房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理與設(shè)計價值創(chuàng)造

1、房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理與設(shè)計價值創(chuàng)造【課程簡介】：房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營與設(shè)計管理：設(shè)計管理的定義：設(shè)計管理在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的作用：設(shè)計價值創(chuàng)造與企業(yè)經(jīng)營銷售目標的關(guān)聯(lián)：設(shè)計成本控制應(yīng)用與項目開發(fā)成本的關(guān)聯(lián)：設(shè)計計劃管理與項目開發(fā)周期的關(guān)聯(lián)：房地產(chǎn)項目業(yè)務(wù)開發(fā)全流程中的設(shè)計管理因素：房地產(chǎn)企業(yè)組織架構(gòu)中的設(shè)計管理定位：房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理體系的構(gòu)成與設(shè)計管理的七要素：標桿地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計管理體系框架地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理要素一：設(shè)計流程管理地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理要素二：設(shè)計計劃控制地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理要素三：設(shè)計深度控制與成果標準要求地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理要素四：設(shè)計質(zhì)量要求與設(shè)計質(zhì)量控制地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理要素五：設(shè)計成本優(yōu)化

2、與項目成本控制地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理要素六：設(shè)計價值創(chuàng)造與設(shè)計營銷意識地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理要素七：階段性設(shè)計成果與項目開發(fā)運營的關(guān)聯(lián)控制如何構(gòu)建適合企業(yè)自身特點及需求的設(shè)計管理體系房地產(chǎn)企業(yè)全業(yè)務(wù)流程的設(shè)計管控要點：投資分析或可研階段的設(shè)計工作要求：收集項目設(shè)計基礎(chǔ)資料：競爭樓盤賣點的設(shè)計分析：項目規(guī)劃設(shè)計草案的可行性分析：設(shè)計管理部門與其他業(yè)務(wù)部門的配合與關(guān)聯(lián)：項目策劃或項目啟動階段的設(shè)計工作要求：收集項目設(shè)計基礎(chǔ)資料配合完成項目產(chǎn)品定位建議書編審：項目概念設(shè)計方案分析：與政府部門的項目控規(guī)指標協(xié)調(diào)：編制項目概念設(shè)計任務(wù)書：項目概念設(shè)計方案招標：項目概念設(shè)計方案的評審：銷售設(shè)計賣點提煉與市場分析驗證：

3、項目設(shè)計計劃及開發(fā)計劃確認：編制項目規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書：設(shè)計管理部門與其他業(yè)務(wù)部門的配合與關(guān)聯(lián)：營銷策劃階段的設(shè)計工作要求：銷售輸出設(shè)計條件要求：編制項目景觀概念設(shè)計任務(wù)書：編制項目銷售賣場方案設(shè)計任務(wù)書：規(guī)劃設(shè)計方案招標：項目規(guī)劃方案設(shè)計評審：編制項目規(guī)劃設(shè)計方案報建文本：專項方案設(shè)計審查配合：項目景觀概念設(shè)計方案評審：項目營銷總案的設(shè)計配合與關(guān)聯(lián)設(shè)計實施階段的設(shè)計工作要求：編制項目施工圖設(shè)計任務(wù)書：項目施工圖設(shè)計單位的選擇：項目擴初階段設(shè)計質(zhì)量控制：項目擴初階段設(shè)計成本審查：項目施工圖設(shè)計審查設(shè)計管理部門與其他業(yè)務(wù)部門的配合與關(guān)聯(lián)：銷售實施階段的設(shè)計工作要求：略工程實施階段的設(shè)計工作要求：

4、略項目設(shè)計后評估階段的設(shè)計工作要求：略設(shè)計價值創(chuàng)造的管理及專業(yè)控制措施：設(shè)計管理是項目經(jīng)營指導(dǎo)下的專業(yè)管理：設(shè)計營銷意識的應(yīng)用要點：項目總圖設(shè)計與項目收益：容積率收益、產(chǎn)品配比、規(guī)劃邊界利用下的設(shè)計價值創(chuàng)造：立面設(shè)計風格與項目品質(zhì)的選擇：戶型設(shè)計細節(jié)與客戶定位的關(guān)系：限額設(shè)計的輸出與管理：設(shè)計計劃的制定與跟蹤：設(shè)計合約條款的設(shè)定：房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)設(shè)計管控要點與關(guān)鍵節(jié)點控制案例分享簡述： 房地產(chǎn)企業(yè)不同開發(fā)模式在投資分析階段的設(shè)計管理：項目開發(fā)前期常見的業(yè)務(wù)流程：華潤地產(chǎn)項目開發(fā)前期的業(yè)務(wù)流程：萬科地產(chǎn)項目開發(fā)前期的業(yè)務(wù)流程：業(yè)務(wù)流程差異分析投資分析階段設(shè)計管控的重點：前期市場分析：前期初步市

