各部門工作流程圖

1、各 部 門 工 作 流 程 圖物業(yè)各部門工作流程圖 物業(yè)公司招投標流程表1 4 顧客需2 新接物3特別規(guī)設(shè)計非招標5 招投標文1718196 編制、評2313 人員和培訓277 投標、中8 編制、評9 簽約10 組建治理11 編制治理12 審批、實14 選購及外包16 小區(qū)15 標識治理202122242526新入房基保綠秩突延顧監(jiān)礎(chǔ)設(shè)樓伙屋施潔30 化護發(fā)伸客視工樓管裝作服服服事服財測環(huán)28 境顧客中意服務(wù)不合格品服務(wù)控30 數(shù)據(jù)分析和改進文件掌握流程表編 寫 外來文件分發(fā)范疇審核/評審來文登記批 準審 批分 發(fā) 號編 號編 號發(fā)放登記發(fā) 放發(fā)放使用識 別 文 件 清 單 歸 檔 保 管 使

2、 用 對外供應(yīng) 檢查/平審 提 供 更 改 更換實施 評 審歸 檔作廢文件批 準保留標識更換狀態(tài)銷 毀更 換人員培訓治理流程表培訓方案申請年度培訓方案批 準組織實施內(nèi)部培訓 外部培訓培訓檔案過程監(jiān)視選購掌握流程圖物品需求方案選購方案審批初審、會簽勞務(wù)選購申請采 購 實 施直 接 采 購 合同、協(xié)議采購驗 證進貨 現(xiàn)場驗證進 貨 驗 證勞 務(wù) 驗 證物品合格判定勞務(wù)合格判定入 庫退貨備 案整 改秩序保護員治理流程表秩護員基本要求規(guī)范及規(guī)程 培訓上崗車輛治理物業(yè)監(jiān)控消防安全封閉治理指進出監(jiān)安巡執(zhí)消消消狀封人監(jiān)物示出租控保邏行防防防態(tài)閉員控品標停車中監(jiān)巡法設(shè)工訓標時管跟管識放管心控視規(guī)施作練識間理蹤

3、理理檢檢交接班工作交接班要求設(shè)備、工作交接未到崗安排秩護工作檢查各級人員檢查 主管工作匯報工作檢查流程表依據(jù)年初工作方案,物管部每月對公司各治理處工程、秩護、保潔綠化 工作進行全面檢查；在治理處有關(guān)人員伴隨下,依據(jù)檢查項目和標準進行檢查；檢查時,檢查人須認真記錄發(fā)覺的問題,交當值人員確認簽字；檢查完畢,檢查人將檢查結(jié)果向治理處領(lǐng)導(dǎo)通報,并由領(lǐng)導(dǎo)簽字 確認；如問題較多,治理處需復(fù)印一份存留整改；月度檢查工作完成后,檢查人將結(jié)果進行匯總,提交部門辦公會爭論評 分,爾后擬發(fā)通報,提交部門經(jīng)理審核；部門經(jīng)理核簽后,報主管領(lǐng)導(dǎo)審核；主管領(lǐng)導(dǎo)審簽后,返回部門；部門再將材料送行政公關(guān)部報總經(jīng)理,總經(jīng)理審簽后

4、,由行政公關(guān)部負 責編號、排版、打印、發(fā)放,社區(qū)環(huán)境治理部備存一份；組 織 部 門 人 員,依據(jù)檢查治理處依據(jù)通報的內(nèi)容準時組織整改,于收文后一周內(nèi),將整將治理處反饋的整改情形進行整理歸納,為下季度檢查時進行復(fù)查供應(yīng)依據(jù)；對能夠解決而未解決的問題須作好記錄,在下一次評分時增加 扣分值,并提出處理看法；秩護主管檢查流程表目的：檢查、監(jiān)督崗位秩護員工作情形；全面貫徹、落實公司各項規(guī)章制度；準時發(fā)覺工作中顯現(xiàn)的問題并實行整改措施；為量化考核供應(yīng)依據(jù)；日：對各崗位秩護員工作情形不定時（至少）檢查一遍；組織秩護員對各裝修點進 行檢查；對小區(qū)安全、消防設(shè)施和員工宿舍、崗?fù)さ膬?nèi)務(wù)衛(wèi)生、保潔綠化情形進行 檢查

