房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告 頁(yè)

1、房產(chǎn)項(xiàng)目可行性分析報(bào)告內(nèi)容可行性研究應(yīng)包括以下內(nèi)容：項(xiàng)目決策策背景及及摘要一、外部部環(huán)境城市發(fā)展展規(guī)劃與與土地的的關(guān)系及及對(duì)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的影響，如：交交通系統(tǒng)統(tǒng)的規(guī)劃劃與建設(shè)設(shè)、城市市功能規(guī)規(guī)劃與布布局、局局部區(qū)域域開(kāi)發(fā)重重點(diǎn)、政政府重大大政策即即將頒布布等；土地所屬屬地域在在該城市市的歷史史、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化化、戰(zhàn)略略發(fā)展等等方面的的地位。項(xiàng)目淵淵源，特特殊的政政治或文文化背景景，如：危房改改造、高高新技術(shù)術(shù)區(qū)生活活住宅配配套、文文化園、政府重重點(diǎn)工程程等；二、內(nèi)部部因素項(xiàng)目啟動(dòng)動(dòng)對(duì)公司司未來(lái)幾幾年發(fā)展展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)規(guī)劃的意意義（一一般35年），在公公司發(fā)展展中的地地位（是是否核心心項(xiàng)目）；公司

2、進(jìn)入入重點(diǎn)區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)、項(xiàng)目目合理布布局，對(duì)對(duì)公司提提高市場(chǎng)場(chǎng)覆蓋率率、提升升品牌形形象、降降低經(jīng)營(yíng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社社會(huì)影響響力的作作用；從公司未未來(lái)的利利潤(rùn)需求求、可持持續(xù)經(jīng)營(yíng)營(yíng)等角度度描述立立項(xiàng)的意意義；第一部分分：項(xiàng)目目概況土地位置置土地所處處城市、行政區(qū)區(qū)域、非非行政區(qū)區(qū)域（經(jīng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)、商商貿(mào)金融融區(qū)等）的地理理位置。附圖：項(xiàng)項(xiàng)目在該該城市的的區(qū)位圖圖，標(biāo)記記出土地地區(qū)域位位置，與與標(biāo)志性性市政設(shè)設(shè)施、建建筑物（如市中中心商圈圈、機(jī)場(chǎng)場(chǎng)等）的的相對(duì)位位置和距距離、地地段的定定性描述述（與主主要中心心區(qū)域辦辦公/商商務(wù)/政政府的關(guān)關(guān)系）。土地現(xiàn)狀狀四至范圍圍；地勢(shì)平坦坦?fàn)顩r，自然標(biāo)標(biāo)高

3、，與與周邊地地勢(shì)比較較；地面現(xiàn)狀狀，包括括土地內(nèi)內(nèi)是否有有水渠、較深的的溝壑（小峽谷谷）、池池塘及高高壓線等等對(duì)開(kāi)發(fā)發(fā)有較大大影響的的因素，并計(jì)算算因此而而損失的的實(shí)際用用地面積積；地面現(xiàn)有有居民情情況，包包括具體體居住人人數(shù)、戶戶數(shù)，工工廠數(shù)量量、規(guī)模模、產(chǎn)品品性質(zhì)、開(kāi)工狀狀況等，并說(shuō)明明對(duì)拆遷遷及項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度的影影響；地下情況況，包括括管線、地下電電纜、暗暗渠、地地上建筑筑物原有有樁基及及地下建建筑/結(jié)結(jié)構(gòu)等，地上地地下都要要注意有有沒(méi)有受受保護(hù)的的歷史文文物古跡跡、可利利用的構(gòu)構(gòu)建；土地的完完整性，有否市市政代征征地、市市政綠化化帶、市市政道路路、名勝勝古跡、江河湖湖泊等因因素分割割

