某公司步行街招商策劃書

1、XX公司司步行街街招商策策劃書第一部分分 本項目招招商的目目的與目目標(biāo)一、本項項目招商商的目的的根據(jù)項目目的市場場定位及及營銷要要求，項項目的招招商主要要是針對對項目商商業(yè)營業(yè)業(yè)房使用用展開，主要是是要達到到以下目目的：1、通過過主動導(dǎo)導(dǎo)向式招招商完成成項目格格調(diào)文化化休閑的的主題定定位；2、通過過招商的的品牌導(dǎo)導(dǎo)入策略略提升項項目的投投資價值值；3、通過過招商形形成項目目的商流流，最終終增強投投資者的的投資信信心；4、通過過招商的的實施逐逐步建立立和完善善項目的的經(jīng)營運運作體系系；5、通過過招商推推動項目目的銷售售。以上目的的主要構(gòu)構(gòu)架形式式為：項目市場定位及營銷要求項目招商品牌導(dǎo)入提升項目

2、投資價值吸引其他商家介入主題性商家完成項目經(jīng)營定位形成穩(wěn)定的經(jīng)營商流吸引投資者完成銷售為后期經(jīng)營獲利提供保障建立、完善項目的經(jīng)營運作體系 形式式二、本項項目招商商的目標(biāo)標(biāo)針對項目目規(guī)劃設(shè)設(shè)計和營營銷、經(jīng)經(jīng)營的要要求，本本項目在在招商過過程中分分為兩個個階段展展開。（一）、銷售期期中的招招商目標(biāo)標(biāo)在本項目目的銷售售期中招招商最主主要的目目的在于于促進項項目的銷銷售，為為項目經(jīng)經(jīng)營期主主題化風(fēng)風(fēng)格的形形成打下下基礎(chǔ)，主要目目標(biāo)有：1、在銷銷售前引引入23家國國際性連連鎖品牌牌休閑主主力店，主要集集中在咖咖啡吧、酒吧、西式風(fēng)風(fēng)格餐廳廳、休閑閑俱樂部部幾種形形式上；2、引入入10家家左右成成都本地地有

3、一定定影響力力的酒吧吧、俱樂樂部、KKTV量量販以連連鎖店的的形式入入駐；3、實現(xiàn)現(xiàn)40%面積營營業(yè)用房房的出租租。（二）、經(jīng)營期期開始前前的招商商目標(biāo)在項目的的經(jīng)營期期中項目目招商的的最主要要目的是是通過招招商形成成項目完完整的主主題化形形象，實實現(xiàn)項目目總體的的品牌化化塑造，最終建建立起項項目的系系統(tǒng)經(jīng)營營體系，展開項項目的全全面經(jīng)營營。這一一階段的的主要目目標(biāo)為：1、實現(xiàn)現(xiàn)項目商商業(yè)營業(yè)業(yè)用房995%出出租；2、引入入2030家家多種主主題化的的休閑吧吧，45家有有特色的的異國風(fēng)風(fēng)味餐廳廳；3、引入入566家小型型生活配配套經(jīng)營營商家，完善項項目配套套經(jīng)營；4、完成成項目的的形象認(rèn)認(rèn)知度

4、的的提升。第二部分分 本項目招招商人員員要求一、項目目招商的的機構(gòu)建建設(shè)本項目的的招商應(yīng)應(yīng)由專門門的部門門負責(zé)組組織實施施，主要要的機構(gòu)構(gòu)建立建建議考慮慮采用三三種形式式：1、由營營銷公司司在負責(zé)責(zé)項目銷銷售的同同時，獨獨立成立立專門的的招商部部門，配配合項目目的銷售售展開招招商工作作；2、引入入知名的的商業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理公司，由他們們負責(zé)組組建專門門的招商商部門，在項目目銷售過過程中展展開全面面的招商商工作；3、引入入國際性性品牌經(jīng)經(jīng)營管理理公司作作為顧問問，成立立專門的的經(jīng)營管管理公司司，由經(jīng)經(jīng)營管理理公司直直接展開開全面的的招商工工作。在成立的的招商部部門中建建議設(shè)立立以下職職位：招商部經(jīng)

5、理現(xiàn)場招商主管現(xiàn)場商務(wù)助理內(nèi)業(yè)人員外聯(lián)招商主管外聯(lián)商務(wù)助理二、項目目招商部部門的人人員職責(zé)責(zé)及要求求11、項目目招商部部經(jīng)理要求：對對商業(yè)性性招商有有實際操操作能力力，熟悉悉招商運運作的流流程和各各環(huán)節(jié)，具有較較強的統(tǒng)統(tǒng)籌和管管理能力力，具有有出色的的談判技技巧和交交際能力力，對餐餐飲娛樂樂行業(yè)有有一定的的了解。職責(zé)：負負責(zé)項目目招商工工作目標(biāo)標(biāo)的分解解，制定定招商執(zhí)執(zhí)行方案案和工作作計劃，根據(jù)計計劃下達達招商工工作任務(wù)務(wù)，并在在必要條條件下協(xié)協(xié)調(diào)各招招商部門門與客戶戶以及各各招商部部門之間間的關(guān)系系；負責(zé)責(zé)招商部部與項目目運作中中其他部部門之間間的聯(lián)系系，協(xié)調(diào)調(diào)與其他他各部門門之間的的關(guān)系，