5、；準時處理突發(fā)性大事,且做好記錄,重要情形準時上報；整理歸納檔案資 料；組織車管員對當班期間收取的停車費現(xiàn)金進行日結(jié)算；周：組織召開一次班長會議,傳達落實有關(guān)會議、工作部署；布置各班召開一次班 務(wù)會；組織兩次軍事訓練,兩次時事政策或業(yè)務(wù)學習；至少組織一次 查夜；十天：督促中班的護衛(wèi)員對小區(qū)紅外線對射系統(tǒng)進行一次全面檢查,并作好每月：對小區(qū)各巡更點進行一次全面檢查；參與治理處組織的消防工作檢查,發(fā)覺問題準時訂正；月末對全月工作情形進行一次檢討,擬定下月工作季度：組織進行秩護員季度訓練考核；進行一次消防出水演戲；組織秩護員開展一 次文化體育活動；半年：擬制半年工作總結(jié)；一年：組織治理處秩護員參與公

6、司組織的消防演習；年底利用一周時間,對秩護員 全年工作進行總結(jié)、評比、表彰、獎罰,制定翌年工作規(guī)劃；班長工作流程表班長1、提前一刻鐘到崗； 2、整理著裝,集合整隊；3、隊列訓練 10 分鐘； 4、1.每小時巡查各崗位一次,同時負責暫時頂班; 1.處理問題的基本原就：.依法辦事,執(zhí)行規(guī)定,2.對各崗位的值班、值勤情形進行認真檢查; 不徇私情,以理服人；3.對值勤過程中本班發(fā)生的大事、問題要準時處理2.處理業(yè)主之間的糾紛應(yīng)當遵循的基本方法：分并做好記錄 ; 清是非,耐心勸導(dǎo),禮貌待人和堅持可散不行4.對治理處新制定的規(guī)定和要求,以及下一班應(yīng)當 留意的事項,要認真做好書面交接；聚,可解不行結(jié),可順不

7、行逆,可緩不行急；巡邏崗大門崗大堂崗車庫監(jiān)控中1、交接班記錄有1、保護門崗交通秩1.對進入大廈的訪1.是否認真觀1.交接班是無交接清晰并簽序,保證道口暢通無客和外來人員是否察進出車輛的否認真驗收字確認； 2、責任阻； 2、對進出小區(qū)停按規(guī)定詢問和登記外觀； 2、對并簽字確區(qū)內(nèi)公共設(shè)施是車場的車輛是否進行并禁止無證人員進漏油 .漏水 .車認； 2.顯現(xiàn)否完好；核對、檢查、刷卡、入； 2.對搬出的物門（窗）等情報警信號時3、責任區(qū)內(nèi)有無登記； 3、是否認真觀品是否按規(guī)定驗證況是否準時通能否準時發(fā)閑雜可疑人員；察進場車輛,有損壞并收取放行條； 3.知駕駛員（車現(xiàn)并實行正4、小區(qū)內(nèi)的車輛時提示車主并記

8、錄；是否熟識大廈內(nèi)各主）或報告；確處置方是否完好 .有無亂4、是否提示車主（駕業(yè)主、住戶人員情3.有無違禁車法； 3.室內(nèi)停亂放； 5、小區(qū)駛員）進場后按規(guī)定況及交往的主要社輛進入或停有無存放易內(nèi)的綠化地帶有路線行駛、泊車；5、會關(guān)系； 4.值班記放； 4.摩托車燃易爆等違無人員踐踏； 6、對門崗鄰近泊車 .擺攤錄和各種登記是否和自行車是否禁品； 4.是禮儀禮節(jié)是否到者是否進行勸阻；6、按規(guī)定填寫,對業(yè)有未按指定位否有用值班位； 7、每班按要私家車位是否嚴格控主、住戶存放的物置停放的情室的消防電求巡樓二次； 8、制外來車輛進入；7、品交接是否清晰；況； 5.有無車話處理個人樓層內(nèi)有無其他是否按