4、土地；地質(zhì)情況況，包括括土地結(jié)結(jié)構(gòu)、承承載力、地下水水位和抗抗震性要要求。附圖：平平面地形形圖，標(biāo)標(biāo)記四至至范圍及及相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)；地地形地貌貌圖，主主要反映映土地地地面建筑筑、河流流、溝壑壑、高壓壓線等內(nèi)內(nèi)容；地地下?tīng)顩r況圖，包包括地下下管線、暗渠、電纜、光纜等等。項(xiàng)目周邊邊的社區(qū)區(qū)配套（一）周周邊30000米米范圍內(nèi)內(nèi)的社區(qū)區(qū)配套交通狀況況公交系統(tǒng)統(tǒng)情況，包括主主要線路路、行車(chē)車(chē)區(qū)間等等；土地出行行主要依依靠的交交通方式式，是否否需要發(fā)發(fā)展商自自己解決決；現(xiàn)有交通通捷運(yùn)系系統(tǒng)，近近期或規(guī)規(guī)劃中是是否有地地鐵、輕輕軌等對(duì)對(duì)交通狀狀況有重重大影響響的工程程。附圖：交交通狀況況示意圖圖，包括括現(xiàn)有和

5、和未來(lái)規(guī)規(guī)劃的城城市公共共交通和和快速捷捷運(yùn)系統(tǒng)統(tǒng)；教育：大大中小學(xué)學(xué)及教育育質(zhì)量情情況。醫(yī)院等級(jí)級(jí)和醫(yī)療療水平大型購(gòu)物物中心、主要商商業(yè)和菜菜市場(chǎng)文化、體體育、娛娛樂(lè)設(shè)施施公園銀行郵局其他附圖：生生活設(shè)施施分布圖圖，具體體位置、距離。（二）土土地周邊邊30000米外外但可輻輻射范圍圍內(nèi)主要要社區(qū)配配套現(xiàn)狀狀項(xiàng)目周邊邊環(huán)境（根據(jù)個(gè)個(gè)案特性性描述，沒(méi)有的的可以不不寫(xiě)）治安情況況空氣狀況況噪聲情況況污染情況況（化工工廠、河河流湖泊泊污染等等）危險(xiǎn)源情情況（如如高壓線線、放射射性、易易燃易爆爆物品生生產(chǎn)或倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)基地地等）周邊景觀觀風(fēng)水情況況近期或規(guī)規(guī)劃中周周邊環(huán)境境的主要要變化，如道路路的拓寬寬、工

6、廠廠的搬遷遷、大型型醫(yī)院、學(xué)校、購(gòu)物中中心/超超市的建建設(shè)等。其他大市政配配套（都都要說(shuō)明明距土地地距離、成本、接入的的可能性性）道路現(xiàn)狀狀及規(guī)劃劃發(fā)展包括現(xiàn)有有路幅、規(guī)劃路路幅，規(guī)規(guī)劃實(shí)施施的時(shí)間間，與土土地的關(guān)關(guān)系（影影響）。供水狀況況：現(xiàn)有有管線、管徑及及未來(lái)規(guī)規(guī)劃和實(shí)實(shí)施時(shí)間間。污水、雨雨水排放放：現(xiàn)有有管線、管徑及及未來(lái)規(guī)規(guī)劃和實(shí)實(shí)施時(shí)間間。通訊（有有線電視視、電話話、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)）：現(xiàn)現(xiàn)有管線線、上源源位置、距土地地距離、涉及線線路成本本等。永久性供供電和臨臨時(shí)施工工用電：現(xiàn)有管管線、上上源位置置、距土土地距離離、涉及及線路成成本等。燃?xì)猓含F(xiàn)現(xiàn)有管線線、管徑徑、上源源位置、距土地地距離、

7、接口位位置。供熱及生生活熱水水：現(xiàn)有有管線、管徑、上源位位置、距距土地距距離、接接口位置置。附圖：說(shuō)說(shuō)明上述述配套設(shè)設(shè)施的管管線走向向、容量量和接口口位置，及未來(lái)來(lái)規(guī)劃擴(kuò)擴(kuò)容和增增加的情情況。規(guī)劃控制制要點(diǎn)總占地面面積、代代征地面面積、凈凈用地面面積、綠綠化面積積、道路路面積住宅建筑筑面積、公建建建筑面積積，公建建的內(nèi)容容，并區(qū)區(qū)分經(jīng)營(yíng)營(yíng)性和非非經(jīng)營(yíng)性性公建的的面積綜合容積積率、住住宅容積積率建筑密度度控高綠化率其他土地價(jià)格格土地價(jià)格格計(jì)算的的方法，若有代代征地要要說(shuō)明代代征地價(jià)價(jià)格。根根據(jù)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)價(jià)格計(jì)計(jì)算總地地價(jià)、樓樓面地價(jià)價(jià)。土地升值值潛力初初步評(píng)估估。從地理位位置、土土地供應(yīng)應(yīng)、周邊邊環(huán)

