全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研年度報(bào)告

1、08年度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告出品機(jī)構(gòu)：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部執(zhí)筆人：上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭2008年，在中國(guó)房地產(chǎn)紀(jì)年史上，具有里程碑的意義。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)特殊表現(xiàn)的國(guó)際經(jīng)濟(jì)背景是：美國(guó)次貸危機(jī)升級(jí)為全球金融風(fēng)暴，全球經(jīng)濟(jì)顯著下滑；國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)背景是：經(jīng)歷五年繁榮后，2008年經(jīng)濟(jì)拐頭下行。與國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)走勢(shì)同步，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)亦從2007年的紅火逆轉(zhuǎn)為2008年冬夜初降。縱觀觀30年年來我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，明明顯可以以看出119988年住房房體制改改革后，走出了了一波“黃金十十年”的的牛市行行情。各各種數(shù)據(jù)據(jù)都表明明這是一一波空前前、也可可是絕后后的增長(zhǎng)長(zhǎng)與繁榮榮

2、。然而而，繁榮榮過度便便會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)泡沫，就應(yīng)當(dāng)當(dāng)有所回回歸，這這也正是是20003年以以來房地地產(chǎn)宏觀觀調(diào)控的的主要目目的。從從20007年第第四季度度開始，至20008年年第三季季度，我我國(guó)樓市市調(diào)整態(tài)態(tài)勢(shì)越來來越明顯顯，第四四季度開開始已加加快下行行。接下下來，筆筆者以歷歷史的眼眼光，通通過數(shù)據(jù)據(jù)比照，從幾個(gè)個(gè)方面總總結(jié)一下下20008年中中國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的運(yùn)行行態(tài)勢(shì)。首先先，分析析一下土土地市場(chǎng)場(chǎng)。從220033年開始始，我國(guó)國(guó)土地市市場(chǎng)步入入繁榮期期，重要要表現(xiàn)是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)每年年的土地地購置面面積超過過3億平平方米，并一直直持續(xù)到到20008年，其中220077年超過過4億平

3、平方米，為歷史史最高水水平，反反映出220077年在房房市火爆爆的背景景下，開開發(fā)商積積極拿地地，各地地紛紛爆爆出地王王，大型型地產(chǎn)商商尤其是是從資本本市場(chǎng)融融得巨資資的企業(yè)業(yè)瘋狂圈圈地。數(shù)據(jù)來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局網(wǎng)站步入入20008年之之后，開開發(fā)商購購地?zé)崆榍槊黠@下下降，全全國(guó)土地地市場(chǎng)低低迷，各各地皆出出現(xiàn)流標(biāo)標(biāo)現(xiàn)象，大城市市尤為突突出。據(jù)據(jù)不完全全統(tǒng)計(jì)，今年上上半年，全國(guó)流流標(biāo)、流流拍的土土地達(dá)到到出讓總總數(shù)的110。國(guó)土資資源部土土地宏觀觀調(diào)控課課題組撰撰寫220088年上半半年土地地市場(chǎng)運(yùn)運(yùn)行的經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析報(bào)告顯示，今年上上半年全全國(guó)土地地供應(yīng)總總量比去去年同期期減少225.227

4、%。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，上半半年，北北京共出出讓住宅宅土地6676.5萬平平方米，僅相當(dāng)當(dāng)于全年年計(jì)劃供供應(yīng)住宅宅供地117000萬平方方米的11/3，廣州的的比例則則更低，僅155%，福福州則不不及計(jì)劃劃的三成成。另外外，國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局?jǐn)?shù)據(jù)表表明，11-111月，全全國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)完完成土地地購置面面積3.2億平平方米，同比下下降5.9%；完成土土地開發(fā)發(fā)面積22.1億億平方米米，同比比下降22.7%。以上上海為例例，20008年年前111個(gè)月流流標(biāo)的住住宅用地地比例高高達(dá)388%。地出出讓頻頻頻流標(biāo)，充分反反映了房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的不不景氣和和開發(fā)企企業(yè)對(duì)后后市的憂憂慮。隨隨著今年年房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)持