9、規(guī)定標準收取5.站立勢服務(wù)時間主使用消防水事務(wù)； 5.室反常情形； 9、其費用,并出具票據(jù)；內(nèi)是否按規(guī)定執(zhí)源洗車的情內(nèi)是否保持他安全隱患；8、交接是否明確；9.行； 6.禮節(jié)禮貌是況； 6.是否按寂靜干凈,10、值班人員儀在發(fā)卡或收卡過程中否周到； 7.有無與規(guī)定著裝和佩值班員是否容外表是否符合是否使用文明用語；閑雜人員閑聊 .嬉笑戴上崗證； 7.盡職盡責；要求； 11、對業(yè)10、是否按規(guī)定著裝打鬧情形； 8.回答收費時有無不6.錄象帶是主、住戶反映的并佩戴車場治理員上業(yè)主 .領(lǐng)導(dǎo) .同事及給票據(jù)或亂收 其他 費的情形；否按時更問題和投訴是否訪客詢問是否敏秩護重大事情匯報流程表治理處領(lǐng)導(dǎo)迅即到

10、出事現(xiàn)場,通過內(nèi)部或外部明白大事發(fā)生的 真實情形；幫助業(yè)主通知公安機關(guān)或相關(guān)部門,掌握事態(tài)發(fā)秩護主管必需在第一時間將大事性質(zhì)、目前事態(tài)、懇求公司幫 助的事項準時與物管部取得聯(lián)系,隨后在規(guī)定時間內(nèi),將大事 性質(zhì)、發(fā)生經(jīng)過、結(jié)果以及對責任人的處理看法填寫在突發(fā) 大事記錄表上,報告所物業(yè)治理部；物業(yè)治理部接到書面材料后,派人到治理處調(diào)查大事的具體情 況,分析緣由、后果,幫助治理處做好防范工作；調(diào)查人須將 調(diào)查結(jié)論實事求是報告部門經(jīng)理；部門經(jīng)理依據(jù)治理處的書面報告和調(diào)查人的報告,提出處理意 見報公司主管領(lǐng)導(dǎo)；如有典型意義,組織擬發(fā)通報或召開秩護 主管工作會議,防止類似情形再次發(fā)生；準時修改文件下發(fā)；公

11、司主管領(lǐng)導(dǎo)審批后反饋到物業(yè)治理部的材料,復(fù)印三份,分 別由物管部、人力資源部、治理處備存一份；人力資源部,或治理處接到審批文件后,依據(jù)公司領(lǐng)導(dǎo)批示,準時記錄、整理、匯總、存檔有關(guān)資料火災(zāi)處理流程表報 警消防監(jiān)控中心 NO 通知巡邏 赴現(xiàn)場驗證是否火警 YES 通知班長及治理處火警現(xiàn)場 YES 5 分鐘內(nèi)能否撲滅物業(yè)治理 NO 警鈴報警、緊急集合員工、撥打“ 119”向領(lǐng)導(dǎo)匯報清掃現(xiàn)場、進行總結(jié)派人到道口迎接消防隊物業(yè)治理部公司領(lǐng)導(dǎo)向消防隊領(lǐng)導(dǎo)匯報 帶車去現(xiàn)場運輸傷員接受消防隊統(tǒng)一指揮停車治理流程表 清掃現(xiàn)場探望傷員調(diào)查處理事故一、認真履行交接班制度,對上一班交待的工作進行跟蹤二、認真檢查車場車