8、境及及配套、市場(chǎng)發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況、政府府規(guī)劃、城市未未來(lái)發(fā)展展戰(zhàn)略等等角度對(duì)對(duì)土地升升值潛力力做出初初步評(píng)估估。近幾年與與本案相相臨地塊塊的土地地價(jià)格比比較分析析。立即開(kāi)發(fā)發(fā)與作為為土地儲(chǔ)儲(chǔ)備優(yōu)缺缺點(diǎn)分析析第二部分分：法律律及政策策性風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目目用地取取得土地地使用權(quán)權(quán)的法律律手續(xù)現(xiàn)現(xiàn)狀描述述項(xiàng)目用地地現(xiàn)狀土地所有有權(quán)歸屬屬土地使用用權(quán)歸屬屬土地的他他項(xiàng)權(quán)力力（如抵抵押權(quán)）土地的用用途有關(guān)項(xiàng)目目用地現(xiàn)現(xiàn)狀的政政府文件件（寫(xiě)明明批號(hào)或或主要內(nèi)內(nèi)容，復(fù)復(fù)印件作作為附件件，并索索引）計(jì)劃手續(xù)續(xù)項(xiàng)目是否否已經(jīng)立立項(xiàng)立項(xiàng)主體體是否能能夠變更更立項(xiàng)變更更條件和和時(shí)間4、有關(guān)關(guān)立項(xiàng)的的政府文文件（寫(xiě)寫(xiě)明

9、批號(hào)號(hào)或主要要內(nèi)容，復(fù)印件件作為附附件，并并索引）規(guī)劃手續(xù)續(xù)1、規(guī)劃劃用地所所有權(quán)歸歸屬2、規(guī)劃劃用地使使用權(quán)歸歸屬3、規(guī)劃劃用地用用途4、有關(guān)關(guān)項(xiàng)目用用地規(guī)劃劃的政府府文件（寫(xiě)明批批號(hào)或主主要內(nèi)容容，復(fù)印印件作為為附件，并索引引）土地手續(xù)續(xù)征地批文文土地使用用權(quán)出讓讓合同拆遷安置置補(bǔ)償有關(guān)項(xiàng)目目地塊的的政府文文件（寫(xiě)寫(xiě)明批號(hào)號(hào)或主要要內(nèi)容，復(fù)印件件作為附附件，并并索引）項(xiàng)目用地地取得土土地使用用權(quán)程序序評(píng)估取得土地地使用權(quán)權(quán)的程序序描述取得土地地使用權(quán)權(quán)需要的的工作日日取得商品品房用地地土地使使用權(quán)所所需條件件取得土地地使用權(quán)權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及控制制（取得得土地使使用權(quán)存存在的不不確定因因素及解解

10、決）項(xiàng)目用地地土地性性質(zhì)變更更的評(píng)估估（已經(jīng)經(jīng)是商品品房用地地可以不不寫(xiě)）土地性質(zhì)質(zhì)變更的的程序描描述和理理由土地性質(zhì)質(zhì)變更的的政策支支持或障障礙土地性質(zhì)質(zhì)變更需需要的工工作日政策性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估估政府資源源利用的的評(píng)估：當(dāng)?shù)卣畬?duì)外來(lái)來(lái)投資的的態(tài)度；當(dāng)?shù)卣毮懿坎块T(mén)的辦辦事作風(fēng)風(fēng)；當(dāng)?shù)卣畬?duì)該項(xiàng)項(xiàng)目的關(guān)關(guān)注程度度；地塊周邊邊已有開(kāi)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)項(xiàng)目成敗敗的政府府因素；與政府合合作關(guān)系系。政策變更更對(duì)項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)的的影響：城市規(guī)劃劃限制或或更改；突發(fā)性政政策等政政府因素素導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目中斷斷開(kāi)發(fā)、報(bào)批報(bào)報(bào)建流程程無(wú)法完完成、項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)期間土土地性質(zhì)質(zhì)變更受受挫，從從而造成成前期投投入全部部或部分分損