5、場定位：前期初步產(chǎn)品建議：項目控規(guī)與規(guī)劃設(shè)計草案：項目控規(guī)與項目銷售策略之間的關(guān)系：項目控規(guī)與項目成本控制之間的關(guān)系：項目控規(guī)與項目開發(fā)節(jié)奏之間的關(guān)系：規(guī)劃設(shè)計草案的項目收益指標分析：地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的目標及設(shè)計管理能力分析：地產(chǎn)企業(yè)常見組織架構(gòu)中的設(shè)計管理職能位置：設(shè)計管理需要達成的目標：設(shè)計與市場定位的契合：設(shè)計與投資回報的契合：設(shè)計與開發(fā)節(jié)奏、計劃控制的契合：設(shè)計與銷售策略的契合：設(shè)計與成本控制的契合：設(shè)計與報批報建的契合：設(shè)計與客戶感知的契合：設(shè)計與工程質(zhì)量、進度控制的契合：設(shè)計與后期物業(yè)管理的契合：設(shè)計與績效考核的契合：地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理能力分析：設(shè)計營銷配合測試：設(shè)計成本配合測試：設(shè)

6、計質(zhì)量配合測試：設(shè)計基準工期測試：設(shè)計工程質(zhì)量保障測試：設(shè)計現(xiàn)場配合測試：設(shè)計單位管理能力測試：設(shè)計計劃完整性測試：如何設(shè)定設(shè)計管理部門的績效考核：項目開發(fā)關(guān)鍵節(jié)點的設(shè)計管理技術(shù)控制要點：報批報建環(huán)節(jié)： 規(guī)劃 環(huán)保 交通 人防 園林道路： 市政管線概念設(shè)計方案：略規(guī)劃設(shè)計方案的控制要點： 修規(guī)中的功能性用房比例 設(shè)備機房的布置 地下停車庫的設(shè)置 人防方案深化 單體方案中的戶型、戶型比、建筑風格定位擴初方案設(shè)計的控制要點： 初步設(shè)計中專業(yè)解決方案 建筑方案平面、立面、剖面 結(jié)構(gòu)方案基礎(chǔ)方案、結(jié)構(gòu)方案試算 設(shè)備方案系統(tǒng)方案的優(yōu)化 給排水方案系統(tǒng)方案優(yōu)化 電氣方案供配電系統(tǒng)方案優(yōu)化 擴初成本控制的審

7、查與確認施工圖設(shè)計的控制要點： 施工圖設(shè)計管理中容易出現(xiàn)的問題：專業(yè)配合、空間規(guī)劃配合、設(shè)計計劃跟蹤 施工圖審查中的質(zhì)量控制與成本優(yōu)化： 施工圖關(guān)鍵節(jié)點的優(yōu)化與審查：建筑節(jié)點優(yōu)化、結(jié)構(gòu)配筋及節(jié)點優(yōu)化、設(shè)備專業(yè)設(shè)備選型優(yōu)化 施工圖關(guān)鍵節(jié)點的復(fù)核：砌體節(jié)點復(fù)核、抗震構(gòu)造復(fù)核 給排水方案系統(tǒng)方案優(yōu)化 電氣方案供配電系統(tǒng)方案優(yōu)化工程施工環(huán)節(jié)的設(shè)計控制要點： 施工圖設(shè)計會審及答疑 設(shè)計變更洽商的控制與及時性銷售配合的專項設(shè)計控制要點： 銷售會所的設(shè)計主題、亮點、設(shè)計品質(zhì)細節(jié)控制 銷售樣板間的設(shè)計主題、亮點、設(shè)計品質(zhì)細節(jié)控制 園林景觀的設(shè)計主題、亮點、設(shè)計品質(zhì)細節(jié)控制二次設(shè)計管理的設(shè)計控制要點： 門窗、幕

8、墻工程二次設(shè)計 鋼結(jié)構(gòu)二次設(shè)計 消防、安防二次設(shè)計 智能化二次設(shè)計 小市政綜合管線二次設(shè)計限額設(shè)計和設(shè)計成本控制的管理、技術(shù)控制要點：建筑裝修材料成本分析：建筑門窗成本分析：基坑支護成本分析：樁基選型成本分析：結(jié)構(gòu)選型成本分析結(jié)構(gòu)布置成本分析結(jié)構(gòu)計算數(shù)據(jù)分析限額設(shè)計操作建議書采暖節(jié)能設(shè)備限額設(shè)計解決方案消防及給排水限額設(shè)計解決方案強弱電限額設(shè)計解決方案住宅設(shè)計質(zhì)量控制技術(shù)應(yīng)用實例一、認識住宅1、什么樣的住宅是好的住宅 從用戶的角度看住宅戶型自住戶面積適當，要有適當?shù)拇鎯臻g公攤越小越好光照時間越長越好層高越高越好環(huán)境綠化越多越好廚房越大越好衛(wèi)生間三室以上戶型要兩個以上的衛(wèi)生間質(zhì)量越結(jié)實越好總價

