房地產(chǎn)行業(yè)土地4月報(bào)：一線城市土地供需活躍三線持續(xù)疲弱

1、 第 頁 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日目錄 HYPERLINK l _bookmark0 全國土地市場(chǎng)分析4 HYPERLINK l _bookmark11 財(cái)政收入和土地出讓金分析7 HYPERLINK l _bookmark18 財(cái)政支出和基建投資分析9 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日?qǐng)D表目錄 HYPERLINK l _bookmark1 圖表 1. 全國購置土地面積累計(jì)增速4 HYPERLINK l _bookmark2 圖表 2. 全國土地成交價(jià)款累計(jì)增速4 HYPERLINK l _bookmark3 圖表 3.百城土地供應(yīng)和成交面積

2、4 HYPERLINK l _bookmark4 圖表 4. 百城住宅用地供應(yīng)和成交面積5 HYPERLINK l _bookmark5 圖表 5. 百城住宅用地供應(yīng)量增速5 HYPERLINK l _bookmark6 圖表 6. 百城住宅用地成交量增速5 HYPERLINK l _bookmark7 圖表 7. 百城土地用地供應(yīng)和成交總價(jià)款5 HYPERLINK l _bookmark8 圖表 8. 百城住宅用地供應(yīng)和成交價(jià)款5 HYPERLINK l _bookmark9 圖表 9. 百城土地成交總價(jià)增速6 HYPERLINK l _bookmark10 圖表 10. 百城住宅用地成交總

3、價(jià)增速6 HYPERLINK l _bookmark12 圖表 11. 政府性基金預(yù)算收入情況7 HYPERLINK l _bookmark13 圖表 12. 全國政府性基金收入7 HYPERLINK l _bookmark14 圖表 13. 國有土地使用權(quán)出讓收入7 HYPERLINK l _bookmark15 圖表 14. 全國一般公共預(yù)算收入情況8 HYPERLINK l _bookmark16 圖表 15. 全國一般公共預(yù)算收入8 HYPERLINK l _bookmark17 圖表 16. 房地產(chǎn)相關(guān)稅種收入8 HYPERLINK l _bookmark19 圖表 17. 政府性基

4、金預(yù)算支出情況9 HYPERLINK l _bookmark20 圖表 18. 全國政府性基金支出9 HYPERLINK l _bookmark21 圖表 19. 國有土地使用權(quán)出讓支出9 HYPERLINK l _bookmark22 圖表 20. 全國一般公共預(yù)算支出情況9 HYPERLINK l _bookmark23 圖表 21. 全國一般公共預(yù)算支出10 HYPERLINK l _bookmark24 圖表 22. 基建相關(guān)預(yù)算支出增速10 HYPERLINK l _bookmark25 附錄圖表 23. 報(bào)告中提及上市公司估值表11全國土地市場(chǎng)分析1-4 月，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示：房地產(chǎn)

5、開發(fā)企業(yè)土地購置面積 3,582 萬平方米，同比減少 33.8%，增速比上月下降 0.7%；土地成交價(jià)款 1,590 億元，下降 33.5%，增速比上月下降 6.5%。1-4 月，萬得數(shù)據(jù)顯示：100 個(gè)中大城市成交土地占地面積 18,347 萬平方米，同比減少 8.4%，成交土地規(guī)劃建筑面積 35,130 萬平米，同比減少 8.3%；土地成交總價(jià) 10,043 億元，同比下降 0.1%，累計(jì)土地成交樓面均價(jià) 2,859 元/平米，同比增長 8.8%。圖表 1. 全國購置土地面積累計(jì)增速圖表 2. 全國土地成交價(jià)款累計(jì)增速100806040200(20)(%)150100500(%)(40)2

6、011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04(60)(50)2011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04(100) 全國購置土地面

7、積:累計(jì)同比100大中城市:成交土地占地面積:累計(jì)同比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，萬得，中銀國際證券 全國土地成交價(jià)款:累計(jì)同比(右軸)100大中城市:成交土地總價(jià):當(dāng)月值:累計(jì)值:同比資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局，萬得，中銀國際證券土地供應(yīng)量方面，4 月百城土地單月供應(yīng)建筑面積同比上升 33.5%，1-4 月累計(jì)供應(yīng)量同比下降 3.8%， 其中，一線、二線、三線城市累計(jì)供應(yīng)量同比分別變化 25.6%、2%、-10.1%。土地成交量方面，4 月百城土地單月成交建筑面積同比上升 6%，1-4 月累計(jì)成交同比下降 8.3%，其中，一線、二線、三線城市累計(jì)成交量同比分別變化 22.1%、-3.7%、-15.2%。

