工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告(定稿)

1、工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)調(diào)研報(bào)告告1、工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的界定工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是指工工業(yè)類土土地使用用性質(zhì)的的所有毛毛地、熟熟地，以以及該類類土地上上的建筑筑物和附附屬物。作為有有別于住住宅、商商服和綜綜合類用用地以外外的第四四種性質(zhì)質(zhì)用地，工業(yè)類類土地上上的可建建建筑物物用途有有較大的的范圍，其中包包括工業(yè)業(yè)制造廠廠房、物物流倉(cāng)庫(kù)庫(kù)及工業(yè)業(yè)研發(fā)樓樓宇等。在我國(guó)國(guó)，工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)土地的的批租年年限為550 年年。2. 工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的基本本情況2.1 工業(yè)地地產(chǎn)的主主要物業(yè)業(yè)類型表1：工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的主要要物業(yè)類類型種類物業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)分布區(qū)域域未來(lái)發(fā)展展政策導(dǎo)向向1、物流流倉(cāng)儲(chǔ)選擇交通通比較發(fā)發(fā)達(dá)地區(qū)區(qū)，一般般集中建建設(shè)在靠靠

2、近海港港、內(nèi)陸陸港目前主要要分布于于長(zhǎng)三角角、環(huán)渤渤海和珠珠三角區(qū)區(qū)域中的的主要城城市及沿沿海開(kāi)放放城市未來(lái)物流流倉(cāng)儲(chǔ)的的市場(chǎng)需需求量在在年均增增長(zhǎng)200%以上上，特別別是陸路路交通物物流倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)政府扶持持2、工業(yè)業(yè)研發(fā)樓樓宇選擇在經(jīng)經(jīng)濟(jì)中心心城市建建設(shè)，一一般在工工業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)園區(qū)能能夠形成成專業(yè)化化、產(chǎn)業(yè)業(yè)化分布于北北京、天天津、上上海、蘇蘇州等主主要城市市國(guó)家鼓勵(lì)勵(lì)自主研研發(fā)，一一般以國(guó)國(guó)家主導(dǎo)導(dǎo)為主，發(fā)展?jié)摑摿^大大政府扶持持，且對(duì)對(duì)高新園園區(qū)有優(yōu)優(yōu)惠政策策3、工業(yè)業(yè)廠房選址無(wú)特特殊要求求分布比較較廣泛，但在制制造業(yè)較較發(fā)達(dá)地地區(qū)較集集中隨著世界界制造中中心向中中國(guó)加快快轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)供供不應(yīng)求

3、求但目前政政策對(duì)此此類用地地已限制制2.2 工業(yè)地地產(chǎn)的主主要特征征工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)是由市市場(chǎng)利益益和環(huán)境境驅(qū)動(dòng)帶帶動(dòng)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，具具有政策策主導(dǎo)、專業(yè)性性強(qiáng)、區(qū)區(qū)域性強(qiáng)強(qiáng)、投資資回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)定的特特點(diǎn)。表2：工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的主要要特性主要特征征具體表現(xiàn)現(xiàn)1、政策策主導(dǎo)為為主受國(guó)家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展政策及及扶持政政策影響響較大；不受住宅宅政策調(diào)調(diào)控影響響；2、專業(yè)業(yè)性強(qiáng)，與產(chǎn)業(yè)業(yè)化程度度密切有關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)客戶戶為工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的目標(biāo)客客戶；工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)與區(qū)域域內(nèi)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的成熟、整合、拓展密密切相關(guān)關(guān)；區(qū)域內(nèi)的的產(chǎn)業(yè)化化程度是是影響工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)鍵鍵因素3、區(qū)域域性強(qiáng)，趨于高高端化珠三角區(qū)區(qū)域多以以低端的的制造型型企

4、業(yè)為為主；長(zhǎng)三角、環(huán)渤海海區(qū)域多多以高端端的研發(fā)發(fā)、技術(shù)術(shù)型企業(yè)業(yè)為主；今后工業(yè)業(yè)地產(chǎn)將將越來(lái)越越趨于向向高端發(fā)發(fā)展；4、投資資回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)定工業(yè)物業(yè)業(yè)以出租租為主；因工業(yè)企企業(yè)相對(duì)對(duì)穩(wěn)定，物業(yè)租租期較長(zhǎng)長(zhǎng)，租金金相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)定，其其投資回回報(bào)率較較穩(wěn)定。2.3開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式分類表3：工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)主要開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式模式定義主要特點(diǎn)點(diǎn)備注1、工業(yè)業(yè)園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式在政府主主導(dǎo)的前前提下進(jìn)進(jìn)行，通通過(guò)創(chuàng)造造相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支持持政策、稅收優(yōu)優(yōu)惠等條條件營(yíng)造造園區(qū)與與其他工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目所所具備的的獨(dú)特優(yōu)優(yōu)勢(shì)，然然后通過(guò)過(guò)招商引引資、土土地出讓讓等方式式引進(jìn)符符合相關(guān)關(guān)條件的的工業(yè)發(fā)發(fā)展項(xiàng)目目?；趨^(qū)域域經(jīng)濟(jì)建建設(shè)、