5、持續(xù)下滑滑，過去去幾年被被諸多開開發(fā)商引引以為傲傲的高土土地儲(chǔ)備備成了企企業(yè)的包包袱，一一方面很很多開發(fā)發(fā)企業(yè)已已無多余余資金購購地，或或者沒有有足額資資金繳納納去年拍拍下的高高價(jià)地。因此，今年已已普遍出出現(xiàn)開始始開發(fā)企企業(yè)減少少開工量量，或者者停止項(xiàng)項(xiàng)目施工工，甚至至有少數(shù)數(shù)開發(fā)企企業(yè)謀求求退地。頻繁的的土地流流標(biāo)會(huì)進(jìn)進(jìn)一步打打擊市場(chǎng)場(chǎng)信心，讓觀望望氣氛加加重，不不利于穩(wěn)穩(wěn)定市場(chǎng)場(chǎng)。 其次，觀觀察房屋屋銷售形形勢(shì)。從從19996年開開始，我我國(guó)商品品房銷售售量持續(xù)續(xù)平穩(wěn)上上升，220055年增幅幅較大，并首次次邁上55億平米米平臺(tái)，20007年成成交量高高達(dá)7.7億平平米，創(chuàng)創(chuàng)下歷史史新高筆

6、者者估計(jì)以以后也很很難超越越這一高高點(diǎn)。220088年1-11月月，全國(guó)國(guó)商品房房銷售面面積4.9億平平方米，同比下下降188.3%。其中中，商品品住宅銷銷售面積積下降118.88%。充充分表明明，市場(chǎng)場(chǎng)出現(xiàn)顯顯著調(diào)整整。數(shù)據(jù)來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局網(wǎng)站由于于全國(guó)各各地樓市市發(fā)展不不均衡，20008年月月東部地地區(qū)房屋屋銷售量量下降幅幅度大于于中西地地區(qū)，一一二線城城市下降降幅度大大于三四四線城市市。上海海、北京京、武漢漢、福州州等重點(diǎn)點(diǎn)城市的的成交萎萎縮超五五成，慘慘不忍睹睹，已出出現(xiàn)非理理性超跌跌的現(xiàn)象象。111月重點(diǎn)點(diǎn)城市的的成交量量明顯增增加，主主要跟政政策利好好有關(guān)，不具有有持續(xù)性性。

7、總體體而言，成交低低迷成為為20008年樓樓市最鮮鮮明的特特點(diǎn)之一一。再次，看看房房?jī)r(jià)的演演變情況況。看下下圖全國(guó)國(guó)房?jī)r(jià)指指數(shù)的同同比增幅幅可知，近十年年來，我我國(guó)樓市市和房?jī)r(jià)價(jià)一直處處于增長(zhǎng)長(zhǎng)周期。19999年第第四季度度，全國(guó)國(guó)房屋銷銷售價(jià)格格指數(shù)同同比由負(fù)負(fù)增長(zhǎng)，扭轉(zhuǎn)為為正增長(zhǎng)長(zhǎng)，并一一直持續(xù)續(xù)至今。從增幅幅看，220044年一季季度至220055年二季季度，增增幅平均均8%以以上，其其后有所所回落，20007年三三季度至至20008年二二季度重重新躍上上8%。之后，20008年三三季度漲漲幅大幅幅回落，幅度之之大歷史史罕見，充分反反應(yīng)了此此次房?jī)r(jià)價(jià)下行的的壓力之之大，基基本上跟跟美國(guó)2

