平。同時入入住的一一些品牌牌店鋪的流

32、水水月均可可達到人民民幣15502200萬萬元，坪坪效超過過百元。亞運村地地區(qū)總體體商業(yè)表表現為周周邊居民民區(qū)中穩(wěn)穩(wěn)定、高知化化、高智化化的消費費群體與與它九十年年代中后后期建設設的商業(yè)業(yè)區(qū)住宅宅底商的的小空間間、混雜式式的商業(yè)業(yè)布局極極不相稱稱，對新新型商業(yè)業(yè)物業(yè)的的需求極極為迫切切。此時時3.66萬平方方米規(guī)模模、大空空間的隨隨意組合合的“第五大大道”推出，定位于于滿足大大范圍高高收入居居住區(qū)居居民的高高品質生生活需求求。吸引引了不少少專業(yè)品品牌店進進駐或聚聚合在其其附近，全聚德德、量販式式KTVV之王錢柜柜、星巴克克咖啡廳廳等已進進入施工工階段。“第五大大道模式式”值得思思考和借借鑒。海

33、淀商業(yè)業(yè)相對于于CBDD和亞運運村明顯顯滯后，特別是是品味感感不足。這與海海淀整體體上流動動人口多多且高新新技術人人員比例例過高，目的消消費強于于沖動消消費不無無關系。海淀的的技術創(chuàng)創(chuàng)新水平平遠遠超超過了其其自身商商業(yè)發(fā)展展水平。正因為為如此，海淀區(qū)區(qū)成為了了商業(yè)跨跨國企業(yè)業(yè)的首選選。建材材方面，德國第第一家居居超市歐歐倍德落落戶海淀淀，英國國百安居居選址海海淀區(qū)，美國的的沃爾瑪瑪、法國的的歐尚正正在積極極準備中中。711便便利店、迪亞折折扣店正正處于報報批和選選址階段段。海淀淀區(qū)在不不久的將將來與世世界同步步的不僅僅僅是其其生產能能力，還還有商業(yè)業(yè)服務能能力及消消費能力力。2、近期期商用房房

34、產的需需求特點點北京零售售業(yè)市場場呈現出出兩個趨趨勢：從商業(yè)業(yè)類型上上看，商商業(yè)經營營者對餐餐飲和服服裝類商商業(yè)物業(yè)業(yè)的需求求量較大大，而對對娛樂商商業(yè)物業(yè)業(yè)的需求求量較小小，這主主要是因因為北京京市娛樂樂市場的的開放力力度不夠夠。從商商業(yè)物業(yè)業(yè)的需求求主體看看，中小小投資者者異軍突突起，由由此帶動動了小型型底商需需求量的的增加。與此相呼呼應的餐餐飲、服服裝類的的競爭激激烈，市市場容量量開始趨趨于飽和和，餐飲飲的風格格、服裝裝類的款款式和價價格的競競爭也愈愈加殘酷酷。而娛娛樂消費費市場仍仍有較大大經營空空間，特特別是軟軟性、自自助娛樂樂消費如如自助KKTV、小廳電電影、數數碼影像像、網絡絡游戲

35、、FLAASH制制作等上上升潛力力較大，盈利空空間也相相對較大大。3、本案案所在地地的商用用房產的的市場效效果 綜上述述分析，可以得得出XXX大廈及及其商用用房產市市場定位位時，需需把握的的基本要要素。區(qū)域交通通因素 區(qū)域交交通便利利。既可可以吸引引大商圈圈消費者者前來，也能幫幫助小商商圈客戶戶流動到到其他區(qū)區(qū)域實現現消費需需求。商務環(huán)境境因素X小區(qū)地地區(qū)區(qū)域域歷史發(fā)發(fā)展時間間短，沒沒有人文文沉淀的的基礎，欠缺文文化設施施、個性性化商鋪鋪。XXX大廈的的業(yè)態(tài)組組合要凝凝聚商氣氣、人氣氣，更要要有靈氣氣。商業(yè)配套套因素XX大廈廈商業(yè)配配套要以以自身功功能配套套為主，與大商商圈、大大商業(yè)的的呼應及