6、在一定定范圍內(nèi)內(nèi)對招商商政策及及規(guī)則提提出修改改建議，行使招招商中的的優(yōu)惠權(quán)權(quán)。招商商部經(jīng)理理由項目目今后的的經(jīng)營管管理公司司經(jīng)理直直接領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。22、招商商主管要求：對對商業(yè)物物業(yè)招商商有實際際運作經(jīng)經(jīng)驗，對對行業(yè)有有一定的的了解，具有一一定的統(tǒng)統(tǒng)籌和計計劃能力力，具有有較強的的談判和和交際能能力，具具有一定定的組織織能力。職責(zé)：根根據(jù)招商商工作計計劃和工工作任務(wù)務(wù)統(tǒng)籌安安排招商商執(zhí)行工工作，具具體處理理在招商商過程中中出現(xiàn)的的問題，與大客客戶進行行具體的的談判，妥善處處理客戶戶與招商商人員之之間的關(guān)關(guān)系，協(xié)協(xié)調(diào)各招招商人員員之間的的關(guān)系，根據(jù)客客戶的具具體情況況和具體體要求安安排營業(yè)業(yè)房的使

7、使用。及及時向經(jīng)經(jīng)理反映映招商過過程中存存在的問問題。由由招商部部經(jīng)理直直接領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)。33、招商商商務(wù)助助理要求：對對項目的的情況和和招商規(guī)規(guī)則比較較熟悉，深刻地地理解項項目的招招商相關(guān)關(guān)政策，熟悉項項目經(jīng)營營運作過過程，對對餐飲休休閑行業(yè)業(yè)有一定定的了解解，具有有一定的的談判能能力和溝溝通能力力，個人人具有親親和力，具有一一定的財財務(wù)分析析能力。職責(zé)：執(zhí)執(zhí)行項目目招商的的具體工工作，負負責(zé)日常常與客戶戶的直接接洽談，解釋有有關(guān)招商商政策，負責(zé)與與客戶進進行聯(lián)系系及收集集客戶檔檔案資料料，負責(zé)責(zé)解釋客客戶在經(jīng)經(jīng)營中所所需了解解的各方方面情況況，及時時向主管管反映招招商過程程中存在在的問題題。負責(zé)

8、責(zé)與客戶戶簽定承承租合同同。由招招商主管管直接領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)。44、招商商內(nèi)業(yè)要求：具具有一定定的行政政管理能能力和統(tǒng)統(tǒng)計分析析能力。能夠從從事商務(wù)務(wù)及行政政公文的的處理工工作，有有檔案管管理的經(jīng)經(jīng)驗，對對項目招招商比較較熟悉。職責(zé)：負負責(zé)項目目招商客客戶檔案案的保存存與管理理，協(xié)助助經(jīng)理進進行招商商部日常常的行政政管理工工作，負負責(zé)審核核招商相相關(guān)的合合同及協(xié)協(xié)議。負負責(zé)統(tǒng)計計招商過過程中的的相關(guān)數(shù)數(shù)據(jù)，向向招商經(jīng)經(jīng)理提供供數(shù)據(jù)以以供進行行參考和和分析。直接由由招商部部經(jīng)理領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)工作作。三、項目目招商培培訓(xùn)本項目的的招商部部在組建建成后要要根據(jù)本本項目的的具體招招商要求求對各部部門人員員進行針針對性

9、的的培訓(xùn)，主要培培訓(xùn)內(nèi)容容為：1、項目目的規(guī)劃劃、建筑筑及功能能分布詳詳細的情情況；2、項目目的市場場定位及及功能定定位；3、項目目周國商商業(yè)環(huán)境境及社區(qū)區(qū)具體特特征；4、項目目目標(biāo)消消費群體體習(xí)性及及心理特特征；5、項目目招商政政策及招招商流程程，項目目招商的的法律文文本及具具體內(nèi)容容；6、項目目招商的的商源分分析及業(yè)業(yè)態(tài)特征征；7、項目目招商相相關(guān)策略略及技巧巧運用；8、項目目招商部部的工作作規(guī)范及及工作流流程；9、有關(guān)關(guān)工商、稅務(wù)、衛(wèi)生等等職能部部門與項項目招商商相關(guān)的的法規(guī)、規(guī)定及及相關(guān)費費用的學(xué)學(xué)習(xí)；10、項項目招商商與項目目銷售、工程等等部門接接洽的流流程及相相關(guān)事宜宜；11、本本

10、項目的的相關(guān)投投資分析析、財務(wù)務(wù)評測。根據(jù)以上上培訓(xùn)內(nèi)內(nèi)容在項項目具體體情況明明確后，依據(jù)招招商策略略書制定定出具體體的招商商培訓(xùn)手手冊，并并以此對對招商人人員展開開全面的的培訓(xùn)。整個培訓(xùn)訓(xùn)周期約約為七天天，培訓(xùn)訓(xùn)的方式式主要以以模擬式式情景培培訓(xùn)結(jié)合合理論教教學(xué)的方方式，在在整個培培訓(xùn)期中中被培訓(xùn)訓(xùn)人員除除了進行行正常的的集中培培訓(xùn)外，還將由由各部門門組織針針對性的的討論活活動，在在培訓(xùn)結(jié)結(jié)束后進進行統(tǒng)一一的測試試。第三部分分 本項目的的招商原原則一、本項項目招商商原則制制定的基基礎(chǔ)本項目的的招商原原則的確確定主要要是考慮慮到以下下條件的的要求：1、項目目自身市市場定位位及經(jīng)營營定位的的要求

