某住宅小區(qū)項目可行性研究報告(doc 40)

1、某住宅小區(qū)A區(qū)項目可行性研究報告PAGE PAGE 40某住宅小小區(qū)項目可行行性研究究報告 建設單單位：xxxxxx房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責任任公司 二九九年二月目 錄錄TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc231531117 第一章 總論論 PAGEREF _Toc231531117 h 2 HYPERLINK l _Toc231531118 1、項目目建設背背景 PAGEREF _Toc231531118 h 2 HYPERLINK l _Toc231531119 2、項目目概況 PAGEREF _Toc231531119 h 3 HYPERLINK l _Toc23

2、1531120 3、可行行性研究究報告編編制依據(jù)據(jù) PAGEREF _Toc231531120 h 4 HYPERLINK l _Toc231531121 4、研究究結(jié)論與與建議 PAGEREF _Toc231531121 h 4 HYPERLINK l _Toc231531122 5、主要要經(jīng)濟技技術指標標 PAGEREF _Toc231531122 h 5 HYPERLINK l _Toc231531123 第二章 區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析 PAGEREF _Toc231531123 h 7 HYPERLINK l _Toc231531124 1、當前前某地市房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀 PAGE

3、REF _Toc231531124 h 7 HYPERLINK l _Toc231531125 2、某地地市商品品房供需需情況分分析 PAGEREF _Toc231531125 h 12 HYPERLINK l _Toc231531126 3、房地地產(chǎn)市場場發(fā)展情情況預測測 PAGEREF _Toc231531126 h 13 HYPERLINK l _Toc231531127 第三章 市場場研究與與項目定定位 PAGEREF _Toc231531127 h 16 HYPERLINK l _Toc231531128 1、某地地市房地地產(chǎn)發(fā)展展背景分分析 PAGEREF _Toc23153112

4、8 h 16 HYPERLINK l _Toc231531129 2、項目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場分析 PAGEREF _Toc231531129 h 17 HYPERLINK l _Toc231531130 3、某住住宅小區(qū)區(qū)住宅項項目市場場定位 PAGEREF _Toc231531130 h 18 HYPERLINK l _Toc231531131 第四章 項目目選址和和建設條條件 PAGEREF _Toc231531131 h 21 HYPERLINK l _Toc231531132 1.項目目選址 PAGEREF _Toc231531132 h 21 HYPERLINK l _Toc

5、231531133 2.建設設條件 PAGEREF _Toc231531133 h 21 HYPERLINK l _Toc231531134 第五章 項目目建設規(guī)規(guī)模及功功能標準準 PAGEREF _Toc231531134 h 23 HYPERLINK l _Tooc233153311335 1 建筑筑面積和和內(nèi)容 PAGEREF _Toc231531135 h 23 HYPERLINK l _Toc231531136 2 功能能設施標標準 PAGEREF _Toc231531136 h 23 HYPERLINK l _Toc231531137 3、工程程項目一一覽表 PAGEREF _To

6、c231531137 h 25 HYPERLINK l _Toc231531138 第六章 建設方方案 PAGEREF _Toc231531138 h 26 HYPERLINK l _Toc231531139 1、建設設場地環(huán)環(huán)境 PAGEREF _Toc231531139 h 26 HYPERLINK l _Toc231531140 2、總體體規(guī)劃布布局 PAGEREF _Toc231531140 h 26 HYPERLINK l _Toc231531141 3、建筑筑方案設設計 PAGEREF _Toc231531141 h 29 HYPERLINK l _Toc231531142 4、結(jié)

7、構(gòu)構(gòu)設計 PAGEREF _Toc231531142 h 30 HYPERLINK l _Toc231531143 5、公用用設施方方案 PAGEREF _Toc231531143 h 31 HYPERLINK l _Toc231531144 6、消防防 PAGEREF _Toc231531144 h 32 HYPERLINK l _Toc2315311445 第七章章 項目目環(huán)境保保護與勞勞動保護護 PAGEREF _Toc231531145 h 33 HYPERLINK l _Toc231531146 1、主要要污染源源狀況 PAGEREF _Toc231531146 h 33 HYPER

8、LINK l _Toc231531147 2、污染染物排放放控制標標準 PAGEREF _Toc231531147 h 33 HYPERLINK l _Toc231531148 3、勞動動安全保保護 PAGEREF _Toc231531148 h 33 HYPERLINK l _Toc231531149 4、建筑筑節(jié)能 PAGEREF _Toc231531149 h 33 HYPERLINK l _Toc231531150 第八章 項目目實施進進度安排排 PAGEREF _Toc231531150 h 34 HYPERLINK l _Toc231531151 第九章 投資資估算與與資金籌籌措

9、PAGEREF _Toc231531151 h 35 HYPERLINK l _Toc231531152 1、投資資估算 PAGEREF _Toc231531152 h 35 HYPERLINK l _Toc231531153 2、資金金籌措 PAGEREF _Toc231531153 h 36 HYPERLINK l _Toc231531154 第十章 風險險分析及及對策 PAGEREF _Toc231531154 h 37 HYPERLINK l _TToc223155311155 1、市場場風險分分析 PAGEREF _Toc231531155 h 37 HYPERLINK l _Toc

10、231531156 2、經(jīng)營營管理風風險分析析 PAGEREF _Toc231531156 h 37 HYPERLINK l _Toc231531157 3、敏感感性分析析 PAGEREF _Toc231531157 h 37 HYPERLINK l _Toc231531158 第十一章章 社會效效益分析析 PAGEREF _Toc231531158 h 39第一章 總論論1、項目目建設背背景隨著xxx自治區(qū)區(qū)經(jīng)濟建建設速度度的加快快，某地地作為自自治區(qū)首首府，發(fā)發(fā)展的速速度明顯顯快于其其他地區(qū)區(qū)。房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)作為經(jīng)經(jīng)濟建設設的龍頭頭，在首首府經(jīng)濟濟發(fā)展中中起到了了舉足輕輕重的作作用。而而隨

11、著國國民生活活水平的的提高，民眾對對于居住住品質(zhì)的的要求也也在日益益增高。如何滿滿足廣大大群眾對對于居住住品質(zhì)的的迫切要要求，不不僅是政政府部門門長期以以來的重重要課題題，并且且也是房房地產(chǎn)企企業(yè)的社社會責任任之一。20077年1-12月月，某地地市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資金金額總計計96.71億億元，與與上年同同期相比比增長992.882%，環(huán)比增增長了66.077%。巨巨大的居居住與投投資需求求帶動了了房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的快速發(fā)發(fā)展，同同時也為為某地現(xiàn)代代大型都都市化城城市建設設做出了了貢獻。根據(jù)某某地房管管局提供供的數(shù)字字表明：房地產(chǎn)產(chǎn)投資仍仍高速增增長，到到20007年112月房房地產(chǎn)投投資同比