36、及互補為為輔。切切不可與與小商圈圈現有商商業(yè)設施施配套而而制約本本身品質質。品牌因素素 品牌是是本案商商業(yè)的生生命線。要樹XXX大廈廈商業(yè)品品牌，首首先要用用好成功功商戶品品牌。古古為今用用、洋為為中用。站在消消費者和和經營者者的角度度進行整整體商業(yè)業(yè)規(guī)劃是是品牌商商業(yè)的出出發(fā)點和和歸宿點點。商圈顧客客因素 主力客客戶群的的現狀消消費表現現只是水水面上面面的冰山山，真正正的冰山山在水下下。真正正的消費費需求需需要探究究和發(fā)掘掘。二、XXX大廈總總體商業(yè)業(yè)風格定定位1、市場場形象與高檔寫寫字樓相相匹配的的商鋪多以綜合合性業(yè)態(tài)態(tài)組合模模式為主主，小規(guī)模模、多品品類、少少品牌的的精品型型Shoopp

37、iingmmalll占市場場主流。未來趨趨勢中的的幾大商商業(yè)模式式大規(guī)規(guī)模專業(yè)業(yè)店、大型娛娛樂中心心、超大型型市場、連鎖經經營店鋪鋪及休閑閑新概念念型店鋪鋪，都有一定定的發(fā)展展要求，但在大大型商業(yè)業(yè)中心中中間的單單體高尚尚建筑XXX大廈內內部的商商業(yè)組合合應突出出中、小小型精品品店、品品牌店形形式。21世紀紀的商業(yè)在在注重商商品品質質的同時時，開始始進入體體驗消費費經濟時時代。商商家普遍遍推崇“酒香也也怕巷子子深”的的現代商商業(yè)理念念，因此此XX大大廈內外外對品牌牌店的宣宣傳與展展示也是是本案實實施的關關鍵之一一。2、本案案主力店店鋪的選選取原則則引入一家家中高檔檔西餐廳廳或主題題西餐廳廳，價

38、位位在人均均消費1100-2000元之間間。與西餐廳廳相輝映映，應引引入一家家具有深深厚中國國文化底底蘊的中中餐廳，以傳統(tǒng)統(tǒng)北京特特色及品品牌為首首選，達達到中西西合璧的的效果。中餐廳廳檔次與與消費水水平應高高于西餐餐廳。充分盤活活F1最最有效的的商業(yè)面面積。將將咖啡廳廳或酒吧吧、汽車車快餐廳廳、超市市、數碼碼影像、品牌展展示等集集中在一一層推出出，吸引引客流，搶占市市場。引進有品品牌、有有規(guī)模，規(guī)范經經營的娛娛樂健身身項目。3、營運運效果上述主力力店鋪的的區(qū)位分分布及規(guī)規(guī)?？刂浦茖⒃赑Partt3部分分給出組組合設計計建議方方案。本本案為各各業(yè)態(tài)組組合的區(qū)區(qū)域商業(yè)業(yè)中心且且為高檔檔次寫字字樓

39、的底底商，在在總體風風格上要要有品味味能與XXX大廈廈物業(yè)檔檔次相匹匹配，并并且能夠夠組合區(qū)區(qū)域內既既有的商商業(yè)設施施形成吸吸引中心心。設計計方案要要保證主主力店鋪鋪的特色色充分展展現，更更要保證證以超市市為根基基，組合合休閑、餐飲、娛樂及及新生活活方式體體驗的整整體商業(yè)業(yè)特色。日常營營運管理理將采用用物業(yè)分分租與自自主經營營相結合合的模式式，把統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃劃設計及及功能定定位與分分散經營營、分散散風險，提高收收益相結結合。以以“穩(wěn)定收收益，打打造精品品”為XXX大廈商商用房產產的營運運目標。4、本案案關聯業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種的影影響本案主力力店鋪選選取原則則是基于于商圈內內相關聯聯的業(yè)態(tài)態(tài)狀況及及目

40、標客客戶群的的消費潛潛能設定定的。目目標客戶戶群的狀狀況已在在前面進進行了分分析。這這里只簡簡述一下下關聯業(yè)業(yè)態(tài)的影影響。 通過對周周邊的市市場調查查發(fā)現在在A區(qū)域域XX大大廈以北北的花園園東路聚聚集了大大量的中中高檔餐餐廳，有有家常菜菜、燒烤烤、火鍋鍋、茶樓樓等等，各色口口味一應應俱全；且已經經聚集了了較強的的人氣，生意普普遍很好好，已構構成對XXX大廈廈擬引進進餐館的的較大威威脅。同同樣B、C、DD其他三三個區(qū)域域也有幾幾家經營營不錯的的中高檔檔餐廳。如果XXX大廈廈內也一一味地引引進一些些類似檔檔次、特特點的餐餐廳，肯肯定會面面臨異常常激烈的的競爭。而在此此大規(guī)模模的餐飲飲氛圍中中，真正