11、；2、項目目銷售推推廣的策策略及可可能的市市場態(tài)勢勢；3、項目目自身品品牌建設(shè)設(shè)的要求求；4、成都都市餐飲飲休閑行行業(yè)的現(xiàn)現(xiàn)狀要求求；5、成都都市餐飲飲休閑娛娛樂消費費群的消消費習(xí)性性及消費費趨勢；6、未來來商源可可能的商商業(yè)要求求。針對這些些要求和和實際情情況，在在此提出出了本項項目招商商的具體體原則，以此作作為展開開銷售策策略的參參照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。二、本項項目招商商的具體體實施基基本原則則（一）、關(guān)于招招商機構(gòu)構(gòu)的建立立原則本項目的的招商機機構(gòu)應(yīng)與與將來項項目經(jīng)營營管理相相結(jié)合，人員能能夠在完完成項目目招商后后轉(zhuǎn)入項項目經(jīng)營營管理公公司，這這樣一方方面能夠夠保障項項目招商商工作與與今后的的經(jīng)營管

12、管理工作作緊密地地結(jié)合；另一方方面能夠夠有效地地利用人人力資源源。就招招商機構(gòu)構(gòu)的建立立具體應(yīng)應(yīng)遵循的的原則為為：1、招商商人員應(yīng)應(yīng)具有獨獨立工作作的能力力，在業(yè)業(yè)務(wù)上應(yīng)應(yīng)具有談?wù)勁?、財財?wù)分析析、市場場判斷多多方面的的經(jīng)驗和和能力；2、招商商部的人人員編制制應(yīng)精簡簡，招商商主管應(yīng)應(yīng)同時從從事具體體的招商商執(zhí)行工工作；3、整個個招商部部的人員員應(yīng)具有有較好的的教育背背景，能能夠代表表公司的的經(jīng)營管管理形象象。（二）、關(guān)于商商源的選選擇原則則由于本項項目的商商源是形形成本項項目經(jīng)營營特色，保障項項目投資資者投資資回報的的最直接接因素，故此在在商源的的選擇上上要考慮慮到項目目定位的的要求和和對項目

13、目銷售的的促進，對投資資者投資資信心的的支持，為了達達到以上上目的，在此提提出以下下選擇原原則：1、商源源的選擇擇要注重重品牌化化和主題題化，品品牌要以以國際性性連鎖品品牌和地地區(qū)知名名品牌為為主；主主題要以以格調(diào)化化，異域域風(fēng)情的的吧文化化店為主主；2、商源源的選擇擇要以文文化氛圍圍較濃的的休閑娛娛樂吧為為主，而而購物和和其它服服務(wù)性質(zhì)質(zhì)的項目目商家為為輔；3、在商商家的選選擇上要要以本地地有一定定知名度度的商家家為主，但也要要引入成成都尚沒沒有的外外地品牌牌商家。三、項目目招商策策略原則則本項目由由于自身身銷售要要求的一一些特殊殊性，以以及項目目自身定定位的具具體要求求，使得得項目在在招商

14、過過程中要要遵循一一些自身身所必要要的原則則。11、品牌牌導(dǎo)入和和品牌帶帶動的原原則 在項目目招商過過程中一一定要引引入在行行業(yè)內(nèi)具具有一定定影響力力，能夠夠提升本本項目經(jīng)經(jīng)營檔次次的品牌牌經(jīng)營者者，提升升項目的的投資價價值和經(jīng)經(jīng)營價值值。在此此基礎(chǔ)上上利用品品牌經(jīng)營營商的影影響力來來進行進進一步的的招商，這樣可可以增強強招商的的有效性性，擴大大招商的的影響力力，對于于項目的的銷售以以及招商商的持續(xù)續(xù)開展都都有極大大的促進進作用。22、招商商與銷售售互動的的原則在招商的的過程中中要與銷銷售緊密密配合，招商在在銷售各各階段利利用不同同的招商商方向和和力度來來配合銷銷售；同同時又要要利用銷銷售的勢

15、勢頭來促促進招商商的持續(xù)續(xù)進行。利用這這種互動動的關(guān)系系來實現(xiàn)現(xiàn)招商與與銷售的的全面推推進。33、招商商的進度度要適中中在整個招招商過程程中招商商介入的的時機要要得當(dāng)，整個招招商的進進程要適適中。招招商的籌籌備和意意向性商商家的接接洽應(yīng)該該在銷售售正式開開始前就就逐步展展開，但但主要限限于品牌牌主力店店或旗艦艦店的引引入，在在項目銷銷售前期期招商主主要以人人員外出出與較有有影響力力的代表表性商家家接洽，在招商商進度上上較緩，在項目目旺銷期期及持續(xù)續(xù)期則主主要依靠靠現(xiàn)場的的自發(fā)性性的招商商為主，由客戶戶自行上上門咨詢詢；在進進入尾盤盤期時，則展開開大規(guī)模模的招商商宣傳，加快招招商的進進度。這這樣