11、失的的可能性性判斷。二、合作作方式及及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估合作方基基本情況況：合作方名名稱，主主要股東東構(gòu)成情情況、資資質(zhì)等級(jí)級(jí)、履約約能力、注冊(cè)資資本、特特殊背景景等。合作方式式：合作方式式描述例如：一一次性買(mǎi)買(mǎi)斷土地地、建后后分房（面積）、建后后分銷(xiāo)售售收入、建后分分利潤(rùn)、共同設(shè)設(shè)立公司司等。選擇合作作方式的的主要原原因主要合作作條件雙方的主主要權(quán)利利義務(wù)描描述，包包括但不不限于：報(bào)批報(bào)建建手續(xù)辦辦理拆遷安置置補(bǔ)償付款內(nèi)容容和條件件交地標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)除直接從從政府出出讓土地地外，都都要明確確對(duì)方一一定能夠夠提供正正規(guī)稅務(wù)務(wù)發(fā)票。對(duì)分房房、分收收入要明明確合作作方是否否有承擔(dān)擔(dān)營(yíng)業(yè)稅稅的義務(wù)務(wù)。合作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估

12、：通過(guò)其他他相關(guān)渠渠道了解解項(xiàng)目背背景資料料：如土土地方轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的原原因、曾曾經(jīng)或正正在洽談?wù)劦墓舅荆煌恋厥褂糜媚晗?；土地?quán)屬屬有無(wú)瑕瑕疵，抵抵押或其其他的法法律糾紛紛；土地方的的信用；付款進(jìn)度度及與土土地出讓讓?zhuān)ㄞD(zhuǎn)讓讓、合作作開(kāi)發(fā)）土地手手續(xù)的配配合；其他與合合作方式式相關(guān)的的當(dāng)?shù)赝镣恋卣卟叻煞ǚㄒ?guī)。三、總體體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法法律手續(xù)續(xù)和程序序的可操操作性、合法性性，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的可控控性進(jìn)行行評(píng)價(jià)。如：簽簽約合同同中明顯顯對(duì)我方方不利的的條款及及其考慮慮；部分分或全部部條款存存在的不不確定性性因素的的控制；不利、不確定定條款可可能遭受受的損失失和對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度度的影響響等。第三部分分：市場(chǎng)場(chǎng)分析區(qū)

13、域住宅宅市場(chǎng)成成長(zhǎng)狀況況區(qū)域住宅宅市場(chǎng)簡(jiǎn)簡(jiǎn)述形成時(shí)間間各檔次住住宅區(qū)域域內(nèi)分布布狀況購(gòu)買(mǎi)人群群變化區(qū)域住宅宅市場(chǎng)各各項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)成長(zhǎng)狀狀況（近近3-55年）開(kāi)工量/竣工量量銷(xiāo)售量/供需比比平均售價(jià)價(jià)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)在市內(nèi)內(nèi)各項(xiàng)指指標(biāo)的排排名狀況況及發(fā)展展趨勢(shì)區(qū)域內(nèi)供供應(yīng)產(chǎn)品品特征各檔次產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)狀況各檔次產(chǎn)產(chǎn)品的集集合特征征尤其研究究與本案案類(lèi)似檔檔次物業(yè)業(yè)的特征征平均售價(jià)價(jià)開(kāi)發(fā)規(guī)模模產(chǎn)品形式式平均消化化率平均容積積率物業(yè)在區(qū)區(qū)域內(nèi)分分布特征征區(qū)域內(nèi)表表現(xiàn)最好好個(gè)案狀狀況附圖：項(xiàng)項(xiàng)目周邊邊樓盤(pán)個(gè)個(gè)案分布布圖，其其中一些些具代表表性的未未來(lái)主要要競(jìng)爭(zhēng)樓樓盤(pán)還要要配置現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)圖片片。未來(lái)2-3年區(qū)區(qū)域內(nèi)可可

14、供應(yīng)土土地狀況況、產(chǎn)品品供應(yīng)量量和產(chǎn)品品類(lèi)型分析：本本案在區(qū)區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)內(nèi)的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)和和威脅點(diǎn)點(diǎn)結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)在整體體市場(chǎng)的的地位及及發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)本案所在在位置的的價(jià)位區(qū)區(qū)間和本本案開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的價(jià)位區(qū)區(qū)間及總總價(jià)控制制本案在區(qū)區(qū)域內(nèi)開(kāi)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)潛力本案在開(kāi)開(kāi)發(fā)中的的營(yíng)銷(xiāo)焦焦點(diǎn)問(wèn)題題區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)目標(biāo)客客層研究究和市場(chǎng)場(chǎng)定位各檔次產(chǎn)產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)客層特特征及輻輻射商圈圈范圍（建立在在本區(qū)域域參照項(xiàng)項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)研究究及全市市的趨勢(shì)勢(shì)特征上上）本案目標(biāo)標(biāo)人群特特征：區(qū)區(qū)域來(lái)源源、行業(yè)業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力力的偏好好、購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)方式和和主要的的關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)、訴求求點(diǎn)。確定目標(biāo)標(biāo)客戶市場(chǎng)定位位整體市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)本案案有重大大影響的的

