中國農(nóng)業(yè)大學土地資源管理-土地經(jīng)濟學課件

1、第一章 緒論土地經(jīng)濟學的產(chǎn)生與形成土地經(jīng)濟學的產(chǎn)生和形成，主要源于土地問題的日趨嚴重。一切土地問題基本上是由于人類利用不當造成的。分兩種情況：一種是不知道如何是和如何去合理利用土地；另一種是出于某種目的，或經(jīng)濟利益、或政治業(yè)績而采取不合理的土地利用方式。前一種情況可以通過技術(shù)、工程去解決；而后一種情況則必須依賴于合理的土地分配和良好的土地制度。土地經(jīng)濟學成為一門獨立的學科，是在20世紀20年代。但在此之前，一些西方古典經(jīng)濟學家，就對若干土地經(jīng)濟問題進行了研究。 17世紀末，西方古典經(jīng)濟學家威廉配第第一次提出級差地租的概念，并對級差地租、土地價格等作了初步的闡述。爾后，杜爾閣、亞當斯密、大衛(wèi)李嘉

2、圖等相繼對若干土地經(jīng)濟問題進行了探討。土地經(jīng)濟學的學科來源與性質(zhì)馬克思、恩格斯創(chuàng)立了科學的人口理論和土地肥力理論及地租地價理論，這些成為馬克思主義土地經(jīng)濟理論的核心部分。列寧的土地國有化理論等，進一步完善和豐富了馬克思主義的土地經(jīng)濟理論。直到1924年，美國經(jīng)濟學家伊利和莫爾豪斯合著的土地經(jīng)濟學原理出版，標志著土地經(jīng)濟學開始成為一門獨立的學科。土地經(jīng)濟學來源于經(jīng)濟學。土地經(jīng)濟學是生產(chǎn)要素經(jīng)濟學；土地經(jīng)濟學應(yīng)用經(jīng)濟學；是具有概論性、綜合性的土地學科；具有社會科學和管理科學的雙重屬性。 經(jīng)濟學的研究對象經(jīng)濟學是研究如何利用有限資源來最有效地實現(xiàn)社會經(jīng)濟目標的一門社會科學。經(jīng)濟學是研究選擇的一門科學

3、,經(jīng)濟學解釋個人和社會為什么需要做出選擇,經(jīng)濟學分析如何通過做出選擇來解決稀缺性問題。最基本的經(jīng)濟學問題：生產(chǎn)什么和生產(chǎn)多少(what)利用結(jié)構(gòu)如何生產(chǎn)（by which way）時間、地點、投入為誰生產(chǎn)（who）權(quán)益分配、市場流轉(zhuǎn)土地經(jīng)濟學的研究對象幾個有代表性的觀點：伊利和莫爾豪斯：“土地經(jīng)濟學是研究由于土地利用所引起的人與人之間關(guān)系的一門社會科學，即研究如何能夠通過調(diào)整由于土地利用而發(fā)生的人與人之間的關(guān)系，來實現(xiàn)改善生活條件這個目標的科學?！崩桌吐寰S：“土地經(jīng)濟學的研究范圍，簡單言之，就是人與地的經(jīng)濟關(guān)系?！?周誠：“土地經(jīng)濟學的研究對象是土地領(lǐng)域中的生產(chǎn)力組織與生產(chǎn)關(guān)系調(diào)節(jié)?！睆埖麓?/p>

4、：“土地經(jīng)濟學是研究人們利用土地時所應(yīng)遵循的經(jīng)濟原理，亦研究利用土地而發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟關(guān)系，并探求改善這些關(guān)系的原則和方法，它是理論兼實用的科學，一方面說明利用土地的許多原理，另一方面又提供利用土地的實際方法，以使人與地間及人與人間的經(jīng)濟關(guān)系得以改善。”土地經(jīng)濟學的對象可歸結(jié)為兩個方面，即土地利用中人與土地的關(guān)系和土地利用中形成人與人的關(guān)系問題。教 學 內(nèi) 容 設(shè) 置第一部分：土地資源利用的經(jīng)濟學原理（第2-10章） 人地關(guān)系原理及土地的供給與需求；土地報酬規(guī)律與土地集約、規(guī)模經(jīng)營；地租、地價理論；區(qū)位論與土地利用空間布局等第二部分：土地產(chǎn)權(quán)制度（第11-14章） 土地所有制、土地使用制

5、、土地管理體制第三部分：土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)（第15-17章） 土地市場、土地稅收、土地金融資源財產(chǎn)資產(chǎn)土地經(jīng)濟學的研究領(lǐng)域包括三個方面，即土地資源利用、土地財產(chǎn)制度、土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)。土地資源利用部分是把土地看作是一種自然資源，運用經(jīng)濟學原理來分析土地資源的合理利用。土地財產(chǎn)制度部分所研究的是土地利用中發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟關(guān)系問題，即產(chǎn)權(quán)、收益分配等制度安排。土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)部分所研究的也是土地利用中發(fā)生的人與人之間的經(jīng)濟關(guān)系問題，但它所涉及的僅是土地資產(chǎn)流轉(zhuǎn)和土地收益分配中產(chǎn)生的人與人之間的經(jīng)濟關(guān)系問題。 教 學 目 標 通過這門課程的學習，能夠運用土地經(jīng)濟學的基本理論和方法，研究和闡明一定地域空間內(nèi)的

6、人地關(guān)系及由此而引起的人與人的關(guān)系，找出客觀規(guī)律，并遵循這些規(guī)律，制定科學的、正確的土地政策，來指導(dǎo)土地合理利用與分配的具體實踐。參 考 書 目土地經(jīng)濟學原理，Richard T.Ely and Edward （美），騰維藻譯，商務(wù)印書館，1982年土地資源經(jīng)濟學不動產(chǎn)經(jīng)濟學，Raleigh Barlowe（美），谷樹忠等譯，北京農(nóng)業(yè)大學出版社，1989年土地經(jīng)濟學，野口悠紀雄（日），汪斌譯 ， 商務(wù)印書館，1997年土地經(jīng)濟學原理，周誠，商務(wù)印書館，2003年土地經(jīng)濟學，劉瀟然，中國土地學會，2003年我國對土地經(jīng)濟問題系統(tǒng)和專門的研究始于20世紀30年代。這一時期，主要介紹國外土地經(jīng)濟學理

7、論，處于啟蒙和初創(chuàng)階段。新中國成立后的土地經(jīng)濟學可分為三個階段：1949年10月-1977年，土地經(jīng)濟學術(shù)研究基本停滯。土地經(jīng)濟學在我國的發(fā)展情況1978-1986年，是土地經(jīng)濟學術(shù)研究的復(fù)蘇階段。1980年11月“中國土地學會”在北京成立。1981年著名老經(jīng)濟學家于光遠倡導(dǎo)成立中國國土經(jīng)濟研究會，組織出版了有關(guān)專著。1987年至今，是土地經(jīng)濟學學術(shù)研究的繁榮階段。1986年國家土地管理局成立后，對土地使用制度進行改革，實行土地有償使用和集中統(tǒng)一管理。隨后 “中國土地學會土地經(jīng)濟分會”成立，高等院校土地管理教學與研究機構(gòu)紛紛建立。 從著眼于零散性、專題性、即時性的土地經(jīng)濟問題的探討，轉(zhuǎn)向闡述并