12、比達到了了80%。在宏宏觀調(diào)控控的作用用下，某某地市房屋銷銷售總體體需求過過熱的勢勢頭在下下降，有有效擠壓壓了房地地產(chǎn)投資資的因素素，雖然然房屋銷銷售量呈呈繼續(xù)下下降的趨趨勢，但但部分投投資熱點點以及部部分優(yōu)質(zhì)質(zhì)項目銷銷售量仍仍呈小幅幅上升趨趨勢，可可以預見見：房地地產(chǎn)價格格穩(wěn)中有有升的態(tài)態(tài)勢不會會改變。本項目用用地位于于某地市新城區(qū)城市規(guī)劃劃中的核核心地帶帶。該宗宗地共44畝，其其中需要要通過征征地拆遷遷的面積積為7.4畝，由于此部部分建設設缺乏總總體規(guī)劃劃，老、舊危房房屋多，居住條條件惡劣劣，環(huán)境境臟亂差差，與周周邊現(xiàn)代代化的市市容市貌貌和其他住宅宅環(huán)境極極不相宜宜。為了了拓展新新城區(qū)的的

13、發(fā)展空空間，徹徹底改變變該地區(qū)區(qū)老舊差差的面貌貌，本項項目本著著建設高高品質(zhì)住住宅，營營造新城城區(qū)商業(yè)業(yè)氛圍的的理念，努力將將該項目目建設成成為新城城區(qū)的房房地產(chǎn)旗旗幟，營營造出與與整個新新城區(qū)發(fā)展相相融合的的國際化化、人文文、舒適適而充滿滿活力的的社區(qū)居居住環(huán)境境。2、項目目概況2.1項項目名稱稱：某住宅小小區(qū)建設設項目。2.2建建設地點點及四至至范圍：項目位于于某地新城城區(qū)的中心位位置，具具體四至至范圍為為：xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx*2.3建建設單位位：xx*房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有有限責任任公司（以下簡簡稱“*公司”）。2.4企企業(yè)法人人：*2.5企企業(yè)性質(zhì)

14、質(zhì)：有限責任任公司。2.6經(jīng)經(jīng)營范圍圍：房地產(chǎn)開開發(fā)；銷銷售商品品房。2.7工工程概況況：本項目擬擬共建設設6棟樓，其中地地塊西側(cè)側(cè)為寫字字樓和商商務酒店店，其上為為2棟商商品房，樓層為為3-25層。建設設工程計計劃于220099年3月份開開工，220100年7月入住住。本項目目商品樓樓住宅共共分兩大大類型，精致的的高層塔塔樓、多多樣化的的高層酒店店式公寓寓。2.8資資金來源源：以公司自自有資金金為主，公司銷銷售資金金回籠補補充部分分流動資資金。3、可行行性研究究報告編編制依據(jù)據(jù)（1）項項目投資資方案；（2）國國家及某某地市頒頒布的相相關法律律、法規(guī)規(guī)、政策策；（3）xxx自治治區(qū)和某某地市國

15、民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展“十一一五”規(guī)劃劃綱要；（4）某某地市城市總總體規(guī)劃劃（1999622010年）；（5）房房地產(chǎn)開開發(fā)機構(gòu)構(gòu)發(fā)布的的工程建建設方面面的標準準、規(guī)范范、定額額；（6）某某地市及及項目周周邊地區(qū)區(qū)市場調(diào)調(diào)研和現(xiàn)現(xiàn)場勘察察資料；（7）其其他有關關依據(jù)資資料及企企業(yè)提供供資料。4、研究究結(jié)論與與建議本項目建建設符合合國家產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策和某地地市經(jīng)濟濟發(fā)展方方向，適適應某地地城市規(guī)規(guī)劃以及及房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展的的需要，并且配配合政府府加大城城區(qū)改造造的政策策，區(qū)位位條件優(yōu)優(yōu)越，市市政配套套和生活活配套較較為完善善，市場場定位清清晰，具具有良好好的升值值潛力和和發(fā)展前前景。加加之房地地產(chǎn)開發(fā)

16、發(fā)建設采采取環(huán)保?？刂朴杏行Т胧┦?，保證證了對周周邊環(huán)境境不會造造成污染染，本項項目土建建與公用用工程建建設具有有生態(tài)建建設有利利條件，注重環(huán)環(huán)保與建建筑節(jié)能能，所以以項目前前景看好好。項目財務務內(nèi)部收收益率高高于行業(yè)業(yè)基準收收益率，投資回回收期低低于行業(yè)業(yè)基準投投資回收收期，項項目具有有一定的的抗風險險能力等等。從綜合分分析來看看，項目目建設具具有很強強的可行行性。5、主要要經(jīng)濟技技術指標標項目主要要經(jīng)濟技技術指標標見表11-1。表1-11 主要要經(jīng)濟技技術指標標序號項目名稱稱單位指標1總用地面面積3068822總建筑面面積14000003地上建筑筑面積1280000其中：住住宅建筑筑面積8

17、20000公建建筑筑面積4600004地下建筑筑面積1200005容積率4.60006綠化率%307總停車數(shù)數(shù)輛900其中：地地上停車車數(shù)輛100地下停車車數(shù)輛8008戶內(nèi)平均均居住人人數(shù)人/戶2.89居住戶數(shù)數(shù)戶1422210居住人數(shù)數(shù)人3981111建設投資資萬元 =SUM(ABOVE) 432775.44112每平方米米建設投投資元1700013投資利潤潤率%33%14全部投資資投資回回收期（稅前）年2第二章 區(qū)域域房地產(chǎn)產(chǎn)市場分分析1、當前前某地市房房地產(chǎn)市市場現(xiàn)狀狀1.1、房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資的基基本情況況近年來，某地房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資處處在一個個高速增增長的時時期。220077年某地

18、地市房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資完完成966.711億元，與上年年同期相相比增長長92.82%，環(huán)比比增長了了6.007%，完成投投資占本本年度計計劃投資資的911%。其中中，商品品房建設設投資額額72.8億元元，同比比增長884.779%；土地開開發(fā)投資資額2.93億億元，同同比下降降了188.2%。按用用途分：商品住住宅開發(fā)發(fā)投資772.114億元元，同比比增長1120%。其中中別墅、高檔公公寓投資資4.992億，同比下下降288.711%；辦辦公樓投投資3.61億億元，同同比增加加了100.6%；商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房投資資15.93億億元，同同比增長長了633.088%。20077年房屋屋建筑施工工面