8、圖表 3.百城土地供應(yīng)和成交面積單月土地供應(yīng)量-建筑面積（萬平米）同比（%）累計(jì)土地供應(yīng)量-建筑面積（萬平米） 同比（%）單月土地成交量-建筑面積（萬平米） 同比（%）累計(jì)土地成交量-建筑面積（萬平米）同比（%）100 城一線城市二線城市三線城市12877.833.538405.1(3.8)666.6373.71946.125.65251.254.716666.52.06960.013.919792.5(10.1)9183.46.035130.3(8.3)543.1(7.5)2416.122.14638.132.616230.6(3.7)4002.2(12.6)16483.7(15.2)資料來

9、源： 萬得，中銀國際證券 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日住宅用地供應(yīng)量方面，4 月百城住宅用地單月供應(yīng)建筑面積同比上升 70.3%，1-4 月累計(jì)供應(yīng)量同比上升 6.6%，其中，一線、二線、三線城市累計(jì)供應(yīng)量同比分別變化 51.5%、11.3%、0.3%。住宅用地成交量方面，4 月百城住宅用地單月成交建筑面積同比上升 28.7%，1-4 月累計(jì)成交同比下降 5.4%，其中，一線、二線、三線城市累計(jì)成交量同比分別變化 10.4%、0.5%、-13.3%。圖表 4. 百城住宅用地供應(yīng)和成交面積單月住宅用地供應(yīng)量-建筑累計(jì)住宅用地供應(yīng)量-建筑單月住宅用地成交量-建筑累計(jì)住宅用

10、地成交量-建筑面積（萬平米同比（%）面積（萬平米 同比（%） 面積（萬平米 同比（%） 面積（萬平米 同比（%）100 城一線城市二線城市三線城市6485.670.318472.26.6126.9952.4601.651.52830.5118.78992.811.33528.141.08877.80.34606.628.715668.0(5.4)132.82.7849.210.42652.261.18216.20.51821.61.06602.5(13.3)資料來源： 萬得，中銀國際證券圖表 5. 百城住宅用地供應(yīng)量增速(%)160140120100806040200(20)(40)(60)2

11、011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-052017-112018-052018-11(80)圖表 6. 百城住宅用地成交量增速(%)160140120100806040200(20)(40)(60)2011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-052017-112018-052018-11(80) 100大中城市:供應(yīng)住宅用地規(guī)

12、劃建筑面積:一線城市:累計(jì)同比100大中城市:供應(yīng)住宅用地規(guī)劃建筑面積:二線城市:累計(jì)同比 100大中城市:供應(yīng)住宅用地規(guī)劃建筑面積:三線城市:累計(jì)同比資料來源：萬得，中銀國際證券 100大中城市:成交住宅用地規(guī)劃建筑面積:一線城市:累計(jì)同比100大中城市:成交住宅用地規(guī)劃建筑面積:二線城市:累計(jì)同比 100大中城市:成交住宅用地規(guī)劃建筑面積:三線城市:累計(jì)同比資料來源：萬得，中銀國際證券土地成交總價(jià)方面，4 月百城土地單月成交總價(jià)同比上升 41.8%，1-4 月累計(jì)成交總價(jià)同比下降 0.1%， 其中，一線、二線、三線城市累計(jì)成交總價(jià)同比分別變化 3.4%、4.6%、-10.6%。百城土地均價(jià)

13、方面， 4 月百城土地單月成交樓面均價(jià)同比上升 33.8%，1-4 月累計(jì)成交均價(jià)同比上升 8.8%，其中，一線、二線、三線城市累計(jì)成交量同比分別變化-15.3%、8.7%、5.5%。圖表 7. 百城土地用地供應(yīng)和成交總價(jià)款單月土地成交累計(jì)土地成交單月土地成交累計(jì)土地成交總價(jià)（億元）同比（%）總價(jià)（億元） 同比（%） 均價(jià)（萬平米 同比（%） 均價(jià)（萬平米 同比（%）100 城一線城市二線城市三線城市3124.641.810042.9(0.1)210.1(15.9)1405.93.42010.191.85915.54.6904.40.12721.5(10.6)3402.533.82858.88