12、輛停放及運行情形,車輛進場時認真檢查是發(fā)生漏油、漏水的情 況應(yīng)設(shè)法告知車主,如遇兩車相撞造成事故,護衛(wèi)員準時到場保護秩熟識長住卡的車主、車 型、車牌號,并按規(guī)定指在巡查過程中發(fā)覺車門 未鎖,應(yīng)立刻聯(lián)系車主三、正確導(dǎo)引、指揮車輛進入車場,禁止大型客貨車、裝載有易燃、易四、勸阻閑散人員不準進入地下車庫,阻擋車輛逆行或隨五、按時開關(guān)車場照明,保證車場足夠的照明光度,負責六、檢查車場內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備和器材,如發(fā)覺滅火器已過七、聽從領(lǐng)班的工作支配,協(xié)作其他崗位做好車場治理工作；業(yè)主、顧客中意率流程表顧 客 滿 意信息獵取業(yè) 主業(yè)主業(yè) 主 滿 意率接投 訴回報 修 回 訪回發(fā)問卷調(diào)查回處抽回待置訪樣計訪放收

13、復(fù)統(tǒng)分 析改 進過 程 監(jiān) 視綠化治理流程表綠化養(yǎng)護方案 審核、審批 月工作方案 員工基本要求 工作內(nèi)容室外綠化養(yǎng)護作業(yè)時間規(guī)農(nóng)藥安全使用避室內(nèi)綠化養(yǎng)護機具使用維更新、改護 造溝通與檢查 檢查、匯總 過程監(jiān)視保潔綠化工作不合格處理流程表保潔不合格稍微不合 一般以上不格填寫檢查記合格填寫檢查記錄現(xiàn)場進行整錄填寫不合格改對整改進行驗證服務(wù)處置單現(xiàn)場進行整改合 格不合格對整改進行驗證填寫記錄合 格不合格填寫記錄基礎(chǔ)設(shè)施治理流程表基礎(chǔ)設(shè)施識別修理工基本要求房屋共用部位、共用設(shè)施治理公用設(shè)備、服務(wù)器具管 理安維樓房維申標封使檢故保修屋修購障巡工檢完及管識存用查、與邏巡好處理維檢視檢理報保修檢查廢養(yǎng)查查工

14、 作 環(huán) 境過 程 監(jiān) 視業(yè)主報修處理流程表接待業(yè)主電話 / 上門報修；填寫業(yè)主委 托修理單,并說明收費標 準；支配修理工上 業(yè)主簽字確門修理；認,并收取相關(guān)費用；一時難以修理 向治理處匯 報,并向 業(yè)主說明情 況；工程主管現(xiàn)場 檢 查,確認；向治理處匯 治理處接待 報,提 員 出解決方案；按要求準時回 訪,填寫 記錄；消防報警處理流程表主機聲光報警查看主機顯示故障報警 火警報警查明事故緣由 確認位置報 修 現(xiàn)場查看排出故障誤 報火災(zāi)確認正常運行復(fù) 位見ZH/IB7.5（6）治理處火災(zāi)處理流程圖新接樓宇服務(wù)流程表入 伙 實 施入伙場景布置：入伙手續(xù)辦理：業(yè)主收樓交接：室外花卉擺設(shè)、入伙資料發(fā)放

15、；由物業(yè)修理人員陪景觀布置；填寫登記表；同業(yè)主到現(xiàn)場看房導(dǎo)向路標設(shè)置、交納相關(guān)費用；收樓,具體見：引導(dǎo)人員支配；簽署“ 承諾書”ZH/IB8.2.3-4 業(yè)主室內(nèi)環(huán)境布置,具體見 ZH/IB7.5看房收樓流程實行地產(chǎn)、物（ 1）-2業(yè)主入伙圖 ；業(yè)、銀行聯(lián)合辦手續(xù)辦理流程公；圖；樓宇交接完成后,由文員負責進行交樓登記工作,填寫記錄 QR7.5（1）-3交樓統(tǒng)計表；房屋裝修流程表裝修宣揚、指導(dǎo)制定相關(guān)制度口頭告知業(yè)張貼公告主裝修前治理裝修申請圖紙審核簽訂裝修協(xié)議辦理出入證裝修施工治理裝修時間掌握防火安全控巡察監(jiān)督檢垃圾清運掌握制共用部位防查護違規(guī)處理過程監(jiān)視物業(yè)接管流程表一、實物部分驗收：進展商