8、運用土地經(jīng)濟學的基本原理、系統(tǒng)分析和解決問題的規(guī)范化學術(shù)研究軌道。從主要研究短期性的應(yīng)急對策，轉(zhuǎn)向研究長期性的結(jié)構(gòu)政策。 土地經(jīng)濟學的發(fā)展趨勢我國土地經(jīng)濟學研究的若干熱點問題土地參與宏觀經(jīng)濟調(diào)控節(jié)約集約利用土地農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的改革與創(chuàng)新 地價與房價的關(guān)系城市化、工業(yè)化進程農(nóng)地保護的經(jīng)濟機制物業(yè)稅的開征等第二章供求理論與土地的供給和需求主要內(nèi)容經(jīng)濟學的供求理論土地的供給土地的需求我國現(xiàn)階段人地關(guān)系狀況調(diào)控我國耕地供求關(guān)系的相關(guān)制度、政策、措施的分析。經(jīng)濟學的供求理論供給是指一定時間內(nèi)，廠商在一定的價格下，對某種產(chǎn)品愿意并能夠提供的數(shù)量。 一種產(chǎn)品的供給量取決于一系列因素，主要有產(chǎn)品價格、有關(guān)產(chǎn)

9、品價格、預(yù)期價格、生產(chǎn)成本、自然條件。供給量與價格成正向變動，這就是供給法則。需求是指一定時間內(nèi)，消費者在一定的價格下，對某種產(chǎn)品愿意并且能夠購買的數(shù)量。 一種產(chǎn)品的需求量也取決于一系列因素，主要有產(chǎn)品價格、有關(guān)產(chǎn)品價格、預(yù)期價格、家庭收入、個人偏好、時間變化。需求量與價格成反向變動，這就是需求法則?！耙恢豢床灰姷氖帧?在完全競爭市場中，通過價格可以自動調(diào)節(jié)供給與需求，使市場達到均衡。土地不是一般的商品，也不是一般的資源，不同于一般的交易物，而被視為“特殊商品”。 土地的供給土地的自然供給是指在一定的技術(shù)經(jīng)濟條件下，人類可利用的各種土地資源的數(shù)量，包括已利用的和未來可利用的土地（后備土地資源）

10、。數(shù)量固定且無彈性。制約因素有：氣候、地形、地貌條件；資源條件；交通運輸條件等。土地的自然供給和經(jīng)濟供給土地的經(jīng)濟供給是指在土地自然供給的范圍內(nèi)，在一定的時間和地區(qū)因用途利益與價格變化而形成的土地供給數(shù)量。是可變的，有彈性的。其制約因素有：土地的自然供給量；人們利用土地的知識和技術(shù)水平；交通運輸條件；土地利用的集約化程度；社會需求等。土地的需求土地需求是一種引致需求，或者說是一種派生需求。影響土地需求的因素主要有：人口、經(jīng)濟發(fā)展水平、土地質(zhì)量等。土地的供求關(guān)系及其調(diào)控土地數(shù)量的供不應(yīng)求是絕對的，因此，從長期看，土地價格的上升是必然趨勢。土地供求關(guān)系的協(xié)調(diào)不能完全依靠價格機制來實現(xiàn)。我國在完善與

11、市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)的宏觀調(diào)控體系過程中，根據(jù)我國特有的土地制度、特殊的國情和特定的發(fā)展階段，提出了運用土地政策參與宏觀調(diào)控。2006年8月下發(fā)的國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知提出要更加注重經(jīng)濟和技術(shù)手段，調(diào)控的重點放在調(diào)整利益關(guān)系等經(jīng)濟手段上。 我國現(xiàn)階段人地關(guān)系的基本狀況2006年全國土地利用結(jié)構(gòu)圖我國土地資源的基本特點，可以概括為 “一多三少”一是土地資源總量多，人均少；二是土地資源總體質(zhì)量不高；三是可利用的后備土地資源不足。土地人口承載力（population supporting capacity of land）是評判一個區(qū)域人地關(guān)系的重要指標，是指一國或一地區(qū)的土地資源在可預(yù)

12、見的時期內(nèi)所能持續(xù)穩(wěn)定供養(yǎng)的人口數(shù)量。 P=YL，式中，P為區(qū)域土地人口承載量，Y為土地生產(chǎn)潛力，L為人均生活水平承載比SR=PP，P為預(yù)測人口。若SR1，表示該地區(qū)人口承載量合理；SR=1，表示土地滿載；SR1，表示土地超載。我國耕地資源供求關(guān)系及其調(diào)控我國耕地資源稟賦狀況：總量大，人均占有量小。 整體質(zhì)量差，退化嚴重。 后備耕地資源有限，開發(fā)利用難度越來越大。 區(qū)域分布不均衡，水土資源匹配錯位。 利用方式粗放。 耕地的需求情況人口的增加城市化發(fā)展生態(tài)環(huán)境保護與建設(shè)農(nóng)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)調(diào)整耕地資源供求關(guān)系及其調(diào)控耕地的供求關(guān)系不能完全靠市場機制來進行調(diào)節(jié)，必須從宏觀上進行有意識的調(diào)控。1996年，原

13、國家土地管理局提出了保持耕地總量動態(tài)平衡的思路。1998年，“確保本行政區(qū)域內(nèi)耕地總量不減少”、“占用耕地與開發(fā)復(fù)墾耕地相平衡”作為法律條款寫進了修訂后的土地管理法。耕地總量動態(tài)平衡是通過編制土地利用總體規(guī)劃和耕地占補平衡制度來實現(xiàn)的。一方面嚴格控制建設(shè)用地指標，另一方面積極進行土地開發(fā)整理，補充耕地。 存在的主要問題沒有考慮區(qū)域差異性。（應(yīng)在哪一級區(qū)域來平衡？）重數(shù)量上的平衡，忽視質(zhì)量上的平衡。不重視生態(tài)環(huán)境影響評價。缺乏經(jīng)濟可行性分析。調(diào)整的方向依據(jù)區(qū)域比較優(yōu)勢原則，實施有區(qū)域差異性的耕地總量動態(tài)平衡政策。把對現(xiàn)有耕地的整理作為實現(xiàn)占補平衡的重點。加強土地開發(fā)整理的生態(tài)環(huán)境影響評價制度。第

14、 三 章土地報酬規(guī)律與土地的集約、規(guī)模利用土地報酬規(guī)律是優(yōu)化土地利用投入產(chǎn)出關(guān)系與經(jīng)營方式的基本依據(jù)。 主要內(nèi)容土地報酬規(guī)律的內(nèi)涵土地報酬變化階段分析城市土地的集約利用規(guī)模經(jīng)濟原理我國農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營的現(xiàn)狀及發(fā)展土地報酬規(guī)律的內(nèi)涵早期西方經(jīng)濟學家對土地報酬遞減規(guī)律的提出the Law of Diminishing Land Returns 近代西方經(jīng)濟學家對土地報酬遞減規(guī)律的擴展 the Law of Diminishing Returns 馬克思等對“土地報酬遞減規(guī)律”的繼承和批判土地報酬變化的規(guī)律可歸納為： 在技術(shù)水平不變的情況下，產(chǎn)量是隨著單位土地面積上勞動和資本的追加投入，先是遞增，但當投

