工程建設(shè)招投標(biāo)特論2課件

1、東南大學(xué)工程建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)特論主講教師：張 星Tel. 83792597(O) 86206010(H)Email: 土木工程學(xué)院13 土地使用權(quán)出讓中關(guān)鍵工作3.1 概述 1）國(guó)有土地的有償使用 2）國(guó)有土地的出讓方式 3）土地使用權(quán)的獲取途徑行政機(jī)制市場(chǎng)機(jī)制劃撥土地使用權(quán)出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓）協(xié)議招標(biāo)拍賣掛牌土地使用權(quán)租賃獲取土地使用權(quán)2 4）土地使用權(quán)的競(jìng)投3.2土地使用權(quán)出讓程序1）由建設(shè)主管部門和國(guó)土管理部門共同提出出讓計(jì)劃，報(bào)批。2）發(fā)布公告出讓人的名稱和地址； 出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年期、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求； 投標(biāo)人、競(jìng)買人的資格要求及申請(qǐng)取得投標(biāo)、競(jìng)買資格的

2、辦法； 索取招標(biāo)拍賣掛牌出讓文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式； 招標(biāo)拍賣掛牌時(shí)間、地點(diǎn)、投標(biāo)掛牌期限、投標(biāo)和競(jìng)價(jià)方式等； 確定中標(biāo)人（競(jìng)得人）的標(biāo)準(zhǔn)和方法； 投標(biāo)、競(jìng)買保證金； 其他需要公告的事項(xiàng) 3（2） 拍賣的程序與方法主持人點(diǎn)算競(jìng)買人； 主持人介紹拍賣宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求和其他有關(guān)事項(xiàng)； 主持人宣布起叫價(jià)和增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度。沒有底價(jià)的，應(yīng)當(dāng)明確提示； 主持人報(bào)出起叫價(jià)； 競(jìng)買人舉牌應(yīng)價(jià)或者報(bào)價(jià)； 主持人確認(rèn)該應(yīng)價(jià)后繼續(xù)競(jìng)價(jià)； 主持人連續(xù)三次宣布同一應(yīng)價(jià)而沒有再應(yīng)價(jià)的，主持人落槌表示拍賣成交； 主持人宣布最高應(yīng)價(jià)者為競(jìng)得人。 競(jìng)買人不足三人，或者競(jìng)買人的最高應(yīng)價(jià)未達(dá)到底價(jià)時(shí)，

3、主持人應(yīng)當(dāng)終止拍賣。 拍賣主持人在拍賣中可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整拍賣增價(jià)幅度。 5（3） 掛牌的程序與方法在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的位置、面積、用途、使用年期、規(guī)劃要求、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等，在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； 符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； 出讓人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； 出讓人繼續(xù)接受新的報(bào)價(jià)； 出讓人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。 掛牌時(shí)間不得少于 10 個(gè)工作日。掛牌期間可根據(jù)競(jìng)買人競(jìng)價(jià)情況調(diào)整增價(jià)幅度。掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交： 6掛牌期限屆滿，按照下列規(guī)定確定是否成交：在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競(jìng)買人報(bào)價(jià)，

4、且報(bào)價(jià)高于底價(jià)，并符合其他條件的，掛牌成交； 在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人報(bào)價(jià)的，出價(jià)最高者為競(jìng)得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競(jìng)得人，但報(bào)價(jià)低于底價(jià)者除外； 在掛牌期限內(nèi)無應(yīng)價(jià)者或者競(jìng)買人的報(bào)價(jià)均低于底價(jià)或均不符合其他條件的，掛牌不成交。 在掛牌期限截止時(shí)仍有兩個(gè)或者兩個(gè)以上的競(jìng)買人要求報(bào)價(jià)的，出讓人應(yīng)當(dāng)對(duì)掛牌宗地進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，出價(jià)最高者為競(jìng)得人。75）中標(biāo)簽約（1）以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式確定中標(biāo)人（競(jìng)得人）后，出讓人與中標(biāo)人（競(jìng)得人）簽訂成交確認(rèn)書。 成交確認(rèn)書應(yīng)當(dāng)包括出讓人和中標(biāo)人（競(jìng)得人）的名稱、地址，出讓標(biāo)的，成交時(shí)間、地點(diǎn)、價(jià)款，以及簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的時(shí)間、