19、積113588.977萬平方方米，同同比增長長1088.822%。其其中，住宅施施工面積積10112.66萬平米米，同比增長長1288.744%。住住宅施工工面積中中別墅、高檔公公寓888.277萬平方方米，同同比增長長19.96%；辦公公樓施工工面積885.551萬平平方米，同比下降降68.1%，商業(yè)營營業(yè)用房房施工面面積為1189.84萬萬平方米米，同比比增長553.77%，其其他用房房施工面面積711.033萬平方方米，同同比增長長1100.711%。20088年1-4月，某地市房房地產(chǎn)完完成投資資7.775億元元，與上上年同期期相比增增長了99.622%；占占本年計計劃總投投資額的的2

20、.994%。從投資資構(gòu)成增增長幅度度看，商商品住宅宅投資6635000萬元元，與上上年同比比增長99.5%，經(jīng)濟濟適用住住房投資資111100萬萬元，同同比增長長了333倍；990平方方米以下下投資1178000萬元元；1440平方方米以上上43000萬元元；別墅墅、高檔檔公寓投投資36600萬萬元，同同比增長長14%；辦公公樓投資資25000萬元元，同比比增長了了1844.099%；商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房投投資95500萬萬元，同同比上升升35.99%；其他他投資220000萬元，同比下下降了558.772%。在完成成投資中中仍以商商品住宅宅為主，占完成成投資的的81.94%，圖2-11 歷年年房

21、地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)投投資情況況單位：億億元圖2-22 20007年新新開工房房屋構(gòu)成成 單單位：%1.2、房地產(chǎn)產(chǎn)市場銷銷售的基基本情況況20077年房屋屋竣工面面積3220.885萬平方方米，同同比增長長1611.077%。其中，住宅竣竣工面積積為2442.003萬平平米，同同比增長長1800.222%；辦公樓樓竣工面面積為221.997萬平平方米，同比增長長3244.955%；商業(yè)營營業(yè)用房房竣工面面積為447.449萬平平方米，同比增長長96.56%；其他他用房竣竣工9.36萬萬平方米米，同比比增長330.118%。20077年商品品房實際際登記銷銷售面積積87.61萬萬平方米米，同比比下降33

22、8.993%。其中住住宅銷售售面積775.221萬平平方米，同比下下降366.6%。其中中，實際際登記預預售面積積為244.299萬平方方米，同同比增長長4.74%，與上月月環(huán)比增增長111.9%。其中中住宅預售售面積222.466萬平方方米，同同比增長長9.778%，與上上月環(huán)比比增長112.776%；實際登登記現(xiàn)售售面積663.332萬平平方米，同比下降降47.4%，與上月月環(huán)比增增長155.722%。其中中住宅現(xiàn)售售面積552.775萬平平方米，同比下降降46.3%，與上月月環(huán)比增增長166.377%。戶戶均銷售售面積為為96.82平平方米。20007年11-122月住宅宅月末累累計可售

23、售套數(shù)2262227套，登記銷銷售套數(shù)數(shù)為72282套套，產(chǎn)銷銷率為227.777%。20088年1-4月，某地市新新建商品品房實際際登記銷銷售面積積27.85萬萬平方米米，與上上年同比比上升了了20.9%；其中商商品住房房實際登登記銷售售面積223.334萬平平方米，與上年年同比增增長了113.225%。批準預預（銷）售房屋屋面積88.833萬平方方米，同同比下降降了588%，環(huán)環(huán)比增長長幅度為為1677.6%；批準準預（銷銷）售住住房面積積4.771萬平平方米，同比下下降了772.77%，環(huán)環(huán)比增長長1000%。商商品房實實際銷售售面積占占可售面面積的66.277%；本本期商品品住房實實際

24、銷售售面積占占可售面面積的比比例為110.113%。1.3、房地產(chǎn)產(chǎn)市場價價格的基基本情況況根據(jù)某地地房管局局數(shù)據(jù)顯顯示，220077年122月商品品房平均均銷售價價格38835元元/平方方米，同同比增長長了4.7%，環(huán)比增增長0.18%；商品品住房平平均銷售售價格228755元/平平方米，同比增增長了44.6%。環(huán)比比增長00.244%。220088年以來來，某地地房屋銷銷售價格格指數(shù)呈呈小幅上上升趨勢勢。截止止20008年44月末，商品房房平均售售價38840元元/平方方米，與與去年同同比增長長2.337%，與上月月環(huán)比增增長0.13%。圖2-33 20007年年不同價價位商品品房供求求結(jié)

25、構(gòu)1.4、建設項項目資金金來源基基本情況況20077年某地地市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)到到位資金金1088.977億元，同比增增長了558.881%。從資金金來源情情況分析析，國內(nèi)內(nèi)貸款99.299億元，占到位位資金的的8.552%；利用外外資32200萬萬元，占占到位資資金的00.299%；企企業(yè)自籌籌資金660.66億元，占到位位資金的的55.61%；其他他資金338.776億元元，占到到位資金金的355.577%。與與上年同同期比較較分別增增長477.922%，00.677%，444.113%和和1155.866%。20088年1-4月，到位資資金53340000萬元元，其中中上年節(jié)節(jié)余155160

26、00萬元元，本年年到位33824400萬萬元。其其中國內(nèi)內(nèi)貸款6613000萬元元元，占占資金總總額的111.448%；銀行貸貸款4770000萬元，占資金金總額的的8.88%；非非金融機機構(gòu)貸款款2000萬元，占資金金總額的的0.004%；企業(yè)自自籌資金金24112000元，占占資金總總額的445.117%；其他資資金來源源799900萬萬元，占占資金總總額的114.996%。與上年年同期比比較到位位資金總總額增長長了1558.779%，其中上上年節(jié)余余增長1186.03%，本年年到位資資金增長長了1448.559%。國內(nèi)貸貸款增長長1911.722%、企企業(yè)自籌籌資金增增長1882%、其他