5、社社會(huì)發(fā)展展、百姓姓就業(yè)等等各種綜綜合因素素考慮而而設(shè)置，是促進(jìn)進(jìn)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的強(qiáng)有有力的推推動(dòng)器。是目前中中國(guó)各級(jí)級(jí)地方政政府最常常使用的的工業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)模式，也是我我國(guó)目前前工業(yè)地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的主要要載體2、主體體企業(yè)引引導(dǎo)模式式是主體企企業(yè)進(jìn)行行的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)某個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)領(lǐng)域具具有強(qiáng)大大的綜合合實(shí)力的的企業(yè)，營(yíng)建一一個(gè)相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的工業(yè)園園區(qū)；在在自身企企業(yè)入駐駐且占主主導(dǎo)的前前提下，借助企企業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中的的強(qiáng)大的的凝聚力力與號(hào)召召力，通通過(guò)土地地出讓、項(xiàng)目租租售等方方式引進(jìn)進(jìn)其他同同類企業(yè)業(yè)的聚集集，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)整個(gè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的打造及及完善主體企業(yè)業(yè)引導(dǎo)模模式嚴(yán)格格意義上上來(lái)說(shuō)并并不是

6、單單純的房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)，其其主要是是圍繞主主體企業(yè)業(yè)進(jìn)行的的開(kāi)發(fā)運(yùn)運(yùn)作，是是企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的的打造及及完善。3、工業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商模式房地產(chǎn)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在在工業(yè)園園區(qū)內(nèi)或或其他地地方獲取取工業(yè)土土地項(xiàng)目目，在進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目目的道路路、綠化化等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)乃至至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等等房產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的營(yíng)營(yíng)建，然然后以租租賃、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓或合合資、合合作經(jīng)營(yíng)營(yíng)的方式式進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)關(guān)設(shè)施的的經(jīng)營(yíng)、管理。獲取合理理的地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)全球最大大的工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商普洛斯斯即是模模式代表表。具體體由普洛洛斯打造造一個(gè)設(shè)設(shè)施平臺(tái)臺(tái)，吸引引物流企企業(yè)入駐駐，普洛洛斯只作作房地產(chǎn)產(chǎn)投資開(kāi)開(kāi)發(fā)和物物業(yè)管理理，日常常物流業(yè)業(yè)務(wù)

7、仍由由客戶操操作，其其本質(zhì)是是依舊是是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。4、綜合合運(yùn)作模模式是指對(duì)上上述的工工業(yè)園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)模模式、主主體企業(yè)業(yè)引導(dǎo)模模式和工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商模式式進(jìn)行混混合運(yùn)用用的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式?？v觀目前前國(guó)內(nèi)工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)模模式，主主要有以以下四種種：工業(yè)業(yè)園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式、主體體企業(yè)引引導(dǎo)模式式、工業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商模式和和綜合運(yùn)運(yùn)作模式式。(1)工工業(yè)園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)模模式如北京京亦莊開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)，杭州經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)等，是目前前中國(guó)各各級(jí)地方方政府最最常使用用的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式，同樣樣也是我我國(guó)目前前工業(yè)地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的主要要載體。在政府府主導(dǎo)的的前提下下進(jìn)行，通過(guò)創(chuàng)創(chuàng)造相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)政政策支

8、持持、稅收收優(yōu)惠等等條件營(yíng)營(yíng)造園區(qū)區(qū)與其他他工業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目所具備備的獨(dú)特特優(yōu)勢(shì)，然后通通過(guò)招商商引資、土地出出讓等方方式引進(jìn)進(jìn)符合相相關(guān)條件件的工業(yè)業(yè)發(fā)展項(xiàng)項(xiàng)目。 (22)主體體企業(yè)引引導(dǎo)模式式如上海海金山的的上海石石化工業(yè)業(yè)園區(qū)，在上海海石化龍龍頭企業(yè)業(yè)的帶動(dòng)動(dòng)下，做做大做強(qiáng)強(qiáng)石化企企業(yè)，同同時(shí)進(jìn)行行相關(guān)行行業(yè)延伸伸及細(xì)化化，進(jìn)而而達(dá)到整整個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的完完善與發(fā)發(fā)展，為為實(shí)現(xiàn)整整個(gè)金山山“大石化化戰(zhàn)略”發(fā)展目目標(biāo)奠定定堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)。這是一一種相對(duì)對(duì)獨(dú)立的的工業(yè)園園區(qū)。在在核心企企業(yè)入駐駐且占主主導(dǎo)的前前提下，借助企企業(yè)在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中中的強(qiáng)大大的凝聚聚力與號(hào)號(hào)召力，通過(guò)土土地出讓讓、項(xiàng)目目租售

9、等等方式引引進(jìn)其他他同類企企業(yè)的聚聚集，實(shí)實(shí)現(xiàn)整個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈鏈的集成成和提高高。 （33）工業(yè)業(yè)地產(chǎn)商商模式如普洛洛斯公司司的開(kāi)發(fā)發(fā)模式，其在取取得土地地之后，進(jìn)行一一級(jí)開(kāi)發(fā)發(fā)包括基基礎(chǔ)設(shè)施施的建設(shè)設(shè)，二級(jí)級(jí)項(xiàng)目以以倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)設(shè)施為主主，采用用租賃方方式銷售售，客戶戶對(duì)象包包括制造造商、零零售商和和物流公公司等等等。之后后，派出出專業(yè)團(tuán)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行行二級(jí)項(xiàng)項(xiàng)目的物物業(yè)管理理和客戶戶維護(hù)工工作。普普洛斯稱稱之為“物流房房地產(chǎn)”，即由由普洛斯斯打造一一個(gè)設(shè)施施平臺(tái)，吸引物物流企業(yè)業(yè)入駐，普洛斯斯只作房房地產(chǎn)投投資開(kāi)發(fā)發(fā)和物業(yè)業(yè)管理，日常物物流業(yè)務(wù)務(wù)仍由客客戶操作作，其本本質(zhì)是依依舊是房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)商。 （4