9、地方市場可接受價從開發(fā)商的角度看住宅越賺錢越好容積率越大越好售價越高越好成本越低越好戶型越大越好從設(shè)計師的角度看住宅空間越合理越好立面越漂亮越好材料越高級越好2、住宅的那些部位最容易出質(zhì)量問題 公攤面積的問題交通核心筒面積分析電梯臺數(shù)研究消防疏散的問題規(guī)范修改后的核心筒 十二十八層核心筒講解 十九層以上核心筒講解 門窗節(jié)能隔音防火等的問題 衛(wèi)生間布置的問題開門方向、洗臉池位置、洗浴位置、馬桶位置、暖氣的位置 廚房布置的問題排煙管道的問題、灶具的布置問題、冰箱的位置、洗衣機的位置 衛(wèi)生間防水正做法、倒做法 陽臺、飄窗的問題滲漏、保溫問題 熱水管線走向的問題墊層厚度問題3、住宅的那些問題最容易被設(shè)

10、計師和開發(fā)管理者忽視 規(guī)劃預(yù)留的配套配套的日照、交通、房間尺寸與普通住宅的不同和對普通住宅的影響 方案階段最容易被忽視的問題外墻面積、首層入口、管道井、通風井、設(shè)備機房 施工圖階段最容易被忽視的問題立面空調(diào)機位、門窗通視、廚衛(wèi)管線走向 房間凈使用面積的問題 小區(qū)配套的問題4、住宅標準化和住宅工業(yè)化： 住宅標準化的目的： 住宅標準化的復(fù)制體系： 工業(yè)化生產(chǎn)什么？ 什么樣的住宅才算是工業(yè)化？5、萬科地產(chǎn)的住宅性能與舒適度研發(fā)簡介：二、住宅設(shè)計應(yīng)關(guān)注的節(jié)點1. 總平面設(shè)計、道路交通設(shè)計人車分流，消防環(huán)線、間距與日照東西向和塔樓更能出容積率嗎？、配套建筑的布置最難纏的幼兒園和小學(xué)校、園林綠化空間附屬設(shè)

11、施的掩映2. 單元戶型設(shè)計、進深對容積率的影響明廚明廁的影響、南北方住宅的差異、起居廳的開間進深以及適宜的面積符合中國人生活習(xí)慣的人體工學(xué)空間、主臥室的開間進深臥室的舒適度研究、廚房餐廳的布置應(yīng)關(guān)注的問題方便操作、便于裝修、充分利用空間、衛(wèi)生間布置應(yīng)關(guān)注的問題電氣插座的尷尬、容易漏掉的設(shè)備、存儲空間的需求、電氣布置圖中應(yīng)關(guān)注的問題、水暖設(shè)備布置應(yīng)關(guān)注的問題、給住戶裝修預(yù)留條件門套的做法、狹長的走廊、空調(diào)機位問題研究 經(jīng)常被忽視的立面問題、陽臺問題研究 非封閉陽臺欄桿研究 封閉陽臺欄桿研究、層高問題研究、結(jié)構(gòu)形式對戶型的影響、戶型風水問題淺談3. 公共空間、門廳以及殘疾人設(shè)施、樓梯的學(xué)問、地下車

12、庫、自行車庫問題研究、老年設(shè)施、設(shè)備用房統(tǒng)計、人防問題研究、其它配套用房與千人指標4. 室外工程、綜合管線工程在規(guī)劃設(shè)計時最容易被建筑師忽略的后期設(shè)計條件、園林綠化工程住宅項目涂脂抹粉的最后一筆、道路工程、室外照明工程、圍墻大門檔次與品位的象征三、住宅設(shè)計質(zhì)量控制方案1. 項目基地環(huán)境分析圖交通環(huán)境、建筑環(huán)境、人文環(huán)境2. 標桿地產(chǎn)企業(yè)的概念設(shè)計任務(wù)書模板3標桿地產(chǎn)企業(yè)的施工圖設(shè)計任務(wù)書模板4. 標桿地產(chǎn)企業(yè)的景觀設(shè)計任務(wù)書模板5. 住宅規(guī)劃指標圖6住宅節(jié)能設(shè)計平衡圖7. 功能性缺陷防治建議書規(guī)范性缺陷廚房和餐廳的的關(guān)系程序項缺陷政府審批程序的影響習(xí)慣性缺陷習(xí)慣性做法和標準圖集的缺陷四、住宅品質(zhì)控制實施細則1、平均進深、容積率與戶型品質(zhì)的關(guān)系（案例講解） 大進深小戶型的難題，小進深大戶型的困惑2、住宅花園陽臺品質(zhì)控制（案例講解）3、住宅入戶門品質(zhì)控制（案例講解）4、住宅客廳餐廳品質(zhì)控制（案例講解）5、住宅主臥次臥品質(zhì)控制（案例講解）6、廚房生活陽臺品質(zhì)控