27、資資金增長長70.87%。圖2-44 20006-220088年資金來來源構(gòu)成成單位：%2、某地地市商品房房供需情情況分析析2.1 市場供供求分析析20077年后商商品房開開發(fā)結(jié)構(gòu)構(gòu)得到了了較大調(diào)調(diào)整，但但結(jié)構(gòu)性性矛盾依依然存在在，經(jīng)濟濟適用房房和900平方米米以下商商品住宅宅所占比比重仍顯顯偏低，需進一一步貫徹徹“國六條條”政策，加大990平方方米以下下商品住住宅的建建設力度度。某地地市住宅宅商品房房房屋實實際登記記銷售面面積在連連續(xù)下降降兩年多多的情況況下，220088年3月月開始回回升，44月漲幅幅超過了了20%，特別別是商品品住房兩兩年來首首次增長長，而且且漲幅超超過了113%。說明住

28、住宅商品品房需求求仍然旺旺盛。來自某地地房管局局的統(tǒng)計計數(shù)字表表明：220088年4月月辦公樓樓與商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房的房房屋竣工工率分別別為100.955%和7.777%；而其兩兩者的銷銷售分別別下降了了0.55和0.96個個百分點點，房屋屋空置率率也在較較高點位位浮動。辦公樓樓及商業(yè)業(yè)營業(yè)用用房銷售售情況仍仍不樂觀觀，表明明各開發(fā)發(fā)企業(yè)市市場調(diào)研研不足，市場仍缺少消消費者需需求的產(chǎn)產(chǎn)品。2.2 區(qū)位供供需分析析：20077年新開開盤面世世的項目目以賽罕罕區(qū)和新城區(qū)為最多多，此種局面面在20008年年的呼市市房地產(chǎn)產(chǎn)市場仍將繼續(xù)續(xù)，新城城區(qū)位于于呼市東東北部，地理條條件優(yōu)越越，硬件件設施完完善，

29、擁擁有數(shù)量量眾多的的樓盤，價格也也相對其其他區(qū)域域較貴一一些。在在今后的的幾年中中，新城城區(qū)以及及回民區(qū)區(qū)作為政政策扶持持的重點點發(fā)展區(qū)區(qū)將成為為某地市場場新盤的的最大萌萌發(fā)地。3、房地地產(chǎn)市場場發(fā)展情情況預測測3.1房房產(chǎn)價格格穩(wěn)中有有升的發(fā)發(fā)展態(tài)勢勢不會改改變呼市20007年全年購置置土地面面積2226.995萬平平方米，同比下下降了338.775%；完成開開發(fā)土地地面積2248.71萬萬平方米米，同比比增長了了8.778%；待開發(fā)發(fā)土地面面積3885.778萬平平方米，同比增增長了335.88%。220077年市場場放量相相較前一一年增加加不多，待開發(fā)發(fā)土地面面積增加加，從220077年

30、的數(shù)數(shù)據(jù)上不不難看出出，20008、20009年將將是呼市市房地產(chǎn)產(chǎn)項目放放量較大大的一年年。20008年年1-44月購置土土地面積積進一步步下降，為133.744萬平方方米，同同比下降降了766.1%；完成成開發(fā)土土地面積積42.447平方方米，同同比增長長了1774.771%；待開發(fā)發(fā)土地面面積2559.11平方米米，同比比增長了了33.63%。20008年年1-44月住宅宅新開工工面積為為60.9萬平方方米，同同比增長長了284.96%。截至至3月，某地市商商品房買買賣價格格同比上上漲3.8%,遠遠低低于全國國70城城市價格格漲幅。價格漲漲幅趨緩緩的原因因之一在在于商品品房供應應量的增增

31、加，另另一個重重要原因因則是宏宏觀調(diào)控控的作用用，使得得原本處處于曾經(jīng)經(jīng)在全國國各城市市居于前前列的房房地產(chǎn)增增幅得到到回落。雖然有以以上兩方方面原因因制約著著呼市的的商品房房價格，但價格格穩(wěn)中有有升的趨趨勢不會會改變。一是房房屋的土土地成本本、建筑筑材料成成本、勞勞動力成成本和住住房供求求關系左左右著房房價走勢勢；二是是無論由由于居民民住房消消費支撐撐的主動動需求還還是由于于城市房房屋拆遷遷帶來的的被動需需求，強強大的市市場需求求推動放放價上漲漲；三是是地價上上漲是當當前房價價上漲中中的重要要因素，土地儲儲備和“招（標標）、拍拍（賣）、掛（牌）”制度實實施以來來，對增增加土地地出讓的的透明度

32、度、避免免尋租發(fā)發(fā)揮了重重要作用用。但不不可回避避的是，“招、拍拍、掛”制度也也存在一一定的缺缺陷，即即短期內(nèi)內(nèi)容易推推動地價價上漲；四是新新建住宅宅成本的的上升也也是導致致房價上上漲的原原因，這這里所說說的成本本上升，并不單單指建材材等價格格上漲帶帶來的成成本增加加；五是是房地產(chǎn)產(chǎn)供給結(jié)結(jié)構(gòu)變動動推動房房價上漲漲，目前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場供供求總量量的階段段性失衡衡直接影影響房地地產(chǎn)價格格變動，即中低低價位商商品住房房供應量量偏少，高檔商商品房供供應增加加，使得得商品房房平均價價格上揚揚，這與與當前房房地產(chǎn)市市場的結(jié)結(jié)構(gòu)性矛矛盾是吻吻合的；六是多多種住房房需求旺旺盛推動動房價的的上升，除消費費需求

33、外外，當前前房地產(chǎn)產(chǎn)市場中中還存在在大量的的投資需需求。如如首府周周邊盟市市的投資資有相當當比重投投向呼市市的房地地產(chǎn)，推推動了呼呼市房價價的上升升。除以以上原因因，宏觀觀調(diào)控政政策之后后開發(fā)周周期的延延擱，房房價仍將將不斷走走高，現(xiàn)現(xiàn)在不能能確定的的只是增增長的幅幅度和頻頻率而已已。3.2城城區(qū)住宅宅供需不不均將日日益凸顯顯某地市高高速增長長的的經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展速度帶帶動了城城市化進進程，整整個城市市正在由由一個中中型城市市蛻變?yōu)闉樘卮笮托统鞘?，城區(qū)住住宅的連連片開發(fā)發(fā)使得老老百姓能能夠更加加便捷地地享受城城市生活活。雖然然近幾年年某地市加加大了兩兩大開發(fā)發(fā)區(qū)的居居住建設設力度，但由于于其相關關