14、.83869.0(9.1)5818.8(15.3)4333.944.63644.78.72259.814.51651.05.5資料來源： 萬得，中銀國際證券圖表 8. 百城住宅用地供應(yīng)和成交價(jià)款單月土地成交累計(jì)土地成交單月土地成交累計(jì)土地成交總價(jià)（億元）同比（%）總價(jià)（億元） 同比（%） 均價(jià)（萬平米 同比（%） 均價(jià)（萬平米 同比（%）100 城一線城市二線城市三線城市2753.753.48541.26.4182.44.01174.626.51784.897.55194.49.9786.59.92172.2(8.4)5977.619.25451.412.513732.31.313831.21

15、4.66729.422.66322.29.44317.68.83289.95.7 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日資料來源： 萬得，中銀國際證券圖表 9. 百城土地成交總價(jià)增速(%)220200180160140120100806040200(20)(40)(60)2011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-052017-112018-052018-11(80)圖表 10. 百城住宅用地成交總價(jià)增速(%)220200180160140120

16、100806040200(20)(40)(60)2011-052011-112012-052012-112013-052013-112014-052014-112015-052015-112016-052016-112017-052017-112018-052018-11(80) HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日 100大中城市:成交土地總價(jià):一線城市:累計(jì)同比100大中城市:成交土地總價(jià):二線城市:累計(jì)同比 100大中城市:成交土地總價(jià):三線城市:累計(jì)同比資料來源：萬得，中銀國際證券 100大中城市:住宅用地總價(jià):一線城市:累計(jì)同比100大中城市:住宅用地總價(jià):二線城市

17、:累計(jì)同比 100大中城市:住宅用地總價(jià):三線城市:累計(jì)同比資料來源：萬得，中銀國際證券財(cái)政收入和土地出讓金分析1-4 月，全國政府性基金預(yù)算收入 19,563 億元，同比下降 4.8%，較上月提高 1.4%。分中央和地方看，中央政府性基金預(yù)算收入 1,261 億元，同比增長 3.8%；地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入 18,302 億元，同比下降 5.4%，其中國有土地使用權(quán)出讓收入 0 億元，同比下降 7.6%，較上月提高 1.9%。圖表 11. 政府性基金預(yù)算收入情況累計(jì)值（億元）同比(%)較上月變化(%)占比(%)全國政府性基金收入19563.0(4.8)1.4中央政府性基金收入1261.0

18、3.8(2.3)6.4地方本級(jí)政府性基金收入18302.0(5.4)1.793.6其中：國有土地使用權(quán)出讓收入NANANANA房企本年土地成交價(jià)款1589.6(33.5)(39.6)8.1資料來源：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券圖表 12. 全國政府性基金收入圖表 13. 國有土地使用權(quán)出讓收入50403020100(10)(20)(30)(40)(%)50403020100(10)(20)(30)(40)(50)(%)(%)100806040200(20)(40)2011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015

19、-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04(60)2012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02 全國政府性基金收入:累計(jì)同比資料來源：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券 國有土地使用權(quán)出讓收入:累計(jì)同比(左軸) 全國土地成交價(jià)款:累計(jì)同比(右軸)資料來源

20、：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日1-4 月，全國一般公共預(yù)算收入 72,651 億元，同比增長 5.3%，較上月回落 0.9%。其中，中央一般公共預(yù)算收入 34,667 億元，同比增長 4.3%；地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入 37,984 億元，同比增長 6.1%。全國一般公共預(yù)算收入中的稅收收入 63,692 億元，同比增長 4.6%。其中，國內(nèi)增值稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅分別實(shí)現(xiàn)收入 26,377 億元、14,979 億元、3,963 億元， 分別同比增長 12.4%、9%、-30.9%。土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收中，土地增值稅 2,081 億元

21、，同比增長 9.6%； 房地產(chǎn)稅 1,073 億元，同比增長 2.5%。圖表 14. 全國一般公共預(yù)算收入情況累計(jì)值（億元）同比(%)較上月變化(%)占比(%)全國一般公共預(yù)算收入72651.05.3(0.9)中央一般公共預(yù)算收入34667.04.3(1.1)47.7地方一般公共預(yù)算本級(jí)收入37984.06.1(0.7)52.3稅收收入63692.04.6(1.6)87.7國內(nèi)增值稅26377.012.41.736.3企業(yè)所得稅14979.09.0(6.8)20.6個(gè)人所得稅3963.0(30.9)(1.2)5.5土地和房地產(chǎn)相關(guān)稅收6389.08.8房產(chǎn)稅1073.02.50.91.5契稅1