16、控制制進度的的目的在在于利用用招商與與銷售互互動的關(guān)關(guān)系有效效地推動動招商的的進行，同時也也可以使使招商資資金的使使用更為為有效。44、招商商中要采采用普遍遍撒網(wǎng)，重點突突破的原原則在招商過過程中由由于項目目實際的的口岸尚尚不是成成熟的口口岸，故故此對大大多數(shù)商商家而言言均存在在著一定定的風(fēng)險險，因此此談判成成功的幾幾率相對對較小，根據(jù)這這一實際際情況，本項目目在招商商期中應(yīng)應(yīng)當(dāng)通過過直郵、廣告宣宣傳等形形式廣泛泛地宣傳傳項目的的招商信信息，而而在實際際人員招招商中則則應(yīng)從各各類商源源中選取取有代表表性、可可能性較較強的商商家進行行重點談?wù)勁泻屯煌黄啤?5、招商商應(yīng)采用用“先易后后難”的原則則

17、正是因為為項目的的口岸存存在著以以上的特特征，故故此為了了保障招招商的順順利進行行，也為為了使招招商對銷銷售有促促進作用用，在招招商前期期應(yīng)選擇擇要求不不高，但但具有一一定代表表性的商商家迅速速地突破破，然后后利用他他們來進進行宣傳傳，一方方面加強強投資者者的投資資信心，另一方方面對招招商起到到一定的的促進作作用。66、在招招商過程程中要采采用政策策不均衡衡的原則則為了吸引引有一定定實力的的商家入入駐，在在項目的的優(yōu)惠政政策上應(yīng)應(yīng)有一定定的偏向向性，應(yīng)應(yīng)對有較較強品牌牌的商家家提供更更多、更更廣泛的的優(yōu)惠，而對一一般的商商家則提提供較少少的優(yōu)惠惠，這樣樣一方面面可以使使品牌的的商家感感覺到享享

18、受到了了更多的的優(yōu)惠，從而更更有吸引引力；另另一方面面也可以以降低由由于優(yōu)惠惠過多而而減少項項目自身身的利潤潤值。同同時政策策不均衡衡的原則則也可以以很好地地被銷售售宣傳用用來作為為有效地地促銷策策略之一一。以上在招招商過程程中各個個環(huán)節(jié)應(yīng)應(yīng)遵循的的原則在在實際運運作過程程中應(yīng)根根據(jù)實際際的情況況進行調(diào)調(diào)整和完完善，其其根本目目的在于于保證招招商工作作的順利利開展，招商策策略的有有效實施施，最終終達到預(yù)預(yù)期的招招商目的的。第四部分分 本項目的的招商流流程現(xiàn)場招商招 商 部外出招商商家到現(xiàn)場咨詢，填寫商戶面談記錄表，向商家作相關(guān)介紹，商家提供品類品牌資料根據(jù)商源資料和業(yè)態(tài)規(guī)劃確定目標(biāo)商戶所在地商

19、家確定商鋪位置后，招商人員與業(yè)主聯(lián)系，促雙方面談，協(xié)助雙方達成房屋租賃意向，招商人員填寫商家品類品牌進駐確認(rèn)表，經(jīng)審核準(zhǔn)入推介成功與目標(biāo)客戶洽談并聯(lián)同現(xiàn)場考察協(xié)商失敗向商家推薦其條件的相當(dāng)商鋪推介失敗繼續(xù)尋求到適合的商鋪，再進行回訪商家與業(yè)主簽定房租租賃合同，并交納保證金。承租方與管理公司簽定經(jīng)營管理服務(wù)協(xié)議、商家公約及消防安全責(zé)任書陪同商家去管理公司財務(wù)部交付水、電保證金，促銷宣傳費，預(yù)付一季度物管費恁交納憑證辦理協(xié)議蓋章手續(xù)。并告知商家進場裝修相關(guān)事項招商成功辦理裝修手續(xù)，實施裝修施工、監(jiān)管、難收、退場開業(yè)經(jīng)營推介失敗填寫對外商戶招商情況表備案，繼續(xù)尋找，不定期對客戶回訪，征求意見和意向交

20、付裝修相關(guān)費用，施工驗收后退還保證金第五部分分 本項目的的主要招招商策略略一、本項項目招商商實施的的總體策策略本項目招招商是在在項目具具有明確確定位的的基礎(chǔ)上上進行的的，其目目標(biāo)商源源也具有有一定的的目標(biāo)性性，故此此在總體體的招商商過程中中要明確確針對目目標(biāo)商源源的經(jīng)營營特點，經(jīng)營要要求，經(jīng)經(jīng)營預(yù)期期結(jié)合項項目自身身特性制制定也具具有針對對性的招招商策略略。通過分析析，我們們提出了了以下招招商策略略：明確項目目的市場場經(jīng)營主主題定位位后，通通過現(xiàn)場場包裝、資料介介紹、廣廣告宣傳傳、經(jīng)營營分析等等多種形形式來強強化項目目的經(jīng)營營賣點，然后制制定出一一系列的的針對不不同層次次經(jīng)營者者的優(yōu)惠惠措施，

