地價(jià)評(píng)估的表述方式

1、地價(jià)評(píng)估的表述方式地價(jià)評(píng)估的表述方式地價(jià)評(píng)估的表述方式地價(jià)評(píng)估的表述方式 估價(jià)、地價(jià)是土地資產(chǎn)治理的核心內(nèi)容,要做好這項(xiàng)工作,并使 之制度化、規(guī)范化,必需正確地把握地價(jià)評(píng)估的表述方式,才能合理 有效地確定地價(jià),促進(jìn)土地使用制度改革向縱深進(jìn)展；精確地表述地價(jià)并正確地確定地價(jià)第一必需明確土地的使用類(lèi) 型,這是較好地評(píng)估地價(jià)的基礎(chǔ)；依據(jù)國(guó)家有關(guān)土地治理的規(guī)定,結(jié)合城鎮(zhèn)土地規(guī)程, 用地類(lèi)型可劃分為商業(yè)、工業(yè)、住宅三種,在實(shí)踐中,對(duì)商業(yè)性房地產(chǎn)、科研醫(yī) 院、營(yíng)業(yè)性公用設(shè)施等用地性質(zhì)的認(rèn)定界線較為模糊,缺少層次,有 必要在實(shí)踐中進(jìn)一步討論解決；在日常土地估價(jià)中,可以依據(jù)主導(dǎo)用途確定,如工業(yè)項(xiàng)目中,配 套的

2、辦公、內(nèi)部食堂、單身宿舍、消遣場(chǎng)所等；依照實(shí)際用途和用地 面積比例運(yùn)算：商業(yè)用地中倉(cāng)儲(chǔ)類(lèi)用地不能單獨(dú)列出,視為商業(yè)用地；在確定了劃分土地使用類(lèi)型的基礎(chǔ)上,確定地價(jià)；其表述方式是：1 才能依據(jù)市場(chǎng)特點(diǎn)進(jìn)行表述和1、基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式；目前；國(guó)內(nèi)基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式基本是兩種：一是地租仍原性基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式；即地價(jià)等于地租資本化,用測(cè)算的年級(jí)差地租除以土地仍原率,然后用每類(lèi)用地的最高出讓年期修正； 二是成本法基準(zhǔn)地價(jià)的表述方式；將基準(zhǔn)地價(jià)劃分為幾部分,如劃分為土地開(kāi)發(fā)及其他費(fèi)用、各級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)由各部分調(diào)整后累加而來(lái),近似于成本估價(jià)法；從實(shí)踐上看, 地租仍原法表述的地價(jià)靜態(tài)上符合地價(jià)理論,而在當(dāng)前土

3、地市場(chǎng)培養(yǎng)及實(shí)地運(yùn)用上就缺乏彈性,有些問(wèn)題難以解決； 地價(jià)測(cè)算本質(zhì)上與土地的地租量多少有關(guān),可是精確地測(cè)定地租量是一大難題；成本法表達(dá)的地價(jià)在當(dāng)前多數(shù)城市運(yùn)用起來(lái)較敏捷,符合現(xiàn)行市場(chǎng)規(guī)律, 有利于土地市場(chǎng)培養(yǎng)； 待將來(lái)土地市場(chǎng)發(fā)育到肯定程度時(shí),可以采納市場(chǎng)比較法估價(jià)；2、宗地出讓金的表述方式；為確保土地超額利潤(rùn)收歸國(guó)家,一是出讓金的數(shù)量水平, 如何定價(jià)才能使土地使用者可以承擔(dān),同時(shí)也可以保證國(guó)家盡可能多的土地收益；二是用何種方式去定價(jià)； 依據(jù)估實(shí)踐,我認(rèn)為,應(yīng)將各級(jí)別測(cè)算的理論級(jí)差地租的肯定比例作為國(guó)家 收歸的最低出讓金, 經(jīng)區(qū)域及個(gè)別因素修正后, 作為協(xié)議出讓某宗土 地的出讓金最低限價(jià)； 在

4、肯定期限內(nèi)向上調(diào)整比例,在測(cè)算商業(yè)專(zhuān)用 或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓金時(shí), 同時(shí)采納剩余法或收益仍原法估價(jià),當(dāng) 高于最低限價(jià)時(shí),可采納測(cè)算的地價(jià)收取出讓金； 當(dāng)?shù)陀谧畹拖迌r(jià)時(shí),2 就必需執(zhí)行最低限價(jià),從而確保土地超額利潤(rùn)收歸國(guó)家；3、劃撥土地價(jià)格評(píng)估的表述方式；對(duì)于一個(gè)已經(jīng)擁有劃撥土地 的使用者來(lái)說(shuō), 土地資產(chǎn)中有沒(méi)有應(yīng)當(dāng)屬于他全部的價(jià)值呢？這是一 個(gè)不容回避的問(wèn)題；無(wú)論怎樣的土地制度,無(wú)論改革如何進(jìn)行,土地 收益是客觀存在的, 而國(guó)家和土地使用者對(duì)收益如何分析,直接影響 土地市場(chǎng)的培養(yǎng)與進(jìn)展； 原劃撥土地能否公開(kāi)合法, 很大程度上取決于市場(chǎng)主體對(duì)土地的收益安排制度；因此,對(duì)劃撥地價(jià)評(píng)估必需依實(shí)際需要

5、進(jìn)行表述, 使其與深化土地改革制度相適應(yīng),與市場(chǎng)的展相配套；4、宗地估價(jià)的表述方式；在日常地價(jià)評(píng)估中,主要結(jié)合估價(jià)目的、土地權(quán)益關(guān)系、交易方式等科學(xué)確立地價(jià)構(gòu)成,依據(jù)不同宗地地價(jià)的內(nèi)涵,確定不同的宗地價(jià)格：（1）出讓金的運(yùn)算方式；依據(jù)發(fā)布的地價(jià)文件, 確定出讓地塊 土地級(jí)別、有效使用面積、 土地用途及容積率、 建筑系數(shù)等規(guī)劃指標(biāo) 計(jì)算；對(duì)轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估要依據(jù)評(píng)估目的確定土地價(jià)格結(jié)構(gòu)；如劃撥土地轉(zhuǎn)讓,價(jià)格為土地使用者所擁有的土地資本價(jià)格；指基礎(chǔ)地價(jià)、開(kāi)發(fā)費(fèi)部分； 又如出讓土地的轉(zhuǎn)讓, 價(jià)格構(gòu)成含在當(dāng)時(shí)條件下相當(dāng)剩余3 年限的出讓金部分；（2）租賃價(jià)格的運(yùn)算方式； 要點(diǎn)是評(píng)估土地價(jià)格后, 依據(jù)價(jià)格 構(gòu)成部分確定產(chǎn)權(quán)全部者,如某擁有的劃撥土地租賃給一外商使 用,采納租賃方式,仍原率為 10.6 ；其租金運(yùn)算方法是,宗地指定 地價(jià) 100 萬(wàn)元,企業(yè)擁有土地資本部分