10、4）綜合合運(yùn)作模模式綜綜合運(yùn)作作模式是是指對(duì)上上述的工工業(yè)園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)模模式、主主體企業(yè)業(yè)引導(dǎo)模模式和工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商模式式進(jìn)行混混合運(yùn)用用的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式。就我國(guó)目目前來(lái)說(shuō)說(shuō)，工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)模模式主要要以工業(yè)業(yè)園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)和工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)商模式式為主，特別是是工業(yè)園園區(qū)的開(kāi)開(kāi)發(fā)模式式，在我我國(guó)工業(yè)業(yè)及工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的發(fā)展過(guò)過(guò)程中起起到了積積極的作作用。針針對(duì)園區(qū)區(qū)開(kāi)發(fā)類類企業(yè)，其管理理體制主主要有：一是以以政府為為損益主主體的管管理模式式。政府府作為土土地開(kāi)發(fā)發(fā)的主體體，并承承擔(dān)最終終的損益益；二是是以開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)為為損益主主體的管管理模式式。政府府委托或或者授權(quán)權(quán)開(kāi)發(fā)公公司從事事開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)內(nèi)

11、的土土地開(kāi)發(fā)發(fā)和市政政道路建建設(shè)業(yè)務(wù)務(wù)，開(kāi)發(fā)發(fā)公司作作為土地地開(kāi)發(fā)的的主體，并由開(kāi)開(kāi)發(fā)公司司承擔(dān)最最終的損損益。目目前，省省級(jí)和國(guó)國(guó)家級(jí)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)一一般采用用以開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)為為損益主主體的管管理模式式。出于于開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)總體規(guī)規(guī)劃和環(huán)環(huán)境等因因素的考考慮，開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)或或者新區(qū)區(qū)管委會(huì)會(huì)通常與與區(qū)域內(nèi)內(nèi)一家開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)簽訂長(zhǎng)長(zhǎng)期合作作協(xié)議，該協(xié)議議雖然不不一定具具有排他他性，但但至少園園區(qū)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)在在土地開(kāi)開(kāi)發(fā)和市市政道路路建設(shè)業(yè)業(yè)務(wù)方面面具有一一定的優(yōu)優(yōu)先權(quán)。因此，園區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)具有一一定區(qū)域域性，進(jìn)進(jìn)入壁壘壘相對(duì)比比較高。2.4 工業(yè)地地產(chǎn)價(jià)格格的影響響因素表4：工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資與與價(jià)格的的影響因

12、因素主要因素素具體表現(xiàn)現(xiàn)1、政策策性因素素工業(yè)物業(yè)業(yè)的租售售前景及及價(jià)格，直接受受制于國(guó)國(guó)家對(duì)區(qū)區(qū)域內(nèi)的的產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展政策策以及當(dāng)當(dāng)?shù)卣畬?duì)產(chǎn)業(yè)業(yè)的優(yōu)惠惠政策。2、地理理位置區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)達(dá)達(dá)程度、園區(qū)及及周邊的的生態(tài)及及產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展環(huán)境境、產(chǎn)品品輻射范范圍等直直接影響響物業(yè)價(jià)價(jià)格。3、配套套設(shè)施及及服務(wù)園區(qū)內(nèi)周周邊的公公共交通通、配套套服務(wù)設(shè)設(shè)施的完完善與便便捷程度度，園區(qū)區(qū)是否享享受優(yōu)惠惠政策等等影響物物業(yè)價(jià)格格。3、工業(yè)業(yè)地產(chǎn)行行業(yè)分析析3.1 行業(yè)運(yùn)運(yùn)行現(xiàn)狀狀（1）工工業(yè)用地地價(jià)格指指數(shù)保持持平穩(wěn)與其他用用途土地地相比，工業(yè)用用地價(jià)格格指數(shù)相相對(duì)平穩(wěn)穩(wěn)。目前我我國(guó)工業(yè)業(yè)用地一一般是政政府

13、賠本本供地，普遍以以低于征征地、拆拆遷和配配套的成成本向用用地者協(xié)協(xié)議供應(yīng)應(yīng)。這是由由于相對(duì)對(duì)住宅用用地的出出讓收益益在一次次性取得得后就不不再發(fā)生，興建工工業(yè)產(chǎn)房房可以對(duì)對(duì)當(dāng)?shù)氐牡慕?jīng)濟(jì)和和就業(yè)起起到持續(xù)續(xù)拉動(dòng)作作用，所所以各地地政府在在工業(yè)用用地出讓讓上都會(huì)會(huì)有相關(guān)關(guān)優(yōu)惠政政策。（2）工工業(yè)廠房房租賃價(jià)價(jià)格穩(wěn)定定上升工業(yè)廠房房的租賃賃價(jià)格在在長(zhǎng)期保保持平穩(wěn)穩(wěn)上升，與經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期和和行業(yè)波波動(dòng)的相相關(guān)性低低。首先是是因?yàn)槲椅覈?guó)目前前的產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)正正處于二二次產(chǎn)業(yè)業(yè)占主導(dǎo)導(dǎo)地位，工業(yè)的的快速發(fā)發(fā)展為廠廠房的需需求提供供支撐；再者工工業(yè)房地地產(chǎn)因?yàn)闉槠溟_(kāi)發(fā)發(fā)專業(yè)性性強(qiáng)，具具有一定定行業(yè)門(mén)門(mén)檻，目目前