8、20077年第三三度的情情況類似似，而至至今美國(guó)國(guó)房?jī)r(jià)依依然在下下跌，比比20006年房房?jī)r(jià)高點(diǎn)點(diǎn)已下跌跌近三成成。數(shù)據(jù)來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局網(wǎng)站 備注：20005年33季度前前為355個(gè)大中中城市房房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)，之后后為700個(gè)大中中城市房房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)，統(tǒng)計(jì)計(jì)方法相相同房?jī)r(jià)價(jià)同比增增幅跨度度為一年年，并不不能反映映房?jī)r(jià)的的短期走走勢(shì)，因因此我們們?cè)俜治鑫鲆幌略略露确績(jī)r(jià)價(jià)的環(huán)比比增長(zhǎng)情情況。由由下圖可可知，220077年9月月環(huán)比增增幅達(dá)到到最高點(diǎn)點(diǎn)，之后后下滑，直到220088年8月月，全國(guó)國(guó)70個(gè)個(gè)大中城城市房屋屋價(jià)格指指數(shù)環(huán)比比增幅為為-0.1%，為近幾幾年首次次出現(xiàn)負(fù)負(fù)增長(zhǎng)，表明全全國(guó)房?jī)r(jià)

9、價(jià)真正出出現(xiàn)“拐拐點(diǎn)”。接下去去，9月月、100月、111月房房?jī)r(jià)環(huán)比比增幅依依次為 -0.1%、-0.3%、-0.5%，房?jī)r(jià)下下跌呈加加速趨勢(shì)勢(shì)。數(shù)據(jù)來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局網(wǎng)站我們們不妨再再觀察一一下成交交均價(jià)。國(guó)家統(tǒng)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)數(shù)據(jù)表明明：20008年年年1-11月月全國(guó)商商品房成成交均價(jià)價(jià)為39931元元/平米米，同比比去年同同期成交交均價(jià)339511元/平平米，已已經(jīng)下跌跌0.55%?；旧峡煽梢耘袛鄶喑鰜恚?0008年全全年全國(guó)國(guó)房?jī)r(jià)同同比20007年年，基本本上屬于于橫盤形形態(tài)，沒沒漲也沒沒跌。最后，再再來分析析一下房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的整體體態(tài)勢(shì)。全國(guó)房房地產(chǎn)開開發(fā)景氣氣指數(shù)綜綜合體現(xiàn)現(xiàn)了

10、開發(fā)發(fā)投資、土地購購置、施施工開工工、空置置面積、資金來來源等情情況，反反應(yīng)了行行業(yè)景氣氣度，尤尤其體現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)商商對(duì)于市市場(chǎng)的預(yù)預(yù)期和投投資意愿愿。由下下圖可知知，20004年年2月，國(guó)房氣氣指數(shù)高高達(dá)近1108點(diǎn)點(diǎn)，其后后有所波波動(dòng)，但但總體下下滑，反反映了在在宏觀調(diào)調(diào)控之下下，開發(fā)發(fā)商的熱熱情有所所減退，直到220077年4月月開始持持續(xù)上升升，直220077年111月達(dá)到到1066點(diǎn)多，其后一一路下滑滑，20008年年10月月為999.688，比99月份回回落1.47點(diǎn)點(diǎn)，比220077年同期期回落66.066點(diǎn)，步步入不景景氣區(qū)間間11月月進(jìn)一步步下滑至至98.46，比100月份回回落

11、1.22點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同期期回落88.133點(diǎn)。數(shù)據(jù)來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局網(wǎng)站從220088年111月的分分類指數(shù)數(shù)看：房房地產(chǎn)開開發(fā)投資資分類指指數(shù)為1100.98，比100月份回回落0.96點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同期期回落33.555點(diǎn)；本本年資金金來源分分類指數(shù)數(shù)為911.944，比110月份份回落00.711點(diǎn)，比比去年同同期回落落15.99點(diǎn)點(diǎn)；土地地開發(fā)面面積分類類指數(shù)為為94.79，比100月份回回落0.26點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同期期回落33.255點(diǎn)；商商品房空空置面積積分類指指數(shù)為1100.32，比100月份回回落0.93點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同月月回落111.665點(diǎn)；房屋施施工面積積分類指指數(shù)