15、因素產(chǎn)品特征征、重點(diǎn)點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀狀況、市市場(chǎng)容量量、消費(fèi)費(fèi)者特征征等。產(chǎn)品定位位及建議議戶型類(lèi)型型、面積積標(biāo)準(zhǔn)、不同類(lèi)類(lèi)型產(chǎn)品品的比例例。第四部分分：規(guī)劃劃設(shè)計(jì)初初步分析析一、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的可行性性分析既定容積積率、建建筑密度度和配套套公建面面積時(shí)，按照樓樓層完全全平均及及多層、小高層層、高層層不同比比例分配配的假設(shè)設(shè)情況，進(jìn)行最最基本的的建筑排排列（不不同假設(shè)設(shè)情況下下，對(duì)應(yīng)應(yīng)的建設(shè)設(shè)周期計(jì)計(jì)劃、成成本估算算、銷(xiāo)售售價(jià)格預(yù)預(yù)測(cè)及經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析，要在本本指引第第五、六六部分體體現(xiàn)）。容積率、面積分分配比例例等技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)不完完全確定定時(shí)，我我司最理理想的數(shù)數(shù)據(jù)和基基于本數(shù)數(shù)據(jù)設(shè)計(jì)計(jì)的面

16、積積分布圖圖、層數(shù)數(shù)分布比比例（不不同數(shù)據(jù)據(jù)選擇對(duì)對(duì)應(yīng)的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析在在本指引引第六部部分體現(xiàn)現(xiàn)）。有強(qiáng)烈個(gè)個(gè)性的地地塊（如如山地、沖溝、水系、地下熔熔巖、附附著物、暗渠等等）對(duì)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的影響響程度及及對(duì)應(yīng)的的設(shè)計(jì)思思路（該該思路對(duì)對(duì)應(yīng)的成成本估算算要在本本指引第第六部分分體現(xiàn)）。周邊自然然環(huán)境和和人文環(huán)環(huán)境對(duì)規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的影響響。如：治安環(huán)環(huán)境、噪噪聲環(huán)境境、污染染環(huán)境、空氣情情況、危危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等等對(duì)產(chǎn)品品規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)和環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)的影響響及解決決方法。市政配套套設(shè)施對(duì)對(duì)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)的影影響。如如：道路路狀況（可能與與小區(qū)主主要出入入口有關(guān)關(guān)）、供供水、排排水、通通訊（有有線電

17、視視、電話話、網(wǎng)絡(luò)絡(luò)）、永永久性用用電和臨臨時(shí)施工工用電、燃?xì)?、供熱及及生活熱熱水等?duì)對(duì)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的影響響及解決決方法。周邊生活活配套設(shè)設(shè)施對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)的影響響和考慮慮。如：交通狀狀況（與與是否開(kāi)開(kāi)通業(yè)主主班車(chē)有有關(guān)）、商業(yè)設(shè)設(shè)施（大大型購(gòu)物物中心）、教育育現(xiàn)狀、體育娛娛樂(lè)公園園等休閑閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)醫(yī)院等生生活設(shè)施施對(duì)自身身配套建建設(shè)規(guī)模模和面積積作出判判斷。二、規(guī)劃劃設(shè)計(jì)的的初步概概念設(shè)計(jì)概念念：表現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)預(yù)期的風(fēng)風(fēng)格和設(shè)設(shè)計(jì)主題題。技術(shù)概念念：計(jì)劃劃采用的的重要新新技術(shù)及及其與規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的關(guān)系系?？沙掷m(xù)發(fā)發(fā)展概念念：對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目分期期發(fā)展的的設(shè)想、對(duì)營(yíng)造造統(tǒng)一的的社區(qū)概概念的設(shè)設(shè)想