15、入超過一定限度時，增加的產(chǎn)量將要遞減，最終還會使產(chǎn)量絕對減少。如果出現(xiàn)科學技術(shù)或社會制度上的重大變革，使土地利用在生產(chǎn)資源組合上進一步趨于合理，則又會轉(zhuǎn)向遞增；而一旦技術(shù)水平與管理水平穩(wěn)定下來，將會再度趨于遞減。 需要說明的是：在一定時期內(nèi)技術(shù)水平不變這一前提是成立的。產(chǎn)量與報酬的變動并不完全相同。報酬不僅要取決于產(chǎn)量，還取決于成本、價格等因素。 土地報酬變化階段分析生產(chǎn)函數(shù)原理：生產(chǎn)要素的數(shù)量與組合與產(chǎn)量之間存在著一定的依存關(guān)系。這種關(guān)系用生產(chǎn)函數(shù)來反映。 Y=f( X1,X2,X3,Xn)，Y為產(chǎn)量，f為函數(shù)關(guān)系，Xn為投入的各種生產(chǎn)要素數(shù)量。Y=（Xn） 平均產(chǎn)量和邊際產(chǎn)量平均產(chǎn)量=Y/

16、X，它表示平均每單位生產(chǎn)要素所生產(chǎn)出來的產(chǎn)量。邊際產(chǎn)量=Y/X，X表示變動生產(chǎn)要素的增加量；Y表示在相應(yīng)情況下總產(chǎn)量的增加量，二者之比表示每增加一單位某種生產(chǎn)要素所增加的總產(chǎn)量 。土地的集約利用（經(jīng)營）土地集約利用是我國土地國情的客觀要求。土地利用（經(jīng)營）集約度：每單位面積土地上所投勞動和資本的數(shù)量多少。 我國實行土地集約利用具有很大潛力。城鎮(zhèn)人均用地133平方米，高于國家上限13平方米；農(nóng)村人均居民點用地185平方米，高于國家上限35平方米。 我國目前城市建筑容積率只有，而合理容積率在之間。 城市土地集約利用評價指標土地投入強度 最近5年單位土地固定資產(chǎn)投資平均額 、城市人均道路廣場面積 土

17、地使用強度 城市人均建設(shè)用地 、城市綜合容積率 土地經(jīng)濟效益 單位土地二、三產(chǎn)業(yè)增加值 、單位土地工業(yè)產(chǎn)值 、單位土地社會消費品零售總額 土地集約利用的途徑 ：土地整理定義：對土地利用現(xiàn)狀進行調(diào)整改造，綜合整治，提高土地利用率和產(chǎn)出率，改善生產(chǎn)、生活條件和生態(tài)環(huán)境的過程。分為農(nóng)地整理和市地整理。農(nóng)地整理是通過對田、水、路、林、村等進行綜合整治，調(diào)整土地關(guān)系、改善土地利用結(jié)構(gòu)和生產(chǎn)、生活條件，增加可利用土地面積，提高土地利用率和生產(chǎn)率 。市地整理的模式：“退二進三”、“舊城改造”、收購儲備制度規(guī)模經(jīng)濟原理與土地適度規(guī)模經(jīng)營如果所有投入均增加1倍時產(chǎn)量增加超過1倍，那么說生產(chǎn)過程存在規(guī)模經(jīng)濟。 規(guī)

18、模經(jīng)濟是指由于生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模的選擇或改變而引起經(jīng)濟收益的增減變化。土地利用（經(jīng)營）規(guī)模，是指經(jīng)濟活動中相對獨立的經(jīng)營實體（如企業(yè)、城市等）所占用土地面積的大小，是反映土地生產(chǎn)要素集中程度的一個指標。農(nóng)業(yè)土地利用規(guī)模與農(nóng)業(yè)經(jīng)營規(guī)模城市土地規(guī)模利用問題，主要表現(xiàn)在合理確定城市規(guī)模和城市房地產(chǎn)開發(fā)項目的用地規(guī)模上 。我國農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模現(xiàn)狀目前我國農(nóng)戶的經(jīng)營規(guī)模僅為公頃。日本為公頃，韓國為公頃，而美國為公頃，西歐各國為18-69公頃。農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營的實踐與模式 浙江的“土地信托” 農(nóng)村集體土地股份合作制 農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模擴大的阻力人多地少的資源稟賦 現(xiàn)行農(nóng)村土地制度的局限“絕對平均”使得土地細碎化嚴重農(nóng)地合理流

19、轉(zhuǎn)的機制尚未建立薄弱的農(nóng)村社會保障體系 擴大農(nóng)地經(jīng)營規(guī)模的對策要根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，適時制定有利于農(nóng)地規(guī)模經(jīng)營的農(nóng)地政策。 要在尊重農(nóng)戶意愿的基礎(chǔ)上逐步推進規(guī)模經(jīng)營。要圍繞農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體的培育。 農(nóng)地適度經(jīng)營規(guī)模的確定要考慮地區(qū)性、動態(tài)性、適應(yīng)性。第 四 章區(qū)位論與土地資源的空間配置資源配置的內(nèi)涵包括期間配置、區(qū)間配置和產(chǎn)業(yè)間配置。期間配置是指資源在當代人與后代人之間的配置，以保證人類對資源的持續(xù)利用；區(qū)間配置是指資源的空間分布，選擇最佳的區(qū)位提高資源開發(fā)利用的整體綜合效益；產(chǎn)業(yè)間配置是指資源在各產(chǎn)業(yè)部門之間的分布，旨在優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，保證各產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 區(qū)位論區(qū)位論又稱立地論，是地理學和經(jīng)濟學，特

20、別是人文地理學和區(qū)域經(jīng)濟學的理論基礎(chǔ)。主要研究人類社會各種經(jīng)濟活動的空間配置，尋求經(jīng)濟事物在空間分布上的最優(yōu)化。區(qū)位有兩個含義，其一是指位置、場所，其二是指定位、布局。 區(qū)位就是自然的位置加上人為的選擇。區(qū)位論的發(fā)展進程區(qū)位論產(chǎn)生于19世紀20至30年代，其標志是1826年德國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟學家屠能發(fā)表的著作孤立國同農(nóng)業(yè)和國民經(jīng)濟的關(guān)系（簡稱孤立國）。1909年德國經(jīng)濟學家韋伯發(fā)表工業(yè)區(qū)位論（Theory of the Location of Industries）。至20世紀30年代，德國地理學家WChristaller提出了中心地理論，即城市區(qū)位論。其后幾年，德國經(jīng)濟學家ALosch從市場區(qū)位的

21、角度分析研究了城市問題，后人將其理論概括為市場區(qū)位論。 屠能的孤立國與農(nóng)業(yè)區(qū)位論中心內(nèi)容：農(nóng)業(yè)土地利用類型和農(nóng)業(yè)土地經(jīng)營集約化程度，不僅取決于土地的天然特性，而且更重要的是依賴于當時的經(jīng)濟狀況和生產(chǎn)力發(fā)展水平，其中尤其是到農(nóng)產(chǎn)品消費地（市場）的距離。 基本經(jīng)濟分析 P=V-（E+T）利潤=農(nóng)產(chǎn)品的市場價格-（生產(chǎn)成本+運輸費用）第一圈：種植園藝作物，飼養(yǎng)奶牛，生產(chǎn)蔬菜、水果、牛奶等易腐爛的農(nóng)產(chǎn)品；屠能圈第二圈：發(fā)展林業(yè)，生產(chǎn)木材；第三、四、五圈主要生產(chǎn)谷物，但實行不同的耕作制度；第六圈：為放牧區(qū)，主要經(jīng)營畜牧業(yè) 。韋伯的工業(yè)區(qū)位論Theory of the Location of Indust