41、正的中餐餐老字號號、頂級級品牌店店并不多多?？v觀四個個區(qū)域的的餐飲業(yè)業(yè)，各種種檔次的的中式、西式快快餐、便便餐為數數很多，而高檔檔次的特特色西餐餐廳或風風味主題題餐廳只只有C區(qū)區(qū)域的展展覽館內內的莫斯斯科餐廳廳一家。從市場場供給的的角度來來看引進進中高檔檔西餐廳廳應是XXX大廈廈餐飲店店鋪較為為明智的的選擇。XX大廈廈位于城城北，北北京城北北總體消消費水平平高于城城南，但但消費的的產品國國際化特特點不如如城東南南部。在在XX大大廈內開開設一家家中高檔檔且很有有品位的的西餐廳廳，可以以吸引的的主力客客戶群應應有三部部分。一一為中關關村科技技園區(qū)的的IT精精英。這這部分人人收入高高、年紀紀輕，又又

42、有相當當一部分分的海歸歸派，對對西餐的的接受程程度及需需求程度度都比較較高。二二為附近近的住戶戶。該區(qū)區(qū)域整體體消費為為北京的的強群體體勢，中中高檔的的西餐廳廳定會吸吸引他們們去嘗試試新鮮。三為附附近高校校的大學學生、留留學生。海淀區(qū)區(qū)為北京京市大學學校園聚聚集地，大學生生、留學學生的消消費傾向向一定程程度上影影響著區(qū)區(qū)域的市市場供給給。雖然然大學生生、留學學生多數數沒有穩(wěn)穩(wěn)定收入入，卻有有較穩(wěn)定定的經濟濟來源，消費的的渴望最最為強烈烈。即便便是非經經常性的的消費也也是不可可忽略的的一個群群體。從從市場需需求的角角度來看看高檔西西餐廳會會吸引這這三部分分人群經經常光臨臨，并有有帶動其其他消費費

43、的可能能。A、B、C、DD四個區(qū)區(qū)域內有有較多彩彩擴店，但規(guī)模模不大，設備老老舊，經經營狀況況一般。X小區(qū)區(qū)作為一一個客流流較大的的交通樞樞紐，且且有以遠遠望樓為為代表的的相當一一部分中中檔旅游游定點飯飯店，國國內游客客在此旅旅游住宿宿的比例例較高，且西南南、東北北的辦事事處也在在商圈內內。對純純正的北北京風味味、北京京特色產產品、履履行紀念念品都有有較大的的需求。在XXX大廈辟辟出一點點空間經經營彩擴擴、數碼碼沖印業(yè)業(yè)務也會會吸流動動顧客群群進行消消費。北京目前前市場上上的寫字字樓的底底商一層層絕大多多數的組組合為一一家銀行行加一家家中高檔檔中餐廳廳。但我我們不建建議XXX大廈采采用這種種形

44、式。首先XXX大廈廈周圍銀銀行較多多，且多多為分理理處，已已有一定定規(guī)模且且業(yè)務比比較全面面。其次次本案有有效面積積不大，應以客客流吸引引力較強強的經營營方式為為首選。個人金金融服務務可選擇擇在店鋪鋪組合中中的剩余余空間或或公共空空間內安安裝244小時AATM機機的方式式滿足需需求。Partt3 商商業(yè)配比比及組合合方案一、XXX大廈收收益能力力測算1、銷售售價格測測算北京商用用房產平平均銷售售價格一一般為住住宅價格格的1.533倍。220033年第二二季度北北京甲級級寫字樓樓市場平平均售價價為20008美美元/平平方米(建筑面面積報價價)，售價指指數為1121，比20003年年第一季季度下降

45、降了1.5%。查詢220022年、220033年X小小區(qū)周邊邊地區(qū)商商用房產產、新建建住宅的的成交價價格比較較修正后后選定四四組參考考價格，再根據據XX大大廈商用用房產部部分的樓樓層面積積折算權權重，加加權平均均計算得得出收益益測算的的四組參參考價格格：1.14萬萬元/平平米，11.311萬元/平米，1.449萬元元/平米米，1.73萬萬元/平平米。測測算表格格參見附附件四：XX大大廈售價價測算表表。在后后續(xù)的分分析中，我們將將以此銷銷售價格格為參考考折算MMM商廈廈整體運運作XXX大廈商商用房產產時，應應承擔的的合理租租金水平平。2、租金金水平測測算租金水平平測算，測算的的是XXX大廈擬擬引