12、為1101.96，比100月份回回落1.32點(diǎn)點(diǎn)，比去去年同期期回落33.588點(diǎn)?？偪傊?，各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)都在回回落，反反映出開開發(fā)商對(duì)對(duì)后市比比較悲觀觀。尤其其值得警警惕的是是，截至至11月月末，全全國(guó)商品品房空置置面積11.366億平方方米，同同比增長(zhǎng)長(zhǎng)15.3%，增幅比比1-110月提提高2.2個(gè)百百分點(diǎn)。其中，空置商商品住宅宅70884萬平平方米，同比增增長(zhǎng)222.9%，增幅幅提高44.9個(gè)個(gè)百分點(diǎn)點(diǎn)。 那么么，20009年年中國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)又將將何去何何從？實(shí)實(shí)際上，我國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)發(fā)展展已難以以擺脫外外界經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境的的深重影影響。220099年，國(guó)國(guó)內(nèi)外宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)還將繼繼續(xù)下行

13、行，國(guó)際際金融風(fēng)風(fēng)暴繼續(xù)續(xù)肆虐，世界各各國(guó)都受受到波及及，歐美美地區(qū)受受災(zāi)尤其其嚴(yán)重，國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)亦受受其負(fù)面面影響，出口下下滑，經(jīng)經(jīng)濟(jì)下行行，外資資撤離。總的看看來，全全球經(jīng)濟(jì)濟(jì)步入衰衰退的可可能性較較大。國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)面比主主要發(fā)達(dá)達(dá)國(guó)家要要好一些些，但國(guó)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)濟(jì)下行已已成定局局，股市市、樓市市皆低迷迷，實(shí)體體經(jīng)濟(jì)亦亦萎靡不不振，企企業(yè)效益益下滑，中央在在為20009年年經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)“保保八”而而奮斗。因此，在內(nèi)外外宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)雙重重負(fù)面影影響下，我國(guó)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)必然然也會(huì)同同步下行行。但是，國(guó)國(guó)際社會(huì)會(huì)的救市市行動(dòng)使使經(jīng)濟(jì)下下滑的速速度變緩緩。尤其其是近幾幾個(gè)月來來，我國(guó)國(guó)政府拯拯救經(jīng)濟(jì)濟(jì)的

14、決心心很大，11月月“4萬萬億投資資計(jì)劃”的出臺(tái)臺(tái)，表明明國(guó)家促促內(nèi)需保保增長(zhǎng)的的力度將將超過119988年應(yīng)對(duì)對(duì)亞洲金金融危機(jī)機(jī)的措施施，“積積極的財(cái)財(cái)政政策策和適度度寬松的的貨幣政政策”也也標(biāo)志著著持續(xù)五五年之久久的緊縮縮型宏觀觀調(diào)控轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閿U(kuò)擴(kuò)張型調(diào)調(diào)控。尤尤其是112月舉舉行的中中央經(jīng)濟(jì)濟(jì)工作會(huì)會(huì)議，態(tài)態(tài)度堅(jiān)定定的提出出了“保保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需需、調(diào)結(jié)結(jié)構(gòu)”的的九字經(jīng)經(jīng)濟(jì)工作作方針。政策利利好顯而而易見。就房房地產(chǎn)政政策而言言，100月222日財(cái)政政部和央央行的相相關(guān)文件件標(biāo)志著著中央救救樓市的的開始，實(shí)際上上地方政政府救市市的熱情情和力度度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過中央央。122月中央央經(jīng)濟(jì)工工作會(huì)議議

15、公報(bào)中中明確提提出：“要保持持資本市市場(chǎng)和房房地產(chǎn)市市場(chǎng)穩(wěn)定定健康發(fā)發(fā)展。要要把滿足足居民合合理改善善居住條條件愿望望和發(fā)揮揮房地產(chǎn)產(chǎn)支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作用用結(jié)合起起來，增增加保障障性住房房供給，減輕居居民合理理購買自自住普通通商品住住房負(fù)擔(dān)擔(dān)，發(fā)揮揮房地產(chǎn)產(chǎn)在擴(kuò)大大內(nèi)需中中的積極極作用?！?220088年122月200日，國(guó)國(guó)務(wù)院辦辦公廳出出臺(tái)關(guān)關(guān)于促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)健健康發(fā)展展的若干干意見，其中中分為六六大條，13小小條，內(nèi)內(nèi)容的全全面性和和重要性性可與220055年出臺(tái)臺(tái)“國(guó)八八條”、20006年出出“國(guó)六六條”相相提并論論。其中中重點(diǎn)提提出加大大保障性性住房建建設(shè)力度度、進(jìn)一一步鼓勵(lì)勵(lì)普通商商