22、ries 工業(yè)區(qū)位應(yīng)該選在生產(chǎn)成本最小的地點，而影響生產(chǎn)成本的主要因素是運輸成本、勞動成本和集聚。其理論的核心就是通過對運輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業(yè)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本最低點，作為配置工業(yè)企業(yè)的理想?yún)^(qū)位。運輸成本對工業(yè)區(qū)位選擇的影響工廠企業(yè)應(yīng)選擇在原材料和成品二者的總運費為最小的地方。原料指數(shù)（物質(zhì)指數(shù)）=稀有性原料總重量/制成品總重量原料指數(shù)1的，工廠應(yīng)設(shè)在稀有性原材料產(chǎn)區(qū)；原料指數(shù)=1的，工廠可選擇在原材料產(chǎn)地與產(chǎn)品消費區(qū)間任何一點。勞動力成本對工業(yè)區(qū)位選擇的影響勞動力成本可導(dǎo)致以運輸成本確定的工業(yè)區(qū)位產(chǎn)生變形。（第一次）勞動力成本是指每單位產(chǎn)品中所包含的工人工資額。當勞動

23、力成本在特定區(qū)位對工廠配置有利時，可能使工廠離開或者放棄運輸成本最小的區(qū)位，而移向廉價勞動力的地區(qū)選址建廠。 集聚因素對工業(yè)區(qū)位選擇的影響集聚因素是指促使工業(yè)向一定地區(qū)集中的因素，如生產(chǎn)或技術(shù)集聚、社會集聚等。這種集中有利于企業(yè)之間開展專業(yè)化協(xié)作，提高生產(chǎn)效率，也有利于降低運輸成本，同時還可減少對基礎(chǔ)設(shè)施的投資。 集聚因素形成的集聚經(jīng)濟效益也可導(dǎo)致以運費和勞動力成本確定的工業(yè)區(qū)位變形。（第二次）WChristaller和ALosch的城市區(qū)位論（Central Place Theory） 優(yōu)越的市場空間結(jié)構(gòu)將對產(chǎn)業(yè)配置產(chǎn)生極大的吸引力。指出要有效地組織生產(chǎn)與流通，必須形成以城市為中心，由相應(yīng)的

24、多級市場區(qū)域的網(wǎng)絡(luò)體系。六邊形的城市空間分布模型 全球區(qū)位論全球區(qū)位論提出的背景是經(jīng)濟全球化、跨國公司的崛起和信息技術(shù)革命。 全球化的實質(zhì)是生產(chǎn)要素在全球范圍內(nèi)自由流動，各國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的相互依存性和制約性增大。跨國公司是經(jīng)濟全球化的產(chǎn)物，反過來也成為經(jīng)濟全球化的重要推動力。 科技進步對傳統(tǒng)區(qū)位論的挑戰(zhàn) 自然因子的作用已經(jīng)退居次要地位。 交通運輸依然是重要的區(qū)位因子，但是現(xiàn)代通訊網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展，可以部分取代有形的交通運輸。 勞動力的地理分布對區(qū)位的決定作用將大大降低。 市場的位置和規(guī)模都有可能無限擴大，靠近市場的必要性在降低。傳統(tǒng)區(qū)位論考慮的區(qū)位因子是具體的實物形態(tài)，對于軟資源（非實物資源）研究

25、不足。 區(qū)位論發(fā)展階段比較階段古典區(qū)位論近代區(qū)位論現(xiàn)代區(qū)位論起始時期涉及對象追求目標理論特色代表人物19世紀20年代第一、第二產(chǎn)業(yè)成本最低微觀的靜態(tài)平衡屠能、韋伯20世紀30年代第二、第三產(chǎn)業(yè)和城市市場最優(yōu)宏觀的靜態(tài)平衡克里斯泰勒、廖什二戰(zhàn)前后城市和區(qū)域優(yōu)勢最顯宏觀的動態(tài)平衡俄林、哈格斯特朗我國開發(fā)區(qū)土地資源利用現(xiàn)狀及存在的問題開發(fā)區(qū)是指一個國家或地區(qū)為吸引外部生產(chǎn)要素，促進自身經(jīng)濟發(fā)展而劃出一定范圍并在其中實施特殊政策管理手段的特殊區(qū)域。包括經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、旅游度假區(qū)、商貿(mào)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園、創(chuàng)業(yè)園、軟件園、環(huán)保產(chǎn)業(yè)園和物流產(chǎn)業(yè)園等各級各類開發(fā)區(qū)(園區(qū))。開發(fā)區(qū)表面上是企業(yè)的集聚

26、，實際上是一種土地資源的配置方式。 全國共有各類開發(fā)區(qū)5658個，規(guī)劃占地總面積達到萬km2，超過現(xiàn)有城鎮(zhèn)建設(shè)用地總量。 經(jīng)過清理整頓，到2006年，開發(fā)區(qū)數(shù)量壓到1568個，規(guī)劃面積壓到9949平方公里，壓縮的比例分別達到了77.2%和74.2%。 現(xiàn)狀開發(fā)區(qū)設(shè)立過多過濫競相壓低地價土地閑置浪費嚴重帶來大量失地農(nóng)民存在的問題第 五 章土 地 制 度 概 論 在技術(shù)未發(fā)生變化的情況下，通過制度創(chuàng)新能提高生產(chǎn)率，并能實現(xiàn)經(jīng)濟增長。“制度成為除要素稟賦、技術(shù)以外的另一大柱石?！?制度概述把制度作為一個重要的經(jīng)濟變量引入經(jīng)濟學研究之中，這是制度經(jīng)濟學的重要理論功績。制度經(jīng)濟學誕生于19世紀末，其公認

27、創(chuàng)始人為凡勃倫、康芒斯和米契爾。其中凡勃倫的有閑階級論被認為是制度經(jīng)濟學的開山之作。制度經(jīng)濟學分為新舊兩個學派,其分野點是方法論，前者遵循個體主義的方法論,后者遵循整體主義的方法論。 新制度經(jīng)濟學產(chǎn)生于20世紀60年代，80年代開始廣泛流行，90年代該學派的一些代表人物如科斯和諾思獲得了諾貝爾經(jīng)濟學獎。“新思想的啟迪者和提出者”、“向經(jīng)濟學家們指明怎樣才能更有效地解決原有的問題” 關(guān)于制度的解釋威廉森認為，人的理性是有限的，而且人是機會主義者。這就需要監(jiān)督和激勵，對在各類交易中出現(xiàn)的各種行為進行引導(dǎo)和約束來降低交易費用?？扑怪赋鲋贫仁侵敢幌盗嘘P(guān)于產(chǎn)權(quán)安排、調(diào)整的規(guī)則。諾思指出制度是一系列被制定