16、通知物業(yè)公司 商定驗收時間進展商、承建商、物業(yè)公 司組成驗收小組物業(yè)共用部位、共用設(shè)施 房間內(nèi)部設(shè)備設(shè)施驗收 設(shè)備驗收對機電設(shè)備、公用建筑 /小 對房屋建筑、給排水、電 型設(shè)施、室外給排水等逐 氣 項驗收交接,填寫記錄：等每間、每項、每個逐項 檢 QR8.2.3-7 工程項目交接 表（詳見附表 1-17）；查驗收,填寫記錄：QR8.2. 3-8房屋交接檢查表；缺陷登記,填寫記錄N 確認檢查結(jié)果物業(yè)QR8 2.3-9整改項目驗收公表司 接由施工方對缺陷部分進 管行整改；Y 施工方、治理處對整改Q 填寫記錄： QR8.2.3-10房屋交項接驗收單； QR8.2.3-11工程進行驗證,填寫記錄：資料

17、移交清單；QR8.2.3-12R8.2.3-9整改項目驗收房屋共用部位及設(shè)施移交清表；單；QR8.2.3-13房屋附屬設(shè)施設(shè)備移交清單；注： 1；經(jīng)初驗同意接管的樓宇,不等于樓宇質(zhì)量完全符合國家及設(shè)計標準,發(fā)展商不能排除承擔整改質(zhì)量缺陷的責任； 2在相關(guān)規(guī)定的保修期終止時,經(jīng)過物業(yè)公司認可后才能向施工單位支付保修金；二、資料部分移交：進展商、承建商、物業(yè)公司組成 資 料驗收小組列出移交文件清 單依據(jù)文件清單內(nèi)容對資料 逐項進行移交產(chǎn)權(quán)資料：市府驗收合格資料：工程技術(shù)資料：a建筑、結(jié)構(gòu)等工程全套竣工圖紙及公用設(shè)a 項目批準文件a工程竣工驗收書備說明書、調(diào)試報告等；b 用地批準文件b 消防工程驗收

18、合格證b 地質(zhì)勘察報告；c 建筑執(zhí)照c 小區(qū)綜合驗收合格證c 工程合同及開、竣工報告；d 用電許可證d 工程預(yù)決算分項清單；d 業(yè)主清冊等e電梯使用合格證e 工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單包括質(zhì)見 QR8.2.3-11f 供電協(xié)議書量事故處理記錄；工程資料移g 電視共用天線合格證交清單 f 隱藏工程驗收記錄；h 用水審批表g 沉降觀看記錄及其沉降觀看點布置圖；i 水費收繳合同書等；h 鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；（見清單）i 水、電、空調(diào)、電梯等設(shè)備及衛(wèi)生潔具的檢驗合格證；j 機電設(shè)備訂購合同、單臺設(shè)備的說明 書、試驗記錄及系統(tǒng)調(diào)試記錄等（見清單）；缺陷登記,填寫記錄：QR8.2.3-N 確認檢查結(jié)果Y 司移交物業(yè)治理公11 工程資料移交清單交進展商注：資料移交最遲在地產(chǎn)商將樓宇資料報送市檔案館的同時,移交一份到物業(yè)公司存檔；業(yè)主看房入伙流程表地產(chǎn)公司提前 15 天到收樓處到售樓處業(yè)主持“ 入向業(yè)主發(fā)領(lǐng)取收樓辦理付費伙流轉(zhuǎn)單”出入伙通通知書,及銀行按“ 收樓