14、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不激烈烈有關(guān)，而且工工業(yè)房地地產(chǎn)很少少存在住住宅和商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)中經(jīng)常常出現(xiàn)的的投機(jī)炒炒作現(xiàn)象象，因此此價(jià)格始始終保持持了較平平穩(wěn)的上上升，工工業(yè)房地地產(chǎn)的投投資風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較小，回報(bào)穩(wěn)穩(wěn)定。（3）全全國(guó)大部部分地區(qū)區(qū)現(xiàn)有開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)土土地存量量不足 開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)作作為主要要的工業(yè)業(yè)集中用用地，發(fā)發(fā)展面臨臨著嚴(yán)重重的考驗(yàn)驗(yàn)，一方方面，國(guó)國(guó)家宏觀觀政策加加強(qiáng)對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)和和工業(yè)園園的調(diào)控控力度，清理整整頓開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)，致致使大量量開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)或工業(yè)業(yè)園區(qū)關(guān)關(guān)閉；另另一方面面，保留留下來(lái)的的開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)也普遍遍存在用用地空間間不足的的問(wèn)題，未來(lái)的的發(fā)展空空間受限限。 而造造成開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)土地地存量不不足的原原因主要要有兩方方

15、面： 一一是開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)規(guī)劃劃面積與與產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的矛矛盾。部部分開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)隨著著入?yún)^(qū)企企業(yè)增多多，逐漸漸形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚聚效應(yīng)，引來(lái)更更多的項(xiàng)項(xiàng)目入駐駐，現(xiàn)有有土地存存量已不不能滿足足新上項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)土土地的需需求，而而開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)擴(kuò)區(qū)又又受到各各種因素素的制約約，致使使開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)發(fā)展受受限。 另另一方面面原因是是部分開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)本本來(lái)的規(guī)規(guī)劃面積積過(guò)小。只有1100至至2000公頃，發(fā)展空空間有限限，難以以形成較較大規(guī)模模的產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集，制約了了開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的發(fā)展展。 （4）企企業(yè)總部部向一線線城市“遷徙”；制造造基地向向二、三三線城市市轉(zhuǎn)移 把把中國(guó)工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展機(jī)機(jī)遇放到到全球產(chǎn)產(chǎn)業(yè)分工工的高度度，目前前“世界制

16、制造工廠廠”的局面面還會(huì)長(zhǎng)長(zhǎng)期持續(xù)續(xù)下去，這取決決于中國(guó)國(guó)廉價(jià)而而豐富的的勞動(dòng)力力、低廉廉的工業(yè)業(yè)土地價(jià)價(jià)格和巨巨大的消消費(fèi)市場(chǎng)場(chǎng)。雖然然中國(guó)一直直在倡導(dǎo)導(dǎo)提高自自身的創(chuàng)創(chuàng)新研發(fā)發(fā)能力和和產(chǎn)業(yè)升升級(jí)，但但是中國(guó)國(guó)的國(guó)際際貿(mào)易市市場(chǎng)的核核心競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力還是是廉價(jià)的的勞動(dòng)力力和土地地。 北京京、上海海等一線線城市土土地價(jià)格格一直在在攀升，因此國(guó)國(guó)外一些些跨國(guó)企企業(yè)開(kāi)始始把制造造基地向向二、三三線城市市轉(zhuǎn)移，在這些些二、三三城市還還有其發(fā)發(fā)展的巨巨大空間間。而生生產(chǎn)基地地向二、三線城城市轉(zhuǎn)移移的同時(shí)時(shí)，國(guó)內(nèi)內(nèi)外各大大企業(yè)總總部卻在在向一線線城市“遷徙”，這是是一線城城市和二二、三線線城市所所面臨的的不同

17、發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇。 人民民幣的不不斷升值值也成為為國(guó)外資資本眷顧顧中國(guó)工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的一個(gè)個(gè)重要原原因。把把中國(guó)工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)放到全全球來(lái)看看，價(jià)格格的低廉廉是十分分誘人的的，升值值的空間間巨大，再加上上人民幣幣匯率的的收益，國(guó)際資資本可以以贏得雙雙份利益益?？傊?，工業(yè)業(yè)地產(chǎn)將將是中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的下一個(gè)個(gè)投資熱熱點(diǎn)，也也許是資資產(chǎn)升值值的最后后一片熱熱土。3.2供供需分析析（1）工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)需求持持續(xù)增加加，供需需缺口增增大。由于工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的供求求受到工工業(yè)產(chǎn)品品需求的的牽制，當(dāng)工業(yè)業(yè)產(chǎn)品需需求增加加就會(huì)吸吸引工業(yè)業(yè)生產(chǎn)商商加大該該類產(chǎn)品品供給，擴(kuò)大生生產(chǎn)規(guī)模模，增加加生產(chǎn)場(chǎng)場(chǎng)地，工工業(yè)房