18、、對(duì)對(duì)產(chǎn)品差差異性的的考慮。第五部分分：工程程及銷(xiāo)售售計(jì)劃截至項(xiàng)目目施工、取得銷(xiāo)銷(xiāo)售許可可證，報(bào)報(bào)批報(bào)建建分別需需要的工工作日。工程計(jì)劃劃：開(kāi)竣竣工時(shí)間間及工期期計(jì)劃、各期開(kāi)開(kāi)工面積積、開(kāi)竣竣工時(shí)占占當(dāng)?shù)爻浅鞘惺袌?chǎng)場(chǎng)和片區(qū)區(qū)市場(chǎng)的的占有率率。（按按季列示示）銷(xiāo)售計(jì)劃劃：各期期銷(xiāo)售時(shí)時(shí)間、價(jià)價(jià)格、面面積，預(yù)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售售各期的的市場(chǎng)占占有率，銷(xiāo)售計(jì)計(jì)劃實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的可行行性分析析。（按按季列示示）第六部分分：投資資收益分分析成本預(yù)測(cè)測(cè)說(shuō)明測(cè)算算假設(shè)和和主要運(yùn)運(yùn)用指標(biāo)標(biāo)，如產(chǎn)產(chǎn)品類(lèi)型型假設(shè)，總建筑筑面積，住宅和和非住宅宅面積，容積率率，項(xiàng)目目總投資資（直接接建造成成本加期期間費(fèi)用用，不包包括營(yíng)業(yè)業(yè)稅和所所得

19、稅）等。并并參照下下面表格格：（在在指標(biāo)不不確定或或多個(gè)可可選擇時(shí)時(shí)，要將將不同測(cè)測(cè)算假設(shè)設(shè)下的成成本測(cè)算算，分別別列示。）項(xiàng) 目投資總額額（萬(wàn)元元）單位成本本（元/m2）土地獲得得價(jià)款開(kāi)發(fā)前期期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)主體建筑筑工程費(fèi)費(fèi)主體安裝裝工程費(fèi)費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)園林環(huán)境境費(fèi)配套設(shè)施施費(fèi)開(kāi)發(fā)間接接費(fèi)開(kāi)發(fā)成本本合計(jì)管理費(fèi)用用銷(xiāo)售費(fèi)用用財(cái)務(wù)費(fèi)用用項(xiàng)目總投投資稅務(wù)分析析營(yíng)業(yè)稅及及附加所得稅土地增值值稅上述稅種種的基本本稅率，能夠享享受的稅稅收優(yōu)惠惠政策時(shí)時(shí)的稅率率，項(xiàng)目目本身適適用的稅稅率，若若享受地地方政府府的優(yōu)惠惠政策，要特別別說(shuō)明該該項(xiàng)優(yōu)惠惠與國(guó)家家政策是是否有沖沖突，以以及如何何解決，具體的的操作

20、的的過(guò)程是是什么。經(jīng)濟(jì)效益益分析經(jīng)濟(jì)效益益分析的的假設(shè)條條件，如如：是否否享受政政府各種種稅費(fèi)的的減免等等項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)率、投投資回報(bào)報(bào)率及主主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)。參照以以下表格格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)單位數(shù)值值（元/m2）項(xiàng)目總金金額（萬(wàn)萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入入直接成本本總投資稅前利潤(rùn)潤(rùn)稅后利潤(rùn)潤(rùn)內(nèi)部收益益率銷(xiāo)售凈利利率總投資回回報(bào)率銷(xiāo)售毛利利率獲利指數(shù)數(shù)資金峰值值比例地價(jià)支付付貼現(xiàn)比比啟動(dòng)資金金獲利倍倍數(shù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)各期的的利潤(rùn)體體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)20011年20年合 計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積積（m2）單位利潤(rùn)潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬(wàn)萬(wàn)元)敏感性分分析，參參照以下下內(nèi)容及及表格，可根據(jù)據(jù)實(shí)際情情況增減減

