工程服務(wù)的案例六

1、工程服務(wù)的案例六（doc 8頁）案例六樓房脫落水泥塊砸死住戶怎么辦在某住宅小區(qū)，某住戶在住宅小區(qū)樓下行走時，不幸被5 層樓頂挑檐上脫落下的水泥塊砸傷頭部，造成重型顱腦損 傷，經(jīng)醫(yī)院搶救無效死亡。事故發(fā)生后，該住戶妻子將小區(qū) 物業(yè)管理公司高到法院，要求賠償。案例分析物業(yè)管理包括房屋安全管理。房屋安全管理是指物業(yè)管理 公司對受托進行管理的轄區(qū)內(nèi)的房屋進行日常的安全檢查 和防范，使其保持國家規(guī)定和業(yè)主要求的安全標準。本案例水泥塊的脫落，顯然是物業(yè)管理公司疏于房屋安全管理造成 的，因為屋頂挑檐水泥塊脫落非一日所成。而住戶的死亡直 接原因就是脫落水泥塊所致，因此物業(yè)管理公司應(yīng)承擔其法 律責任。解決方法物

2、業(yè)管理公司應(yīng)表明愿在法律規(guī)定的范圍內(nèi)向原告賠償， 但對原告沒有法律責任的訴訟請求，均不承擔法律責任。強化內(nèi)部管理，制定規(guī)章制度，并全面落實。對轄區(qū)內(nèi)物 業(yè)進行全面檢查，徹底消除安全隱患。相關(guān)法規(guī)制度1 .物業(yè)管理處：工程部工作程序-1日常報修流程1設(shè)備使用部門發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障或異?，F(xiàn)象后，填寫報修 送工程部值班室。特別緊急的報修也可直接電話通知，事后 再補報修單。報修單一式三份，由報修部門填寫報修項目后一起交 工程部。維修完成后，由工程部維修人員填寫完整，交報修 部門驗收簽字，“報修部門”聯(lián)由報修部門留存?！柏攧?wù)聯(lián)” 和“工程部”聯(lián)由工程部收回。公司內(nèi)所有維修都應(yīng)有報修 單。電話通知的報修應(yīng)及時補

3、填報修單。正常情況下，報修 單應(yīng)由報修部門主管簽字、維修完成后應(yīng)有驗收人簽字，這 樣才算有效的報修單。工程部值班人員接到報修單或報修電話后，應(yīng)標明時 間，根據(jù)類別通知班組技工前往檢修。檢修人員應(yīng)在接到報修通知后5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場進行 檢修。不能馬上修復(fù)的故障應(yīng)立即向上報告。屬配件原因馬 上報告領(lǐng)班申領(lǐng)或申購；屬于技術(shù)或其他原因的應(yīng)報告主 管。屬于技術(shù)或其他原因未能馬上修復(fù)的故障，主管組織 相關(guān)班組人員到現(xiàn)場查看，確認工程部暫無法解決的，應(yīng)立即采取臨時措施保證公司正常營業(yè)不受影響；并聯(lián)系外協(xié)或 廠家支持。設(shè)備故障未能修復(fù)，并可能對公司正常營業(yè)造成影響 的，應(yīng)報告公司總經(jīng)理，以便作出適當安排。設(shè)備故

4、障修復(fù)后，經(jīng)報修部門試用驗收，維修人詳細 填寫報修單中的維修項目和耗用材料項目，由驗收人簽字?！皥笮薏块T聯(lián)由報修部門留存?！柏攧?wù)聯(lián)”和“工程部 聯(lián)由工程部收回，其中“財務(wù)聯(lián)每月匯總后轉(zhuǎn)交財務(wù)部。重大設(shè)備故障未處理完畢當班檢修人員不得下班，應(yīng) 協(xié)同接班的人員共同修復(fù)。物業(yè)管理處：工程部工作程序2日常巡查檢修流程當班人員交接班前后應(yīng)對所屬范圍的設(shè)備設(shè)施進行細 致的巡查。發(fā)現(xiàn)異常隨時檢修，不能修復(fù)的報告主管并及時采取 措施保證正常的營業(yè)不受影響。巡查過程中發(fā)現(xiàn)的故障修復(fù)后應(yīng)要求設(shè)備所屬部門補 填報修單，并按日常報修的程序處理耗用材料等。每班至少進行二次巡查，重點部位至少進行三次巡查, 并認真做好巡查

5、記錄。巡查內(nèi)容還包括對各部門節(jié)能降耗情況的監(jiān)督。物業(yè)管理處：工程部工作程序.3預(yù)防性檢修程序所有設(shè)施制定預(yù)防性檢修計劃，按設(shè)備類別定人、定 期、定項目、定質(zhì)量要求進行。預(yù)防性檢修責任人按計劃的時間、項目和質(zhì)量要求認 真實施，并做好記錄。檢修時，設(shè)備的操作人員應(yīng)在場協(xié)助，便于更好地了 解設(shè)備構(gòu)造和性能O預(yù)防性檢修中的材料耗用以補填報修單的方式處理。物業(yè)管理處：工程部工作程序.4設(shè)備翻新、改造及增加項目的處理流程工程部根據(jù)設(shè)備使用要求確定是否需要翻新或改造設(shè) 備，并制定出詳細的可行性方案報總經(jīng)理批準。經(jīng)批準后，工程部即組織人力、物力在盡可能不影響 營業(yè)的情況下按方案實施。增加設(shè)備的項目由需要增加設(shè)