18、地地產(chǎn)的需需求相應(yīng)應(yīng)上升。在中國(guó)進(jìn)進(jìn)入重工工業(yè)時(shí)代代、世界界制造中中心加快快向中國(guó)國(guó)轉(zhuǎn)移、國(guó)家推推動(dòng)重點(diǎn)點(diǎn)工業(yè)園園區(qū)建設(shè)設(shè)等重要要因素的的作用下下，國(guó)內(nèi)內(nèi)工業(yè)地地產(chǎn)的長(zhǎng)長(zhǎng)期需求求呈上升升趨勢(shì)，目前許許多地區(qū)區(qū)已出現(xiàn)現(xiàn)工業(yè)地地產(chǎn)供需需倒掛，工業(yè)地地產(chǎn)的投投資價(jià)值值正逐步步顯現(xiàn)，工業(yè)物物業(yè)的租租售價(jià)格格趨于穩(wěn)穩(wěn)步上揚(yáng)揚(yáng)。（2）國(guó)國(guó)家的調(diào)調(diào)控政策策將使工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的供給受受到限制制，加大大供需缺缺口工業(yè)房地地產(chǎn)的形形成受工工業(yè)用地地的制約約，而工工業(yè)區(qū)土土地規(guī)劃劃一般對(duì)對(duì)具體利利用方式式作了嚴(yán)嚴(yán)格的規(guī)規(guī)定，工工業(yè)房地地產(chǎn)的功功能和供供給都要要隨政府府政策導(dǎo)導(dǎo)向而動(dòng)動(dòng)，如果果政府政政策變化化將直接接影

19、響工工業(yè)房地地產(chǎn)的供供給。下表國(guó)家家最近幾幾年出臺(tái)臺(tái)的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)調(diào)調(diào)控政策策，這些些政策的的出臺(tái)將將大大提提高現(xiàn)有有工業(yè)地地產(chǎn)的投投資價(jià)值值。特別別是 HYPERLINK /n?k=%B9%FA%CD%C1%D7%CA%D4%B4%B2%BF o 國(guó)土資源部 國(guó)土土資源部部在20006年年9月發(fā)發(fā)布關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)土地調(diào)調(diào)控的有有關(guān)通知知，對(duì)對(duì)于新的的工業(yè)用用地出讓讓最低價(jià)價(jià)將按照照“不低于于土地取取得成本本、土地地前期開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本和按規(guī)規(guī)定收取取的相關(guān)關(guān)費(fèi)用之之和”的標(biāo)準(zhǔn)制制定，并并將工業(yè)業(yè)用地最最低價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)制定定權(quán)將從從地方政政府收歸歸中央。按照規(guī)規(guī)定，今今后工業(yè)業(yè)用地將將逐漸實(shí)實(shí)現(xiàn)“招、拍拍

20、、掛”的出讓讓方式，出讓價(jià)價(jià)格一律律不低于于最低價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。我們認(rèn)認(rèn)為，通知將有利利于杜絕絕地方政政府變相相低價(jià)賣賣地行為為，工業(yè)業(yè)用地的的批租環(huán)環(huán)節(jié)將日日益市場(chǎng)場(chǎng)化、規(guī)規(guī)范化，工業(yè)用用地的資資源稀缺缺性將日日趨明顯顯，工業(yè)業(yè)用地價(jià)價(jià)格上漲漲不可避避免，現(xiàn)現(xiàn)存的工工業(yè)土地地的資產(chǎn)產(chǎn)增值效效應(yīng)將非非常明顯顯。時(shí)間政策重點(diǎn)內(nèi)容容20033.2 國(guó)土資源源部關(guān)關(guān)于清理理各類園園區(qū)用地地加強(qiáng)土土地供應(yīng)應(yīng)調(diào)控的的緊急通通知清理違規(guī)規(guī)設(shè)立的的各類園園區(qū)、嚴(yán)嚴(yán)禁違法法下放土土地審批批權(quán)、嚴(yán)嚴(yán)禁任何何單位和和個(gè)人使使用農(nóng)民民集體土土地進(jìn)行行商品房房開(kāi)發(fā)。20033.7國(guó)務(wù)院辦辦公廳關(guān)于暫暫停各類類開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的緊急

21、急通知暫停審批批新設(shè)立立和擴(kuò)建建各類開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)。包括經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)、高新新技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)、旅游度度假區(qū)、商貿(mào)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園園、創(chuàng)業(yè)業(yè)園、軟軟件園、環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園和和物流產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園等等各級(jí)各各類開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)（園園區(qū)）。國(guó)家級(jí)級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)確需擴(kuò)擴(kuò)建的，需報(bào)國(guó)國(guó)務(wù)院審審批。20033.7國(guó)務(wù)院辦辦公廳關(guān)于清清理整頓頓各類開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)加加強(qiáng)建設(shè)設(shè)用地管管理的通通知對(duì)各類開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)進(jìn)進(jìn)行全面面清查，并對(duì)清清查內(nèi)容容進(jìn)行了了明確的的規(guī)定；在檢查查清理的的基礎(chǔ)上上進(jìn)行整整頓規(guī)范范。對(duì)不不符合開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的要要堅(jiān)決停停辦。對(duì)對(duì)已批準(zhǔn)準(zhǔn)的開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)如有有超過(guò)建建設(shè)用地地規(guī)模和和范圍的的土地，依法處處理，如如確需擴(kuò)擴(kuò)建的，嚴(yán)