34、配套尚尚不到位位，故此此宜居水水平較低低。某地地市正處處在城市市建設的的中期，民眾對對于城市市化生活活的追逐逐心理仍仍居于高高位，相相對而言言，城區(qū)區(qū)的商業(yè)業(yè)、教育育、衛(wèi)生生醫(yī)療等等服務設設施較之之郊區(qū)對對呼市民民眾有更更大的吸吸引力。隨著城城市開發(fā)發(fā)進度的的加快，核心城城區(qū)內(nèi)可可開發(fā)土土地日益益減少也也是客觀觀事實，因呼市市各區(qū)商商品房價價格差異異并不明明顯，故故此民眾眾對于中中心城區(qū)區(qū)的需求求將會更更加旺盛盛，那么么，隨之之而來的的就是城城區(qū)住宅宅供需不不均，這這個矛盾盾在今后后將會日日趨明顯顯的凸顯顯出來。3.3積積極有效效的城市市建設將將帶動呼呼市房地地產(chǎn)行業(yè)業(yè)發(fā)展“十五”期間，某地市

35、中中心區(qū)要要“拉開城城市框架架，拓展展城市空空間，打打通城市市干道，提高城城市品位位，實現(xiàn)現(xiàn)城市五化(美化化、亮化化、硬化化、綠化化、凈化化)?！?0000年后后，某地地的城市市建設進進入了快快車道，不僅開開始了有有史以來來最大規(guī)規(guī)模的拆拆危、拆拆違、拆拆臨工程程，還建建成了一一大批功功能齊全全、環(huán)境境優(yōu)雅、各具特特色的精精品住宅宅小區(qū)、生態(tài)花花園小區(qū)區(qū)和智能能小區(qū)。目前，某地市人均建建筑面積積達到222.55平方米米，居民生生活環(huán)境境和生活活質(zhì)量得得到了極極大改善善。市、區(qū)兩級級黨政辦辦公樓的的外遷，更拉大大了城市市框架，拓展了了發(fā)展空空間，同同時也為為房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的發(fā)展帶帶來了更更大的運

36、運作空間間。第三章 市場場研究與與項目定定位1、某地地市房地地產(chǎn)發(fā)展展背景分分析1.1 “十一五五”發(fā)展規(guī)規(guī)劃某地市市國民經(jīng)經(jīng)濟和社社會發(fā)展展第十一一個五年年規(guī)劃綱綱要中中明確指指出：“十一五五”時期是是加快某地地市城市化化進程，構(gòu)建和和諧某地地的關鍵鍵時期。某地市十十一五規(guī)規(guī)劃明確確指出“加快城城鎮(zhèn)化進進程，提提升首府府的輻射射帶動力力和城市市建設水水平，加加快首府府城市圈圈建設，有序擴擴張中心心城區(qū)規(guī)規(guī)模。打打造首府府城市建建設新形形象，全力實實施“443331”工程，完善中中心城區(qū)區(qū)功能，提升首首府城市市建設品品位?！?。而所所謂“443331”工程，就就是“四區(qū)、四個中中心、三三帶、三三

37、園和一一批”的簡稱稱。更加加詳盡地地指出了了某地市城城市建設設的計劃劃和決心心。在今今后的幾幾年中，某地市不不僅要建建設一批批20萬萬平方米米以上的的精品住住宅小區(qū)區(qū)，還要要建設110個以以上四星星、五星星級酒店店賓館。1.2某某地城市市規(guī)劃按照自治治區(qū)黨委委、政府府提出的的首府城城市建設設“三年小小變化、五年中中變化、七年大大變化”三步走走的總體體要求，自治區(qū)區(qū)城市發(fā)發(fā)展圍繞繞成立660周年年大慶的的歷史時時機，將某地建設設成為了了具有較較高現(xiàn)代代化水平平和層次次品位、具有濃濃郁民族族文化和和草原特特色、具具有良好好環(huán)境質(zhì)質(zhì)量和適適宜人居居、具有有較高綜綜合服務務功能和和輻射帶帶動力的的草原

38、大大都市，基本實實現(xiàn)了基基礎設施施、城市市形象、人居環(huán)環(huán)境的大大變化。1.3 近年某地地房地產(chǎn)產(chǎn)投資情情況（表表3-11）：年度20055200662007720088.1-4投資額（億元）34.88550.11696.7717.755由上表可可知，某某地市房房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正處處于高速速發(fā)展期期，隨著著城市化化進程的的進一步步加快，房地產(chǎn)產(chǎn)投資增增速明顯顯，20005年年房地產(chǎn)產(chǎn)漲幅曾曾居國內(nèi)內(nèi)各城市市首位，20007年后后，宏觀觀調(diào)控政政策對樓樓市投資資產(chǎn)生影影響，但但呼市房房地產(chǎn)投投資仍處處在高位位運行。2、項目目所在區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場分析2.1區(qū)區(qū)域房地地產(chǎn)市場場概況新城區(qū)位位于呼市市東

39、北部部，地理條條件優(yōu)越越，硬件件設施完完善，是是自治區(qū)區(qū)及某地地的經(jīng)濟濟、文體體、衛(wèi)生生、科教教中心。新城區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)較較早，擁擁有數(shù)量量眾多的的樓盤，品質(zhì)較較高，價價格也相相對其他他區(qū)域較較貴一些些。目前前區(qū)域內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)在售樓樓盤300余家，20008年11-4月月可售套套數(shù)分別別為50044、48115、552933、58811套套，4月月平均價價格為335122元/平平方米。區(qū)域內(nèi)內(nèi)40000元/平米左左右的樓樓盤包括括琦琳北北辰、金金天帝廣廣場、華門世世家、潤潤宇國際際公寓、首府觀觀邸、財財富銘座座等，區(qū)區(qū)域內(nèi)戶戶型多以以中大戶戶型為主主，精致致小戶型型在區(qū)域域內(nèi)尚未未形成氣氣候

40、。 2.2項目目周邊主主要樓盤盤調(diào)研分分析 （11）本項項目周邊邊主要樓樓盤概況況如下表表3-22：項目觀府蒙鑫國際際名城水岸世紀紀總建筑面面積（m2）110000120000120000銷售均價價（元/m2）420004500048000產(chǎn)品類型型高層板式式高層板式式高層板式式主力戶型型96-114590-1150148-1900 （2）樓樓盤分析析：周邊項目目主要通通過低密度、低容積率率等優(yōu)勢勢特征來來突出自自身的宜宜居性，而在產(chǎn)產(chǎn)品自身身層面上上并未有有較大突突破。各各項目的的銷售價價格也在在不同階階段有著著較大的的漲幅，戶型比比例上都都以中大大戶型的的兩居至至四居為為主，說說明大多多數(shù)