46、進的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種在相相鄰區(qū)位位、相近近物業(yè)內內的成交交租金價價格平均均水平。20003年第第二季度度北京甲甲級寫字字樓市場場平均租租金為331.33美元/月/平平方米(使用面面積報價價)，租租金指數數為744.6，比20003年年第一季季度下降降了1.9%甲級級寫字樓樓市場平平均空置置率由第第一季度度的155.7%上升為為16.4%，上升了了0.77個百分分點。商商用房產產的空置置率水平平，新增增銷售項項目平均均在200%225%。比較分分析后選選定五種種租金組組合方案案，組合合測算得得出五個個平均租租金收入入水平。分別為為：組合方案案合計年租租金 （萬元）平均日租租金 （元/平平米日

47、）租金組合合方案一一 =SUM(ABOVE) 351224.988租金組合合方案二二 =SUM(ABOVE) 291994.144租金組合合方案三三 =SUM(ABOVE) 331444.700租金組合合方案四四 =SUM(ABOVE) 346004.911租金組合合方案五五 =SUM(ABOVE) 289004.100組合測算算表見附附件五：XX大大廈租金金收入水水平測算算表3、XXX大廈營營運成本本測算假假設以MM商商廈整體體運作XXX大廈廈商業(yè)用用房為前前提。項項目投資資及成本本構成設設定為：承租B11F44全部面面積應付付XX集集團租金金總額；經營超市市的設備備、裝修修及營運運成本、所

48、需流流動資金金；管理分租租部分的的管理費費、日常常維修費費；分租房產產項目空空置損失失；應繳納的的各項稅稅金及附附加；所有商用用面積均均可以分分割使用用。二、XXX大廈商商業(yè)組合合模式1、業(yè)態(tài)態(tài)及業(yè)種種選擇XX大廈廈商用房房產的業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種選擇擇將本著著立足大大廈、服服務大廈廈，面向向一級商商圈，吸吸引目標標顧客群群體的原原則進行行。業(yè)態(tài)模式式主要有有超市零零售、餐餐飲、商商務服務務、文體體娛樂等等四大板板塊；每一板塊塊都有一一個主力力樓面空空間，輻輻射到關關聯樓面面空間；每一樓面面空間力力推12家主主力店鋪鋪，其余余為優(yōu)選選店鋪；主力店鋪鋪分割后后的剩余余空間按按照業(yè)態(tài)態(tài)互補、業(yè)種關關聯的

49、原原則選取取優(yōu)選店店鋪；空間面積積劃分以以主力店店鋪與優(yōu)優(yōu)選店鋪鋪組合，獲取最最大空間間收益效效果。2、店鋪鋪組合及及推薦品品牌 根據業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)業(yè)種選取取原則，我們給給出兩種種商用房房產分割割使用方方案，并并再此基基礎上給給出主力力店鋪推推薦品牌牌及優(yōu)選選店鋪推推薦品牌牌。方案一 B11/F11分割組組合為超超市方案案。方案二 F11 /FF2分割割組合為為超市方方案。方案一店店鋪組合合及推薦薦品牌樓層主力店鋪鋪推薦品牌牌優(yōu)選店鋪鋪推薦品牌牌B1食品、日日用品超超市MM超市市（自營營）茶餐廳、保齡球球館、商商務中心心、閱讀讀吧臺北小站站/仙蹤蹤林；保齡球館館、閱讀讀吧分租租；商務務中心自自營F

50、1咖啡廳星巴克/上島汽車展示示、汽車車餐廳、數碼沖沖印、MMM超市市本田/別別克/帕帕薩特等等一個中高高檔品牌牌車展示示、專賣賣；麥當當勞汽車車餐廳；Koddak數數碼彩擴擴店F2西餐廳Hardd Roock/Friidayy量販式KKTV錢柜/麥麥樂迪（需要餐餐飲配套套，作一一層半）F3量販式KKTV錢柜/麥麥樂迪F4健身中心心青鳥/中中體倍力力/寶迪迪沃英派斯斯方案二店店鋪組合合及推薦薦品牌樓層主力店鋪鋪推薦品牌牌優(yōu)選店鋪鋪推薦品牌牌B1健身中心心青鳥/中中體倍力力/寶迪迪沃英派斯斯保齡球館館保齡球館館分租F1咖啡廳、日式餐餐廳星巴克/上島；京樽/花碟/易喜數碼產品品專賣；MM超超市、數數