22、格按按照有關(guān)關(guān)法定程程序辦理理；加強(qiáng)強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)建設(shè)設(shè)用地的的集中統(tǒng)統(tǒng)一管理理；今后后要嚴(yán)格格控制實(shí)實(shí)力以成成片土地地開(kāi)發(fā)為為條件的的開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)。鼓勵(lì)勵(lì)工業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目向園園區(qū)集中中。20033.111國(guó)務(wù)院關(guān)于加加大工作作力度進(jìn)進(jìn)一步治治理整頓頓土地市市場(chǎng)秩序序的緊急急通知堅(jiān)決落實(shí)實(shí)清理整整頓開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)的規(guī)規(guī)定。嚴(yán)嚴(yán)格落實(shí)實(shí)7月330號(hào)發(fā)發(fā)出的通通知要求求，加快快對(duì)各類類開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)的清理理進(jìn)度。20044.100國(guó)務(wù)院發(fā)發(fā)出關(guān)關(guān)于深化化改革嚴(yán)嚴(yán)格土地地管理的的決定加強(qiáng)土地地利用總總體規(guī)劃劃、城市市總體規(guī)規(guī)劃、村村莊和集集鎮(zhèn)規(guī)劃劃實(shí)施管管理。20055.3國(guó)務(wù)院辦辦公廳轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)發(fā)商務(wù)務(wù)部關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)國(guó)家級(jí)級(jí)經(jīng)

23、濟(jì)技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)進(jìn)一一步提高高發(fā)展水水平的若若干意見(jiàn)見(jiàn)工業(yè)用地地不得擅擅自改變變土地用用途，不不得用于于大規(guī)模模的商業(yè)業(yè)零售，不得用用于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)。20055.9國(guó)土資源源部發(fā)布布關(guān)于于加強(qiáng)土土地調(diào)控控的有關(guān)關(guān)通知對(duì)于新的的工業(yè)用用地出讓讓最低價(jià)價(jià)將按照照“不低于于土地取取得成本本、土地地前期開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本和按規(guī)規(guī)定收取取的相關(guān)關(guān)費(fèi)用之之和”的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)制定，并將工工業(yè)用地地最低價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)制制定權(quán)將將從地方方政府收收歸中央央。按照照規(guī)定，今后工工業(yè)用地地將逐漸漸實(shí)現(xiàn)“招、拍拍、掛”的出讓讓方式，出讓價(jià)價(jià)格一律律不低于于最低價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)20055.122國(guó)土資源源部公布布全國(guó)國(guó)工業(yè)用用地出讓讓最低價(jià)價(jià)標(biāo)

24、準(zhǔn)工業(yè)用地地出讓最最低價(jià)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)總共共為155個(gè)等級(jí)級(jí)，全全國(guó)工業(yè)業(yè)用地出出讓最低低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與土土地等別別掛鉤，不同土土地等別別的最低低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不同，最高等等別（一一等）相相對(duì)應(yīng)的的最低價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)（8400 元/平方米米）是最最低等別別（十五五等，660 元元/平方方米）的的14倍倍。同時(shí)時(shí)還要求求，“工業(yè)用用地必須須采用招招標(biāo)拍賣賣掛牌方方式出讓讓，其出出讓底價(jià)價(jià)和成交交價(jià)格均均不得低低于所在在地土地地等別相相對(duì)應(yīng)的的最低價(jià)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)”。 這這就和招招拍掛措措施一起起嚴(yán)格控控制了工工業(yè)用地地出讓價(jià)價(jià)格。20077.1國(guó)土資源源部為落落實(shí)國(guó)國(guó)務(wù)院關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)土地調(diào)調(diào)控有關(guān)關(guān)問(wèn)題的的通知精神，經(jīng)國(guó)務(wù)務(wù)院

25、同意意，對(duì)報(bào)報(bào)國(guó)務(wù)院院批準(zhǔn)城城市建設(shè)設(shè)用地審審批方式式作出的的重大調(diào)調(diào)整。依法由國(guó)國(guó)務(wù)院分分批次審審批的城城市農(nóng)用用地轉(zhuǎn)用用和土地地征收，調(diào)整為為每年由由省級(jí)政政府匯總總后一次次申報(bào)，經(jīng)國(guó)土土資源部部審核，報(bào)國(guó)務(wù)務(wù)院批準(zhǔn)準(zhǔn)后由省省級(jí)政府府具體組組織實(shí)施施，實(shí)施施方案報(bào)報(bào)國(guó)土資資源部備備案。省省級(jí)政府府將對(duì)城城市建設(shè)設(shè)用地負(fù)負(fù)總責(zé)。這樣實(shí)實(shí)際上就就是收回回了省級(jí)級(jí)以下政政府的土土地審批批權(quán)，終終結(jié)了地地方政府府為了吸吸引投資資而低價(jià)價(jià)甚至零零價(jià)格出出讓工業(yè)業(yè)用地的的可能4.發(fā)展展趨勢(shì)4.1工工業(yè)與工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)共同高高速發(fā)展展相關(guān)資料料顯示，工業(yè)地地產(chǎn)往往往是一個(gè)個(gè)城市乃乃至國(guó)家家的經(jīng)濟(jì)濟(jì)支柱。日