41、樓盤盤購買對對象多是是以家庭庭為單位位的，小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品相對對稀缺。而隨著著區(qū)域價價值的提提升和房房地產(chǎn)市市場的逐逐步成熟熟，高品品質(zhì)、高高舒適度度的中小小戶型也也開始逐逐漸受到到區(qū)域目目標客戶戶的追捧捧。3、某住住宅小區(qū)區(qū)住宅項項目市場場定位3.1項項目SWWOT分分析Streengtth:地理位置置優(yōu)越，區(qū)域升升值潛力力巨大。緊鄰多條條公交線線路，交交通便利利；區(qū)域周邊邊有較為為成熟的的教育體體系，社社會配套套設施比比較完善善；本案周邊邊未來幾幾年內(nèi)將將形成成成熟的商商業(yè)、辦辦公、娛娛樂等配配套。Weakk:本案價格格預期較較高，對對前期上上市推廣廣不利；本案地處處周邊城城市環(huán)境境仍需改改

42、善。Oppoortuunitty:結(jié)合整體體城市規(guī)規(guī)劃，城城市化進進程逐漸漸加快；政府相關關配套規(guī)規(guī)劃，預預示區(qū)域域巨大升升值潛力力；區(qū)域目標標購房群群體多為為喜愛小小戶型的的中青年年，這與與當前國國家提倡倡小戶型型商品房房開發(fā)的的政策吻吻合。Threeat:同區(qū)域內(nèi)內(nèi)，存在在價格、品質(zhì)相相差不大大的其他他產(chǎn)品；政府一系系列房地地產(chǎn)調(diào)控控政策對對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展和項目目操作的的限制。3.2目目標客戶戶定位一方面，某地市經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展展迅猛，乳都產(chǎn)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟濟帶動了了一大批批產(chǎn)業(yè)人人群收入入的提高高，他們們經(jīng)濟實實力較強強，對于于老城區(qū)區(qū)有較強強的城市市感情，高品質(zhì)質(zhì)的住宅宅產(chǎn)品會會比較符符合他們們的

43、需求求。另一方面面，某地地市“十一五五規(guī)劃”中明確確提出：“加快城城鎮(zhèn)化進進程，提提升首府府的輻射射帶動力力和城市市建設水水平，加加快首府府城市圈圈建設，有序擴擴張中心心城區(qū)規(guī)規(guī)模。打打造首府府城市建建設新形形象，全力實實施“443331”工程，完善中中心城區(qū)區(qū)功能，提升首首府城市市建設品品位。”因此根據(jù)據(jù)某地市整體的的變遷過過程，該該項目的的客戶群群主要是是本地中青青年居民民以及區(qū)區(qū)內(nèi)其他他城市移移民。 3.33項目產(chǎn)產(chǎn)品定位位 產(chǎn)品定定位為：具有國國際化和和人文特特色的、充滿活活力的中中高檔公公寓產(chǎn)品品。第四章 項目目選址和和建設條條件1.項目目選址本項目位位于某地地市*中中心地帶帶。宗地

44、地四至范范圍是：xxxxxxxxxxxxx*2.建設設條件2.1位位置優(yōu)越越該區(qū)所處處地理位位置優(yōu)越越，周邊邊商業(yè)、住宿、醫(yī)療、學校配配套設施施完善，擁有得得天獨厚厚的區(qū)域域優(yōu)勢。2.1建建設場區(qū)區(qū)“七通”條件具具備項目所在在地塊完完成了該該宗地的的前期開開發(fā)（七七通）工工作，能能滿足項項目投入入使用后后的有關關要求。具體標標準為：道路：按按規(guī)劃要要求實現(xiàn)現(xiàn)出讓宗宗地紅線線外周邊邊市政道道路。給水由光光明大街街接入，給水主干干線直徑徑為3000mmm,支線線直徑為為2000mm。雨水由光光明大街街排出，雨水主主干線直直徑為110000mm,支線直直徑為6600mmm。污水由光光明大街街排出，污

45、水主主干線直直徑為6600mmm,支支線直徑徑為5000mmm。通訊及電電力、燃燃氣在光明大大街接入入。熱力在光光明大街街接入，直徑DDN3550/DDN3550，支支線直徑徑DN3300/DN3300。2.3住住宅小區(qū)區(qū)商業(yè)及及文化教教育配套套設施齊齊全項目所處處的某地地市新城區(qū)是是自治區(qū)區(qū)以及呼呼市的文文化、教教育、衛(wèi)衛(wèi)生、經(jīng)經(jīng)濟中心心，高素素質(zhì)勞動動力資源源十分豐豐富。另另外，區(qū)區(qū)域內(nèi)有有人流量量巨大的的火車站站和客運運站，為為商業(yè)房房產(chǎn)開發(fā)發(fā)提供了了可能。項目周周邊有成成熟的教教育體系系，以及及醫(yī)療衛(wèi)衛(wèi)生體系系。未來來發(fā)展空空間巨大大。2.4土土地征用用情況該建設項項目總共共占地面面積

46、444畝,其其中自有有土地337畝且且已擁有有國有土土地使用用證,其其余7畝畝土地需需要通過過土地收收儲交易易中心競競拍取得得,這部部分土地地地上建建筑全部部為危舊舊住房,希望通通過本項項目進行行舊城區(qū)區(qū)改造、開發(fā)能能夠徹底底改變這這里的居居住生活活環(huán)境。第五章 項目目建設規(guī)規(guī)模及功功能標準準1 建筑筑面積和和內(nèi)容本項目總總建設用用地面積積306682平平方米，總建筑筑面積11400000平方方米，其其中地上上建筑面面積12280000平方方米。容積率：4.6600;建筑密度度：50%；綠地率：30%；建筑控制制高度：70米，部部分居住住及公建建建筑高高度可控控制在775米內(nèi)； 建筑退讓讓距離

47、：退讓規(guī)規(guī)劃用地地邊界最最小距離離為不小小于5米米。2 功能能設施標標準2.1建建筑使用用功能本項目建建筑使用用功能為為：商業(yè)業(yè)、住宅宅及配套套。2.2設設施標準準（1）住住宅裝飾飾及設施施標準：A、商業(yè)業(yè)用房提提供精裝修標標準，即即：廳、過道道的墻、頂抹灰灰，刷白白，地面面貼瓷磚磚；衛(wèi)生間的的地面、墻面（1.55米高）貼瓷磚磚、頂棚棚吊石膏膏頂，并并安裝坐坐便器和和面盆；設置照明明、給水水、污水水排放、燃氣、采暖等等系統(tǒng)，并預埋埋電話、有線電電視、寬寬帶網(wǎng)絡絡系統(tǒng)管管線。B、商品品房部分分設施標標準為：可供菜單單式選擇擇的精裝裝修方案案，而且且方案設設計融入入了最iin的時時尚元素素；廚衛(wèi)潔