51、碼沖印印、商務務中心三星數碼碼；Koodakk數碼彩彩擴店；商務中中心自營營F2食品、日日用品超超市MM超市市（自營營）F3西餐廳Hardd Roock /Frridaay茶餐廳臺北小站站/仙蹤蹤林F4中餐廳譚家菜/全聚德德3、店鋪鋪面積及及區(qū)位分分布方案一對對應的店店鋪面積積樓層總面積（）主力店鋪鋪建議面積積（）優(yōu)選店鋪鋪建議面積積（）B168177.422MM超市市28000茶餐廳、保齡球球館、電電影院、閱讀吧吧、商務務中心、美容美美發(fā)10000、16600、10000、1150、50、2000F140577.911星巴克/上島300汽車展示示、汽車車餐廳數碼沖印印、MMM超市25000、

52、4000、1100、6000F227911.844Hardd Roock/ Frridaay13000錢柜/麥麥樂迪15000F329577.833錢柜/麥麥樂迪整層F429577.833青鳥/寶寶迪沃英派斯斯整層合計 =SUM(ABOVE) 195882.883區(qū)位分布布示意圖圖見附件件六：店店鋪組合合方案一一區(qū)位分分布示意意圖方案二對對應的店店鋪面積積樓層總面積（）主力店鋪鋪建議面積積（）優(yōu)選店鋪鋪建議面積積（）B168177.422青鳥/中中體倍力力/寶迪迪沃英派斯斯40000保齡球館館、電影影院、美美容美發(fā)發(fā)16000、10000、2000F140577.911星巴克/上島；京樽/花碟

53、/易喜300、12000數碼產品品專賣；MM超超市、數數碼沖印印、商務務中心17000、6000、1100、1000F227911.844MM超市市（自營營）整層F329577.833Hardd Roock /Frridaay15000茶餐廳14000F429577.833譚家菜/全聚德德整層合計 =SUM(ABOVE) 195882.883區(qū)位分布布示意圖圖見附件件七：店店鋪組合合方案二二區(qū)位分分布示意意圖Partt4 商商業(yè)功能能設計方方案與比比較一、主力力店鋪的的功能及及區(qū)位設設計1、自營營主力店店鋪超市的的區(qū)位設設計本方案給給出了兩兩種超市市區(qū)位分分布方案案。方案案一為BB1/FF1方

54、案案，即在在B1部部分劃分分出28800左右，在F11部分劃劃分出6600左右，共計334000左右右。包含含收貨區(qū)區(qū)、滯貨貨區(qū)在內內。收貨區(qū)、滯貨區(qū)區(qū)統(tǒng)一設設在B11部分，B1、F1通通過中央央扶梯貫貫通一體體，出入入口、收收銀臺FF1部分分雙側出出入口共共設四個個收銀臺臺，B11部分設設置六個個收銀臺臺。方案二為為F1/F2方方案，即即在F11部分劃劃分出6600左右，F2使使用整層層，共計計約為333000。滯滯貨區(qū)設設在F22，收貨貨區(qū)在FF1，通通過垂直直電梯送送達F22滯貨區(qū)區(qū)。 F1部部分設置置六個收收銀臺，F2部部分設計計兩個收收銀臺（方便顧顧客去三三、四層層消費）。方案一、方

55、案二二中的超超市區(qū)位位可參見見附件六六、附件件七。2、超市市面積控控制因素素無論是方方案一、還是方方案二，對自營營超市部部分的面面積都進進行了控控制，總總面積不不超過335000。這這應的面面積控制制基于如如下三方方面考慮慮。消費能力力 本案所所在位置置不是商商業(yè)核心心區(qū)，也也不是居居民社區(qū)區(qū)商業(yè)核核心區(qū)。對日常常生活消消費品的的需求能能力有一一定的限限度。一一級、二二級商圈圈內已有有“美廉美美”、“超市發(fā)發(fā)”等中大大型超市市，價格格、品種種平民化化色彩很很濃。如如MM超超市一味味與之比比規(guī)模、比價格格，未必必占優(yōu)勢勢。營運成本本MM超市市作為MMM整體體運作XXX大廈廈配套商商業(yè)的一一部分，