26、本的的工業(yè)地地產(chǎn)占全全世界的的30%，對(duì)日日本GDDP 貢貢獻(xiàn)在440%以以上；美美國(guó)工業(yè)業(yè)地產(chǎn)占占全世界界的277，對(duì)對(duì)本國(guó)GGDP 貢獻(xiàn)也也超出了了30。從我國(guó)國(guó)目前來(lái)來(lái)看，在在勞動(dòng)力力、工業(yè)業(yè)配套能能力、國(guó)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)規(guī)模以以及自身身發(fā)展的的速度等等方面存存在一定定優(yōu)勢(shì)，使我國(guó)國(guó)成為承承接國(guó)際際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移最重重要的區(qū)區(qū)位之一一。伴隨隨著工業(yè)業(yè)的成長(zhǎng)長(zhǎng)，我國(guó)國(guó)的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)也也將高速速成長(zhǎng)。4.2工工業(yè)地價(jià)價(jià)未來(lái)將將大幅上上漲（1）政政策將強(qiáng)強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)工業(yè)業(yè)用地的的配置作作用，促促進(jìn)工業(yè)業(yè)地產(chǎn)價(jià)價(jià)格回歸歸到真實(shí)實(shí)價(jià)值。從20003年年到20006年年的工業(yè)業(yè)用地政政策，我我們可以以看出，工業(yè)

27、用用地即將將進(jìn)入“市場(chǎng)調(diào)調(diào)配資源源的時(shí)代代”,而不不是以政政策為主主導(dǎo)對(duì)資資源進(jìn)行行調(diào)配。工業(yè)工工地出讓讓逐漸走走向市場(chǎng)場(chǎng)化，使使土地價(jià)價(jià)格能夠夠真正反反映市場(chǎng)場(chǎng)供求關(guān)關(guān)系。 （2）工工業(yè)項(xiàng)目目的建設(shè)設(shè)和發(fā)展展將增加加工業(yè)用用地的需需求，從從而推動(dòng)動(dòng)工業(yè)地地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展。隨隨著我國(guó)國(guó)工業(yè)增增加值的的不斷提提高以及及工業(yè)投投資的不不斷增加加，可以以預(yù)見(jiàn)，工業(yè)地地價(jià)未來(lái)來(lái)將大幅幅上漲。圖：19995年年-20006年年工業(yè)增增加值4.3 國(guó)外外地產(chǎn)巨巨頭攜手手投資基基金聯(lián)合合進(jìn)入將將成大勢(shì)勢(shì)，操作作方式將將不斷創(chuàng)創(chuàng)新20005年年年末，新新加坡豐豐樹(shù)以11.2億億元收購(gòu)購(gòu)浦東空空港歐羅羅物流園園項(xiàng)目

28、，今年年年初全球球排名第第二的工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商商AMBB成功收收購(gòu)了靠靠近虹橋橋機(jī)場(chǎng)的的物流地地產(chǎn)項(xiàng)目目，再加加上近日日麥格理理開(kāi)發(fā)的的上?？悼禈蛭锪髁鲝S房倉(cāng)倉(cāng)庫(kù)，外外資對(duì)上上海物流流地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的升升溫其實(shí)實(shí)還僅僅僅是一個(gè)個(gè)開(kāi)始。海外投資資機(jī)構(gòu)進(jìn)進(jìn)入工業(yè)業(yè)地產(chǎn)而而產(chǎn)生的的資金門(mén)門(mén)檻高及及回收周周期長(zhǎng)對(duì)對(duì)他們來(lái)來(lái)說(shuō)不算算是障礙礙。他們們的開(kāi)發(fā)發(fā)模式可可以分為為兩種：一是定定制開(kāi)發(fā)發(fā)，根據(jù)據(jù)客戶需需求制定定廠房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，反反租給客客戶；二二是帶租租收購(gòu)，收購(gòu)一一些帶有有租約的的好的工工業(yè)物業(yè)業(yè)產(chǎn)品。這兩種種模式共共同點(diǎn)是是長(zhǎng)期持持有物業(yè)業(yè)，待價(jià)價(jià)而沽等等待上市市，通過(guò)過(guò)REIITs包包裝上市市，融

29、到到大筆的的資金。這些海外外基金通通常的做做法是打打包上市市，擴(kuò)大大資本，進(jìn)行更更大的投投資。騰騰飛基金金的做法法便是把把手中的的44個(gè)個(gè)工業(yè)地地產(chǎn)項(xiàng)目目打包成成REIITs上上市，融融到大量量資金，輕松地地用同樣樣的股本本金做成成了比原原來(lái)規(guī)模模大5倍倍的業(yè)務(wù)務(wù)。在麥麥格理的的計(jì)劃中中，康橋橋項(xiàng)目可可能也會(huì)會(huì)被打包包上市，進(jìn)行融融資，以以求更大大的投資資資本。盡管普洛洛斯、豐豐樹(shù)、AAMB、麥格理理等目前前在中國(guó)國(guó)的投資資方式并并不是真真正的RREITTs，普洛斯斯和AMMB在中中國(guó)內(nèi)地地一系列列投資，實(shí)際上上還是一一種著眼眼于具體體項(xiàng)目的的公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)方式式，而不不是立足足于為投投資者理理財(cái)