48、具具均是進進口品牌牌產(chǎn)品；大部分明明廚明衛(wèi)衛(wèi)，室內(nèi)內(nèi)錯層的的格局讓讓空間更更加立體體化；簡潔時尚尚的外立立面，在在區(qū)域內(nèi)內(nèi)獨樹一一幟，與與眾不同同；室內(nèi)所見見，均是是品牌產(chǎn)產(chǎn)品；智能安防防和門禁禁系統(tǒng)，高科技技保證安安全和人人性化；24小時時熱水；24小時時電梯；24小時時直接入入戶；小區(qū)局域域網(wǎng)；衛(wèi)衛(wèi)星電視視；監(jiān)控控系統(tǒng)將將讓住戶戶更放心心。（2）小小區(qū)配套套設施：小區(qū)配套套設施包包括60000平平方米的的商業(yè)，日后將將統(tǒng)一運運營招租租，確保保小區(qū)配配套可滿滿足社區(qū)區(qū)采購以以及外部部購買需需求。2.3住住宅戶型型規(guī)劃90平米米以下的的一居至至小三居居，占比比70%；900平米以以上的中中大戶

49、型型，占比比30%。3、工程程項目一一覽表依據(jù)初步步規(guī)劃方方案，主主要工程程項目見見下表5-11。表5-11 主要要工程量量一覽表表序號項目名稱稱說明1土建工程程建筑面積積14000001.11.21.31.41.5高層住宅宅地下停車車庫商務酒店店寫字樓配套商業(yè)業(yè)建筑面積積820000建筑面積積12000建筑面積積200000建筑面積積200000建筑面積積600002給排水工工程水泵機房房10003普通消防防系統(tǒng)住宅區(qū)4變配電工工程（強強電）變電站33005照明工程程小區(qū)照明明6通訊工程程普通電話話配線（端子接接單元口口）7火災報警警及安全全監(jiān)視公共場所所火災報報警，可可視防盜盜門8通風工程

50、程地下停車車庫通風風9閉路電視視有線電視視機房55010室外工程程室外文化化廣場6600第六章 建設方方案1、建設設場地環(huán)環(huán)境1.1地地形、地地貌建設場地地東西長長度米，南北距距離米，整個場場地成矩矩形狀，場地規(guī)規(guī)整、地地勢平坦坦。1.2氣氣象某地市市屬溫帶帶大陸性性季風氣氣候，春春季干旱旱多風，冬季寒寒冷干燥燥，夏季季溫熱短短促而降降水集中中。最冷冷月氣溫溫-122.7-20.1；最熱熱月平均均氣溫11722.9。平均均年較差差為344.435.7，平均均日較差差為l33.513.7。無霜霜期: 11331500天：日日照年均均30000小時時。降水水量：年年平均降降水量為為3355.253

51、44.6毫米米。1.3地地質(zhì)地質(zhì)狀況況優(yōu)良，基巖埋埋深8001800米，基基巖面起起伏平衡衡，無斷斷裂帶，建筑物物抗震設設計按地地震烈度度8級設設防。承承載力(R)一一般在11015噸噸/平方方米，地地下水位位1.664.5米米，地表表水無腐腐蝕。2、總體體規(guī)劃布布局2.1片片區(qū)規(guī)劃劃 項目所所在地塊塊位于人人流、物物流集中中區(qū)域，項目所所在區(qū)域域未來將將成為集集商業(yè)、辦公、居住、娛樂、會會展、文文化交流流和居住住等于一一體的城城市多功功能新型型片區(qū)，成為鐵鐵路商圈圈和商務務區(qū)范圍圍內(nèi)的核核心地帶帶。2.2小小區(qū)整體體規(guī)劃設設計原則則（1）合合理布局局，高效效利用土土地，使使業(yè)主的的要求與與城

52、市功功能有機機地結(jié)合合，三種種效益可可以完美美體現(xiàn)。（2）分分析用地地現(xiàn)狀交交通和周周邊地區(qū)區(qū)交通，有效組組織人流流車流與與城市交交通并行行不悖。（3）利利用周邊邊優(yōu)越環(huán)環(huán)境，擴擴大綠化化范圍，重視生生態(tài)、追追求個性性，使設設計具有有可持續(xù)續(xù)性、可可操作性性，并著著重處理理與環(huán)境境關系，使建筑筑融合于于環(huán)境，營造生生態(tài)的、生機的的、生動動的居住住小區(qū)。2.3總總平面布布局（1）藝藝術性的的規(guī)劃布布局，基基地整體體規(guī)劃注注重陽光光的需求求。將傳傳統(tǒng)的平平直布局局中引入入變異元元素，順順應城市市干道向向西南偏偏轉(zhuǎn)，與與垂直的的空間組組織形成成對比與與變化，突出空空間的開開闊有致致，步移移景異的的藝

53、術氛氛圍。（2）中中庭一帶帶的規(guī)劃劃結(jié)構(gòu)。中庭：本規(guī)劃劃中設計計了中庭庭綠化景景觀，向向南北沿沿伸。使使綠化和和景觀對對于全區(qū)區(qū)的居民民都有良良好的可可選性和和共享性性，避免免景觀死死角。一一帶：為為由南向向北的綠綠化景觀觀帶，與與東側(cè)綠綠化帶相相交。將將南北兩兩軸有機機聯(lián)系在在一起。（3）多多樣化的的布置原原則：西西側(cè)沿街街為商務務酒店和和寫字樓樓，配合周周邊建筑筑物，與整個個小區(qū)合合攏，形形成整個個區(qū)域的的標志性性建筑。塔樓長長短錯列列布置，優(yōu)化居居住環(huán)境境。（4）高高低錯落落、豐富富的天際際線：小小區(qū)住宅宅采用33-255層不同同高度,互相穿穿插，錯錯落有致致，形成成豐富的的建筑空空間。