56、要以總總的投資資報酬率率為評價價選擇的的依據。為符合合整體成成本控制制要求，超市部部分不宜宜過大。在保證證整體營營運收益益上，分分租其他他業(yè)態(tài)更更易獲得得投資收收益時，應選擇擇分租聯聯營。此外商務務大廈內內的配套套超市也也有一定定的經濟濟規(guī)模限限制，以以品質形形象和客客單價的的訴求為為店面規(guī)規(guī)模的控控制要素素。店面效果果 MM超超市要把把握業(yè)態(tài)態(tài)本質，做出形形象、做做出效益益。店面面形象上上要符合合整體高高檔商務務樓配套套商業(yè)整整體風格格，并且且與引進進的品牌牌店鋪相相呼應。為明顯區(qū)區(qū)別于“美廉美美”、“利客隆隆”總店的的店面效效果，我我們建議議XX大大廈內MMM超市市借鑒中中糧廣場場百佳超超

57、市、國國貿中心心華潤超超市、豐豐聯廣場場屈臣氏氏店模式式定位位于高端端客戶，強調人人性化，舒適度度及明亮亮色彩，合理價價格，新新鮮商品品。 3、超市市總體風風格定位位高鮮度高鮮度包包含雙重重含義。一是賣賣場整體體風格時時尚、新新鮮，與與一流商商務大廈廈相匹配配；二是是商品陳陳列要有有強烈的的視覺效效果。高品質 所有商商品都有有嚴格、規(guī)范的的管理措措施，特特別是進進口商品品的選擇擇及銷售售標識必必須符合合國家規(guī)規(guī)定；生生鮮商品品必須符符合食品品加工企企業(yè)衛(wèi)生生標準；商品保保管及蟲蟲害防治治有專業(yè)業(yè)規(guī)范及及專業(yè)合合作單位位定期防防控。平價格超市客戶戶定位高高端不等等于價格格定位高高端。對對高客單單

58、價的追追求應通通過商品品結構來來實現，而不是是商品單單價的畸畸高來實實現。在在Parrt 55部分中中我們給給出的超超市綜合合毛利率率是同行行業(yè)、同同規(guī)模的的平均水水平，我我們不建建議因為為物業(yè)檔檔次的提提升而帶帶來商品品價格提提升。盡盡管物業(yè)業(yè)檔次的的提升會會帶來費費用提升升，但應應通過商商品組合合、營運運管理水水平的提提升來化化解。高高流轉商商品應保保持不高高于市場場平均價價格，特特色商品品不高于于主力銷銷售價格格。二、組合合業(yè)態(tài)的的功能及及區(qū)位設設計1、各業(yè)業(yè)態(tài)的選選擇及樓樓層分布布在業(yè)態(tài)組組合上，方案一一只有MMM超市市一間零零售店鋪鋪，汽車車展示部部分雖有有銷售但但以展示示為主，銷售

59、為為輔。方方案二有有MM超超市和數數碼產品品專賣兩兩間零售售店鋪，但兩間間店鋪并并不屬于于同業(yè)，沒有內內部競爭爭。餐飲、娛娛樂同樣樣遵循保保證主力力店鋪唯唯一性及及與優(yōu)選選店鋪有有相近目目標顧客客群或關關聯消費費原則，在店鋪鋪間保持持合力效效果大于于單體運運行效果果。在樓層分分布上，對店面面形象展展示要求求高，租租金負擔擔能力強強的店鋪鋪給予首首層、二二層。對對店鋪特特色明顯顯，定向向消費群群體比例例較高的的給予三三、四層層及B11部分，使特色色店鋪能能獲得相相對低廉廉的租金金，利于于其發(fā)展展。2、組合合業(yè)態(tài)店店鋪間的的互動效效果方案一、方案二二的業(yè)態(tài)態(tài)面積比比重及綜綜合貢獻獻評價如如下表對比

60、方案案零售面積積比重%餐飲面積積比重%娛樂面積積比重%體育健身身面積比比重%綜合服務務面積比比重%展示空間間面積比比重%方案獻系數數1.11.31.51.11.51.1綜合效果果18.7719.554226.444.514.33方案二263803420貢獻系數數11.501.31.50綜合效果果2657044.2230方案一匯匯總綜合合效果為為1255.4/7.66；方案案二匯總總綜合效效果為1130.2/55.3。3、推薦薦店鋪的的功能要要求店 鋪上下水動力電燃氣消防環(huán)保面積 租期樣板店超市20000以上35年年百佳超市市、屈臣臣氏星巴克100400068年年國貿店