30、的基基金操作作方式。但近年年內(nèi)地RREITTs可望望開(kāi)閘，普洛斯斯和AMMB之所所以選擇擇此時(shí)對(duì)對(duì)中國(guó)進(jìn)進(jìn)行巨額額投資，就是要要利用時(shí)時(shí)間差，提前在在中國(guó)內(nèi)內(nèi)地房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)布局，為即將將實(shí)行的的REIITs做做準(zhǔn)備。當(dāng)然，把國(guó)內(nèi)內(nèi)的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)化化為REEITss產(chǎn)品到到海外上上市更為為現(xiàn)實(shí)，在麥格格理的計(jì)計(jì)劃中，康橋項(xiàng)項(xiàng)目就被被打包進(jìn)進(jìn)上市計(jì)計(jì)劃。4.4 投資資熱點(diǎn)區(qū)區(qū)域?qū)⒉徊粩鄶U(kuò)大大，更多多城市將將得到發(fā)發(fā)展機(jī)遇遇由于一線線城市土土地價(jià)格格與勞動(dòng)動(dòng)力成本本上升很很快，一一些跨國(guó)國(guó)企業(yè)正正在試圖圖將生產(chǎn)產(chǎn)基地從從北京、上海等等一線城城市撤出出，而只只保留區(qū)區(qū)域總部部、研發(fā)發(fā)中心這這樣

31、占地地少、勞勞動(dòng)力要要求精簡(jiǎn)簡(jiǎn)的機(jī)構(gòu)構(gòu)，同時(shí)時(shí)將占地地面積大大、普通通勞動(dòng)力力需要量量高的生生產(chǎn)基地地移至二二線城市市。 國(guó)內(nèi)內(nèi)六大區(qū)區(qū)域開(kāi)始始成為各各跨國(guó)企企業(yè)選址址熱點(diǎn)：分別是是以天津津、青島島為代表表的環(huán)渤渤海地區(qū)區(qū)；以蘇蘇州、杭杭州為代代表的大大長(zhǎng)三角角地區(qū)；以深圳圳廈門(mén)為為代表的的華南地地區(qū)；以以成都、重慶、西安為為代表的的西南地地區(qū)，以以大連、沈陽(yáng)、哈爾濱濱為代表表的東北北地區(qū)和和以武漢漢、長(zhǎng)沙沙、鄭州州為代表表的中部部地區(qū)。 4.5工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)將將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型型新城開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)代代”經(jīng)過(guò)220年的的發(fā)展，開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)單純做做工業(yè)地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)越來(lái)越越不適應(yīng)應(yīng)經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)發(fā)展的需需要，

32、部部分開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)正在在升級(jí)為為產(chǎn)業(yè)型型新城，為工業(yè)業(yè)地產(chǎn)探探索出一一條新路路。開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)在中中國(guó)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展中充當(dāng)當(dāng)了高新新技術(shù)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化基地地，引進(jìn)進(jìn)外資，產(chǎn)業(yè)升升級(jí)等角角色，在在促進(jìn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚集集，經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展，解決就就業(yè)的同同時(shí)，聚聚集大量量的人流流，物流流，信息息流，資資金流，適時(shí)發(fā)發(fā)展居住住和其他他各種城城市功能能，走產(chǎn)產(chǎn)業(yè)型新新城的道道路是最最佳的選選擇。 4.6工工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)發(fā)發(fā)展重點(diǎn)點(diǎn)：高新新技術(shù)開(kāi)開(kāi)發(fā)區(qū)在國(guó)家出出臺(tái)關(guān)關(guān)于加強(qiáng)強(qiáng)土地調(diào)調(diào)控的有有關(guān)通知知后，工業(yè)用用地審批批的政策策導(dǎo)向性性將更加加明顯，各級(jí)政政府將會(huì)會(huì)限制一一般工業(yè)業(yè)廠房等等用地的的審批，加大對(duì)對(duì)科研創(chuàng)創(chuàng)新型、高新技技術(shù)型企企業(yè)的工工業(yè)用地地審批力力度，工工業(yè)用地地向集群群化、高高端化、園區(qū)化化的發(fā)展展趨勢(shì)將將非常明明顯。以以高新技技術(shù)企業(yè)業(yè)聚集為為特征的的高新技技術(shù)開(kāi)發(fā)發(fā)園區(qū)將將成為未未來(lái)工業(yè)業(yè)地產(chǎn)的的主要載載體?！笆濉逼陂g,國(guó)家對(duì)對(duì)國(guó)家高高新區(qū)實(shí)實(shí)施“二次創(chuàng)創(chuàng)業(yè)”戰(zhàn)略，5年間國(guó)國(guó)家高新新區(qū)繼續(xù)續(xù)保持了了主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)年均331.33%的高高速增長(zhǎng)長(zhǎng)。20006年年是國(guó)家家高新技技術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)實(shí)施“十一五五”發(fā)展規(guī)規(guī)劃的開(kāi)開(kāi)局之年年，533個(gè)國(guó)家家高新區(qū)區(qū)主要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)都實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了快速速、穩(wěn)定定