28、出來的規(guī)則、守法程序和行為的道德倫理規(guī)范，它旨在約束個體在追求福利或效用最大化過程中的行為。 從人的相互合作的角度來看，認為人與人的關(guān)系更多地表現(xiàn)為一種契約關(guān)系。契約與規(guī)則有所不同：規(guī)則是協(xié)調(diào)利益沖突的，是一種約束；而契約則更強調(diào)的是合作，雙方達成協(xié)議才會簽約。 概括起來說，制度有習慣、規(guī)則和契約三個方面的含義。 除了論證制度的重要性之外，新制度經(jīng)濟學還分析了制度變遷過程。諾思區(qū)分了制度變遷的漸進性方式和革命性方式，強調(diào)漸進式變遷是制度變遷的主要方式。土地制度的概念土地制度是指在一定的社會制度下，一個國家關(guān)于人們利用土地而產(chǎn)生的人地關(guān)系及其人與人關(guān)系的法定的結(jié)合形式，即由國家制定的人們共同遵守

29、的土地利用法制規(guī)范和政策。 根據(jù)內(nèi)容不同，土地制度可分為土地產(chǎn)權(quán)制度、土地管理制度、土地經(jīng)營制度、土地開發(fā)制度、土地保護制度、土地流轉(zhuǎn)制度等等。其中最重要的土地產(chǎn)權(quán)制度，有時候被等同為狹義的土地制度。產(chǎn)權(quán)可以細分為所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)等多項權(quán)利，產(chǎn)權(quán)是上述多項權(quán)利的統(tǒng)一。土地產(chǎn)權(quán)是指以土地所有權(quán)為基礎(chǔ)、以土地使用權(quán)為核心的一切關(guān)于土地財產(chǎn)的權(quán)利的總和，是由各種權(quán)利組成的土地權(quán)利束。土地產(chǎn)權(quán)制度是指構(gòu)建土地產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)關(guān)系的制度安排。在我國，土地產(chǎn)權(quán)制度的主要內(nèi)容是土地所有制和土地使用制。土地產(chǎn)權(quán)體系構(gòu)成圖永佃權(quán) 永佃權(quán)是由永佃權(quán)人向土地所有者支付租金，為耕作和放牧的需要長期或永久使

30、用土地，并獲得相應(yīng)收益的權(quán)利。永佃權(quán)實質(zhì)上是土地用益權(quán)，是他物權(quán)的一種。中國從唐朝開始出現(xiàn)的田面權(quán)類似于永佃權(quán)。 地上權(quán) 地上權(quán)是指以支付租金為代價，在他人土地上設(shè)定建筑房屋、種植竹木等項權(quán)利。地上權(quán)是一種用益物權(quán)。地上權(quán)人的權(quán)利一般包括：對其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分處分權(quán)能，可以設(shè)定地役權(quán)，還可以讓與他人或作為抵押權(quán)的標的物。地上權(quán)人的義務(wù)是：享受土地的便利須盡善良管理人的責任；向土地所有人支付租金；負擔地上建筑物的修繕、管理費用及繳納賦稅等。 地役權(quán) 地役權(quán)是在土地所有權(quán)上設(shè)定的一種他項權(quán)利。主要包括：建筑支持權(quán)、采光權(quán)、眺望權(quán)、取水權(quán)、道路通行權(quán)等。 目前中國尚未單獨設(shè)置地役

31、權(quán)，在民法通則中包括在相鄰關(guān)系中。 土地發(fā)展權(quán) 土地發(fā)展權(quán)就是變更土地使用性質(zhì)之權(quán)，如農(nóng)地變更為城市建設(shè)用地，或使土地原有的使用強度升高。 當今世界各國對土地發(fā)展權(quán)持有兩種不同的認識和處理方式，一種觀點認為，土地發(fā)展權(quán)同地上權(quán)、抵押權(quán)等一樣，首先自動歸屬于原土地所有權(quán)人。另一種觀點認為，土地發(fā)展權(quán)一開始就屬于國家，如果土地所有者要改變土地用途或提高土地使用強度，必須先向政府購買土地發(fā)展權(quán)。 當今世界上的土地所有制形式全民與國家所有國家與中央政府所有國家與各級政府所有各級政府分別所有國王與國家所有合作組織集體所有公共事業(yè)部門或團體所有部落、氏族、村社、宗族等所有股份公司所有個人所有我國現(xiàn)行土地所

32、有制的基本情況實行土地的社會主義公有制。土地的社會主義公有制，分為全民所有制和勞動群眾集體所有制兩種形式。全民所有制，具體采取的是國家所有制的形式，由國家代表全體人民占有屬于全民的土地，行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利。勞動群眾集體所有制，具體采取的是集體經(jīng)濟組織所有制的形式，由各個集體經(jīng)濟組織代表該集體經(jīng)濟組織內(nèi)的全體人民占有屬于該集體的土地，行使占有、使用、收益、處分等權(quán)利。城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。現(xiàn)行農(nóng)村集體土地使用制 是在土地所有權(quán)歸集體的條件下，把土地使用權(quán)平均承包給農(nóng)戶，以戶為單位獨立經(jīng)營，自負盈虧，除向集體上交提

33、留和向國家交納農(nóng)業(yè)稅以外，其余全部收入歸農(nóng)戶個人，即家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制。我國現(xiàn)行土地使用制的基本格局現(xiàn)行城市國有土地使用制 在土地國家所有的前提下，將土地使用權(quán)同所有權(quán)分離，具體采取出讓、租賃、作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營等方式將土地使用權(quán)有償有限期地讓渡給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟活動，其合法權(quán)益受國家法律保護；土地使用權(quán)期滿，土地連同地上建筑物由政府無償收回；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準，期限可以延長，同時按屆時的市場情況補交地價。 第 六 章我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度 建國以來農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度的變遷土地改革時期（） 土地農(nóng)戶所有、農(nóng)戶經(jīng)營農(nóng)業(yè)合作化

34、時期（） 土地農(nóng)戶所有、集體經(jīng)營 人民公社時期（） 土地集體所有、集體經(jīng)營家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制時期（1979年-至今） 土地集體所有、農(nóng)戶經(jīng)營家庭聯(lián)產(chǎn)承包責任制的績效分析 這種制度變遷在實踐中大大激發(fā)了農(nóng)民的積極性，極大地促進了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的發(fā)展，被公認為中國近代農(nóng)地制度變革成功的范例。從經(jīng)濟的角度解釋其成功的原因：家庭承包責任制還原了農(nóng)業(yè)家庭經(jīng)營最優(yōu)的經(jīng)營特性，適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)特征的本質(zhì)規(guī)定，有效地克服了農(nóng)業(yè)的外部性，增加了努力供給程度，勞動的監(jiān)督成本為零。 現(xiàn)行農(nóng)村土地制度存在的缺陷 集體土地所有權(quán)主體不明晰。（缺位） 承包經(jīng)營權(quán)缺乏有效的法律保障。 阿瑟（英）：“給某人以安全保障的占有一塊巖石地，

35、他將使該地變成花園；如給他以短期租借的花園，他將使之變?yōu)樯衬?。?土地的平均化和超小規(guī)模經(jīng)營嚴重影響經(jīng)濟效益和農(nóng)民收入的提高。 對現(xiàn)行農(nóng)村土地制度改革的必要性新制度經(jīng)濟學認為，土地制度變遷因客觀條件變化而起，以外部利潤內(nèi)部化而終。在現(xiàn)行土地均分、地塊零碎、分散的制度安排下無法取得可觀的規(guī)模收益；目前“家家農(nóng)工副，戶戶小而全”的局面難以獲取社會分工所帶來的益處；在現(xiàn)行土地承包期不定、承包地變動頻繁的土地制度安排下，農(nóng)民難以形成穩(wěn)定的心理預(yù)期；在現(xiàn)行缺乏土地流轉(zhuǎn)機制或土地流轉(zhuǎn)受到過多的不合理限制的制度安排下，土地資源難以得到最佳配置。現(xiàn)行制度安排存在的外部利潤農(nóng)地制度改革的國際借鑒 模式：大土地所

