房地產(chǎn)公司內(nèi)審報告計劃

1、房地產(chǎn)公司內(nèi)審報告計劃房地產(chǎn)公司內(nèi)審報告計劃房地產(chǎn)公司內(nèi)審報告計劃房地產(chǎn)公司內(nèi)審報告置業(yè)有限公司建立于2006年，現(xiàn)注冊資本金人民幣5000萬元，公司主營房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)。當前開發(fā)的“xx項目”項目位于安徽省xx市政務(wù)新區(qū)xx山路與xx路交界處，東臨xx路，西側(cè)是xx路。項目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約31.77畝。項目建筑規(guī)劃面積132636平方米，此中：商業(yè)面積約19469平方米，住所面積約112757平方米，社區(qū)服務(wù)面積約350平方米，公廁面積約60平方米。項目多層住所一期共12棟樓（414套）、二期共11棟樓（356套）均已所有售罄，分別于2009年10月、2

2、010年12月所有交托使用。小高層住共6棟樓（住所320套、門面房178間），最后一批房源于2012年12月交托使用。因為xx項目已進入工程決算掃尾階段，因此本次內(nèi)審重視在于以下幾個方面：經(jīng)過對樓盤的已銷售及待售物業(yè)的梳理，從而對項目整體經(jīng)濟效益進行一次測算；經(jīng)過對項目主要稅種的測算，從而計算公司尚需繳納的主要稅款；其余一些需要關(guān)注的事項。一、xx項目整體經(jīng)濟效益測算1、銷售收入項目整個樓盤可銷售面積131613.68平米（不含小區(qū)配套物業(yè)744.61平米及地下人防4344.32平米），此中：住所107133.6平米、沿街商業(yè)14071.07平米、存儲室及地下車位10409.01平米。截止內(nèi)審

3、日，已實現(xiàn)銷售面積合計113564.46平米，此中：住所104729.46平米，沿街商業(yè)1575.6平米，存儲室及車庫7259.39平米。尚余待售物業(yè)合計18049.22平米，待售物業(yè)主假如小高層沿街商業(yè)門面房合計12495.47平米及部分車庫存儲室，住所除小高層尚余套大戶型外已所有售罄。聯(lián)合已售及節(jié)余房源進行測算，該項目估計可實現(xiàn)總銷售額44894.05萬元，詳見下表。項目銷售完成狀況及待售物業(yè)一覽表單位：萬元2、項目工程總投資估計項目工程投資成本估計約29360.94萬元（不含資本化利息1003萬元），此中：土地價款5024萬元、建筑安裝工程成本19681.8萬元，單方可售面積工程成本為2

4、307元/平米。截止2012年12月下旬已賬面實質(zhì)支付各項工程款26820萬元，尚需支付各項工程尾款約2500多萬元。主要集中是浙江長城、舜杰建設(shè)兩家公司，浙江長城約785萬元，舜杰建設(shè)約1250萬元（最后以決算為準），見下表：3、xx名稱項目整體效益測算以下表，xx項目整個項目凈收益約5528.94萬元，項目成本凈利率18.2%，銷售凈利率12.3%。以上測算是將所有物業(yè)視同所有銷售辦理，不考慮物業(yè)出租等要素的影響從當前來看，銷售物業(yè)回籠資本已基本回收投入工程成本，但不可以產(chǎn)生收益。該樓盤收益空間主要來取決于后期沿街商業(yè)房的銷售狀況，沿街商業(yè)門面房可售面積14071.07平米，已銷售1575

5、.6平米，尚余12495.47平米待售，估計尚可實現(xiàn)銷售額1.161億元。因此，加大對商業(yè)房的銷售力度、縮短銷售周期、加快資本回籠是降低資本成本、節(jié)儉管理開銷從而使公司效益最大化的重點所在。小區(qū)節(jié)余車庫、存儲室只管產(chǎn)值較小（合計約565萬元），但對整個項目收益仍是有必定影響的。二、主要稅種及稅收狀況1、主營業(yè)務(wù)稅金及附帶依據(jù)以上測算的銷售額及現(xiàn)行的稅率，xx項目項目應(yīng)繳納營業(yè)稅及附帶稅合計2491.59萬元，此中：多層住所1099.8萬元，小高層及商業(yè)1391.79萬元，見下表：2、土地增值稅名稱的土地增值稅清理，從理論上講假如將多層住所與6棟小高層住所（包含基層商業(yè)）作為兩個獨立體進行清理，

6、稅負應(yīng)當是最低的，但xx項目開發(fā)分期的實質(zhì)狀況不用然支持這類清理方法。怎樣使該項目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負，待下一步咨詢稅務(wù)部門及稅務(wù)師所后有關(guān)人士后再進行一次測算。為測算該項目整體經(jīng)濟效益供給數(shù)據(jù)，現(xiàn)將xx項目作為一個開發(fā)主體整體進行測算，該項目應(yīng)繳納增值稅1436.6萬元。土地增值稅計算表單位：萬元3、各項稅金實質(zhì)繳納狀況項目項目于2007年開始繳納各樣稅款，截止2012年12月，xxxx置業(yè)有限公司已向國家累計繳納稅款合計2645.59萬元，此中：營業(yè)稅1626.45萬元，土地增值稅292.57萬元，公司所得稅460.88萬元。詳見下表。4、公司尚需繳納主要稅收名稱項目至所有

7、銷售完成清盤，尚需繳納營業(yè)稅等主要稅種金額合計3336.72萬元，此中：營業(yè)稅618.25萬元；土地增值稅1144萬元；公司所得稅1382.1萬元，見下表：三、其余需要關(guān)注的事項1、對于營業(yè)收入確認的時點問題截止內(nèi)審日，xxxx置業(yè)有限公司賬面歷年累計確認營業(yè)收入11140萬元（此中：2010年確認收入10941萬元），賬面預(yù)收賬款（房款）余額為21471萬元。從xx名稱工程實質(zhì)進度來看，樓盤已完工查收且已交托使用，這些預(yù)收的房款應(yīng)當具備收入確認條件，按規(guī)定應(yīng)在當年報表確認營業(yè)收入，反應(yīng)項目實質(zhì)收益并上繳公司所得稅。但報表確認收入、收益后，上繳稅款可能會給公司年關(guān)年初資本帶來必定的壓力。xx公

8、司在確認收入時適合提升銷售成本，待所得稅清理時再作調(diào)整以緩解資本壓力，免得稅務(wù)部門以為延緩納稅等帶來不用要的麻煩。2、內(nèi)部單位走賬形成的長久掛賬不可以獲得辦理置業(yè)公司“其余對付款”科此刻波及內(nèi)部單位有近10家，此中有借方有貸方，這些掛賬的來往款與對方單位未形成實時對賬、互相獨立。建議對公司內(nèi)部各公司之間的來往業(yè)務(wù)進行一次清理，應(yīng)收、對付款能并的就歸并，多方債權(quán)債務(wù)經(jīng)過三方協(xié)議等方式進行處理。同時外面單位賬款年關(guān)應(yīng)獲得對方單位確認函，核實債權(quán)債務(wù)。減少關(guān)系資本交易的數(shù)額，降低稅務(wù)風險。3、地下車庫問題在查對項目可售房源時，發(fā)現(xiàn)該第一期多層獲得的預(yù)售贊同證和房子面積測繪報告中都沒相對于地下車庫的數(shù)據(jù)，而第二期多層獲得預(yù)售贊同證和房子面積測繪報告都相對于地下車庫