21、利用經(jīng)經(jīng)營賣點點和優(yōu)惠惠措施配配合項目目周邊未未來的發(fā)發(fā)展趨勢勢及現(xiàn)有有的特性性來分階階段性地地采用“品牌先先行，招招商與銷銷售互動動”的策略略來逐步步地完成成招商，最后通通過項目目的經(jīng)營營運轉(zhuǎn)來來進一步步完善項項目的主主題定位位，提升升項目的的經(jīng)營品品牌。二、項目目招商策策略實施施的步驟驟本項目的的招商策策略為實實施要充充分準(zhǔn)備備，穩(wěn)步步實施，計劃周周密，具具體來說說招商策策略的實實施可分分以下步步驟進行行。1、明確確項目的的形象風(fēng)風(fēng)格定位位，在此此基礎(chǔ)上上做好項項目的口口岸分布布規(guī)劃和和經(jīng)營規(guī)規(guī)劃；2、制定定好完備備的招招商說明明書及及相關(guān)的的招商法法律文本本；3、在此此同時對對現(xiàn)場進進行

22、精心心地包裝裝，并在在銷售現(xiàn)現(xiàn)場營造造出熱列列的氣氛氛，裝飾飾出濃郁郁的異國國風(fēng)情；4、整理理出第一一批招商商的商源源名單，主要是是成都、北京、上海、深圳和和廣州的的國際性性連鎖品品牌休閑閑餐飲店店，做出出詳細的的招商工工作計劃劃；5、在正正式銷售售開始前前先由專專門的招招商部門門按照招招商工作作計劃的的要求與與這些商商家進行行接觸洽洽談，爭爭取23家品品牌店的的進入，最好爭爭取國際際連鎖店店在成都都設(shè)立主主力店或或旗艦店店；6、在銷銷售開始始后利用用品牌店店進行宣宣傳，一一方面利利用現(xiàn)場場咨詢客客戶展開開現(xiàn)場招招商、招招租；另另一方面面利用先先期入駐駐的品牌牌店作為為鋪墊進進一步外外出洽談?wù)?/p>

23、新的品品牌店；7、在銷銷售進入入尾盤期期后，再再在媒體體上展開開規(guī)模的的宣傳活活動，利利用前兩兩階段積積累的客客戶進行行引導(dǎo)性性宣傳，最終通通過強勢勢的招商商完成項項目經(jīng)營營體系的的構(gòu)建，實現(xiàn)招招商的目目標(biāo)要求求；8、在招招商完成成后啟動動項目的的經(jīng)營規(guī)規(guī)劃體系系和物業(yè)業(yè)服務(wù)體體系，一一方面給給予商家家必要的的宣傳支支持和優(yōu)優(yōu)惠配套套支持，以帶動動其經(jīng)營營的開展展；另一一方面通通過各類類主題公公關(guān)活動動來提升升項目在在成都消消費者中中的認(rèn)知知度和美美譽度，最終建建立起項項目自身身強力的的品牌。三、項目目招商策策略實施施中的相相關(guān)具體體措施（一）、項目的的經(jīng)營規(guī)規(guī)劃原則則項目的經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃主要是

24、是根據(jù)要要引入的的商家類類型而決決定的，我們建建議根據(jù)據(jù)項目的的總體市市場定位位，主要要是引入入具有異異域風(fēng)格格和有定定文化背背景的主主題性休休閑消費費商家。根據(jù)項項目的要要求主要要有四大大類：1、主題題風(fēng)格調(diào)調(diào)飲吧2、異域域品牌餐餐吧3、時尚尚風(fēng)情購購物店4、特色色配套服服務(wù)店在將這些些店進行行經(jīng)營規(guī)規(guī)劃時要要將一些些具有品品牌，需需要較大大人流量量的店放放在項目目一層較較顯著的的位置，利用他他們來提提升項目目的總體體品質(zhì)，同時也也易于利利用這一一點與他他們進行行談判。對于一些些需要有有層次空空間的商商家如KKTV、酒吧等等則放到到二樓。對于通過過宣傳來來吸引客客戶消費費的異國國風(fēng)情的的餐吧

25、則則可以安安排在小小區(qū)公寓寓的主入入口和離離主入口口較近的的二樓。對于需要要較多人人流量支支撐而又又需顯著著位置的的時尚風(fēng)風(fēng)情購物物區(qū)則放放到離商商業(yè)街主主入口較較近的區(qū)區(qū)域，最最好臨近近二環(huán)路路。而一些配配套服務(wù)務(wù)店則根根據(jù)其經(jīng)經(jīng)營的要要求放在在一些口口岸較差差的地方方，主要要作為項項目的服服務(wù)性配配套，為為項目未未來的業(yè)業(yè)主和經(jīng)經(jīng)營商家家服務(wù)。具體化經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃見經(jīng)營營管理方方案書。（二）、項目招招商優(yōu)惠惠措施針對項目目欲引入入的商家家提出以以下一些些優(yōu)惠措措施：11、租金金優(yōu)惠1）、對對于具有有國際品品牌的國國際性連連鎖商家家實行免免三年租租金的優(yōu)優(yōu)惠；2）、對對于全國國性的知知名品牌牌