36、有+小土地使用制度大土地所有+大土地使用制度（英國、美國）大土地所有+小土地使用制度大土地所有+小土地使用制度（日本）大土地所有+小土地使用制度小土地所有+小土地使用制度（法國、臺灣）小土地所有+小土地使用制度集體所有+集體使用制度（前蘇聯(lián)）引致一國工業(yè)化初期新的土地所有制形式的主導(dǎo)因素是政治因素。 而引致一國工業(yè)化初期新的土地使用制度形成的主導(dǎo)因素是資源因素。 已有的創(chuàng)新模式山東省平度市的“兩田制”貴州省湄潭縣的“增人不增地，減人不減地” 廣東省南海市的“土地股份合作制” 農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)改革思路我國農(nóng)村土地制度改革勢在必行！何去何從？眾說紛紜實行單一的土地國有制 實行土地私有制 完善現(xiàn)行的集體

37、土地所有制 實行土地國家、集體、個人三元所有制實行土地復(fù)合所有制討論一： 關(guān)于我國農(nóng)村土地制度的創(chuàng)新你認為哪種改革模式最好？為什么？這種改革模式具體的操作方案要求：每位同學都要上臺發(fā)言，時間為3分鐘左右，并上交發(fā)言稿。第 七 章我國城市土地產(chǎn)權(quán)制度 我國現(xiàn)行城市土地產(chǎn)權(quán)制度的格局 土地使用權(quán)出讓 國有土地租賃 土地使用權(quán)作價入股（出資） 土地使用權(quán)授權(quán)經(jīng)營 土地使用權(quán)劃撥 土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 土地使用權(quán)出租 土地使用權(quán)抵押 一級市場二級市場我國土地有償使用制度的確立過程從征收土地使用費（稅）開展土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓試點制定地方性土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓法規(guī)修改憲法和土地管理法制定全國性土地使用權(quán)出

38、讓轉(zhuǎn)讓法規(guī)與全面放開土地市場現(xiàn)行城市土地產(chǎn)權(quán)制度存在的問題問題之一：所有者主體不明確：中央與地方之間、政府部門之間的土地產(chǎn)權(quán)界線模糊。 問題之二：存在“雙軌制”：即行政劃撥方式與有償使用方式并存。 劃撥方式限于：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。問題之三：新增土地大多實行了有償使用，但方式多為協(xié)議，招標與拍賣所占的比重不大，市場競爭程度低。尋租的概念（Rentseeking） 公共選擇理論代表丹尼斯C繆勒認為，政府通過設(shè)置壟斷政策，對經(jīng)濟活動的管制滲透到各個方面，這些管制產(chǎn)生了形式各異的“潛在收益”，

39、經(jīng)濟學中把這種“潛在收益”稱為“租”。這種形式各異的“租”引發(fā)了人們對租金的競爭，就是“尋租”。 有關(guān)學者對我國土地不同出讓方式價格的實證分析證明:我國土地拍賣出讓價格、招標出讓價格、協(xié)議出讓價格的比值為1：。這種協(xié)議價格與市場價值之間的巨大差額,就形成了經(jīng)濟學上的所謂租金。 招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。 除此以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應(yīng)當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。掛牌出讓國有土地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易

40、場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據(jù)掛牌期限截止時的出價結(jié)果確定土地使用者的行為。確定招標標底，拍賣和掛牌的起叫價、起始價、底價，投標、競買保證金，應(yīng)當實行集體決策。掛牌依照以下程序進行： 在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價、增價規(guī)則及增價幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場所掛牌公布；符合條件的競買人填寫報價單報價；出讓人確認該報價后，更新顯示掛牌價格；出讓人繼續(xù)接受新的報價； 出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時間確定競得人。招標拍賣掛牌出讓土地面積占出讓土地總面積的比例逐年提高，由1999年的不足上升到2006年的32.

41、4%。然而，推行土地出讓的招拍掛，又會把開發(fā)商推入“囚徒困境” （PrisonersDilemma） ，這又會催生開發(fā)商“串謀”的動機。 問題之四：在有償使用方式中，土地租賃制和土地使用權(quán)作價出資或者入股方式應(yīng)用不夠。關(guān)于適用范圍問題對原有建設(shè)用地，法律規(guī)定可以劃撥使用的仍維持劃撥，不實行有償使用，也不實行租賃。對因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地劃撥、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。 關(guān)于租賃年限問題 對

42、短期使用或用于修建臨時構(gòu)筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。 關(guān)于租金的確定問題關(guān)于國有土地租賃權(quán)性質(zhì)問題 問題之五：存量土地因劃撥使用而被排除在市場之外。原劃撥土地使用權(quán)的入市合法途徑事先補交土地出讓金事后以轉(zhuǎn)讓、出租所或收益抵交土地出讓金隱形交易促進措施補交土地使用權(quán)出讓金，可按標定地價的一定比例計算，最低不得低于標定地價的40%。實行土地年租制和作價出資（入股）。城市土地產(chǎn)權(quán)制度的優(yōu)化明確由城市政府行使國有土地所有權(quán)代

43、表的職能 。 “智豬博弈”(PigsPayoffs) 完善招拍掛機制設(shè)計加強相關(guān)法制建設(shè) 土地資產(chǎn)經(jīng)濟篇主要內(nèi)容是市場配置土地的內(nèi)涵、特點及運行模式，其中涉及地租地價理論、我國土地市場體系及政府管理，土地金融、土地稅收等問題 土地財產(chǎn)土地資產(chǎn)土地資源在市場中，價格是經(jīng)營主體配置資源的首要因素。土地資源能否得到優(yōu)化配置，發(fā)揮其最大效用，關(guān)鍵在于價格能否發(fā)揮其在土地市場機制中的核心作用。 地租地價理論是土地經(jīng)濟學最基礎(chǔ)的理論和核心部分。 第 八 章地租與地價理論地租與地價的概念及其相互關(guān)系地租是使用土地的代價，即土地使用者向土地所有者交納的使用土地的代價。地租是土地使用權(quán)的價格。對于土地所有者來說

44、，地租是出售一定時期的土地使用權(quán)所收取的價格；對于土地使用者來說，地租是購買一定時期的土地使用權(quán)所付出的價格?！安徽摰刈庥惺裁椽毺氐男问剑囊磺蓄愋陀幸粋€共同點：地租的占有是土地所有權(quán)借以實現(xiàn)的經(jīng)濟形式。” 地價是土地所有權(quán)的價格，即土地資產(chǎn)保有者所擁有的資產(chǎn)金額，是出售土地所有權(quán)可取得的金額，也是購買土地所有權(quán)應(yīng)付出的金額。地租與地價的實質(zhì)都是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)。 在數(shù)量上地租與地價的數(shù)學模型是：P=R/r。其中P是地價，R是地租，r是利率。地租的起源與演進地租起源于土地所有者與使用者相分離的奴隸社會在封建社會中得到普遍化、多樣化在資本主義社會中得以規(guī)范化、現(xiàn)代化在社會主義社會中仍然