5、地點(diǎn)等內(nèi)容。 成交確認(rèn)書對(duì)出讓人和中標(biāo)人（競(jìng)得人）具有合同效力。簽訂成交確認(rèn)書后，出讓人改變競(jìng)得結(jié)果，或者中標(biāo)人（競(jìng)得人）放棄中標(biāo)宗地、競(jìng)得宗地的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)責(zé)任。 （2）中標(biāo)人（競(jìng)得人）按照成交確認(rèn)書約定的時(shí)間，與出讓人簽訂國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同。中標(biāo)人（競(jìng)得人）支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，抵作國(guó)有土地使用權(quán)出讓金，其他投標(biāo)人、競(jìng)買人支付的投標(biāo)、競(jìng)買保證金，出讓人必須在招標(biāo)拍賣掛牌活動(dòng)結(jié)束后予以退還，但不計(jì)利息。（3）競(jìng)投人（土地使用權(quán)受讓人）依照國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的約定付清全部國(guó)有土地使用權(quán)出讓金后，應(yīng)當(dāng)依法申請(qǐng)辦理土地登記，領(lǐng)取國(guó)有土地使用權(quán)證書。83.3 報(bào)價(jià)程序3.3.1 投資機(jī)會(huì)

6、的研究，確定競(jìng)投地塊 投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，主要是指獲得土地的機(jī)會(huì)，它是整個(gè)開發(fā)過程中最為重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。具體對(duì)于土地招標(biāo)拍賣掛牌項(xiàng)目，是指在獲取土地出讓信息后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)首先分析土地出讓信息，確定潛在擬投地塊，然后在實(shí)地查勘、分析篩選的基礎(chǔ)上確定競(jìng)投地塊 1）分析土地出讓信息，確定潛在擬投地塊2）對(duì)潛在擬投地塊進(jìn)行實(shí)地查勘與分析，確定競(jìng)投地塊 10城市規(guī)劃限制條件土地用途建筑高度建筑容積率建筑密度建筑后退紅線距離（是規(guī)定建筑物應(yīng)距離城市道路或用地紅線的程度）建筑間距綠地率（是指用地紅線內(nèi)綠化用地總面積占土地總面積的比例）交通出入口方位停車泊位建筑體量、體型、色彩 123.3.4 規(guī)劃方案設(shè)計(jì)與比

7、選 競(jìng)投土地的規(guī)劃方案主要是根據(jù)設(shè)計(jì)要求完成地塊平面的整體布局，一般需完成總平面圖的布置。 在住宅區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)當(dāng)中，不能只從設(shè)計(jì)的技術(shù)角度出發(fā)，也要從經(jīng)濟(jì)效益的角度進(jìn)行設(shè)計(jì)，并要提交規(guī)劃詳圖，計(jì)算詳細(xì)的建筑面積及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（包括各種類型的房地產(chǎn)），作為后面地價(jià)計(jì)算的依據(jù)。 143.3.5 競(jìng)投報(bào)價(jià)的計(jì)算（1）土地估價(jià)方法1）基本估價(jià)法 適 合宗地價(jià)格評(píng)估，即對(duì)特定時(shí)點(diǎn)的宗地評(píng)估價(jià)格，包括市場(chǎng)比較法、收益法、成本法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）等。2）應(yīng)用估價(jià)法 是政府為管理地產(chǎn)市場(chǎng)和土地價(jià)格的需要所采用的快速、經(jīng)濟(jì)的區(qū)域估價(jià)方法，即在基本估價(jià)方法的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)城市或某一區(qū)域的地價(jià)、地價(jià)影響因素、地價(jià)變化規(guī)律進(jìn)行分析，建立起的一套地塊價(jià)格評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，從而在需要時(shí)可以快速、經(jīng)濟(jì)地評(píng)估出城市或區(qū)域內(nèi)的地塊價(jià)格。 15土地估價(jià)方法土地估價(jià)方法框圖土地估計(jì)方法市場(chǎng)比較法基本估價(jià)方法應(yīng)用估價(jià)方法收益法成本法剩余法路線價(jià)法標(biāo)準(zhǔn)宗地估價(jià)法基準(zhǔn)地價(jià)修正法16（2）剩余法估價(jià)的步驟估算項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)期、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值、總開發(fā)成本；確定項(xiàng)目的目標(biāo)收益率i；預(yù)測(cè)各筆支出和收入的具體時(shí)間和大??；繪制現(xiàn)金流量圖或現(xiàn)金流量表；計(jì)算項(xiàng)目的凈現(xiàn)值；求出不同目標(biāo)收益率下的可承受的最高地價(jià)；形成多種報(bào)價(jià)方案。 V=A-D 式中：V購(gòu)置宗地的價(jià)格（或土地的價(jià)值）； A開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；