22、984.02.7土地增值稅2081.09.62.9城鎮(zhèn)土地使用稅824.0(11.3)1.1耕地占用稅427.0(2.3)0.6資料來源：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券圖表 15. 全國一般公共預(yù)算收入圖表 16. 房地產(chǎn)相關(guān)稅種收入(%)20181614121086422012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02050403020100(10)(20

23、)(%)2011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04 公共財(cái)政收入:累計(jì)同比資料來源：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券 稅收收入:房產(chǎn)稅:累計(jì)同比稅收收入:土地增值稅:累計(jì)同比資料來源：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日財(cái)政支出和基建投資分析1-4 月，全國政府性基金預(yù)算支出 22,421 億元，同比增長 38.3%，較

24、上月回落 17.6%。分中央和地方看，中央政府性基金預(yù)算本級(jí)支出 365 億元，同比增長 100%；地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入 22,056 億元， 同比增長 37.6%。圖表 17. 政府性基金預(yù)算支出情況累計(jì)值（億元）同比(%)較上月變化(%)占比(%)全國政府性基金支出22421.038.3(17.6)中央政府性基金支出365.0100.011.01.6地方本級(jí)政府性基金支出22056.037.6(17.9)98.4其中：國有土地使用權(quán)出讓支出NANANANA資料來源：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券圖表 18. 全國政府性基金支出圖表 19. 國有土地使用權(quán)出讓支出(%)5040302010

25、050403020100(10)(%)(10)(20)(30)2012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-02(40)(20)(30)(40)2012-062012-102013-022013-062013-102014-022014-062014-102015-022015-062015-102016-022016-062016-102017-022

26、017-062017-102018-022018-062018-102019-02(50) 全國政府性基金支出:累計(jì)同比全國政府性基金收入:累計(jì)同比資料來源：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券 國有土地使用權(quán)出讓金收入安排的支出:累計(jì)同比國有土地使用權(quán)出讓收入:累計(jì)同比(左軸)資料來源：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券 HYPERLINK / 2019 年 5 月 27 日1-4 月，全國一般公共預(yù)算支出 75,667 億元，同比增長 15.2%，較上月提高 0.2%。其中，中央一般公共預(yù)算本級(jí)支出 10,300 億元，同比增長 14.9%；地方一般公共預(yù)算支出 65,367 億元，同比增長 15.2%。從

27、主要支出項(xiàng)目情況看：城鄉(xiāng)社區(qū)支出 7,457 億元，同比增長 23.3%；農(nóng)林水支出 5,743 億元，同比增長 16.4%；社會(huì)保障和就業(yè)支出 11,896 億元，同比增長 7.7%。圖表 20. 全國一般公共預(yù)算支出情況累計(jì)值（億元）同比(%)較上月變化(%)占比(%)全國一般公共預(yù)算支出75667.015.20.2中央一般公共預(yù)算支出10300.014.90.313.6地方一般公共預(yù)算支出65367.015.20.286.4社會(huì)保障和就業(yè)11896.07.70.115.7醫(yī)療衛(wèi)生與計(jì)劃生育0.00.00.00.0基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)相關(guān)19767.026.1城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)7457.023.30.5

28、9.9農(nóng)林水事務(wù)5743.016.41.87.6交通運(yùn)輸4897.033.1(14.3)6.5節(jié)能環(huán)保1670.026.6(4.0)2.2資料來源：財(cái)政部、萬得，中銀國際證券圖表 21. 全國一般公共預(yù)算支出(%)4035302520151050(5)2011-052011-102012-032012-082013-012013-062013-112014-042014-092015-022015-072015-122016-052016-102017-032017-082018-012018-062018-112019-04(10)圖表 22. 基建相關(guān)預(yù)算支出增速(%)50403020100(10)(20)05/1108/1111/1102/1205/1208/1211/1202/1305/1308/1311/1302/1405/1408/1411/1402/1505/1508/1511/1502/1605/1608/1611/1602/1705/1708/1711/1702