45、得到保留并發(fā)揮其積極作用 根據(jù)表現(xiàn)形式，地租分為：地租的形式勞役地租實物地租貨幣地租級差地租絕對地租壟斷地租是由經(jīng)營較優(yōu)土地獲得的、轉(zhuǎn)歸土地所有者占有的一部分超額利潤，由個別生產(chǎn)價格低于社會生產(chǎn)價格部分的差額形成。分級差地租I和級差地租II兩種形態(tài)是由農(nóng)產(chǎn)品的價值高于社會生產(chǎn)價格的差額形成的超額利潤轉(zhuǎn)化而來的。土地所有者憑借土地所有權(quán)的壟斷取得的。是由產(chǎn)品的壟斷價格帶來的超額利潤轉(zhuǎn)化成的地租。 根據(jù)產(chǎn)生的原因和條件，地租分為：個別生產(chǎn)價格與社會生產(chǎn)價格之間的差額形成級差地租，社會生產(chǎn)價格和價值之間的差額形成絕對地租，社會生產(chǎn)價格和壟斷價格之間的差額形成壟斷地租。級差地租I：是指因利用肥沃程度高

46、和位置較好的土地所創(chuàng)造的超額利潤而轉(zhuǎn)化的地租。土地級別投入資本（元）平均利潤（元）產(chǎn)量（公斤）個別生產(chǎn)價格社會生產(chǎn)價格級差地租I（元）全部產(chǎn)品（元）每百公斤（元）每百公斤（元）全部產(chǎn)品（元）劣等地1002040012030301200中等地10020500120243015030優(yōu)等地10020600120203018060級差地租I的形成級差地租II：是指對同一塊土地連續(xù)增加投資，各次投資的生產(chǎn)率不同而產(chǎn)生的超額利潤轉(zhuǎn)化的地租。不同流派的土地價格理論勞動價值論 土地是自然物，而非人類創(chuàng)造，不包含人類勞動，因而就沒有價值，當然也就不存在價值的貨幣表現(xiàn)土地價格。但是由于土地是一種壟斷財產(chǎn)， 土地

47、本身的稀缺性及其滿足人類需要的特殊的使用價值，所以，土地有價格。地租價格論（收益價格論）土地價格不是土地價值的貨幣表現(xiàn)，價格高低不由生產(chǎn)成本決定。土地價格是地租的資本化。絕對地租是土地價格存在的根源；級差地租是決定土地價格高低的主要因素；壟斷地租是導(dǎo)致特殊地段土地價格高的主要原因。產(chǎn)權(quán)價格論 The delineation of rights is an essential prelude to market transaction.（科斯） 地價的本質(zhì)是土地產(chǎn)權(quán)的市場化。 效用價格論 商品價值不是由勞動決定而是由效用決定的，效用是價值的源泉。決定土地價值的因素并非供給方面的生產(chǎn)費用的大小，而

48、是土地利用者需求方面的主觀因素。 土地價值輻射論： 未凝結(jié)過人類勞動的土地，包含有從相鄰?fù)恋厣戏e累的社會勞動所輻射或者說轉(zhuǎn)移過來的價值量，同凝結(jié)了人類勞動的相同使用價值的土地相比，也應(yīng)具有相同的社會價值。 土地價格的內(nèi)涵實際上包含兩個部分：一是土地資源價格，即以“虛幻的價格”形式出現(xiàn)的“真正的地租”；二是土地資產(chǎn)價格，即土地資產(chǎn)的折舊和投資利息。土地價格即二者之和的資本化。 土地價格的形式按土地權(quán)利分為：所有權(quán)價格、使用權(quán)價格、租賃權(quán)價格、抵押權(quán)價格等按土地價格形成的方式分為：交易價格、評估價格（如交易底價、基準地價、課稅價格）按政府管理手段分為：申報地價、公告（示）地價按土地價格表示方法分為

49、：土地總價格、單位面積地價、樓面地價等土地價格的計量原理及方法市場比較法原理：土地的正常市場價格應(yīng)是該土地在公開市場上最可能的成交價格。或者說是被大多數(shù)買家和大多數(shù)賣家認可的價格。方法：通過大量已經(jīng)成交的相同或類似土地的成交價格來確定。收益還原法原理：土地現(xiàn)時的價格是由土地未來可獲得的收益決定的。方法：將土地未來所創(chuàng)造的純收益逐年折現(xiàn)并累加。成本逼近法原理：土地的價格是由其各組成部分的價格累加而成的。方法：通過對土地的價格組成部分進行分解，了解各組成部分的正常市價，再累加作為土地的總正常市價。剩余法（假設(shè)開發(fā)法）原理：未完成土地的價格取決于它開發(fā)建設(shè)完成后的價格和從未完成到完成過程中所需增加的

50、各項投入以及相應(yīng)的利稅。方法：先確定土地完成后的價格，再扣除完成過程中所需的各項投入和利稅，即得到未完成土地的價格。基準地價系數(shù)修正法 利用政府已經(jīng)確定公布的基準地價，依據(jù)替代原理，通過交易日期、區(qū)域因素和個別因素的比較修正，由基準地價調(diào)整出待估土地的價格。 路線價法 先確定某條道路的平均價格水平，將此平均水平價格稱為路線價，然后再進行深度等價格修正，計算出鄰接該道路的每宗土地的價格。 地租理論是我國在社會主義制度下實行土地有償使用的理論依據(jù) 在社會主義制度下，形成級差地租的客觀物質(zhì)條件仍然存在。 在社會主義制度下，仍然存在著形成級差地租的社會經(jīng)濟條件。我國現(xiàn)階段仍然存在著土地所有權(quán)的壟斷，仍

51、然存在著土地所有權(quán)和使用權(quán)的分離，這是絕對地租形成的前提。 我國土地價格的政府管理 一、我國土地價格體系 我國自20世紀80年代后期，逐步開放了土地使用權(quán)市場，形成了特有的土地價格體系。目前中國地價體系主要包括以下幾種價格形式：基準地價、標定地價、交易地價及其他價格形式。 (一) 基準地價 1. 城鎮(zhèn)土地基準地價 城鎮(zhèn)土地基準地價是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地或者土地條件相當?shù)牡赜?，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估法定的某一時點的最高年期物權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。 2.農(nóng)地基準地價農(nóng)地基準地價是指在農(nóng)村范圍內(nèi)，以縣域為單位對現(xiàn)狀利用條件下不同級別的土地(主要

52、是耕地)，或者土地條件相當?shù)牡赜?，按照土地所有?quán)、土地使用權(quán)等不同權(quán)利分別評估確定的某一時點的平均價格。(二)標定地價標定地價是政府根據(jù)管理需要，評估的具體宗地在公開市場和正常經(jīng)營管理條件下某一期日的土地使用權(quán)價格。標定地價是宗地地價的一種，由政府組織或委托評估，并被政府認可作為土地市場管理的依據(jù)，其評估方法與一般宗地估價方法相同。標定地價與基準地價一樣，由政府定期公布。 (二)標定地價標定地價的作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面：(1)政府出讓土地使用權(quán)時確定土地出讓金的依據(jù)；(2)企業(yè)清產(chǎn)核資和股份制改造中確定土地資產(chǎn)的依據(jù)；(3)國家核定土地增值稅和稅制改革的依據(jù)；(4)政府制定土地市場管理政策