21、變動(dòng)比比率。成本變動(dòng)動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的變化化，假設(shè)設(shè)成本每每上升（下降）一定金金額或上上升（下下降）一一定百分分比來(lái)比比較，如如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)預(yù)測(cè)成本本90%預(yù)測(cè)成本本預(yù)測(cè)成本本1100%預(yù)測(cè)成本本1200%總投資稅前利潤(rùn)潤(rùn)稅后凈利利內(nèi)部收益益率銷(xiāo)售凈利利率保本售價(jià)價(jià)售價(jià)變動(dòng)動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)的變化化，假設(shè)設(shè)售價(jià)每每上升（下降）一定金金額或上上升（下下降）一一定百分分比來(lái)比比較，如如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)價(jià)90%預(yù)測(cè)售價(jià)價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)價(jià)1100%預(yù)測(cè)售價(jià)價(jià)1200%營(yíng)業(yè)額稅前利潤(rùn)潤(rùn)稅后凈利利內(nèi)部收益益率銷(xiāo)售凈利利率容積率變變動(dòng)各項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)的的變化主要指標(biāo)標(biāo)容積率11容積率22容積率33容積率44容積率

22、55多高層比比營(yíng)業(yè)額總投資稅前利潤(rùn)潤(rùn)稅后凈利利內(nèi)部收益益率銷(xiāo)售凈利利率盈虧平衡衡點(diǎn)分析析保本售價(jià)價(jià)：即銷(xiāo)銷(xiāo)售凈收收入等于于投資額額，計(jì)算算公式為為S=CC/(11-T11)保本銷(xiāo)售售率：假假設(shè)項(xiàng)目目全部建建成，已已銷(xiāo)售面面積所獲獲凈利等等于未售售面積的的成本，則計(jì)算算公式如如下：RR=C/(11-T1)*(1-TT2)*S+C*T2式中：C：表示示單位投投資額（即財(cái)務(wù)務(wù)部所印印發(fā)經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算表中中成本估估算表的的單位投投資額，含直接接建造成成本、期期間費(fèi)用用）R：表示示保本銷(xiāo)銷(xiāo)售率S：表示示單位售售價(jià)T1：表表示營(yíng)業(yè)業(yè)稅率T2：表表示所得得稅率項(xiàng)目資金金預(yù)測(cè)資金投入入計(jì)劃：各期地地價(jià)、前前期費(fèi)

23、用用、基礎(chǔ)礎(chǔ)、建安安、配套套、開(kāi)發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)等的投投入安排排。資金回款款計(jì)劃：各期銷(xiāo)銷(xiāo)售回款款計(jì)劃。資金需求求計(jì)劃：結(jié)合整整個(gè)公司司資金情情況，列列示各期期資金的的需求缺缺口及融融資途徑徑。啟動(dòng)資金金及啟動(dòng)動(dòng)時(shí)占用用資金內(nèi)內(nèi)容、資資金占用用峰值、實(shí)現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)金正流流入時(shí)間間、資金金占用月月平均額額第七部分分：管理理資源配配置機(jī)構(gòu)設(shè)置置：是否否需要成成立獨(dú)立立法人公公司（項(xiàng)項(xiàng)目公司司）；主主要部門(mén)門(mén)設(shè)置。人力資源源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)個(gè)專(zhuān)業(yè)（部門(mén)）人員的的需求，具體人人數(shù)（重重點(diǎn)是專(zhuān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)理理）。人力資源源缺口及及解決：現(xiàn)有人人員能否否滿足需需要，缺缺口人員員的解決決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等等）。第

24、八部分分：綜合合分析與與建議優(yōu)勢(shì)：從從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速速度、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和特性性、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合萬(wàn)萬(wàn)科一貫貫發(fā)展思思路等方方面論述述。劣勢(shì)：從從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速速度、產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)和特性性、市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷(xiāo)、合作方方式、大大市政配配套、生生活配套套、是否否符合萬(wàn)萬(wàn)科一貫貫發(fā)展思思路等方方面論述述。機(jī)會(huì)：從從市場(chǎng)機(jī)機(jī)會(huì)、提提高市場(chǎng)場(chǎng)占有率率、樹(shù)立立品牌形形象、地地區(qū)性優(yōu)優(yōu)惠政策策、城市市發(fā)展規(guī)規(guī)劃、土土地所屬屬區(qū)域土土地價(jià)格格趨勢(shì)等等方面論論述。結(jié)論和建建議第九部分分：競(jìng)拍拍和投標(biāo)標(biāo)方式取取得土地地需要增增加和完完善的內(nèi)內(nèi)容主要指標(biāo)標(biāo)測(cè)算預(yù)測(cè)直接接建造成成本（不不包括地地價(jià)）、售價(jià)投資收益益分析（參考以以下格式式）：