26、連鎖商商家實行行免兩年年租金的的優(yōu)惠；3）、對對于成都都市的知知名口牌牌商家實實行免一一年租金金的優(yōu)惠惠；對上免租租金的優(yōu)優(yōu)惠可以以加上與與項目簽簽定承租租協(xié)議的的時間和和順序限限制這一一條件。4）、對對于先入入駐的其其他前二二十名商商家實行行免半年年租金的的優(yōu)惠；5）、對對于先入入駐的其其他前四四十名商商家實行行免三個個月租金金的優(yōu)惠惠。22、關(guān)于于辦理手手續(xù)及稅稅費的優(yōu)優(yōu)惠1）、爭爭取與當(dāng)當(dāng)?shù)匦姓鞴懿坎块T聯(lián)系系，以招招商引資資的形式式爭取對對本項目目經(jīng)營商商家的一一部分相相關(guān)稅費費的減免免；2）、與與主管工工商管理理部門聯(lián)聯(lián)系，爭爭取本項項目的經(jīng)經(jīng)營商家家辦理手手續(xù)的簡簡化，同同時代經(jīng)

27、經(jīng)營商家家辦理相相登記手手續(xù)；3）、設(shè)設(shè)立專門門的機構(gòu)構(gòu)作為平平時商家家與工商商及稅務(wù)務(wù)的聯(lián)系系單位，以解除除商家的的后顧之之憂。33、關(guān)于于對商家家經(jīng)營配配套的優(yōu)優(yōu)惠1）、對對于部分分非常有有影響的的國際性性品牌商商家可以以從招商商費用中中撥出專專門的款款項作為為商家的的部分裝裝飾款；2）、針針對提升升入駐一一定數(shù)量量的商家家采取免免除一定定時期內(nèi)內(nèi)的物業(yè)業(yè)管理費費。（三）、項目招招商中的的后期經(jīng)經(jīng)營支持持為了使經(jīng)經(jīng)營商家家免去因因為口岸岸不好而而產(chǎn)生的的風(fēng)險顧顧慮，在在招商期期中還要要規(guī)劃進進入經(jīng)營營期后的的經(jīng)營支支持保障障。主要要的保障障有：1、為經(jīng)經(jīng)營商家家開發(fā)消消費會員員，主要要先發(fā)

28、展展項目未未來的業(yè)業(yè)主；2、在經(jīng)經(jīng)營期中中定期為為經(jīng)營作作主題性性宣傳廣廣告；3、在經(jīng)經(jīng)營前期期圍繞項項目的風(fēng)風(fēng)格和經(jīng)經(jīng)營主題題定位開開展一系系列的主主題性公公關(guān)活動動，并力力爭形成成一種固固定的模模式期舉舉行一次次，這樣樣可以樹樹立起自自身的經(jīng)經(jīng)營品牌牌；4、在條條件允許許的情況況下可以以與麥德德性協(xié)商商安排本本項目消消費者免免費在步步行街停停車；5、在相相關(guān)時尚尚雜志和和餐飲專專欄中發(fā)發(fā)布項目目經(jīng)營的的流行主主題，定定期吸引引消費者者前來消消費。第六部分分 項目招商商準(zhǔn)備本項目的的招商準(zhǔn)準(zhǔn)備主要要從以下下幾方面面著手。一、項目目招商文文件的準(zhǔn)準(zhǔn)備主要準(zhǔn)備備的招商商文件有有：1、項目目的相關(guān)

29、關(guān)開發(fā)法法律文件件；2、項目目招商手手冊和說說明書；3、項目目經(jīng)營規(guī)規(guī)劃說明明書；4、項目目經(jīng)營相相關(guān)保障障的承諾諾書；5、項目目相關(guān)優(yōu)優(yōu)惠政策策的說明明書；6、項目目經(jīng)營協(xié)協(xié)議書和和簽定的的流程；7、項目目經(jīng)營辦辦理的相相關(guān)費用用的說明明；8、項目目經(jīng)營的的財務(wù)分分析報告告。二、項目目招商計計劃的制制定項目招商商計劃主主要包括括以下幾幾種：1、項目目總體招招商安排排及實施施步驟；2、項目目前期招招商計劃劃書；3、項目目銷售期期招商計計劃書；4、項目目銷售后后期招商商計劃書書；5、項目目經(jīng)營期期招商計計劃書。三、項目目招商機機構(gòu)的建建立和培培訓(xùn)該部分在在前面已已經(jīng)進行行過闡述述，在此此不再重重