16、品住房房消費(fèi)、支持房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)積極應(yīng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)變化。中央央和地方方政府救救經(jīng)濟(jì)、救樓市市態(tài)度是是鮮明的的，力度度還在不不斷增加加中，那那么，是是否意味味20009年房房地產(chǎn)市市場(chǎng)因此此會(huì)觸底底反彈，步入下下一輪增增長(zhǎng)周期期。我們們認(rèn)為政政策利好好難以在在20009年迅迅速轉(zhuǎn)化化成市場(chǎng)場(chǎng)回暖的的實(shí)效。原因很很簡(jiǎn)單，絕大部部分政策策其效力力顯現(xiàn)都都需要一一個(gè)過程程，存在在滯后期期。若進(jìn)進(jìn)一步往往深處探探究，則則會(huì)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)政策顯顯效的內(nèi)內(nèi)因是市市場(chǎng)主體體（尤其其是買方方）的心心理預(yù)期期發(fā)生改改變。就就當(dāng)前來來看，全全國(guó)樓市市的預(yù)期期是向下下走的，救市之之策絕非非“神仙仙藥”，無挽狂狂瀾之力力，

17、短期期內(nèi)市場(chǎng)場(chǎng)不容樂樂觀。然然而另一一方面，隨著越越來越多多、越來來越強(qiáng)的的救市政政策出臺(tái)臺(tái)，市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)期會(huì)會(huì)必然受受其影響響，慢慢慢改變，終會(huì)迎迎來由量量變到質(zhì)質(zhì)變的時(shí)時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)。從經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的周期期性規(guī)律律來看，樓市周周期基本本與經(jīng)濟(jì)濟(jì)周期同同步。改改革開放放以來，我國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷歷了三個(gè)個(gè)周期，第一個(gè)個(gè)周期（19779-119900年）的的高峰出出現(xiàn)在119844年（GGDP增增長(zhǎng)155.2%），低低谷出現(xiàn)現(xiàn)在19990年年（GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)3.88%）。第二個(gè)個(gè)周期（19991-220011年）高高峰出現(xiàn)現(xiàn)在19992年年（GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)14.2），低谷出出現(xiàn)在119999年（GGDP增增

18、長(zhǎng)7.6%）。第三三個(gè)周期期從20002年年開始，20007年達(dá)達(dá)到高點(diǎn)點(diǎn)（GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)11.9%），若按按前兩次次規(guī)律，20111-220122年將有有可能邁邁入新的的增長(zhǎng)期期。數(shù)據(jù)來源源：國(guó)家家統(tǒng)計(jì)局局另外外，對(duì)比比19998年和和20008年中中央兩次次救經(jīng)濟(jì)濟(jì)，可以以發(fā)現(xiàn)二二者面臨臨的外部部環(huán)境和和采取的的措施有有許多相相似之處處，但119988年GDDP增速速卻沒能能守“88%”的的關(guān)口，降至77.8%，19999年年進(jìn)一步步下滑至至7.66%。由由此，我我們認(rèn)為為20009年中中國(guó)GDDP增長(zhǎng)長(zhǎng)必然繼繼續(xù)下滑滑，能否否保住“8%”，形勢(shì)勢(shì)并不樂樂觀，220100年經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)會(huì)有