53、的依據(jù)。 (三) 交易地價 交易地價是指土地買賣雙方按市場交易規(guī)則，在土地市場中實際成交的價格。它與基準地價、標定地價不同，它是已經(jīng)實現(xiàn)了的土地價格。交易地價的形式很多，在中國主要有：國有土地使用權(quán)出讓價格、轉(zhuǎn)讓價格、租賃價格、地役權(quán)價格等。 1.土地使用權(quán)出讓價格土地使用權(quán)出讓價格是指國家將一定年期的土地使用權(quán)出讓給土地使用者，土地使用者向國家支付的一切代價(包括貨幣和實物)。土地使用權(quán)出讓價格因出讓方式不同，又分為拍賣地價、招標地價、掛牌地價和協(xié)議地價四種。 （1）招標、拍賣、掛牌價格招標、拍賣和掛牌地價是指通過市場公開的招標、拍賣和掛牌出讓方式而成交的價格，具有市場代表性，較能體現(xiàn)土地的

54、真實價值。 （2）協(xié)議價格協(xié)議地價是通過政府出讓方與土地受讓方雙方協(xié)商的方式確定的土地成交價格。由于這種方式?jīng)]有充分的市場競爭，其價格不能完全反映土地的市場價值。2.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格是指土地使用者之間依市場規(guī)則轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，受讓者向轉(zhuǎn)讓者支付的代價。轉(zhuǎn)讓市場中主體對客體的選擇余地較大，交換較為自由，市場競爭更為充分。轉(zhuǎn)讓價格是一種正常的市場價格。 3.土地租賃價格土地租賃價格是土地所有者或土地使用者將土地以出租方式交與他人使用而獲得的報酬。目前，我國的土地租賃行為較為普遍。有國家以所有者身份直接出租土地行為，也有土地使用者以土地租賃和因房屋租賃而實現(xiàn)的土地租賃等多種形式。

55、租賃價格一般由租賃雙方自主確定，是一種較為正常的市場價格。4.地役權(quán)價格地役權(quán)價格是土地使用者為獲得在他人土地上通行或通過等權(quán)利而支付的代價。地役權(quán)是為自己土地使用便利而在他人土地上設(shè)定的權(quán)利，如通行權(quán)、通過權(quán)等。通行權(quán)即需役地使用權(quán)人在供役地上通行的權(quán)利。通過權(quán)是需役地使用權(quán)人將某些管線設(shè)施通過供役地的地表、上空或地下而在供役地上設(shè)定的權(quán)利，如管道通過權(quán)、架線通過權(quán)。 (四) 其他價格形式其他價格形式主要有課稅價格、抵押價格等形式。課稅價格是專為國家或地方政府征收土地稅收而確定的價格。這種價格可以是交易價格，也可以是評估價格和申報價格。我國目前除土地增值稅是以實際成交的土地價格增值為標的課稅

56、以外， 還沒有以地價為標的的課稅稅種。因此，還沒有專用的課稅價格。抵押價格是土地作為信用擔保而確定的價格。目前我國的抵押價格僅有土地使用權(quán)抵押價格和承租土地使用權(quán)抵押價格兩種。 二、中國地價管理制度 （一）土地估價制度 自20世紀80年代后期，全國范圍內(nèi)逐步建立土地估價制度，要求各城市必須開展土地定級和基準地價評估，并對政府出讓土地使用權(quán)進行交易底價評估。 （二）土地估價機構(gòu)和估價人員的資格認證制度 開展土地價格評估，必須由專門的機構(gòu)和專業(yè)人員進行。要求開展這一工作的機構(gòu)和人員必須經(jīng)過資格認證，估價人員要經(jīng)過考試才能取得估價資格。目前，中國土地估價機構(gòu)分A級、準A級和B級三類。 （三）基準地價

57、和標定地價定期公布制度中華人民共和國房地產(chǎn)管理法規(guī)定，基準地價和標定地價要定期公布?；鶞实貎r和標定地價是城市政府管理地價的基本參照地價，也是房地產(chǎn)投資者進行投資決策的主要依據(jù)。（四）地價監(jiān)測系統(tǒng)為了更好地了解市場地價狀況和制定地價政策，自1999年開始，國土資源部即著手在全國各城市建立地價監(jiān)測系統(tǒng)。通過該系統(tǒng)將各城市的地價變化情況傳輸至國土資源部，國土資源部即可及時制定相應(yīng)的地價管理政策；同時，利用監(jiān)測數(shù)據(jù)編制全國地價指數(shù)，并定期發(fā)布。（五）土地供應(yīng)計劃制度和土地儲備制度為了在宏觀上調(diào)控土地價格，必須嚴格控制土地供應(yīng)數(shù)量和區(qū)位。各級政府根據(jù)全國土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，結(jié)合當?shù)亟?jīng)濟發(fā)

58、展的實際和土地資源的稟賦，制定并公布年度土地供應(yīng)計劃，實施調(diào)控土地市場的土地儲備制度。 （六）土地交易最低限價制度城市房地產(chǎn)管理法及相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，土地交易價格不得低于城市政府規(guī)定的標定地價，否則，政府有優(yōu)先購買的權(quán)力。國家自1994年1月開始開征土地增值稅。土地增值稅實行四級超額累進稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60%。土地增值稅的實行有效地抑制了土地價格的過快上漲。 三、西方發(fā)達國家的地價管理 (一) 美國的地價管理 1. 建立土地估價制度 2. 對地價進行控制 (二) 日本的地價管理 1. 建立地價公示制度 2. 建立不動產(chǎn)估價制度 3. 建立土地交易許可制度和申報勸告制度 4.

59、制定國土利用計劃法 日本政府為了加強地價管理，還建立了土地交易事前確認制度和土地交易監(jiān)視區(qū)制度。 (三)德國的地價管理 1、成立土地估價委員會 2、政府具有土地的征購權(quán)和優(yōu)先購買權(quán) 3、建立農(nóng)地轉(zhuǎn)用控制制度 第 九 章土 地 市 場土地作為一種重要的生產(chǎn)要素，其在不同經(jīng)濟部門或行業(yè)間配置的合理性對整個國民經(jīng)濟發(fā)展有著重要的影響。資源配置主要有兩種不同的方式：市場和計劃。土地市場的內(nèi)涵與功能經(jīng)濟學家對市場的詮釋之一是：進行商品交易的場所。 對于市場的另一詮釋是：商品交易關(guān)系的總和。市場是商品經(jīng)濟的范疇，只要有社會分工和商品交換，就必然有市場。土地市場的功能可概括為：優(yōu)化土地資源配置溝通土地的需求

60、和供給；選擇土地資源的使用主體和經(jīng)營主體；優(yōu)化土地資源與勞動、資本等要素的組合比例。推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化生產(chǎn)力布局健全和完善市場體系，促進市場經(jīng)濟發(fā)展 土地市場的特征地域性壟斷性層次性雙重性衍生性不完全性土地市場的政府管制土地的市場配置不可避免地具有嚴重的局限性，表現(xiàn)在：局部性。屬于公共事業(yè)、社會福利事業(yè)、生態(tài)環(huán)境事業(yè)以及在經(jīng)濟上缺乏競爭力的農(nóng)業(yè)等方面盲目性（自發(fā)性）遲效性（滯后性）“市場失靈”（market failure） 對于土地的配置既要依靠“無形之手”，又要依靠“有形之手”，二者各司其職、各展其長，方可相得益彰。 “在建立社會主義市場經(jīng)濟體制過程中，計劃與市場兩種手段相結(jié)合的范圍、