54、2.4交交通組織織（1）設設置溝通通性的商商業(yè)服務務道路，聯(lián)系商商業(yè)區(qū)與與城市其其他地區(qū)區(qū)；（2）結(jié)結(jié)合區(qū)域域周邊交交通網(wǎng)絡絡的，規(guī)規(guī)劃社區(qū)區(qū)內(nèi)外交交通，使使社區(qū)內(nèi)內(nèi)外交通通系統(tǒng)有有機結(jié)合合，使業(yè)業(yè)主出行行更加便便利。2.5規(guī)規(guī)劃指標標根據(jù)項目目初步方方案及建建設規(guī)模模，規(guī)劃劃指標見見下表6-11：表6-11 項目建建筑技術術經(jīng)濟指指標序號項目名稱稱指標1總用地面面積3068822總建筑面面積14000003地上建筑筑面積12800004地下建筑筑面積1200005建筑層數(shù)數(shù)地上3-255層地下1-2層層6建筑總高高8.4-73米7建筑層高高地上2.8米米地下4.5米米8建筑容積積率4.69綠

55、地率30%3、建筑筑方案設設計3.1建建筑方案案總體構(gòu)構(gòu)思合理布局局，高效效利用土土地，使使業(yè)主的的要求與與城市功功能有機機地結(jié)合合，使三三種效益益可以完完美體現(xiàn)現(xiàn)；分析析用地現(xiàn)現(xiàn)狀交通通和周邊邊地區(qū)交交通，有有效組織織人流車車流與城城市交通通并行不不悖；利利用周邊邊優(yōu)越環(huán)環(huán)境，擴擴大綠化化范圍，重視生生態(tài)，具有可可持續(xù)性性、可操操作性，并著重重處理與與環(huán)境關關系，使使建筑融融合于環(huán)環(huán)境，營營造生態(tài)態(tài)的、生生機的、生動的的商務、居住小小區(qū)。3.2平平面設計計（1）住住宅表6-22 項目住住宅經(jīng)濟濟技術指指標序號指標名稱稱單位指標1套內(nèi)使用用面積/套30.7716-1322.9662住宅標準準層

56、使用用系數(shù)%75%-93%3套內(nèi)建筑筑面積36.557-11433.1多層住宅宅 A型/套71.448-997.6643.2多層住宅宅 B型/套111.2-1143.03.3多層住宅宅 C型/套36.5566-44.81554戶內(nèi)平均均居住人人數(shù)人/戶2.85居住戶數(shù)數(shù)戶142226居住人數(shù)數(shù)人39811（2）商商務酒店店、寫字字樓、商商業(yè)用房房表6-33 商業(yè)業(yè)經(jīng)濟技技術指標標序號指標名稱稱單位指標1商務酒店店建筑面面積/2000002寫字樓建建筑面積積2000003商業(yè)用房房建筑面面積600003.3立立面設計計本工程立立面設計計是經(jīng)相相關機構(gòu)構(gòu)和人員員審查，并經(jīng)設設計院專專業(yè)人員員計算得

57、得出的。4、結(jié)構(gòu)構(gòu)設計4.1基基礎造型型及處理理本工程基基礎設計計形式為為筏板基基礎，根根據(jù)上部部結(jié)構(gòu)荷荷載的要要求，本本地基持持力層的的承載力力較低，為滿足足承載力力的要求求，采用用CFGG樁復合合地基處處理方案案。4.2上上部結(jié)構(gòu)構(gòu)本工程上上部結(jié)構(gòu)構(gòu)形式為為全現(xiàn)澆澆鋼筋混混力土剪剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)及框框架剪力力墻結(jié)構(gòu)構(gòu)。5、公用用設施方方案市政設施施源頭建建設利用用區(qū)內(nèi)原有設設施.5.1供供水排水水（1）供供水：由由水廠引引進，光光明大街街有4000MMM的給水水管線，可直接接接入，日供水水量2.5萬噸噸。（2）排排水：實實行雨、污水管管道分流流排放，雨水經(jīng)經(jīng)過光明明大街大大街管道道排出，污水水

58、經(jīng)光明明大街排排入綜合合防治污污水處理理廠。5.2供供電（1）供供配電系系統(tǒng)：高高壓供電電為100KV高高壓電源源，經(jīng)小小區(qū)總配配電室分分配給兩兩臺10000KKVA及及4臺6630KKVA變變壓器，總計445200KVAA，最大大負荷442500KW。（2）照照明及電電力設備備：低壓供配配電設計計：小區(qū)區(qū)動力和和照明電電源引自自小區(qū)變變電所采采用電纜纜分別引引入地下下一層接接線柜；動力計計量設在在動力總總配電柜柜，備用用照明及及共用燈燈按動力力計量，住宅各各單元在在每層設設戶表箱箱一個；消防設設備、電電梯、應應急照明明的負荷荷等級為為二級，其余為為三級。設備及選選型：住住宅內(nèi)采采用平口口燈，

59、衛(wèi)衛(wèi)生間、廚房采采用此燈燈頭，非非住宅部部分采用用熒光燈燈（要求求COSS00.9），均選選用節(jié)能能型燈具具；小區(qū)區(qū)采用安安全型安安裝插座座，戶內(nèi)內(nèi)衛(wèi)生間間、洗衣衣機用插插座采用用防濺型型。5.3供供氣本項目燃燃氣在光光明大街街接入。5.4供供暖供熱熱供熱總規(guī)規(guī)劃能力力2700蒸噸/小時，直徑DDN3550/DDN3550，支支線直徑徑DN3300/DN3300。5.5弱弱電設計計（1）電電話網(wǎng)絡絡：在地地下一層層設有電電話交接接間，機機房內(nèi)設設有回配配線架一一臺，一一臺電話話由大對對數(shù)電纜纜引入；網(wǎng)絡由由光纜引引入。電電話網(wǎng)絡絡支線采采用五類類八芯線線，從配配線架穿穿管引至至各樓層層。 （2

60、2）電視視：在地地下一層層設有電電視前端端箱，電電視主干干線路采采用SYYV-775-99同軸電電纜穿鋼鋼管，引引至各樓樓層，要要求用戶戶出口電電平不小小于688db+4dbb，電視視分之器器盒至用用戶，采采用SYYV-775-55同軸電電纜穿鋼鋼管。 （33）樓宇宇對講系系統(tǒng)：一一層主入入口設一一帶電控控鎖的防防盜門，對講主主機設于于門邊墻墻上；一一層設視視頻分配配器及譯譯碼器，2-225層設設譯碼器器，每戶戶可設對對講分機機，一層層各戶設設窗磁和和門磁。6、消防防本項目消消防供水水由市政政光明大大街接入入2根2200MMM的供供水管，并在小小區(qū)內(nèi)建建設消防防泵。第七章 項目目環(huán)境保保護與勞