19、所回回暖，但但很難進(jìn)進(jìn)入下一一輪增長(zhǎng)長(zhǎng)期，因因?yàn)榉治鑫錾弦惠嗇喗?jīng)濟(jì)調(diào)調(diào)整，在在經(jīng)歷119988-19999兩兩年低谷谷之后，20000-220011年GDDP增幅幅為8%多點(diǎn)，仍然屬屬于低位位盤整期期，直至至20002年才才重新邁邁上9%大關(guān)，邁入新新一輪增增長(zhǎng)。由由此，我我們可以以大致推推測(cè)，本本輪中央央救經(jīng)濟(jì)濟(jì)，雖然然力度很很大，但但也很難難在兩年年內(nèi)顯著著提升經(jīng)經(jīng)濟(jì)，220099-20010年年，我國(guó)國(guó)經(jīng)濟(jì)基基本上會(huì)會(huì)在低部部調(diào)整。 房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)周期基基本與宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)同步，有時(shí)會(huì)會(huì)稍微提提前一段段時(shí)間，因此我我們認(rèn)為為20009年中中國(guó)樓市市仍然繼繼續(xù)下滑滑，市場(chǎng)場(chǎng)底部極極有可能能出

20、現(xiàn)在在20110前后后，其后后會(huì)維持持1-22年的小小幅上行行加盤整整的態(tài)勢(shì)勢(shì)。還有有，樓市市回暖的的時(shí)間節(jié)節(jié)點(diǎn)還跟跟政府救救市的力力度有關(guān)關(guān)，如果果20009年中中央和各各地政府府持續(xù)加加大救市市力度，則不排排除市場(chǎng)場(chǎng)在20009年年下半年年見底的的可能性性，總體體來說，這種可可能性較較小。另外，220099年在全全國(guó)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)整體下下行的背背景下，各地房房地產(chǎn)市市場(chǎng)的運(yùn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)勢(shì)會(huì)有明明顯差別別。部分分城市將將會(huì)出現(xiàn)現(xiàn)明顯下下滑，而而一些城城市的表表現(xiàn)會(huì)相相對(duì)比較較穩(wěn)定，還有少少數(shù)城市市可能會(huì)會(huì)調(diào)整到到位，下下半年可可能出現(xiàn)現(xiàn)觸底反反彈。數(shù)據(jù)來源源：CRRIC中中國(guó)房地地產(chǎn)決策策咨詢系

21、系統(tǒng)總體體而言，我們認(rèn)認(rèn)為本輪輪房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)必必然是一一次三年年左右的的中期調(diào)調(diào)整，而而目前僅僅僅才調(diào)調(diào)整了一一年，房房?jī)r(jià)僅僅僅開始環(huán)環(huán)比下跌跌才一個(gè)個(gè)季度。幾個(gè)月月前，上上海易居居房地產(chǎn)產(chǎn)研究院院綜合研研究部曾曾做過一一項(xiàng)全國(guó)國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)泡沫的的專題研研究，以以20007年房房?jī)r(jià)收入入比衡量量，大部部分一二二線城市市房?jī)r(jià)都都存在泡泡沫。以以上海為為例，房房?jī)r(jià)應(yīng)在在20007年的的基礎(chǔ)上上下調(diào)115%左左右，但但20008年以以來，即即使拿111月均均價(jià)與220077年122月的1117114元相相比，又又上漲了了13%。這就就意味著著，在111月的的價(jià)格基基礎(chǔ)上，上海房房?jī)r(jià)需要要回調(diào)220%左左右，才才能會(huì)趨趨于比較較合理的的位置。正由于于此，關(guān)于促促進(jìn)房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康發(fā)發(fā)展的若若干意見見才破破例地提提出：“房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)要根根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)變化和和需求，主動(dòng)采采取措施施，以合合理的價(jià)價(jià)格促進(jìn)進(jìn)商品住住房銷售售?！睆某沙山涣可仙吓袛?，20009年房房地產(chǎn)市市場(chǎng)可能能會(huì)到達(dá)達(dá)底部，上文已已有所述述，部分分城市已已經(jīng)出現(xiàn)現(xiàn)成交量量“超跌跌”現(xiàn)象象，而我我國(guó)住房房需求的的基本面面沒有大大的改變變，投資資和投機(jī)機(jī)需求大大幅萎縮縮，然而而以首次次置業(yè)和和二次改改善為的的自住需需求依然然大量存存在，正正是這些些需求將將使20009年年成交量量維持在在一低位位盤整的的狀態(tài)