6、備的部門先填寫申報 表，交工程部進行可行性和成本的初步預(yù)算后送總經(jīng)理審 批。批準后即由工程部進行申購、安裝，然后交付使用。物業(yè)管理處：工程部工作程序.6公司重大活動及貴賓接待的工程保障工作流程公司重大活動及貴賓接待任務(wù)由總經(jīng)理辦公室將具體 安排通知單告工程部值班室。工程部接到重大活動或貴賓接待任務(wù)安排通知后，詳 細了解各項細節(jié)，及時與其它部門聯(lián)系協(xié)調(diào)，制定工程保障 計劃。提前對涉及重大活動或貴賓接待的場所內(nèi)的、所有電 氣設(shè)施、水暖潔具、裝飾裝潢等進行全面的檢查維護，必要 時進行檢修、添置或改造。4 .對其他區(qū)域也應(yīng)加強巡檢力度，確保萬無一失。5活動或接待期間各崗位人員加強戒備，主管領(lǐng)班應(yīng)隨 時

7、在場督促檢查，將各項工作具體落實。6 .每次任務(wù)完成后，都應(yīng)作總結(jié)，不斷積累經(jīng)驗。物業(yè)管理處：工程部工作程序-7出租物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理模式1 .租方與公司物業(yè)管理處達成承租意向后，由工程部、 物業(yè)處、求租方代表共同對所承租區(qū)域的設(shè)備設(shè)施進行檢 查。工程部按現(xiàn)場的物業(yè)設(shè)施狀況詳細填制記錄表，并與 租方代表、物業(yè)處三方共同簽字確認。物業(yè)設(shè)施狀況記錄表一式多份，除工程部留存一份外，其余根據(jù)需要附于物業(yè)租賃契約后由契約收執(zhí)方保 存?zhèn)洳?。承租方租用的物業(yè)設(shè)施應(yīng)按契約規(guī)定使用及維護，并 接受工程部日常巡查監(jiān)督管理。工程部負責日常對出租物業(yè)區(qū)域的設(shè)施進行巡查，及 時維修保養(yǎng)。如發(fā)現(xiàn)出租給承租方的設(shè)施設(shè)備被承租

8、方移位、更改、 損毀等不符契約規(guī)定的，應(yīng)立即制止并報告物業(yè)管理處。出 租的物業(yè)設(shè)施由物業(yè)管理處負責歸口管理6 .承租方損毀所租用的物業(yè)設(shè)施的情況反饋至物業(yè)處 后，由物業(yè)處、工程部、租方代表共同現(xiàn)場核實損毀范圍， 由工程部根據(jù)情況填寫記錄單，三方簽字確認。7 .租方移位、更改、損毀的物業(yè)設(shè)施設(shè)備按契約所約定 由承租方負責還原，或由工程部修復(fù)。所有損失及費用由物 業(yè)處負責按契約規(guī)定索賠處理。出租的物業(yè)設(shè)施設(shè)備在正常使用情況下發(fā)生的各種故 障均由承租方直接向物業(yè)處反映，再由物業(yè)處按報修程序通 知工程部進行維修。工程部按要求定期對出租區(qū)域的物業(yè)設(shè)施進行保養(yǎng)、 檢修，所有計劃均事先向物業(yè)處反饋，由物業(yè)處

9、聯(lián)系租方做 好協(xié)調(diào)。其它事項按工程部運作規(guī)范處理。工程部負責定期按物業(yè)處要求準確對出租的物業(yè)區(qū) 域的用水、用電、空調(diào)等各種能耗數(shù)據(jù)進行抄表統(tǒng)計，填制 記錄交物業(yè)處。11 .出租物業(yè)退租時，由工程部、物業(yè)處、租方代表共 同對照契約所附承租時的物業(yè)設(shè)施設(shè)備狀況記錄現(xiàn)場進行 核對，填制退租物業(yè)設(shè)施移交單。12、其它事項按公司物業(yè)管理規(guī)定處理。物業(yè)管理處：工程部工作程序-8工程部維修服務(wù)規(guī)范接聽報修電話或報修單時應(yīng)禮貌用語，并仔細聽取和 記錄維修地點及內(nèi)容等情況。維修人員應(yīng)在接到報修通知5分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場；如客 房已經(jīng)出租，必須由客房服務(wù)員陪同，在征得客人同意或不 打擾客人的情況下迅速搶修，維修完成后維修人員和服務(wù)員 共同檢查驗收簽字，并向客人致歉。如遇設(shè)備損壞較嚴重，應(yīng)向客人解釋，并告知服務(wù)員， 由服務(wù)員征得客人同意后為客人換一新房。4 .如客人掛出“請勿打擾”的警告牌，而在當班時間內(nèi) 無法維修時應(yīng)在交接班記錄本上注明，并叮囑服務(wù)員當客人 同意維修后及時通知再