30、復(fù)。四、項目目招商硬硬件設(shè)施施的完善善本項目在在未進入入經(jīng)營期期前，所所有的經(jīng)經(jīng)營環(huán)境境和特色色的展示示就只能能通過現(xiàn)現(xiàn)場的銷銷售來完完成了。在招商商展開必必須對現(xiàn)現(xiàn)場的環(huán)環(huán)境進行行包裝，該部分分內(nèi)容在在主報告告中已經(jīng)經(jīng)詳述，不再重重復(fù)。五、與相相關(guān)政府府及經(jīng)營營主管部部門協(xié)商商項目經(jīng)經(jīng)營掩耳耳盜鈴環(huán)環(huán)境改善善的相關(guān)關(guān)事宜在正式展展開招商商之前應(yīng)應(yīng)與青羊羊區(qū)政府府相關(guān)部部門商議議以下相相關(guān)事宜宜：1、關(guān)于于項目內(nèi)內(nèi)經(jīng)營戶戶經(jīng)營手手續(xù)辦理理簡化的的明確；2、關(guān)于于項目經(jīng)經(jīng)營戶，尤其是是國際性性連鎖企企業(yè)相關(guān)關(guān)稅費減減免的協(xié)協(xié)商；3、關(guān)于于在項目目期中租租用步行行街停車車場的相相關(guān)事宜宜；4、關(guān)于

31、于在項目目在臨二二環(huán)路處處開口與與相關(guān)部部門協(xié)商商；5、關(guān)于于取得沃沃爾馬及及家樂福福入駐項項目附近近的確認(rèn)認(rèn)資料。以上這些些事宜的的協(xié)商最最終以書書面文件件或文書書的形式式確定，以便在在招商時時使用。六、項目目招商宣宣傳資料料的設(shè)計計及制作作項目主要要設(shè)計和和制作的的宣傳資資料有：1、項目目招商宣宣傳DMM單；2、項目目招商手手冊；3、項目目招商相相關(guān)VII應(yīng)用系系統(tǒng)，如如手提袋袋、工作作牌、公公文紙等等；4、項目目招商經(jīng)經(jīng)營財務(wù)務(wù)分析書書樣本；5、項目目經(jīng)營規(guī)規(guī)劃書。七、確定定項目目目標(biāo)商源源并進行行安排在項目招招商正式式開始前前要選定定好在銷銷售期前前進行談?wù)勁械纳躺碳业拿麊危⒉⒁源?/p>

32、進進行認(rèn)真真的分析析和篩選選，以便便最終確確定談判判的順序序和談判判的策略略。八、輔助助招商單單位的確確定由于本項項目可能能涉及異異地招商商工作的的開展，故此項項目招商商在必要要的條件件下還應(yīng)應(yīng)與招商商所在地地的房地地產(chǎn)咨詢詢顧問公公司或物物業(yè)經(jīng)營營公司進進行密切切的合作作，由他他們輔助助展開異異地的招招商工作作，故此此在正式式招商名名單確認(rèn)認(rèn)后還應(yīng)應(yīng)確認(rèn)本本項目的的輔助招招商單位位。第七部分分 本項目招招商的初初步工作作計劃本項目招招商工作作初步計計劃安排排如下：11、招商商準(zhǔn)備期期序號工作內(nèi)容容完成周期期負責(zé)部門門協(xié)助部門門1招商機構(gòu)構(gòu)的建立立在招商策策略和招招商方案案明確后后項目經(jīng)營營管

33、理公公司項目銷售售部及策策劃部門門2招商相關(guān)關(guān)文件的的準(zhǔn)備兩周項目招商商部項目經(jīng)營營管理公公司、銷銷售部、行政部部3項目招商商流程及及協(xié)議簽簽定流程程確定一周項目招商商部4項目相關(guān)關(guān)外部協(xié)協(xié)調(diào)與談?wù)勁袃芍茼椖空猩躺滩宽椖啃姓?項目有關(guān)關(guān)招商政政策的確確定及經(jīng)經(jīng)營規(guī)劃劃、支援援系統(tǒng)的的確定一周項目招商商部項目經(jīng)營營管理公公司、項項目策劃劃部門6項目招商商計劃的的制定一周項目招商商部項目經(jīng)營營管理公公司、項項目策劃劃部7項目現(xiàn)場場的修建建與布置置一個月項目工程程部項目策劃劃部、項項目招商商部8項目招商商宣傳資資料的設(shè)設(shè)計及制制作一個月廣告設(shè)計計公司項目招商商部、項項目策劃劃部9項目招商商人員培

34、培訓(xùn)兩周項目招商商部項目經(jīng)營營管理公公司、項項目策劃劃部10輔助招商商公司的的確定兩周項目招商商部項目經(jīng)營營管理公公司本階段工工作從現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn)場報報建完成成，總體體營銷策策略及招招商策略略確定后后即展開開在正式式開始銷銷售前一一個月完完成。22、第一一階段招招商序號工作內(nèi)容容完成周期期負責(zé)部門門協(xié)助部門門1本地有特特色酒吧吧及其他他特色吧吧招商資資料的發(fā)發(fā)放一周招商部現(xiàn)現(xiàn)場招商商組項目經(jīng)營營管理公公司、項項目銷售售部、項項目行政政部2本地有意意向商源源的接觸觸與洽談?wù)剝芍苷猩滩楷F(xiàn)現(xiàn)場招商商組項目經(jīng)營營管理公公司、項項目銷售售部、項項目行政政部3外埠品牌牌連鎖公公司的招招商初步步接洽一周招商部外外聯(lián)

35、招商商組項目經(jīng)營營管理公公司、項項目銷售售部、項項目行政政部4外埠商家家的談判判兩周招商部現(xiàn)現(xiàn)場招商商組項目經(jīng)營營管理公公司、項項目銷售售部、項項目行政政部5首批品牌牌經(jīng)營商商的確定定及經(jīng)營營位置的的劃分一周招商部項目經(jīng)營營管理公公司、項項目行政政部本階段的的工作應(yīng)應(yīng)是在篩篩選后有有重點的的進行，不能廣廣泛地展展開，采采用寧精精勿濫的的原則。目標(biāo)為為引入223家家較大型型的有影影響力的的品牌商商家簽定定經(jīng)營意意向性協(xié)協(xié)議。33、銷售售期招商商的展開開序號工作內(nèi)容容完成周期期負責(zé)部門門協(xié)助部門門1現(xiàn)場招商商的展開開整個銷售售期招商部現(xiàn)現(xiàn)場招商商組項目經(jīng)營營管理公公司、項項目銷售售部2外埠招商商的

36、持續(xù)續(xù)整個銷售售期招商部外外聯(lián)招商商組項目經(jīng)營營管理公公司、項項目銷售售部本階段的的工作主主要是以以被動式式接待為為主，通通過銷售售宣傳和和促銷帶帶來的客客戶進行行持續(xù)的的招商工工作，目目標(biāo)為積積累200300家有意意向的中中、小型型的有特特色的經(jīng)經(jīng)營商家家，通過過洽談能能夠確定定5110家簽簽定經(jīng)營營意向性性協(xié)議。44、銷售售尾盤期期招商的的展開這一階段段的招商商主要是是在項目目進入經(jīng)經(jīng)營期之之前完成成項目995%以以上商鋪鋪的招商商工作，同時簽簽定承租租及經(jīng)營營合同。序號工作內(nèi)容容完成周期期負責(zé)部門門協(xié)助部門門1通過廣告告宣傳展展開大規(guī)規(guī)模招商商一至兩個個月招商部現(xiàn)現(xiàn)場招商商組項目經(jīng)營營管

37、理公公司2在現(xiàn)場招招商的同同時通過過人員直直接拜訪訪洽談與上工作作同期招商部外外聯(lián)招商商組項目經(jīng)營營管理公公司3所有商家家簽定正正式承租租合同和和經(jīng)營協(xié)協(xié)議正式進場場前100天招商部、經(jīng)營管管理公司司項目行政政部第八部分分 項目招商商成本估估算本項目的的招商成成本約為為2799萬元，為項目目商鋪按按全部出出租半年年的租金金總額。項目的的招商費費用主要要是從商商鋪包租租三年返返還租金金中節(jié)余余部分支支出，由由于該部部分租金金已計入入商鋪銷銷售房價價，故此此不用再再由開發(fā)發(fā)公司或或經(jīng)營管管理公司司從開發(fā)發(fā)費用中中另行支支出，也也不用計計入開發(fā)發(fā)固定成成本。本項目的的招商費費用主要要用于以以下開支支

38、：項目費用形式式引入外埠埠品牌經(jīng)經(jīng)營商家家所支付付費用外出人員員成本輔助招商商公司的的傭金支付部分分經(jīng)營商商家的部部分裝修修款項目招商商促進開開支項目的招招商廣告告宣傳費費用項目招商商中的招招商說明明會等費費用項目招商商相關(guān)公公關(guān)活動動及促銷銷活動的的費用項目經(jīng)營營期中廣廣告宣傳傳費用項目經(jīng)營營前期主主題性公公關(guān)活動動費用項目招商商傭金項目招商商人員的的提成其他招商商協(xié)作單單位傭金金項目經(jīng)營營管理公公司的招招商代理理費用項目經(jīng)營營運行啟啟動費用用項目經(jīng)營營商家的的消費者者免費停停車的停停車費為經(jīng)營商商家代理理辦理各各種手續(xù)續(xù)所支付付的相關(guān)關(guān)開支在爭取稅稅費減免免過程中中與政府府協(xié)商時時的相關(guān)關(guān)

39、費用項目招商商中的不不可預(yù)見見費用以上費用用的具體體使用額額度待具具體招商商計劃及及相關(guān)工工作進行行時才能能具體進進行核算算。第九部分分 本項目招招商尚存存在的問問題及解解決建議議一、本項項目目前前已展開開的工作作狀況針對我們們所提出出的項目目市場及及主題風(fēng)風(fēng)格定位位，我們們已同以以下商家家及相當(dāng)當(dāng)單位進進行了初初步接觸觸和洽談?wù)劇?1、相關(guān)關(guān)行業(yè)協(xié)協(xié)會1）、中中國連鎖鎖經(jīng)營協(xié)協(xié)會；2）、廣廣東省連連鎖經(jīng)營營協(xié)會；3）、二二十一世世紀(jì)連鎖鎖經(jīng)營網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)22、相關(guān)關(guān)商家1）、星星巴克咖咖啡上海海公司；2）、臺臺灣真鍋鍋咖啡浦浦東店；3）、陽陽光午后后咖啡地地帶；4）、翼翼式咖啡啡館；5）、臺臺灣“上島”咖啡館館；6）、上上海阿根根廷烤肉